《房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)研究-大悅城公司為例》21000字

IV房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)研究—大悅城公司為例摘要隨著我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與實(shí)體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展并行，房地產(chǎn)行業(yè)在此背景下興起，逐漸發(fā)展成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而在地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，也滋生出許多問(wèn)題。比如：由于舉債過(guò)多造成財(cái)務(wù)杠桿不平衡，財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大等問(wèn)題。這在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文以大悅城公司作為研究對(duì)象，通過(guò)研究財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)、財(cái)務(wù)杠桿正負(fù)效應(yīng)的成因以及企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和數(shù)據(jù)研究，深度剖析我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)以及大悅城公司所面臨的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，使地產(chǎn)行業(yè)走可持續(xù)性發(fā)展道路，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下穩(wěn)步向前。關(guān)鍵詞財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)大悅城公司目錄一、緒論 1（一）研究背景及意義 11.研究背景 12.研究意義 2（二）研究?jī)?nèi)容及方法 21.研究?jī)?nèi)容 22.研究方法 3（三）文獻(xiàn)綜述 31.國(guó)外研究現(xiàn)狀 32.國(guó)內(nèi)研究綜述 4二、基本概念及相關(guān)理論 7（一）財(cái)務(wù)杠桿理論 71.財(cái)務(wù)杠桿的概念 72.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 73.財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng) 84.財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 9（二）資本結(jié)構(gòu) 101.資本結(jié)構(gòu)的概念 102.資本結(jié)構(gòu)理論 11（三）資本結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)杠桿之間的關(guān)系 11三、地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及大悅城公司基本情況分析 13（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 13（二）大悅城公司基本情況分析 131.大悅城公司簡(jiǎn)介 132.大悅城公司的發(fā)展情況 143.大悅城公司的財(cái)務(wù)分析 16四、大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)分析 19（一）杠桿應(yīng)用基本情況分析 191.大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿的基本運(yùn)用情況 19（二）財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)分析 201.高額收益效應(yīng) 202.利息抵稅效應(yīng) 21（三）財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)分析 221.財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)指標(biāo)計(jì)算分析 222.財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)具體表現(xiàn)分析 28五、大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的成因及建議 31（一）財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)成因分析 31（二）大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的對(duì)策及建議 331.改善融資結(jié)構(gòu) 332.增加財(cái)務(wù)杠桿彈性 333.適度負(fù)債 334.強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 34六、結(jié)論 35參考文獻(xiàn) 36一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景當(dāng)今社會(huì)，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷促進(jìn)金融發(fā)展和城市建設(shè)，已與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)計(jì)民生問(wèn)題密不可分。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史可追尋到二十世紀(jì)八十年代。上世紀(jì)八十年代初，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在我國(guó)興起。至二十世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展之變局——房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)發(fā)展的短暫繁榮期，但與此同時(shí)局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫情況的發(fā)生。1998年，政府出臺(tái)相關(guān)政策挽救接近分崩離析的房地產(chǎn)行業(yè)。至此，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟“去庫(kù)存”模式。但近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，隨之而生也出現(xiàn)了許多問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)有：高投資、高負(fù)債、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)期時(shí)間長(zhǎng)、短期盈利不明顯以及區(qū)域差異化明顯等特點(diǎn)。而高投資、高負(fù)債的特點(diǎn)要求各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)舉債經(jīng)營(yíng)的方式從而更好更快的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著“高杠桿、高庫(kù)存、高風(fēng)險(xiǎn)”的問(wèn)題，從側(cè)面反映出目前房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)方面面臨的低安全性、高風(fēng)險(xiǎn)性的問(wèn)題。