大學生法院實習報告4篇

大學生法院實習報告4篇大學生法院實習報告篇1

實習單位：武漢市蔡甸區(qū)人民法院

實習內容：了解基層法院系統(tǒng)工作概況、熟悉基層法官辦案流程、

開庭旁聽、裝訂卷宗分類歸檔、查閱卷宗

實習時間：***

XX年x月，我來到武漢市蔡甸區(qū)人民法院民一庭實習，為期三個月。經過這兩三個月短暫的實習生活，我不僅鞏固了大學三年以來所學的法學專業(yè)知識，還鍛煉了法律實踐能力。通過與該法院的各位老師的溝通與交流與其建立了良好的關系，大大增加了我的人際交往能力，增長了社會經驗，開闊了眼界，令我受益匪淺。

初到法院的我滿懷著激情，雖然還未曾工作過，對法院的工作流程亦不甚了解，但我對一切都充滿了信心，相信只要自己多與那些法官、書記員溝通，不懂的地方多向他們請教然后再慢慢去領會，自己在較短的時間內一定能夠很快適應這里的工作。

剛來的一段時間，幾乎都是學習法院的有關規(guī)章制度以及工作紀律，熟悉各科室，然后跑跑辦公室、送送文件什么的，再就是陪同書記員一起去送達裁判文書等。似乎覺得工作很單調，但我知道面臨一個全新的環(huán)境總得有一個慢慢適應的過程，況且任何一門工作都不是簡單就可了事的，比方說對于裁判文書的送達要嚴格依據(jù)法定程序，文件也得有專門的負責人簽收。趁這段時間也正好可以熟悉一下這里的工作環(huán)境和工作流程，以便能更好的融入到這個新的集體之中。

大約過了一個星期，主管民庭的戴紹軍庭長找我和另外一個一起過來實習的同學開了個座談會。他首先是對我們這段時間的工作熱情和工作態(tài)度表示肯定，其次是針對對我們的具體情況提出了一些希望和要求。他希望我們能夠把握這次實習的機會，以鞏固自己大學幾年以來所學的專業(yè)知識，更重要的是要勤學好問以增長自己的實踐經驗。還對我們分析了目前大學生就業(yè)的形勢，以及他這些年以來的工作體會。他告誡我們要在當前就業(yè)嚴峻的形勢下端正自己的心態(tài)，對自己要有一個合理的定位，不要心浮氣躁而應該腳踏實地地去學習和掌握更多的知識和經驗。同時，對我們所學的法學專業(yè)的就業(yè)狀況進行了分析，鼓勵我們要樹立信心，努力去學習，力爭通過國家司法考試甚至是公務員考試，為將來能從事法律工作做準備。最后，給我們介紹了指導我們實習的法官，并希望我們能夠虛心向他們學習，對一些不懂的問題及時向他們請教。

我的指導老師是民一庭的侯邦生庭長，他是蔡甸區(qū)人民法院十大杰出青年法官之一，他有扎實的法學專業(yè)知識和豐富的司法實踐經驗，為人和善而不失嚴肅，對每一個當事人都能細心地接待他們，并解決他們所提出的任何問題。工作上更是嚴謹細致，給我印象最深的是他的辦公桌上的那本日歷上清楚地記載著每次開庭的時間與日期，工作日志里更是清晰地記載著會議摘要、與會人員、開庭安排、來訪人員記錄、調解記錄等。與侯庭長同辦公室的還有羅英法官，她雖然作為一名代理審判員，卻有著多年的涉及婚姻家庭案件方面的審判經驗，為人亦謙虛和善，對待來訪的當事人都能耐心的傾聽他們的意見然后耐心地勸解。工作上細致，充分準備著每次的開庭工作，業(yè)余時間多在專研自己的業(yè)務知識。針對一些具體的案件，我時常與她一起交流并發(fā)表自己的意見，同時請教一些尚不懂的問題，她均能熟練解答并對我所提出的意見給予一定的肯定。

