首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目-整體定位及規(guī)劃方案

謹(jǐn)呈：北京首開億信置業(yè)股份有限公司首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目——整體定位及規(guī)劃方案——世聯(lián)行華北區(qū)域顧問業(yè)務(wù)中心住宅顧問事業(yè)一部2014年3月工作周期、內(nèi)容和成果工作內(nèi)容階段成果內(nèi)外專業(yè)人士訪談客戶問卷調(diào)研市調(diào)資料研究相關(guān)項(xiàng)目案例借鑒初步定位方向初步規(guī)劃方向《首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目_整體定位匯報(bào)文件（初稿）》業(yè)態(tài)和指標(biāo)調(diào)研中期評審整體定位確定明確兩版規(guī)劃方案的方向，設(shè)計(jì)院正式展開工作調(diào)整優(yōu)化規(guī)劃方案物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)設(shè)計(jì)院指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算輔助首開、設(shè)計(jì)單位，與政府達(dá)成規(guī)劃方案的共識打印終期報(bào)告《首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目_整體定位、規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告（終稿）》第一階段啟動(dòng)會(huì)、思路評審項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)思路評審地塊踏勘資料搜集項(xiàng)目發(fā)展方向報(bào)告匯報(bào)《首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目_項(xiàng)目發(fā)展方向匯報(bào)文件》2014.1.10——2014.1.172014.1.20——2014.1.282014.2.6——2014.2.212014.2.22——2014.3.24完善整體定位報(bào)告顧問團(tuán)隊(duì)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作初步形成規(guī)劃方案《首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目_整體定位及規(guī)劃方案（中稿）》2014.3.25——2014.4.15第二階段初步定位方向第三階段整體定位確定第四階段規(guī)劃方案確定第五階段終期報(bào)告《首開集團(tuán)建內(nèi)項(xiàng)目_整體定位及規(guī)劃建議（評審修改稿）》城市進(jìn)化新里程從“普適化的價(jià)值追求”到“個(gè)性化的價(jià)值彰顯”

人云亦云的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)受到個(gè)人差異化主張的沖擊，尋求能夠?qū)崿F(xiàn)群體超越和個(gè)體實(shí)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)，成為張揚(yáng)個(gè)性的時(shí)代新主題，與眾不同的才是更好的從“少數(shù)人群的富?！钡健拔镔|(zhì)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化”時(shí)代內(nèi)涵的進(jìn)階在于文化

從轟動(dòng)一時(shí)的蘋果手機(jī)iphone4發(fā)布，到現(xiàn)今國際人士人手一部的標(biāo)準(zhǔn)配備，物質(zhì)財(cái)富積累已經(jīng)形成國際物質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化的趨勢歷史已經(jīng)變成了最唯美的時(shí)尚故都的時(shí)尚東方夢潮流形態(tài)的進(jìn)階在于院子ChinaChic(中國風(fēng))席卷全球：中式立領(lǐng)、水墨畫、織綿絲綢、京劇臉譜、中國紅……越來越多的國際大牌選擇在中國廣告取景，越來越多國際頂級品牌選擇在中國秀場展示新品，Cartier推出“祝福中國”全球限量系列，時(shí)裝大帝Channel導(dǎo)演了一部情迷中國的短片，世界前三的某美國豪宅，干脆以“EOTHEN”（拉丁語，意為向往東方）為名，毫不掩飾對于東方文化的向往……國際頂尖審美追隨東方元素的集體情結(jié)，折射出中華文化的優(yōu)越與價(jià)值。我們依然驚異的發(fā)現(xiàn)：原來文化時(shí)尚的盡頭，走向的竟是中國早已完備的美學(xué)體驗(yàn)。建筑承載文化的形態(tài)凝聚億萬目光的舞臺價(jià)值彰顯的進(jìn)階在于包容心有多大，世界就有多大東方的、西方的、國際的……復(fù)古的、現(xiàn)代的、未來的……小眾的、主流的……

中國夢、東方夢、世界夢……思路邏輯圖緣起—京城之心愿景—承載使命價(jià)值理解一、思考篇世界城市中心文化綜合體項(xiàng)目之于政府和人民項(xiàng)目之于首開集團(tuán)城市—發(fā)展機(jī)會(huì)功能—業(yè)態(tài)定位市場分析二、研究篇文化—主題亮點(diǎn)多元化、國際化的世界城市發(fā)展成為共識；而地域文化成為標(biāo)定城市獨(dú)特價(jià)值，乃至?xí)r代主張的關(guān)鍵要素世界城市北京圖譜新時(shí)代的發(fā)展烙印，見證了北京包容多元文化、與國際接軌的腳步骨子里的中國世界城市“讓政府看到亮點(diǎn)、讓百姓參與其中”“讓企業(yè)有所收入”業(yè)態(tài)種類市場機(jī)會(huì)甲級寫字樓、創(chuàng)意辦公、集中商業(yè)、特色商街、公寓和住宅供應(yīng)和需求數(shù)量、租、售價(jià)格指標(biāo)客群需求特征控制原則要點(diǎn)業(yè)態(tài)功能角色文化內(nèi)涵文化形式北京文化的經(jīng)典元素具有時(shí)代特點(diǎn)的文化元素分析研究原則：以大眾普適化的角度，具象探討文化內(nèi)涵基于客戶問卷調(diào)查，胡同院落是北京文化的最主要載體利用：自身有的文化資源嫁接：傳統(tǒng)文化資源引入：數(shù)字綜合體、生態(tài)綜合體、城市客廳和Gallery整體定位三、方向篇規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議四、設(shè)計(jì)篇五、附錄——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算第壹卷：思考篇——價(jià)值理解內(nèi)容大綱——整體定位及規(guī)劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析一、城市－發(fā)展機(jī)會(huì)二、功能－業(yè)態(tài)定位三、文化－主題亮點(diǎn)

第叁卷：方向篇——整體定位一、發(fā)展戰(zhàn)略二、整體定位第肆卷：設(shè)計(jì)篇——規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議一、規(guī)劃方案二、物業(yè)發(fā)展建議第伍卷：附錄——經(jīng)濟(jì)測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命上圖：北京故宮角樓實(shí)景圖區(qū)位：隨著首都北京城市骨架的快速拉大，項(xiàng)目如同逆市而生的珍珠，承載著點(diǎn)亮北京的使命交通路網(wǎng)撐起了北京的城市骨架——京冀兩地聯(lián)手達(dá)成加快推進(jìn)北京大外環(huán)高速公路建設(shè)戰(zhàn)略共識后，全長約940公里的北京大外環(huán)高速公路將于2015年全線建成通車項(xiàng)目位于東城區(qū)建國門內(nèi)，盤點(diǎn)最新北京土地成交可見，五環(huán)內(nèi)土地成交總量不過全年的10％，二環(huán)以內(nèi)地塊絕無僅有逆勢而生絕版地段縱觀北京土地市場，三環(huán)內(nèi)土地成交樓面地價(jià)超過3萬元/平方米，區(qū)位優(yōu)勢大幅提升了本項(xiàng)目的價(jià)值，成為北京的一顆掌上明珠價(jià)值凸顯掌中明珠項(xiàng)目位于中國首都北京的核心，肩負(fù)著傳承和發(fā)展、展示和交流的時(shí)代主題，我們的使命是打造新名片，點(diǎn)亮北京城肩負(fù)使命點(diǎn)亮北京各環(huán)線成交樓面地價(jià)項(xiàng)目交通：四通八達(dá)的交通，居住、商業(yè)和商務(wù)功能的繁榮，昭示著項(xiàng)目有著讓城市需求得到最充分釋放的天賦進(jìn)入性對外聯(lián)系公共交通項(xiàng)目東側(cè)緊鄰城市快速路東二環(huán)南側(cè)與主干道金寶街相鄰本項(xiàng)目進(jìn)入性極佳距城市核心商圈王府井僅1.5公里沿東二環(huán)可達(dá)朝陽門、東直門商圈距國貿(mào)3.4公里，距天安門3.7公里公交線路：二十余條地鐵：1號線，2號線，5號線，6號線四至：東臨二環(huán)路，南臨金寶街，西臨小雅寶胡同，北臨銀河SOHO東二環(huán)東二環(huán)智化寺祿米倉胡同金寶街東段金寶街西段銀河SOHO北總布胡同DRC外交公寓NESW道路：大方家胡同建筑：銀河SOHO（寫字樓）建筑：大方家小區(qū)（普通住宅）道路：朝陽門南大街（東二環(huán)）建筑：空軍招待所建筑：雅寶里社區(qū)（普通住宅）道路：金寶街建筑：雅寶公寓建筑：華潤大廈（寫字樓）道路：小雅寶胡同建筑：部隊(duì)大院建筑：建內(nèi)一期社區(qū)（普通住宅）地塊

