撫州贛東國際寫字樓銷售報告150515(終稿)

撫州贛東國際汽車城項目寫字樓營銷報告2015年05月2025/1/1前言感謝貴司對深圳世方的認可和支持！本次報告主要在前期市場調(diào)研及定位的基礎上，分析研究項目價值和未來競爭，目標客群，針對撫州寫字樓市場的實際情況，以市場為正勢，制定項目的核心銷售模式及切實可行的營銷方案，以實現(xiàn)項目價值最大化。1：寫字樓銷售市場綜合分析2：目標客戶群體定位3：項目差異化高端形象定位5：項目銷售模式和價格策略6：項目銷售的推盤方式及銷售控制7：銷售整合營銷推廣策略4：項目面積、平面圖及總價控制原則8：項目銷售實施細則及法律文本目錄contents1寫字樓銷售市場綜合分析通過大量案例總結，城市寫字樓的發(fā)展一般經(jīng)歷四個階段第一階段非市場化時期第二階段市場化啟動期第三階段市場化發(fā)展期第四階段市場化成熟期經(jīng)濟總量增長產(chǎn)業(yè)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升撫州剛剛處以啟動區(qū)向發(fā)展期過渡階段經(jīng)濟背景私營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應供應主體1、開發(fā)商/企業(yè)自建并存2、部分開發(fā)商由住宅轉入寫字樓開發(fā)3、辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實現(xiàn)略高于住宅開發(fā)的利潤需求客戶特征自用保險、證劵、培訓、貿(mào)易物流、房地產(chǎn)、中介等投資投資客產(chǎn)品1、缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗2、有一定的共建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應現(xiàn)代化辦公的需求3、政府無明顯商務區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導板塊特征不明顯，對客戶決策影響較小成交關鍵驅動因素自用1、辦公物業(yè)形象2、與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開發(fā)寫字樓以出售為主投資1、產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻低2、投資意識開始萌發(fā)，市場其它投資渠道少階段性標志開發(fā)企業(yè)開始進入寫字樓市場市場啟動期向市場發(fā)展期過渡撫州市2014年上三大產(chǎn)業(yè)增長率2014年四季度，撫州市生產(chǎn)可總值（GDP）完成1036.77億元，比增長9.8%，首跨千億元大關。雖與去年同期相比增速下降0.5個百分點，增速有所放緩，但經(jīng)濟運行依然保持高速平穩(wěn)態(tài)勢，在全國GDP增長率的大環(huán)境下，撫州經(jīng)濟增長仍顯強勁，城市經(jīng)濟快速發(fā)展，實力不斷增強。撫州寫字樓市場撫州寫字樓市場

撫州寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀當前撫州除了政府機關與公有制企業(yè)擁有自己的辦公樓或辦公室之外，外企與民營中小企業(yè)在市場上幾乎找不到辦公的場所。因此，大量的落伍的商店、商場、閑置的旅店、臨街商鋪的二三樓、甚至是廠房被改為辦公室，對外出租，撫州最初級的寫字間就這樣出現(xiàn)了。撫州寫字樓辦公主要分為以下四類：撫州寫字樓板塊分析融旺商業(yè)中心文昌公證處撫州市衛(wèi)生局質(zhì)監(jiān)局老辦公樓醫(yī)藥大廈輕工大廈萬象新城富雅·玉瓏灣農(nóng)發(fā)行市分行撫州市質(zhì)監(jiān)局市煙草局撫州市政府撫州市醫(yī)院撫州寫字樓分布在贛東大道沿線、臨川大道沿線、迎賓大道沿線三大板塊；其中，寫字樓（辦公樓）物業(yè)分布在贛東大道沿線居多。隨著撫州商業(yè)文化中心寫字樓項目的相繼開發(fā)和臨川區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，地塊競拍，撫州寫字樓市場興起并向南向西趨勢日漸明顯

撫州寫字樓板塊分布2025/1/1No.名稱位置建設單位樓高建筑面積(㎡)1醫(yī)藥大樓贛東大道387號南華醫(yī)藥公司11F約160002衛(wèi)生局大樓贛東大道679號撫州衛(wèi)生局7F約30003質(zhì)監(jiān)局老樓贛東大道722號撫州質(zhì)監(jiān)局3F約22004文昌公證處臨川區(qū)贛東大道撫州文昌公證處4F約16005輕工大樓青云峰路與贛東大道路口向東50米輕工局28F商業(yè)裙樓6玉茗大廈迎賓大道玉茗建設集團28F約400007萬象新城撫州市贛東大道618號22F約20000m28電信撫州分公司迎賓大道中國電信8F9煙草專賣局迎賓大道166618F21,57710建行撫州分行撫州市臨川大道418號建設銀行10F不詳撫州寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏專業(yè)的集約化的寫字樓。撫州寫字樓板塊分析

撫州具有代表性辦公樓2025/1/1高價位水平為25－45元/㎡/月（含物管費），例如衛(wèi)生局大樓、醫(yī)藥大廈等；中等價位水平為15－25元/㎡/月（含物管費），例如輕工大廈、質(zhì)監(jiān)局老辦公樓等；低價位水平為8－15元/㎡/月（含物管費），例如民宅（華美裝飾公司等）

