居住小區(qū)物業(yè)管理方案-

XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案

目錄

一、工程概況

二、物業(yè)管理內容

三、物業(yè)管理模式

四、物業(yè)公司組織機構和管理制度

五、物業(yè)費的本錢測算

六、業(yè)效勞內容、標準及質量保證措施

七、管理總體目標與分工程標

一、工程概況

1.地理位置

該工程位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.工程主要經濟指標

項目計量單位數值

居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm2

Hm2

①住宅用地Hm2

②公建用地Hm2

③道路用地Hm2

④公共綠地Hm2

Hm2

居住戶數戶1292

居住人數人4134

戶均人數人/戶

總建筑面積萬而

萬才

①住宅建筑面積萬一

②公建面積萬in?

萬一

項目計量單位數值

①大賣場面積萬而

②擴建面積（三層）萬一

③公建面積萬痛

地下車庫及人防萬一

萬k

住宅平均層數層

人口毛密度人/h/

住宅建筑配套密度（毛）套/hm?

住宅建筑配套密度（凈）套/hnf

住宅建筑面積毛密度萬m2/hm2

住宅建筑面積凈密度萬m2/hm2

容積率萬m2/hm2

停車率

%

停車位

輛634

地面停車率

%

地面停車位

輛110

住宅建筑凈密度

%

建筑密度%

綠地率

%

二、物業(yè)管理內容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據，寓管理與效勞之中，建立社區(qū)效勞

體系。為住戶提供全方位管理，效勞工程呈現多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為

“六項管理、三類效勞〃，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防

管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〃；常規(guī)性公共效勞（合同效勞）

委托性特約效勞（非合同零星效勞）和經營性多種效勞（全方位、多層次的綜合

效勞）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門

廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一〃主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理責任人與效勞中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護方案，

執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術標準、健全檔案記錄、保持房屋正常的使

用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取口常修繕效勞，季節(jié)修繕效勞、

重點修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標準化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和

所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、

水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大局部組成，進行統(tǒng)一管理，對于

不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設

備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記

錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)

制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車

庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標,

根本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數據網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅

外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等,

根據智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作

性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、

智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設

備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞，充分利用

現有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求〃的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度〃的環(huán)

境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生

管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標

準化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，

區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的效勞水準及高質量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)

根底設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與俁護有機結合，提高

住戶的生活質量。

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們

以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小

區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）

結合〃的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作,

確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理,

隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要

求，并平安使用。保障住宅的結構平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、

安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、方案生育、預

防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共效勞

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經常性效勞，是所有業(yè)主

及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生效勞、治

安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的效勞提供給

業(yè)主及住戶。

8、委托性特約效勞

是為某些住戶群體提供的效勞，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層

供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的

生活環(huán)境。

9、經營性多種效勞

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經濟的便民效勞。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)

環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點

點滴滴的積累和平凡的小事，表達物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從

而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及

住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償效勞，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,

開辟新的效勞工程。

三、物業(yè)管理模式

居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀

念和生活方式。物業(yè)管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過

高素質的管理人員到達最正確的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五

個局部。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。

1.3嚴后金規(guī)、制度和標準制約，標準組織和個人的管理效勞行為。

1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩局部。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現代科技手段“三防〃結合，確保平安。

3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。

3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式效勞。

3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作

積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，

工作方式有談心、座談等。

4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲清楚。

通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作.

4.3建立鼓勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個

人開展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提

升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有

培養(yǎng)提升、培訓?進修等。

4.4工資獎金重在需核。依據奉獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重

視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。

4.5提倡“以人為本〃的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人

公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的方案性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科

學實效的原那么，擬定不同時期階段的工作方案，并實施。

四、物業(yè)公司組織機構和管理制度

1、效勞中心組織機構

wyfwgw.

