2024年物業(yè)經(jīng)營管理考試題庫（單選題）

2024年物業(yè)經(jīng)營管理考試題庫（單選題）1.經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的價格是()。A.成交價B.應(yīng)價C.標(biāo)價D.評估價正確答案:A解析：成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng)價不定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，最高應(yīng)價才成為成交價。

2.某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是()萬元。A.182.16；259.47B.150.53；249.47C.182.16；217.84D.192.16；249.47正確答案:D解析：由題意：n1=15*12=180個月，n2=5*12=60個月，i=9%/12=0.75%，初始購買價格=400萬元，則具體計算過程如下：①初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240（萬元），②投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342（萬元），②第6年初寫字樓物業(yè)的價值為：400*(1+2%）5=441.63(萬元)，④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(萬元)，⑤投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時擁有的物業(yè)權(quán)益價值為：441.63-192.16=249.47(萬元)。

3.關(guān)于資金的時間價值，下列論述中不正確的是()。A.同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值B.從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值C.從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償D.資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小正確答案:D解析：D項，資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位資金投資所能取得的利潤，②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償，③風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。投資分析中，資金的時間價值用利息（資金的增值量）來體現(xiàn)。單位時間（一個計息周期）內(nèi)，利息與本金的比例即為利率，一般以百分數(shù)表示。利率也是資金時間價值的標(biāo)志。

4.拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格稱為()。A.保留價B.起拍價C.應(yīng)價D.成交價正確答案:A解析：保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。

5.對于一般物業(yè)投資項目，償債備付率應(yīng)該大于(）A.12B.1.2C.2D.0.2正確答案:B解析：償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般物業(yè)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2

6.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回報主要表現(xiàn)形式是()。A.總開發(fā)成本B.提取折舊C.收益率或利息率D.開發(fā)商利潤正確答案:D解析：投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，其投資回報表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。

7.在增價拍賣中，起拍價和保留價的關(guān)系是()。A.起拍價定低于保留價B.起拍價最高不高于保留價C.起拍價定高于保留價D.起拍價和保留價相等正確答案:B解析：起拍價是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標(biāo)的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。

8.凈運營收益的計算公式為()。A.凈運營收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入B.凈運營收益=有效毛收入-運營費用C.凈運營收益=有效毛收入-運營費用-準(zhǔn)備金D.凈運營收益=潛在毛租金收入-運營費用正確答案:B解析：從有效毛收入中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益，即：凈運營收益=有效毛收入-運營費用。凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

9.沒有考慮資金時間價值因素的影響，而是直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)是()。A.清償能力指標(biāo)B.貸款利率指標(biāo)C.靜態(tài)指標(biāo)D.動態(tài)指標(biāo)正確答案:C解析：靜態(tài)指標(biāo)是指在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算得出的指標(biāo)，這些指標(biāo)計算方便，通常在投資項目進行概略評價時采用。

10.運用市場法對物業(yè)進行估價，首先應(yīng)()。A.擁有大量的交易實例B.選取可比實例C.建立價格可比基礎(chǔ)D.交易狀況修正正確答案:A解析：運用比較法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。

11.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的()的回收。A.總開發(fā)成本B.提取折舊C.收益率或利息率D.開發(fā)商利潤正確答案:A解析：投資獲得的總收入，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，主要體現(xiàn)為利潤，投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，也就是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收。

12.物業(yè)的無風(fēng)險報酬率為5%，投資風(fēng)險補償為3%，管理負擔(dān)補償為2%，缺乏流動性補償為1.5%，投資風(fēng)險帶來的優(yōu)惠為2.5%，則報酬率為()。A.8%B.9%C.10%D.11.5%正確答案:B解析：求取報酬率的方法主要有市場提取法和累加法。累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補償。物業(yè)的報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+缺乏流動性償-投資帶來的優(yōu)惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%。

13.財務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.開發(fā)期B.計算期C.性能壽命期D.動態(tài)投資回收期正確答案:B解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項目整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

14.某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是()萬元。A.160B.240C.320D.480正確答案:D解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息時的利息計算公式為：In=P·n·i；n個計息周期后的本利和為：Fn=P(1+i·n)，在本題中，利息總額為：2000*8%*3=480(萬元)。

15.內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的()貸款利率。A.最小B.最低C.最高D.平均正確答案:C解析：內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。

16.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金，下列表述不正確的是()。A.準(zhǔn)備金又稱大修理基金B(yǎng).用于物業(yè)的日常維修和更新改造C.如果準(zhǔn)備金來自物業(yè)收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D.準(zhǔn)備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金正確答案:B解析：準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。

17.在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用()種及以上估價方法。A.1B.2C.3D.4正確答案:B解析：物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。

18.運用收益估估價，需要預(yù)測估價對象的()。A.收益B.未來收益C.預(yù)期收益D.經(jīng)營任務(wù)正確答案:B解析：收益法的計算方式是將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報酬資本化法。

19.等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是()。A.P=A/(1+i)nB.P=(A/1)[1-1/(1+1)n]C.P=A/i(1+i)nD.P=A/[1-1/(1+i)n]正確答案:B解析：這道題考察的是等額序列支付現(xiàn)值的計算公式。在金融數(shù)學(xué)中，等額序列支付現(xiàn)值計算是一個基礎(chǔ)知識點。公式P=(A/i)[1-(1/(1+i))^n]用于計算一系列等額支付在當(dāng)前的價值，其中A是每期支付金額，i是每期利率，n是支付期數(shù)。對比選項，我們發(fā)現(xiàn)選項B的公式表述與此一致，只是表述形式略有不同，但核心計算邏輯相同。因此，正確答案是B。

20.在收益性物業(yè)估價的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。A.通常意義的成本B.費用C.價格D.營業(yè)費正確答案:C解析：成本法可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

21.動態(tài)投資回收期是指項目以()抵償全部投資所需的時間。A.凈現(xiàn)金B(yǎng).凈收益C.凈現(xiàn)值D.財務(wù)凈現(xiàn)值正確答案:B解析：動態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需要的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值年份即為投資回收終止年份。

