《基于敏感性分析的A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目投資收益分析》3600字（論文）

基于敏感性分析的A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目投資收益分析目錄TOC\o"1-2"\h\u16130基于敏感性分析的A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目投資收益分析 127846關(guān)鍵詞：A市；城市綜合體；項(xiàng)目投資收益評(píng)價(jià) 127551一、項(xiàng)目概況 116278二、項(xiàng)目投資收益分析 222370（一）項(xiàng)目投資計(jì)劃 21370（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 318958三、結(jié)論與建議 617421參考文獻(xiàn) 8摘要：本文以總投資計(jì)劃金額30億元的立天唐人公司中A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目為例，來(lái)分析其投資收益情況。研究發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售收入、毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為464970.00萬(wàn)元、303345.75萬(wàn)元、82881.00萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率和投資凈利潤(rùn)率分別為23.38%，17.83%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為61803.30萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為56%，有較好的盈利性，進(jìn)一步說(shuō)明項(xiàng)目的投資價(jià)值較高。關(guān)鍵詞：A市；城市綜合體；項(xiàng)目投資收益評(píng)價(jià)當(dāng)前，A市經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，城市綜合體項(xiàng)目的投資和建設(shè)也在不斷增加，上海立天唐人商業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“唐人中心”）也開(kāi)始在A市投資建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目，其投資建設(shè)的德州唐人中心城市綜合體項(xiàng)目地處山東省A市B區(qū)叁八中路279號(hào)，規(guī)劃建設(shè)面積約46萬(wàn)平方米，總投資30億元，是A市擴(kuò)大開(kāi)放、招商引資的豐碩成果之一。由于項(xiàng)目涉及金額較大，在投資建設(shè)之前，需要對(duì)其投資收益進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目盈利的可能性。鑒于此，本文將以該項(xiàng)目為例，分析項(xiàng)目的投資收益情況，以便為項(xiàng)目投資提供決策指導(dǎo)作用。一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于A市B區(qū)，是集知名百貨、連鎖超市、餐飲名店、國(guó)際影城、電子娛樂(lè)、家用電器、SOHO辦公、配套住宅等多種功能于一體的大型城市綜合體，規(guī)劃建設(shè)面積約46萬(wàn)平方米，總投資30億元，總建設(shè)周期預(yù)計(jì)36個(gè)月，建設(shè)周期在2018年3月至2022年上半年間。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表1.1所示。表1.1本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)備注總建筑面積m2462800層數(shù)層28建筑密度%29容積率4.65綠地率%35人均綠地1.97m2地下停車(chē)位個(gè)930地面停車(chē)位個(gè)366項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中，分片區(qū)進(jìn)行，先完成南區(qū)，再完成北區(qū)，其中，南區(qū)面積約為152350m2，主要建設(shè)內(nèi)容包括樣板樓展示工程、售樓處、綠化建設(shè)等；剩余南區(qū)面積約為152562m2，主要加強(qiáng)各種配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，是項(xiàng)目的主體部分；北區(qū)開(kāi)發(fā)面積約為8000m2，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售。項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度如下表1.2所示：表1.2A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度施工計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度2018年9月-11月項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的批準(zhǔn)2018年12月施工圖設(shè)計(jì)2018年12月至2022年11月完成土建工程、工程安裝與裝修工程2022年12月竣工驗(yàn)收二、項(xiàng)目投資收益分析（一）項(xiàng)目投資計(jì)劃1、項(xiàng)目投資規(guī)模估算根據(jù)2018年度《A市造價(jià)信息》價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定材料價(jià)格，將基本預(yù)備費(fèi)(不可預(yù)見(jiàn)費(fèi))的比例控制在工程總費(fèi)用的5%左右[1]，得到項(xiàng)目總投資金額為30億元，其中，建安工程費(fèi)、其他建設(shè)費(fèi)和基本預(yù)備費(fèi)分別為171691.95萬(wàn)元、100129.05萬(wàn)元、14285.7萬(wàn)元，其他費(fèi)用中包括了77398.55萬(wàn)元的土地使用費(fèi)。表2.1A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表(萬(wàn)元)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)費(fèi)用或計(jì)算基數(shù)費(fèi)率或指標(biāo)造價(jià)備注一工程費(fèi)185585.25（一）建安工程費(fèi)171691.95（二）室外工程費(fèi)25382.6二工程建設(shè)其他費(fèi)用100129.05三基本預(yù)備費(fèi)285714.005%14285.7合計(jì)300000.002、項(xiàng)目收入及稅收A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目的收入來(lái)源主要來(lái)源于招商，這些招商的商業(yè)用房單價(jià)最低為10000元/平米。