房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專題研究報(bào)告

一行業(yè)現(xiàn)狀：規(guī)模持續(xù)增長，呈現(xiàn)一超多強(qiáng)二玩家分析：貝殼、我愛我家、易居阿里三行業(yè)展望：空間廣闊，規(guī)模之爭(zhēng)日趨激烈經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，新房滲透率快速提升與租賃金額從3.2萬億升至10.5萬億，CAGR達(dá)26.8%，滲透率從33.0%升至47.1%。其中，存量房銷售額從2.2萬億升至5.9萬億，CAGR達(dá)21.6%，滲透率從84.6%升至88.1%；新房銷售額從0.6萬億升至3.6萬億，CAGR達(dá)43.1%，滲透率從9.7%升至25.9%。從2.0%提高至2.4%；其中，存量房銷售與房屋租賃傭金收入從524億元升至1697億元，CAGR達(dá)26.5%，平均費(fèi)用率從2.1%提高至2.5%，新房銷售傭金收入從112億元升至818億元，CAGR達(dá)48.8%，平均費(fèi)用率從1.9%提高至2.3%。房屋租賃（萬億元）房屋租賃（萬億元）存量房銷售（萬億元）新房滲透率（右）整體滲透率（右）90%80%70%60%50%40%30%5.720%3.60%20142015201620172018201943%42%新房銷售（萬億元）存量房滲透率（右）租房滲透率（右）864205.25.70.439%0.90.32.245%33%47%5.93.60.50.92.7新房銷售（億元）新房銷售（億元）存量房銷售與房屋租賃傭金率（右）整體傭金率（右）2.5%2.4%8182.3%2.2%2.1%2.0%8125242014201520162017201820193000250020005000存量房銷售與房屋租賃（億元）新房銷售傭金率（右）2.3%5852862.1%2.0%2.7%403），經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量持續(xù)攀升，中小機(jī)構(gòu)眾多分散。伴隨經(jīng)紀(jì)行業(yè)快速發(fā)展，疊加行業(yè)門檻低、區(qū)域?qū)傩詮?qiáng)的特點(diǎn)，國內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量持續(xù)攀升，其中中小機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多且區(qū)域布局分散。2004-2018年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)由2.0萬個(gè)增至20.6萬個(gè)，CAGR達(dá)18.1%，從業(yè)人員由23.5萬人增至158.3萬人，CAGR達(dá)14.6%；前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，70%的小微中介完成二手房市場(chǎng)50%以上交易額。貝殼規(guī)模遙遙領(lǐng)先，行業(yè)呈現(xiàn)一超多強(qiáng)。貝殼交易規(guī)模房）2.1萬億元，在全國經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成交易額占比達(dá)20.3%，旗下鏈家在北京、上海、深圳與成都等城市二手房市場(chǎng)市占率較高；中原地產(chǎn)2018年房屋交易額約9465億元，占同期經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成交易額比重約10.3%，在深圳等城市二手房市占率較高；我愛我家2020H1交易額房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè):從業(yè)人員數(shù):房地產(chǎn)中介服務(wù)（萬人）房地產(chǎn)業(yè):企業(yè)法人單位數(shù):房地產(chǎn)中介服務(wù)（萬個(gè)）158.3077.6037.434020.602.0002013201823.50200420083.396.605.3u53u26.6u240050009321資料來源：Wind，貝殼招股書，公司公告，保利投顧研究院顧研究院；樂有家經(jīng)紀(jì)人與門店數(shù)據(jù)截至2011600億元，在北京、杭州、太原等城市二手房市占率較高；樂有019年交易額3000億元，為深圳最大的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（2020年前7月市占率20.5%Q房網(wǎng)2016年交易額超過2200億元，為深圳第二大二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（2020年前7月市占率16.0%21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)2017年交易規(guī)模約1000-3000億元；其他機(jī)構(gòu)以區(qū)域深耕為主，整體規(guī)模相對(duì)較小。機(jī)構(gòu)鏈家50.33%20.86%0.57%4.14%9.60%20.49%成都57.53%福州杭州30.86%7.83%9.06%28.16%21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)0.82%4.02%22.29%14.09%注：重點(diǎn)城市經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市占率缺失表明未進(jìn)入麥田房產(chǎn)金色時(shí)光德祐3.30%4.30%2.39%0.95%4.3%2.4%4.3%0.6%0.8%50.3%鏈家我愛我家無中介成交麥田房產(chǎn)金色時(shí)光興商房產(chǎn)易合房產(chǎn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中原地產(chǎn)吉永達(dá)房產(chǎn)2.23%2.23%3.18%3.30%20.86%3.35%12.71%3.46%4.14%鏈家手拉手簽約中原地產(chǎn)我愛我家菁英房產(chǎn)易居房產(chǎn)菁英房產(chǎn)貴民房產(chǎn)志遠(yuǎn)地產(chǎn)老沙信息科技人看，發(fā)布虛假優(yōu)質(zhì)房源信息，一是可以吸引客戶關(guān)注并獲取其信息，二是滿足部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)定期發(fā)布一定房源數(shù)量的免房源被互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)海量信息淹沒，保持搜索結(jié)果靠前的廣告位。