用地面積用地性質(zhì)容積率限高（m）畝㎡1＃地塊30.020000居住1.6182＃地塊24.6/10.816400/7200建控及商業(yè)0.5（建控）/1.0原貌（建控）/9.03＃地塊12.68400公共綠地04＃地塊33.9/11.722600/7800居住及小學(xué)1.6/2.1/1.8(小學(xué))18.0/30.0/18.05＃地塊21.314200居住1.618.06＃地塊28.519000居住2.130.07＃地塊13.59000居住2.130.08＃地塊6.64400居住0.5原貌地塊指標(biāo)：備注：上表為原控規(guī)指標(biāo)文保單位：地塊古樹（棵）胡同院落1＃地塊4大方家胡同26#2＃地塊1智化寺（國家一級保留建筑）3＃地塊1————4＃地塊0祿米倉胡同32#、34#、40#、盛芳胡同37#、大雅寶胡同73#、發(fā)興寺、5＃地塊4大雅寶胡同7#、33#6＃地塊4部隊(duì)首長住宅、盛芳胡同1#7＃地塊0————8＃地塊0————備注：古樹嫁接文化價(jià)值的程度有限，根據(jù)要求以保留為原則胡同院落的文化價(jià)值顯著，除根據(jù)要求保留外，建議作文化內(nèi)涵的挖掘文化資源梳理：豐富的文化資源貢院也稱“貢士院”，科舉考試的專用考場胡同院落北總布、寶蓋胡同、東總布、小雅保胡同等名人故居朱啟鈐故居、馬敘倫的四合院故居智化寺北京市保存最為完整的一處明代木結(jié)構(gòu)建筑群，“中國古音樂活化石”智化寺樹影婆娑的古樹民居院落屋檐雕飾朱啟鈐故居馬敘倫合家照智化寺音樂演奏正面：歷史的剪影，刻骨銘心的記憶，北京乃至中國文化的骨髓值得尊重與珍藏——既是歷史的使命，也是文化本源的呼喚側(cè)面：特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物有其局限性中國璀璨的歷史留給我們的寶貴文化遺產(chǎn)留給我的思考：一、文化內(nèi)涵的理解二、文化形式的嫁接辯證審視第壹卷：思考篇——價(jià)值理解內(nèi)容大綱——整體定位及規(guī)劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析一、城市－發(fā)展機(jī)會(huì)二、功能－業(yè)態(tài)定位三、文化－主題亮點(diǎn)

第叁卷：方向篇——整體定位一、發(fā)展戰(zhàn)略二、整體定位第肆卷：設(shè)計(jì)篇——規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議一、規(guī)劃方案二、物業(yè)發(fā)展建議第伍卷：附錄——經(jīng)濟(jì)測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命上圖：僅作示意項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：愿景目標(biāo)和執(zhí)行目標(biāo)“現(xiàn)在北京二環(huán)以內(nèi)，沒有這么大體量的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目對東城區(qū)，對北京市的意義是非常重要的……我們想做成精品，它對我們集團(tuán)的意義也是非常重要的，大家一定要高度重視?！笔组_要投幾百個(gè)億來做一二級聯(lián)動(dòng)。從一二級聯(lián)動(dòng)就要通過政府，人家為什么要你來做，所以要符合北京東城文化然后讓政府覺得不錯(cuò)，現(xiàn)金流要在幾年內(nèi)形成最終要做到讓政府看到亮點(diǎn)，讓企業(yè)有所收入，讓老百姓參與其中首開語錄：項(xiàng)目素質(zhì)決定，建國門內(nèi)項(xiàng)目成為首開、東城區(qū)乃至北京市關(guān)注的焦點(diǎn)項(xiàng)目使命決定，建國門內(nèi)項(xiàng)目成為首開1980年9月成立以來，集專業(yè)性、規(guī)模性和成長性的代表作品愿景目標(biāo)：執(zhí)行目標(biāo)：1、首先，要挖掘文化內(nèi)涵，創(chuàng)造出讓政府看到亮點(diǎn)、老百姓參與其中的方案——”仰望星空”目標(biāo)2、同時(shí)，要衡量首開投入與回報(bào)的關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府、人民的雙贏——”腳踏實(shí)地”目標(biāo)顧問團(tuán)隊(duì)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)一同形成定位＋規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體方案項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議和經(jīng)濟(jì)測算進(jìn)一步取得共識向政府匯報(bào)，正式通過執(zhí)行目標(biāo)分解，界定核心問題，提出解題步驟根據(jù)執(zhí)行目標(biāo)，提出重要的核心問題：“仰望星空”目標(biāo)——如何挖掘市場機(jī)會(huì)，形成項(xiàng)目價(jià)值核心，準(zhǔn)確定位站位世界城市，以國際化的視野、前瞻性的眼光研判城市發(fā)展的獨(dú)特價(jià)值透析各業(yè)態(tài)市場特征，把握客群需求，挖掘市場機(jī)會(huì)，選擇分業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑梳理項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，用典型、普適、具有時(shí)代特征的文化元素，點(diǎn)亮主題Step1“腳踏實(shí)地”目標(biāo)——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案落地，經(jīng)濟(jì)效益合理，最終政府通過Step2項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：肩負(fù)使命和執(zhí)行目標(biāo)東城區(qū)十二五發(fā)展規(guī)劃：一軸：歷史文化傳承發(fā)展軸兩帶：王府井商業(yè)發(fā)展帶，東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶五區(qū)：和平里商務(wù)新區(qū)，雍和文化創(chuàng)意集聚區(qū)，前門歷史文化展示區(qū)，龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，永外現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)東城區(qū)總體發(fā)展定位：首都文化中心區(qū)，世界城市窗口區(qū)東城區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略：打造文化新引擎，拓展發(fā)展新空間，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高端化、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、城市運(yùn)行智能化、區(qū)域發(fā)展均衡化要把歷史文化名城保護(hù)放在首要位置，大力傳承弘揚(yáng)民族文化堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，探索適應(yīng)國際大都市中心城區(qū)發(fā)展的有效模式進(jìn)一步強(qiáng)化功能建設(shè)，提升區(qū)域綜合服務(wù)水平時(shí)代使命發(fā)展戰(zhàn)略空間格局項(xiàng)目素質(zhì)決定，建國門內(nèi)項(xiàng)目將成為全市關(guān)注的焦點(diǎn)，是我們站位世界城市，展示形象的一張城市名片項(xiàng)目使命決定，建國門內(nèi)項(xiàng)目成為東城區(qū)打造文化引擎，拓展空間格局，保護(hù)歷史文化名城的代表作品我們的責(zé)任：執(zhí)行目標(biāo)：以文化保護(hù)和文化傳承為宗旨，站位世界城市，展示國際化視野，打造富有展示性、創(chuàng)新性的城市名片二環(huán)內(nèi)核心城區(qū)稀缺地塊四條地鐵線包圍城市主干道環(huán)繞城市核心我們有什么？長安街、東二環(huán)各大部級機(jī)關(guān)掌握國家經(jīng)濟(jì)命脈的央企聚集第一使館區(qū)國家級旅游商業(yè)街——王府井雄厚資源智化寺諸多歷史名人故居北京貢院北京傳統(tǒng)胡同文化文化遺產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：描繪愿景我們要做什么？我們能帶來什么？一部現(xiàn)代都市的商業(yè)經(jīng)典一張代表北京的文化名片樹立形象社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益歷史文化名城保護(hù)與開發(fā)精品示范區(qū)國際都市核心區(qū)發(fā)展模式精品示范區(qū)老北京傳統(tǒng)文化的繼承與發(fā)揚(yáng)公共配套設(shè)施的建設(shè)、補(bǔ)充與完善王府井商業(yè)發(fā)展帶與東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶的銜接與功能補(bǔ)足建立東城區(qū)新一代消費(fèi)增長極站位世界城市，以國際化的視野、前瞻性的眼光研判城市發(fā)展的獨(dú)特價(jià)值剖析本體條件，把握市場脈搏，確定功能與業(yè)態(tài)規(guī)劃方案落地執(zhí)行目標(biāo)分解，界定核心問題，提出解題步驟根據(jù)執(zhí)行目標(biāo)，提出重要的核心問題：文化保護(hù)與傳承——保護(hù)哪些文化，有何價(jià)值，如何保護(hù)梳理文化資源，用歷史與發(fā)展的眼光剖析文化價(jià)值深入調(diào)研，把握項(xiàng)目承載的文化使命與責(zé)任用典型、普適、具有時(shí)代特征的文化元素，點(diǎn)亮項(xiàng)目主題Step1打造城市名片——研判發(fā)展價(jià)值，確定功能業(yè)態(tài)，規(guī)劃方案落地Step2項(xiàng)目定位模型項(xiàng)目研究體系城市文化功能研究體系建立——從城市、文化、功能三個(gè)層面進(jìn)行本項(xiàng)目的定位研究城市價(jià)值屬性：我們的機(jī)會(huì)是什么？

站位、主張和姿態(tài)？文化價(jià)值屬性：

文化的內(nèi)涵是什么？

文化的形式是什么？功能價(jià)值屬性：

業(yè)態(tài)定位是什么？第壹卷：思考篇——價(jià)值理解內(nèi)容大綱——整體定位及規(guī)劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析