22.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)()的簡化圖式。A.資金流入B.資金流出C.資金形態(tài)D.資金運動狀態(tài)正確答案:D解析：一項投資活動，通常歷經(jīng)一個或短或長的時間段。在該時間段內(nèi)，資金的流入與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時點都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流量與時間的對應(yīng)關(guān)系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具?，F(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖。

23.復(fù)利計息時，幾個計息周期后的本利和是()。A.Fn=P·n·iB.Fn=P(1+i·n)C.Fn=P[(1-i)n-i]D.Fn=P(1+i)n正確答案:D解析：復(fù)利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。則第n個計息周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1·i=P(1+i)n。

24.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率正確答案:C解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比；復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。

25.某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別為()元/m2。A.2800；2200B.2325；2675C.2325；2625D.2675；2325正確答案:C解析：首先，根據(jù)題目給出的信息，物業(yè)的正常成交價格為2500元/m2。賣方應(yīng)繳納的稅費為成交價格的7%，即2500元/m2×7%=175元/m2；因此，賣方實際得到的價格為2500元/m2-175元/m2=2325元/m2。

26.下列有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是()。A.橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點通常表示當(dāng)前時點B.時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始C.加果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法D.某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和正確答案:C解析：C項，如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期發(fā)生，稱為期末慣例法。

27.物業(yè)的某種年收益與其價格的比率指的是()。A.收益乘數(shù)B.資本化率C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)正確答案:B解析：暫無解析

28.報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系是_____，物業(yè)價值與報酬率的關(guān)系是_____。()A.負相關(guān)，負相關(guān)B.正相關(guān)，正相關(guān)C.負相關(guān)，正相關(guān)D.正相關(guān)，負相關(guān)正確答案:D解析：從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。由于物業(yè)價值與報酬率負相關(guān)，因此，風(fēng)險大的物業(yè)的價值低，風(fēng)險小的物業(yè)的價值高。

29.采用市場法進行物業(yè)估價，選取的可比實例數(shù)量一般至少為_____個，最多為_____個。()A.2；8B.3；10C.4；12D.5；15正確答案:B解析：選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。

30.名義利率與實際利率的關(guān)系是：名義利率越____，計息周期越____，則實際利率與名義利率的差異就越____。()A.大，長，小B.小，短，小C.大，短，大D.小，長，大正確答案:C解析：這道題考察的是名義利率與實際利率之間的關(guān)系。在金融學(xué)中，名義利率是未考慮通貨膨脹和計息周期影響的利率，而實際利率則考慮了這些因素。名義利率越大，且計息周期越短，由于復(fù)利效應(yīng)，實際利率與名義利率之間的差異就越大。因此，選項C“大，短，大”正確描述了這一關(guān)系。

31.如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，年名義利率是()。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正確答案:A解析：因為月利率為1%，即周期利率為1%，根據(jù)周期利率=名義利率/每年的計息周期數(shù)，有r/2=1%，則r=12%。

32.償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年()的比率。A.可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額B.可用于還款的利潤與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額C.可用于還本付息的資金與全部應(yīng)還本付息金額D.可用于還款的利潤與全部應(yīng)還本付息金額正確答案:A解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計算公式為：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額。償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。

33.房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。A.有效毛收入B.客觀凈收益C.潛在毛收入D.實際凈收益正確答案:C解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

34.現(xiàn)在人們越來越重視的距離是()。A.交通路線距離B.最佳交通路線距離C.空間直線距離D.交通時間距離正確答案:D解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

35.收益性物業(yè)的運營費用是除()外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A.稅金B(yǎng).抵押貸款還本付息C.保險D.管理費用正確答案:B解析：收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費）、為租客提供服務(wù)的費用（公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

36.通常用來表示物業(yè)的從“外”到“內(nèi)”一“進”的方便程度的術(shù)語是()。A.便捷性B.方便程度C.可及性D.可通達性正確答案:C解析：可及性與便捷性的含義基本相同。但通常用“可及性”表達由“外”到“內(nèi)”——“進”的方便程度，用“便捷性”表達由“內(nèi)”到“外”——“出”的方便程度。

37.房地產(chǎn)估價的基本方法中，()是指先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值。A.成本法B.比較法C.估價法D.折舊法正確答案:A解析：房地產(chǎn)估價基本方法包括：①比較法，②成本法；③收益法。成本法是先分別求取估價對象在價值時點時的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

38.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元自投資者用現(xiàn)金支付。如果該投資的經(jīng)營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.12%B.14%C.7%D.2.8%正確答案:B解析：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。題中，該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20*100%=14%。

39.下列各項中，不用計算借款償還期的是()。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目B.房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營項目C.房地產(chǎn)開發(fā)之后進行自營的項目D.房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目正確答案:D解析：借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

40.關(guān)于重置價格和重建價格，下列表述不正確的是()。A.重置價格又特重置成本B.重置價格通常要比重建價格高C.一般建筑物適用重置價格D.有特殊保護價值的建筑物適用重建價格正確答案:B解析：B項，重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。

41.期貨價格是指在交易達成后按約定在未來()進行商品交割的價格。A.較長一段時間B.某個日期C.短期內(nèi)D.某個地點正確答案:B解析：期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。物業(yè)也有類似期貨交易的期貨價格，物業(yè)的期貨價格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格（含土地價格）。

42.某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為1100元/m2，出租的年末凈收益為110元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，則該期房目前的價格是()元/m2。A.978B.1000C.1078D.1178正確答案:A解析：該期房目前的價格為：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償，代入題中數(shù)據(jù)可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)

43.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于()。A.社會平均收益率B.國民經(jīng)濟增長率C.通貨膨脹率D.項目基準(zhǔn)收益率正確答案:D解析：如果凈現(xiàn)值大于等于零，說明該項目的獲利能力達到了或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果凈現(xiàn)值小于零，則項目不可接受。

44.我國個人儲蓄存款和國庫券利息是以()計算的。A.名義利率B.實際利率C.單利D.復(fù)利正確答案:C解析：利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。