從互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺(tái)看，因主要根據(jù)經(jīng)紀(jì)人房源發(fā)布量或客戶點(diǎn)擊量進(jìn)行收費(fèi)，若強(qiáng)制要求真實(shí)房源信息，將對(duì)平臺(tái)收入產(chǎn)生負(fù)面影響；同時(shí)真房源所要求的技術(shù)儲(chǔ)備與大量線下人力投入，亦對(duì)輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提出較高要求。20.5%24.3%25.8%28.6%29.8%30.8%31.5%35.7%36.6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%資料來源：《中國房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)消費(fèi)者滿意度調(diào)查），37%37%39%39%40%40%43%43%43%47%48%51%52%55%58%58%63%0%10%20%30%40%50%60%70%交易市場(chǎng)規(guī)模龐大，但由于缺乏獨(dú)家代理機(jī)制，實(shí)際操作中一個(gè)賣家通常聯(lián)系多個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，零和博弈下經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往通過降低傭金費(fèi)用爭(zhēng)搶客戶，導(dǎo)致行業(yè)利潤空間受到擠壓；同時(shí)為防止彼此撬單，機(jī)構(gòu)之間一般不愿意共享房源與客戶資源，導(dǎo)致購房者與房源信息難以快速匹配，制約整體交易效率，甚至損害購房者利益。多重上市服務(wù)系統(tǒng)或房源信息共享系統(tǒng)，采用會(huì)員聯(lián)盟的形式，賣方經(jīng)紀(jì)人在獲得客戶銷售委托后，將相關(guān)房源信息錄入系統(tǒng)并向其他會(huì)員共享，促使房源信息最大化發(fā)布、提高交易效率，目前90%的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已加入MLS系統(tǒng)成為會(huì)員。與MLS相適應(yīng)，美國通常采用獨(dú)權(quán)代理或獨(dú)家代理機(jī)制，買賣雙方各自對(duì)接唯一一位經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，雙方經(jīng)紀(jì)人通過信息匹配撮合成交并分配交易傭金，形成單一、垂直的服務(wù)鏈條，減少搶單、切客等惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。此外，MLS僅對(duì)會(huì)員經(jīng)紀(jì)人開放而不對(duì)C端購房者開放，亦避免經(jīng)紀(jì)人上傳虛假房源、吸引購房者的不良現(xiàn)象。一行業(yè)現(xiàn)狀：規(guī)模持續(xù)增長，呈現(xiàn)一超多強(qiáng)二玩家分析：貝殼、我愛我家、易居阿里三行業(yè)展望：空間廣闊，規(guī)模之爭(zhēng)日趨激烈四估值探討：從阿里看貝殼中長期估值區(qū)間率先承諾“真房源”，形成良好的口碑效應(yīng)；2015年與伊誠地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)等合并，帶動(dòng)規(guī)模再上臺(tái)階；2018年推出“貝殼找房”。不同于鏈家網(wǎng)垂直自營模式，貝殼通過ACN模式聚合和賦能全行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)者，打造開放的品質(zhì)居住服務(wù)生態(tài)，為用戶提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區(qū)服務(wù)等全方位居住服務(wù)。）；25000億元業(yè)務(wù)交易總額（GTV）市占率250009.5%2000021277200008%5.5%5.6%6%4%2%4%2%0%8896500002017201820192019H12020H1存量房為貝殼交易貢獻(xiàn)主力，但新房占比顯存量房交易占比從73%降至59%，新房交易規(guī)模占比則從25%升至37%，另外裝修、金融等新興服務(wù)和其他占比從2%略微升至4%。年達(dá)29.6億元）等因素影響，凈虧損從5.4億元增至21.8億元；若剔除股權(quán)激勵(lì)支出、因收購導(dǎo)致的無形資產(chǎn)攤銷、投資減值損失、公盡管受疫情影響，2020H1仍實(shí)現(xiàn)營收273億元，同比增長39%，凈利潤16.1億元，同比增長189%。新興服務(wù)和其他新房交易存量房交易億元人民幣收入AdjustedEBITDA凈利潤355004603029.6400253002552862732006296654.83.84.82017201820192019H12020H10-100201720182019其他區(qū)域北京與上海90%80%70%60%50%40%30%其他區(qū)域北京與上海90%80%70%60%50%40%30%20%0%52%53%65%68%65%68%48%47%35%32%2020H1201720192018穩(wěn)中略有提升。從傭金率看，若以營業(yè)收入/GTV粗略估算，2017-2019年分別為2.5%、2.5%、2.2%，2020H1略降至2.1%。2018年貝殼平臺(tái)推出后存量房交易規(guī)模大幅提升，但貝殼對(duì)非直營部門主要完成的銷售額只確認(rèn)平臺(tái)傭金費(fèi)，導(dǎo)致測(cè)算的整體傭金率出現(xiàn)下滑。48%47%35%32%2020H1201720192018新興服務(wù)和其他新房交易新興服務(wù)和其他新房交易存量房交易4%90%26%44%51%60%50%40%72%30%20%0%2020H12%25%80%70%20172018201946%53%70%3%3%30%25%20%15%10% 5% 0% -5%-10%毛利率-2.1%201724.0%-1.5%2018凈利率25.9%24.5%5.9%20192020H1-4.7%新房傭金率二手房傭金率新房傭金率二手房傭金率整體傭金率2.8%2.5%2.7%2.7%2.5%2.5%2.5%2.5%2.2%2.1%2017201820192020H13.0%2.8%2.6%2.4%2.2%2.0%2.8%2.5%2.7%2.7%2.5%2.5%2.5%2.5%2.2%2.1%2017201820192020H1樓盤字典擁有2.26億套真實(shí)房屋信息。