記賬實(shí)操-物業(yè)公司會計(jì)核算辦法及賬務(wù)處理分錄

1/158會計(jì)實(shí)操文庫記賬實(shí)操-物業(yè)公司會計(jì)核算辦法及賬務(wù)處理分錄第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項(xiàng)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計(jì)入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費(fèi)收入等1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計(jì)入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。3經(jīng)營收入會計(jì)科目處理3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項(xiàng)目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費(fèi)，所取得的收入計(jì)入“其他應(yīng)付款——***場地停車費(fèi)代收”科目貸方，并全額計(jì)提和交納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計(jì)入“其他應(yīng)付款——***場地停車費(fèi)代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費(fèi)代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況按項(xiàng)目管理處和費(fèi)用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。第二章成本費(fèi)用核算管理規(guī)定1成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目分別歸集各自成本費(fèi)用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計(jì)年度內(nèi)不得任意改變。2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費(fèi)用界限：2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi)；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費(fèi)；綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費(fèi)用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計(jì)入期間費(fèi)用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3不同會計(jì)期間的成本費(fèi)用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費(fèi)用，正確核算“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”。會計(jì)期末未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“待攤費(fèi)用”及“預(yù)提費(fèi)用”，均應(yīng)計(jì)入當(dāng)年度損益。2.4不同核算單位的費(fèi)用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費(fèi)用。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該管理處成本。3成本核算及科目設(shè)置3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計(jì)算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。3.3物業(yè)管理成本的核算3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用按成本類別計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。3.4物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項(xiàng)目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)；材料費(fèi)、水電費(fèi)等也計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實(shí)際發(fā)生的工程支出。3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。3.7期間費(fèi)用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費(fèi)，在企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)收入之前計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”，不計(jì)入當(dāng)期損益。在實(shí)現(xiàn)收入后，開辦費(fèi)一次計(jì)入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益；企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置按照《****集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)統(tǒng)一在期間費(fèi)用下按照部門類別進(jìn)行核算。第三章物業(yè)工程的核算1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實(shí)施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、工程物資、機(jī)械使用費(fèi)等。上述費(fèi)用在發(fā)生時確定由某個工程項(xiàng)目負(fù)擔(dān),則直接計(jì)入該項(xiàng)目成本；若涉及多個工程項(xiàng)目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費(fèi)用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)項(xiàng)目。2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計(jì)入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。2.3工程完工交付使用的核算。2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價款結(jié)算。2.3.2工程完工交付使用的會計(jì)科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。第四章維修基金的核算1科目設(shè)置應(yīng)在“專項(xiàng)應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2維修基金的核算2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金—本金”。2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計(jì)息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，作為維修基金的收益，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金”的貸方。2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項(xiàng)目，實(shí)際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章2.3.1。由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。第五章代收款項(xiàng)的核算企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項(xiàng)”，用于核算企業(yè)代收代付款項(xiàng)，如代收的電表初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進(jìn)行核算。第六章現(xiàn)金流量分類根據(jù)****集規(guī)字[2005]第17號文件，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)，對現(xiàn)金流量的分類規(guī)定如下：1現(xiàn)金流量的具體分類：序號小博科代碼大博科代碼項(xiàng)目名稱具體歸集范圍一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量1、111201銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金銷售商品、提供勞務(wù)及其他業(yè)務(wù)收入實(shí)際收到的現(xiàn)金，如，物業(yè)管理及其經(jīng)營、材料銷售、出租收入、代理中介等業(yè)務(wù)所收到的現(xiàn)金2、112202收到的稅費(fèi)返還收到返還的各種稅費(fèi)，包括地方性財(cái)政返還收入3、113203收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項(xiàng)目外收到的與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入，包括各種管理費(fèi)收入、罰沒收入、個人賠償款、職工備用金及個人各種代墊還款、存款利息收入、質(zhì)保金等4、121204購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金購買材料、商品、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金，主要包括主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)性支出所支付的現(xiàn)金，具體指物業(yè)管理成本支出（含物業(yè)非在編現(xiàn)場操作人員工資）5、122205支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付給在職職工的工資、獎金、福利、各種社會保障性支出及個人所得稅等。