侯庭長經常告訴我說，作為一名審判人員，要時刻牢記最高人民法院關于“五個禁止”的規(guī)定，嚴肅地約束自己的行為，模范地遵守憲法和法律，維護憲法和法律的實施。從事審判工作，不僅要有豐富的法律專業(yè)知識和工作經驗，而且還應該有較高的法律素養(yǎng)，對待當事人要細致耐心地勸解。適用法律時，更應該要謹慎，尤其是在行駛自由裁量權時，從而切實維護當事人的合法權益。在從事法庭審判工作之外的工作時，如案卷的裝訂、歸類入檔等亦應該做到嚴肅認真，不可草率馬虎了事。

在侯庭長與羅法官的指導下，我負責寫出庭通知書、整理當事人所提交的訴狀與證據(jù)材料、通知相關工作人員做好開庭準備工作，以及在案件審結侯和書記員一起裝訂卷宗，并分類歸檔。這些工作看似簡單，但亦不能隨隨便便就去做，比方說開庭通知要嚴格規(guī)范地書寫，并在法定期間內張貼在公告欄顯目的位置，以便讓當事人在第一時間知曉開庭的情況。裝訂案卷與歸檔亦馬虎不得，首先要得核實卷宗的數(shù)目，以及相關材料是否齊全。還要按要求分門別類的入檔，以便備查。

實習的另一方面的內容就是開庭時去旁聽，在庭審現(xiàn)場感受庭審氛圍。在這莊嚴肅穆的環(huán)境下，審判人員駕馭庭、審查明事、實適用法律、平衡利益及調判結合的能力，全都能在這個過程中得到很好的體現(xiàn)。同時，審判人員的形象素養(yǎng)亦能在此過程中得到全面的展示。

幾乎每一次開庭我們都是第一時間趕到審判庭，幫忙布置法庭。庭審中，專心傾聽雙方當事人及其代理人或者監(jiān)護人發(fā)表的的代理意見，尤其是雙方爭論的焦點問題。有些案件案情簡單明了，有些案件就顯得稍微復雜。開完庭之后回去記載著有關庭審的情況，和侯庭長、羅法官談論案件，發(fā)表自己的看法，請教他們一些尚不懂的問題。

XX年x月x日審理的一起關于租賃合同糾紛案件，讓我至今記憶猶新。該案具有典型性，它較好地反映了審理案件的法官在查清案件事實的基礎上調判結合，合理地適用法律，平衡當事人雙方的利益的審判能力。下面有關該案的情況做一簡介。

該案案情：

被告租賃原告的門面房從事服裝經營，雙方與XX年x月x日簽訂書面租賃合同，期限是兩年。XX年12月中下旬，原告通知被告合同即將到期，請求騰房事宜。被告提出因受金融危機的影響生意一直不景氣，尚有大量的服裝庫存滯銷，希望原告能夠寬限至農歷年底，原告應允。至XX年農歷年底，原告催被告騰房，被告說因到年關現(xiàn)在生意剛有回升，希望能夠續(xù)期，待庫存服裝再銷售一部分后退房。原告再次同意了再寬限一個月，但沒有同意續(xù)簽合同。XX年2月，原告要求被告騰房時遭拒絕，遂向該法院起訴。

本案適用民事簡易程序審理。開庭前因被告未明確表示同意調解，經法官勸解并申明厲害關系后仍未明示同意調解，于是法官依法律程序主持了庭審。庭審中，原告提供了相應的證據(jù)請求法院裁決房屋租賃合同到期，由被告承擔訴訟費用并要求被告支付房屋到期后的適用費用。被告對此均無異議，也同意原告的訴訟請求同意退房，但提出由原告接手其庫存貨物的不合理辯求。

