估價方案的確定 估價報告的撰95課件講解

估價方案的確定估價報告的撰寫2024/12/231杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院學(xué)習(xí)內(nèi)容估價作業(yè)方案的編制估價報告的形式、組成部分和構(gòu)成要素

估價報告的寫作原則和寫作要求房地產(chǎn)估價報告常見錯誤及應(yīng)注意事項(xiàng)估價報告的程序與規(guī)范格式重點(diǎn)與難點(diǎn)2024/12/232杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院

1.熟悉估價作業(yè)方案的內(nèi)容；2.掌握估價作業(yè)方案的編制。

3估價報告的形式、組成部分和構(gòu)成要素

4估價報告的寫作原則和寫作要求

5房地產(chǎn)估價報告常見錯誤及應(yīng)注意事項(xiàng)能力目標(biāo)：會擬定估價作業(yè)方案并撰寫估價報告。學(xué)習(xí)要求2024/12/233杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院注：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出“在明確估價基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案?！?024/12/234杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院2.估價作業(yè)方案的主要內(nèi)容確定擬采用的估價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法；擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。主要內(nèi)容2024/12/235杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（1）確定擬采用的估價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法（2）擬定調(diào)查收集的資料比較法收益法成本法基準(zhǔn)地價修正法2024/12/236杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院例題：某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15公里。土地面積7672平方米；自用生產(chǎn)車間建筑面積1050平方米，臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測某開發(fā)效益。請問房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪些資料？2024/12/237杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院結(jié)合評估方法，為完成估價任務(wù)，需要調(diào)查收集的主要資料有：①現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；②規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；③該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價水平）（或經(jīng)營期的先進(jìn)流量）資料；④該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；⑤相關(guān)稅費(fèi)；⑥貸款利率；⑦該讀取類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；⑧該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；⑨市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；⑩該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2024/12/238杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（3）預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)估價作業(yè)方案中，根據(jù)估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)、估價報告出具日期以及估價項(xiàng)目的大小、難易和緩急，確定投入多少經(jīng)費(fèi)和人力參加估價。（4）擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度主要是對往后要做的各項(xiàng)工作做出具體安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價項(xiàng)目。2024/12/239杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院二、編制方案方法及案例1.確定估價作業(yè)的具體因素（1）確定估價對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)（2）確定估價范圍①估價對象的品質(zhì)特征②產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定如土地：坐落、編號、四至、形狀、用途等如建筑物：類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等剩余年限①土地估價②建筑物估價③合并估價一是空地二是有建筑物，但視為空地2.初選估價方法和人員3.估價工作進(jìn)度安排4.其他2024/12/2310杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院項(xiàng)目名稱：深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001）價格評估。

委托方：深圳×××高爾夫球會有限公司

估價方：深圳市×××房地產(chǎn)評估有限公司

估價目的：是為深圳×××高爾夫球會有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)

估價時點(diǎn)：2003年7月1日估價作業(yè)方案明確了估價的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證工作高效和有序地展開，特別指定本估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面。2024/12/2311杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院1.估價技術(shù)路線（1）價值定義。本次評估的市場價值是指該估價對象在2003年7月1日，在正常市場條件下，進(jìn)行合理銷售的價格，為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。（2）估價方法。細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料的基礎(chǔ)上認(rèn)為：①高爾夫球場是具有收益性的物業(yè)，其球場的價值，在于通過球會的成立及運(yùn)作，來體現(xiàn)其收益能力。球會管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場的收益潛能，我們可通過其收益來預(yù)測其市場價值，因此本次評估采用“收益法”作為本次評估的方法之一。高爾夫球場作為一個整體時方能發(fā)揮其價值，故很難確定哪部分收益來自哪一部分，我們在評估時，把該高爾夫球場A、B、C、D、E五個球道當(dāng)做一個整體進(jìn)行評估，通過計(jì)算整體的收益、成本、費(fèi)用等來核算整個球場的價值然后按照一定的方法，把評估總價值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)?，得出球道A的價值。2024/12/2312杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院②深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測估算，同時委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評估提供了許多有參考價值的第一手資料?？紤]本次評估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評估高爾夫球道的方法之一。采用成本法進(jìn)行評估時，將土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用及場內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤等項(xiàng)累加后便可求得土地成本價格。2024/12/2313杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（3）估價結(jié)果確定。“成本法”正確客觀地反映了高爾夫球場的生產(chǎn)價值構(gòu)成，其得出的評估結(jié)果，比較真實(shí)地反映了其成本價值，但對其收益能力和市場供求變化反應(yīng)不靈敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高爾夫球場收益能力產(chǎn)生的商業(yè)價值，溶劑接近市場價格，但其方法的數(shù)據(jù)和相關(guān)參數(shù)卻因評估人員不同，評估結(jié)果容易受影響。根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的以及估價師經(jīng)驗(yàn)，“成本逼近法”和“收益法”各取權(quán)重為50%。2024/12/2314杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院2.調(diào)查收集的資料估價對象要收集的資料主要有以下幾點(diǎn)。（1）深圳市房地產(chǎn)市場信息資料；（2）球場的收益主要來自會員卡銷售收入、會飛收入、會員打球銷售收入；（3）經(jīng)營成本明細(xì)；（4）同類觀瀾高爾夫球場的收益平均收入；（5）觀瀾高爾夫球場建設(shè)成本資料（包括土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用及場內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤）。2024/12/2315杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價作業(yè)進(jìn)度（天）工作12345678ABCD3.制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排（如下圖所示）估價作業(yè)日期：2003年7月1日至2003年7月8日。估價作業(yè)進(jìn)度安排表上表中分項(xiàng)A為接受委托、初步分析并確定估價技術(shù)路線，B為調(diào)查收集估價必要相關(guān)資料，C為估價測算，D為估價報告撰寫。2024/12/2316杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院4.估價人員配置張**：注冊房地產(chǎn)估價師、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；林**：注冊房地產(chǎn)估價師、助理；王**：估價員；唐**：估價員。5.評估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算（如下表所示）序號經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)預(yù)算支出（元）1信息咨詢費(fèi)3002調(diào)查費(fèi)（電話、通信、交通等）5003估價人員勞務(wù)費(fèi)、補(bǔ)貼費(fèi)6004設(shè)備及耗材費(fèi)2005合計(jì)1600主要開支項(xiàng)目及預(yù)算2024/12/2317杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院房地產(chǎn)評估收費(fèi)浙江省標(biāo)準(zhǔn)2024/12/2318杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院