第叁卷：方向篇——整體定位一、發(fā)展戰(zhàn)略二、整體定位第肆卷：設(shè)計(jì)篇——規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議一、規(guī)劃方案二、物業(yè)發(fā)展建議第伍卷：附錄——經(jīng)濟(jì)測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命一、城市－發(fā)展機(jī)會(huì)二、功能－業(yè)態(tài)定位三、文化－主題亮點(diǎn)上圖：第一張圖片，為北京國貿(mào)CBD第二張圖片，為北京胡同照片【世界城市】美國紐約、英國倫敦、法國巴黎和日本東京，傳統(tǒng)上被認(rèn)為是“四大世界級城市”美國紐約英國倫敦法國巴黎日本東京【英國倫敦】作為世界頂級的國際大都市，擁有多元的種族、宗教和文化；然而“國際面”并未完全替代古老的倫敦印象，這里始終堅(jiān)持著屬于自己的獨(dú)特氣質(zhì)本地和外地人均有l(wèi)eicestersquarecarventgarden本地人為主外地人為主“這些地方類似于北京的鼓樓，都是以倫敦本地人為主，外地人到達(dá)倫敦都會(huì)先去比較著名的景點(diǎn)”——留學(xué)生ThesherlockholmesmuseumstpancrasoxfordcircusCanarywharfharrods【法國巴黎】素有“浪漫之都”“時(shí)尚之都”“世界花都”之美稱，其城市文化已根植于城市發(fā)展之中，成為了一種既國際又獨(dú)特的印記CafédefloreMoulinRougeTriumphalArchLaDéfenseGaleriesLafayetteHaussmann巴黎是歷史之城、美食之都和創(chuàng)作重鎮(zhèn)，成千上萬的櫥窗攤鋪里充滿了琳瑯滿目的創(chuàng)意產(chǎn)品、時(shí)尚設(shè)計(jì)師作品；各色珍饈佳肴等您來品嘗形形色色不同背景的巴黎居民，為這座夢想之城帶來繽紛活力，形成花都獨(dú)一無二的印記2.巴黎【世界圖譜】北京的下一站是世界城市；從歷史悠久的世界城市英國倫敦和法國巴黎可見，國際化兼具本土化，是世界城市的發(fā)展主張第一階段，全面推進(jìn)首都各項(xiàng)工作，努力在全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建現(xiàn)代國際城市的基本構(gòu)架第二階段，到2020年左右，力爭全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的現(xiàn)代國際城市的地位第三階段，到2050年左右，建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進(jìn)入世界城市行列。——北京城市發(fā)展總體規(guī)劃3.紐約北京4.東京1.倫敦世界城市分布線世界城市——北京城市發(fā)展的全新戰(zhàn)略方向世界城市的下一站：北京下一站當(dāng)代北京的國際化&本土化主張是什么？我們應(yīng)該延續(xù)今天的發(fā)展脈絡(luò)，還是，尋求新創(chuàng)造？讓我們從當(dāng)代北京圖譜中，找尋答案……【北京圖譜】傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)交相輝映，商務(wù)版圖發(fā)展形成，新的文化主張也蓬勃發(fā)展798藝術(shù)區(qū)王府井商業(yè)街三里屯酒吧街CBD中央商務(wù)區(qū)區(qū)域標(biāo)簽主題關(guān)鍵詞王府井前門大街傳統(tǒng)商業(yè)旅游觀光業(yè)態(tài)升級脫離本地CBD央企大道商務(wù)區(qū)國際化經(jīng)濟(jì)發(fā)展三里屯涉外商圈金寶街現(xiàn)代商業(yè)西方色彩時(shí)尚代表798新文化代表文化先鋒個(gè)性化【王府井】王府井商圈作為北京成熟商圈之一，以王府井步行街為核心，向周邊輻射。在悠久的歷史背景下，還疊加了商業(yè)、文化與旅游價(jià)值20世紀(jì)90年代末期王府井大街成為北京對外宣傳的名片20世紀(jì)60年代工美、新華書店、北京飯店入駐20世紀(jì)60年代形成北京最早的綜合性商業(yè)步行街公元1267年最初形成于元代王府井大街最初形成于元代，1267年，迄今已有700多年的歷史，至明代落戶了10座王府后，大街開始初具商業(yè)特征。成為商業(yè)中心則是在清末和民國年間。1903年后，原來位于東華門附近的各類商攤集中到大街東側(cè)練兵場一帶，形成了東安市場，成為北京最早的綜合性商業(yè)步行街。后來街上陸續(xù)建造了一批洋行、銀行、珠寶店、高檔百貨店和飯店。至1915年，北洋政府繪制《北京四郊詳圖》時(shí)，把這條街劃分為三段：北段稱王府大街，中段稱八面槽，南段因有一眼甜井，與王府合成，成為“王府井大街”歷史由來功能分區(qū)及主要項(xiàng)目東方廣場樂天銀泰百貨北京APM百貨大樓【王府井】商業(yè)升級和轉(zhuǎn)型是王府井一直尋求的發(fā)展方向，主要受制于以外地觀光客為主要客群的中低端形象短期難以調(diào)整旅游消費(fèi)導(dǎo)向客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜體現(xiàn)一外地觀光客為主

王府井商圈的歷史地位決定了其以旅游為主的消費(fèi)導(dǎo)向：旅游者消費(fèi)客群主體，結(jié)構(gòu)復(fù)雜旅游者來自國際國內(nèi)各地，消費(fèi)能力高低不等王府井要滿足各階層旅游者的需要，設(shè)置了小吃街、特產(chǎn)店等低端消費(fèi)業(yè)態(tài)，這謝業(yè)態(tài)的購物環(huán)境相對較差，空間局促而低端消費(fèi)業(yè)態(tài)又和寶格麗、GUCCI、BURBERRY等著名奢侈品牌共存于同一商圈上至奢侈品，下至低端消費(fèi)品的復(fù)雜品牌結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了王府井商圈“買全國賣全國”的旅游消費(fèi)導(dǎo)向旅游者客流量起伏較大，節(jié)假日客流量倍增，淡旺季差異明顯體現(xiàn)三客流量變化大體現(xiàn)二品牌結(jié)構(gòu)復(fù)雜娛樂功能不足商圈亟待升級旅游消費(fèi)導(dǎo)向既是王府井的優(yōu)勢，同時(shí)也是商圈進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。要保留老字號，要突出文化內(nèi)涵和歷史積淀，還要滿足旅游觀光的需要，這些光環(huán)使王府井商圈越來越符號化王府井商圈正在逐漸遠(yuǎn)離本地消費(fèi)者“王府井商圈一直存在向上調(diào)整的空間和商機(jī)，不過一個(gè)商圈的定位調(diào)整和消費(fèi)文化培養(yǎng)一定是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。王府井尋求提高商業(yè)層級的計(jì)劃早在數(shù)年前就已開始……”【CBD】自1993年以來，首都的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)逐漸成熟，還掀起了中國城市化發(fā)展的一個(gè)“新時(shí)尚”