法庭辯論終結后，法官又一次主持了調解。針對被告目前所處的狀況，國內的經濟形勢，告訴原告希望他能夠再給予其一定的寬限其，同時要求被告支付房屋使用費。針對原告為下崗工人，生活艱難以及當前消費水平偏高的狀況，要求被告能夠相應的提高房屋租賃費用。最后雙方在法官的主持下同意了此調解，并達成了一致的調解協(xié)議。本案中，雙方當事人的權利義務關系明了，根據(jù)所查清的事實與認定的證據(jù)，法官完全可以依法做出不利于被告的裁判。但是，本案的法官卻能結合案件事實與當前雙方所處的狀況，平衡雙方的利益，從而使得本案的當事人皆大歡喜，并產生好的社會效果。從另一個方面來看，本案雖然是一個案情簡單的民事糾紛，但卻能夠體現(xiàn)出法官在新的形勢下認識和把握大局的能力，認識和把握社會矛盾的能力，認識和把握社情民意的能力，以及認識和把握法律精神的能力。該案由此可見一斑！

“紙上得來終覺淺，覺知此事要躬行?！倍虝旱膶嵙晻r間就這樣慢慢地逝去，在短暫的實習過程中，在指導老師的關懷與教導下，我更加鞏固了所學的法學專業(yè)知識，提高了法律實踐能力。但我也深深地感觸到自己所學的知識的膚淺和在實踐應用過程中專業(yè)知識的匱乏，以及實踐經驗的不足。我將在今后的學習、生活和工作中倍加努力、勤奮學習，以掌握更多的知識與經驗。

大學生法院實習報告篇2

XXXX年7月10日至XXXX年7月24日，在母校吉林大學法學院的組織下，我在長春市人民檢察院批捕處進行了為期兩周的暑期實習。實習期間，得到了檢察院老師的熱心指導，學到了一些實踐經驗，了解了檢察院批捕處的主要工作流程，鞏固和提高了>和>的知識，對于法學及法律實踐有了進一步的認識，同時，工作也得到了領導的認可和好評。實習期間的工作和感受集中在以下幾方面：

協(xié)助指導老師裝訂了大量的卷宗材料，對于刑事案件，公安機關偵察搜集的證據(jù)有了初步的認識。對于一般的常見多發(fā)刑事案件：侵財類案件如盜竊，搶劫，搶奪，大都有公安機關提供的抓捕經過，犯罪嫌疑人供述，證人證言，以及扣押物品估價鑒定結論：危害公共安全的案件如交通肇事，會有抓捕經過，犯罪嫌疑人供述，現(xiàn)場勘察報告，車輛鑒定結論，法醫(yī)鑒定結論和交通事故責任認定結論。通過對以上案卷的整理，閱讀，對證據(jù)有了更深層的理解。證據(jù)不僅是課本上刻板的分類，更是客觀，真實的，跟案件有著緊密聯(lián)系，能直接或間接證明案件事實的事實。證據(jù)的重要性在案件中顯的更加突出，同時也突現(xiàn)了證據(jù)的收集要嚴格按照法定程序，決不能為求破案而刑訊逼供，非法取證。要確保犯罪嫌疑人的合法權益受到保護及其違法行為得到法律的追究。隨同指導老師提審了犯罪嫌疑人，對于訊問過程及訊問技巧有了一定的了解。

（一）提審過程，要嚴格按照法定程序：依法制作”訴訟權利告知書”和”訊問筆錄”；提審需要有兩人在場，一人提審，一人記錄；犯罪嫌疑人的回答要如實記錄，不能漏記，錯記或故意不記；不能對筆錄進行隨意涂改；筆錄制作完畢后，要由犯罪嫌疑人核實并簽名，按手印。