撫州寫字樓租賃分析撫州寫字樓租賃分析2025/1/1寫字樓基本情況開發(fā)商名稱江西時代廣場置業(yè)有限公司產(chǎn)品類型住宅、公寓、商業(yè)項目名稱華宏萬象新城地理位置撫州市臨川區(qū)贛東大道618號2號寫字樓開盤時間2014-5-31樓層22建筑面積（㎡）38000寫字樓面積（㎡）20000單層面積（㎡）1000（14戶）均價（元）5200銷售率40%停車位1105周邊配套位于商業(yè)中心，周邊配套齊全，華潤萬家，大地影院已入駐其它1—5層為商業(yè)，6—22層為公寓，辦公華宏萬象新城華宏萬象新城，位于贛東大道核心中段，老城的中心，項目占地3.6萬平方米，總建筑面積16萬平方米，由高檔住宅、大型超市、休閑娛樂、公寓寫字樓為一體的城市綜合體。案例分析項目2號樓為公寓，宜商宜住，每層有14戶左右，項目位于撫州市中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯以及周邊配套比較齊全，預計將在今年投入使用。贛東賓館位于撫州市老城區(qū)中心，東側為城市主干道：贛東大道，周邊有汽車站、步步高百貨以及馬家山商業(yè)廣場，配套設施較齊全。項目效果圖贛東賓館寫字樓基本情況開發(fā)商名稱--產(chǎn)品類型沿街商業(yè)、電影城、KTV、賓館、寫字樓項目名稱贛東賓館地理位置撫州市贛東大道501號開盤時間--樓層17建筑面積（㎡）36000寫字樓面積（㎡）7800單層面積（㎡）--均價（元）--銷售率--停車位560（地面300、地下260）周邊配套位于城市中心區(qū)，周邊配套齊全，超市、學校、醫(yī)院、休閑娛樂一應俱全其它5-10層為寫字樓案例分析2025/1/1寫字樓基本情況開發(fā)商名稱玉茗建設集團產(chǎn)品類型寫字樓、酒店、商業(yè)項目名稱玉茗大廈地理位置迎賓大道市公安局旁樓層28（地下2層，地上26層）建筑面積（㎡）40000占地面積（㎡）9366單層面積（㎡）1500玉茗大廈玉茗大廈是玉茗建設集團為公司興建的總部辦公樓，除去玉茗集團的辦公區(qū)域外，其余部分以租或賣的形式面向市場，玉茗大廈目前已封頂，準備開始裝修，預計很快會面向市場，因離本項目只有約1.2公里，對本項目有較大的影響，需重點關注。案例分析2025/1/1寫字樓基本情況開發(fā)商名稱撫州華興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)品類型住宅、寫字樓、商業(yè)項目名稱白金瀚宮地理位置撫州市臨川區(qū)玉茗大道與背山路交匯處樓層約26停車位2434（地面1378、地下1056）周邊配套位于城市中心區(qū)，周邊配套齊全，超市、學校、醫(yī)院、休閑娛樂一應俱全案例分析形象不佳、大堂?。ɑ驘o大堂）、挑高低停車位嚴重不足物業(yè)管理公司檔次較低（或無管理公司）電梯數(shù)量少，服務面積過大本項目作為專業(yè)的純商務寫字樓，不存在這些缺陷，這也是本項目發(fā)展寫字樓的優(yōu)勢

撫州辦公樓普遍存在的硬傷撫州寫字樓市場綜合分析總結2銷售目標客戶群體定位辦公客群調(diào)研我們對撫州寫字樓（辦公用房）市場的客戶進行了深入的分析，對比全國寫字樓客戶情況，以此指導項目客戶定位，實現(xiàn)項目目標使用者（企業(yè)）行業(yè)分布企業(yè)性質(zhì)租金承受能力需求面積價值關注點購買動機面積需求行業(yè)特征價值關注點辦公客群調(diào)研18項目客戶核心驅動力模型吸引標桿型企業(yè)（上游企業(yè)）入駐歷程一大量本地下游企業(yè)歷程二帶動歷程三吸引辦公客群調(diào)研撫州市企業(yè)總數(shù)2萬9千多家，企業(yè)總數(shù)居江西省第2位；其中臨川區(qū)有企業(yè)3279家。2025/1/1N0.名稱客戶門類主力客戶1醫(yī)藥大樓醫(yī)藥公司、7天連鎖酒店等酒店2衛(wèi)生局大樓醫(yī)藥、廣告、英語培訓、期貨等培訓、期貨類3質(zhì)監(jiān)局老樓建筑、監(jiān)理、電梯、建筑技術咨詢等建筑類4文昌公證處跆拳道培訓、瑜伽培訓、律師事務所等培訓類5輕工大樓拍賣、建筑、酒店等拍賣、酒店類6玉茗大廈（自用）在建等――7萬象新城在售――8天義大樓廣告、建筑、地產(chǎn)、電器等廣告、建筑類9煙草專賣局自用煙草系統(tǒng)據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計資料顯示：撫州進駐寫字樓的企業(yè)以醫(yī)藥、建筑、培訓咨詢企業(yè)為主，大多為本地企業(yè)。撫州目前租用寫字樓的客戶類別分析辦公客群調(diào)研一、項目客戶定位客群定位分析2121企業(yè)價值訴求：高形象性價比服務2025/1/1二、項目客戶定位主要客戶主力客戶頂尖客戶高端客戶中大型企業(yè)邊緣企業(yè)中小型企業(yè)目標主力消費群的特征：企業(yè)品牌形象的提升——處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標不再局限于本地市場，而是以更廣闊的區(qū)域作為未來的目標市場！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護的關鍵時期，對于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善——企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感。目標客戶檔次定位：城市核心的邊緣客戶、中小型企業(yè)！企業(yè)客戶檔次定位客群定位分析二、項目客戶定位目標企業(yè)客戶類別定位客群定位分析銷售主要企業(yè)客戶：制造、金融、科技類，此類客戶約20%；主力企業(yè)客戶：工程設計、地產(chǎn)、咨詢、傳媒文教、貿(mào)易行業(yè)，此類客戶約70%；覆蓋企業(yè)客戶：能源、物流等行業(yè)，此類客戶約10%。發(fā)展階段：創(chuàng)業(yè)初級階段，成長型企業(yè)寫字樓辦公人數(shù)：20-50人左右主力需求面積：100-300㎡左右來源：成長型企業(yè)、創(chuàng)智型企業(yè)；本地中小型企業(yè)發(fā)展階段：穩(wěn)定發(fā)展寫字樓辦公人數(shù)：50-150人主力需求面積：300㎡以上來源：本地大中型企業(yè)、國際國內(nèi)知名公司駐撫州辦事處；發(fā)展階段：成熟并不斷擴張階段的大中型企業(yè)寫字樓辦公人數(shù)：50人以上主力需求面積：500㎡以上來源：大中型國內(nèi)企業(yè)分支機構；向國際化、全國化發(fā)展的本土企業(yè)；企業(yè)客戶四大目標群體中小企業(yè)老板企事業(yè)單位領導區(qū)域分公司領導辦事機構負責人作為中小型企業(yè)主，他們在考慮什么？商務資源+升值潛力+社會認同度作為職業(yè)買手，他們在考慮什么？區(qū)域前景+物業(yè)檔次+回報分析+企業(yè)形象高層經(jīng)營管理者，他們在考慮什么？區(qū)域前景+物業(yè)檔次+企業(yè)形象置業(yè)者們又在考慮什么？地段+環(huán)境+服務品質(zhì)+配套贛東國際汽車城項目便捷的交通環(huán)境輻射南昌、吉安等周邊城市汽車市場，帶動部分辦公寫字樓的需求。撫州承接了部分福建沿海城市的產(chǎn)業(yè)轉移，引進企業(yè)的辦公需求。老城區(qū)的企事業(yè)單位，合同到期或者其他原因，需要重新尋找辦公寫字樓。三、項目客戶定位客群定位分析關鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、升值核心客戶重點客戶游離客戶自用客戶客群定位分析四、項目客戶定位購買客戶群體投資客戶七大目標群體序號群體類別投資特點1投資客戶公務員收入穩(wěn)定，對于政府規(guī)劃較為了解，具有一定的投資理財理念，對股票、基金、保險等理財產(chǎn)品多有涉獵；房地產(chǎn)投資，特別是投資總額較少的商業(yè)不動產(chǎn)是其重要的理財產(chǎn)品。2教師個人收入較高，具有較強的投資理財觀念，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況有一定的了解，看好升值空間大的商業(yè)項目，對區(qū)域內(nèi)大的發(fā)展方向把握比較準確，主要在意的是未來項目的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