1993年1998年2000年6月15日2000年6月15日2000年6月15日2010年3月2011年至今國務(wù)院《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出，在朝陽門至建國門，東二環(huán)至東三環(huán)一帶，規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)市規(guī)劃局《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》確定北京商務(wù)中心區(qū)的范圍國務(wù)院北京第76次市政府專題會(huì)議決定，將商務(wù)中心區(qū)建設(shè)納入北京市“十五”計(jì)劃北京市政府第82次市長辦公會(huì)決定全面加快北京商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)并成立相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)北京開幕的第一屆北京朝陽國際商務(wù)節(jié)，將CBD作為“名片”象品牌一樣正式隆重推出2010年3月，CBD東擴(kuò)方案公示以國際形象出現(xiàn)的北京CBD將為首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，它不僅帶來了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)和現(xiàn)代城市高速發(fā)展，而且還將把中國經(jīng)濟(jì)融入到全球經(jīng)濟(jì)的浪潮中CBD的發(fā)展歷程CBD已經(jīng)成為中國城市化發(fā)展的一個(gè)“新時(shí)尚”到2009年，全國已經(jīng)70多個(gè)城市提出興建自己的CBD隨著CBD熱的興起，如交通、環(huán)境、土地成本等一些值得關(guān)注的問題也相繼產(chǎn)生，與國際CBD案例相比，總體而言我國整體城市CBD的發(fā)展處于初級階段曼哈頓--核心高強(qiáng)度發(fā)展模式拉德方斯—軸線擴(kuò)展模式道克蘭--自由企業(yè)區(qū)模式【CBD】基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，CBD已經(jīng)脫離了單純?yōu)楸本┦卸D(zhuǎn)向全球范圍的服務(wù)與配置CBD發(fā)展的影響因素我國20世紀(jì)80年代以來全球化進(jìn)程對北京CBD的發(fā)展有著深入影響全球化朝陽區(qū)最早屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，大量工業(yè)廠房的搬遷和城市綠化改造提供了基礎(chǔ)和契機(jī)城市化北京CBD地處使館區(qū)，涉外商務(wù)資源豐富，有著國際性的多元文化價(jià)值觀，社會(huì)需求呈現(xiàn)出全球化特色社會(huì)化北京政府層面的規(guī)劃對北京CBD發(fā)展起到重要作用區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展全新型中國商務(wù)中心區(qū)Keyword：“影響世界”、“都市客廳”、“經(jīng)濟(jì)引擎”定位：充分發(fā)揮北京商務(wù)中心區(qū)的功能作用，立足北京，服務(wù)全國，輻射亞太地區(qū)乃至全世界意義：國家的CBD——中國商務(wù)決策中心，中國商務(wù)中心；國家話語權(quán)平臺——國家政策發(fā)布與信息傳媒的中國傳播中樞；文化與精神的社會(huì)交流中心——薈萃多元?jiǎng)?chuàng)意文化與精神生活的社會(huì)交往中心；財(cái)智匯集之所——吸引全球財(cái)富精英和社會(huì)文化精英的空間平臺；全新型CBD——國家文化軟實(shí)力和可持續(xù)城市典范的世界新型CBD形態(tài)【三里屯】三里屯區(qū)域的整體認(rèn)知是酒吧街、高端生活消費(fèi)區(qū)和新型復(fù)合商務(wù)中心。酒吧街的發(fā)展見證了今天三里屯國際化街區(qū)的變遷與繁華1989年第一家酒吧在三里屯南街開設(shè)，這也是北京第一家酒吧；1995年“明大”酒吧開業(yè)。它是三里屯酒吧南街第一批開業(yè)的酒吧；1997年三里屯酒吧街真正形成規(guī)模，進(jìn)入黃金時(shí)期。總面積只有1691平方米的街面上有28家酒吧。一年的利稅就有1500萬元。“傳統(tǒng)”的三里屯是北京酒吧的代名詞和酒吧符號：Keyword：“夜晚經(jīng)濟(jì)”、“京城夜色符號”、“酒吧文化鼻祖”2003年非典來襲，北京市文化局關(guān)于關(guān)閉一切娛樂場所的規(guī)定讓三里屯酒吧街開始拆遷前的最后狂歡；2004年3月“鄉(xiāng)謠”酒吧舉行“告別儀式”；4月“芥茉坊”酒吧首先被拆除；10月“愛爾蘭”酒吧被拆除……2005年1月“明大”酒吧被拆除，此后，十余年發(fā)展興旺起來的三里屯酒吧南街，受到?jīng)_擊“升級中”的三里屯定位為以購物、餐飲、娛樂為一體的綜合多元化的商業(yè)區(qū)：2006年9月23日“新三里屯整體規(guī)劃”亮相2007年2月香港太古地產(chǎn)啟動(dòng)三里屯village項(xiàng)目2007年3月SOHO中國啟動(dòng)“三里屯SOHO”2007年5月世茂房地產(chǎn)將動(dòng)用30億元打造一個(gè)集超五星級酒店、世界頂級品牌商業(yè)、文化休閑于一體的商業(yè)綜合體“2.0版”的三里屯成為集購物、酒店、酒吧、藝術(shù)、辦公等于一體的多功能的國際化商務(wù)區(qū):三里屯village三里屯SOHO【三里屯】空間上與西方文化交融的便利性，時(shí)間上國際潮流與個(gè)性釋放的交錯(cuò)性，催生出以三里屯酒吧街為先導(dǎo)的三里屯特色時(shí)尚國際街區(qū)來這購物的主要有年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生、老外、名人等。外國人很多。上午人比較少，下午狀況會(huì)好很多，周末經(jīng)營狀況較好。——三里屯village太古服務(wù)人員空間便利性1962年在地域內(nèi)建北使館區(qū)，20世紀(jì)60－70年代建成外交公寓群，三里屯一帶逐漸發(fā)展成為駐華外交人員聚居、購物和外事活動(dòng)的重要社區(qū)。區(qū)域內(nèi)有塔園外交人員公寓、燕莎友誼商城、外匯免稅商店、中國國際商店、三點(diǎn)三服飾大廈等單位。工人體育場北路東段兩側(cè)有城市賓館、兆龍飯店、麒麟大廈等。時(shí)間交錯(cuò)性從三里屯制造出的時(shí)尚，被追逐非主流的都市白領(lǐng)和新新人類廣為效仿。三里屯village的特點(diǎn)：時(shí)尚，現(xiàn)代，前衛(wèi)，新穎，亮麗三里屯village的定位：中高檔品牌的開放式購物中心，目標(biāo)客戶為年輕人Margiela三里屯旗艦店及名人時(shí)裝秀時(shí)裝秀廣告文案：這里什么都是這里什么都不是【798】是借鑒西方工業(yè)廠房利用經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)物，更是當(dāng)代中國文化覺醒與文化時(shí)尚創(chuàng)意的先鋒基地建筑風(fēng)格獨(dú)特工業(yè)建筑空間利用上的開放性和可塑性強(qiáng)經(jīng)濟(jì)因素合理的租金價(jià)格是促進(jìn)藝術(shù)區(qū)自然形成的關(guān)鍵因素大眾心理預(yù)期人們關(guān)注國內(nèi)建設(shè)普遍采取推倒重來的方式趕上奧運(yùn)會(huì)籌辦７年外部因素798藝術(shù)區(qū)形成原因藝術(shù)群體集聚緊鄰中央美術(shù)學(xué)院，成為實(shí)踐基地與展示空間中央美術(shù)學(xué)院又提供思想來源與專業(yè)支持地理環(huán)境優(yōu)越緊鄰首都機(jī)場高速路，京順路等交通主干道作為國企原廠區(qū)與使館區(qū)、商務(wù)區(qū)和居住區(qū)相對隔離，氛圍幽靜人們都在期待一個(gè)更加有活力的地方、文化的社區(qū)，可以創(chuàng)作生產(chǎn)，文化消費(fèi)的綜合性的集聚區(qū)798藝術(shù)區(qū)總用地50萬㎡，，建筑面積22.5萬㎡798廠區(qū)的部分建筑采用現(xiàn)澆混凝土拱形結(jié)構(gòu)，是典型的包豪斯風(fēng)格的建筑。藝術(shù)區(qū)內(nèi)原有建筑物被充分利用【798】藝術(shù)＋商業(yè)的發(fā)展路徑開辟了特色商業(yè)街的新模式，而商業(yè)利益的膨脹與藝術(shù)創(chuàng)作的原點(diǎn)之間，也需要尋找平衡點(diǎn)才能持續(xù)發(fā)展798生態(tài)系統(tǒng)藝術(shù)創(chuàng)作工作室、畫室藝術(shù)交流畫廊、沙龍衍生服務(wù)特色餐飲、零售以藝術(shù)為核心的生態(tài)系統(tǒng)：藝術(shù)創(chuàng)作——園區(qū)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。濃郁的創(chuàng)作氛圍使大量藝術(shù)家聚集在此，成為一切藝術(shù)活動(dòng)的源泉。藝術(shù)交流——園區(qū)面向社會(huì)的營銷窗口。大量的展覽、沙龍極大地提升了798的知名度和社會(huì)影響力。但展覽和藝術(shù)品交易的收益狀況一般。衍生服務(wù)——園區(qū)主要的商業(yè)收入來源。特色餐館、酒吧、咖啡廳，創(chuàng)意家居、服飾店以及與藝術(shù)相關(guān)的書店等等，不僅豐富了園區(qū)的配套，增添了園區(qū)的活力，更為園區(qū)帶來了豐厚的租金回報(bào)。1995年租金0.3元/㎡?天2004年租金0.726元/㎡?天2008年以來租金2元/㎡?天，實(shí)際能夠租到的價(jià)格4元/㎡?天以上園區(qū)每年的租金收入在2000萬以上租金倍數(shù)增長藝術(shù)家以商養(yǎng)文典型例子：時(shí)態(tài)空間盈利模式：通過藝術(shù)活動(dòng)本身的宣傳，提高場所知名度，把空間租賃給商家舉辦活動(dòng)【城市機(jī)會(huì)小結(jié)一】傳統(tǒng)商業(yè)在傳統(tǒng)歷史商業(yè)街的基礎(chǔ)上，還原了經(jīng)典文化元素，成為著名的旅游商業(yè)目的地代表項(xiàng)目商務(wù)機(jī)會(huì)分析傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)需要轉(zhuǎn)型、升級，定位脫離本地客群，說明：只作歷史的還原，不作創(chuàng)新，難以適應(yīng)新北京的城市發(fā)展要求現(xiàn)代商業(yè)文化先鋒王府井、前門大街CBD、央企大道三里屯、涉外商圈、金寶街798優(yōu)勢分析嫁接西方時(shí)尚元素，形成吸引國內(nèi)、外最廣泛商業(yè)需求的聚集地為首都商務(wù)功能奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，還掀起了中國城市化發(fā)展的一個(gè)“新時(shí)尚”當(dāng)代中國文化覺醒與文化時(shí)尚創(chuàng)意的先鋒基地劣勢分析商業(yè)轉(zhuǎn)型、升級，以外地觀光客為主的客群定位具有西方濃厚色彩，除了重疊性外，個(gè)性化的彰顯與傳統(tǒng)價(jià)值觀有一定沖突與世界城市、國內(nèi)諸多城市有較多的重疊性脫離不了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)每一個(gè)世界城市，甚至國內(nèi)諸多城市都要做商務(wù)中心，說明：商務(wù)中心是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物是城市國際化主張的代表，但是不能作為城市本土化的代表舶來文化與個(gè)性主張，說明：西方文化不能代表北京的主張，個(gè)性化不是本土化文化的新創(chuàng)造有一定市場，但是受制于經(jīng)濟(jì)限制，說明：當(dāng)代北京需要?jiǎng)?chuàng)造，需要提供能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)造的條件！【城市機(jī)會(huì)小結(jié)二】20世紀(jì)60年代北京最早的步行街—王府井形成時(shí)代主張：熱鬧1998年確定北京商務(wù)中心區(qū)的范圍價(jià)值觀：商務(wù)國際化2007年2月太古地產(chǎn)啟動(dòng)三里屯village項(xiàng)目關(guān)鍵詞：時(shí)尚、西化2008年798迅速發(fā)展成為前衛(wèi)的代名詞關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、先鋒2014年首開建國門內(nèi)項(xiàng)目關(guān)鍵詞：？普適化：傳統(tǒng)歷史照進(jìn)現(xiàn)代生活，人民群眾可以在著名的歷史街區(qū)購物休閑經(jīng)濟(jì)不富裕：沒有拉開財(cái)富等級，沒有攀比國際化：為追趕發(fā)達(dá)國家的腳步，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，商務(wù)和商業(yè)繁榮個(gè)性化：少數(shù)人先富裕起來，然后財(cái)富人群出現(xiàn)了等級，人民群眾出現(xiàn)了追求差異化價(jià)值主張的要求標(biāo)準(zhǔn)化：而后，社會(huì)整體富裕起來，物質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一本土化：在時(shí)代多元文化的價(jià)值觀碰撞下，根植于地緣的文化表現(xiàn)出最強(qiáng)的生命力，傳統(tǒng)文化資源的回歸、時(shí)代文化資源的疊加，成為世界城市發(fā)展的核心機(jī)會(huì)時(shí)間軸名片項(xiàng)目第壹卷：思考篇——價(jià)值理解內(nèi)容大綱——整體定位及規(guī)劃方案——第貳卷：研究篇——市場分析