45.以下物業(yè)評估難以采用市場法的是()。A.學(xué)校、紀(jì)念堂B.物業(yè)開發(fā)土地、普通商品住宅C.高檔公寓、別墅D.寫字樓、商鋪正確答案:A解析：比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。

46.人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的()A.80%B.60%C.30%D.90%正確答案:A解析：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。

47.基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的()。A.最低投資回報率B.最低投資利潤率C.平均投資報酬率D.最低投資平均利潤率正確答案:A解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。

48.物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，如同()。A.買賣與租賃的關(guān)系B.本金與利息的關(guān)系C.存款與貸款的關(guān)系D.現(xiàn)金和存款的關(guān)系正確答案:B解析：物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。

49.某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為12500萬元和1250萬元，存貸為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%正確答案:D解析：資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其計算公式為：資產(chǎn)負債率=負債合計/資產(chǎn)合計。題中，資產(chǎn)負債率=3000萬/5000萬=60%。

50.已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方的約定為按月計息，則該筆貸款的實際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%正確答案:C解析：該筆貸款的實際利率i=（1+r/m）m-1=（1+6%/12）12-1=6.16%。

51.根據(jù)是否考慮()因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。A.利潤率B.通貨膨脹率C.利率D.資金時間價值正確答案:D解析：盈利能力指標(biāo)，是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：①靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算得出的指標(biāo)，通常在對投資項目進行概略評價時采用，②動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標(biāo)。

52.下列關(guān)于利率的說法錯誤的是()。A.利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比B.利率是本金的增加額C.一般以百分數(shù)表示D.利率的表達公式是：i=I1/P*100%正確答案:B解析：B項，利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分數(shù)表示。因此，它是單位本金經(jīng)過一個計算周期后的增值比率，不僅僅是本金的增加額。

53.()是預(yù)測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A.直接資本化法B.收益還原法C.假設(shè)開發(fā)法D.報酬資本化法正確答案:D解析：報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時間價值的前提下，認為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

54.我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的計息方式是()。A.單利B.復(fù)利C.名義利率D.實際利率正確答案:B解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。由于復(fù)利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。

55.使用物業(yè)定時間的價格，在經(jīng)濟學(xué)上稱為()A.源泉價格B.服務(wù)價格C.使用價格D.更換價格正確答案:B解析：物業(yè)同時有兩個價格：①其本身有一個價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格，②使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為服務(wù)價格。

56.凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。A.最低收益率B.最高收益率C.社會平均收益率D.內(nèi)部收益率正確答案:A解析：凈現(xiàn)值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

57.西方認為投資物業(yè)最重要的是()。A.區(qū)位B.價格C.供求因素D.品質(zhì)正確答案:A解析：由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認為的投資物業(yè)最重要的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

58.在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用的估價方法是()。A.市場法B.成本法C.收益法D.折舊法正確答案:B解析：在物業(yè)保險（包括擔(dān)保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀，對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決。

59.某家庭以30萬元購買一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元。則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少()元。A.544.10B.556.00C.1776.32D.2109.38正確答案:B解析：具體計算過程如下：①n1=15*12=180個月，n2=5*12=60個月，i=6%/12=0.5%;②初始抵押貸款數(shù)額為30萬元，③該家庭月還本付息額為:A=P*i/[1-(1+i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530（萬元），④第6年初尚未償還折抵押貸款本金額為：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=（0.2530/0.5%）*[1-(1+0.5%)-(180-60)]=22.77（萬元）;⑤當(dāng)該家庭在第6年初一次償還本金5萬元后，則在第6年初尚未償還抵押貸款本金數(shù)額為22.77-5=17.77（萬元），⑥從第6年開始該家庭月還本付息額為：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.1974（萬元）;⑦從第6年開始的月還本付息額將減少：2530-1974=556（元）。

60.下列對于成交價格、市場價格和理論價格的說法正確的是()。A.市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格B.成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格C.實際的成交價格即市場價格D.成交價格可以按照交易方式的不同來劃分正確答案:A解析：A項，市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

61.根據(jù)資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報酬資本化法。A.直接資本化法B.收益還原法C.假設(shè)開發(fā)法D.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確答案:A解析：根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化和報酬資本化法。

62.物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置，最常見、最簡單的是用()來衡量區(qū)位好壞。A.距離B.可及性C.方便性D.周圍環(huán)境正確答案:A解析：衡量區(qū)位好壞最常見、最簡單的是用距離。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和箭筒時間距離。

63.在房地產(chǎn)投資分析中，現(xiàn)金流量是()。A.用來考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力的指標(biāo)B.把一項投資活動作為獨立的系統(tǒng)，某時期一時點上實際發(fā)生的資金流出或流入C.把某一項投資活動作為個獨立的系統(tǒng)，一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入D.把某一項投資活動作為獨立系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金正確答案:C解析：投資，必然涉及成本與收益的計算。投資分析中，把一項投資看作個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流入。把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫作現(xiàn)金流量。

64.某舊住宅，其重置價格為45萬元，地面門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊2萬元，因戶型設(shè)計引起的功能折舊5萬元，地區(qū)衰落引起的經(jīng)濟折舊3萬元，該住宅的現(xiàn)值為()萬元。A.35B.37C.40D.45正確答案:A解析：建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。計算三種折舊，該住宅的現(xiàn)值為：45-2-53=35（萬元）。

65.要求調(diào)查人員有較扎實的理論知識、較深的專業(yè)技能的調(diào)查方法是()。A.訪問法B.實驗法C.文案調(diào)查法D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:C解析：文案調(diào)查法的缺點之一是：文案調(diào)查要求調(diào)查人員有較扎實的理論知識、較深的專業(yè)技能，否則在工作中將力不從心。