3醫(yī)生4銀行職員客群定位分析四、項目客戶定位購買客戶群體投資客戶七大目標群體序號群體類別投資特點5投資公司高管投資實力雄厚，對本地區(qū)城市發(fā)展狀況比較了解，具有在南昌市區(qū)購房能力6個體戶由于其特有的經(jīng)商經(jīng)驗，對于商業(yè)的地理位置、可持續(xù)經(jīng)營性、投資回報等都較為關注，會從經(jīng)營的角度考慮其投資，投資行為相對謹慎，主要考慮投資自營及未來租賃的穩(wěn)定、便利性7汽車持有者此部分群體為撫州本地相對比較有錢的人，遍布于撫州城區(qū)及各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分布比較散，對撫州城市發(fā)展歷程比較了解，能夠準確把控未來城市的發(fā)展趨勢。五、項目客戶定位客戶特征綜合分析客群定位分析客戶類型消化面積數(shù)量比例營銷特征客戶特點客戶來源企業(yè)客戶大企業(yè)500—1000小約10%被動集團決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個盤風格國際國內(nèi)知名企業(yè)來撫州設立分公司或辦事處（挖掘）中小企業(yè)100-400小約20%不理性比較、有追隨喜好追求性價比公司規(guī)模擴張，追求形象層面，發(fā)展類公司投資客客戶80—200大約70%主動注重實際利益、追求價值最大化對價格敏感、有投資目的、認可區(qū)域價值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源283項目差異化高端形象定位項目價值梳理項目區(qū)域價值分析撫州城市規(guī)劃：一主+四次+三軸一主贛東大道為中心軸線的老城商業(yè)主中心四次三軸贛東大道城市發(fā)展主軸，大公路城市發(fā)展次軸，橫跨整個新城區(qū)的迎賓大道（經(jīng)過項目）發(fā)展次軸。大公路城市發(fā)展次軸贛東大道城市發(fā)展主軸迎賓大道發(fā)展次軸站前商業(yè)次中心上頓渡商業(yè)次中心新城區(qū)商務次中心撫北新區(qū)次中心項目地塊老城區(qū)商業(yè)主中心項目區(qū)域價值分析項目價值梳理未來撫州城市核心位置，升值潛力巨大一中心站前新區(qū)3.7公里老城商業(yè)擴展區(qū)上頓渡撫北項目地塊四圍繞3、從市場的角度來看，撫州寫字樓目前處于發(fā)展階段，市場沒有純商務寫字樓，這給項目的發(fā)展提供了市場空白，但是新事物的出現(xiàn)，市場也需要一個接受的過程。項目地標項目價值梳理時尚高層建筑，城市主軸迎賓大道和西津路交叉口，為撫州門戶，退西津路成巨大廣場，外立面石材玻璃幕墻，視覺效果好，有成為新的城市建筑標志的潛力。寫字樓共25層，每層建筑面積約1222平米，總建筑面積約2.9萬方。撫州門戶城市地標配套規(guī)格墻體全玻璃幕墻大堂層高13.2米標準層層高3.9米電梯5部（國際知名合資品牌）空調(diào)中央空調(diào)停車位440個項目價值梳理國際級商務商貿(mào)綜合體50萬㎡體量大型綜合體，商務氣質(zhì)首屈一指，產(chǎn)品互補優(yōu)勢明顯頂級甲級寫字樓＋生態(tài)辦公樓、汽車博覽中心+汽車購物廣場＋汽配貿(mào)易中心+汽車4S店、頂級公寓+住宅，國際級外觀+國際化辦公、居住、購物體驗項目規(guī)模項目價值梳理項目物管寫字樓物業(yè)管理是一項因寫字樓物業(yè)的存在而產(chǎn)生的一種特定的管理服務交易，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務也是提升產(chǎn)品附加值的有力手段之一。因寫字樓物業(yè)的特殊性決定了物業(yè)管理必須科學化、制度化、規(guī)范化、高起點。寫字樓物業(yè)管理服務分為常規(guī)物業(yè)服務和非常規(guī)物業(yè)服務兩種，服務更科學、更規(guī)范、更人性化、更細節(jié)！聘請國際知名物業(yè)管理團隊——長城物業(yè)項目價值梳理項目品牌實力江鈴集團實力國企品質(zhì)保障江鈴汽車集團公司（以下簡稱：江鈴集團）肇始于1947年，成長于贛江之濱，是我國商用車行業(yè)領軍企業(yè)、我國汽車整車出口基地和輕型柴油商用車最大的出口商之一，列2014中國制造業(yè)企業(yè)500強第144位，中國企業(yè)500強第288位。2014年，江鈴集團實現(xiàn)整車銷售32.0092萬輛，實現(xiàn)營業(yè)收入503億元，在全國商用車市場的占有率達到6.83%，排名全國商用車企業(yè)第5位。2025/1/1從城市層面看本案發(fā)展機遇——撫州吸附力的進一步加強，以及產(chǎn)業(yè)結構更新發(fā)展，將會帶來更多優(yōu)質(zhì)型、升級型的商務需求，與本案的契合度高，是本案需重點把握的機會。撫州產(chǎn)業(yè)升級及加快東南沿海的產(chǎn)業(yè)轉移，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整加劇，伴隨著撫州經(jīng)濟、文化的快速發(fā)展，將會有越來越多的企業(yè)選擇進駐具有純寫字樓宇，而純寫字樓將成為這些企業(yè)的首選之地。市場未來2-3年內(nèi)有大量新增供應上市，意味著考慮更換寫字樓的承租者將有望住進更新、品質(zhì)更好的寫字樓。更多在老舊寫字樓、商住樓、民房辦公企業(yè)為追求企業(yè)形象，是中小型公司考慮的一個關鍵因素?？陀^上有利于項目發(fā)展基礎。本案寫字樓價值需求向北融入南昌都市區(qū)，向東對接海西經(jīng)濟區(qū)商務的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的升級促進寫字樓的發(fā)展區(qū)域升級改造＆區(qū)域企業(yè)的發(fā)展企業(yè)形象的要求、純寫字樓空白迫切需高檔辦公物業(yè)項目價值梳理項目形象概念演繹綜合體形象領先環(huán)境領先區(qū)位領先設計領先產(chǎn)品領先服務領先…………多項領先，盡顯商務商貿(mào)綜合體王者氣度這些優(yōu)勢只是項目氣質(zhì)的一個注腳如此眾多領先的項目優(yōu)勢，如果表達其中一、二個項目先天優(yōu)勢，不足以支撐項目王者地標形象?；诟黜梼r值疊加之上項目價值，我們應該如何體現(xiàn)？？項目的整體形象需要超越！項目形象概念演繹規(guī)模、產(chǎn)品、功能、品牌等物理屬性的地標精神地標項目形象概念演繹項目形象定位項目形象統(tǒng)領：企業(yè)之家，領袖商務將項目形象符號化，國際化，讓項目成為城市的封面和象征，站在國際的高度俯瞰全城?！獡嶂菔紫准墝懽謽牵c國際接軌的高端商務2025/1/1從檔次、概念、產(chǎn)品、功能、面積、客戶群等方面著手寫字樓差異化，全面升級撫州寫字樓，奠定優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的形象，滿足了客戶對于企業(yè)形象的追求，才會使撫州的企業(yè)客戶入駐進本項目，最終促進寫字樓的快速消化。國際甲級寫字樓甲級規(guī)格寫字樓挑高大堂品牌物管辦公面積自由拼接陽光生態(tài)系統(tǒng)地段（撫州商務區(qū)）寫字樓特色建議——特色建議2025/1/12025/1/1國際甲級寫字樓在客戶所關注的方面體現(xiàn)出客戶對于品質(zhì)檔次的追求與要求，進而體現(xiàn)樓盤對于客戶的尊崇，彰顯入住客戶的高貴層次。關鍵材料與設備的質(zhì)量豪華大堂的精心設計電梯廳及走道的精心設計與布置尊崇、高貴訴求特色建議4寫字樓面積、平面圖及總價控制原則寫字樓銷售單位面積大小的設定寫字樓銷售平面圖1、寫字樓銷售平面分割的原則1）以墻、柱為基準，以符合結構需求，合理設置辦公室隔板位置、進深區(qū)間比例。保持寫字樓的通暢、美化寫字樓整體布局；2）充分兼顧銷售與經(jīng)營的關系，辦公室分割做到各單位和相鄰單位均具有良好的拼合使用性；3）與銷售價格綜合考慮，合理設置辦公室總值，利于銷售；4）合理利用采光條件對推廣的影響；5）主力辦公單位：30-50平方米左右（使用面積）；2025/1/12、平面分割建議（一層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/12、平面分割建議（一層平面）一層建筑面積為757平米，根據(jù)銷售平面分割原則，將整層分為15套，每套面積情況如下表所示：注：一層考慮作為商鋪出售，業(yè)態(tài)規(guī)劃為商務服務中心、銀行、小微貸款公司等金融機構用房。