估價報告的形式、組成部分和構(gòu)成要素一、估價報告的形式1．表格式報告。又稱定型式報告，或封閉式報告。2．自由敘述式報告。又稱開放式。3．混合式報告。2024/12/2319杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價報告的組成部分根據(jù)《規(guī)范》第8.0.2條的要求，一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常由下列8個部分組成：1.封面；2．目錄；3．致委托人函；4．估價師聲明；5．估價的假設(shè)和限制條件；6．估價結(jié)果報告；7．估價技術(shù)報告；8．附件。2024/12/2320杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院構(gòu)成要素（一）法律依據(jù)性要素

1．委托方情況。2．受托方情況。3．估價對象及其權(quán)屬狀況。4．估價目的。5．估價時點(diǎn)。6．估價依據(jù)。7．估價期限。8．估價人員。2024/12/2321杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（二）描述性要素1．估價對象的實(shí)物狀況1.估價對象所處的實(shí)物狀況2.估價對象所處的區(qū)位狀況3.估價對象所處的權(quán)益狀況包括估價對象所處的土地級別或城市類區(qū)、占地面積、占地的形狀、四至、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀。以及估價對象的坐落位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年月、使用功能、平面布置、裝飾裝修、配套設(shè)施、使用狀況、適應(yīng)性、利用情況等包括估價對象所處的城市自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況、城市建設(shè)、投資環(huán)境和城市發(fā)展趨勢；如果估價對象為居住物業(yè)，其所處居住區(qū)的環(huán)境、服務(wù)配套設(shè)施、物業(yè)管理、交通條件等；如果估價對象為商業(yè)物業(yè)，其周邊地區(qū)商業(yè)店鋪的商業(yè)氛圍、人氣狀況等；如果估價對象為辦公物業(yè)，其辦公工作環(huán)境、公共設(shè)施、配套服務(wù)、交通設(shè)施等2024/12/2322杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（三）分析性要素

1．估價技術(shù)路線．估價技術(shù)路線。2．估價原則。3．估價的假設(shè)前提及限制條件。4．估價方法及其選用理由、該方法基本原理等。5．測算過程及相關(guān)數(shù)據(jù)、參數(shù)的確定。6．估價結(jié)果的確定。2024/12/2323杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價報告的寫作原則和寫作要求——寫作原則

（一）目標(biāo)性原則：（二）公正性和客觀性原則，。（三）規(guī)范性原則，（四）全面性原則。（五）準(zhǔn)確性原則。（六）概括性原則。2024/12/2324杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（一）對寫作內(nèi)容的要求以房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成及撰寫順序?yàn)橹鳎ǘ懽髡Z言文字的要求對詞義的要求對語句的要求防止錯別字和漏字規(guī)范用語（三）對制作格式的要求估價報告的寫作原則和寫作要求——寫作原則

