新型工業(yè)園倉儲物流項目可行性研究報告

I 4 4 4 5 6 7 8 （3）項目地址：長安區(qū)斗門新型工業(yè)園內(nèi)，東臨雁立了長期的合作關(guān)系。由于業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，目前的倉儲空間已不能本項目的建設(shè)符合政府發(fā)展規(guī)劃，是國家需要振興十大的產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)運輸業(yè)、倉儲業(yè)長期各自為政、高消耗、低效率的粗放型經(jīng)長安斗門新型工業(yè)園區(qū)，是長安區(qū)委、區(qū)政府實施產(chǎn)業(yè)強區(qū)“兩大兩中兩小”戰(zhàn)略的重要組成部分，也是省政府計劃重點扶持的省級工業(yè)園區(qū)、XX年西安市重點建設(shè)項目之一。本項目的建設(shè)將域范圍內(nèi)得到優(yōu)化配置，加強經(jīng)濟互補性，通過區(qū)域間優(yōu)勢互補，形物流業(yè)的發(fā)展對于開拓市民視野、改善市民消費觀念和購物習慣、擴大市民社會交往區(qū)域也具有積極的引導(dǎo)作用，從而，有利于提產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多。本項目的建設(shè)將有力地促進和總之，本項目的建設(shè)必將促進西安市物流業(yè)的發(fā)展，使資源與項目建成后主要服務(wù)于西安市和咸陽市城際間的貨物倉儲和短途運（3）該項目的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅前為23.2（2）控制投資。項目的建設(shè)投資較大，是影的重要敏感性因素，建議建設(shè)單位嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降（3）充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢（4）重視營銷方案的設(shè)計。營業(yè)收入是影響此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作。建議建設(shè)單第二章物流產(chǎn)業(yè)市場分析物流業(yè)在二次大戰(zhàn)后得到了迅速發(fā)展，這是由社會生產(chǎn)力發(fā)展水平?jīng)Q定的。二次大戰(zhàn)以后，企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)水平的進一步下降，伴隨著存貨管理已實現(xiàn)生產(chǎn)與分配間的“零庫存”的優(yōu)化，這意味著原材料、部件與組件的備貨時間應(yīng)大大減少。同時全球經(jīng)濟一體化進程的迅速發(fā)展和新興市場的形成，迫使企業(yè)采用全球戰(zhàn)略，以尋這些需求構(gòu)成了物流發(fā)展的源動力，其中企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)成本的降低增加效益；企業(yè)要求準確及時的信息，要求增加整個供應(yīng)鏈流程的可視性。第三方物流提供者為企業(yè)解決了上述難題，所謂第三方物流是指生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為集中精力搞好主業(yè)，把原來屬于自己處理的物流活動，以合同方式委托給專業(yè)物流服務(wù)企業(yè)，同時通過信息系統(tǒng)與物流企業(yè)保持密切聯(lián)系，以達到對物流全程管理過去幾十年物流實踐證明，物流對企業(yè)在市場上能否取勝的決定作用已經(jīng)變得越來越明顯。從本質(zhì)上說，企業(yè)在市場上的表現(xiàn)主要是由產(chǎn)品的質(zhì)量、價格以及產(chǎn)品的供給三個因素決定，其中任何一個因素對企業(yè)的競爭力都起著重要的影響作用，而這三個因素都用戶、貿(mào)易和物流公司進行重新分工，介入生產(chǎn)以及銷售環(huán)節(jié)的物流公司的出現(xiàn)將是物流業(yè)發(fā)展的必然趨勢。第三方物流給供應(yīng)鏈上各個參與者帶來了很多好處和方便，因而受到了極大的歡迎，市場進入新世紀以來，我國物流業(yè)總體規(guī)?？