K11avs太古匯b組長紀煜東17組員方楠07蔡梓爍

K11（a）vs太古匯（b）土地類型：商業(yè)用地組長：紀煜東（17）組員：方楠（07），蔡梓爍（03），游順建（44），龔龍鳳（10）

太古匯位于廣州市天河中央商務區(qū)核心地段，總樓面面積約35.8萬平方米（不含文化中心），由一個大型購物商場、兩座甲級辦公樓、廣州首家文華東方酒店及酒店式服務住宅、一個文化中心構成，共有718個停車位，是天河區(qū)商區(qū)重要組成部分商業(yè)格局：商圈以大商場、中高檔消費為主，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔；隨著體育中心商業(yè)圈的擴大，目前天河商圈已經形成了正佳廣場和天河城廣場等為中心向外輻射的格局核心消費群體：擁有較高的消費能力，追求時尚、講求品牌的人群主要零售商：天河城、正佳廣場、萬菱匯、太古匯、廣百百貨、天娛廣場、摩登百貨、百腦匯、太平洋電腦城輻射范圍：以發(fā)達的交通營造了一個面向全市、全珠江三角洲甚至更大區(qū)域的發(fā)散性商業(yè)環(huán)境天河商圈地理位臵交通組織外部交通南面天河路等級最高，為雙行八車道，但BRT站的存在阻隔了人流和車流在太古匯南門聚集的便利性東面天河東路等級次之，為雙行6車道北面華文街為雙行2車道西面文華街為新規(guī)劃道路停車場出入口設臵在北面華文街，由天河路方向過來的車輛須繞行文華街，再繞行華文街方可到達四面均設有出租車停車處，但天河路一面被柵欄攔住，完全不具備可進入性天河路華文街天河東路文華街購物中心匯太古一座古匯座太二文華東方酒店文華中心地下停車場出入口往中山大道出租車停車處天河路本報告是嚴格保密的。天河東路華文街文華街交通分析：廣州市規(guī)劃在2005年開通地鐵3號線，而太古匯正好位于其中的石牌橋站。不過等太古匯2005年動工時，地鐵公司只給他們留了一個出口這對太古來說難以接受，他們建設理念是基于“地鐵上蓋物業(yè)”，講求四通八達，拿共七層的又一城來說，其中就有三層可通向地鐵，一層接駁公交站。太古堅持必須有多個地鐵接駁口，不斷跟政府要求談判，2008年年底太古匯獲得了兩個直通石牌橋站的出口，并且還被允許修建一條300米的隧道連接到最近的地鐵1號線體育中心站—太古匯才進入實質開發(fā)階段。

交通組織外部交通231本報告是嚴格保密的。地鐵接駁口一（石牌橋站D出口）地鐵接駁扣二BRT接駁口地鐵接駁口三（體育中心站）公車站點：天河東路口站：,途經線路包括夜10路39路、138路、302路、302a路、185路、230路，BRT:石牌橋站,途經路線包括B10路、B12路、B13路、B1路、B21路、B25路、B27路、B21廣州四十七中學初中部廣州購書中心廣州天河中學2萬菱匯正佳廣場百佳超市3中國電信廣東聯(lián)通中國移動4保利興豐廣場5匯豐銀行中國銀行中國建設銀行中國工商銀行周邊配套設施智能停車場：廣州首個港灣式候車站點，私家車與出租車分流，配合智能尋車系統(tǒng)，自動感應停車卡能協(xié)助車主確定座駕坐標，便捷貼心廣州首個港灣式候車站點，使私家車與出租車分流；從M層有扶梯直接通往地下停車場；停車場設備高級，配有定位查詢機，先進的自動尋車系統(tǒng)能夠更方便顧客；車場內配有美車堂汽車美容業(yè)態(tài)；車場醒目玻璃門檔標志指示，指引顧客通向商場；停車場服務臺設置得當，裝修恰好。廣州購書中心萬菱匯保利豐興大廈K11購物中心廣州周大福金融中心（CTFFinanceCentre），規(guī)劃名稱為廣州東塔（CantonEastTower），由香港周大福集團直接投資，耗資超100億元人民幣，將集超五星級酒店及餐飲、服務式公寓、甲級寫字樓、地下商城等功能于一體[1]。位于珠江新城CBD中心地段，建于廣州市天河區(qū)珠江新城冼村路J2-1、J2-3地塊。該項目高達530米，規(guī)劃用途為商務辦公，用地面積26,494.184平方米，規(guī)劃建筑面積為地面以上35萬平方米，地下商業(yè)建筑1.8萬平方米，地塊容積率達13珠江新城規(guī)劃中是21世紀廣州市中心商務區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀城市中心商務區(qū)硬核的一個重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區(qū)，推動國際文化交流與合作的基地。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動軸線貫通。各項配套設施現狀1、文化教育設施配套廣州市恒福中學（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學、天河第一中心小學、南國花園小學、獵德小學、紅線女藝術中心等。2、金融配套中國工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國建設銀行等。3、飲食配套麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。4、商業(yè)配套珠江新城廣場；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東國際名車城、名車市場、晶都汽車城、賽馬場汽車城；金天馬家私廣場等。謝謝各位因素商服交通基礎設施人口狀況商場寫字樓酒店道路分布方式公共類基礎類客流量人口順序性1234權重0.40.30.20.1得分40302010定級因素總覽以上個數都以為地塊周圍500m范圍為半徑（直線距離）商場寫字樓酒店超市K1112984太古匯104103權重0.350.20.30.15得分A：16.6B:14.57.23.29.6122.41.8商服A：35.8B：31.5客流量常住人口K119113515315太古匯7834328387權重0.550.45得分A：7.4B：5.71.11.89A：8.5B:7.59（數據采樣來自廣州2017年人口流量報告)人口狀況交通類型道路分布公交站點，地鐵站（車/人1min)流量K113珠江東路，獵德大道，冼村路公交站13個，地鐵站：地鐵3號線，地鐵5號線，apm線車：35輛/min人：30人/min太古匯3天河路公交站8個地鐵站：地鐵3號線，地鐵1號線，apm線車：40輛/min人：35人/min權重0.20.20.20.4得分A65.35.39.5B66612A:26.1B:30學校醫(yī)院銀行藥房K1100413太古匯10372權重0.20.20.40.3得分A0016.41.8B0.4014.82.4A：18.2 B：17.2地理分區(qū)板塊檔次租賃情況人流級別代表商場N｜I是否合度老城區(qū)越秀區(qū)淘金板塊高級、頂級優(yōu)一般一類麗柏百貨合適北京路板塊中低、中檔、高級良優(yōu)二類廣百百貨、五月花廣場不合適中華廣場板塊中檔、高級優(yōu)優(yōu)二類中華百貨不合適海珠區(qū)江南板塊中低、中級一般優(yōu)三類廣百百貨不可適荔灣區(qū)西關板塊中低一般優(yōu)二類恒寶廣場、新光百貨不合適白云區(qū)白云新城板塊中檔、高級一般一般二類五號停機坪、萬達廣場不合適新城區(qū)天河區(qū)天河城板塊高級、頂級優(yōu)優(yōu)一類正佳廣場、萬菱匯天河城合適珠江新城板塊高級一般一般二類