七業(yè)主自治法律制15課件講解

七、業(yè)主自治法律制度7.1業(yè)主業(yè)主定義就是物業(yè)所有權(quán)人，可以是自然人或者法人。業(yè)主是物業(yè)管理的主體也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。物業(yè)服務(wù)通過(guò)具體管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理合同的目標(biāo)，在此意義上業(yè)主是被管理者。在法律上，只有辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，被登記為產(chǎn)權(quán)人的買(mǎi)受人才可稱(chēng)為業(yè)主。案例討論牟先生某年3月購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)一套商品房，簽訂了《商品房銷(xiāo)售合同》，并到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理了合同備案，但一直未辦理房屋所有權(quán)證。當(dāng)年5月，牟先生將房屋出租。一年多來(lái)，牟先生一直沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾次催要，牟先生稱(chēng)自己沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不是業(yè)主，也不是物業(yè)使用人，無(wú)義務(wù)支付物業(yè)費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)，牟先生的做法對(duì)嗎？業(yè)主的分類(lèi)按不同的情況可作以下分類(lèi)：按所有權(quán)主體的數(shù)量：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主按業(yè)主是自然人還是法人，可分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主按物業(yè)所有權(quán)主體性質(zhì)的不同，分為公房業(yè)主和私房業(yè)主按物業(yè)基本用途不同可分為居住物業(yè)業(yè)主和非居住物業(yè)業(yè)主按物業(yè)所有權(quán)份額不同分為大業(yè)主和小業(yè)主按物業(yè)權(quán)屬取得形式不同可分為原始業(yè)主、繼受業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主。物業(yè)使用人和業(yè)主的區(qū)別物業(yè)使用人指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。只對(duì)物業(yè)享有占有、使用和一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。業(yè)主享有物業(yè)的完整的所有權(quán)，即對(duì)物業(yè)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。一般而言，物業(yè)管理只涉及業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但因使用人基于租賃合同在約定期間內(nèi)取得了物業(yè)的占有、使用以及一定條件下收益的權(quán)利，所以承租人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域的自治性規(guī)范，不得以自己不是業(yè)主為由拒絕受其約束。但是業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上所享有的表決權(quán)承租人并不當(dāng)然享有，除非業(yè)主授權(quán)其行使該項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分：所有權(quán)共有部分：共有和共同管理的權(quán)利主要法律法規(guī)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)所有權(quán)的一般特點(diǎn)：絕對(duì)性、永久性、排他性。所有權(quán)人在法律限制范圍內(nèi)可以自由使用、收益、處分專(zhuān)有部分并排除他人干涉。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使所有權(quán)受到的限制不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益不得危及共有部分的安全業(yè)主對(duì)共有部分的共有權(quán)及義務(wù)業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的共同管理權(quán)業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)制定或修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人籌集和使用建筑物及其附屬