依托樓盤字典底層基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合業(yè)主、客戶、經(jīng)紀(jì)人、平臺(tái)之間深度連接產(chǎn)生的海量交互數(shù)據(jù)，貝殼找房打造和升級(jí)了全生命周期的真房源驗(yàn)真系統(tǒng)，可對(duì)房源的上架、展示、下架進(jìn)行全生命周期管理，7×24小時(shí)實(shí)時(shí)比對(duì)房源特征，捕捉房態(tài)信息進(jìn)行辨別，經(jīng)過智能數(shù)據(jù)模型測(cè)算，對(duì)全量房源進(jìn)行精準(zhǔn)打分等。目前貝殼找房的真房源率可以達(dá)5%以上。ACN（AgentCooperationNetwork）經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人以不同角色（房源錄入、房源維護(hù)、客源推薦、客源成交等）共同參與到一筆交易并記錄在ACN網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，房屋成交后再按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成，從而打通各經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人之間隔離墻，實(shí)現(xiàn)房源、客源信息共享與高效協(xié)作。服務(wù)流程細(xì)化為十類，專業(yè)分工下工作效率存在提升空間強(qiáng)管控：從流量分發(fā)、系統(tǒng)統(tǒng)一到店面作業(yè)范圍、經(jīng)營方式等微觀層僅對(duì)B端，即經(jīng)紀(jì)公司與經(jīng)紀(jì)人，無C端流量，這也避免了經(jīng)紀(jì)人上傳虛假房源以吸引購房者的不良現(xiàn)象服務(wù)分工l對(duì)于經(jīng)紀(jì)人，貝殼設(shè)定貝殼分等一整套評(píng)價(jià)與獎(jiǎng)懲機(jī)制。?貝殼分：衡量經(jīng)紀(jì)人績效和服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合專業(yè)資格、客戶投訴、客戶轉(zhuǎn)換率及協(xié)作團(tuán)隊(duì)合作記錄綜合評(píng)估得到，高分者可享受房源高曝光率、客戶前端的定制經(jīng)紀(jì)人資料等。?貝殼幣：經(jīng)紀(jì)人可通過遵守ACN規(guī)則紀(jì)律等方式獲取，用于購買平臺(tái)公用設(shè)施服務(wù)或增加?信用分：經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入平臺(tái)起開始積分，違反ACN規(guī)則和不當(dāng)行為將被扣分，分?jǐn)?shù)過低時(shí)將收到警告、或特定時(shí)間內(nèi)被禁止訪問平臺(tái)。l對(duì)于入駐門店，貝殼亦通過設(shè)定入駐規(guī)則、經(jīng)紀(jì)人數(shù)門檻、排名系統(tǒng)等進(jìn)行規(guī)范。設(shè)立“店東委員會(huì)制度”，協(xié)調(diào)品牌之間矛盾，保障各方權(quán)益，促使平臺(tái)不斷完善。?店東管理委員會(huì)組成：由入駐品牌店東民主投票選出，首屆成都店東委員會(huì)成員包括鏈家、德佑、富房、遠(yuǎn)投等經(jīng)紀(jì)品牌。?店東管理委員會(huì)職責(zé)：收集和反饋品牌店東、經(jīng)紀(jì)人意見；對(duì)平臺(tái)管理中各項(xiàng)規(guī)則和制度提出合理化建議，協(xié)助平臺(tái)完善規(guī)則和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)監(jiān)督平臺(tái)規(guī)范運(yùn)營，協(xié)調(diào)處理不同品牌間糾紛，推動(dòng)服務(wù)者信用體系完善、營造競(jìng)優(yōu)良性生態(tài)等。?店東管理委員會(huì)運(yùn)行：具有明確的自治意識(shí)、運(yùn)營規(guī)則和決策機(jī)制，對(duì)所有經(jīng)紀(jì)品牌一視同仁，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的規(guī)則。ACN將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)/經(jīng)紀(jì)人關(guān)系由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為合作，有效解決房源、客戶、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)動(dòng)難題，提升整體交易效率，優(yōu)化業(yè)界生態(tài)：?對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)/經(jīng)紀(jì)人：1）借助貝殼渠道資源提升交易效率，據(jù)CIC報(bào)告，2019年貝殼平臺(tái)單店交易額為行業(yè)1.6倍，且存量房交易中70%來自跨門店交易；2）避免中介之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，壓縮行業(yè)利潤空間；3）中小機(jī)構(gòu)可借助貝殼實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)；4）經(jīng)紀(jì)人可發(fā)揮自身特長，選取更擅長的工種；5）對(duì)新人更加友好，通過入手簡單事務(wù)性工作積累學(xué)習(xí)，逐漸從事更具挑戰(zhàn)性工作。?對(duì)于售房者/開發(fā)商：1）保障房屋出售效率的同時(shí)，避免與大量中介打交道；2）經(jīng)紀(jì)人分工更加專業(yè)明確，服務(wù)體驗(yàn)更加友好。?對(duì)于購房者：1）房源信息更加全面透明，購房效率提升；2）專業(yè)化分工提升服務(wù)體驗(yàn)；3）減少對(duì)中介收取不合理傭金費(fèi)用的擔(dān)憂。人增至13.4萬人，增幅相對(duì)有限；非鏈家門店由8136家增至34547家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)由6.1萬人增至32.2萬人，經(jīng)紀(jì)品牌超過260個(gè)。鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)（萬人）鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)（萬人）非鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)（萬人）32.23023.350201820192020H12535鏈家門店數(shù)量345473500029,59230000250002000050000201820192020H1非鏈家門店數(shù)量400007,6737,92281367700我愛我家為A股房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭，多元化業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)主板市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。公司旗下?lián)碛形覑畚壹?、相寓、昆百大、我愛我家海外等品牌，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二手房、新房與海外業(yè)務(wù)）、住宅資產(chǎn)管理、商業(yè)資產(chǎn)管理及房后衍生業(yè)務(wù)等，為客戶提供租房、購房、置業(yè)投資、房屋資產(chǎn)管理、海外資產(chǎn)配置等居住全生命周期服務(wù)，實(shí)現(xiàn)代理、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、資產(chǎn)管理等房地產(chǎn)綜合服務(wù)及房后衍生業(yè)務(wù)在內(nèi)的全業(yè)務(wù)鏈融合。實(shí)現(xiàn)二手房和新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)1600億元。目前公司門店以直營為主、經(jīng)營效率較高，2020H1平均門店GTV、平均員工GTV聚焦重點(diǎn)城市，市占率排名居前。我愛我家業(yè)務(wù)已覆蓋北京、杭州等20個(gè)重點(diǎn)城市，聚焦重點(diǎn)城市，市占率排名居前。我愛我家業(yè)務(wù)已覆蓋北京、杭州等20個(gè)重點(diǎn)城市，并在重點(diǎn)城市、核心區(qū)域二手房市場(chǎng)保持領(lǐng)先，2019年北京、杭州、南京、蘇州、太原、天津、無錫等城市市占率穩(wěn)居前三，其中杭州市占率超過30%，連續(xù)三年排名第一。元，同比降30.8%；歸母凈利潤4041萬元，同比降89.4%，其中二季度單季實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤20376萬元，同比增16.2%，經(jīng)營情況明顯好轉(zhuǎn)。從營收結(jié)構(gòu)看，2020H1二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)營收占比53%，為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)，新房業(yè)務(wù)、資管業(yè)務(wù)（相寓）則分別占16%、19%。8007077006005004003162853002112000北京杭州南京上海天津蘇州太原鄭州無錫長沙程度武漢南寧青島直營經(jīng)紀(jì)門店數(shù)量（截至2017Q1末）2724241923325247整體毛利率(%)整體毛利率(%)50營業(yè)總收入（億元）營收同比(%，右)歸屬母公司股東的凈利潤（億元）歸母凈利潤同比(%，右)400400-40-60-80-100400400-40-60-80-10031.134.86-30.7539.3-89.398.30.42020H1201920182018開啟平臺(tái)化發(fā)展模式，打造共享、協(xié)作的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)。2020年我愛我家開啟平臺(tái)化發(fā)展模式，致力于成為“入口級(jí)多元一體化居住平臺(tái)運(yùn)營商”，為外部中小中介打開合作窗口，同時(shí)將房源、客源有效打通，實(shí)現(xiàn)房源流通聯(lián)賣，促進(jìn)客戶跨門店成交，建立起共享、協(xié)作的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)。但與貝殼平臺(tái)推行強(qiáng)管控不同，我愛我家強(qiáng)調(diào)尊重加盟經(jīng)紀(jì)人及品牌，給予其較高的品牌自主度，激發(fā)投入使用并完成直營合伙、加盟體系并網(wǎng)，同時(shí)優(yōu)化房客源數(shù)據(jù)，官網(wǎng)對(duì)接與推盤站建設(shè)等工作進(jìn)入測(cè)試階段，上線后將實(shí)現(xiàn)房源同步官網(wǎng)，更高效的支持店面作業(yè)管理；下半年SaaS系統(tǒng)將應(yīng)用到公司其他加盟城市，服務(wù)更多合作伙伴。易居為國內(nèi)新房代理龍頭，近年積極拓展經(jīng)紀(jì)服務(wù)。易居成立于2000年，隨后緊抓新房代理行業(yè)發(fā)展機(jī)遇逐漸成長為代理銷售龍頭，2016年推出房友第三方經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，積極拓展一二手聯(lián)動(dòng)與存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)。目前旗下?lián)碛幸拙訝I銷、易居房友、克而瑞等特色業(yè)務(wù)，全面覆蓋從新房代理服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)共享服務(wù)到房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)，打造交易服務(wù)和賦能服務(wù)兩大服務(wù)平臺(tái)。受新冠疫情影響，2020H1易居新房代理銷售額1475億元，經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)銷售額新冠疫情沖擊致上半年業(yè)績大幅下滑。2020H1易居實(shí)現(xiàn)營收28.4億元，同比降34.4%；歸構(gòu)看，2020H1一手房代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)分別占5%、39%、17%。