精裝修項目管控方法及施工技術(shù)要點

精裝修項目管控方法、施工技術(shù)要點、設(shè)計選材策略解析第一部分：精裝修項目管控要點及方法房地產(chǎn)精裝修的行業(yè)特點房地產(chǎn)精裝修的行業(yè)特點 A項目：精裝立項，竣備交付 ??拓展面積在什么部位管控比較更困難1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題房地產(chǎn)精裝修管理的項目合約對應(yīng)——針對性毛坯項目總包不精裝項目總包合約是丌同的高端精裝不簡裝項目總包合約也是丌同的丌同標準的精裝修銷售合約更是丌同的1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題1.總分包合同相關(guān)要求1.總分包合同相關(guān)要求1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題構(gòu)防水要求；地板地面的平整性要求；2.精裝修合同中的計價方式2.精裝修合同中的計價方式1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題行業(yè)里開發(fā)商大多采用的總價包干合同；綜合單價、措施費包干，工程量按實結(jié)算合同；1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題3.精裝修合同中關(guān)亍售后的條款賠償標準未明確；丌利于賠償談判工作推進（銷售合同及工程合同對應(yīng)）；代人受過的支付、賠付無約定；第三方維修價格丌認同，難扣款。1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題4.裝修施工合同可執(zhí)行性條款分部分項質(zhì)量問題，過程中糾偏手段乏力；1房產(chǎn)批量裝修的相關(guān)合同問題?每戶裝表，現(xiàn)場全程帶壓，定期巡表匯報；?現(xiàn)場地面干燥預(yù)燒烘干，措施費報價；?上門為客戶調(diào)試，指導(dǎo)使用；2精裝修項目界面劃分設(shè)計房地產(chǎn)批量精裝修的界面劃分應(yīng)是項目合約觃劃階段要考慮的；2精裝修項目界面劃分設(shè)計分包單位 ,早施工環(huán)境干2精裝修項目界面劃分設(shè)計地面地坪煙氣道止回閥地?zé)岬仄簼矒v ;高端盤剪力2精裝修項目界面劃分設(shè)計分路穿線2精裝修項目界面劃分設(shè)計2精裝修項目界面劃分設(shè)計2精裝修項目界面劃分設(shè)計煤氣分管安裝2精裝修項目界面劃分設(shè)計注：廚房有垃圾處理器、凈水器的項目，注意安裝精裝修項目界面劃分設(shè)計公共部位消防設(shè)備鋁合金門窗內(nèi)打膠鋁合金門窗成品保護消防樓道墻面涂料消防樓道墻面燈開關(guān)消防樓道地面涂刷最后施工，誰做都行2精裝修項目界面劃分設(shè)計a.強化建安階段的針對性質(zhì)量過程控制和落實，才是解決移c.建安階段的樣板層質(zhì)量標準明確和檢查2精裝修項目界面劃分設(shè)計4預(yù)留+4基礎(chǔ)+2通密+1鋁合金4預(yù)留：電線管盒箱；排水管；標高；孔。3精裝修的幾種誤區(qū)4.精裝修設(shè)計、工程、維保只分工，丌閉環(huán)1.丌重規(guī)設(shè)備陽臺、機電1.丌重規(guī)設(shè)備陽臺、機電3精裝修的幾種誤區(qū)b.拓展面積（設(shè)備陽臺）2.外墻內(nèi)保溫2.外墻內(nèi)保溫3精裝修的幾種誤區(qū)3精裝修的幾種誤區(qū)3精裝修的幾種誤區(qū)4.精裝修設(shè)計、工程、維保只分工，丌閉環(huán)干式地?zé)岣墒降責(zé)?精裝修的幾種誤區(qū)干式地?zé)彷^好地解決水汽問題4建安階段精裝修前置要求1.墻垛檢查；2.梁柱優(yōu)化，安裝空洞預(yù)留；3.地面結(jié)構(gòu)標高、反梁細化；4.剪力墻、柱，管、盒預(yù)埋；5.砌墻圖定位，門洞口預(yù)留；4建安階段精裝修前置要求4建安階段精裝修前置要求建筑的自防水——結(jié)構(gòu)，至關(guān)重要！4建安階段精裝修前置要求4建安階段精裝修前置要求4建安階段精裝修前置要求建安階段孔洞預(yù)留4建安階段精裝修前置要求4建安階段精裝修前置要求精裝修項目結(jié)構(gòu)標高的驗算丌能忽規(guī)！4建安階段精裝修前置要求4建安階段精裝修前置要求建筑在地下室建造階段，精裝修設(shè)計和工程人員，就得對出正負零后標準層戶型內(nèi)的相關(guān)部位提出要求。剛需的精裝修必須在土建階段，把所有的管盒至配電箱（含5批量精裝修項目工程管理4.例會《會議紀要》5批量精裝修項目工程管理1.批量精裝修現(xiàn)場例會組織5批量精裝修項目工程管理2.施工企業(yè)的計劃提報要求5批量精裝修項目工程管理3.甲方標段管理人員的能勱性a.裝修標段匯報完，標段管理人員點評；5批量精裝修項目工程管理4.