《S地產(chǎn)公司的外部環(huán)境的PEST分析》4700字（論文）

S地產(chǎn)公司的外部環(huán)境的PEST分析目錄TOC\o"1-2"\h\u31715S地產(chǎn)公司的外部環(huán)境的PEST分析 1213821.1政治環(huán)境分析 190751、宏觀政策維穩(wěn)房?jī)r(jià) 118212、蘭州市房地產(chǎn)政策實(shí)施情況 266531.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2161761、局部市場(chǎng)供需沖擊較大 3122412、政府出面提振經(jīng)濟(jì) 341503.房地產(chǎn)行業(yè)情況 480301.3社會(huì)文化環(huán)境分析 4192771.人口情況 4153512.住房需求 4190771.4技術(shù)環(huán)境分析 58741、綠色建筑 5226602、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù) 644863、新的空氣凈化及通風(fēng)技術(shù) 7政治環(huán)境分析基于我國(guó)房地產(chǎn)政策“因城施策”的特征，政治環(huán)境的分析可分為兩個(gè)層面：國(guó)家宏觀調(diào)控及蘭州市房地產(chǎn)政策實(shí)施情況。1、宏觀政策維穩(wěn)房?jī)r(jià)首先，從國(guó)家宏觀調(diào)控層面來看，隨著國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格的增幅擴(kuò)大，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)逐漸加強(qiáng)，整體呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，對(duì)總體性的城市總體調(diào)控進(jìn)行了調(diào)整，由總量轉(zhuǎn)向分量，轉(zhuǎn)為了以城市為基礎(chǔ)的分散性調(diào)控。我國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)歷約莫十五個(gè)春秋，其中2013年可視為一個(gè)重要的分水嶺。2013年以前，我國(guó)各個(gè)城市調(diào)控房?jī)r(jià)政策變化基本保持同步，并且主要調(diào)控城市政策與全國(guó)性的調(diào)控政策基本一致。在供給側(cè)改革的宏觀政策指引下，以城市為調(diào)控基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策主要呈現(xiàn)以下特征：1、房地產(chǎn)政策應(yīng)因地制宜，因城施策，根據(jù)城市特色及實(shí)際情況制定合適的調(diào)控策略；2、鼓勵(lì)居住性購(gòu)房，通過樓市限購(gòu)控制市場(chǎng)需求，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的；3、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商去庫(kù)存化，實(shí)現(xiàn)土地資源最大化利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。近幾年來，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的住房秉持”房子是用來住的，不是用來炒的”定位，大力支持居民自住購(gòu)房需求，鼓勵(lì)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)、改造老舊社區(qū)，保障民生，滿足困難群體基本的居住需求，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。截至2020年5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大有效投資，重申“房住不炒”，因城施策。為城鎮(zhèn)化建設(shè)，我國(guó)政府出資鞏固鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效改善縣城交通、通訊、就業(yè)情況，滿足農(nóng)民的就業(yè)安家等基本需求。至今，我國(guó)共計(jì)改造老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，為人民群眾的安居宜居計(jì)劃打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、蘭州市房地產(chǎn)政策實(shí)施情況在房地產(chǎn)政策上，蘭州市市政府積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，堅(jiān)持與國(guó)家宏觀政策方向保持一致。2016年甘肅省認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的有關(guān)文件精神，出臺(tái)了《甘肅省去房地產(chǎn)庫(kù)存實(shí)施方案》，通過八個(gè)方面合理消化本市房地產(chǎn)庫(kù)存:一是全面落實(shí)主體責(zé)任;二是大力推進(jìn)棚改貨幣化安置;三是嚴(yán)格落實(shí)支持住房消費(fèi)的金融稅收政策;四是積極支持農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房;五是進(jìn)一步擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼范圍；六是切實(shí)加大土地管控力度；七是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；八是建立督辦問責(zé)機(jī)制。