第叁卷：方向篇——整體定位一、發(fā)展戰(zhàn)略二、整體定位第肆卷：設(shè)計(jì)篇——規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議一、規(guī)劃方案二、物業(yè)發(fā)展建議第伍卷：附錄——經(jīng)濟(jì)測算一、緣起－京城之心二、愿景－承載使命一、城市－發(fā)展機(jī)會(huì)二、功能－業(yè)態(tài)定位三、文化－主題亮點(diǎn)業(yè)態(tài)掃描寫字樓東二環(huán)寫字樓檔次盤點(diǎn)第五廣場居然大廈新保利華潤大廈中國人壽大廈福臨門大廈東二環(huán)路兩側(cè)云集了眾多高端甲級寫字樓，寫字樓的高端調(diào)性在東二環(huán)向南延續(xù)，本案承接?xùn)|二環(huán)寫字樓的高端調(diào)性東方銀座業(yè)態(tài)掃描寫字樓銀河SOHO68米中海油70米華潤大廈110米福臨門大廈99.5米新保利105.2米保利大廈98.8米中國人壽大廈120米東方銀座88.8米居然大廈75米第五廣場80米東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶東二環(huán)路兩側(cè)高端寫字樓林立，主力建筑高度80-100米。本案可延續(xù)其現(xiàn)有寫字樓的高度及氛圍，打造高端高層寫字樓。關(guān)鍵詞：高端、超高層?xùn)|二環(huán)寫字樓分布及高度盤點(diǎn)業(yè)態(tài)掃描寫字樓區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項(xiàng)目租金租金天花板為13元/天平方米：東二環(huán)的甲級寫字樓均價(jià)為8.5元/天·平米，租金最高的項(xiàng)目為新保利大廈，13元/天·平米2011年至2014年租金價(jià)格走勢2011年至2014年租金價(jià)格：東二環(huán)寫字樓的租金從11年的195元/月·平方米漲到14年的250元/月·平方米，最高曾達(dá)到260元/月·平方米，11年到12年的增幅較快，12年以后寫字樓價(jià)格較為平穩(wěn),年均增長率7%8.5元/天·平米【東二環(huán)寫字樓租金及空置情況盤點(diǎn)】業(yè)態(tài)掃描寫字樓中介服務(wù)·專業(yè)服務(wù)計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)電商金融業(yè)旅游酒店媒體出版制造機(jī)電周邊匯集行業(yè)周邊匯集的企業(yè)：

以金融業(yè)、中介服務(wù)、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)的企業(yè)為主力以房地產(chǎn)開發(fā)、媒體出版及制造機(jī)電等行業(yè)的企業(yè)為中堅(jiān)力量并兼有電子通信、廣告會(huì)展及旅游酒店餐飲相關(guān)行業(yè)的企業(yè)……多數(shù)企業(yè)為國企、外資或合資企業(yè)……行業(yè)的國企、外資或合資企業(yè)【東二環(huán)周邊企業(yè)】【寫字樓發(fā)展趨勢】生態(tài)化、智能化、功能復(fù)合化是目前寫字樓發(fā)展的主流理念，對于本項(xiàng)目的發(fā)展具有啟發(fā)性意義綠色環(huán)保辦公智能化立體空間生態(tài)化發(fā)展趨勢實(shí)踐案例指導(dǎo)原則僑福芳草地新加坡EDITTTower馬來西亞米那亞大廈云辦公虛擬辦公室六本木森大廈國貿(mào)三期最大限度降低能源消耗最大限度提高舒適度最大限度提升辦公效率最大限度降低管理成本最大限度提升服務(wù)水平最大限度提升空間利用率“更”智能化功能復(fù)合化業(yè)態(tài)掃描寫字樓【生態(tài)化】隨著環(huán)保理念深入人心，生態(tài)化成為寫字樓發(fā)展的主要趨勢之一，各種生態(tài)概念寫字樓應(yīng)運(yùn)而生新加坡

EDITTTower馬來西亞米那亞大廈綠色空間雨水收集系統(tǒng)太陽能板生物瓦斯生產(chǎn)設(shè)備可回收材料借鑒案例以生態(tài)理念為核心的5“O”寫字樓OOO理念延伸OOxygenfficeParkpenwnpportunity含氧——PM2.5過濾花園辦公室——內(nèi)部空間綠化開放——交通便捷、空間開闊專屬——獨(dú)立電梯，獨(dú)立入口前景——業(yè)主租戶價(jià)值共同增長業(yè)態(tài)掃描寫字樓【“更”智能化】借助云技術(shù)實(shí)現(xiàn)寫字樓現(xiàn)有智能化水平升級，最大限度提升辦公效率和降低管理成本OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

OfficeAutomationCA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)CommunicationAutomationFA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)

FireAutomationSA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)

SecurityAutomationBA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)

BuildingAutomation傳統(tǒng)的智能化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)只是樓宇管理的智能化，并非使用的智能化云辦公統(tǒng)一通信輕量辦公統(tǒng)一入口便捷移動(dòng)未來的智能化寫字樓趨勢真正的使用智能化最大限度提升辦公效率最大限度降低管理成本業(yè)態(tài)掃描寫字樓【功能復(fù)合化】可有效提高資源利用效率，同時(shí)可以豐富辦公情趣，目前國內(nèi)寫字樓處于起步階段，功能仍顯單一日本東京六本木新城樓層特色功能1-6層商業(yè)7-48層寫字樓40層六本木學(xué)術(shù)中心49層森藝術(shù)中心51層六本木俱樂部52層?xùn)|京展望臺53-54層森美術(shù)館頂層停機(jī)坪森美術(shù)館觀景臺俱樂部停機(jī)坪學(xué)術(shù)中心森塔樓采用了最先進(jìn)的技術(shù)建造，擁有超高速網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、卓越的抗震性能和完善的安全保障措施。住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓目前國貿(mào)三期、銀泰中心、綠地中心等多數(shù)超高層項(xiàng)目均發(fā)展到此階段業(yè)態(tài)的縱向整合功能復(fù)合多使用功能復(fù)合部分高檔寫字樓復(fù)合了企業(yè)會(huì)所新保利大廈復(fù)合了博物館業(yè)態(tài)復(fù)合業(yè)態(tài)掃描寫字樓【市場機(jī)會(huì)】東二環(huán)為北京核心寫字樓商圈之一，甲級寫字樓長期缺乏供應(yīng)，具有較好的市場機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)掃描寫字樓結(jié)論一：甲級寫字樓市場成熟，是本項(xiàng)目的明星業(yè)態(tài)結(jié)論二:基于對本項(xiàng)目周邊寫字樓物業(yè)的篩查,本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品高度建議在80-100m之間，里面風(fēng)格延續(xù)二環(huán)沿線周邊甲級寫字樓石材及玻璃幕墻的高端調(diào)性結(jié)論三：產(chǎn)品主要面向金融、中介服務(wù)·專業(yè)服務(wù)、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)電商等行業(yè)的國企、外資企業(yè)及合資企業(yè)結(jié)論四：租金價(jià)格：平臺水平8.5元/天·平米建議定價(jià)：13元/天·平米租金年增長率：近年來寫字樓租金較穩(wěn)定，租金價(jià)格增長較為緩慢,租金年均增長率為7%結(jié)論五：生態(tài)化、智能化、功能復(fù)合化可作為本項(xiàng)目亮點(diǎn)動(dòng)作【創(chuàng)意辦公】創(chuàng)意辦公產(chǎn)品以小面積、靈動(dòng)空間、高回報(bào)率等特征獲得市場青睞，銷售旺盛，可作為項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)回現(xiàn)業(yè)態(tài)，平衡現(xiàn)金流國融國際綠地新都會(huì)空港中心航城廣場CDD創(chuàng)意港綠地中心融科望京產(chǎn)業(yè)中心BDA國際企業(yè)大道紫晶七星廣場熙旺中心KeyWords：投資回報(bào)率，產(chǎn)品力打造2013年主要?jiǎng)?chuàng)意辦公項(xiàng)目銀河SOHO區(qū)域項(xiàng)目核心區(qū)銀河SOHO次核心區(qū)綠地中心融科望京產(chǎn)業(yè)中心新興板塊CDD創(chuàng)意港·嘉悅廣場BDA國際企業(yè)大道紫晶七星廣場遠(yuǎn)郊區(qū)域國融國際綠地新都會(huì)旭輝·空港中心航城廣場熙旺中心業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公【銀河SOHO】集辦公與商業(yè)于一體的大型綜合體，知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，運(yùn)用綠色建筑的先進(jìn)技術(shù)，成為了北京地標(biāo)性建筑景觀業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公特色定位：以服務(wù)區(qū)域內(nèi)常住人口及白領(lǐng)階層的綜合商業(yè)中心業(yè)態(tài)：銀行、特色休閑餐飲、商場、生活服務(wù)配套總占地面積5萬㎡項(xiàng)目建筑面積32.9208萬㎡地理位置東城區(qū)小牌坊胡同甲7號商業(yè)建筑面積16.1034萬㎡（辦公樓）9.7367萬㎡（商鋪）建筑形式線條流動(dòng)的建筑群樓層21層（-3—18）開業(yè)時(shí)間2012年底銷售情況開盤當(dāng)天銷售27.7億【銀河SOHO近年成交情況】業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公今年來銀河SOHO寫字樓銷售情況良好，銷售價(jià)格在7—8萬左右小幅波動(dòng)，特別是11年以來一直維持在8萬左右浮動(dòng),從2010年到2014年年均增長率為12.8%年份成交面積（平方米）成交均價(jià)（萬元/平方米）成交總金額（萬元）去化速度（平方米/月）20141669.097.6512767278168.681545171483.2620121267.348.1010263105.61201135341.348.162884972945.112010199498.786.78135290033249.80年均51115.1427.873637607612.39【價(jià)格水平】創(chuàng)意辦公產(chǎn)品在城市核心區(qū)擁有巨大市場潛力，目前銷售均價(jià)近8萬元/平方米核心區(qū)次核心區(qū)新興板塊遠(yuǎn)郊板塊核心區(qū)：76500元/平方米代表項(xiàng)目：銀河SOHO次核心區(qū)：30000-45000元/平方米代表項(xiàng)目：綠地中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心新型板塊：20000-30000元/平方米代表項(xiàng)目：CDD創(chuàng)意港·嘉悅廣場、BDA國際企業(yè)大道、紫晶七星廣場遠(yuǎn)郊板塊：20000-30000元/平方米代表項(xiàng)目：國融國際、綠地新都會(huì)、旭輝·空港中心、航城廣場、熙旺中心業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公投資者是創(chuàng)意辦公類產(chǎn)品的主力客群項(xiàng)目增值潛力與變現(xiàn)能力是投資客戶主要關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值是投資客戶選擇投資對象的主要依據(jù)客戶訪談投資回報(bào)率的影響因素不可改變宏觀環(huán)境板塊價(jià)值投資回報(bào)率外部因素【客群需求】投資者是創(chuàng)意辦公產(chǎn)品的主要客群，高區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目更受投資者歡迎，創(chuàng)意辦公產(chǎn)品未來具有較高的市場潛力銀河SOHO是2010年開盤銷售的，開盤三天內(nèi)銷售額就達(dá)到了四十多億，購買的主要都是投資客，其中老顧客能占到60%。都是沖著SOHO產(chǎn)品升值潛力大買的，尤其我們這個(gè)項(xiàng)目地段這么好。那時(shí)候開盤價(jià)寫字樓6萬，現(xiàn)在能賣到8萬。我們戶型都是以200-300平米為主，小面積的比較好賣——銀河SOHO項(xiàng)目銷售經(jīng)理內(nèi)部因素硬件品質(zhì)環(huán)境舒適可有作為業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公LOFT公共空間打造Action1Action2【創(chuàng)意空間】通過對辦公內(nèi)外部的創(chuàng)意改造，創(chuàng)造多功能靈動(dòng)空間以懸浮的天橋彼此連接，并形成一個(gè)帶開口的環(huán)狀空中布道，可作為公共休閑服務(wù)功能使用北京當(dāng)代MOMA創(chuàng)意辦公與特色街區(qū)形成空間聯(lián)系咖啡廳茶座俱樂部可實(shí)現(xiàn)公共休閑服務(wù)功能內(nèi)部創(chuàng)意空間寫字樓內(nèi)部的錯(cuò)層、LOFT的空間設(shè)計(jì)可形成多維立體空間，為辦公室復(fù)合更多情趣功能能最大限度激發(fā)員工的創(chuàng)作靈感外部空間內(nèi)部空間業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公【快樂工作】增加辦公區(qū)域的趣味性，傳播“快樂工作”的理念業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公未來創(chuàng)意辦公理念“自由π”快樂辦公自由π不規(guī)則分割“盒子”辦公空間開放式聯(lián)合辦公運(yùn)動(dòng)辦公趣味辦公云桌【市場機(jī)會(huì)】創(chuàng)意辦公業(yè)態(tài)具有良好的銷售屬性，可作為優(yōu)質(zhì)回現(xiàn)物業(yè)業(yè)態(tài)掃描創(chuàng)意辦公結(jié)論一：創(chuàng)意辦公產(chǎn)品投資回報(bào)率高，受投資者青睞，是本項(xiàng)目的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)結(jié)論二：區(qū)域內(nèi)銀河SOHO的創(chuàng)意辦公產(chǎn)品銷售均價(jià)近7.65萬元/平方米,年均增長率為12.8%結(jié)論三：創(chuàng)意空間、快樂辦公可作為本項(xiàng)目亮點(diǎn)動(dòng)作結(jié)論四：規(guī)模：9.23平方米形象：現(xiàn)代感強(qiáng)烈位置：展示性要求相對較弱，規(guī)劃于商業(yè)街西側(cè)地塊【集中商業(yè)發(fā)展歷程】GDP的增長及城市化進(jìn)程的加快，是北京的集中商業(yè)已發(fā)展到了體驗(yàn)式購物階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間體驗(yàn)式的購物需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂⒓Q(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，

SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)【周邊人口總量】目前本案周邊常住人口約34萬人次，周邊工作人口達(dá)到5萬多人次，這些均為本項(xiàng)目未來的潛力人口業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)周邊主要街道街道范圍常住人口數(shù)量建國門街道東以建國門北大街、建國門南大街為界，與建國門外街道辦事處相接；西以崇文門內(nèi)大街、東單北大街為界；南以崇文門東大街為界；北以干面胡同、祿米倉胡同為界57922人朝陽門街道本司胡同、大方家胡同、燈草胡同、禮士胡同、祿米倉后巷、西羅圈胡同、西羅圈胡同、麻八寶胡同、前拐棒胡同、史家胡同、武學(xué)胡同、小牌坊胡同、演樂胡同等30多個(gè)胡同40100人朝外街道朝陽區(qū)的西大門，東起東大橋路，西至二環(huán)東路，南自光華路，北臨工人體育場62589人建外街道東起西大望路，西至建國門立交橋，南臨通惠河，北到光華路55000人呼家樓街道轄金臺里社區(qū)、人民日報(bào)社區(qū)、呼南里社區(qū)、新街社區(qū)、東大橋社區(qū)、關(guān)北街社區(qū)、小莊社區(qū)、呼北里社區(qū)、關(guān)東店社區(qū)、核桃園社區(qū)76000人東直門街道東以春秀路、工人體育場西路為；南以潘家坡胡同、吉市口八條北側(cè)為界，與朝陽區(qū)朝外街道交界；北以香河園北街、柳芳南里為界；西以東直門北大街、東直門南大街、朝陽門北大街為界48813人總計(jì)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊340424人周邊常住人口周邊工作人口寫字樓名稱地上建筑面積

人均辦公面積容納工作人員人數(shù)居然大廈約47700平方米

10—15平米/人3180人2800人中環(huán)廣場42000平方米東方銀座

60000平方米4000人新保利大廈約80000平方米5333人保利大廈約40000平方米2667人第五廣場86909.69平方米5794人中海油大廈102000平方米6800人中國人壽大廈89145平方米5943人中糧福臨門大廈52118平方米3474人華潤大廈70000平方米4666人銀河SOHO166000平方米11066人總計(jì)83587355724人340424人55724人【朝外商圈】持有性綜合商業(yè)，業(yè)態(tài)和檔次的錯(cuò)位經(jīng)營實(shí)現(xiàn)了發(fā)展的可持續(xù)性，目前以休閑娛樂作主營業(yè)態(tài)，為周邊提供了高端服務(wù)配套項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）業(yè)態(tài)規(guī)劃藍(lán)島大廈4.5萬百貨、家居、數(shù)碼百腦匯8000數(shù)碼，辦公用品昆泰商城1萬旺市百利超市、餐飲、數(shù)碼岳秀服裝市場3萬服飾、數(shù)碼等華普大廈約3萬超市、餐飲、銀行、電器、娛樂等豐聯(lián)廣場3萬百貨、餐飲、銀行昆泰國際中心1萬服飾、餐飲等朝外MEN1萬服飾、小商品批發(fā)老番街8600小商品批發(fā)悠唐生活廣場8萬購物中心、休閑、美食、娛樂日壇國際貿(mào)易中心約10萬皮草、鞋、鐘表、眼鏡、珠寶、服裝、箱包、皮具、家居、布藝等日壇上街3.8萬餐飲、休閑、娛樂雅寶城5萬小商品、皮草、鞋、珠寶、服裝、箱包等佳億天地3萬服飾、餐飲、家居、箱包、休閑娛樂等其他人壽大廈：招商銀行、交通銀行、錢柜KTV2003年左右，以豐聯(lián)廣場為代表的大型商廈迅速發(fā)展。其目標(biāo)客群為高端消費(fèi)群體。朝外商圈以商務(wù)發(fā)展為主，商業(yè)為輔，因此商務(wù)型商業(yè)如金融服務(wù)、電子市場等業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出，以錢柜及麥樂迪為代表的休閑娛樂配套在京城也有較高知名度隨著CBD等高端商圈崛起，高端客戶出現(xiàn)分流，朝外商圈較為單一的業(yè)態(tài)形式遭受沖擊。2010年，悠唐廣場開業(yè)，一站式綜合體驗(yàn)式休閑娛樂空間成為了商業(yè)的新主張。發(fā)展歷程：豐聯(lián)廣場悠唐廣場朝外麥樂迪【朝外商圈】目標(biāo)客群和客群需求“補(bǔ)位”，通過采取綜合體驗(yàn)式休閑娛樂的消費(fèi)模式拉動(dòng)客群歷史問題高、低端業(yè)態(tài)的嚴(yán)重復(fù)合客戶層級良莠不齊現(xiàn)實(shí)問題周邊高端商圈的興起帶來的沖擊頂級業(yè)態(tài)的重置原始目標(biāo)客群的分流發(fā)展策略定位于為周邊CBD等商圈提供高端服務(wù)配套，從而避開直接的競爭以體驗(yàn)式休閑娛樂消費(fèi)吸附區(qū)域內(nèi)中高端客群朝外商圈逐漸成為了“休閑娛樂”的代名詞；親民的業(yè)態(tài)形式，為朝外匯集了大量的客流。朝外商圈的目標(biāo)客群逐漸為市場主流的中端客群，來源于泛CBD區(qū)域工作和生活在北京的“新北京人”。

客戶還原：張先生，40歲，豐聯(lián)廣場工作人員，老北京人“……在2003年左右的時(shí)候豐聯(lián)廣場，還有周邊的KTV等非常的火爆，來這兒的北京的年輕人特別多，那時(shí)候這兒感覺特別前衛(wèi)。后來，周邊的商圈都發(fā)展起來了，這邊的人氣就不行了。來消費(fèi)的人也比較雜，外地人來這兒的特別多。現(xiàn)在，悠唐的人氣是這邊最旺的，客戶來自周邊的比較多，比如中午吃飯的時(shí)候人特別多，而上班點(diǎn)兒，人就一下子沒了……”與世界十大商街比肩的奢侈品聚集地，是北京作為世界城市的物質(zhì)象征；面向最頂端財(cái)富階層功能