固定資產(chǎn)等在建工程職工支出不在此項(xiàng)6、123206支付的各種稅費(fèi)企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費(fèi)，不包括固定資產(chǎn)等資本化稅費(fèi)支出7、124207支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項(xiàng)目以外的與經(jīng)營活動有關(guān)的支出，如罰款支出、個人備用金及各種代墊款現(xiàn)金支出、管理費(fèi)用及營業(yè)費(fèi)用現(xiàn)金支出等二、投資活動現(xiàn)金流量1、211301收回投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回（除現(xiàn)金等價物以外）的短期投資、長期股權(quán)投資、長期債權(quán)投資本金所收到的現(xiàn)金2、212302取得投資收益所收到的現(xiàn)金企業(yè)因股權(quán)性和債權(quán)性投資而取得的股利、利息所收到的現(xiàn)金3、213303處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額處置收入減處置費(fèi)用后的凈額，包括保險賠償性收入。（支出數(shù)以負(fù)數(shù)反映）4、214304收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項(xiàng)目以外的與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金收入5、221305購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金企業(yè)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，不包括資本化利息及融資租賃費(fèi)6、222306投資所支付的現(xiàn)金企業(yè)權(quán)益性和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金（含投資支付的手續(xù)費(fèi)），包括委托銀行貸款、暫列入往來科目的投資。7、223307支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金反映企業(yè)除上述項(xiàng)目外與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出三、籌資活動現(xiàn)金流量1、311401吸收投資所收到的現(xiàn)金企業(yè)收到的投資者投入的現(xiàn)金，包括發(fā)行股票、債券等方式籌集資金實(shí)際收到的款項(xiàng)凈額（發(fā)行收入減支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用的凈額）2、313402借款所收到的現(xiàn)金企業(yè)舉借各種長短期借款收到的現(xiàn)金，包括銀行貸款（含委托貸款）、向集團(tuán)外單位借款所收到的現(xiàn)金3、314403收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)收到的除上述項(xiàng)目外與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金，包括接受現(xiàn)金捐贈、集團(tuán)內(nèi)撥款、押金、代收款項(xiàng)、代收維修資金等4、321404償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金反映企業(yè)償還債務(wù)本金所支付的現(xiàn)金，包括銀行還貸（含委托貸款還貸）、償還向外單位所借款項(xiàng)等5、322405分配股利、利潤或償還利息所支付的現(xiàn)金企業(yè)支付的股利、利息等現(xiàn)金支出，包括計(jì)入固定資產(chǎn)價值、財(cái)務(wù)費(fèi)用和項(xiàng)目開發(fā)成本的各種借款利息、票據(jù)貼息及融資租賃費(fèi)6、324406支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金（集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)各種往來款）反映企業(yè)支付的除上述項(xiàng)目以外的與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括捐贈支出、集團(tuán)內(nèi)撥款歸還代收款項(xiàng)、劃轉(zhuǎn)維修資金等現(xiàn)金支出四、匯率變動對現(xiàn)金的影響1.現(xiàn)金流量發(fā)生時的記帳匯率與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額中外幣現(xiàn)金凈增加額期末匯率之間的折算差額2“將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量”補(bǔ)充資料的填列序號小博科代碼大博科代碼項(xiàng)目名稱具體歸集范圍1701701凈利潤反映企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤，按利潤表中“凈利潤”填列2702702計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備反映企業(yè)計(jì)入當(dāng)期損益的八大資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提數(shù)，按八大資產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目分析填列3703703固定資產(chǎn)折舊反映企業(yè)計(jì)提的計(jì)入當(dāng)期損益的累計(jì)折舊，按“累計(jì)折舊”明細(xì)科目分析填列4704704無形資產(chǎn)攤銷計(jì)入當(dāng)期損益的無形資產(chǎn)攤銷數(shù)，按“無形資產(chǎn)”明細(xì)科目分析填列5705705長期待攤費(fèi)用攤銷反映計(jì)入當(dāng)期損益的長期待攤費(fèi)用攤銷數(shù)。具體按“長期待攤費(fèi)用”明細(xì)科目分析填列6706706少數(shù)股東損益編制合并報表的企業(yè)，在合并利潤表中反映少數(shù)股東的損益按合并利潤表“少數(shù)股東損益”數(shù)填列7707707未確認(rèn)的投資損失編制合并報表的企業(yè)，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中反映的子公司超過母公司投資賬面價值的那部分虧損，按合并資產(chǎn)負(fù)債表“未確認(rèn)投資損失”填列8708708待攤費(fèi)用的減少（減：增加）反映企業(yè)當(dāng)期待攤費(fèi)用的增減數(shù)，按“待攤費(fèi)用”科目期初期末差額填列9709709預(yù)提費(fèi)用的增加（減：減少）反映企業(yè)當(dāng)期預(yù)提費(fèi)用的增減數(shù)，按“預(yù)提費(fèi)用”科目期初期末差額填列。項(xiàng)目開發(fā)預(yù)提成本不在此列10710710處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（減：收益）反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)發(fā)生的凈損益，按“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”明細(xì)科目分析填列11711711固定資產(chǎn)報廢損失反映企業(yè)固定資產(chǎn)盤虧（或盤盈）的凈損益，按“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”明細(xì)科目分析填列12712712財(cái)務(wù)費(fèi)用反映企業(yè)本期發(fā)生的屬于投資活動和籌資活動并計(jì)入當(dāng)期損益的利息支出等財(cái)務(wù)費(fèi)用(含項(xiàng)目開發(fā)利息支出)。利息收入不在此列。按“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)成本”明細(xì)科目分析填列13713713投資損失（減：收益）反映企業(yè)投資所發(fā)生的凈損益，按“投資收益”科目填列14714714遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）反映企業(yè)本期遞延稅款的凈增加或凈減少，按“遞延稅款”科目分析填列15715715存貨的減少（減：增加）反映企業(yè)存貨的減少或增加，按存貨下屬科目期初期末差額填列16716716經(jīng)營性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減：增加）只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)收明細(xì)科目的減少或增加，應(yīng)扣除計(jì)入“其他應(yīng)收款”等科目中集團(tuán)內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項(xiàng)，按“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”、“預(yù)付賬款”、“應(yīng)收補(bǔ)貼款”及其他流動資產(chǎn)科目期初期末差額填列17717717經(jīng)營性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減：減少）只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)付明細(xì)科目的增加或減少，應(yīng)扣除計(jì)入“其他應(yīng)付款”等科目中集團(tuán)內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項(xiàng)，按“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”、“其他應(yīng)付款”、“預(yù)計(jì)負(fù)債”、“長期應(yīng)付款”、“專項(xiàng)應(yīng)付款”等科目期初期末差額填列18799799其他其他需調(diào)整和反映的項(xiàng)目第六章附則物業(yè)公司的會計(jì)處理第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項(xiàng)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計(jì)入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細(xì)科目核算。