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算項(xiàng)目收入，基本上可以確定項(xiàng)目收入為462912.00萬(wàn)元，也就是10000元*462912.00平方米的結(jié)果。在稅收繳費(fèi)方面，項(xiàng)目需要繳納的稅收成本為42837.75萬(wàn)元，也就是35337.75萬(wàn)元的銷(xiāo)售稅金及附加和7500.00萬(wàn)元的財(cái)務(wù)稅。這一估算是嚴(yán)格按照國(guó)家稅收政策規(guī)定進(jìn)行的。3、項(xiàng)目資本金及資金籌措項(xiàng)目建設(shè)期為4年，部分項(xiàng)目可以邊建設(shè)邊投入使用，加快回收項(xiàng)目的投資資金，在計(jì)算基本預(yù)備費(fèi)方面，將其確定為工程總投資費(fèi)用的5%；企業(yè)會(huì)拿出一半的自由資金，其他資金則通過(guò)融資獲取。立天唐人公司將通過(guò)預(yù)售來(lái)收回1000萬(wàn)元的投資資金，向金融機(jī)構(gòu)貸款8000萬(wàn)元。銀行貸款是項(xiàng)目籌資的主要方式，這一貸款方式不僅風(fēng)險(xiǎn)低，而且資金到賬快，可以維持項(xiàng)目的正常建設(shè)。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目收入估算在項(xiàng)目收入估算的過(guò)程中，一般利用銷(xiāo)售面積來(lái)進(jìn)行預(yù)估，項(xiàng)目落成后的三年非常重要[2]，要想更好地促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，基本上第一年、第二年和第三年的銷(xiāo)售面積占比分別是總銷(xiāo)售面積的60%、30%、10%，這樣就可以在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后獲得18598.8萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入，這是第一年的預(yù)期銷(xiāo)售成果，第二年則可以完成9299.4萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入；第三年可實(shí)現(xiàn)3099.8萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入。經(jīng)過(guò)前三年的銷(xiāo)售，基本上可以回收3億元，這一銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是相當(dāng)可觀的，雖然沒(méi)有促進(jìn)項(xiàng)目全部投資的收回，但可以極大地改善項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況，幫助項(xiàng)目降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這與項(xiàng)目所在地段是分不開(kāi)的。銷(xiāo)售收入分期預(yù)測(cè)情況如表2.2所示：2.2銷(xiāo)售收入分期按比預(yù)測(cè)年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售面積/m2銷(xiāo)售收入/萬(wàn)元第一年60%18598.818598.8第二年30%9299.49299.4第三年10%3099.83099.82、成本與費(fèi)用估算在估算項(xiàng)目成本與費(fèi)用方面，本文采用盈虧平衡點(diǎn)分析法，從而可以對(duì)項(xiàng)目的潛在利潤(rùn)增長(zhǎng)能力進(jìn)行預(yù)判，按照這一方法計(jì)算的銷(xiāo)售利潤(rùn)是銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售成本和銷(xiāo)售稅金后的結(jié)果，并假設(shè)這一數(shù)值為零，也就是銷(xiāo)售收入等于總的成本費(fèi)用，從而計(jì)算BEP的值，也就是總成本費(fèi)用與銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及其附加之差的比值[3]。計(jì)算結(jié)果顯示，BEP為74.28%，這就是項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。在這一數(shù)值下項(xiàng)目才不會(huì)發(fā)生虧損的情況。將這一盈虧平衡點(diǎn)與銷(xiāo)售面積相乘就是銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)，數(shù)值為23025.32m2，同理得到銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為7428元/m2。也就是說(shuō)，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到74.28%時(shí)，項(xiàng)目可回本，低于這一值可能會(huì)出現(xiàn)虧損的情況，高于這個(gè)值，就可以獲得盈利。3、項(xiàng)目利潤(rùn)估算在對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)行估算方面，本文將引入敏感性分析法[4]。首先確定不確定性因素，在本項(xiàng)目中，銷(xiāo)售價(jià)格和建筑成本是主要影響項(xiàng)目收入的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，也就是所說(shuō)的敏感性因素。接著分析這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的變動(dòng)范圍，一般來(lái)說(shuō)是在5%的范圍內(nèi)變動(dòng)。