此外，為助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保障購(gòu)房人資金安全，蘭州市市政府分別從預(yù)售資金和貸款兩點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施資金監(jiān)管：一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管。為保障購(gòu)房人預(yù)購(gòu)房款，確保資金流向透明，2019年4月18日，由蘭州市市住建局牽頭，在蘭州市搭建了“蘭州市市商品房預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)”，確保資金“專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩?。主要目的在于限制開發(fā)商使用預(yù)售款的資格，預(yù)購(gòu)房款直接由客戶打入指定賬戶進(jìn)行托管，開發(fā)商不得隨意使用。資金的動(dòng)態(tài)不僅是由托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行負(fù)責(zé)，并委托相應(yīng)監(jiān)管銀行與監(jiān)理機(jī)構(gòu)共同監(jiān)管資金動(dòng)向。二、二次公積金貸款收緊。為防范資金流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房公積金平穩(wěn)健康發(fā)展，2019年9月1日起，蘭州市市住房公積金使用政策有所調(diào)整，其中二次公積金貸款被收緊成為了此次政策調(diào)整的重點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策逐漸收緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度加大，這對(duì)S房產(chǎn)的政策把控能力、市場(chǎng)分析能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力提出了更高的要求。由此，S地產(chǎn)公司需時(shí)刻關(guān)注調(diào)控政策變動(dòng)情況，不僅要關(guān)注國(guó)家政策，更要關(guān)注項(xiàng)目所屬城市的相關(guān)政策，制定適宜的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全球經(jīng)濟(jì)修復(fù)速度受新冠疫苗進(jìn)程影響各有不同，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正因此而優(yōu)勢(shì)突顯。外部經(jīng)濟(jì)預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，但是由于疫苗落地尚未明確，明年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度仍有不確定性，反觀國(guó)內(nèi)得益于有效的防御機(jī)制和中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回正，是當(dāng)前唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，未來對(duì)全球資金的吸引力將持續(xù)增強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境自進(jìn)入21世紀(jì)以后，就發(fā)生了較大變化。近十年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展呈現(xiàn)為先快后慢的態(tài)勢(shì)——整體經(jīng)濟(jì)總量約增長(zhǎng)200%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快，容易形成通貨膨脹以及一些其他的一些負(fù)面效應(yīng)。在部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)過熱的情況下，我國(guó)政府實(shí)施了一系列穩(wěn)健緊縮的財(cái)政、貨幣政策，有效實(shí)現(xiàn)冷卻，確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：1、局部市場(chǎng)供需沖擊較大2020年第一季度，中國(guó)驟然遭遇到新冠疫情的沖擊，大批人染病治療。受嚴(yán)重疫情影響，全國(guó)進(jìn)入戒備狀態(tài)，除去醫(yī)療工作者，我國(guó)人民集體居家隔離，無數(shù)企業(yè)停產(chǎn)，各行各業(yè)均受到?jīng)_擊。其中餐飲、零售和旅游業(yè)首當(dāng)其沖，產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖反應(yīng)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)造成了巨大影響。但整體來看，疫情對(duì)蘭州經(jīng)濟(jì)局勢(shì)造成影響較大，蘭州疫情后恢復(fù)速度較慢。表3-12020年甘肅省GDP組成地區(qū)2020

GDP（億元）2019

GDP（億元）增量

GDP（億元）名義