名稱酒店勵(lì)駿酒店、鑫海錦江酒店、麗晶酒店、麗亭酒店公寓雅寶公寓、北京麗苑公寓、長安太和寫字樓華麗大廈、金寶大廈、東城區(qū)行政服務(wù)中心會(huì)所北京香港馬會(huì)會(huì)所頂級shopping

mall金寶匯購物中心展廳布加迪展廳、蘭博基尼、阿斯頓馬丁、勞斯萊斯、法拉利、寶馬等展廳金寶街勵(lì)駿酒店麗晶酒店麗亭酒店金寶匯北京香港馬會(huì)會(huì)所金寶大廈奢侈品展廳東城區(qū)服務(wù)中心華麗大廈鑫海錦江極奢華國際化極小眾缺失的北京頂級豪車旗艦店一條街。多家頂級酒店入駐。商業(yè)品牌均為國際一線奢侈品品牌。商品價(jià)格數(shù)萬元至數(shù)千萬不等。世界第十一“商街”。與紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大街等有著共同的極致區(qū)位和極致高端的定位。面向頂級消費(fèi)階層。“土豪”是金寶街消費(fèi)客戶的寫照。無大眾化消費(fèi)。客流量極少。盲目的追隨國際頂級商業(yè)街的定位，而忽視了“中心”區(qū)位下本土文化的展現(xiàn)。缺失了代表著“北京唯一”的內(nèi)涵。極致高端物欲的體現(xiàn)，同時(shí)印證了東二環(huán)附近高端的商業(yè)調(diào)性及周圍人群較高的消費(fèi)能力金寶街本案未來可延續(xù)金寶街西段的高端調(diào)性，適當(dāng)降低品牌高度，以復(fù)合更多中高端商務(wù)客群需求金寶街部分品牌銷售統(tǒng)計(jì)銷售品牌商品類型最高價(jià)單品價(jià)格客戶來源銷售情況巴寶莉男、女服飾配飾女裝8萬元山西、內(nèi)蒙等中年為主每月銷售100-200件商品寶緹嘉男、女服裝配飾包34萬元40-50歲客戶每月一般銷售100件商品克萊利亞尼男士正裝西服13萬元山西及內(nèi)蒙客戶居多月銷售額一般70萬～80萬古馳男女服飾配飾包10萬元各地客戶月營業(yè)額300萬左右威圖手機(jī)手機(jī)84萬元各地客戶，中年男士為主月銷售額100-200萬歐米茄手表手表100萬元山西客戶最多月銷售額300-400萬坦雅女士服裝、包服飾2萬元演藝界明星為主，多為老板朋友購物需提前預(yù)約，私人定制模式金寶匯銷售人員訪談：王燕，寶緹嘉銷售人員，年齡28歲，來北京8年…從09年金寶匯開業(yè)就在這里。金寶街就代表著奢華，這里的酒店、會(huì)所、餐廳都是頂級的。來我們這兒消費(fèi)的客戶，隨便買個(gè)什么就是幾萬，甚至幾十萬。他們都開著頂級的名車，40-50歲的男士比較多。大多數(shù)來自山西、內(nèi)蒙等地，就是我們說的“煤老板”。其他地方的人也有，也都是做生意的。我們平時(shí)不用像其它商場那樣，去招攬客戶，首先，來買東西的人很少，一天能有幾組客戶就很不錯(cuò)了。什么樣的客戶能夠成交我們也很清楚。每個(gè)月大概銷售額在400萬左右。這里幾乎所有的店面都差不多。金寶街這里不是一般人能消費(fèi)的起的，來逛的人都很少。像國貿(mào)，同是奢侈品聚集區(qū)，但和金寶街還是有很大差異。這里好像就鎖定了一些消費(fèi)群體。自然的屏蔽掉了工薪階層甚至白領(lǐng)階層…

【項(xiàng)目輻射區(qū)域范圍】從項(xiàng)目本身規(guī)模來看本項(xiàng)目商圈的將成為地區(qū)商業(yè)中心，輻射地區(qū)周邊人口業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)商圈輻射核心R=4KM金寶匯悠唐本案城市級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心地區(qū)中心組團(tuán)中心鄰里中心地址城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚集區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊幾個(gè)居住小區(qū)的中心地帶大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利主要客群全市居民及旅游者大區(qū)域及其周邊客群周圍居住區(qū)客群社區(qū)或片區(qū)客戶面積10萬平米以上6－10萬平方米4－6萬平方米4萬平米以下驅(qū)動(dòng)力一個(gè)城市一個(gè)人口密集的大區(qū)域一個(gè)項(xiàng)目及周邊多個(gè)項(xiàng)目配套