66.下列屬于定性分析方法中SWOT析方法特點的是()。A.建立在經(jīng)驗基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡單易行，但可能具有偶然性B.可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點來研究市場的各種現(xiàn)象C.一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究個項目現(xiàn)實情況的方法D.把市場整體分解為各個部分、方面、因素，形成分類資料正確答案:C解析：不同的定性分析方法的特點如下：①SWOT析方法是一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況的方法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用這種分析方法，可以就某一個經(jīng)營性物業(yè)項目的發(fā)展?fàn)顩r進行評判，為項目的取舍提供比較客觀的依據(jù)。②用系統(tǒng)分析的方法進行市場分析，可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點來研究市場的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預(yù)見到它們的發(fā)展趨勢，從而做出正確的經(jīng)營管理決策。③歸納分析法是根據(jù)調(diào)查對象具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類事物的全部對象都具有或不具有這種屬性的歸納方法。這種方法建立在經(jīng)驗基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡單易行，但可能具有偶然性。為了克服這種現(xiàn)象，需要擴大考察對象的范圍。④演繹分析法就是把市場整體分解為各個部分、方面、因素，形成分類資料，并通過對這些分類資料的研究分別把握特征和本質(zhì)，然后將這些通過分類研究得到的認識聯(lián)結(jié)起來，形成對市場整體認識的邏輯方法。⑤案例分析法就是以典型企業(yè)的營銷成果作為例證，從中找出規(guī)律性的東西。

67.物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)主要有()。A.消費者心理B.最終用戶和客戶規(guī)模C.消費者行為D.消費者自我個性正確答案:B解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場的客戶是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶，這類業(yè)主和租戶使用物業(yè)的目的并不在于消費，而在于獲取利潤。因此這個市場的細分，還有不同于一般消費者市場細分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)主要有最終用戶和客戶規(guī)模。

68.()是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。A.訪問法B.觀察法C.實驗法D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:A解析：訪問法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。實施這種方法需要科學(xué)地設(shè)計調(diào)查表，有效地運用訪問技巧。

69.組織簡單、成本低、不受時空與地域限制的調(diào)查方法是()。A.訪問法B.觀察法C.實驗法D.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法正確答案:D解析：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法有點是組織簡單、成本低、客觀性好、不受時空與地域限制、速度快等。

70.對于居住物業(yè)，應(yīng)重點了解()。A.目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平等B.其所處地段的交通通達程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系C.物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等D.未來入住者的意見正確答案:A解析：居住物業(yè)要重點了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。

71.在物業(yè)管理的市場調(diào)查中，()是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。A.市場需求調(diào)查B.市場環(huán)境調(diào)查C.消費者行為調(diào)查D.市場供給與警長調(diào)查正確答案:B解析：市場環(huán)境是指經(jīng)營活動所處的社會經(jīng)濟環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。市場環(huán)境的變化對企業(yè)的經(jīng)營活動既可以帶來機會，又可以帶來挑戰(zhàn)。所以對企業(yè)市場環(huán)境的調(diào)查研究，是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。

72.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為()。A.居住物業(yè)B.公共物業(yè)C.收益性物業(yè)D.特殊物業(yè)正確答案:C解析：物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)等。

73.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。A.企業(yè)B.供應(yīng)商C.客戶D.公眾正確答案:C解析：客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細研究自己的客戶群體的特點，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提服務(wù)產(chǎn)品，開展經(jīng)營管理活動。

74.下列不屬于可供企業(yè)選擇的市場營銷策略的是()。A.品牌營銷B.集中性營銷C.無差異營銷D.差異性營銷正確答案:A解析：可供企業(yè)選擇的市場營銷策略有三種：①無差異營銷，是指企業(yè)不考慮細分市場的差異性，對整個市場只提供一種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求。②差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案，以滿足不同細分市場的需求。②集中性營銷，是指企業(yè)將整體市場細分后，只選擇其中一個或少數(shù)幾個細分市場作為目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。二、多項選擇題

75.()是企業(yè)同時以幾個細分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案的市場營銷策略。A.無差異營銷B.精細化營銷C.差異性營銷D.集中性營銷正確答案:C解析：差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案，以滿足不同細分市場的需求，無差異營銷是指企業(yè)不考慮細分市場的差異性，對整個市場只提供種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求，集中性營銷是指企業(yè)將整體市場細分后，只選擇其一個或少數(shù)幾個細分市場作為目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。

76.物業(yè)經(jīng)營管理的主要服務(wù)對象是()。A.房地產(chǎn)開放商B.業(yè)主和租戶C.物業(yè)招標(biāo)人D.政府正確答案:B解析：物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和休閑娛樂場所等。物業(yè)經(jīng)營管理的主要服務(wù)對象是業(yè)主和租戶。

77.房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的()進行分析。A.宏觀因素B.供求關(guān)系C.相關(guān)因素D.微觀因素正確答案:A解析：就影響物業(yè)經(jīng)營管理市場的宏觀因素的分析，首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。

78.需求分析中，需求預(yù)測具體內(nèi)容不包括()。A.人口和家庭分析B.就業(yè)分析C.競爭對手分析D.收入分析正確答案:C解析：需求分析包括：①需求預(yù)測，②分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目，③吸納率分析；④市場租戶對產(chǎn)品功能需求，⑤業(yè)主及租戶對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的需求。需求預(yù)測就是詳細分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測對擬開發(fā)的物業(yè)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。

79.在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選用的管理模式是()。A.包租轉(zhuǎn)租模式B.出租代理模式C.委托管理模式D.自管理模式正確答案:A解析：包租轉(zhuǎn)租模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)再零星出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險，只收取包租的租金。在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

80.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。A.注冊B.審核C.登記備案D.批準(zhǔn)正確答案:C解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。

81.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。A.利息B.保證金C.滯納金D.押金正確答案:C解析：按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項基本權(quán)利。對租金拖欠者，要收取滯納金。

82.作為嚴格的租賃行為，必須有明確的()。A.租賃用途B.租賃期限C.支付方式D.修繕責(zé)任正確答案:B解析：作為嚴格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達應(yīng)該完整、明確，寫明開始和終止日期，并說明整個期限的時間長度。

83.房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有()。A.優(yōu)先購買權(quán)B.阻止權(quán)C.優(yōu)惠購買權(quán)D.拒絕交租金的權(quán)利正確答案:A解析：這道題考察的是承租人在房屋出租期間的相關(guān)權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋所有人打算出賣已出租的房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是為了保護承租人的居住穩(wěn)定性和合法權(quán)益。因此，選項A“優(yōu)先購買權(quán)”是正確的。其他選項如阻止權(quán)、優(yōu)惠購買權(quán)、拒絕交租金的權(quán)利，在相關(guān)法律法規(guī)中并未明確規(guī)定，因此不是正確答案。