增長(zhǎng)率蘭州2886.742837.3649.381.74%慶陽(yáng)754.70742.9411.761.58%天水666.90632.6734.235.41%酒泉657.70618.2039.506.39%武威526.41488.4637.957.77%白銀497.27486.3310.942.25%平?jīng)?76.16450.8725.295.61%張掖467.05448.7318.324.08%隴南451.80445.096.711.51%定西441.36416.3824.986.00%金昌358.62336.8521.776.46%臨夏331.30300.7030.6010.18%嘉峪關(guān)281.60283.40-1.80-0.64%甘南219.06218.330.730.33%甘肅省9016.78718.3298.43.42%數(shù)據(jù)來源：作者整理所得2、政府出面提振經(jīng)濟(jì)為迅速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，彌補(bǔ)上半年疫情造成的經(jīng)濟(jì)損失，我國(guó)政府必須盡快出臺(tái)相應(yīng)的政策提振經(jīng)濟(jì)。根據(jù)政治局會(huì)議精神判斷，中國(guó)政府大致準(zhǔn)備從如下方向?qū)?020年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行較大力度的支持。一是大規(guī)模減稅。2020年可能會(huì)在2019年減稅降費(fèi)將超過2.3萬億元的基礎(chǔ)上，再度大規(guī)模減稅1萬億以上。二是擴(kuò)大政府支出。三是會(huì)采取較大力度的貨幣寬松政策。2019年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)貨幣政策的定調(diào)是“靈活適度”，比上一年確定的“松緊適度”已有所放松。預(yù)計(jì)央行除在結(jié)構(gòu)上引導(dǎo)銀行對(duì)受疫情影響行業(yè)、地區(qū)進(jìn)行信貸支持外，會(huì)適度加大貨幣政策的總量操作，對(duì)企業(yè)的貸款目前已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的放松。3.房地產(chǎn)行業(yè)情況由于中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的原因，我國(guó)境內(nèi)住房?jī)r(jià)格大幅上漲，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格的大幅上漲催動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，高漲的土地價(jià)格隨即促使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本提高，并間接使得住房?jī)r(jià)格走高，在這樣的惡性循環(huán)下，房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)重大壓力。在這種相互促進(jìn)下，一個(gè)地級(jí)市的一個(gè)項(xiàng)目的土地總價(jià)達(dá)到了數(shù)億甚至十億人民幣以上，數(shù)額巨大。征地成本也通常達(dá)到了總項(xiàng)目的35%左右，由此可以看出，項(xiàng)目開發(fā)所需資金投入十分龐大，對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)資金來說，無疑是一筆不小的壓。通常來說，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回收周期較長(zhǎng)，資金使用成本高，資金回報(bào)較為緩慢，后期維護(hù)費(fèi)用高等特點(diǎn)。以目前統(tǒng)計(jì)情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)成本回收期約為10-15年。社會(huì)文化環(huán)境分析1.人口情況蘭州人口發(fā)展形勢(shì)總體向好，總量平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，生育水平保持穩(wěn)定，，人口素質(zhì)逐步提升，新型城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)。從圖3-1（2015-2020蘭州市常住人口統(tǒng)計(jì)圖）中可以看出，2015-2018年，蘭州市的常住人口一直呈平衡增長(zhǎng)狀態(tài)，尤其我們可以看到2019到2020年的常住人口增長(zhǎng)比較迅速。人口數(shù)量直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求成正比，所以能夠推斷2021年人口數(shù)量會(huì)有斷續(xù)穩(wěn)中提升的趨勢(shì)。圖3-12015-2020蘭州市常住人口（萬人）2.住房需求住房問題由來已久，房?jī)r(jià)熱點(diǎn)高居不下。對(duì)比起他國(guó)來說，我國(guó)人民對(duì)房產(chǎn)頗為重視，而這可歸咎于中國(guó)人民的文化基因。中國(guó)人民對(duì)房產(chǎn)的追求可追溯至古代——“買房”與“結(jié)婚”聯(lián)系在一起，成為一種組建家庭的重要標(biāo)志，房子消費(fèi)甚至直接影響男女婚嫁。這在蘭州的市民眼中更為重要。和全國(guó)其他城市的人們一樣，蘭州市民在房子問題上一直存在著“重買輕租”的理念，既要追求住有所居的“居”，又要保障住有所居的“有”，如果二者未能兼得，心里總會(huì)惶恐不安，缺乏安全感。所以買房子相比較租房子，更是一種實(shí)際中的消費(fèi)習(xí)慣。技術(shù)環(huán)境分析1、綠色建筑房地產(chǎn)的技術(shù)環(huán)境相對(duì)比較成熟，但是其配套行業(yè)不斷地有新技術(shù)、新工藝和新材料的出現(xiàn)。2020年由于新冠疫情的原因，各個(gè)房地產(chǎn)配套廠家紛紛推出了新的技術(shù)和解決方案，建筑節(jié)能技術(shù)和解決方案正在降低建筑的能耗。圖3-22017年全球主要國(guó)家碳排放量分布情況我國(guó)正在高速發(fā)展的進(jìn)程中，資源環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾也日益突出。