經(jīng)紀(jì)服務(wù)銷售額（億元）新房代理銷售額（億元）經(jīng)紀(jì)服務(wù)銷售額（億元）新房代理銷售額（億元）70006000500040003000200002017201820192020H18000201520162017201820192020H1201520162017201820192020H1營業(yè)收入（億元）營收增速4030200250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%歸母凈利潤（億元）凈利潤增速房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)一手房代理服務(wù)90%80%70%60%50%40%30%20%0%201520162017房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)201820192020H1打造第三方經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)“房友”，強(qiáng)調(diào)弱管控、房源共享與低費(fèi)用。易居房友致力于打造面向全行業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)共享服務(wù)平臺(tái)，為中小微經(jīng)紀(jì)公司提供綜合賦能服務(wù)。管理方面，房友將重心移至產(chǎn)品和規(guī)則，核心定位為搭建合作平臺(tái)，讓經(jīng)紀(jì)人更具自由度；運(yùn)營方面，核心為“友房公盤”系統(tǒng)，通過資源共享解決中小微經(jīng)紀(jì)人對(duì)于房源的核心需求，為擁有房源的經(jīng)紀(jì)人與擁有客源的經(jīng)紀(jì)人提供交易市場(chǎng)，并通過信用機(jī)制、保證金制度打擊虛假房源等不良現(xiàn)象；收費(fèi)方面，拒絕在渠道整合中賺取中間差價(jià)，只收交易傭金的3%作為服務(wù)費(fèi)。2019年易居房友完成1萬+門店、3萬個(gè)渠道和1萬個(gè)社區(qū)的整體建設(shè)，目前平臺(tái)覆蓋80城22萬小區(qū)8000萬套房源。攜手阿里推出“天貓好房”平臺(tái)，打造ETC協(xié)作機(jī)制。9月16日，阿里、易居共同推出房地產(chǎn)交易平臺(tái)“天貓好房”與“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制”（ETC），未來將基于新房、二手房、特價(jià)房和拍賣房四大場(chǎng)景，承載房產(chǎn)線上交易過程中多項(xiàng)服務(wù)功能；同時(shí)阿里表示天貓好房至少未來3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購房者。從協(xié)作模式看，ETC主要針對(duì)新房、二手房交易過程中直客觸達(dá)難、營銷成本高等痛點(diǎn)，通過云計(jì)算、人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等技術(shù)構(gòu)建一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易主體多方參與、高效協(xié)作的開放式平臺(tái)，解決從房源發(fā)布到簽約、過戶、結(jié)傭過程中各方利益博弈的問題。從渠道安排看，天貓好房將組成互聯(lián)網(wǎng)“天網(wǎng)”、易居服務(wù)的房企組成“地網(wǎng)”、房友門店銷售網(wǎng)絡(luò)組成“人網(wǎng)”，“天地人”三網(wǎng)將成為易居、阿里進(jìn)行行業(yè)資源整合、科技賦能、協(xié)同服務(wù)的重要渠道。貝殼、我愛我家、易居阿里模式相同點(diǎn)：都是構(gòu)建資源共享、分工協(xié)作的經(jīng)紀(jì)人合作平臺(tái)，提升房屋交易效率，吸引中小中介入駐。?從模式優(yōu)劣看，強(qiáng)弱管控各有優(yōu)勢(shì)，前者側(cè)重于公司型管理，確保平臺(tái)內(nèi)房源、客源完全共享，避免私單、撬單等損害平臺(tái)利益現(xiàn)象，提升服務(wù)品質(zhì)；后者側(cè)重于搭建合作平臺(tái)、注重業(yè)績導(dǎo)向，發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人/經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主觀能動(dòng)性，且平臺(tái)開放程度更高，特別是對(duì)具備一定資源、服務(wù)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)紀(jì)人/經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吸引力較強(qiáng)。?從平臺(tái)選擇看，貝殼房源、經(jīng)紀(jì)人、客源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大，對(duì)中小機(jī)構(gòu)天然具備吸引力，奠定其強(qiáng)管控的話語權(quán)基礎(chǔ)；我愛我家、易居阿里資源稟賦相對(duì)落后，更注重吸引中小機(jī)構(gòu)加盟，提升平臺(tái)規(guī)模效應(yīng)。作平臺(tái)，提升房屋交易效率，吸引中機(jī)構(gòu)天然具備吸引力，奠定其強(qiáng)管控的話語經(jīng)紀(jì)行業(yè)核心是房、客與人，貝殼占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)本質(zhì)是通過經(jīng)紀(jì)人將房源與客戶需求進(jìn)行匹配，房源、客源與經(jīng)紀(jì)人構(gòu)成經(jīng)紀(jì)行業(yè)核心資源，其中房源是構(gòu)建經(jīng)紀(jì)品牌的前提并吸引經(jīng)紀(jì)人、客源進(jìn)入，同時(shí)三者呈現(xiàn)相輔相成的關(guān)系。?貝殼作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭，具備成熟的ACN模式、龐大的線套），旗下經(jīng)紀(jì)人相比新房代理人有更強(qiáng)的客戶粘性與營銷能力，整體而言“房、客、人”資源三者兼具，占據(jù)行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。?我愛我家作為A股房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭，盡管渠道、房源規(guī)模不如貝殼，但仍處行業(yè)領(lǐng)先水平，門店超400家、員工近5萬人，系統(tǒng)在錄房源量超過2000萬套，2020H1實(shí)現(xiàn)GTV達(dá)1600億元；同時(shí)公司目前以直營門店為主、經(jīng)營效率較高，2020H1平均門店與平均員工GTV分別為4706萬元、320萬元，均高于貝殼（3146萬元、29?