房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）126.2742.75930.4249.50229.5948.161045.0073.24328.9347.081123.3538.00428.9347.081235.0256.99518.9530.851335.0256.99653.1386.471432.6053.06735.8158.271539.8364.82834.2755.77主力面積：40-60㎡2025/1/12、平面分割建議（二層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/1房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）153.7387.441159.5996.99232.2552.491237.1060.39328.9347.081333.2854.16428.9347.081433.2854.16532.2552.491537.1060.39650.8282.711658.9095.87727.2344.311718.3629.89826.3242.831824.5840.00926.3242.831924.5840.001018.4530.032022.6036.78二層建筑面積為1098平米（大堂挑空），根據(jù)銷售平面分割原則，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：2、平面分割建議（二層平面）主力面積：40-60㎡2025/1/12、平面分割建議（三層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/12、平面分割建議（三層平面）三層建筑面積為1220平米（大堂挑空），根據(jù)銷售平面分割原則，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）151.6584.061153.5487.14248.2378.491237.1060.39328.9347.081333.2854.16428.9347.081433.2854.16532.2552.491553.0886.39650.8282.711655.2789.95727.2344.311732.6053.06826.3242.831835.0256.99926.3242.831935.0256.991024.5039.882036.2358.96主力面積：40-60㎡2025/1/12、平面分割建議（四層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/12、平面分割建議（四層平面）四層建筑面積為1261平米根據(jù)銷售平面分割原則，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：主力面積：40-60㎡房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）156.6792.231160.2998.13232.2552.491237.1060.39328.9347.081333.2854.16428.9347.081433.2854.16532.2552.491537.1060.39656.6792.231660.3098.13736.2358.961732.6053.06835.0256.991835.0256.99935.0256.991935.0256.991032.6053.062036.2358.962025/1/12、平面分割建議（標準層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/12、平面分割建議（標準層平面）第5-23層皆為標準層，標準樓層建筑面積為1177平米，同樣根據(jù)上面所講的寫字樓銷售平面分割原則，將整層分為18套，每套面積情況如下表所示：房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）145.2673.661032.6053.06232.2552.491160.3098.14328.9347.081237.1060.39428.9347.081333.2854.16532.2552.491433.2854.16656.6792.231537.1060.39736.2358.961650.6482.42835.0256.991752.8986.09935.0256.991855.3790.11主力面積：40-60㎡2025/1/12、平面分割建議（24層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/124層建筑面積為935平米根據(jù)銷售平面分割原則，將整層分為18套，每套面積情況如下表所示：2、平面分割建議（24層平面）房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）135.1657.231020.4433.26225.7141.841152.0984.78323.0637.521230.5649.73423.0637.521327.4144.60525.7141.841427.4144.60643.5870.921530.5649.73730.1549.071638.5462.72829.1547.441740.6866.21929.1547.441842.2868.81主力面積：30-70㎡2025/1/12、平面分割建議（25層平面）具體分割情況如下圖：2025/1/125層建筑面積為1009平米根據(jù)銷售平面分割原則，將整層分為20套，每套面積情況如下表所示：2、平面分割建議（25層平面）房號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）序號使用面積（㎡）建筑面積（㎡）142.3768.961152.7685.87225.7141.841230.5649.73323.0637.521327.4144.60423.0637.521427.4144.60525.7141.841530.5649.73642.3768.961652.7685.87730.1549.071719.7732.17829.1547.441829.1547.44929.1547.441929.1547.441019.7732.172030.1549.07主力面積：30-50㎡2025/1/1寫字樓銷售平面分割總體情況整棟寫字樓（2—25層寫字樓部分）共分為440間辦公室，其中各型號辦公室數(shù)量如下所示：房型房數(shù)（間）比例房型房數(shù)（間）比例1號套型（25-50㎡）8419.09%3號套型（70-90㎡）6915.68%2號套型（50-69㎡）22450.91%4號套型（90-110㎡）6314.32%總計440（套）5寫字樓銷售模式和價格策略銷售模式1、寫字樓項目前的主要銷售模式銷售模式內(nèi)容優(yōu)缺點直接銷售分為按鋪位銷售和整體銷售，適用范圍為體量極少或零星的辦公室物業(yè)。優(yōu)點：面價相對較低。缺點：沒有后期保障，風險全部由客戶承擔，難以引起使用者和投資者的購買欲望，銷售難度大帶租約銷售先招商，再銷售優(yōu)點：短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益，減少業(yè)主招租環(huán)節(jié)，對中小投資者具有較大的吸引力。缺點：銷售情況與招租成果息息相關，如果招商情況不佳，開發(fā)商資金回籠較困難；造成企業(yè)自用客戶的流失。返租包租（本項目銷售模式）按返租年限分為短期返租（1-3年）和長期返租（8-10年），返租期間一般進行統(tǒng)一運營優(yōu)點：1）前期統(tǒng)一控制招租和經(jīng)營，能確保既定的定位與規(guī)劃，可以有效保證整體形象，促進項目成熟；2）返租銷售，化小單位面積，降低了投資門檻，擴大了客戶層面，有利于加快項目銷售速度，實現(xiàn)資金快速回籠與利潤回報。缺點：返租后，發(fā)展商要承擔起統(tǒng)一運營職責，客觀上增加了發(fā)展商的工作量。寫字樓市場返租銷售委托經(jīng)營期限一般是3—5年2、本項目返租銷售方式的建議銷售模式包租5年前3年一次性從總房款抵扣，后2年參照市場租金水平逐年返還3、本項目返租方式的確定銷售模式寫字樓返租銷售年租金回報率一般是6—8%4、本項目年租金回報率的建議銷售模式5、本項目返租方式的確定125%+6%+7%視市場行情狀況前3年一次性從房款中扣除后2年逐年返還前3年一次性返還，后2年據(jù)市場行情，當時實際租賃所得支付給業(yè)主，逐年返還前3年分別按5%、6%、7%一次性從房款中扣除；以后根據(jù)市場租金水平結算。單元總值（萬元）3年18%委托經(jīng)營收益（萬元）合同簽訂總值（萬元）銀行按揭款（萬元）首付款（萬元）203.616.488.4案例展示銷售模式項目售價由于撫州沒有寫字樓出售，因此按照撫州公寓銷售價格為參考1、項目寫字樓銷售價格制定原則銷售價格策略2、項目寫字樓定價參考體系——撫州在售公寓寫字樓價格類比評估1、華宏·萬象新城2#華宏·萬象新城2#位于撫州市中心城區(qū)較繁榮之處，是撫州市為數(shù)不多的在售公寓寫字樓之一，其6至22層為寫字樓部分。同為寫字樓，與本項目具有一定參考性，但是因其周邊配套、交通情況和本項目有一定差距，故本項目開盤定價可稍低于該樓盤開盤定價。該項目價格：2014年5月開盤均價4800元/㎡，目前均價為5194元/㎡。2、華美立家SOHO公寓華美立家位于安石大道北側，曾鞏大道東側，距離撫州市市中心城區(qū)較遠，地理位置與本項目相似，同時，該項目SOHO公寓與華美立家建材市場的關系類似于本項目寫字樓與贛東國際汽車城的關系，對各自專業(yè)市場有一定依賴關系。該項目SOHO公寓與本項目寫字樓相似屬性較多，可參考度較大。目前該項目SOHO公寓均價3600元/㎡。銷售價格策略