最后確定可以用來(lái)評(píng)價(jià)這些因素的指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)，利用銷(xiāo)售利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率來(lái)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而得到了如下2.3所示的敏感性分析結(jié)果：表2.3A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目成本敏感性分析(萬(wàn)元)成本變化比例(土地費(fèi)除外)-5%0%5%總收入464970464970464970總成本299912.85311624.25323335.65毛利潤(rùn)165057.00153345.75141634.35凈利潤(rùn)91945.6582881.0073816.20銷(xiāo)售利潤(rùn)率19.77%17.83%15.88%投資利潤(rùn)率30.66%26.60%22.83%投資利潤(rùn)率變化4.06%0.00%-3.77%售價(jià)敏感性分析如下表2.4所示：表2.4A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目售價(jià)敏感性分析(萬(wàn)元)銷(xiāo)售變化比例-5%0%5%總收入441721.50464970.00488218.50總成本311624.25311624.25311624.25毛利潤(rùn)130097.25153345.75176594.25凈利潤(rùn)67051.0582881.0098710.95銷(xiāo)售利潤(rùn)率15.18%17.83%20.22%投資利潤(rùn)率21.52%26.60%31.68%投資利潤(rùn)率變化-5.08%0.00%5.08%通過(guò)測(cè)算，A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目每降低5%的成本就可以實(shí)現(xiàn)1.94%的銷(xiāo)售利潤(rùn)率增長(zhǎng)；但每增加5%的成本可能導(dǎo)致的項(xiàng)目2.65%的銷(xiāo)售利潤(rùn)率下降。因此，如果成本增加，導(dǎo)致的項(xiàng)目收益會(huì)更大幅度的下降，可見(jiàn)項(xiàng)目的價(jià)格的敏感性之強(qiáng)。項(xiàng)目的收益會(huì)隨著成本風(fēng)險(xiǎn)的增加而劇烈變動(dòng)，在這方面，項(xiàng)目方需要做好風(fēng)險(xiǎn)管理策略[5]。4、項(xiàng)目盈利能力分析表2.5A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目盈利能力分析序號(hào)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算公式指標(biāo)值(萬(wàn)元)1銷(xiāo)售總收入464970.002成本300000.003銷(xiāo)售費(fèi)11624.254總成本311624.255毛利潤(rùn)303345.756銷(xiāo)售稅金及附加35337.757財(cái)務(wù)稅7500.008利潤(rùn)總額1-4-6-7110508.009企業(yè)所得稅(8)*25%27627.0010凈利潤(rùn)(8)-(9)82881.0011銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率(5)/(1)32.98%12投資毛利潤(rùn)率(5)/(4)49.21%13銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率(10)/(1)17.83%14投資凈利潤(rùn)率(10)/(4)26.60%經(jīng)過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率為32.98%，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率為17.83%，投資毛利潤(rùn)率49.21%，投資凈利潤(rùn)率為26.60%。5、項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鼋又脡毫y(cè)試的方法分析項(xiàng)目的債權(quán)保障度，通過(guò)項(xiàng)目總額得估算到項(xiàng)目不含地下車(chē)位的銷(xiāo)售收入后，假設(shè)有百分之二十的銷(xiāo)售面積沒(méi)有被銷(xiāo)售出去，然后出現(xiàn)售價(jià)下降的情況，將售價(jià)下降的幅度分為10%、20%、30%等不同檔位[6]，并按照各項(xiàng)稅金12%計(jì)算，得到如下表2.36所示的剩余部分對(duì)債權(quán)的保障比率：表2.6A城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目壓力測(cè)試(萬(wàn)元)指標(biāo)名稱(chēng)預(yù)測(cè)-10%-20%-30%銷(xiāo)售收入464970.00418473.00371976.00325479.00可用還款來(lái)源394173.60353256.30312338.85271421.55償債比3.282.942.602.26備注：可用還款來(lái)源=銷(xiāo)售收入*(1-12%)-1000萬(wàn)元(銷(xiāo)轉(zhuǎn)投)償債比=可用還款來(lái)源/銀行貸款三、結(jié)論與建議本項(xiàng)目計(jì)劃總投資三十億元，這些資金中，有一半多是企業(yè)的自有資金，根據(jù)本文項(xiàng)目收入的估算結(jié)果可知，項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)可以獲得464970.00萬(wàn)元、303345.75萬(wàn)元、82881.00萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入、毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)。從這些數(shù)據(jù)可知，項(xiàng)目的銷(xiāo)售、投資凈利潤(rùn)率分別為23.38%，17.83%。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為61803.30萬(wàn)元，內(nèi)部收益率以56%成功超過(guò)了預(yù)期的基準(zhǔn)利潤(rùn)率，項(xiàng)目竣工后，可以更快地收回成本，具備一定的盈利性。在項(xiàng)目土地成本居高不下的情況下，可以獲得盈利已經(jīng)算是比較好的結(jié)果，但相比同行項(xiàng)目，項(xiàng)目的利潤(rùn)率有待改善。在項(xiàng)目的銷(xiāo)售中，只要采取合理的策略，項(xiàng)目利潤(rùn)也會(huì)取得較好的結(jié)果。但在具體項(xiàng)目投資方面，需要合理化融資結(jié)構(gòu)，降低加權(quán)平均利率；提前進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)留一部分流動(dòng)資金，防止資金周轉(zhuǎn)不靈的問(wèn)題發(fā)生；科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目各類(lèi)投資風(fēng)險(xiǎn)以及加強(qiáng)成本管理，并建立完善的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。參考文獻(xiàn)[1]李樂(lè)樂(lè).淺談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)[J].經(jīng)濟(jì)學(xué),2019,2(6):2.[2]吳國(guó)欣,莫引優(yōu),張偉