易居作為新房代理龍頭，通過構(gòu)建弱管控、低收費(fèi)的第三方平臺(tái)切入經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，2019年房友完成1萬+門店建設(shè)，已覆蓋8000萬套房源；同時(shí)攜手阿里巴巴打造天貓好房與ETC，有望借助其強(qiáng)大的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與線上導(dǎo)流能力，擴(kuò)大新房領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)并加速形成一二手聯(lián)動(dòng)、拓展存量房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)；2020H1新房代理銷售額1475億元，經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)銷售額433億元，但門店經(jīng)營效率尚不如貝殼、我愛我家。房企資源、房友門店與房源豐富，并引入阿里強(qiáng)大——資料來源：公司公告，Wind，平安證券研究所一行業(yè)現(xiàn)狀：規(guī)模持續(xù)增長，呈現(xiàn)一超多強(qiáng)二玩家分析：貝殼、我愛我家、易居阿里三行業(yè)展望：空間廣闊，規(guī)模之爭(zhēng)日趨激烈四估值探討：從阿里看貝殼中長期估值區(qū)間第一，居民購房需求仍然充足。2019年我國存量房交易占比僅33%，遠(yuǎn)低于美國的89%，隨著國內(nèi)逐步進(jìn)入存量房市場(chǎng)，未來二手房交易規(guī)模將持續(xù)提升；同時(shí)新房市場(chǎng)中期需求仍將維持較高水平，根據(jù)我們此前2019？花相似，境不同》），預(yù)計(jì)2019-2030年第二，中介滲透率有望繼續(xù)提升。商品住宅銷售面積（億平）商品住宅銷售均價(jià)（元/平，右）900080007000商品住宅銷售面積（億平）商品住宅銷售均價(jià)（元/平，右）9000800070006000500040003000420000201020112012201320142015201620172018201986206%5%4%2%0%0%澳美英法日中深上廈沈北天杭成濟(jì)武廣東福青大蘇長重2006200820102012201420162018大國國國本國圳海門陽京津州都南漢州莞州島連州沙慶利亞3%?2017-2019年行業(yè)新房代理傭金率從0.88%降至0.83%，而經(jīng)紀(jì)服務(wù)（指渠道分銷）傭金率從2.1%升至2.3%、滲透率從17.3%升至25.9%。?存量房方面，交易流程復(fù)雜、房源信息壁壘、中介服務(wù)水平提升等背景下，二手房滲透率仍有望進(jìn)一步提升。據(jù)CIC報(bào)告估計(jì)，2019-2024年行業(yè)整體傭金收入CAGR將達(dá)新房銷售（億元）存量房銷售與房屋租賃（億元）新房銷售平均傭金率：經(jīng)紀(jì)服務(wù)新房銷售平均傭金率：代理服務(wù)2.9%2.7%60005000新房銷售平均傭金率：經(jīng)紀(jì)服務(wù)新房銷售平均傭金率：代理服務(wù)2.9%2.7%600050002.5%2.0%2.5%2.0%0.5%0.0%2.30%2.20%2.10%2.5%40002.3%30002.1%0.83%0.88%0.86%0.83%20000201920172018201920172018一方面，線上營銷渠道重要性日益凸顯。借助互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，客戶可快速讀取大量房源，借助平臺(tái)算法、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)進(jìn)行初步篩選，縮短線下實(shí)地考察時(shí)間，經(jīng)紀(jì)人亦可快速獲取客戶意向客源；隨著交易平臺(tái)逐步完善，購房者未來亦有望在線上完成看房、定金交付到金融服務(wù)全流程；購房階層年輕化亦使得線上交易接受度逐年提升。據(jù)貝殼研究院020中國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷報(bào)告》披露，2020年前8月重點(diǎn)城市購房客群中來自線上的比例達(dá)57%，較2017年增長近15pct；消費(fèi)者線上活躍度顯著提升，客戶成交前平均需要另一方面，行業(yè)特點(diǎn)決定純線上模式難以走遠(yuǎn)，未來線上線下或?qū)⒓铀偃诤稀Ａ鞒虖?fù)雜、信息不透明等特點(diǎn)，客戶對(duì)交易真實(shí)、安全性要求較高，天然需要線下實(shí)地考察與經(jīng)紀(jì)品牌背書；疊加貝殼等傳統(tǒng)中介重點(diǎn)城市線上客源占比重點(diǎn)城市平均IM經(jīng)紀(jì)人數(shù)50%840%630%20%0%02017201820192020M1-M8201820192020M1-M860%42重點(diǎn)城市平均重點(diǎn)城市平均IM次數(shù)403002017201820192020M1-M8亦逐步線上化，線上線下雙渠道更具保障，決定純互聯(lián)網(wǎng)線上交易模式或難以走遠(yuǎn)。整體而言，房產(chǎn)交易線上化仍是一大趨勢(shì)，未來騰訊2017-4-192017-2-102016-4-62020-7-312019-3-12018-11-132018-7-62017-12-302017-3-212020-8-252019-11-292019-6-152019-3-252018-7-52018-1-162017-4-192016-4-62018-6-42017-12-292019-8-21鏈家網(wǎng)房司令鏈家網(wǎng)蛋殼公寓神工007蘑菇租房藤菇租房貝殼找房貝殼找房自如網(wǎng)貝殼找房會(huì)分期自如網(wǎng)鏈家網(wǎng)鏈家網(wǎng)房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)金融房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)綜合服務(wù)裝修裝滿房產(chǎn)綜合服務(wù)租房房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)金融房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)綜合服務(wù)房產(chǎn)服務(wù)房產(chǎn)綜合服務(wù)C輪二級(jí)市場(chǎng)增持A輪A輪數(shù)干萬美元38.5億人民幣數(shù)千萬美元2.3億美元數(shù)億人民幣38.5億人民幣數(shù)億人民幣——目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)格局呈現(xiàn)啞鈴式結(jié)構(gòu)，一端是全國連鎖品牌和區(qū)域龍頭，另一端是小微中介，行業(yè)整合空間較大。從頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看，擴(kuò)規(guī)模、提效率、資源整合訴求下，重資產(chǎn)的直營模式擴(kuò)張速度有限，輕資產(chǎn)的平臺(tái)加盟模式成為規(guī)模增長的重要手段，對(duì)于區(qū)域中小門店資源的爭(zhēng)奪或日趨激烈。從中小中介看，隨著貝殼、我愛我家、天貓好房等交易平臺(tái)陸續(xù)推出，通過資源整合、專業(yè)化分工等方式提升效率，平臺(tái)吸引力逐步提升。我們僅從經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否加盟貝殼平臺(tái)進(jìn)行簡單模型測(cè)算，假設(shè)貝殼提成費(fèi)率15%-18%（草根調(diào)研數(shù)據(jù)），則當(dāng)加盟后中介機(jī)構(gòu)整體GTV增長22%以上，其實(shí)際傭金收入將高于加盟前；而2018H2-2019H2貝殼平臺(tái)加盟門店平均成交額從1090萬元大幅升至2030萬元，增幅高達(dá)86%。整體而言，隨著平臺(tái)模式逐步推廣，未來經(jīng)紀(jì)行業(yè)集中度有望加速提升，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。加盟后剔除平臺(tái)費(fèi)用的實(shí)際傭金收入加盟前后傭金收入之差yXbKa（PMLS）家——ACN網(wǎng)絡(luò)在房源信息充分共享前提下，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與PMLS新房聯(lián)賣平臺(tái)將充當(dāng)開發(fā)商項(xiàng)目房源、經(jīng)紀(jì)人以及經(jīng)紀(jì)公司的聚合體，利用共享開放的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、58的流量、豐富的新房開發(fā)項(xiàng)目及經(jīng)紀(jì)人資源、SaaS系統(tǒng)層面上的專業(yè)服務(wù)，深化一二手聯(lián)動(dòng)服務(wù)，幫助開發(fā)商快速“三全”生態(tài)策略：“全信息”旨在為房產(chǎn)行業(yè)打造開放共享的信息矩陣，“全連接”則是在開放的生態(tài)環(huán)境下，打造線上線下一體化的面向加盟門店和合作伙伴的新賦能平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、有序共享，通過科技手段推動(dòng)有效合作，提升行業(yè)效率；從商機(jī)流量、社交營銷、日常作業(yè)系統(tǒng)工具、樓盤框架等通過區(qū)塊鏈等技術(shù)構(gòu)建一個(gè)多方參與、高效協(xié)作的開放式平臺(tái)，解決資料來源：貝殼招股書，公司公告，公司官網(wǎng)盡管房屋租購屬于低頻交易，但圍繞居住行業(yè)的相關(guān)服務(wù)相對(duì)高頻，如客戶購置二手房后普遍會(huì)產(chǎn)生裝修、過橋貸款等金融服務(wù)需求。隨著經(jīng)紀(jì)平臺(tái)規(guī)模逐步壯大，消費(fèi)者、服務(wù)商鏈接數(shù)量增加，疊加客產(chǎn)金融等領(lǐng)域拓展亦值得期待，有望打開新的增長空間。2014-2019年，國內(nèi)住房相關(guān)服務(wù)收入從3.6萬元升至7.9萬元，CAGR達(dá)17.0%；告估計(jì)，2019-2024年住房相關(guān)服務(wù)收入CAGR將達(dá)13.7%，2024年總金額將達(dá)到15萬億元。房屋裝修（萬億元）房屋裝修（萬億元）4.33.82.85.64.8443.33.63.94.102021E2022E2023E2024E20152.420162.12.520172.62.720182.12.92.920192.43.43.12020E其他服務(wù)（萬億元）房地產(chǎn)金融解決方案（萬億元）0.92014863.32注：房屋裝修服務(wù)包括新房與二手房；房地產(chǎn)金融解決方案業(yè)務(wù)包括擔(dān)保付一行業(yè)現(xiàn)狀：規(guī)模持續(xù)增長，呈現(xiàn)一超多強(qiáng)二玩家分析：貝殼、我愛我家、易居阿里三行業(yè)展望：空間廣闊，規(guī)模之爭(zhēng)日趨激烈四估值探討：從阿里看貝殼中長期估值區(qū)間貝殼是國內(nèi)僅次于阿里巴巴的第二大商業(yè)平臺(tái)。貝殼通過ACN模式聚集鏈家以外的其他中介機(jī)構(gòu)，打造開放式房屋交易平臺(tái)，為用戶提供包括二手房、新房、租賃等全方位居住服務(wù)；阿里巴巴則通過構(gòu)建電商平臺(tái)鏈接買賣雙方以促成交易，并提供營銷廣告、互聯(lián)網(wǎng)金融、云計(jì)算等配套服務(wù)。2019年貝殼實(shí)現(xiàn)GTV達(dá)2.1萬億，僅次于阿里巴巴，后者2020財(cái)年（2019/4/1-2020/3/31）GMV達(dá)7.1從估值水平看，貝殼估值高于阿里巴巴。從企業(yè)價(jià)值倍數(shù)看，阿里巴巴2017-2019財(cái)年末EV/調(diào)整后EBITDA約25-27倍美股估值范圍為15-63倍，截至2020年10月11日，阿里為32倍，貝殼2019年凈利潤為負(fù)，不具備可比性。考慮阿里巴巴與貝殼作為國內(nèi)前二的商業(yè)平臺(tái)，商業(yè)模式存在諸多相似之處，我們通過多個(gè)維度對(duì)比貝殼與阿里巴巴，從互聯(lián)網(wǎng)視角為探討貝殼中長期估值區(qū)間提供另一種思路。02014/09/012016/04/012017/11/012019/06/012019年交易總額（億元人民幣）80,0007053070,00060,00050,00040,00030,0002085420,0000阿里巴巴美團(tuán)京東拼多多貝殼212776821調(diào)整后EBITDA（億元）EV/調(diào)整后EBITDA（右軸）3080060040052000FY2017FY2018FY201920FY2020350交易總額對(duì)比圖中阿里巴巴2019年交易額指2020財(cái)年數(shù)據(jù)；3）阿里巴巴企業(yè)價(jià)值倍數(shù)計(jì)算中，企業(yè)價(jià)值截至2017-2019財(cái)年年末，2020財(cái)年則截至2020從行業(yè)對(duì)比看，線上零售業(yè)規(guī)模增速高于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。?