焖僭鲩L，服務(wù)水平顯著提高，發(fā)展的環(huán)境和條件不斷改善，為進一步加快發(fā)展奠定了堅一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實施流程再造和服務(wù)外包；傳統(tǒng)運輸、倉儲、貨代企業(yè)實行功能整合和服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流萬公里，港口泊位3.64萬個，其中沿海萬噸級以上泊位1167個，擁公路港物流、卡車航班、循環(huán)取貨、新鮮派送、網(wǎng)絡(luò)倉庫等新的業(yè)務(wù)模式，具有較強的抗風險能力，顯示了良好成若干個部門，必須分別向不同的部門有關(guān)審批單位提出申請。更可周轉(zhuǎn)8—9次。其它在流通方式、物流服務(wù)等方面，都大大低于發(fā)達國家水平，直接影響了我國國民經(jīng)濟的增長。發(fā)展物流業(yè)，已成為聯(lián)盟正式成立，聯(lián)盟成員已經(jīng)在一些業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開實質(zhì)性合作。XX、岸資源、口岸物流、大通關(guān)報關(guān)報檢、電子口岸等方面加強合作。目54.7%，圍繞海港、空港、陸港、制造業(yè)園區(qū)和城市物流需求發(fā)展起XX年上半年，雖然我國物流業(yè)運行出現(xiàn)了許多積極變化，但由于國際金融危機不斷蔓延和加深的影響，我國物流市場需求仍顯不流業(yè)有效需求。三是世界經(jīng)濟趨穩(wěn)，特別是美國經(jīng)濟開始回暖，將拉綜合判斷，XX年下半年物流業(yè)將呈現(xiàn)平穩(wěn)加快增長態(tài)勢，物流上半年。今年4月份以來，物流業(yè)經(jīng)營活動預(yù)期指數(shù)，連續(xù)三個月達到60%以上，預(yù)示未來物流業(yè)發(fā)展向好。社會物流需求將隨著生產(chǎn)的加快，投資的加大及貿(mào)易活動的逐步活躍而流管理，實施物流業(yè)外包；大批國外生產(chǎn)、流通企業(yè)加快進入中國內(nèi)地，將出現(xiàn)強大的物流需求；中國作為世界制造業(yè)中心的崛起，對外城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐的加快，農(nóng)民生活的不斷提高，要求物流服務(wù)提供支持；西部大開發(fā)、東北等老工業(yè)基地振興、中部崛起戰(zhàn)略的展的局面。由于近代經(jīng)濟重心在東部，東部構(gòu)筑了海上物流大通道，部物流業(yè)的發(fā)展，因此，東、西部物流有著較大的差距。西部物流企物資、供銷系統(tǒng)，主要承擔本系統(tǒng)的業(yè)務(wù)；同時，企業(yè)分散、規(guī)模管而言之，西部物流企業(yè)總體水平較低，難以適應(yīng)新形勢的需要，也難蘭新經(jīng)濟帶核心區(qū)，具有承東啟西、連接南北的重要樞紐作用。咸陽北、華東、華南、華中、西南及歐亞大陸橋形成了連接網(wǎng)絡(luò)，XX省初步在國內(nèi)外形成了良好的口碑和聲譽，西安等地市的經(jīng)濟不斷增物流業(yè)發(fā)展步伐加快。近幾年，XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，物流業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的比重有所提高，貢獻逐年增加。多元化，多渠道的商業(yè)經(jīng)營格局日趨完善，倉儲商店、超市、連鎖店、便利店等多種新型商業(yè)業(yè)綜合超市已經(jīng)在西安安家落戶，代理、物流配送、網(wǎng)上購物等經(jīng)營方針對于此，XX省應(yīng)大力發(fā)展專業(yè)化物流企業(yè)。按照現(xiàn)代化、專城市快運、專業(yè)配送，IT物流等一批專業(yè)物流企業(yè)，培育物流骨干物流中心——六村堡空港、中儲建材、西部車城、北石橋冷凍品、長（1）條塊分割，自成體系，傳統(tǒng)的行業(yè)管理制約物流體系的內(nèi)在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困業(yè)固守傳統(tǒng)的思維定式，追求大而全、小而全，不愿將物流業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性企業(yè)完成，造成低水平的重復(fù)建設(shè)，流通成本居高不下，第（3）設(shè)備老化，技術(shù)落后，致使現(xiàn)代物流業(yè)要著眼于現(xiàn)代物流鏈式管理系統(tǒng)各個環(huán)節(jié)服務(wù)功能的增強和技術(shù)水平的提高，對倉儲、運輸、分揀、加工、配送、包裝、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)展奠定堅實的基礎(chǔ)。