業(yè)主委員會的組建、換屆及籌備（全套及表格）

業(yè)主委員會的組建、換屆及籌備（全套及表格）（需要電子檔可以聯(lián)系小編）1、業(yè)主委員會的組建根據(jù)《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會的產(chǎn)生及換屆改選的相關(guān)程序如下：一、業(yè)主大會組建的條件（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十二條）（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年的。（只要符合其中一條就可以組建）二、業(yè)主大會組建的申請（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條）物業(yè)管理區(qū)域符合《規(guī)定》第十二條成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告，并提供下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房配置證明；（三）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；（四）物業(yè)出售并交付使用時間；（五）已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊。建設(shè)單位未按規(guī)定提交資料，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的書面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位未及時書面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。三、業(yè)主大會組建程序（一）由街鎮(zhèn)牽頭，召開建設(shè)單位，房管辦事處，物業(yè)所在地居民委員會參加的前期組建會議，確定組建開始時間、籌備組中建設(shè)單位，房管辦事處，物業(yè)所在地居民委員會代表人選及籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式。（二）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于劃定市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域的公告》（區(qū)房管局蓋章）1、物業(yè)管理區(qū)域的確定（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七條）住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但該住宅內(nèi)已分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，且能明確公用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。注意：物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條）物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)（縣）房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（三）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于組建市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告》（相關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)房管局蓋章）和《市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式公告》（相關(guān)居委會蓋章）1、籌備組成員的組成（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條）籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表，根據(jù)《市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式公告》所規(guī)定的方法產(chǎn)生，不以得票高低確定。如采取推薦表的形式，見《市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表成員推薦表》樣張。2、籌備組人數(shù)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例不低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2（業(yè)主代表人數(shù)一般為5—10人）。3、推薦時間和地點(diǎn)推薦時間由居委會定，如采取領(lǐng)推薦表形式，領(lǐng)取地點(diǎn)一般為居委會。（四）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單的公示》（相關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)房管局蓋章）其中業(yè)主代表需符合：1、是否是業(yè)主（產(chǎn)權(quán)證上有名字的或房屋銷（預(yù)）售合同中有名字的）2、《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十九條關(guān)于業(yè)委會成員條件的要求3、公示時間：一般為7天注意：公示后，成員不符合條件怎么辦？由居委會確定籌備組成員替補(bǔ)人員。（五）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單的公告》（相關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)房管局蓋章）1、確定正副組長，其中籌備組組長由街鎮(zhèn)代表擔(dān)任。2、對籌備組成員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)注意：到此前期工作結(jié)束，接下來的具體組建工作由籌備組負(fù)責(zé)，政府部門進(jìn)行指導(dǎo)。（六）業(yè)主大會籌備組工作1、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主身份及其在業(yè)主大會會議上投票數(shù)的公告》（籌備組正副組長簽名）業(yè)主人數(shù)，按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷(預(yù))售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)。2、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)首次業(yè)主大會會議形式的公告》（籌備組正副組長簽名）一般采用“書面征求意見的形式”，也可采用“推選業(yè)主代表參加集體討論的形式”注意：“書面征求意見的形式”可以省掉推選業(yè)主代表這一步，但以后籌備組的工作量比較大；“推選業(yè)主代表參加集體討論的形式”增加了推薦業(yè)主代表這一步，但以后的工作籌備組可以通過業(yè)主代表來實(shí)施，包括業(yè)主大會成立后，業(yè)委會每年召開業(yè)主大會可以通過業(yè)主代表來幫助工作。如采用“推選業(yè)主代表參加集體討論的形式”的，業(yè)主推薦好業(yè)主代表后，要在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主代表名單的公告》（籌備組正副組長簽名）3、在小區(qū)內(nèi)張貼《市某某區(qū)某某小區(qū)關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會選舉方式的公示》（籌備組正副組長簽名）（1）委員人數(shù)：根據(jù)小區(qū)規(guī)模，5人以上單數(shù)組成（2）具體分布：可以不規(guī)定，也可以劃分區(qū)域（3）產(chǎn)生辦法：四種方式中選擇（4）委員選舉：一般采用等額選舉4、在小區(qū)內(nèi)張貼《市某某區(qū)某某小區(qū)關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法的公告》（籌備組正副組長簽名）5、組織業(yè)主推薦業(yè)主委員會委員候選人6、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（草案）。