此次價格對比樓盤選取華宏·萬象新城2#和華美立家SOHO公寓項目；兩個樓盤是最近期撫州在售辦公公寓和寫字樓項目，與本項目產(chǎn)品類似；

根據(jù)上述3個不同樓盤的評分，最終進行加權平均，以售價除以最終得分乘以權重，由于華宏·萬象新城2#銷售40.18%，華美立家SOHO公寓銷售41.12%，兩者銷售率基本相同，權重各取50%。序號權重類比項本項目華宏·萬象新城2#華美立家SOHO公寓120%地段10015090210%商圈級別10015080310%區(qū)域發(fā)展?jié)摿?00100120410%當前人車流量100120100510%交通物流現(xiàn)狀10012070610%建筑規(guī)劃與建筑形象1008070710%商圈輻射范圍10070100810%實用率100100100910%政府支持力度100808010——最終得分

1001129011——公寓寫字樓均價元/㎡

5300360012——權重

50%50%2、項目寫字樓定價參考體系——撫州在售公寓寫字樓價格類比評估銷售價格策略2、項目寫字樓定價參考體系——撫州在售公寓寫字樓價格類比評估經(jīng)過類比評估可以得到，每一分所代表的價錢：50%*5300/112+50%*3600/90=43.66元/（分.㎡）故，本項目類比實收均價為：43.66元/（分.㎡）*100=4366元/㎡銷售價格策略2025/1/13、項目銷售均價確定——商鋪及地下車庫部分

此次商鋪價格確定選取項目附近（西津大道兩側）商鋪為參考對象，因兩者地段、商圈級別、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫嫖锢韺傩曰鞠嗤?，建議項目商鋪銷售均價與該參考對象一致，為10000元/㎡。撫州市區(qū)個樓盤地下車庫目前銷售情況：主力面積12-16㎡，大致均價為8萬/個。以萬象新城為參考對象，根據(jù)本項目與該項目參考得分比例1：1.12。故，建議本項目地下車庫銷售均價8萬/1.12=7.14萬/個，取整為