同時，注重引導(dǎo)、鼓勵現(xiàn)代物流企業(yè)運用電子信理配置，積極引導(dǎo)原來屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯(lián)運、集股份合作、租賃承包、分塊搞活等多種形式和辦法進行資產(chǎn)重組，提面對國際金融危機對我國物流產(chǎn)業(yè)的沖擊，XX年國務(wù)院及時制發(fā)展、擴大消費和吸收就業(yè)的需要，對于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)流通加工、物流信息、包裝、搬運裝卸、區(qū)域分撥和配送等物流環(huán)節(jié)五”期間，要充分發(fā)揮我省承東啟西、溝通南北的區(qū)位和交通優(yōu)勢，加快建設(shè)“三大物流園區(qū)、十大物流配送中心、兩大物流平臺、四大突出重點，分級實施，梯次推進”的原則，通過新建物流園區(qū)、物流建設(shè)項目、現(xiàn)代倉儲和配送設(shè)施項目、物流公共信息平臺項目、物流意見指出：西安市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢，物流成本偏高，已成為快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)化資源配置，推動區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，提升經(jīng)濟競爭力，把西安建設(shè)成為國擴大開放、企業(yè)為本、規(guī)范運作”的發(fā)展原則，發(fā)揮西安比較優(yōu)勢，多功能、多層次、多類型地發(fā)展西安現(xiàn)代物流業(yè)，使西安現(xiàn)代物流業(yè)強調(diào)，按照“政府規(guī)劃、市場引導(dǎo)、項目帶動、政策扶持”的發(fā)展思第三章項目建設(shè)的必要性分析標志著國家將對物流業(yè)的發(fā)展進行全方位的規(guī)劃、投資、引導(dǎo)，其重要性不言而喻。國務(wù)院認為，物流業(yè)是融合運輸、倉儲、貨運代理和信息等行業(yè)的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大。但是我國物流業(yè)總體水平落后，嚴重制約國定了相關(guān)物流發(fā)展規(guī)劃與政策。如《XX省人民政府關(guān)于加快現(xiàn)代物規(guī)劃》等都提出要加快物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展第三方物流，為全省則為倉儲、儲備行業(yè)，計劃經(jīng)濟時代的行業(yè)分割、本位主義使物流各相關(guān)行業(yè)互為獨立，甚至相排斥。運輸車輛空載率高達40%以上，物資積壓嚴重，資金周轉(zhuǎn)不靈，帶來資源的浪費和流通成本費用高。各自為政、高消耗、低效率的粗放型經(jīng)營模式已難以滿足生產(chǎn)企業(yè)、銷擺脫計劃經(jīng)濟體制的束縛，走上市場化的道路，還談不上體系，也談長安斗門新型工業(yè)園區(qū)，是長安區(qū)委、區(qū)政府實施產(chǎn)業(yè)強區(qū)“兩工業(yè)園區(qū)、XX年西安市重點建設(shè)項目之一。本項目的建設(shè)將進一步完善斗門新型工業(yè)園的配套設(shè)施，加快斗門新型工業(yè)園建設(shè)的步伐，物流體系的建設(shè)和發(fā)展不僅是其它行業(yè)運營和發(fā)展必須的基礎(chǔ)和支它行業(yè)的發(fā)展，使資金、資源等在更大區(qū)域范圍內(nèi)得到優(yōu)化配置，加強經(jīng)濟互補性，通過區(qū)域間優(yōu)勢互補，形成有效的聚集和規(guī)模經(jīng)濟，制造，95%的時間用于儲存、運輸?shù)任锪鬟^程，發(fā)揮物流的作用能為流、資金流的結(jié)合，其現(xiàn)代化的倉儲、運輸、分揀、包裝技術(shù)有利于有助于加快扶持和培育第三方物流專業(yè)企業(yè)集團,以西安中儲物流中成資源效益低下，商品價格偏高，直接影響城鄉(xiāng)居民的購買力。