環(huán)境管理部，保安部?工程筵麒轆，服務中心“

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車

場保安人員的調度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除

預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。

C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。

D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。

E、出租車（除特殊情況下］不得駛入小區(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主

應對由此造成的損失負責賠償。

2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：

A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞,

業(yè)主應承當全部修理費用及連帶責任。

C、請您保護小區(qū)內公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬

兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，防止喪失及影響其他業(yè)主的

出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發(fā)

現，物業(yè)處不經通知，有權進行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣闊業(yè)主合法權益不受侵犯:

A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時去

除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼

兒園等公共場所；

C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有

義務采取有效措施予以制止；

D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋

在小區(qū)內。

2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您保護住宅小區(qū)內的綠地、花草、樹木、雕塑等

小品是小區(qū)美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞

花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3.1物業(yè)處經理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；

C.帶著各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經濟核算工作，

完成公司下達的經濟指標；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

E.鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出

調整或給予處分的意見；

F.關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作;

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作;

3.2經理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的籌劃、指導、監(jiān)督、把關；

B.負責每月向管理處經理提交本中心工作方案及工作總結；

C.負責對本中心員工各類考核；

D.向管理處經理提交各崗位用人方案；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；

F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施

養(yǎng)護方法和常見故障、常用維修方法；催促本中心工作人員及時收繳管理費，收

繳率達預定目標；

G.熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；

H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現潛在問題及時安排處理，并加以改良;

I.負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3.3環(huán)境管理部主管崗位職貢

A、依據小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度方案，營

造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；

B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃

分清楚，貢任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；

C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率；

D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必

要時到現場督導員工操作；

E、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點,

提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺方案檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3.4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安

人員的專業(yè)素質和責任心；

B、制定業(yè)務培訓方案，按方案定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；

C、嚴格執(zhí)行各種平安管理觀章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命

和財產平安，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；

D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、

器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能〃：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的

定期查崗制度；

G、定期巡視，對發(fā)現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并催促落實，

遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；

H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區(qū)平安防范工作；

I、負責水體周圍的平安防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。

3.5工程維修部主管職責

A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、平安檢查工作的安排與落實;

B、組織參與設名的大、中、小修，制定方案，負責員工的專業(yè)技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購方案，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工

作；

E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現和制止違章建筑和施工；

F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格效勞的處理，糾正和預防措施

的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；

H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3.6、效勞中心主管職責

A、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；

B、負責建立完善效勞中心信息流通網絡，包括業(yè)主報修效勞，投訴受理傳遞,

各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；

C、負責多種經營效勞及各種費用收繳的組織管理；

D、制定社區(qū)文化活動方案，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；

E、負責效勞中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定

期檢查；

F、負責開展效勞中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

jt物業(yè)管理的用人原那么為“精干、高效、敬業(yè)〃，確定“重學歷，也重能力;

重水平，更重品德〃的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多

能，實行一崗多職，相互協(xié)作，表達團隊精神。(人員的實際配置以具體管理范

圍而定)

五、物業(yè)費的本錢測算

1、管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

1.1人員編制和根本工資標準：見表(01)

人員編制和根本工資標準表(01)

序人數總額(元/備注

項目工資標準(元/月)

號(人)月)

—*管理人員6/

1經理1

2經理助理1

3財務員1

4維修主管1

5保安主管1

6保潔主管1

二普通員工14/

1維修員2

2保安員9

3綠化員1

4保潔員2

三合計20/

1.2費用測算

管理,效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項目金額（元/月）依據2)

—?根本工資/

二福利費注⑴暫按15%測算

三服裝費注⑵

四合計/

注（1）：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金

占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。

注（2）：服裝按年均400元/人計算，那么每月分攤為：

20X400元/人/年+12月=667（元/月）

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造本錢按800元/M2計算，公共設施、

設備建造本錢統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費

的40%提取。

注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設施、設備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)

有200盞燈60瓦計算）。那么：每日所用電費為：

（60瓦/盞X200盞X12小時X30日/月）X0.60元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時X0.60元/千瓦/小時

二2592.00元/月

B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元

C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算那么運行電費為：

10部X15元/天X30天

二150元/天X30天

=4500元/月

維修保養(yǎng)費用為;每部每月按50元計算那么為：

10部X50元/月

=500元/月

3.4水泵運行費：

10部X5元/天X30天

二50元/天X30天

=1500元/月

3、綠化管理費:

小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）

綠化管理測算表（03）

序號項II測算依據金額（元/月）測算結果（元/備注

月.M2）

1綠化工具費1000元/年

2勞保用品費500元/年

3綠化用水費/

4農藥化肥費

5景觀再造費2?年

6合計/

4、清潔衛(wèi)生費

清潔衛(wèi)生費測算表（04）

序號工程測算依據金額（元/測算結果（元/月.M2）

月）

1工具購置費

2勞保用品費7

3化糞池清掏費（注1）//

4垃圾外運費

5環(huán)境消殺//

6合計/

注（1）：化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產生

費用。

5、保安費:

保安費測算表（05）

序號工程測算依據金額（元/測算結果（元/月M2）

月）

1裝備費250.00

2人身保險（暫不計）//

費

3房租費（暫不計）//

4聯建、治安

費

5合計/

6、辦公費:(全年開支辦公費約3萬元)

月辦公費=30000+12=2500元/月

7、固定資產折舊費:

固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：

月固定資產折舊費為：100000+(12X5年)=1667元/月

8、法定稅費:

兩稅一費為前八項之和的5.75%,那么

多層稅費=(30309.5)X5.57%=1688元/月

小高層稅費二(36809.5)X5.57%=2050元/月

9、利潤:

利潤取10%,那么

多層利潤二(30309.5)義10%=3031元/月

小高層利潤二(36809.5)X10%=3681元/月

10、管理本錢匯總表見(06)

管理本錢匯總表(06)

序號工程金額(元/金額(元/月.備注

月)平方米)

--管理本錢

1工資福利費

2維修及保養(yǎng)費

共用照明

電梯小高層

水泵小高層

3綠化管理費

4清潔衛(wèi)生費

5保安費

6辦公費

7折舊費

8法定稅費

多層住宅

小高層住宅

9利潤

多層住宅

小高層住宅

10合計

多層住宅多層：79193萬M2

小高層住宅小高層：44127萬Nf

六、業(yè)效勞內容、標準及質量保證措施

為將jt小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照？

全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)?標準實施物業(yè)管理。具體效勞承諾及質量保證措施如下:

一、根本效勞:

1、簽訂物業(yè)效勞合同，明確權利義務關系；

2、承接工程對住宅區(qū)公共局部、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為標準，效勞主動熱情；

6、建立客戶效勞中心，公示24小時效勞。急修1小時內，其他報修按照約

定時間到達現場；

7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞，公示效勞工

程和收費價目；

8、公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率75%以上。

二、公共效勞

（一）平安管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤;

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設立專職保安員；

13、小區(qū)內每小時保安巡查一次；

14、對小區(qū)內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員

會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一

次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清

洗1次；

19、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情

況及時清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；

22、定期去除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,

定期維護養(yǎng)護；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修

事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發(fā)現違反規(guī)定現象，及時勸阻，并通知有關

部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全標準；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)標準；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織

修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80%

35、容易危機人身平安的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各

種突發(fā)設備故障有應急方案；

三、便民效勞

物業(yè)公司提供的無償效勞（共計24項）

類別編號工程內容

1代請裝修、裝飾公司

2代請家教、介紹保姆

家3代租售房屋、代租汽車

政4發(fā)布氣象信息、國內外新聞信息

服5組織各種展銷活動

務6無償配備醫(yī)藥急救箱

7代訂中、西餐

8代訂牛奶

9代購車船、飛機票

商

務10代訂報刊、雜志

活11代辦旅游手續(xù)

動

12留言效勞

13代訂酒店、客房

14代購代送禮品、鮮花

禮儀服務

15代辦喜事慶典

16提供圖書、音像制品交流

17開設棋、牌活動場所

文

服化18開展各種健康、醫(yī)療培訓

務娛19組織健身舞晨練隊

樂

20開展球類、健身培訓

21開展網上游戲攻關競賽交流會

老22建立老年活動組織，開辦老年課堂

年

效23組織老年聯誼活動

勞

24組織健康義診活動

物業(yè)提供的有償效勞（共計62項）

類別編號工程內容價格待定

1瓷磚改造

2鋪貼普通地磚

3洗手盆安裝

4坐便器安裝

5安裝抽油煙機

6安裝分體式空調

7安裝熱水器

8安裝吊燈

9安裝電腦、等辦公設備

10家用電器檢查、小修

11換門鎖（材料自備）

12更換、檢修開關、插座

13空調加氟利昂

14配鑰匙、修鎖

15查線、換線

日16自行車、摩托車小修

常

17鐘表維修

碓

修18更換燈泡、燈管

裝

19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器

飾

月艮20木門窗維修

務

21清洗抽油煙機

22清洗空調過濾網

23安裝音響與家用電器

24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）

25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）

26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道

28修理窗簾、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30內墻修理粉刷

31配木門窗玻璃

32室內整體保潔

33木地板打蠟

34看護病人

35上門收洗衣服（洗衣費另記）

家36接送小孩上學

政37家庭綠億盆景造型

月艮38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導

務39中、西餐

40代購、代售二手電腦家私

41家政培訓

42清潔地毯、沙發(fā)