7.2萬/個。4、本項目銷售收益測算——寫字樓部分寫字樓銷售實收銷售收益面積價格單位m2元/m2元2-9L9464349333,057,75210-17L9416436641,110,25618-25L9006524047,191,440合計銷售收益合計121,359448項目寫字樓部分銷售收益為：1.21億項目寫字樓部分實收均價為：121,359,448元/27886㎡=4352元/㎡銷售價格策略2025/1/14、本項目銷售收益測算——商鋪及地下車庫部分項目商鋪部分銷售收益為：809.05㎡*10000元/㎡=8,090,500元項目地下車庫部分銷售收益為：62*7.2萬/㎡=446.4萬2025/1/1綜上，項目總收益為121,359,448+8,090,500+4,464,000=133,913,948元≈1.34億元5、本項目對外售價確定：2025/1/1項目優(yōu)惠折扣所占比例（預估）折扣率返租政策18%100%18%認籌1%60%0.6%開盤1%50%0.5%一次性付款4%40%1.6%按揭1%60%0.6%大客戶1%5%0.05%預留1%10%0.1%綜合

21.45%經(jīng)過計算，最終綜合折扣率為78.55%銷售價格策略樓層樓層面積（㎡）市場均價（元/㎡）對外銷售均價（元/㎡）2-9L94643493444710-17L94164366555818-25L900652406671合計27886----根據(jù)實收價格以及綜合折扣率計算可以得到項目最終對外銷售均價為：5、本項目寫字樓部分對外售價確定：（4447*9464+5558*9416+6671*9006）/27886=5540元/㎡銷售價格策略6、針對不同營銷階段的價格策略銷售價格策略7、針對不同營銷階段的價格策略備注：銷售價格調(diào)整具體額度根據(jù)實際銷售情況及時調(diào)整銷售價格策略786寫字樓推盤方式及銷售控制一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤方式常見的幾種推盤方式：1、先定向認籌后集中開盤認購一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤方式2、先不定向認籌，后集中開盤解籌一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤方式3、先誠意登記后直接銷售一、商業(yè)地產(chǎn)常用的幾種推盤方式針對當前市場環(huán)境，結合項目自身特點，為保證項目銷售工作穩(wěn)步推進，開盤活動成功實施，根據(jù)我司操作同類商業(yè)項目的經(jīng)驗，建議采用：不定向認籌集中開盤解籌選擇原因：本項目辦公室較多，采取該方式可靈活應對客戶積累情況，保障銷售工作的順利進行以及開盤活動的成功實施。二、本項目的推盤方式建議1、不定向認籌的流程及方式二、本項目的推盤方式建議2、項目銷售定金標準建議開盤當天誠意金收據(jù)換定金收據(jù)，繳納誠意金1萬元/間的，直接更換；可刷卡、可現(xiàn)金；項目開盤時客戶若未選中，辦卡誠意金可在1個月內(nèi)（如遇法定節(jié)日則自動順延），由發(fā)展商通知客戶到指定地點辦理不計息退款手續(xù)。二、本項目的推盤方式建議三、項目銷售節(jié)奏控制分層推樓適當銷控認籌期，高、中、低區(qū)各推出部分樓層，再根據(jù)銷售進度陸續(xù)推出其他樓層；預留整層產(chǎn)品在各個銷售期，均保留整層產(chǎn)品，而各層均需保留部分位置較好的單位，使得項目推廣一直都有較好位置單位吸引目標客戶成交。根據(jù)銷售情況及市場反映，合理調(diào)整銷售節(jié)奏和產(chǎn)品結構。適時調(diào)整備注：認籌前期將高區(qū)部分寫字樓給大客戶預留，不進行零售；在銷售的各階段，都為大客戶預留一定數(shù)量的整層或半層寫字樓；如果根據(jù)銷售進度發(fā)現(xiàn)大客戶比例不多，可將整層分割出售。三、項目銷售節(jié)奏控制與所有商業(yè)行為相同，房地產(chǎn)市場也有淡季與旺季之分，結合本項目的工程進展情況，我司建議：2015年5中旬-7月底項目營銷籌備階段2015年8月初項目火爆認籌2015年9月底項目開盤熱銷備注：項目認籌及開盤時間最終根據(jù)項目實際進展調(diào)整。考慮到項目目前操作的實際性以及工程的進度，建議本項目入市即開始登記，2015年9月底為全面銷售時間。時間階段市場行情2-3月春節(jié)前后，市場轉為淡季4月人氣逐步恢復5-6月進入年度第一個旺季7-8月天氣酷熱、市場較淡9月人氣逐步恢復10-12月春節(jié)期間進入年度第二個旺季7寫字樓整合營銷推廣策略營銷推廣原則以新聞事件入手，制造熱點，引發(fā)話題，迅速打開項目知名度；通過舉辦高端商務活動，樹立項目標桿性頂級商務形象；有針對性的選擇媒體渠道，精準覆蓋目前客戶；以圈層營銷作為項目持續(xù)熱銷的主要手段；通過產(chǎn)品展示和體驗，打動客戶。推廣攻略展示攻略客戶攻略推售攻略引入國際化調(diào)性，建立項目國際一流商務氣質(zhì)，建立項目在撫州市場的高端差異化形象；結合工程節(jié)點，打造新的展示點，引起市場持續(xù)關注；在客戶營銷接觸點，細化功能展示，滲透項目核心賣點；打造”總裁俱樂部“會員護照，形成圈層口碑傳播力；細分營銷渠道，整合商會、協(xié)會、銀行客戶資源。線上線下分層推售，滿足多種客戶需求；小步快跑，持續(xù)制造良好的銷售勢頭。營銷推廣策略

營銷節(jié)點劃分時間2015年5月6月8月7月9月10月11月12月1月項目形象導入期推廣線項目認籌期持續(xù)推廣期集中式推廣戶外、報廣、網(wǎng)絡、電臺關鍵節(jié)點集中推廣，活動持續(xù)影響戶外、報紙、電視、電臺、短信、網(wǎng)絡等強勢推廣戶外、報廣、網(wǎng)絡、電臺、分眾推售策略開始蓄客，以積累大客戶為主分層蓄客，優(yōu)先滿足整層半層客戶需求。調(diào)整散戶樓層推廣渠道制作新聞事件企業(yè)之家，領袖商務引領撫州商務新時代工程及展示售樓處開放大堂、電梯前室裝修、樣板房開放樓體燈光字活動線售樓部盛大啟用區(qū)域發(fā)展論壇物業(yè)公司簽約儀式政府資源利用郎咸平：商業(yè)領袖對話系列節(jié)目名企意向進駐簽約儀式取得預售預留少量整層，以散戶銷售為主9.27開盤