發(fā)展費者真正得到實惠，增強消費欲望，提高購買力。根據(jù)西安現(xiàn)代物流發(fā)展總體規(guī)劃布局，積極有序的建立布局合理、功能完備、運轉(zhuǎn)高效的現(xiàn)代物流配送系統(tǒng)，實現(xiàn)商流、物流、資金流的結(jié)合，降低經(jīng)營成本，在時間和空間上實現(xiàn)高效、低耗，加快與國外先進管理技術(shù)成果的嫁接。同時，物流業(yè)的發(fā)展對于開拓市民視野、改善市民消費觀念和購物習慣、擴大市民社會交往區(qū)域也具有積極的引導(dǎo)作用，從而，第四章項目的建設(shè)條件分明。冬季寒冷、風小、多霧、少雨雪；春季溫暖、干燥、多風、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風；秋季涼爽，氣溫速氣溫：年平均氣溫13.0～13.4℃,1月份平均氣溫－0.4~氣象災(zāi)害：年內(nèi)主要氣象災(zāi)害有干旱、雨澇、冰雹、大風、干熱（2）具有良好的投資環(huán)境。此區(qū)是西咸一體化的中心地帶，有水文地質(zhì)條件簡單，工程地質(zhì)條件較好，地質(zhì)環(huán)境有利，區(qū)內(nèi)地下水此外，該區(qū)域沒有風景區(qū)、名勝古跡、自然保護區(qū)；不是軍事設(shè)該項目的基礎(chǔ)設(shè)施完善，給水、雨水、污水、電力、電信等集中第五章項目建設(shè)方案物流業(yè)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過初勘、測量、比選等工作程序，最終選定（1）符合物流配送流程，便于作業(yè)，方面用面功能由電子商品存儲區(qū)、機修間、貨物壞損和補貨區(qū)、管理室及生組成，是本項目經(jīng)營管理的中心。該建筑造型要求新穎大方，功能設(shè)工進度，加強施工組織設(shè)計各專業(yè)的聯(lián)系，統(tǒng)籌考慮，編制本項目的收第六章項目運營方案本項目將對貨物集中處理，分包及運送到不同的收貨人，流程詳24小時高品質(zhì)服務(wù)，實現(xiàn)無差錯率，無損壞的倉儲管理目標準備的消防、交通等部門，對作業(yè)流程進行全面的監(jiān)控和管理，保證服務(wù)品長安區(qū)斗門新型工業(yè)園項目的危險因素主要是裝卸搬運過程中遵照消防條例，根據(jù)物流配送中心的情況，購置消防器材，做好消防工作。消防設(shè)施根據(jù)國家和西安地方的消防規(guī)范以及消防規(guī)定，首先設(shè)立消防控制中心，消防控制中心和保安中心設(shè)在同一地場區(qū)和倉儲內(nèi)設(shè)置消火栓和滅火器、沙箱等常規(guī)消防設(shè)施和設(shè)煙感（溫感）火災(zāi)探測系統(tǒng)，并利用倉儲保安監(jiān)控系統(tǒng)的閉路電視消防滅火采用聯(lián)動控制，消防滅火用水先期采用自建高位水池建立一套完整的消防和保安預(yù)警網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，這是各部門對各類策略，建立連接各方面市場的營銷網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)要加強市場信息的調(diào)查研究，把握市場趨勢，形成靈敏的市場反饋機制，不斷改進企業(yè)營銷方式?？紤]到本項目是物流中心，因此著重在項目的招商、形第一步：直接和大型的生產(chǎn)廠商洽談，引進品牌廠商，樹立形象根據(jù)自身實業(yè)對目標客戶進行定位，積極尋找物流服務(wù)需求企業(yè)，經(jīng)過與合作企業(yè)不斷溝通，了解客戶所需物流服務(wù)的具體內(nèi)容，務(wù)能力內(nèi)，如果符合要求，結(jié)合實際為客戶企業(yè)提供倉儲物流服務(wù)，務(wù)合同，發(fā)展為穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，定期進行溝通，不斷改進工作中存在的不足，提高物流服務(wù)質(zhì)量，以鞏固合作模式的穩(wěn)定性。同時我們可以考慮采取與合作伙伴利益一體化的方式保證客戶的穩(wěn)定性，密切關(guān)注客戶的資信狀況，對于資信狀況好、發(fā)展能力強的客戶，可第七章組織形式、員工定額與培訓(xùn)根據(jù)企業(yè)人力資源管理的一般特點與配送中心的具體要求和特（1）技術(shù)工人。