43小學生中餐

44學生寒暑假短期學習班

45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）

46為老人讀報,聊天

禮47特殊平安效勞

儀

效48租售鮮花、盆景

勞

49代接、代送客人

50健康檢查

健51建立健康檔案

康

52家庭病床

月艮

務53兒童保健

54健身培訓

55長途

56接發(fā)

57打字

商

務58復印

月艮59出租商務洽談室

務

60出租會議室

61租車

62汽車美容

四、效勞承諾標準

國家及jz市效勞承諾標

序號指標名稱效勞質量保證措施

標準準

制定維修技術人員專職負責區(qū)域巡

查，建檔記錄，確保外觀整潔、無

房屋完好

0198%99%破損立面，房屋無改變使用功能，

率

無亂搭建，公用設施及通道無隨意

占用

02房屋零修、99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕

急修及時到現場。零修現場及時完成；急修

率不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解

決，并按照?維修回訪制度?進行回

訪記錄、質量跟蹤

維修工程分項監(jiān)督檢查，結合部位，嚴格把

03質量合格100%100%關，按照工序維修到位，杜絕二次

率返工

由專職保潔員進行保潔，并實行巡

查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，

04保潔率99%99.5%

確保小區(qū)垃圾日產日清，設施完好，

區(qū)內潔凈衛(wèi)生

制定專職綠化員負責維護，并實行

綠化完好園藝師直接負責的巡查制度，建檔

0595%99%

率記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、

無黃土裸露、無病蟲害現象

制定公用設施管理員進行維護，實

道路、車場

行巡查制度，建檔記錄，由維修主

06完好率及95%99%

管負責監(jiān)督。建立健全道路、停車

使用率

場管理制度，責任落實到人

由工程維修部清理疏通及維修方案

化糞池、雨

按相應作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記

07水井、污水95%99%

錄，到達排放暢通，無堵、無塌陷、

井完好率

井蓋完好無損

排水管明維修工作依方案定期檢查，發(fā)現問

08暗溝完好95%99%題及時維修，到達排水暢通無積水、

率無污染、無塌陷、無殘缺

維修工每日檢查，隨壞隨修，做到

路燈完好

0995%98%路燈完好無損，夜間正常使用方案

率

維修保養(yǎng)，保持潔凈

停車場、自每日檢查，隨壞隨修，到達車輛行

10行車棚完98%99%駛停泊有序、車場無損壞、無積水、

好率平坦整潔，設施完好無損

公共問題

每日檢查，發(fā)現問題及時維修定期

設施以及

1195%99%按方案實施維修、維護工作，確保

小品雕塑

使用功能，保持外觀造型完好無損

完好率

實行24小時保安巡視制度，設立24

小區(qū)內治小時報警中心，充分利用小區(qū)智能

12安案件發(fā)年1%。以下年1%0以下化設施人防、技防、物防三結合的

生率治安管理，確保小區(qū)居民人身財產

平安

消防、智能

每日巡檢與定期保養(yǎng)相結合，確保

13化設施完98%100%

設施設備完好無損，各項記錄齊全

好率

加強防火宣傳教育和防患措施，配

火災發(fā)生齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現

14年1%0以下年1%0以下

率隱患及時處理，并組織強有力的兼

職消防隊伍

違章發(fā)生建立巡視制度，對區(qū)內各類違章通

151%01%0

率過巡查，發(fā)現問題及時處理，對違

章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過

違章處理

1695%99%宣傳教育活動使區(qū)內居民自覺杜絕

率

違章

按政策規(guī)定做好各項工作，強化效

住戶有效勞意識，了解住戶需求，滿足住戶

172%o1%0

投訴率合理需要，及時為住戶排憂解難，

投訴處理有記錄，有回訪

按政策規(guī)定做好各項工作，強化效

住戶投訴勞意識，了解住戶需求，滿足住戶

1895%100%

處理率合理需要，及時為住戶排憂解難，

投訴處理有記錄，有回訪

管理人員持證上崗，培訓與自學相

管理人員

結合，有培訓制度，培訓方案、培

19專業(yè)培訓90%100%

訓考核、培訓記錄，保證人員較高

合格率

的專業(yè)素質

建立嚴格的工作制度、回訪制度，

維修效勞做好回訪記錄、工作記錄、上門回

2095%99%

回訪率訪與回訪結合，業(yè)主滿意、文明

效勞

采取現代科學的管理手段，開展溫

居民對物馨效勞、親情效勞，在日常效勞過

21業(yè)管理滿95%98%程中及時收集住戶需求信息，盡可

意率能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，

確保住戶對物業(yè)管理滿意程度

檔案建立各種檔案資料專人管理、分類存放、

2298%100%

與完好率檢索方便，保證檔案資料齊全

按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費

管理費收

2390%95%標準和亂收費，合理使用費用，做

繳率

到取之于民、用之于民

七、管理總體目標與分工程標

為了將jt工程建設成為全國一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照?全國優(yōu)

秀示范物業(yè)小區(qū)?標準實施物業(yè)管理，我們的目標是：

自jt業(yè)主入住一年內獲得jz市達標公寓稱號；二年內獲得jz市物業(yè)管理優(yōu)秀

住宅小區(qū)；三年內獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內成為湖北省物業(yè)管

理優(yōu)秀示范小區(qū)。

物業(yè)效勞VIP方案

隨著物業(yè)效勞水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業(yè)