開盤持續(xù)舉辦圈層活動工地圍墻項目封頂7.26認籌5.31進場項目各階段營銷執(zhí)行線上集中推廣，線下營銷活動，引爆市場時間：銷售策略：開始蓄客，大客戶洽談推廣策略：地段是商業(yè)的基礎，項目地段價值需要更深一步的挖掘和表達，片區(qū)價值需要提升；通過主題公關活動，提升項目地段價值，同時打開項目知名度。1、媒體渠道集中式投入，“撫州的中心區(qū)域到底在哪？”制造新聞事件，引發(fā)公眾、媒體持續(xù)熱議；（直面項目地段，變劣勢為優(yōu)勢。）2、借勢政府，邀請企業(yè)，舉辦城市規(guī)劃發(fā)展論壇，確定項目未來城市中心商務地位，引出“中央國際”，樹立項目廣泛知名度；集中渠道：單張掃樓、戶外、圍墻、報廣、網(wǎng)絡、電臺等多渠道覆蓋；工程相關：售樓處裝修到位，可投入使用；物料相關：樓書、折頁、戶型單張等宣傳材料到位項目形象導入期項目認籌期持續(xù)推廣期售樓部開放【營銷推廣攻略】目的：意向客戶登記接待時間：2015年5月底主題：項目蓄客主要途經(jīng)：媒體，報廣，路旗，廣告牌其他內(nèi)容：SLOGEN，LOGO，咨詢電話，項目位置，項目介紹項目各階段營銷執(zhí)行項目各階段營銷執(zhí)行區(qū)域發(fā)展論壇暨項目新聞發(fā)布會使用目的：使項目區(qū)域是未來CBD核心的概念深入人心完成時間：2015年6月具體方法：由開發(fā)商牽頭，請撫州市政府官員，或者大學教授、經(jīng)濟學家等高級學者對項目所在區(qū)域作前景規(guī)劃論壇，使本區(qū)域成為撫州CBD熱點區(qū)域價值整合提升【營銷推廣攻略】內(nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及撫州商務遠景及項目產(chǎn)品發(fā)布報紙媒體配合報道項目各階段營銷執(zhí)行95物業(yè)公司簽約儀式使用目的：高品質(zhì)服務形象給到客戶最安全、最人性化的物管信心完成時間：2015年7月15前產(chǎn)品體系建立【營銷推廣攻略】內(nèi)容：物管、物管顧問簽約報紙、平面媒體進行報道96政府文件（如有）使用目的：體現(xiàn)項目真實性、可靠性完成時間：2015年6月具體方法：項目圍墻上可設置宣傳欄，將政府文件、獲獎文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度，側面反映開發(fā)商背景實力區(qū)域價值整合提升【營銷推廣攻略】內(nèi)容：政府對片區(qū)規(guī)劃文件、項目文件示例圖片項目各階段營銷執(zhí)行圍墻包裝使用目的：展示開發(fā)商背景、實力完成時間：盡早公司品牌價值推廣【營銷推廣攻略】內(nèi)容：集團+開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項目江鈴集團LOGO公司介紹沿迎賓大道西津大道交叉口路向外擴散布置持續(xù)時間：2個月左右項目各階段營銷執(zhí)行“企業(yè)之家，領袖商務”，寫字樓高調(diào)入市時間：推售策略：分層蓄客，優(yōu)先滿足整層半層客戶需求；調(diào)整散戶能選樓層；推廣策略：1、高端商務活動造勢，推出“企業(yè)之家，領袖商務”的高端商務形象；2、精細傳播渠道、建立客戶圈層，逐步將“領袖商務”滲透市場；集中渠道：樓宇（高端消費場所）、報廣、網(wǎng)絡、百度；工程相關：取得預售許可證；物料相關：五證公示、樣板間到位等項目形象導入期項目認籌期持續(xù)推廣期項目各階段營銷執(zhí)行POWER1：高端商務活動，“郎咸平：商業(yè)領袖對話系列節(jié)目”，強勢建立項目高端商務形象；POWER2：頂級獎項強化高端商務形象；POWER3：成立區(qū)別于散戶的“企業(yè)俱樂部”發(fā)放會員護照，形成客戶圈層；POWER4

：精細化的傳播渠道，將“領袖商務”逐步滲透市場；

1、頭版報眼、封腰持續(xù)“領袖頭條”播報時事新聞；

2、網(wǎng)絡微博微信解讀項目價值；

3、百度關鍵字搜索首頁“領袖”價值凸顯；

4、針對性渠道投放鎖定高端商務人群；本階段四大著力點項目各階段營銷執(zhí)行項目認籌（VIP卡發(fā)行）【營銷推廣攻略】目的：開始確定意向客戶，營造社會影響力內(nèi)容：5間以下誠意金5000元/卡（5間及以上大客戶2萬元）