1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費(fèi)收入等。1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。2經(jīng)營收入的確認(rèn)及其時間2.1企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)年度經(jīng)營收入必須計(jì)入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。3經(jīng)營收入會計(jì)科目處理3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項(xiàng)目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費(fèi)，所取得的收入計(jì)入“其他應(yīng)付款——***場地停車費(fèi)代收”科目貸方，并全額計(jì)提和交納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計(jì)入“其他應(yīng)付款——***場地停車費(fèi)代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費(fèi)代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況按項(xiàng)目管理處和費(fèi)用類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。第二章成本費(fèi)用核算管理規(guī)定1成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目分別歸集各自成本費(fèi)用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計(jì)年度內(nèi)不得任意改變。2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費(fèi)用界限：2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi)；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費(fèi)；綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費(fèi)用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計(jì)入期間費(fèi)用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3不同會計(jì)期間的成本費(fèi)用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費(fèi)用，正確核算“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”。會計(jì)期末未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“待攤費(fèi)用”及“預(yù)提費(fèi)用”，均應(yīng)計(jì)入當(dāng)年度損益。2.4不同核算單位的費(fèi)用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費(fèi)用。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該管理處成本。3成本核算及科目設(shè)置3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細(xì)賬，計(jì)算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。3.3物業(yè)管理成本的核算3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用按成本類別計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù)，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類別計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。3.4物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項(xiàng)目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)；材料費(fèi)、水電費(fèi)等也計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實(shí)際發(fā)生的工程支出。3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。3.7期間費(fèi)用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費(fèi)，在企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)收入之前計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”，不計(jì)入當(dāng)期損益。在實(shí)現(xiàn)收入后，開辦費(fèi)一次計(jì)入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益；企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置按照《****集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)統(tǒng)一在期間費(fèi)用下按照部門類別進(jìn)行核算。第三章物業(yè)工程的核算1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實(shí)施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。2物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、工程物資、機(jī)械使用費(fèi)等。上述費(fèi)用在發(fā)生時確定由某個工程項(xiàng)目負(fù)擔(dān),則直接計(jì)入該項(xiàng)目成本；若涉及多個工程項(xiàng)目，應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目歸集有關(guān)費(fèi)用支出，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)項(xiàng)目。2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計(jì)入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。2.3工程完工交付使用的核算。2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分?jǐn)偙磉M(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進(jìn)行價款結(jié)算。2.3.2工程完工交付使用的會計(jì)科目處理：借記“銀行存款”或“長期應(yīng)付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。第四章維修基金的核算1科目設(shè)置應(yīng)在“專項(xiàng)應(yīng)付款”下設(shè)置明細(xì)科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2維修基金的核算2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金—本金”。2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計(jì)息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金—利息收入”。2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，作為維修基金的收益，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金”的貸方。2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造任務(wù)的項(xiàng)目，實(shí)際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章2.5由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。第五章代收款項(xiàng)的核算企業(yè)應(yīng)在“其他應(yīng)付款“科目下設(shè)置明細(xì)科目“代收款項(xiàng)”，用于核算企業(yè)代收代付款項(xiàng)，如代收的電表初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)并按往來單位進(jìn)行核算。物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定一會計(jì)科目及使用說明第204號科目預(yù)收賬款1.本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項(xiàng)，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安綠化等預(yù)止的公共性服務(wù)費(fèi)等2.