效勞更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業(yè)管理的根底上，對XXXX

應進一步提高物業(yè)管理的配置及效勞水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP效勞。

一、日常維護：

1.對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，

用短信的方式向業(yè)主反響，并向業(yè)主提出相關建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算

沒有時間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住

的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所

了解。（可為業(yè)主的空置房進行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進行專門存檔，存

放在業(yè)主檔案文件袋中。

2.對公共9位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修方案、維

修結果反響到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。

3.維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)效勞中心應在15分鐘內到業(yè)主報修現場，通過

檢查判斷，立即向業(yè)主反響維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證

維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度〃。

4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的

正常運轉。

二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶,

業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電

梯影響電梯內的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的

保潔員清運出小區(qū)。保潔員充每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、

以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓到達高標準的

衛(wèi)生要求。

三、綠化養(yǎng)護：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種

植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。使及第苑的綠化特色

與其他園區(qū)不同。

四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專

門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好

車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來,

就指引其往固定的車位停放，防止亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：根據物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防

系統(tǒng)，以便人防與技防相結合，提高園區(qū)的平安系數。

六、收費效勞：物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費工程都可以在銀行代

交，物業(yè)公司收到銀行代收的費用后，用短信反響給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到

物業(yè)效勞中心交費的時間，物業(yè)公司也可以及時收到各種費用。

七、物業(yè)效勞中心：增設效勞熱線，增設網上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充

分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的效勞。增設親和大使，對業(yè)主的孩子

及老人重點關注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進業(yè)主與

物業(yè)公司的感情。

八、特約效勞：增設更多、更方便的特約效勞，如室內安防系統(tǒng)、購置機票、訂

餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。

九、制定標準的管理程序：效勞人員統(tǒng)一的效勞方式及效勞程序，以表達物業(yè)效

勞水平。

碧桂園物業(yè)管理方案

2007.12.20

碧桂園管理處組織架構圖

碧桂園地產公司物管咨詢報告

——碧桂園投資籌劃

碧桂園小區(qū)經營指標規(guī)劃與保障措施

一、管理效勞費及代收代繳費收取率

國優(yōu)標準98%

承諾指標98%

測定依據實收費用額/應收費用總額X100%2

質

1、加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。

量

2、以法規(guī)優(yōu)質效勞促進業(yè)主交費的積極性。

保

3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式，方便業(yè)主交費。

證

4、由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通”效勞。

措

5、對于欠交管理效勞費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采尸

施

二、商業(yè)用房出租率及租金收取率

承諾指標出租率第三年達95%