84.下列物業(yè)租賃管理模式中，業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃的是()。A.包租轉(zhuǎn)租和委托管理B.出租代理和委托管理C.包租轉(zhuǎn)租和出租代理D.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理正確答案:C解析：物業(yè)租賃管理模式主要有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和物業(yè)服務(wù)委托模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同，表現(xiàn)為：①包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險，只收取包租的租金，②出租代理模式，業(yè)主同樣不負責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)定的市場風(fēng)險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，③物業(yè)服務(wù)委托模式，業(yè)主負責(zé)物業(yè)租賃的所有活動，承擔(dān)全部市場風(fēng)險，也獲取全部租金收入。

85.由國家授權(quán)的單位即國有企事業(yè)單位自行管理的房屋租賃屬于()。A.直管公房租賃B.自管公房租賃C.私房租賃D.他營房屋租賃正確答案:B解析：按照我國的管理體制，公房分為直管公房和自管公房。自管公房由國家授權(quán)的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證。

86.以下租賃形式中，通常采用凈租的是()。A.短期租賃B.中短期租賃C.定期租賃D.長期租賃正確答案:D解析：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要自稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。凈租也稱純租金，凈租租金要求承租人除了支付規(guī)定的租金外，還要額外支付物業(yè)服務(wù)費用的部分甚至全部。在長期租賃中通常采用凈租形式。

87.下列關(guān)于房屋租賃用途的說法不正確的是()。A.是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)B.承租人與第三者互換房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意C.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途D.承租人確需變更使用用途，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，不必重新簽訂租賃合同正確答案:D解析：租賃用途是租賃合同中的一個重要條款，是指合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

88.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是()。A.居住用房租賃B.自動延期租賃C.公房租賃D.定期租賃正確答案:D解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日期。期限屆滿，物業(yè)租賃關(guān)系也隨之終止。這是最常見的一種物業(yè)租賃形式。租賃的時間期限不確定，可長可短。當(dāng)期限屆滿，租約自動失效而不需要預(yù)先聲明，承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。

89.某承租人的基礎(chǔ)租金為120萬元/月，營業(yè)額的5%作為百分比租金。如果該承租人在一個月內(nèi)的營業(yè)額為300萬元，則其該月應(yīng)支付的租金為()萬元。A.15B.20C.25D.30正確答案:B解析：當(dāng)出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了個最低的租期內(nèi)承租人營業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達到租約要求時，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費用以達到最低租金水平。由題意，按百分比計算的租金為：300*5%=15（萬元），這個數(shù)字小于基礎(chǔ)租金，所以租金仍按基礎(chǔ)租金20萬元/月收取。

90.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()A.房屋轉(zhuǎn)租B.房屋出租C.房屋承租D.房屋批租正確答案:A解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

91.租賃管理的客戶對象是()。A.出租方B.房地產(chǎn)中介機構(gòu)C.業(yè)主D.租用物業(yè)的租戶正確答案:D解析：租賃管理的客戶對象是租用物業(yè)的租戶。租賃管理的本質(zhì)實際上是典型的服務(wù)營銷與銷售，換句話說就是包含著服務(wù)、銷售、市場營銷等多個綜合方面。如果說房地產(chǎn)開發(fā)更多行為是圍繞項目運作和房屋銷售進行管理的，那么租賃管理更多的行為是以租戶為中心并主要針對業(yè)主資產(chǎn)進行的。

92.租賃管理過程中，始終貫穿著()。A.租金調(diào)整B.租賃營銷管理C.租約續(xù)期D.租賃方案與策略正確答案:B解析：租賃營銷管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，貫穿租賃管理的全過程。在租賃經(jīng)營管理操作的各個環(huán)節(jié)均融合著吸引、挖掘潛在承租人的措施和手段。所以，出租人必須要不斷完善、提高營銷技能和營銷藝術(shù)，充分利用各種營銷手段，這是獲得經(jīng)營收益的保障。

93.租賃合同的核心是()。A.租賃用途B.租金標(biāo)準(zhǔn)C.租賃期限D(zhuǎn).修繕責(zé)任正確答案:B解析：租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，租金所承擔(dān)的經(jīng)濟責(zé)任內(nèi)容，租金的支付及收取時間和方式，租賃押金額度及返還條件、方式等約定，承租人拖欠租金時出租人收取滯納金的標(biāo)準(zhǔn)、方法，房屋租金調(diào)整的相關(guān)約定等。一般情況下，在租賃合同期內(nèi)，出租人不得隨意提高租金水平。該部分條款是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因，所以要盡量詳細、全面、嚴謹?shù)孛柽M。

94.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的說法中，不正確的是()。A.物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提B.物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)腃.物業(yè)服務(wù)合同既不是諾成性合同又不是勞務(wù)合同D.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同正確答案:C解析：C項，物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負有義務(wù)的合同。

95.房屋租賃契約必須是()。A.法定要式合同B.非要式合同C.抵押合同D.買賣合同正確答案:A解析：房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。

96.下列關(guān)于房屋租賃政策的說法，不正確的是()。A.私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明B.共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)C.租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議停止履行D.承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同正確答案:C解析：C項，在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原有所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。

97.當(dāng)租用房屋用于從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責(zé)任由()。A.出租方承擔(dān)B.承租方承擔(dān)C.轉(zhuǎn)租方承擔(dān)D.雙方當(dāng)事人在合同中約定正確答案:D解析：在物業(yè)租賃合同中，必須明確列出租賃雙方各自的修繕責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由租賃雙方在物業(yè)租賃合同中約定。