擬定好以后，在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于征求市某某區(qū)某某小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（草案）書面意見的公告》，征求業(yè)主意見，進(jìn)行修訂，形成最后表決稿。7、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人名單的公示》（籌備組正副組長簽名）其中業(yè)主代表需符合：1、是否是業(yè)主（產(chǎn)權(quán)證上有名字的或房屋銷（預(yù)）售合同中有名字的）2、《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十九條關(guān)于業(yè)委會成員條件的要求3、公示時間：一般為7天注意：公示后，成員不符合條件怎么辦？由籌備組確定業(yè)委會成員替補(bǔ)人員。8、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人名單的公告》（籌備組正副組長簽名）9、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會會議討論事項(xiàng)的公告》（籌備組正副組長簽名）以上1—9項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。10、召開業(yè)主大會（1）表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》（2）表決《管理規(guī)約》（3）表決《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（4）選舉業(yè)主委員會成員11、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會會議決定、業(yè)主委員會組成人員選舉結(jié)果等事項(xiàng)公告》注意：籌備組的工作到此結(jié)束。接下來是業(yè)主委員會的工作（七）業(yè)主大會（業(yè)主委員會）的備案業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：1、業(yè)主大會會議記錄和會議決定。業(yè)主委員會選舉正副主任會議記錄；2、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（票數(shù)1/2、面積1/2）；3、《管理規(guī)約》（票數(shù)1/2、面積1/2）；4、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（票數(shù)2/3、面積2/3）；5、業(yè)主委員會成員名單和基本情況（產(chǎn)證復(fù)印件）；6、業(yè)主委員會成立備案表。在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章啟用的公告》2、業(yè)主委員會的換屆（一）業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。（二）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組。在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于組建市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會換屆改選小組的公告》。注意：換屆不用張貼《關(guān)于劃定市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域的公告》（三）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會換屆改選小組成員名單的公示》（換屆改選小組成員中不需要建設(shè)單位代表）（四）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會換屆改選小組成員名單的公告》（五）換屆改選小組的工作基本與籌備組工作相同，不同之處在于：1、業(yè)主大會會議形式根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。2、推選業(yè)主代表參加會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。3、表決的結(jié)果要根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。4、業(yè)主委員會的備案新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)。除填寫“業(yè)主委員會換屆備案表”之外，還需提供：（1）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。業(yè)主委員會選舉正副主任會議記錄；（2）《業(yè)主大會議事規(guī)則》（票數(shù)1/2、面積1/2）；（3）《管理規(guī)約》（票數(shù)1/2、面積1/2）；（4）《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（票數(shù)2/3、面積2/3）；（5）業(yè)主委員會成員名單和基本情況（產(chǎn)證復(fù)印件）；上述（2）（3）（4）是根據(jù)滬房地資物[2008]389號文版本并未做修改的，換屆時不需要提供。其它備案材料相同。注意：換屆的不用再刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會公章。由房管辦事處將其保管的物品向新一屆業(yè)委會進(jìn)行移交。五、業(yè)主委員會日常運(yùn)作1、業(yè)委會委員的辭職（1）業(yè)委會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，換屆改選小組應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)委會。（2）業(yè)委會正副主任辭去正副主任職務(wù)的，只需全體委員的半數(shù)以上同意即為有效。然后業(yè)委會委員另行選舉新的業(yè)委會正副主任，也是全體委員的半數(shù)以上同意。業(yè)委會到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)，并提交相關(guān)材料。a、業(yè)主委員會變更備案表b、業(yè)主委員會會議決定（半數(shù)以上委員簽名）c、業(yè)委會正副主任房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（3）業(yè)委會委員書面辭職的，要經(jīng)業(yè)主大會通過，其委員資格終止。2、相關(guān)檔案資料財(cái)務(wù)的管理和移交業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起10日內(nèi)，將其報(bào)關(guān)的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。新一屆業(yè)委會選舉產(chǎn)生后，由房管辦事處在備案后10日內(nèi)，將其保管的物品移交新一屆業(yè)委會。上一屆業(yè)委會拒不移交上述所述物品的，以一屆業(yè)委會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。業(yè)委會成立籌備一．工作步驟：第一步，管理處與骨干業(yè)主建立聯(lián)系，然后共同聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)物管科指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會。開會成立的可邀請區(qū)物管科和相關(guān)居委會的代表參加。第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