企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項(xiàng)，借記銀行存款科目，貸記本科目；收入實(shí)現(xiàn)時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入科目有關(guān)單位和個人補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記銀行存款等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作權(quán)反會計(jì)分錄預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入應(yīng)收賬款科目的貸方，不設(shè)本科目3.本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個人設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個人補(bǔ)付的款項(xiàng)第205號科目代收款項(xiàng)1.本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)煤氣費(fèi)有結(jié)電視費(fèi)電話費(fèi)等企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算2.企業(yè)收到代收的各種款項(xiàng)時，借記銀行存款等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入科目3.本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬4.本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項(xiàng)第209號科目其他應(yīng)付款1.本科目核算企業(yè)應(yīng)付暫收其他單位或個人的款項(xiàng)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人入住時或入住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)安全等方面費(fèi)用的保證金等2.發(fā)生的各種應(yīng)付暫收款項(xiàng)，借記銀行存款等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付暫收款項(xiàng)的類別設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末余額，反映企業(yè)尚未收付的其他應(yīng)付款第281號科目代管基金1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分共用設(shè)施設(shè)置維修基金2.企業(yè)代收代管基金時，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)收到銀行計(jì)息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)承包費(fèi)有償使用費(fèi)等，應(yīng)按受益對象，借記經(jīng)營成本管理費(fèi)用其他業(yè)務(wù)支出科目，貸記本科目代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進(jìn)行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造任務(wù)的，實(shí)際發(fā)生的工程支出，借記物業(yè)工程科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記經(jīng)營收入-物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記物業(yè)工程科目由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余第411號科目物業(yè)工程1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算2.企業(yè)承接的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記經(jīng)營收入物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記本科目企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記遞延資產(chǎn)科目，貸記本科目3.本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本5.企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目第501號科目經(jīng)營收入1.本科目核算企業(yè)的物業(yè)管理（主營業(yè)務(wù)）活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供維修管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場游泳池各類球場等共用設(shè)施收入物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的委托，對房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入2.企業(yè)取得的和項(xiàng)收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)3.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取得的物業(yè)管理收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記本科目4.本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)大修收入等，其中物業(yè)管理收入，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明核算5.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第502號科目經(jīng)營成本1.本科目核算企業(yè)物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資資金及職工福利費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)水電費(fèi)取暖費(fèi)辦公費(fèi)差旅費(fèi)郵電通訊費(fèi)交通運(yùn)輸費(fèi)租賃費(fèi)財(cái)產(chǎn)保險費(fèi)勞動保護(hù)費(fèi)保安費(fèi)綠化維護(hù)費(fèi)低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等間接費(fèi)用，記入管理費(fèi)用科目，不在本科目核算2.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費(fèi)用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費(fèi)承包費(fèi)等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目3.本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細(xì)核算相對應(yīng)4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額第511號科目其他業(yè)務(wù)收入1.本科目核算企業(yè)除主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發(fā)商店飲食店等經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則，與主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)原則相同2.企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目3.本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房以營收入等4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第512號科目其他業(yè)務(wù)支出1.本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括為銷售商品提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等2.企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記應(yīng)付工資銀行存款應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款代管基金等科目3.本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額二會計(jì)報表的編制說明1.在資產(chǎn)負(fù)債表住房周轉(zhuǎn)金項(xiàng)目下增設(shè)代管基金項(xiàng)目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列2.物業(yè)工程科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表存貨項(xiàng)目中反映3.