98.在制定租賃方案時，需要首先確定的事項是()A.租金方案B.能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式C.租賃經(jīng)營預(yù)算D.吸引租戶的策略正確答案:B解析：租賃方案主要是對物業(yè)租賃過程中將要發(fā)生的主要事項進行分析，并逐項設(shè)計具體實施內(nèi)容、計劃安排等。租賃方案的內(nèi)容不僅要對租賃活動進行宏觀概括，而且要重視細節(jié)，既要有租賃問題詳盡描述，又要有針對性的可行性措施，既要覆蓋租賃全過程，又能突出重點。在制訂租賃方案時，首先需要確定租賃房屋的類型、面積和租賃方式。

99.直管公房所有權(quán)人的代表是()。A.各級人民政府B.各級人民政府辦公廳（室）C.房地產(chǎn)行政主管部門D.物業(yè)管理行政主管部門正確答案:C解析：公有房屋的所有權(quán)人是國家。直管公房一般自各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

100.關(guān)于物業(yè)維修和維護的開支，下列表述不正確的是()。A.在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B.業(yè)主會盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶C.物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)D.對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資正確答案:C解析：C項，關(guān)于租賃房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應(yīng)有明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)具有使用安全性，包括門窗、墻體、地面、防水、管線、照明、制冷、供暖、家具、家電等。一般情況下，出租人應(yīng)該負責(zé)這部分設(shè)施設(shè)備日常使用的維修養(yǎng)護，保證安全性，但是也可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護責(zé)任人。承租人自備設(shè)施設(shè)備的安全性應(yīng)由承租人自己負責(zé)。

101.一般而言，有償合同義務(wù)的履行，相比于無償合同，其完成的程度()。A.較低B.較高C.相等D.無法比較正確答案:B解析：有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無償合同，有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

102.租賃關(guān)系會因雙方中一方死亡而自動終止的是()。A.定期租賃B.意愿租賃C.私房租賃D.長期租賃正確答案:B解析：不定期租賃又稱意愿租賃，租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人租給承租人物業(yè)使用權(quán)的時間期限不確定，租賃雙方可以隨時終止租賃關(guān)系，是否延續(xù)依賴雙方的意愿。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。

103.大型購物中心或超市常采用的租金形式是()。A.凈租B.毛租C.總租D.百分比租金正確答案:D解析：百分比租金通常也稱為超額租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃。承租人除向出租人定期支付固定租金（也稱為基礎(chǔ)租金）外，還要根據(jù)其超出預(yù)定營業(yè)額的部分，按百分比向出租人繳納。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。

104.房屋租賃實行登記備案制度，要求房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后()日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。A.5B.10C.15D.30正確答案:D解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。

105.確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)()確定一個基礎(chǔ)租金。A.市場租金水平B.收租損失C.業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平D.物業(yè)管理成本正確答案:C解析：在確定基礎(chǔ)租金時，必須以價值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可接收的最低租金水平而確定。

106.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。A.信息B.技術(shù)C.資源D.品牌正確答案:D解析：品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)，良好的品牌意味著已經(jīng)具有強大的市場競爭力和較好的收益。

107.寫字樓租金的計算基礎(chǔ)常常是()。A.建筑面積B.使用面積C.可出租面積D.出租面積正確答案:C解析：寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測量面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫字樓的租金收入和寫字樓市場價的最大化，②寫字樓單元租賃的租金差異，③寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修，⑤寫字樓的市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。

108.在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。A.項目特點B.經(jīng)營模式C.企業(yè)戰(zhàn)略D.經(jīng)營理念正確答案:B解析：在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營模式選擇和確定供應(yīng)商和承包商。例如：經(jīng)營餐飲業(yè)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這是經(jīng)營的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營，更應(yīng)該將其上升到商業(yè)道德管理層面去認識和理解。

109.寫字樓租金調(diào)整的()策略，比較適用于對利潤期望值不太高的承租人。A.穩(wěn)定價格B.高開低走C.低開高走D.高開高走正確答案:A解析：穩(wěn)定價格策略一般適用于寫字樓市場出租率相對比較穩(wěn)定、空置率低且運營已經(jīng)進入成熟穩(wěn)定期時，出租人可以采取相對穩(wěn)定的價格方式。這比較適用于對利潤期望值不太高的承租人。

110.通常寫字樓租金調(diào)升每次上調(diào)幅度盡量控制在()之間。A.1%～3%B.3%～5%C.5%～7%D.7%～10%正確答案:B解析：一般情況下，寫字樓租金的小幅調(diào)升不但可以提高項目收益，同時還可以提升項目的市場形象。價格上調(diào)前期，可以適當(dāng)?shù)亟o予承租人一定的優(yōu)惠政策來緩沖，通常每次上調(diào)幅度盡量控制在3%～5%之間。

111.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)評估衡量一項經(jīng)營服務(wù)項目可否開展標(biāo)準(zhǔn)之一，也是其增強市場競爭力的重要方面。A.特殊性B.規(guī)模性C.多樣性D.不確定性正確答案:B解析：一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取項目與項目聯(lián)合、區(qū)域與區(qū)域聯(lián)合、企業(yè)與企業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營管理形式，也可以盡可能地為寫字樓客戶群體提供所需要的所有服務(wù)，盡量滿足他們的切需要，達到規(guī)模效益。規(guī)模性應(yīng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)評估衡量一項經(jīng)營服務(wù)項目可否開展標(biāo)準(zhǔn)之一，也是其增強市場競爭力的重要方面。

112.為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、()的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。A.多元化B.專業(yè)化C.現(xiàn)代化D.高效率正確答案:B解析：由于寫字樓的業(yè)主或投資者通常缺少物業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗，所以為了保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

113.物業(yè)經(jīng)營管理的成與敗，取決于()。A.經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B.經(jīng)營資金投入C.經(jīng)營管理團隊D.經(jīng)營管理企業(yè)文化正確答案:C解析：物業(yè)經(jīng)營管理的成與敗，取決于經(jīng)營管理團隊尤其是優(yōu)秀的經(jīng)營管理人才狀況。一支和諧與團結(jié)的優(yōu)秀管理團隊是經(jīng)營順利運行的基本保障。