（二）對犯罪嫌疑人的訊問應是建立在對案件材料的充分了解的基礎上，提審主要是核實公安機關提供的證據(jù)材料是否真實，是否有遺漏以及關系案件的主要事實是否清楚，能否符合法定的逮捕條件。提審犯罪嫌疑人時要對其講法，明理，使其主動，真實的交代事實，不能把犯罪嫌疑人當成罪人，也不能完全站在犯罪嫌疑人一邊，對其同情，而帶有嚴重的主觀好惡，使訊問失去實質的審查意義。在老師的指導下，制作”審查逮捕案件意見書”。經過對公安機關提供的證據(jù)材料的閱讀及審核，對犯罪嫌疑人主要犯罪事實的核實，對案件就會有一個清楚的認識?，F(xiàn)在就需要結合相關的法律規(guī)定及犯罪事實，決定是否批準逮捕犯罪嫌疑人。這時，必須認真閱讀有關的法律規(guī)定，區(qū)分此罪與彼罪，罪與非罪的界限，最終確定是否批準逮捕，及以什么罪名逮捕。在”審查逮捕案件意見書”中要詳細記載案件事實及相關證據(jù)，得出結論的理由和法律依據(jù)，做到批捕的準確。

半個月的實習是短暫的，但收獲的是知識和繼續(xù)學習的動力?！鼻Ю镏?，始于足下”，只要自己不斷的學習，持續(xù)的積累，一定能為我國的法制建設出力，為百姓謀福。

大學生法院實習報告篇3

作為新世紀的大學生，我們學校要求社科類的學生參加暑期社會實踐，作為法律系的大一新生，我有幸來到我們龍巖中院經濟庭實習，受到了經濟庭的前輩們熱情的傳幫帶，我通過為期兩個星期的實習，獲得了一些初淺的體會。

進法院實習后，我虛心地向法官們學習，并與他們建立了良好的關系，積累了一些社會經驗，這是在學校和課本上學不到的，讓我終生受益。與此同時，我也看了許多實際案例和一些專業(yè)書籍與雜志，讓我初步地進入了角色。一開始實習的時候，我就旁聽了庭審，了解到法庭審判的大致流程；通過整理卷宗、翻閱案例、合議庭筆錄、退一審卷宗等都讓我逐漸熟悉了法院的實務操作大學生法院旁聽實習報告范文大學生法院旁聽實習報告范文。通過實習，讓我了解了本專業(yè)在實際中的應用，將理論用于實踐中，這樣才能使我今后更好地掌握基礎理論知識，加深對本行業(yè)的了解，為以后的學習和工作打下較好的基礎。

比如整理卷宗，這個是我在以前的學習中沒有接觸過的，鑒于卷宗將成為永久性的檔案，在整理前我都問得很仔細，然后做得很認真，整理完后覺得自己很有成就感。盡管做的事情都比較微小、繁雜，而且第一次上手，但每一件看似平凡瑣碎的小事都蘊藏著豐富而深刻的學問，特別對于法律這門彰顯公平與正義的學科，每一個細微的環(huán)節(jié)都事關當事人的切身利益，因此我在處理每個細節(jié)時都抱著“處處小心，時時留意”的態(tài)度，虛心地向法官們請教，他們也不厭其煩地對我進行傳幫帶，使我從中受益匪淺，同時我也深深地明白了作為一名法律人身上所肩負的崇高使命與社會責任，我為將來能成為其中的一員而感到無比地驕傲和自豪，但更感到重任在肩，任重而道遠……

再如旁聽庭審，莊嚴的法庭，神圣的氛圍，嚴格的程序，激烈的辯論，無不折射出審判的嚴肅和公正，幾乎每次都能帶給我心靈的震撼和靈魂的洗禮，我深刻地體會到：法律是一門實踐性很強的學科，它僅有基本的專業(yè)知識是遠遠不夠的，它更需要的是實務操作、辦案經驗和社會閱歷，作一名法官不僅需要有獨立的法律人格，更需要有崇高的法律素養(yǎng)。作為剛跨入法律門檻的freshman，我們有激情、有干勁，但是我們在擁有這些年輕財富的同時，缺乏經驗與理性是我們的致命弱點，我們有時對于案件的庭審容易受到外界的干擾，有時過于感性和頭腦發(fā)熱，甚至會因為當事人情緒的波動而產生惻隱之心，這些都是我們在法律職業(yè)化的過程中需要克服與避免的