代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表其他流動負(fù)債項(xiàng)目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計(jì)的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的必然產(chǎn)物財(cái)政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財(cái)會字[1999]44號文關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度>有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，融合了會計(jì)核算方法和會計(jì)程序，豐富了會計(jì)工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計(jì)制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實(shí)施的會計(jì)方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為：物業(yè)管理會計(jì)沒能像工業(yè)會計(jì)制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運(yùn)用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計(jì)核算跟不上新政策的實(shí)施要求；其二，財(cái)務(wù)人員過去不能以會計(jì)法為準(zhǔn)繩實(shí)施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡單的房屋養(yǎng)護(hù)到運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，從簡單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項(xiàng)目擴(kuò)大了，而財(cái)務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業(yè)管理財(cái)務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計(jì)核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度基礎(chǔ)上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計(jì)的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計(jì)科目的設(shè)置如新設(shè)的第205號科目代收款項(xiàng)，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預(yù)收帳款，第209號科目其他應(yīng)付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務(wù)支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計(jì)管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計(jì)運(yùn)作和有效控制成本支出，提供合理的會計(jì)信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定分清了代收款項(xiàng)同其他收入款項(xiàng)的界限，新設(shè)置的第205號科目代收款項(xiàng)立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)電表保證金水費(fèi)押金等，可在代收款項(xiàng)一級科目下設(shè)各項(xiàng)二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計(jì)管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強(qiáng)[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，為有線電視臺代收初裝費(fèi)，為自來水公司預(yù)收水費(fèi)，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金月末將收入各項(xiàng)費(fèi)用歸還有關(guān)部門，分錄如下：借：205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入：借：205代收款項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入貸：經(jīng)營收入服務(wù)費(fèi)收入代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中其他流動負(fù)債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定切合實(shí)際設(shè)置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目應(yīng)付帳款，也有歸集在第261號科目長期應(yīng)付款新增設(shè)第281號科目代管基金是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實(shí)際[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下：借：102銀行存款代管基金存款貸：281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可后支付維修基金，分錄如下：借：281代管基金維修基金貸：102銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款3物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核等補(bǔ)充規(guī)定新設(shè)置第411號科目物業(yè)工程，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進(jìn)行成本控制[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行裝修改建，分錄如下：借：411物業(yè)工程辦公室裝修貸：102銀行存款124庫存材料辦公室裝修工程完工，費(fèi)用在二年中分?jǐn)偅航瑁?71遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸：411物業(yè)工程辦公室裝修借：502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修[例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進(jìn)行大修借：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸：102銀行存款104庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本：借：281代管基金維修基金貸：501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借：502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目內(nèi)容設(shè)置明細(xì)帳，借方金額反映在建工程的實(shí)際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計(jì)規(guī)范發(fā)展過程中的一大進(jìn)步但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務(wù)設(shè)置不夠明確；第411號科目物業(yè)工程在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目在建工程；第209號科目其他應(yīng)付款記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)等方面的保證金等，不符合上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定類似上述情況，需要廣大財(cái)務(wù)人員在今后的工作實(shí)踐中再研究摸索和改進(jìn)，使物業(yè)管理會計(jì)的內(nèi)容既能適應(yīng)多元化物業(yè)服務(wù)對會計(jì)信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對會計(jì)信息資料的要求物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)相關(guān)賬務(wù)處理一、所設(shè)相關(guān)會計(jì)科目1、資產(chǎn)類科目：現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款預(yù)付賬款其他應(yīng)收款待攤費(fèi)用長期待攤費(fèi)用固定資產(chǎn)低值易耗品固定資產(chǎn)清理累計(jì)折舊在建工程2、負(fù)債類科目：應(yīng)付工資應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款短期借款長期借款其他應(yīng)付款預(yù)收賬款預(yù)提費(fèi)用應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款3、所有者權(quán)益類科目：實(shí)收資本資本公積本年利潤利潤分配盈余公積4、成本類科目：無5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入投資收益營業(yè)外收入主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)稅金及附加其他業(yè)務(wù)支出營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)外支出所得稅以前年度損益調(diào)整二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：1、存現(xiàn)借：銀行存款（明細(xì)科目為銀行所在名稱）貸：現(xiàn)金2、提現(xiàn)借：現(xiàn)金貸：銀行存款3、預(yù)交地稅款借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅—城建稅其他應(yīng)交款—教育費(fèi)附加—水利基金貸:銀行存款4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅借：銀行存款貸：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老保險基金5、代付上月員工小靈通話費(fèi)借：其他應(yīng)收款—員工—電話費(fèi)貸：銀行存款6、代收電信公司電費(fèi)（