開盤當天優(yōu)先選房，并享受每間5000抵1萬優(yōu)惠。時間：2015年7月主題：項目介紹，VIP卡優(yōu)惠推介主要推廣渠道：報紙、戶外，單頁、短信、網(wǎng)絡等項目各階段營銷執(zhí)行郎咸平對話行業(yè)領袖項目形象價值提升【營銷推廣攻略】“企業(yè)之家，領袖商務”經(jīng)濟論壇暨項目新品發(fā)布會邀請知名經(jīng)濟專家郎咸平就城市CBD與商務綜合體發(fā)展關系發(fā)表演講，同時邀請江西衛(wèi)視著名主持人作主持。主要流程：1、開場，播放項目宣傳片；2、主持人項目簡介3、郎咸平演講4、對話提問階段5、開發(fā)商總經(jīng)理和郎咸平共同點亮項目名（制作項目水晶字模型放置于舞臺，用紅綢覆蓋）6、授予郎咸平“企業(yè)俱樂部”名譽主席時間：8月項目各階段營銷執(zhí)行樣板區(qū)開放（大堂及樣板層）項目產(chǎn)品展示【營銷推廣攻略】目的：大力宣傳項目，增加意向客戶數(shù)量及信心；讓客戶親身感受專業(yè)寫字樓辦公環(huán)境。時間：2015年9月（至少開盤之前一周）主題：純商務感、高品質(zhì)辦公樓途經(jīng)：媒體，報廣，路旗，廣告牌項目各階段營銷執(zhí)行樣板區(qū)大堂裝修項目產(chǎn)品展示103關鍵詞：簡潔、明亮、高大，高檔大堂挑高10米面積300~400平方米（大堂作為客戶第一接觸點，以給客戶第一印象非常重要）項目各階段營銷執(zhí)行樣板層裝修項目產(chǎn)品展示關鍵詞：實用、品位建筑分割：建筑形態(tài)在追求獨立的同時，內(nèi)部空間要求能靈活分割，要注重內(nèi)部空間的實用性。盡可能設立獨立的入口和進出通道，同時保證業(yè)主之間不互相干擾。適應不同規(guī)模的企業(yè)發(fā)展需求的任意組合。衛(wèi)生間設置：有前室將外部空間與卡位空間隔離；地面防滑；衛(wèi)生間吊頂：鋁板吊頂；衛(wèi)生間潔具：名牌潔具，如TOTO、Kohler等；通風良好；設置感應式自動龍頭，直供熱水；前室應設干手機、洗手液盒；卡位內(nèi)設廁紙盒、手袋掛鉤、擱物架等；項目各階段營銷執(zhí)行2015中國建筑新地標TOP10通過政府或權威機構為項目頒發(fā)“地標”權威獎項，為項目樹立公信力，借此機會讓媒體炒作，以突出本項目的地標、領袖地位，建議開始籌備申請以下獎項。時間：9月份。建筑獎項頒發(fā)制造新聞話題，提升項目公信力提升項目公信力項目各階段營銷執(zhí)行成立“企業(yè)俱樂部”，創(chuàng)造客戶圈層提升項目聚客能力成立“企業(yè)俱樂部”發(fā)放會員護照，多重優(yōu)惠體現(xiàn)會員特殊性和尊貴感功能；形成項目忠實的客戶群；為項目蓄客；啟動時間7月“企業(yè)俱樂部”會員護照客戶權益1、可優(yōu)先參加項目各種活動；2、購房可額外享某些特殊優(yōu)惠或積分優(yōu)惠；3、享受優(yōu)先選房權；4、入駐后可享受物管公司貴賓服務。管理維護模式與電腦終端連接，形成客戶資料庫項目各階段營銷執(zhí)行1、日報特刊（4版）與《撫州日報》制作單獨的4版特刊，以夾報形式推出，詳細解讀項目價值點，以及項目最新動態(tài)。操作重點：取得《撫州日報》報社同意；時間：7.15開始（周三）企業(yè)之家，領袖商務——獨家解讀xx國際廣場精細傳播渠道頭版報眼企業(yè)之家，領袖商務電話：888888888項目各階段營銷執(zhí)行精細傳播渠道2、百度首頁關鍵字搜索“領袖”價值凸顯通過關鍵字“撫州中心、商務領航、領袖商務、商務領袖、新地標、撫州寫字樓、撫州廣場、政務新區(qū)、撫州CBD”等詞匯，撫州某某國際廣場均出現(xiàn)在首頁，且項目信息基本一致。某某國際廣場撫州某某國際廣場，商務地標企業(yè)之家，領袖商務撫州某某國際廣場，撫州新CBD撫州某某國際廣場，領袖論壇圓滿謝幕項目各階段營銷執(zhí)行精細傳播渠道3、針對性渠道投放鎖定高端商務人群高檔酒店咖啡館健身館通過對撫州市內(nèi)高端消費場所的廣告投放，鎖定高端商務人士。酒店大堂和客房項目資料擺放；酒店電梯壁掛，電梯廳LED等雅座和包間的資料擺放大堂項目資料擺放；健身場內(nèi)壁掛，電梯壁掛，電梯廳LED等項目各階段營銷執(zhí)行項目形象導入期項目認籌期持續(xù)推廣期“領袖商務，開啟撫州商務新時代”，持銷時間：2015.9.17—2016.2推售策略：開盤日銷控，預留少量整層；以散戶去化為主，項目持續(xù)銷售。階段策略：1、進一步整合商會、協(xié)會、銀行資源打造圈層營銷體系；2、差異化展示、體驗撫州商務新標準；集中渠道：戶外、LED、圍墻、報廣、網(wǎng)絡、短信；工程相關：封頂，外裝燈光字等。項目各階段營銷執(zhí)行持續(xù)銷售四種武器項目各階段營銷執(zhí)行關鍵事件結構封頂儀式【具體事件營銷攻略】目的：再次起勢，穩(wěn)定客戶信心，為開盤造勢時間：2015年9月（預計9月中旬封頂）主題：邀請購卡客戶參加封頂儀式媒體：報紙、微信、短信等。項目各階段營銷執(zhí)行項目正式開盤關鍵事件【具體事件營銷攻略】項目各階段營銷執(zhí)行浙江商會閩商商會等外地商會組織撫州市化工行業(yè)協(xié)會撫州市機械行業(yè)協(xié)會撫州市電子信息行業(yè)協(xié)會…………1、主要企業(yè)協(xié)會、商會互動定期活動贊助；相關行業(yè)企業(yè)互訪；投放行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站、會刊廣告（費用較低）協(xié)會會員團購優(yōu)惠；圈層整合資源項目各階段營銷執(zhí)行圈層整合資源項目各階段營銷執(zhí)行為進駐項目寫字樓的國內(nèi)外知名品牌企業(yè)舉辦隆重的進駐簽約儀式，給項目及進駐名企宣傳造勢3、名企進駐簽約儀式，引發(fā)羊群效應主題：****國際名企進駐XX國際廣場地點：君悅皇冠假日酒店（暫定）邀請嘉賓：媒體、業(yè)內(nèi)知名人士、合作公司及開發(fā)商相關領導時間：根據(jù)知名商家及企業(yè)進駐情況而定圈層整合資源項目各階段營銷執(zhí)行樓體LED發(fā)光字在工程達到15層時，在面對迎賓大道和西津路的樓體上做項目案名及售樓電話的LED發(fā)光字，此方向的高樓較少，展示面廣遠，利于傳播。樓體燈光字項目各階段營銷執(zhí)行附件：媒體計劃與總預算項目各階段營銷執(zhí)行序號渠道類別優(yōu)勢劣勢評估等級選擇原則1戶外傳播時間長，可經(jīng)常更新項目信息，有利提升項目品牌品牌投入費用較高★★★★★在整個銷售周期中運用2報紙廣告?zhèn)鞑ッ鎻V，信息傳達即時性強一次性傳播性，費用較高★★★在重大活動及節(jié)點適當運用3車體廣告流動性強，宣傳面廣客戶鎖定有限★★在重大活動及節(jié)點選擇性運用4電臺重復傳播，傳播面廣，信息及時性強有效傳播相對弱★★在整個銷售周期運用5高檔消費場所有效鎖定寫字樓客戶、豪宅客戶，針對性強難以洽談★★★★在整個銷售周期運用6電視媒體