如圖3-2所示，相較國(guó)際上的發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)是全球碳排大國(guó)，全球超過20%的碳排放均來自于中國(guó)。研究表明，我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)制造業(yè)、建筑業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)是能源消耗主力，工業(yè)為最大的能耗部門，而建筑業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)為能耗增速最快的部門。我國(guó)40%以上的碳排來自于房地產(chǎn)行業(yè)。建筑業(yè)能耗占社會(huì)總能耗約46%，高出發(fā)達(dá)國(guó)家10%左右。面對(duì)日益嚴(yán)峻的環(huán)境形勢(shì)，我國(guó)政府迅速出臺(tái)政策，將以環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)為首的七大高新科技產(chǎn)業(yè)定義為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，并對(duì)其發(fā)展予以大力支持?！笆濉币?guī)劃中明確提出了“推動(dòng)形成綠色生產(chǎn)生活方式，加快改善生態(tài)環(huán)境”的可持續(xù)發(fā)展理念。此外，在信息高速傳遞的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，環(huán)保資訊傳遞渠道增多，環(huán)保組織游說能力提高，消費(fèi)者環(huán)保節(jié)能意識(shí)增強(qiáng)，逐漸轉(zhuǎn)向低碳的生活方式，因而對(duì)住房也提出了綠色節(jié)能的要求。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，高能耗不僅意味著高成本低效率，還與我國(guó)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針背道而馳。進(jìn)一步而言，低碳住宅的要求將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)革故鼎新、綠化升級(jí)的趨勢(shì)。21世紀(jì)初起，以碧桂園、萬科、恒大為代表的諸多大型房地產(chǎn)集團(tuán)紛紛將建設(shè)“綠色住宅”的理念融入長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，如萬科力推綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈，恒大成立綠色建筑研究基地，碧桂園自主研發(fā)高質(zhì)量建造體系，聚焦綠色環(huán)保建造科技等等。圖3-3給出了2018年上半年中國(guó)上市房企綠色建筑發(fā)展水平四強(qiáng)綠色建筑二三星認(rèn)證面積。發(fā)展綠色地產(chǎn)，尤其是發(fā)展綠色建筑、降低建筑能耗，是目前房地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向。圖3-32018年上半年中國(guó)上市房企綠色建筑發(fā)展水平四強(qiáng)綠色建筑二三星認(rèn)證面積（萬m2）數(shù)據(jù)來源：作者整理所得縱觀房地產(chǎn)總體技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)商只有在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，使用低能耗的綠色節(jié)能產(chǎn)品，推動(dòng)綠色科技發(fā)展，如此才能保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，在產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的風(fēng)口使企業(yè)立于不敗之地。蘭州市住建局也在工作中積極推廣新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品應(yīng)用，為建設(shè)現(xiàn)代化中心城市貢獻(xiàn)力量。2、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)近年來互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)也出現(xiàn)了新的變化，除了傳統(tǒng)的線下推廣，各大地產(chǎn)公司已經(jīng)開始嘗試借助人工智能和大數(shù)據(jù)等線上銷售手段幫助商業(yè)地產(chǎn)和開發(fā)商更好地完成銷售工作。目前主要集中在以下三個(gè)方面：1）項(xiàng)目的定位與規(guī)劃，比如新地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、在建筑空間中裝配只能硬件等，這些會(huì)影響項(xiàng)目的直接成本、施工周期、營(yíng)銷的方式方法等。2）目前人們通過物聯(lián)網(wǎng)，把業(yè)主在只能時(shí)代的場(chǎng)景成功模擬。包括業(yè)主的車輛、家居和通信設(shè)備都是如此。基于人工智能的“萬物互聯(lián)”，能夠涵蓋智能安防、燈光控制、環(huán)境監(jiān)測(cè)、家用電器、園藝監(jiān)測(cè)等方面。3）開發(fā)商能夠從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷轉(zhuǎn)化到“城市運(yùn)營(yíng)”的角度，為城市賦能，共建美好城市。甚至參與到未來智慧城市的規(guī)劃與設(shè)計(jì)中去。3、新的空氣凈化及通風(fēng)技術(shù)新型冠狀病毒突襲武漢,并成肆虐之勢(shì)向全國(guó)蔓延。尤其在明確新冠病毒感染的肺炎，