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅┙瑁恒y行存款貸：預(yù)收賬款—基站電費(fèi)7、電信公司電費(fèi)計(jì)入借：預(yù)收賬款—電費(fèi)貸：管理費(fèi)用—電費(fèi)8、轉(zhuǎn)存單位定期存款一份借：其他貨幣資金—定期存款貸：銀行存款9、付上月份稅款借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅—城建稅其他應(yīng)交款—教育費(fèi)附加—水利基金—養(yǎng)老保險基金貸：銀行存款10、付上月份電話費(fèi)借：管理費(fèi)用—電話費(fèi)貸：銀行存款11、付上月份水費(fèi)（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、綠化、商鋪、消防、生活用水等）借：管理費(fèi)用—水費(fèi)（辦公……）預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）貸：銀行存款12、付上月中旬及本月中旬電費(fèi)借：管理費(fèi)用—電費(fèi)預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水能耗—業(yè)主電梯能耗貸：銀行存款13、收電信線路改造勞務(wù)費(fèi)借：現(xiàn)金貸：其他業(yè)務(wù)收入—維修收入14、付萬用表檢測費(fèi)用及購潤滑油借：管理費(fèi)用—維修費(fèi)低值易耗品—維修用具貸：現(xiàn)金15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）借：其他應(yīng)付款—工會經(jīng)費(fèi)貸：現(xiàn)金16、收商鋪水電費(fèi)借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款—商鋪—電費(fèi)/水費(fèi)17、發(fā)放上月管理員工工資借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金18、代付上月中隊(duì)?wèi)?zhàn)士、搬運(yùn)工工資（為減少交養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）借：其他應(yīng)收款—總公司—房開公司（代付搬運(yùn)工工資）貸：現(xiàn)金19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝借：其他應(yīng)收款—員工—服裝費(fèi)貸：現(xiàn)金20、支付上月垃圾裝車費(fèi)借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)貸：現(xiàn)金/銀行存款21、付維修電機(jī)費(fèi)及購買燈光等費(fèi)用借：管理費(fèi)用—維修費(fèi)低值易耗品—維修用具貸：現(xiàn)金22、購置保潔、維修用配件借：低值易耗品—保潔用具—維修用具貸：現(xiàn)金23、收員工上月小靈通話費(fèi)借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款—員工—電話費(fèi)24、收商鋪管理押金借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)付款—商鋪押金25、退業(yè)主裝修保證金借：其他應(yīng)付款—業(yè)主—裝修保證金貸：現(xiàn)金26、中隊(duì)活動開支借：其他應(yīng)付款—工分經(jīng)費(fèi)貸：現(xiàn)金27、付馬匹治療費(fèi)及購馬飼料款借：管理費(fèi)用—治安費(fèi)貸：現(xiàn)金28、付購菜款柴油大米及食油款借：應(yīng)付福利費(fèi)—伙食費(fèi)貸：現(xiàn)金29、收物管費(fèi)等借：現(xiàn)金/銀行存款貸：預(yù)收賬款—業(yè)主—物管費(fèi)—業(yè)主—電梯能耗費(fèi)—業(yè)主—二次供水—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費(fèi)—業(yè)主—垃圾清運(yùn)費(fèi)其他應(yīng)付款—業(yè)主—裝修保證金30、代房開公司代購垃圾袋借：其他應(yīng)收款—房開公司名稱貸：現(xiàn)金31、罰款收入借：現(xiàn)金貸：營業(yè)外收入—賠款32、食堂購洗潔精及飯盒等借：低值易耗品—廚房用品貸：現(xiàn)金33、食堂購液化氣及煤氣罐一只借：應(yīng)付福利費(fèi)低值易耗品—煤氣罐貸：現(xiàn)金34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費(fèi)等借：管理費(fèi)用—辦公費(fèi)—差旅費(fèi)貸：現(xiàn)金35、付生活垃圾費(fèi)借：管理費(fèi)用—保潔費(fèi)貸：現(xiàn)金36、領(lǐng)用低值易耗品借：管理費(fèi)用—低值易耗品攤銷貸：低值易耗品—維修用具—保潔用具—廚房用具37、商鋪電費(fèi)計(jì)入借：其他應(yīng)收款—商鋪——電費(fèi)貸：管理費(fèi)用—電費(fèi)38、開辦費(fèi)用的攤銷借：管理費(fèi)用—開辦費(fèi)攤銷貸：長期待攤費(fèi)用—開辦費(fèi)39、計(jì)提折舊借：管理費(fèi)用—折舊費(fèi)貸：累計(jì)折舊40、計(jì)提本月工資借：管理費(fèi)用—工資貸：應(yīng)付工資41、計(jì)提各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)借：管理費(fèi)用—福利費(fèi)—工會經(jīng)費(fèi)—教育經(jīng)費(fèi)貸：應(yīng)付福利費(fèi)其他應(yīng)付款—工會—教育部42、空置房應(yīng)收物管費(fèi)借：其他應(yīng)收款—房開公司貸：主營業(yè)務(wù)收入43、結(jié)轉(zhuǎn)本月收入借：預(yù)收賬款—業(yè)主—物管費(fèi)—業(yè)主—車位物管費(fèi)—房開公司—商鋪—物管費(fèi)—商鋪—租金貸：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入44、結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費(fèi)借：預(yù)收賬款—業(yè)主—垃圾清運(yùn)費(fèi)貸：其他業(yè)務(wù)收入—垃圾清運(yùn)費(fèi)45、計(jì)提本月稅金及附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加其他業(yè)務(wù)支出管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅—城建稅其他應(yīng)交款—教育費(fèi)附加—水利基金46、計(jì)提本月養(yǎng)老保險借：管理費(fèi)用—養(yǎng)老金貸：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老基金47、結(jié)轉(zhuǎn)益類賬戶借：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入營業(yè)外收入貸：本年利潤48、結(jié)轉(zhuǎn)損類賬戶借：本年利潤貸：管理費(fèi)用其他業(yè)務(wù)支出主營業(yè)務(wù)稅金及附加關(guān)于代收的水電費(fèi)的會計(jì)分錄我覺得應(yīng)是這樣：支付給自來水公司或供電局時：借：代收款項(xiàng)貸：銀行存款向業(yè)主收回時借：銀行存款貸：代收款項(xiàng)物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費(fèi).收到時:借:現(xiàn)金貸:預(yù)收帳款當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收入,借:預(yù)收帳款貸:主營業(yè)務(wù)收入同時交納營業(yè)稅借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸:應(yīng)交稅金-營業(yè)稅-城建稅其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加結(jié)轉(zhuǎn)成本實(shí)際發(fā)生時借：物業(yè)管理成本-小區(qū)貸：現(xiàn)金借：主營業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本-小區(qū)貨：物業(yè)管理成本-小區(qū)結(jié)轉(zhuǎn)利潤借:本年利潤貸:主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加借:主營業(yè)物收入貸:本年利潤借:本年利潤貸:財(cái)務(wù)費(fèi)(支出)管理費(fèi)有關(guān)物業(yè)管理公司的流轉(zhuǎn)稅征收及計(jì)算的主要內(nèi)容如下：按現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)時，計(jì)稅依據(jù)為全部營業(yè)收入額，即物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)。其一般計(jì)算公式為：營業(yè)稅稅額應(yīng)稅營業(yè)額適用稅率管理費(fèi)等收入的征稅及計(jì)算。物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)（包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi)）、維修費(fèi)（包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)）、租賃費(fèi)（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的營業(yè)稅。代辦性收入的征稅及計(jì)算。（１）代辦購物手續(xù)費(fèi)的征收及計(jì)算。為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)收入征收的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門窗、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。（２）代辦收費(fèi)取得收入的征稅及計(jì)算。