線上零售行業(yè)：2015-2019年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額從3.2萬億升至8.5萬億元，CAGR達(dá)27.3%，占社會(huì)銷售品零售總額比重從10.8%升至20.7%，2020H1新冠疫情推動(dòng)下網(wǎng)上零售占比進(jìn)一步升至25.2%。考慮我國居民消費(fèi)占GDP比重較低、中產(chǎn)階級(jí)群體持續(xù)增長，疊加中央提出“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，或驅(qū)動(dòng)消費(fèi)行業(yè)尤其線上零售維持較高增速。?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：2015-2019年經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成的房產(chǎn)交易規(guī)模從4.9萬億升至10.5萬億元，CAGR達(dá)21.0%，占全國房地產(chǎn)交易規(guī)模比重從39.2%升至47.1%。隨著國內(nèi)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，疊加經(jīng)紀(jì)滲透率或繼續(xù)提升，經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模仍將保持增長；但考慮中央堅(jiān)持“房住不炒”，樓市整體平穩(wěn)下經(jīng)紀(jì)行業(yè)增長或逐步放緩。據(jù)CIC報(bào)告估計(jì)，2019-2024年經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成的房產(chǎn)交易金額CAGR為12.7%。居民最終消費(fèi)支出占GDP比重（2017居民最終消費(fèi)支出占GDP比重（2017年）2013-2018年人均可支配收入CAGR經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成的房產(chǎn)交易額（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額:實(shí)物商品網(wǎng)上零售額（億元）房產(chǎn)交易額同比9%80%70%129%80%70%65.70%68.40%65.70%108%55.50%52.90%60%55.50%52.90%7%6%5%7%6%5%50%38.70%40%630%40%4%30%3%2%3%2%0%20%0%00%美德英美德英本本英德美交易規(guī)模方面，阿里巴巴2018-2020財(cái)年中國零售市場(chǎng)GMV年復(fù)合增速為11.0%，貝殼202019年GTV同比增長85%，顯著高于阿里巴巴。短期來看，考慮貝殼2019年市占率僅9.5%，隨著ACN模式在資源整合、提升效率方面價(jià)值日益凸顯，有望吸引更多中小機(jī)構(gòu)入駐，促使規(guī)?？焖僭鲩L、市占率加速提升，但中期或受限于經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模增長放緩。而阿里巴巴已占據(jù)較高市場(chǎng)份額，eMarketer研究顯示，2018年阿里巴巴在中國電商市場(chǎng)市占率高達(dá)58.2%，未來公司成長或主要受益于線上零售行業(yè)整體規(guī)模的增長。阿里巴巴中國零售市場(chǎng)GMV（億元）貝殼GTV（億元）阿里巴巴GMV同比貝殼GMV同比6000050000400003000020000020112012201320142015201620172018201990%80%70%60%50%40%30%20%10%0%7000070%60%50%40%30%20%10%0%2018年市占率58.2%5.2%0.7%0.7%美阿里巴巴拼多多唯品會(huì)阿里巴巴拼多多唯品會(huì)蘇寧京蘇寧亞馬遜0.7%亞馬遜號(hào)店當(dāng)當(dāng)網(wǎng)0.2%當(dāng)當(dāng)網(wǎng)0.1%聚美注：為方便繪圖，圖中阿里巴巴第N年數(shù)據(jù)指公司第N+1財(cái)年數(shù)據(jù)經(jīng)營業(yè)績方面，阿里巴巴2018-2020財(cái)年?duì)I收從2503億元增至5097億元，CAGR達(dá)43%；調(diào)整后EBITDA從1058億元增至1577億元，CAGR為22%。貝殼2017-2019年?duì)I收從255億元增至460億元，CAGR為34%，其中2019年增速達(dá)60.6%，明顯高于阿里巴巴2020財(cái)年增速；調(diào)整后EBITDA從10.7億元增至29.2億元，CAGR達(dá)65%，亦顯著高于阿里巴巴。短期來看，隨著貝殼交易規(guī)模進(jìn)一步提升，業(yè)績或?qū)⒈３州^高增長。阿里巴巴（億元）貝殼（億元）阿里巴巴同比貝殼同比1800450%1600400%350%300%阿里巴巴（億元）貝殼（億元）阿里巴巴同比貝殼同比1800450%1600400%350%300%250%1000200%800150%60050%4000%200-50%0-100%2016201720182019阿里巴巴（億元）60005000400030002000020142015201620172018201980%70%60%50%40%30%20%10%0%貝殼（億元）阿里巴巴同比貝殼同比201120122013注：為方便繪圖，圖中阿里巴巴第N年數(shù)據(jù)指公司第N+1財(cái)年數(shù)據(jù)從平臺(tái)模式看，阿里巴巴以非自營為主，貝殼自營仍為重要組成部分。?阿里巴巴以“讓天下沒有難做的生意”為使命，致力于為商家、品牌及其他企業(yè)提供技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施與營銷平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)高效經(jīng)營，旗下僅有盒馬鮮生等小部分自營業(yè)務(wù)。?貝殼由鏈家升級(jí)而來，通過開放數(shù)據(jù)資源和技術(shù)能力，聚合和賦能全行業(yè)的服務(wù)者，打造產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)下的“新居住”品質(zhì)服務(wù)生態(tài)。目前鏈家系仍是貝殼平臺(tái)的重要組成部分，截至2020H1末鏈家門店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量分別占比18.2%、29.4%，二手房源發(fā)布數(shù)量占比23.3%。鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)?阿里巴巴2003年上