同時，我們還需要一個冷靜的頭腦和一顆正直的心，我們的心中必須時時都有一桿天平，公平與正義是我們不可推卸的責任，也是我們永遠的精神目標和價值追求！

在實習中，經濟庭法官們任勞任怨的敬業(yè)和實干精神，剛正不阿、執(zhí)法如山的嚴正品格，一身正氣、兩袖清風的良好節(jié)操，深厚的法學底蘊，豐富的法律知識，廣泛的社會經驗和高超的駕馭庭審的藝術……都給我留下了深刻的印象。在他們的身上閃爍著法治文明的光芒，寄托著百姓群眾的法律信仰大學生法院旁聽實習報告范文默認。尤其是經濟庭處理的案件，與老百姓的日常生活息息相關，有關經濟犯罪的案件都事關當事人的切身經濟利益，差之毫厘，失之千里，因此法官們作出最后的判決與裁定都慎重萬分，充分考慮到當事人的利益要求，權衡利弊，以求達到法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。

記得我在法理課上曾學過：法律是社會的調節(jié)器，而法官則是社會疾病的療救者。經濟領域是一個不斷創(chuàng)新、與時俱進。學無止境的領域，更是一個物欲橫流、紙醉金迷的世界，因此相比之下，經濟庭的法官們要花更多的時間與精力來學習日新月異的法律業(yè)務，轉研審判藝術，探尋司法規(guī)律，而且還要面對物欲的誘惑而忠誠奉法，全身心地追求公平與正義，永遠保持性情的冷靜與人格的獨立，他們需要更超脫的精神境界與價值追求，這些他們身上所體現(xiàn)出的本色都是我今后要努力培養(yǎng)與塑造的，只有這樣，我才能時刻準備著接受漫漫法律人生中一切困難和挫折的考驗與挑戰(zhàn)！

大學生法院實習報告篇4

首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙曀鞯膸椭团Α?/p>

我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經過

郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院XX年4月29日作出（XX）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于XX年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

上訴人（原審原告）：郭繼魁

委托代理人：蓋如濤。

被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

法定代表人：劉連貴

委托代理人：胡振儒

被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

法定代表人：劉連貴

委托代理人：蘇軍，

被上訴人（原審被告）：中興房地產開發(fā)公司

法定代表人：吳孝貴

委托代理人：付佳賓，

被上訴人（原審第三人）尹杰，

委托代理人：竇樹法

三、原判要點和上訴的主要內容

原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-b軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。

此房于XX年5月被被告四平市中興房地產開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。

被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。

被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。

被告四平市中興房地產開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法定期限內未做答辯。

第三人尹杰訴稱：第三人于XX年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。

被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在XX年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網重復出售后，于XX年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于XX年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的.。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。

上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于XX年7月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的XX年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是XX年6月，均在經貿公司XX年7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。

被上訴人經貿公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。

被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因而尹杰的合法權益應受到保護。

四、對事實和證據(jù)的分析及認定

1996年9月四平市計劃委員會批準開發(fā)建設座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場項目。項目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。

1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0-b軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。

XX年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0-b，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經貿公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。

XX年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、經貿公司、開發(fā)公司三家相互關聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權進行了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。XX年7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進行確認。XX年9月6日開發(fā)公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，XX年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。

證據(jù)：

1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。

2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經貿公司換據(jù)收據(jù)。

3、批發(fā)市場新建樓所有權確認書。

4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。

5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。

6、經貿公司確認書。

7、國有土地使用證。

8、產權確認書及移交收據(jù)。

9、施巍證言材料。

10、王金榮的證言材料。

11、其它相關證據(jù)材料。

五、解決糾紛的意見和理由

根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。

經二審開庭審理合議庭評議認為：

1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關系應受到法律保護。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經貿公司作為投資方、開發(fā)公司作為項目開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。

它需要這一項目明確產權所有人，并由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經貿公司成為產權所有人，并取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進行了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。

2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應得到賠償。

尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態(tài)。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這一合同的性質就發(fā)生了質的變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。

雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據(jù)，但由于經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。

合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發(fā)公司、經貿公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經貿公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規(guī)定予以賠償。