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費(fèi)以及代收、代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付后的余額，征收的營業(yè)稅。裝修保證金、公共維修基金的征收及計(jì)算。（1）房屋裝修保證金等的征稅及計(jì)算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主及租住戶收取的房屋裝修保證金、履約保證金等，如果是到期退還給業(yè)主及租住戶的，可不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或已作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以罰沒的，均應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。（２）公共維修基金等的征稅及計(jì)算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時收取的房屋公共部位維修基金，因其屬?？顚Ｓ?、專戶存儲，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理公司僅是代管使用、按實(shí)列支，可暫時不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理公司可以提供勞務(wù)形式，從維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。代開發(fā)票或收據(jù)的征收及計(jì)算。對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收的營業(yè)稅。另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按營業(yè)稅的計(jì)算；交納的教育費(fèi)附加，應(yīng)按營業(yè)稅的計(jì)算。天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計(jì)元，按收入的計(jì)算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。編制會計(jì)分錄如下：（1）計(jì)算營業(yè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅（2）計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅（3）計(jì)算教育費(fèi)附加：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加物業(yè)管理企業(yè)除了按營業(yè)收入計(jì)算的營業(yè)稅金，還有一些費(fèi)用性稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應(yīng)在“管理費(fèi)用”賬戶中核算。例：天業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)納稅房屋價值元，本月應(yīng)繳房產(chǎn)稅元。作會計(jì)分錄如下：借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅天業(yè)物業(yè)管理公司本月購買印花稅票元。作會計(jì)分錄如下：借：管理費(fèi)用貸：現(xiàn)金練習(xí)題一、名詞解釋營業(yè)成本營業(yè)費(fèi)用期間費(fèi)用二、填空物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)，它包括、和等。２．“營業(yè)成本”賬戶屬于類賬戶。它按設(shè)置明細(xì)賬。３出租房按月攤銷額應(yīng)根據(jù)出租房的和計(jì)算。４．物業(yè)企業(yè)將、、費(fèi)用統(tǒng)稱為期間費(fèi)用。５期間費(fèi)用與經(jīng)營沒有直接聯(lián)系，但與其發(fā)生的直接相關(guān)，并直接計(jì)入６．物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按的計(jì)算；繳納的教育費(fèi)附加應(yīng)按的計(jì)算。三、選擇（包括單選和多選）１．屬于物業(yè)管理公司營業(yè)成本的有（）。（１）樓內(nèi)電梯維修費(fèi)（２）綠化維護(hù)費(fèi)（３）公司辦公費(fèi)２．以下費(fèi)用屬于公共性服務(wù)成本的有（）。（１）樓道照明電費(fèi)（２）停車棚修理費(fèi)（３）住戶冰箱修理費(fèi)３．物業(yè)管理公司用于出租經(jīng)營的房屋應(yīng)設(shè)置（）賬戶核算。（１）低值易耗品（２）固定資產(chǎn)（３）庫存商品下列費(fèi)用屬于期間費(fèi)用的有（）。（１）營業(yè)費(fèi)用（管理費(fèi)用（銷售費(fèi)用應(yīng)征收的營業(yè)稅的收費(fèi)項(xiàng)目有（）。）保安費(fèi)（２）停車費(fèi)（３）保潔費(fèi)四、問答題１．營業(yè)成本核算應(yīng)遵循的原則是什么？物業(yè)管理公司的營業(yè)成本主要包括哪些內(nèi)容？３．期間費(fèi)用根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則有哪四種核算方法？４．試說明物業(yè)管理公司流轉(zhuǎn)稅的主要內(nèi)容。５．如何計(jì)算物業(yè)管理公司出租房的攤銷額？、五、實(shí)務(wù)題（一）資料江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作年６月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：１．每半年一次的小區(qū)水箱清洗工作，共耗費(fèi)材料元，人工元；幫住戶分?jǐn)倹_洗水箱的水費(fèi)元，以現(xiàn)金支付。公司將小區(qū)內(nèi)的綠化服務(wù)工作出包給園林局，合同規(guī)定每半年結(jié)算一次。上半年實(shí)際發(fā)生的花草樹木費(fèi)及人工費(fèi)共元，以銀行存款支付。支付抽水房修理抽水水泵款元，以現(xiàn)金付訖。公司運(yùn)垃圾手推車４輛，價值元。領(lǐng)用時予以一次攤銷。公司制作廣告宣傳布標(biāo)條，計(jì)元，以銀行存款支付。本月“作業(yè)派工單”列示，公司所屬服務(wù)組代辦服務(wù)工時，經(jīng)計(jì)算，工資總額中應(yīng)分配為代辦服務(wù)成本。開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金元備發(fā)工資。結(jié)轉(zhuǎn)分配本月應(yīng)付工資，其中：公共服務(wù)組元，特約服務(wù)組元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計(jì)元，以銀行存款支付。號樓住戶下水道堵塞，公司派臨時工疏通，以現(xiàn)金支付人工費(fèi)元。本月特約服務(wù)“物料耗用單”列示共耗用材料元；“工時耗用單”列示實(shí)際人工費(fèi)元。公司經(jīng)理出差預(yù)借現(xiàn)金元。公司附設(shè)浴室進(jìn)行修理，共耗材料元。公司所屬出租房本月應(yīng)攤銷修理費(fèi)元。月末公司附設(shè)餐廳計(jì)算實(shí)際耗用材料元，予以結(jié)轉(zhuǎn)。公司所屬出租房年攤銷率為，原值元，按月計(jì)提出租房攤銷。撿修小區(qū)內(nèi)路燈，發(fā)現(xiàn)損壞燈泡４個。配置燈泡支出元，以現(xiàn)金支付。經(jīng)理出差報銷差旅費(fèi)元，余款退回。公司經(jīng)理室本月復(fù)印資料費(fèi)元，以現(xiàn)金支付。銀行開來公司借款利息結(jié)算單，實(shí)際應(yīng)交借款利息款元，已預(yù)提元。行政辦公室領(lǐng)用辦公椅把，計(jì)元，予以一次攤銷。本月公司的各種服務(wù)收入元，按計(jì)算營業(yè)稅。按營業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。計(jì)算本月應(yīng)繳車船使用稅元。以銀行存款上繳以上各種稅金。（二）要求根據(jù)以上資料編制會計(jì)分錄第四章物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的核算資金是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的前提，建立這個前提就必須通過適當(dāng)?shù)馁Y金籌措方式來解決。而物業(yè)管理公司最主要的資金來源是物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的收入。第一節(jié)營業(yè)收入的概念及范圍一、營業(yè)收入的概念營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動和其他經(jīng)營活動所取得的各項(xiàng)收入。物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)收入來自物業(yè)管理費(fèi)，它是物業(yè)管理公司根據(jù)對業(yè)主和用戶所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，采用政府定價、政府指導(dǎo)價或協(xié)議定價等方式向業(yè)主和用戶收取的費(fèi)用。物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務(wù)收入和多種經(jīng)營收入，其中，主營業(yè)務(wù)收入又包括物業(yè)管理費(fèi)收入和物業(yè)經(jīng)營收入（如房產(chǎn)銷售與出租收入）等。（一）物業(yè)管理費(fèi)收入物業(yè)管理費(fèi)是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費(fèi)。包括：１．為房屋業(yè)主和租住戶提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費(fèi)。２．為房屋業(yè)主和租住戶代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)施修繕等而收取的公眾代辦性服務(wù)費(fèi)。３．為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務(wù)時，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費(fèi)，而形成物業(yè)管理費(fèi)收入。