從項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)模來看周邊區(qū)域?qū)⒊蔀轫?xiàng)目商業(yè)的核心輻射范圍，但是本項(xiàng)目十分優(yōu)越的地理位置使本項(xiàng)目有成為城市級商業(yè)中心潛質(zhì)【悠唐及金寶匯的商業(yè)規(guī)?！繕I(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)項(xiàng)目名稱建筑面積輻射范圍主要輻射人群金寶匯4.3萬全國全國各地對頂級品牌有購買能力的人群項(xiàng)目名稱建筑面積輻射范圍主要輻射人群悠唐生活廣場8萬項(xiàng)目周邊區(qū)域在周邊工作的白領(lǐng)及工作人員商業(yè)規(guī)?！賹?shí)際輻射人口所需要的規(guī)模本項(xiàng)目未來有成為城市級商業(yè)中心輻射整個(gè)北京市的潛質(zhì)，因此項(xiàng)目應(yīng)該著眼于整個(gè)北京市從周邊現(xiàn)有商業(yè)案例來看項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)功能客戶金寶匯頂級奢侈品、高端餐飲娛樂購物+休閑頂級財(cái)富客戶，支付能力極高新光天地頂級奢侈品、中高端品牌服飾、餐飲、超市購物+休閑城市中產(chǎn)階級，金領(lǐng)、高級白領(lǐng)東方新天地頂級奢侈品、大眾品牌、休閑、餐飲購物+休閑都市白領(lǐng)階層僑福芳草地國際中高端創(chuàng)意品牌購物+休閑+藝術(shù)+服務(wù)高知人群，藝術(shù)品位較高來福士廣場中高端服飾、餐飲購物+休閑白領(lǐng)階層三里屯太古里中端商業(yè)品牌、特色餐飲、體驗(yàn)式消費(fèi)購物+休閑+娛樂+體驗(yàn)都市青年群體悠唐生活廣場中端商業(yè)品牌、普通餐飲、休閑、娛樂購物+休閑+娛樂都市青年群體【周邊人口支付力】周邊匯集了從中端的悠唐生活廣場到匯集了頂級商業(yè)業(yè)態(tài)的金寶匯及大量的中高端商業(yè)，從而可以看出周邊區(qū)域的人口支付能級較高頂級中高端中端業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)項(xiàng)目周邊以中高端項(xiàng)目為主聚焦白領(lǐng)階層，從而可以看出白領(lǐng)階層有很強(qiáng)的消費(fèi)力，因此我們不能簡單地復(fù)制金寶匯或者是悠唐而是抓住主流消費(fèi)群體打造中高端商業(yè)形態(tài)【商業(yè)模式】中高端大型商業(yè)均以租賃形式為主,平均租金為33元/天·平米業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)租賃型商業(yè)銷售型商業(yè)(底商)商業(yè)行政區(qū)均價(jià)(元/㎡)年銷售額富力十號朝陽區(qū)1230131326萬元三里屯SOHO朝陽區(qū)1134541.23億元星源匯朝陽區(qū)990006901萬元新祈年大廈東城區(qū)900006898萬元富力城朝陽區(qū)862195744萬元新景家園(新磁器)崇文區(qū)857281.52億元合生·麒麟社朝陽區(qū)848921.37億元雅寶城朝陽區(qū)783134345萬元?jiǎng)P迪·尚府宣武區(qū)688962672萬元項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)功能租金（元/天平方米）新東安中低端服飾、餐飲購物+休閑55三里屯太古里中端商業(yè)品牌、特色餐飲、體驗(yàn)式消費(fèi)購物+休閑+娛樂+體驗(yàn)45僑福芳草地國際中高端創(chuàng)意品牌購物+休閑+藝術(shù)+服務(wù)40世貿(mào)天階中高端品牌服飾、餐飲、超市購物+休閑25悠唐生活廣場中端商業(yè)品牌、普通餐飲、休閑、娛樂購物+休閑+娛樂20金寶匯頂級奢侈品、高端餐飲娛樂購物+休閑15來福士中高端服飾品牌、休閑、餐飲購物+休閑——【商業(yè)模式】業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)東直門的首層租金價(jià)格單位：元/月·平方米CBD的首層租金價(jià)格北京商鋪首層租金平均價(jià)格單位：元/月·平方米北京商圈2014年1季度的平均租金水平為869元/月·平方米，11年到14年的租金年均增長率為5.1%相鄰的東直門及CBD商圈14年1季度的月租金水平分別為600元/月·平方米及870元/月·平方米，11年到14年的東直門及CBD商圈租金年增長率為2%及6%【周邊沿街商鋪情況】業(yè)態(tài)掃描名稱均價(jià)（元/平方米）面積（平方米）北京INN底商80000-100000200-300地杰長安驛底商90000-100000170東方瑞景底商75000160藍(lán)籌名座底商80000-100000300國瑞城底商120000-14000035周邊商鋪價(jià)格均價(jià)區(qū)間為8-10萬元/平方米。面積以150-200平米為主。商鋪面積與價(jià)格成反比金寶街及朝陽門南小街價(jià)格沿街商鋪售價(jià)12－15萬/平方米面積商鋪面積在70－80平米左右周邊底商銷售價(jià)格集中式商業(yè)【體驗(yàn)式消費(fèi)】網(wǎng)購時(shí)代的到來，迫使傳統(tǒng)商業(yè)向體驗(yàn)式消費(fèi)轉(zhuǎn)變，商業(yè)與資源的嫁接，成為了新一代商業(yè)模式的代表商業(yè)業(yè)態(tài)自然、人文資源體驗(yàn)式消費(fèi)日本博多運(yùn)河城復(fù)合業(yè)態(tài)運(yùn)河資源體驗(yàn)式SHOPPINGMALL香港K11商業(yè)業(yè)態(tài)人文、藝術(shù)資源體驗(yàn)式購物藝術(shù)館業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)【一點(diǎn)極致化】一點(diǎn)極致的打造，成為商家競爭中的必勝砝碼業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)集中商業(yè)市場現(xiàn)有一點(diǎn)極致化，多以某一獨(dú)特景觀打造為主。缺乏理念性，鮮與體驗(yàn)式消費(fèi)相結(jié)合帆船酒店室內(nèi)噴泉南京水游城所謂的一點(diǎn)極致化不是單純的獨(dú)特景觀打造，而是一種能與客戶心理及行為互動(dòng)的創(chuàng)新型體驗(yàn)?zāi)Ｊ接⒎颇岬蠠釟馇驈V告SLOWLY——“慢活”理念生活在快節(jié)奏的國際大都市，人們需要一個(gè)能夠“慢”下來的空間。滿足人們享受人生及追求完美的執(zhí)著，提倡一種“慢活”的生活美學(xué)，目的在于推動(dòng)一種嶄新的次文化。“慢活”是一種平衡，引導(dǎo)我們?nèi)绾畏怕_步，使自己活于一個(gè)更美好而現(xiàn)代化的世界它可以是一個(gè)創(chuàng)意咖啡店、一個(gè)書吧、一個(gè)虛擬網(wǎng)絡(luò)電臺…【一點(diǎn)極致化】我們想要的一點(diǎn)極致化是融入客戶體驗(yàn)感受的全新消費(fèi)理念業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)天頂設(shè)計(jì)——通過室內(nèi)天幕的變換，呈現(xiàn)出不同季節(jié)、地域特色，為客戶營造虛擬的景觀感受您的購物環(huán)境可能是中世紀(jì)歐洲,漫步在巴黎、米蘭；亦可能是雪花紛飛的北國，或是水清沙白的蔚藍(lán)海岸…業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)海底餐廳——與水族館資源綁定，打造海底餐廳，給客戶新奇的體驗(yàn)以虛擬潛水艇作為食客的“交通工具”，體驗(yàn)身臨其境的海底世界以人工建造的大型海水剛為中心，營造真實(shí)的海底就餐體驗(yàn)業(yè)態(tài)掃描集中式商業(yè)集中商業(yè)小結(jié)結(jié)論一：集中商業(yè)往往對周邊居住產(chǎn)品有很大的提升作用，是本項(xiàng)目的明星業(yè)態(tài)結(jié)論二：站位北京市面向中高端等級的區(qū)域型商業(yè)中心Mall結(jié)論三：2014年一季度北京商鋪首層租金平均價(jià)格為869元/平方米/月,租金年增長率為5.1%,東直門商圈及CBD商圈的市場租金價(jià)格為600元/平米/月及870元/平米/月,年均增長率分別為2%及6%結(jié)論四：規(guī)模：6.5萬平方米形象：強(qiáng)烈的文化氣質(zhì)及自然形態(tài)位置：展示性要求相對較弱，規(guī)劃于商業(yè)街西側(cè)地塊業(yè)態(tài)掃描【市場掃描】現(xiàn)有特色胡同院落街區(qū)表現(xiàn)呈同質(zhì)化，均以胡同為表現(xiàn)形式，通過復(fù)合業(yè)態(tài)，打造目的地性商業(yè)項(xiàng)目名稱位置規(guī)?？蛻籼卣黜?xiàng)目特色南鑼鼓巷北起鼓樓東大街，南至平安大街寬8米，全長787米新北京人+旅游客群特色餐飲、酒吧琉璃廠現(xiàn)在北京的和平門外，西至宣武區(qū)的南北柳巷，東至宣武區(qū)的延壽街全長約800米老北京人歷史悠久的京味文玩街區(qū)南新倉文化街北京東城區(qū)平安大街東端,東四十條橋西南總長150米藝術(shù)愛好者商業(yè)與藝術(shù)的嫁接后海后海東起地安門外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二環(huán)總長1000m左右新北京人+旅游客群傳統(tǒng)的胡同文化與現(xiàn)代酒吧業(yè)態(tài)的融合與碰撞煙袋斜街北京市西城區(qū)地安門外大街（距離鼓樓50米）全長300米旅游客群特色民族手工藝品五道營東起雍和宮大街，西止安定門內(nèi)大街，南與箭廠胡同相通，北有二條支巷通安定門東大街全長632米，寬6米新北京人時(shí)尚與京味兒融合，以胡同為載體詮釋西式文化從北京特色街區(qū)項(xiàng)目掃描看出：從規(guī)模上看北京的胡同院落街區(qū)的規(guī)模大小不一，但是特色明確主打京味文化業(yè)態(tài)掃描特色胡同院落街區(qū)【租金情況】近年來南鑼鼓巷租金上漲趨勢十分明顯，上漲幅度較大業(yè)態(tài)掃描特色胡同院落街區(qū)南鑼鼓巷租金從2008從57元/月·平方米一直漲到2013年的2500元/月·平方米（旺季），租金上漲了數(shù)十倍，年均增長率達(dá)到了489元/年·平方米南鑼鼓巷商鋪近年租金情況【案例——南鑼鼓巷】南鑼鼓巷位于北京中軸線東側(cè)的交道口地區(qū)，北起鼓樓東大街，南至平安大街，全長786米，與元大都同期建成南鑼片區(qū)周圍有很多歷史名人故居多，文化底蘊(yùn)濃厚南鑼以民俗文化和平民業(yè)態(tài)，獲得本地人高度認(rèn)可的同時(shí)，吸引眾多國內(nèi)外游客，成為北京名片之一。南鑼鼓巷簡介【案例——南鑼鼓巷】建筑特色門墩、抱鼓石、上馬石、門樓、影壁，以及幽靜的胡同街巷，構(gòu)成當(dāng)?shù)鬲?dú)特的胡同和四合院文化。文化背景北京最古老的街區(qū)之一，明清以來，這里一直是“富人區(qū)”，居住過許多達(dá)官貴人、社會(huì)名流。市場定位南鑼鼓巷做為典型的老北京文化旅游景點(diǎn)，其市場定位主要以外賓和時(shí)尚年輕人為主。主要經(jīng)營傳統(tǒng)工藝品及傳統(tǒng)小吃?！咎厣謪^(qū)——案例——南鑼鼓巷】規(guī)劃布局南鑼鼓巷采用棋盤式傳統(tǒng)布局。地塊內(nèi)有多個(gè)文化保護(hù)院落，規(guī)劃布局上，沿襲了由歷史胡同自然界定出來的棋盤式布局。從規(guī)劃層面體現(xiàn)了文化要素南鑼鼓巷特色店面的創(chuàng)業(yè)者多為“80后”年輕人，時(shí)代特色顯著，所以消費(fèi)群體也主要以國內(nèi)外旅游者和時(shí)尚年輕人為主消費(fèi)群體細(xì)分旅游文化體驗(yàn)市場結(jié)合南鑼鼓巷地區(qū)特色，對于旅游文化體驗(yàn)市場進(jìn)行細(xì)化，分類文化主題建設(shè)胡同旅游特色，如：書籍、服裝、小吃、古玩、傳統(tǒng)民俗等等。從而，一方面，實(shí)現(xiàn)整體區(qū)域管理提升；另一方面，促進(jìn)傳統(tǒng)文化與時(shí)尚文化的互補(bǔ)交融?！景咐翔尮南铩堪l(fā)展方向項(xiàng)目啟示南鑼鼓巷是在傳承北京歷史文化的同時(shí)，以特色業(yè)態(tài)的經(jīng)營及平民化的定位，使其成為了北京對外的名片之一。南鑼鼓巷低層次業(yè)態(tài)的運(yùn)營導(dǎo)致：消費(fèi)群體混雜，交通問題嚴(yán)重；與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展給古都風(fēng)貌帶來新的沖擊，引發(fā)了商業(yè)經(jīng)營與文物保護(hù)的矛盾?！究蛻粜枨蟆磕闲聜}及南鑼鼓巷這種具有京味特色的文化街十分受人們歡迎客群來源客群角色客戶特征老北京人新北京人外國人外地旅游者引領(lǐng)者追隨者跟隨者認(rèn)可關(guān)于胡同、傳統(tǒng)小吃等能代表京味兒文化及老北京民俗文化的元素追隨老北京人對于傳統(tǒng)文化的認(rèn)同觀點(diǎn)，探尋與現(xiàn)代化國際都市相碰撞與融合的東方歷史文化元素；偏愛特色民俗工藝品，老北京特色小吃，老北京胡同等跟隨群體，對于老北京人及外國人認(rèn)可的北京文化高度欣賞。對能代表北京特色的一切元素均有尊崇心里客戶訪談：被訪者資料：張先生，54歲，老北京人…從小就住在后海附近的大院里。北京的胡同特別的多，現(xiàn)在都成了文物保護(hù)單位了。附近的老北京小吃也不少，我們常去，也經(jīng)常能看到很多旅行團(tuán)的游客也來吃。這也算是一個(gè)民族特色吧。外地朋友來北京，問我哪兒好玩，我一般就帶著他們串胡同，吃小吃，逛古玩城之類的。長城，故宮一般來北京的跟旅游團(tuán)的游客都去，確實(shí)，那是北京的象征，但要說體會(huì)民風(fēng)，還得是這種平民化的地方，最有代表性。業(yè)態(tài)掃描特色胡同院落街區(qū)業(yè)態(tài)掃描特色胡同院落街區(qū)【發(fā)展趨勢】留存?zhèn)鹘y(tǒng)京味胡同文化韻味，創(chuàng)新打造立體化開放式地下空間保留京味兒建筑元素，展現(xiàn)胡同文化精髓以開放式、立體化的現(xiàn)代打造手法，詮釋傳統(tǒng)胡同文化Key

point1Keypoint2我們要打造的立體式胡同院落街區(qū)是包括多種城市功能的，包括交通、商