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首城置業(yè)關(guān)注地塊分析報(bào)告宗地概況分析報(bào)告目錄宗地交易情況區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目競(jìng)買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好,極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)域圖之大興新城宗地圖之項(xiàng)目本體交通優(yōu)勢(shì)和周邊產(chǎn)業(yè)有力的助推了未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展毗連地鐵4號(hào)線生物醫(yī)藥基地站,南六環(huán)和京開高速近在咫尺,公路交通優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目周邊小路網(wǎng)已初見雛形,天堂河相關(guān)工程也在進(jìn)行推進(jìn)。地塊緊鄰基地辦公大樓和服務(wù)基地,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?,F(xiàn)狀圖宗地內(nèi)土地平整,唯有西南角有部分市政工程施工。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)二、宗地交易情況分析掛牌出讓,設(shè)定價(jià)格上下限相關(guān)指標(biāo)三、市場(chǎng)分析當(dāng)前項(xiàng)目較少,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊項(xiàng)目情況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑形態(tài)多為洋房、高層板樓,其次是別墅類項(xiàng)目。本案周邊已成交土地金融街控股股份有限公司北京邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司周邊已成交土地列表竟體周邊待上市體量較多,將會(huì)在近一兩年陸續(xù)銷售,潛在競(jìng)爭(zhēng)力大。四、項(xiàng)目初步定位四、項(xiàng)目初步定位(一)開發(fā)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)1、開發(fā)業(yè)績(jī)公司目前正在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,項(xiàng)目占地面積23萬(wàn)平米,總建筑面積近60萬(wàn)平米,是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。2.開發(fā)優(yōu)勢(shì)。3.開發(fā)資質(zhì)(二)、宗地SWOT分析及突破點(diǎn)1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strength)分析:宗地位于大興新城規(guī)劃中的孫村組團(tuán)范圍內(nèi),規(guī)劃定位為設(shè)施完備的居住組團(tuán),發(fā)展策略為改造完善,本項(xiàng)目為純居住用地,完全符合所處孫村組團(tuán)的規(guī)劃定位;宗地所處孫村組團(tuán)距離大興行政中心黃村鎮(zhèn)僅有5公里左右,可相對(duì)便捷的共享黃村完善的各項(xiàng)配套設(shè)施,地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯。宗地西側(cè)為孫村中學(xué)和孫村小學(xué),可方便入住居民中的學(xué)齡青少年就近入學(xué),享有較為便利的教育配套設(shè)施。劣勢(shì)(Weakness)分析:本項(xiàng)目宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚程度、生產(chǎn)總值和發(fā)展水平相對(duì)較低;商業(yè)、醫(yī)療等居住配套服務(wù)設(shè)施目前相對(duì)匱乏,當(dāng)期居住氛圍尚未完全成熟。機(jī)會(huì)(Opportunity)分析:列入大興區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要的首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)確定選址于大興南部,2011年有望啟動(dòng)工程建設(shè),對(duì)于大興新城臨空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇;2007年9月18日,金融街建設(shè)開發(fā)有限公司在孫村組團(tuán)本項(xiàng)目北側(cè)拿下一宗A-06、07、13、14地塊住宅用地,現(xiàn)為在售的金色漫香郡項(xiàng)目,總規(guī)劃建面25.7萬(wàn)平米,將在一定程度上提高本項(xiàng)目所處區(qū)域居住及綜合配套水平,帶動(dòng)區(qū)域地段價(jià)值的提升。威脅(Threat)分析:2、項(xiàng)目難點(diǎn)與突破點(diǎn)本項(xiàng)目位于南六環(huán)外,周邊尚無(wú)軌道交通站點(diǎn)以及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施,對(duì)于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對(duì)外交流帶來(lái)一定的困難,在提高本項(xiàng)目對(duì)自住型購(gòu)房需求的吸引力方面具有相當(dāng)?shù)碾y度。應(yīng)著力打造適應(yīng)孫村組團(tuán)發(fā)展定位的優(yōu)質(zhì)舒適型居住社區(qū),同時(shí)努力改善本區(qū)域居住配套設(shè)施,提高本項(xiàng)目的綜合居住性價(jià)比,吸引盡可能多的有效購(gòu)房需求,達(dá)到短期內(nèi)快速回籠資金的目的。(三)、產(chǎn)品定位方向根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,結(jié)合項(xiàng)目的本體、市場(chǎng)、開發(fā)商情況,本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向應(yīng)為——面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)(小高層板樓),實(shí)現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質(zhì)生活一體化。宗地產(chǎn)品規(guī)劃分布小高層公寓居住用地建筑規(guī)劃產(chǎn)品拆分建議地塊編號(hào)車位個(gè)數(shù)地上停車位A-24203地下停車位608車位合計(jì)811(四)、客群定位方向本項(xiàng)目的區(qū)位情況(位于大興新城孫村組團(tuán)四期)、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)(R2居住用地)和體量(規(guī)劃建面81123平方米),決定了本項(xiàng)目面向的客戶群體將主要是:大興新城孫村組團(tuán)區(qū)域內(nèi)工作生活的中等收入群體;大興孫村組團(tuán)周邊區(qū)域(黃村)內(nèi)工作的中等收入群體。(五)、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃(六)、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判根據(jù)項(xiàng)目本體、區(qū)域市場(chǎng)以及目標(biāo)客群初步定位,對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型2012年的銷售價(jià)格大致預(yù)判如下:五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判(二)、宗地開發(fā)銷售收入估算六、項(xiàng)目競(jìng)買策略根據(jù)掛牌文件,本次掛牌競(jìng)價(jià)不允許競(jìng)買人自主報(bào)價(jià),競(jìng)價(jià)階梯為人民幣250萬(wàn)元,即后一次報(bào)價(jià)在前一次報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上僅允許增加一個(gè)競(jìng)價(jià)階梯250萬(wàn)元。土地儲(chǔ)備中心在掛牌競(jìng)價(jià)期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整遞增幅度并公示。競(jìng)買原則1、在本項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間2011年4月19日9時(shí)提出競(jìng)買申請(qǐng),并提交第一份有效競(jìng)買報(bào)價(jià)單,最先獲取競(jìng)買資格;2、在有其他競(jìng)買者提交競(jìng)買報(bào)價(jià)單的情況下,及時(shí)獲取相關(guān)報(bào)價(jià)信息,與自身報(bào)價(jià)區(qū)間比較,如其他競(jìng)買者報(bào)價(jià)在我方可承受報(bào)價(jià)區(qū)間范圍內(nèi),且未超過(guò)出讓方設(shè)定的土地掛牌出讓價(jià)格上限,則應(yīng)及時(shí)在最高報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上增加一個(gè)報(bào)價(jià)階梯,遞交新的競(jìng)買報(bào)價(jià)單。競(jìng)買策略建議在達(dá)到上限價(jià)格(設(shè)為X萬(wàn)元)以后,將停止接受更高報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投公共租賃房面積,若我方可承受的最高報(bào)價(jià)52100萬(wàn)元在該上限價(jià)格X之

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