因此，我們只有正視地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中存在的問(wèn)題才能使房地產(chǎn)行業(yè)從根本上帶動(dòng)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高。大悅城公司創(chuàng)建于1983年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)、出租及管理住宅等。1993年10月08日大悅城公司在深交所主板上市。大悅城公司一直以來(lái)發(fā)展勢(shì)頭良好，但是就近五年的財(cái)務(wù)報(bào)告看，大悅城的負(fù)債逐年增加，由2016年的499.89億上漲至2020年的1542.25億，過(guò)高的負(fù)債會(huì)為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)且極易導(dǎo)致該企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理，造成企業(yè)危機(jī)?；诖髳偝堑呢?fù)債問(wèn)題，可以采用財(cái)務(wù)杠桿的方法平衡該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大悅城公司作為房地產(chǎn)行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債、國(guó)家政策等影響較大，容易擴(kuò)大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。受疫情影響，大悅城公司主要運(yùn)營(yíng)的酒店及購(gòu)物中心都受到了不同程度的沖擊，收入減少，銷(xiāo)售額下降。這就要求大悅城公司做好成本預(yù)算的工作，控制好企業(yè)的資金流向，提高資金的利用效率，做好企業(yè)決策，正確運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。以降低悅城公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何行之有效的利用財(cái)務(wù)杠桿已經(jīng)成為大悅城公司無(wú)法回避的重要問(wèn)題。2.研究意義當(dāng)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)所運(yùn)用的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)在實(shí)際應(yīng)用中會(huì)對(duì)企業(yè)起到積極作用與消極作用兩個(gè)方面。在企業(yè)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的過(guò)程中，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)有著至關(guān)重要的作用，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)用于衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小程度。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大時(shí)，證明該公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，反之，風(fēng)險(xiǎn)則較小。本文基于大悅城公司的企業(yè)年報(bào)，計(jì)算大悅城公司的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)、負(fù)債利息率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、息稅前利潤(rùn)等相關(guān)指標(biāo)分析大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的具體應(yīng)用情況。使大悅城在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的過(guò)程中能積極的發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿所帶來(lái)的正效應(yīng)。受目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)的影響，導(dǎo)致多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重心逐漸向負(fù)債融資傾斜。本文通過(guò)對(duì)大悅城近五年的財(cái)務(wù)狀況分析，明確房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向及財(cái)務(wù)資金狀況。深度剖析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及如何利用好財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)減少負(fù)債的增加，如何使房地產(chǎn)企業(yè)做到有效的去杠桿，更好的把控企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，降低在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不利因素對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響。從而預(yù)見(jiàn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展走向，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力、創(chuàng)新管理理念，實(shí)現(xiàn)高水平盈利，使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益更好的服務(wù)于我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)。（二）研究?jī)?nèi)容及方法1.研究?jī)?nèi)容第一部分是緒論。解釋說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的選題背景及研究意義，介紹本文的研究?jī)?nèi)容及方法。查找與財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)有關(guān)的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)。第二部分是基本概念及相關(guān)理論的介紹。通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、去杠桿等相關(guān)概念及理論的概述。為后文結(jié)合大悅城公司進(jìn)行具體的分析做鋪墊。第三部分是分別對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況和大悅城公司的發(fā)展情況以及大悅城公司的財(cái)務(wù)情況作出分析。結(jié)合企業(yè)近5年的年報(bào)，分析大悅城公司的對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的具體應(yīng)用。第四部分是問(wèn)題及成因。通過(guò)對(duì)大悅城公司財(cái)務(wù)報(bào)表的分析找出該公司發(fā)展中存在的問(wèn)題及相關(guān)成因。第五部分是建議及措施?；诖髳偝枪敬嬖诘膯?wèn)題，提出可行性建議及對(duì)策。第六部分是結(jié)論。