是指在倉儲環(huán)節(jié)直接從事倉節(jié)（或附屬輔助作業(yè)服務(wù)單位）從事行政、物流管理、市場營銷業(yè)務(wù)倉庫建成后，需要大量新聘員工，其主要來源分別是外聘經(jīng)驗悉倉儲設(shè)備；4）辦事能力強；5）具有一定的財務(wù)管理能力。6）具第八章投資估算及資金籌措㎡廠區(qū)綠化，垃圾回收區(qū)、消防井、污水處理池、配電室、安12351輛2輛32輛4套5套61套7套81套93套61套包含項目策劃、投資機會研究、市場調(diào)研、選址論證、設(shè)備選型調(diào)研報告、投資估算、施工所需的設(shè)計文件等所進行勘查、設(shè)計、研究試間的關(guān)系進行研究，分析建設(shè)項目對城市交通的影響程度和影響范123456789先預(yù)留的費用，主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費二三200人×0.212（4）我們在做投資估算時，依據(jù)財務(wù)評價的穩(wěn)健原則，根據(jù)XX第九章項目財務(wù)評價（1）遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對計，采用平均年限法，殘值率均按原值的5%計。項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加。營業(yè)3）其他費用參照同類企業(yè)統(tǒng)計，本項目按工資及福利費的5%提本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的或銷售量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品價格和銷售稅金及附加等數(shù)據(jù)BEP=×100%現(xiàn)值仍大于零，因此，項目具有一定的抗風險性。固定資產(chǎn)投資在增銷售收入經(jīng)營成本固定資產(chǎn)投資-10%5%5%變動因素變動因素-10%-5%銷售收入經(jīng)營成本固定資產(chǎn)投資變動因素變動因素-10%-5%0%5%銷售收入經(jīng)營成本固定資產(chǎn)投資第十章社會評價西安經(jīng)濟的競爭力，改善XX及西安的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，技術(shù)風險分析主要指項目全過程中與項目密切相關(guān)的一些技術(shù)質(zhì)、工程選址、工程方案、設(shè)備選擇、施工與工期等也存在著各種不義和論證、組織、管理、合同、經(jīng)濟、技術(shù)等策劃的過程中，在項目織、管理、合同、經(jīng)濟和技術(shù)策劃過程中，由于物流專業(yè)人才技術(shù)程投資風險是指項目的盈利情況的不確定性，本項目開發(fā)投資大，且為固定資產(chǎn)投資，退出成本高，風險大。由于項目方案調(diào)整、工期以及征地過程和搬遷中數(shù)量統(tǒng)計失誤和單價調(diào)整可能出現(xiàn)的不確定該項目投資大。如果項目資金來源的不確定和資金不能及時到建設(shè)工程合同有許多形式，如：固定總價合同、單價合同、總承包合同、交鑰匙合同等，招標形式有選擇競爭性招標、公開競爭性招標、議標、工程量清單招標、費率招標等。但不同的合同中，合同當事人的地位、責任、利益、風險也各不相同。合同形式的不當，就可資政策、財稅政策和貨幣政策對倉儲物流投資環(huán)境可能產(chǎn)生不利影與服務(wù)對象等對項目有重大影響的因素發(fā)生變化而項目本身無法控小大大17891823545312944314852347514271153113366111475116241213364471255341235621862552346232953444265615212239312521573231337411227721176321465225411112且一旦發(fā)生，造成的損失也大，可能使項目由可行轉(zhuǎn)為不可行?；蛘唢L險發(fā)生的可能性很小，但如發(fā)生，造成的損失非常大。對此類風險大，發(fā)生后對項目的影響也非常大；或者雖然發(fā)生的可能性一般，但54534342123455546437538549544232454328前期預(yù)測的準確性和后期的市場