114.在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性不包括()。A.收入狀況不同B.工作內(nèi)容不同C.工作時間不同D.周邊工作、生活環(huán)境的不同正確答案:C解析：寫字樓經(jīng)營的內(nèi)容既要有全面性又具有針對性。在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性很大，如：①收入狀況不同，形成不同消費水平的客戶群體，②工作內(nèi)容不同，形成不同專業(yè)服務(wù)需求的客戶群體，③周邊工作、生活環(huán)境的不同，形成不同生活服務(wù)需求的客戶群體等。從而形成了客戶群體服務(wù)需求的多樣性。寫字樓經(jīng)營服務(wù)的項目就是要滿足不同消費水平、不同消費內(nèi)容客戶群體需求的多樣性。

115.處于良好的地理位置，建筑物的實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，指的是()寫字樓。A.甲級B.乙級C.丙級D.丁級正確答案:B解析：國外通常特寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。其中，乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

116.一般情況下，()應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營型經(jīng)營管理模式。A.以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時B.經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強或需要特許審批的C.不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時D.需要降低經(jīng)營成本和風(fēng)險時正確答案:B解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營模式時，要充分考慮每種經(jīng)營模式的優(yōu)缺點，然后結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容、市場環(huán)境、項目特點、客戶需求特點等確定。選擇確定經(jīng)營模式是個復(fù)雜的過程，一般情況下，以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時，選擇自主經(jīng)營型，經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強或需要特許審批的，選擇聯(lián)合經(jīng)營型，不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時，選擇委托經(jīng)營型。

117.()的選擇和確定直接影響著經(jīng)營效果，決定著經(jīng)營管理的威與哦。A.項目負責(zé)人B.管理團隊C.經(jīng)營管理小組D.專業(yè)操作人員正確答案:A解析：這道題考查對影響經(jīng)營效果關(guān)鍵因素的理解。在經(jīng)營管理中，項目負責(zé)人起著核心引領(lǐng)作用。其決策和領(lǐng)導(dǎo)能力直接關(guān)聯(lián)經(jīng)營成果。管理團隊、經(jīng)營管理小組和專業(yè)操作人員雖也重要，但項目負責(zé)人的作用更為關(guān)鍵，能主導(dǎo)方向，所以答案選A。

118.下列關(guān)于經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略說法不正確的是()。A.如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營利潤的指標(biāo)B.如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，所有經(jīng)營管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相應(yīng)降低成本支出C.如果以追求利潤為經(jīng)營目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤的項目進行經(jīng)營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位D.設(shè)計具體經(jīng)營管理項目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)、綜合考慮正確答案:B解析：不同的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所形成的寫字樓經(jīng)營模式、項目類型與內(nèi)容、預(yù)期效益等有很大差別：①如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營利潤的指標(biāo)，②如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，經(jīng)營就只能居于輔助地位，所有經(jīng)營管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相應(yīng)擴大成本支出，②如果以追求利潤為經(jīng)營目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤的項目進行經(jīng)營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位。當(dāng)然，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略框架下，設(shè)計具體經(jīng)營管理項目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)、綜合考慮。

119.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過程中所能涉及的所有資源和()都作為可以經(jīng)營的資源。A.有形資產(chǎn)B.無形資產(chǎn)C.生產(chǎn)要素D.生活資料正確答案:C解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過程中所能涉及的所有資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、品牌及知識產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的資源，通過對這些資源的綜合運營利用，獲得相應(yīng)經(jīng)濟效益的過程。

120.物業(yè)服務(wù)企業(yè)()是寫字樓經(jīng)營管理設(shè)計的前提。A.經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B.經(jīng)營資金投入C.經(jīng)營管理團隊D.經(jīng)營管理企業(yè)文化正確答案:A解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略是寫字樓經(jīng)營掛歷設(shè)計的前提。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)框架內(nèi)設(shè)想經(jīng)營的項目和內(nèi)容。

121.寫字樓經(jīng)營項目選擇程序不包括()。A.調(diào)研B.洽談C.報告D.論證正確答案:B解析：寫字樓經(jīng)營項目選擇程序依次為調(diào)研、報告、論證、審批、實施。

122.下列屬于實際辦公室的特點的是()。A.為客戶提供個高價值的商業(yè)地標(biāo)地址B.辦公空間使用管理具有較大的靈活性C.同時擁有齊全的會議室、秘書和其他支持服務(wù)D.客戶可以在有需求時，隨時擁有所需的所有資源正確答案:B解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實際辦公室和虛擬辦公室：①實際辦公室租賃使用對象一般為一家企業(yè)，有實際具體辦公空間，辦公空間使用管理具有較大的靈活性，②虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時使用，數(shù)家企業(yè)可以租用服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒有實際具體的辦公空間，是為客戶提供一個高價值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個可靠、成功的形象，同時擁有齊全的會議室、秘書和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時，隨時擁有所需的所有資源，即客戶充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)資源。

123.()經(jīng)營模式比較能夠切合實際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。A.自主經(jīng)營型B.聯(lián)合經(jīng)營型C.委托經(jīng)營型D.資源經(jīng)營型正確答案:A解析：自主經(jīng)營型的優(yōu)點：①所提供的經(jīng)營內(nèi)容具有一定的針對性，比較能夠切合實際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。

124.在寫字樓市場比較理想的情況下，寫字樓市場租金和基礎(chǔ)租金之間的關(guān)系一般是()。A.市場租金高于基礎(chǔ)租金B(yǎng).市場租金低于基礎(chǔ)租金C.市場租金等于基礎(chǔ)租金D.市場租金和基礎(chǔ)租金無法比較正確答案:A解析：寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測量面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫字樓的租金收入和寫字樓市場價的最大化，②寫字樓單元租賃的租金差異，③寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修，⑤寫字樓的市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。

125.在具體的租約中，最常見的代收代繳費用項目包括()。A.房產(chǎn)稅B.保險費C.水、電、煤氣等資源使用費D.設(shè)備使用費正確答案:C解析：在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式。在具體的租賃合同中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在承租人間按比例分攤計算的方式。最常見的代收代繳費用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、氣等能源的使用費。