對(duì)整篇論文的分析進(jìn)行高度概括和總結(jié)。2.研究方法本文以財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)研究為基礎(chǔ)，采用文獻(xiàn)綜述研究法，查閱國(guó)內(nèi)外的文獻(xiàn)資料期刊等，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，分析相關(guān)理論并總結(jié)作為文章的基礎(chǔ)。運(yùn)用到后文中進(jìn)行具體的企業(yè)分析。選題階段：主要采用文獻(xiàn)綜述研究法，查找、搜集并總結(jié)與本論文相關(guān)的期刊及文獻(xiàn)，提取出可用的觀(guān)點(diǎn)，與所選企業(yè)進(jìn)行結(jié)合。調(diào)研階段：進(jìn)行數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)歸納、案例分析等方法，查找相關(guān)的資料和研究理論，梳理寫(xiě)作思路，明確寫(xiě)作內(nèi)容。研究階段：采用定量和定性二者結(jié)合的方法對(duì)大悅城公司存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出問(wèn)題解決方法與對(duì)策。畢業(yè)論文形成階段：借助已有的相關(guān)理論和數(shù)據(jù)，提取出有用的信息表達(dá)畢業(yè)論文的成果。（三）文獻(xiàn)綜述1.國(guó)外研究現(xiàn)狀1640年英國(guó)資產(chǎn)階級(jí)革命爆發(fā)后，西方開(kāi)始進(jìn)入資本主義時(shí)代。由于西方各國(guó)資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較早，對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿等理論的研究也相對(duì)成熟。且一些西方國(guó)家都曾發(fā)生過(guò)經(jīng)濟(jì)滯脹、金融危機(jī)的局面，因此國(guó)外對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的研究更具說(shuō)服力和借鑒意義。（1）GMM理論的計(jì)量RicardoLaborda，JoseOlmo（2020）分析杠桿決定了投資者在多期投資范圍內(nèi)的最佳資產(chǎn)配置中發(fā)揮的作用。企業(yè)投資者可以通過(guò)從信貸市場(chǎng)借款的方式來(lái)撬動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。GMM方法被用來(lái)評(píng)估最佳投資組合權(quán)重和個(gè)人對(duì)金融杠桿的最優(yōu)選擇。（2）財(cái)務(wù)杠桿與公司業(yè)績(jī)之間的關(guān)系HaominChen（2020）企業(yè)決策的兩個(gè)關(guān)鍵影響因素是風(fēng)險(xiǎn)和收益。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系日益成熟，經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益開(kāi)放，促進(jìn)了金融的多樣性。因此，研究資本結(jié)構(gòu)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響和相應(yīng)的解決方案是非常重要的。目前已經(jīng)有多個(gè)研究集中在這個(gè)主題上，從而找出財(cái)務(wù)杠桿和公司業(yè)績(jī)之間的關(guān)系。（3）財(cái)務(wù)杠桿與稅盾之間的關(guān)系YangLi（2013）抽取近250家中國(guó)上市企業(yè)作為樣本進(jìn)行調(diào)查，基于財(cái)務(wù)杠桿與稅盾之間關(guān)系，分析構(gòu)建了債務(wù)融資效應(yīng)的綜合指標(biāo)，并通過(guò)多元回歸分析考察了兩個(gè)效應(yīng)與綜合指標(biāo)之間的相關(guān)性和顯著性。2.國(guó)內(nèi)研究綜述我國(guó)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的研究起步晚于西方國(guó)家，但是近年來(lái)逐漸形成了更加適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的相對(duì)系統(tǒng)的理論。為后繼者對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的研究奠定了良好的基礎(chǔ)。研究主要包括以下幾方面：（1）財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系趙思思（2019）基于對(duì)電業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)杠桿分析，提出A集團(tuán)的負(fù)債率逐年增高，企業(yè)的變現(xiàn)能力較差、企業(yè)資產(chǎn)管理能力不強(qiáng)、獲利能力下降以及如何防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題提出了相關(guān)建議。指出A集團(tuán)如果想要長(zhǎng)久的發(fā)展，則需要大量的資金支持。梁娟（2019）對(duì)G公司進(jìn)行分析，得出該公司的資產(chǎn)負(fù)債率在增減過(guò)程中波動(dòng)幅度較大，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。所以在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該進(jìn)行多渠道融資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)因籌資方式的短缺造成的損失。吳小壘（2019）以Y公司為背景，引入負(fù)債融資、資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)杠桿等相關(guān)概念，論述了財(cái)務(wù)杠桿、資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)以及負(fù)債之間的關(guān)系。根據(jù)Y企業(yè)的實(shí)際情況，提出Y公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中要優(yōu)化公司的融資結(jié)構(gòu)、采用多種融資方式，給予該公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)一些對(duì)策。（2）財(cái)務(wù)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)原理白志宇（2019）通過(guò)對(duì)汽車(chē)制造行業(yè)的研究，論述了SYJB公司的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀。筆者通過(guò)對(duì)息稅前利潤(rùn)率和債務(wù)利息率、稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率的對(duì)比研究，得出SYJB公司存在舉債經(jīng)營(yíng)的情況，且長(zhǎng)短期負(fù)債不均衡。據(jù)此，筆者提出了該企業(yè)應(yīng)該將所生產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，使企業(yè)產(chǎn)品更加貼合消費(fèi)的觀(guān)念、加強(qiáng)該企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的管理等一系列建議。