但是，物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價來確定：公共性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、保安、綠化等收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價。代辦性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、采暖費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府定價。特約性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務(wù)或委托服務(wù)，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等，可實(shí)行協(xié)議價格。凡政府物價管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價格，并按照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)。（二）物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)管理公司通過經(jīng)營業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得經(jīng)營收入，如房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位委托代管房產(chǎn)的收入，可簽定協(xié)議確定。（三）多種經(jīng)營收入由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費(fèi)用是微利的，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，因而要靠多種經(jīng)營取得收入，如為方便居民而兼營的多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入。多種經(jīng)營收入是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。二、營業(yè)收入的確認(rèn)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》第條明確規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，并將已實(shí)現(xiàn)的收入按時入賬”；“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)，同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認(rèn)營業(yè)收入”；“長期工程（包括勞務(wù)）合同，一般應(yīng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理確認(rèn)營業(yè)收入?！庇纱丝梢?，營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)主要有兩個明顯標(biāo)志：（１）商品產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)出或者是勞務(wù)已經(jīng)提供；（２）價款已經(jīng)收到或者得到了收取價款的憑證。在實(shí)際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。（一）在交款服務(wù)的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)采取交款服務(wù)的方式，服務(wù)費(fèi)收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認(rèn)。（二）在預(yù)收服務(wù)費(fèi)的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)采取定期預(yù)收服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為計(jì)算期）后作為收入的實(shí)現(xiàn)，這時服務(wù)費(fèi)已收，服務(wù)已提供。（三）在分期收款方式情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這種方式下，服務(wù)已提供，服務(wù)費(fèi)要按合同到期日收款。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，確定收入實(shí)現(xiàn)。出租房租金收入，應(yīng)按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確認(rèn)租金收入的實(shí)現(xiàn)。合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實(shí)現(xiàn)。（四）在托收承付結(jié)算方式的情況下，營業(yè)收入的確認(rèn)采用托收承付結(jié)算的方式，在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后作為收入的實(shí)現(xiàn)。第二節(jié)營業(yè)收入的核算一、“營業(yè)收入”賬戶的設(shè)置物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營服務(wù)等取得的經(jīng)營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入；借方登記營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后，應(yīng)無余額。本賬戶按營業(yè)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“公共性服務(wù)收入”、“代辦性服務(wù)收入”、“特約服務(wù)收入”、“租賃服務(wù)收入”、“兼營服務(wù)收入”等。二、營業(yè)收入的核算（一）公共性服務(wù)費(fèi)收入的核算公共性服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容。公共性服務(wù)費(fèi)包括公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用，它是物業(yè)管理公司經(jīng)營收入的主要內(nèi)容。公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的價格管理辦法，各區(qū)、縣物價部門制定公共性服務(wù)費(fèi)的中準(zhǔn)價及浮動幅度。物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用內(nèi)容一般由以下八個部分構(gòu)成：（1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（２）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；（３）綠化管理費(fèi)；（４）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（５）保安費(fèi)（６）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（８）法定稅費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率不超過。以上各項(xiàng)費(fèi)用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項(xiàng)、第（５）項(xiàng)費(fèi)用。２．公共性服務(wù)費(fèi)的計(jì)算。公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分?jǐn)偂肮谩苯ㄖ娣e。各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內(nèi)的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等面積。各套房屋分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。各套房屋建筑面積的計(jì)算，可按以下公式進(jìn)行：某套房屋該套房屋的“自用”建筑面積建筑面積套房屋“自用”建筑面積應(yīng)攤的“公用”建筑面積的分?jǐn)偮势渲懈魈追课荨白杂谩苯ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮试撎追课菰摯狈课荨白杂谩薄肮谩苯ㄖ娣e建筑面積總和例某幢房屋的建筑面積共米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則：各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮剩ㄈ缒程追课莸摹白杂谩苯ㄖ娣e為平方米，則：該套房屋建筑面積如果每月公共性服務(wù)收費(fèi)定為元，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費(fèi)為：（元）。公共性服務(wù)費(fèi)收入一般采用定期預(yù)收，往往為６個月預(yù)收一次，分月計(jì)算營業(yè)收入。預(yù)收服務(wù)費(fèi)收入可記入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。例天業(yè)物業(yè)管理公司月份預(yù)收下半年公共性服務(wù)費(fèi)，號樓室業(yè)主“自用”建筑面積平方米，經(jīng)“公用”建筑面積分?jǐn)偤?，?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面積應(yīng)為平方米。每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元，該房屋業(yè)主每月公共性服務(wù)費(fèi)為元，一次預(yù)收６個月。預(yù)收下半年度公共性服務(wù)費(fèi)時，公司應(yīng)編制會計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金貸：預(yù)收賬