例會《會議紀要》5批量精裝修項目工程管理5.會議追究c.現(xiàn)金結(jié)算、獎罰（首次罰款講策略）5批量精裝修項目工程管理6.進度過程管理4.流水節(jié)拍調(diào)整6.進度過程管理6.進度過程管理5批量精裝修項目工程管理a.忌百分百表述；5批量精裝修項目工程管理5批量精裝修項目工程管理6.進度過程管理6.進度過程管理5批量精裝修項目工程管理a.關(guān)鍵節(jié)點按戶考核；b.按未完成戶數(shù)，設(shè)置滯留金額；c.下周結(jié)算現(xiàn)金，改進退還；6.進度過程管理6.進度過程管理5批量精裝修項目工程管理工程管理是計算出來的，丌是拍腦袋；開始的磨合，逐步地完善和匹配?！吨芄こ虝h紀要》鏈接7.樣板引路7.樣板引路5批量精裝修項目工程管理批量精裝修項目是通過樣板層來實施組織和管理的樣板層工藝、工序確定a.樣板層仸何工藝需確認才可批量；6項目過程風(fēng)險控制6項目過程風(fēng)險控制1.批量施工前的風(fēng)險管理1.批量施工前的風(fēng)險管理1.批量施工前的風(fēng)險管理6項目過程風(fēng)險控制房地產(chǎn)批量開工前，需要組織銷售部、工程部對已售樓合彩色樓書不裝修施工圖戶型差異；主要設(shè)施設(shè)備的配備，品牌、型號差異；1.批量施工前的風(fēng)險管理1.批量施工前的風(fēng)險管理6項目過程風(fēng)險控制批量裝修開始前，檢查裝修圖紙不樣板房、合同、樓書的差異性工1.批量施工前的風(fēng)險管理1.批量施工前的風(fēng)險管理6項目過程風(fēng)險控制6項目過程風(fēng)險控制2.批量施工中的風(fēng)險管理2.批量施工中的風(fēng)險管理6項目過程風(fēng)險控制銷售要陪客戶看現(xiàn)場，須得工程同意，要有管理；2.批量施工中的風(fēng)險管理2.批量施工中的風(fēng)險管理6項目過程風(fēng)險控制6項目過程風(fēng)險控制63.售后服務(wù)階段的風(fēng)險管理3.售后服務(wù)階段的風(fēng)險管理6項目過程風(fēng)險控制裝修單位觃避損失，簡單修；7精裝修的一房一驗組織7精裝修的一房一驗組織1.一房一驗的現(xiàn)場條件距離正式交房有二個月時間，量化到人/天通水、通電；）；7精裝修的一房一驗組織2.一房一驗的組織管理交接驗收隱蔽驗收濕作業(yè)驗收功能驗收表觀驗收現(xiàn)場甲方標段管理人員每天定量驗房；組織各工種當(dāng)場整改、銷項；3.一房一驗的內(nèi)容3.一房一驗的內(nèi)容7精裝修的一房一驗組織給水：冷、熱水量，三角閥；排水：溢水口、地漏；照明：開關(guān)燈；插座：驗電器，查相位；電器：空調(diào)、新風(fēng)、煙機、排氣扇；3.一房一驗的內(nèi)容3.一房一驗的內(nèi)容7精裝修的一房一驗組織照明全打開，自帶手電筒，查哪照哪；木飾面：側(cè)光看；涂料：平直勻；燈帶內(nèi)垃圾；細部：收口、平齊；4.一房一驗的糾偏4.一房一驗的糾偏7精裝修的一房一驗組織各標段管理匯報執(zhí)行情況；未完成原因及需處理時間；責(zé)令裝修單位限時（當(dāng)日事當(dāng)日畢）；一房一驗全覆蓋，丌是抽查，抓落實！裝飾材料選擇廚具新廚具材質(zhì)的選擇要考慮：1.丌銹鋼材質(zhì)的劃痕問題；2.人造石臺面的選擇；材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇廚具廚具門板有：烤漆門板是批量精裝修很好的選擇，防火板面是材料選擇材料選擇潔具材料選擇潔具潔具的常見問題有:1.浴缸的下水方式2.浴缸龍頭的位置不檢修的關(guān)系3.臉盆的下水方式4.衛(wèi)五金的選擇材料選擇潔具材料選擇潔具材料選擇潔具材料選擇潔具材料選擇潔具材料選擇潔具1.墻面盡可能丌采用拋光磚；2.選磚時要多磚一起拼；3.直紋磚要看紋理對應(yīng)性；4.選石材要重規(guī)石材的硬度；5.人造石的使用；材料選擇磚石材料選擇1.墻面盡可能丌采用拋光磚；2.選磚時要多磚一起拼；3.直紋磚要看紋理對應(yīng)性；材料選擇3.直紋磚要看紋理對應(yīng)性；材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇2.選磚時要多磚一起拼；2.選磚時要多磚一起拼；材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇五種墻紙丌宜選：材料選擇墻紙材料選擇墻紙材料選擇墻紙材料選擇墻紙材料選擇墻紙材料選擇墻紙1.墻紙的透氣性；2.基層膩子；房材料選擇墻紙地板選擇要注意事項：2.適用性3.油漆的封閉性4.地?zé)岬匕宓姆€(wěn)定性材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇材料選擇地?zé)岬匕宀牧线x擇材料選擇燈具選擇燈具選擇要考慮光源的穩(wěn)定性，材料選擇木飾面材料選擇