126.一般來說，每個辦公室工作人員有()m2的單元內(nèi)建筑面積較合適。A.5～6B.7～10C.15～20D.20～25正確答案:C解析：般來說，為每個辦公室工作人員提供10～15m2的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6m2，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動所需的面積等應(yīng)給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。

127.下列對于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定的說法錯誤的是()。A.由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，所以在租約中一般都要包含規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款B.為了使租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時租約規(guī)定租金可以按消費者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限C.由于經(jīng)濟發(fā)展情況不同，某一地區(qū)的消費者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，因此，租戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更愿意在租約中商定一個固定的年租金增長率或增長量D.在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中全部的費用，因此這一租金方式往往會受到租戶的歡迎正確答案:D解析：D項，在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式。即寫字樓“毛租”時的租金很高，因為出租人要從所收租金中支付所有的經(jīng)營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為承租人直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。

128.在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，()是開展各種經(jīng)營所必不可少的重要條件。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源B.管理技術(shù)資源C.信息類資源D.社會關(guān)系類資源正確答案:A解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶群體為主，具有一定的特性。一般有以下幾個方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源，②管理技術(shù)資源，②信息類資源；④品牌資源，⑤社會關(guān)系類資源。在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源是開展各種經(jīng)營所必不可少的重要條件。

129.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施經(jīng)營項目的管理運營工作中要以()為中心及時調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平。A.經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B.經(jīng)營管理方法C.客戶服務(wù)需求D.經(jīng)營管理計劃正確答案:C解析：準(zhǔn)備工作基本完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開始實施經(jīng)營項目的管理運營工作。在工作過程中，要以客戶服務(wù)需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略的指引，機動靈活地運用各種經(jīng)營管理方法和措施，及時調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務(wù)質(zhì)量。

130.下列寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項目選擇的說法不正確的是()。A.客戶服務(wù)需求的項目是物業(yè)經(jīng)營首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容B.在地理位置較偏遠的單純性寫字樓里，宜開辦經(jīng)營性商務(wù)服務(wù)中心C.對月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯D.在地理位置優(yōu)越的綜合型寫字樓里，可以實施服務(wù)式辦公模式正確答案:C解析：寫字樓客戶群體的收入狀況、購買能力、工作性質(zhì)、文化層次、興趣趨向等特征，是決定經(jīng)營項目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營時，對月收入水平2500～3500元之間的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯，對月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好在餐廳零點或自選，或提供檔次較高的盒飯等。

131.在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。A.提升信譽B.優(yōu)化服務(wù)C.樹立品牌D.獲取利潤正確答案:D解析：在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，獲取利潤是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求利潤的形式、手段不盡相同，但最終是為了產(chǎn)生效益。利潤保障物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的必需條件。

132.下列不屬于寫字樓租金折扣方式的是()。A.變相折扣B.續(xù)租價格折扣C.租金的直接折扣D.租金的間接折扣正確答案:D解析：在入住率比較低時，寫字樓的租金一般會往下調(diào)，為了不降低寫字樓的對外招商形象，尤其是更改報價還會帶來一段時間的滯后，此時，出租人往往傾向采用付款折扣等形式來促進潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變相折扣，②續(xù)租價格折扣，②租金的直接折扣。

133.大多數(shù)寫字樓以()為主。A.出租B.租賃C.自用D.出售正確答案:A解析：寫字樓由于檔次高、設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，因此，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。同時由于多數(shù)寫字樓以出租為主，出租率的高低是此類物業(yè)的生命線，而出租率的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關(guān)，因此，很多寫字樓業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理出租。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，為業(yè)主獲取最大利潤是其全部工作的出發(fā)點和落腳點，其所有工作均應(yīng)圍繞這個目標(biāo)進行。

134.服務(wù)式辦公室經(jīng)營模式主要為()。A.個體經(jīng)營B.公司經(jīng)營C.連鎖經(jīng)營D.合伙經(jīng)營正確答案:C解析：國內(nèi)服務(wù)式辦公室一般由專業(yè)商務(wù)中心服務(wù)公司開設(shè)并經(jīng)營，目前主要集中在北、上海、廣州、深圳、杭州等經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)營模式主要為連鎖經(jīng)營。

135.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以()為基礎(chǔ)。A.客戶基本需求B.利潤最大化的目標(biāo)C.物業(yè)的增值服務(wù)D.基本物業(yè)服務(wù)正確答案:D解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以基本物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，不要脫離基本物業(yè)服務(wù)。這樣，可以盡量減少資金、技術(shù)和經(jīng)驗等方面的劣勢，大大降低經(jīng)營風(fēng)險。反之將會對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，甚至導(dǎo)致喪失該寫字樓的服務(wù)管理權(quán)。

136.下列消費者的行為中，最有可能屬于沖動性購物的是()。A.顧客進入購物中心的眼鏡店購買了一副眼鏡B.顧客進入購物中心的珠寶店購買了一對戒指C.顧客進入購物中心的時裝店購買了一套時裝D.顧客在臨走時買了一支蛋卷冰淇琳正確答案:D解析：承租商的組合要同時滿足有目的性的購物和沖動性的購物的需求。消費者進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務(wù)。如果消費者在到達或離開其目標(biāo)商店時隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動性購物。

137.商業(yè)物業(yè)的支撐是()。A.商品B.承租商C.顧客D.服務(wù)正確答案:D解析：商業(yè)物業(yè)是千萬種商品的集散地，商業(yè)物業(yè)以商品為核心，以承租商為平臺，以顧客為渠道，以服務(wù)為支撐，通過專業(yè)促銷和運營，完成商品從采購入庫、上架、推銷、售出、結(jié)算、退換貨等一系列活動，最終實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營利潤。

138.從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，必須首先()。A.了解和掌握商業(yè)物業(yè)運營管理的目標(biāo)B.了解和掌握客戶的需求C.了解和掌握商業(yè)物業(yè)運營管理的特點D.對商業(yè)運營業(yè)務(wù)及商業(yè)物業(yè)實施管理正確答案:C解析：從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，必須首先了解和掌握商業(yè)物業(yè)運營管理的特點。否則容易發(fā)生好心辦錯事的情況，或出現(xiàn)管理空