2024/12/2325杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院封面內(nèi)容（1）標(biāo)題。這是指估價報告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報告”。（2）估價項(xiàng)目名稱。說明該估價項(xiàng)目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。如“北京××廣場A座房地產(chǎn)價格評估”。（3）委托人。說明該估價項(xiàng)目的委托人的名稱或者姓名。如果是某單位委托人，為該單位全稱；是某個人，為其姓名。（4）估價機(jī)構(gòu)。說明受理該估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱。（5）估價作業(yè)期。說明該估價項(xiàng)目估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。（6）估價報告編號。說明該估價報告在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號，以便于歸檔和今后的統(tǒng)計(jì)、查找等。2024/12/2326杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院致委托人函致委托人函是正式地將估價報告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡潔。其內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：（1）致函對象。（2）致函正文。（3）致函落款。（4）致函日期。2024/12/2327杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價師聲明1估價報告中陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論3估價人員與估價報告中的估價對象沒有任何利害關(guān)系。4估價人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5估價人員已對(或沒有對)估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘6估價人員在估價中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助7其他需要聲明的事項(xiàng)。2024/12/2328杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價的假設(shè)和限制條件

房地產(chǎn)估價報告中的估價假設(shè)和限制條件是說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，估價報告使用的限制條件等。例如，說明沒有對估價對象進(jìn)行面積測量，或者說明有關(guān)估價對象的資料來源被認(rèn)為是可靠的(而實(shí)際上估價人員未去查證)。在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是保護(hù)估價人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價報告使用者，提醒他們在使用估價報告時注意。2024/12/2329杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價結(jié)果報告（1）委托方。（2）受托方。（3）估價對象。（4）估價目的。（5）價值時點(diǎn)（6）價值定義。（7）估價依據(jù)。（8）估價原則。（9）估價方法。（10）估價結(jié)果。（11）估價人員。（12）估價作業(yè)期。（13）估價報告應(yīng)用的有效期2024/12/2330杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價技術(shù)報告（1）實(shí)物狀況分析。（2）權(quán)益狀況分析。（3）區(qū)位狀況分析（4）市場背景分析。（5）最高最佳使用分析。（6）估價方法選用。（7）估價測算過程。（8）估價結(jié)果確定。2024/12/2331杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院附件通常包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。2024/12/2332杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（二）對寫作語言文字的要求

1．對詞義的要求（1）用詞要準(zhǔn)確。例如：“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”、“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”和“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”。這三種表達(dá)方式用詞的強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同。（2）語義要鮮明，不能含混不清、模棱兩可（3）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩（4）用詞要簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造2024/12/2333杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院2．對語句的要求（1）句子要完整。（2）搭配要得當(dāng)。意思要銜接、連貫，不能脫節(jié)。（3）邏輯要嚴(yán)密。主要體現(xiàn)在：一是前后照應(yīng)，比如如果前面說了空置率70％，后面計(jì)算估價對象純收益時就必須考慮進(jìn)去；二是數(shù)據(jù)必須有準(zhǔn)確來源；三是判斷推理有充足的理由，簡單武斷地下結(jié)論顯得缺少相應(yīng)支撐。（4）句子要簡潔。不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病。2024/12/2334杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院3．要防止錯別字和漏字（1）容易混淆的字不能用錯，估價報告中常見的別字：坐落(不是“座落”)、坐標(biāo)(不是“座標(biāo)”)、制定(不是“制訂”)、簽訂(不是“簽定”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、圖像(不是“圖象”)、內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)、做出(不是“作出”)、其他(不是“其它”)、部份(不是“部分”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、賬目(不是“帳目”)、撤銷(不是“撤消”)、抵消(不是“抵銷”)等等。（2）防止漏字，特別是數(shù)字不要缺漏。比如有的估價人員將計(jì)算結(jié)果200000寫成20000。2024/12/2335杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院4．規(guī)范用語的要求《規(guī)范》對常用的規(guī)范化用語作了明確規(guī)定：（1）對于要求嚴(yán)格程度不同的用詞要求如下：

①表示很嚴(yán)格，非這樣做不可時：正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”；

②表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做時：正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；

③表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做時：正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

④表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。（2）規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。另外在大陸不應(yīng)使用繁體字。2024/12/2336杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院（三）對制作格式的要求

估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。1．紙張：《規(guī)范》中規(guī)定紙張大小采用A4紙規(guī)格。2．字體與字型號的規(guī)定：2024/12/2337杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院估價報告常見錯誤及應(yīng)注意事項(xiàng)

一、估價報告中常見錯誤：（一）估價報告的內(nèi)容不完整，或者解釋說明不清晰、過于簡單。（二）因素分析時，相關(guān)性、針對性差，即所作的描述不能很好的印證估價結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定，或者只是結(jié)果報告中估價對象狀況的簡單重復(fù)。（三）估價技術(shù)和方法運(yùn)用中出現(xiàn)錯誤。（四）遣詞不規(guī)范，專業(yè)術(shù)語運(yùn)用不當(dāng)。（五）基本概念不清或運(yùn)用錯誤。（六）文理不通或不嚴(yán)謹(jǐn)。2024/12/2338杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院(二)估價技術(shù)和方法運(yùn)用中出現(xiàn)錯誤

1.市場比