企業(yè)財務會計 課件 第八章 投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)《財務會計》

第四章存貨

［學習目標與要求］通過本章學習，明確投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)及分類，掌握投資性房地產(chǎn)的確認、計價和相關業(yè)務的核算，熟悉投資性房地產(chǎn)在成本核算模式下與公允價值模式下的業(yè)務核算。掌握固定資產(chǎn)中的房屋及建筑物出租形成投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換業(yè)務核算，掌握無形資產(chǎn)中土地使用權出租形成投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換業(yè)務核算。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述

一、投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權或已出租的建筑物投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。4第二節(jié)投資性房地產(chǎn)（二）范圍

1.已出租的土地使用權特點：（1）通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權▲不含以承租方式取得（2）以經(jīng)營租賃方式租出▲不含以融資租賃方式租出5[例]甲企業(yè)將一塊土地使用權出租給乙企業(yè)，以賺取租金，為期8年；乙企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價，為期4年。

思考：（1）甲企業(yè)應將這塊土地使用權視為投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？

（2）這塊土地使用權能否作為乙企業(yè)的投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權特點：（1）通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權（2）等待增值后轉(zhuǎn)讓他人

▲不包括閑置的土地63、已出租的建筑物。

特點：（1）擁有產(chǎn)權

（2）以經(jīng)營租賃方式租出

▲不包含計劃出租但未出租的房產(chǎn)。[例]甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權的兩間門面房出租給甲企業(yè)，為期6年。甲企業(yè)一開始將租入的門面用于自行經(jīng)營餐館。3年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價。思考：（1）甲企業(yè)可將這兩間門面房視為投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？

（2）這兩間門面房能否作為乙企業(yè)的投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？

7[例]甲企業(yè)在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心竟拍取得一塊土地使用權。甲企業(yè)在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租，但尚未找到合適的承租人。

思考：（1）甲企業(yè)可否將商鋪視為投資性房地產(chǎn)嗎？為什么？（2）甲企業(yè)應在何時才能將商鋪視為投資性房地產(chǎn)？下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未銷售的或為銷售正在開發(fā)的商品房和土地。一、投資性房地產(chǎn)的賬務處理（一）投資性房地產(chǎn)核算應設置的會計賬戶為了反映和監(jiān)督投資性房地產(chǎn)的取得、后續(xù)計量、處置等情況，企業(yè)應當設置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”、“公允價值變動損益”、“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務成本”等賬戶進行核算。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務的，應當設置“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”賬戶核算相關的損益。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的賬務處理9（二）投資性房地產(chǎn)的取得1、外購的投資性房地產(chǎn)（1）購入同時就用于出租或用于資本增值的，按買價、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出計價入賬。（2）先購入，自用一段時間再出租或資本增值的，外購時計入“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，自租賃開始日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。102、自行建造的投資性房地產(chǎn)（1）建造完成即用于出租或用于資本增值的，按建造或開發(fā)該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出計價入賬。（2）建造完成后自用一段時間再出租或資本增值的，建造完成時計入“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”或“庫存商品”，自租賃開始日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。11（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）成本模式

1、外購或自建的投資性房地產(chǎn)達到可使用狀態(tài)時2、按期提取折舊或攤銷時借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款(在建工程)借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）123、取得租金收入時4、發(fā)生減值時借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備13（二）公允價值模式1、采用公允價值模式的前提條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。2、公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理企業(yè)不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而是以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。3、投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

14[例]甲企業(yè)2007年8月與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定甲企業(yè)將即將完工的寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期10年。當年10月1日，該寫字樓完工并開始租賃，寫字樓造價為90000000元。由于該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，甲公司決定對該項出租采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元。2008年12月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為89000000元。15（2）2007年12月31日，以公允價值為基礎調(diào)整其帳面價值借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價值變動）

2000000

貸：公允價值變動損益2000000（1）2007年10月1日，寫字樓完工并出租借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）

90000000

貸：在建工程9000000016（3）2008年12月31日，公允價值發(fā)生變動借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價值變動）

1000000

貸：公允價值變動損益1000000（4）2009年12月31日，公允價值又發(fā)生變動借：公允價值變動損益4000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓(公允價值變動)4000000173.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更1、成本模式（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值、累計折舊、減值準備分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”。[例]2007年7月末，企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式核算，截至2007年7月31日，帳面價值為37700000元，其中，原價50000000元，累計已提取折舊12300000元。

借：固定資產(chǎn)50000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊12300000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000

累計折舊1230000018（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)應按該存貨在轉(zhuǎn)換日的價值，借記“投資性房地產(chǎn)”；已計提存貨跌價準備的，借記“存貨跌價準備”；按存貨賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。[例]甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議書，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，寫字樓的賬面余額為450000000元，未提跌價準備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓450000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品45000000019（3）自用土地使用權或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)按該項自用土地使用權或建筑物的賬面價值、累計折舊、減值準備分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”。[例]甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于總部辦公。2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日，期限5年。2007年4月15日，辦公大樓的賬面余額為450000000元，已提折舊3000000元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓450000000

累計折舊3000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓450000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊3000000202、公允價值模式下（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

[例]2008年10月18日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2008年12月3日，寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當日公允價值為45000000元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為48000000元，其中，成本為45000000元，公允價值變動為增值3000000元。借：固定資產(chǎn)45000000

公允價值變動損益3000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）45000000——寫字樓（公允價值變動）3000000

21（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)應按該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”；已計提存貨跌價準備的，借記“存貨跌價準備”；按存貨賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。①轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；②轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益，處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務收入）。22[例]甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議書，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，寫字樓的賬面余額為450000000元，公允價值為410000000元；2007年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為430000000元。2008年4月租賃期滿，甲企業(yè)收回該寫字樓，于6月以460000000元出售。23（1）2007年4月15日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）

410000000

公允價值變動損益40000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000（2）2007年12月31日，公允價值發(fā)生變動借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(公允價值變動)20000000

貸：公允價值變動損益2000000024（3）2008年6月出售時借：其他業(yè)務成本430000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)410000000——寫字樓(公允價值變動)20000000同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入借：其他業(yè)務收入20000000

貸：公允價值變動損益20000000借：銀行存款460000000

貸：其他業(yè)務收入46000000025[例]甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議書，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，寫字樓的賬面余額為450000000元，公允價值為470000000元；2007年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為480000000元。2008年4月租賃期滿，甲企業(yè)收回該寫字樓，于6月以550000000元出售。26（1）2007年4月15日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

資本公積——其他資本公積20000000（2）2007年12月31日，公允價值發(fā)生變動借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價值變動）10000000

貸：公允價值變動損益10000000（3）2008年6月出售時借：銀行存款550000000

貸：其他業(yè)務收入55000000027（3）2008年6月出售時借：其他業(yè)務成本480000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）470000000——寫字樓（公允價值變動）10000000同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入借：公允價值變動損益10000000

貸：其他業(yè)務收入10000000同時，將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入借：資本公積——其他資本公積20000000

貸：其他業(yè)務收入2000000028（3）自用土地使用權或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)按該項自用土地使用權或建筑物的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”。按已提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”；按已提的減值準備，借記“無形資產(chǎn)價值準備”或“固定資產(chǎn)價值準備”；①轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；②轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益，處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務收入）。29[例]2007年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，并出租原辦公樓。2007年10月，甲企業(yè)完成搬遷工作，原辦公樓停止自用。12月，甲乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年1月1日，期限3年。2008年1月1日，該報公樓的公允價值為350000000元，其原價為500000000元，已提折舊122400000元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）350000000

公允價值變動損益27600000

累計折舊122400000

貸：固定資產(chǎn)500000000