（3）去杠桿及相應(yīng)對(duì)策朱潤(rùn)彤（2019）通過(guò)對(duì)恒大集團(tuán)現(xiàn)狀分析，指出恒大集團(tuán)應(yīng)該去庫(kù)存，并指出去庫(kù)存的方法。例如：薄利多銷(xiāo)、提高產(chǎn)品品質(zhì)等。減少企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，從而真正的實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的去杠桿、去庫(kù)存。王雅（2020）以陽(yáng)光城為例，基于房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿的角度進(jìn)行研究。筆者在文中首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿現(xiàn)狀、問(wèn)題及其對(duì)策進(jìn)行分析。分別從政府、企業(yè)、投資者個(gè)人三個(gè)角度進(jìn)行建議。文中指出政府要建立長(zhǎng)期有效的管理機(jī)制、企業(yè)要加快資金的回籠、投資者要進(jìn)行理性投資，準(zhǔn)確的預(yù)期企業(yè)的收益。鈔志峰，胡勝（2018）基于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化的研究。文中分析了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)杠桿的現(xiàn)狀及成因，并提出去杠桿的解決措施。措施主要分為四點(diǎn)：第一，強(qiáng)化地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控。第二，抑制地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債現(xiàn)象。第三，變賣(mài)部分資產(chǎn)來(lái)償還高額債務(wù)，而后進(jìn)行債務(wù)重組。第四，加快供給側(cè)改革進(jìn)程，建立健全相關(guān)體制機(jī)制。從而穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（4）財(cái)務(wù)杠桿與資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系張策（2017）基于H鋼鐵公司的情況，進(jìn)一步梳理了H鋼鐵公司的資本結(jié)構(gòu)，通過(guò)對(duì)流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債和經(jīng)營(yíng)性負(fù)債等三種負(fù)債進(jìn)行分析，得出H鋼鐵公司負(fù)債逐年增加，且銷(xiāo)售狀態(tài)不理想，筆者結(jié)合財(cái)務(wù)杠桿應(yīng)用現(xiàn)狀分析得出H鋼鐵公司過(guò)度依賴(lài)企業(yè)負(fù)債并且財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用的不合理導(dǎo)致許多財(cái)務(wù)問(wèn)題的發(fā)生并結(jié)合資本結(jié)構(gòu)為H鋼鐵公司提出了建議和對(duì)策。王博（2020）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)下財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)的研究，論述了資本結(jié)構(gòu)的概念、資本結(jié)構(gòu)理論的演變過(guò)程以及資本結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)杠桿之間的關(guān)系。筆者指出通過(guò)資本結(jié)構(gòu)能夠判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用情況，如果企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，可以運(yùn)用資本結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的使用。王潔（2014）通過(guò)對(duì)中小企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的運(yùn)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析。作者在文中指出企業(yè)只有平衡好財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系才能確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。而企業(yè)往往將效益最大化放在第一位，當(dāng)企業(yè)效益最大化時(shí)，才能確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。綜上所述，我們可以推斷出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小主要由財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)決定。計(jì)算財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的指標(biāo)有每股盈余、所得稅稅率、利息、息稅前利潤(rùn)等。而公司的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)包含了正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng)兩個(gè)方面。財(cái)務(wù)杠桿的正面效應(yīng)會(huì)為企業(yè)帶來(lái)更高的收益，而財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)面影響極易導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。地產(chǎn)行業(yè)的主要問(wèn)題是負(fù)債過(guò)多，無(wú)法使財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)充分發(fā)揮積極作用。對(duì)此提出的解決措施主要有：去產(chǎn)能、去杠桿、采取多渠道進(jìn)行融資，通過(guò)政府出臺(tái)的相關(guān)政策調(diào)節(jié)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，使地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)模式以國(guó)家的政策為導(dǎo)向，更好的適應(yīng)消費(fèi)者的理念，減少企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二、基本概念及相關(guān)理論（一）財(cái)務(wù)杠桿理論1.財(cái)務(wù)杠桿的概念財(cái)務(wù)杠桿的定義：財(cái)務(wù)杠桿又稱(chēng)為籌資杠桿或融資杠桿。它是因?yàn)樵谄髽I(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于固定債務(wù)利息和優(yōu)先股股利是固定存在的，企業(yè)通過(guò)調(diào)節(jié)負(fù)債的方式，合理變動(dòng)資本結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)更好的收益。2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)在企業(yè)中，由于固定費(fèi)用的存在而產(chǎn)生的兩種財(cái)務(wù)變量呈反向變動(dòng)的現(xiàn)象叫做財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。這兩種變量分別指：普通股每股收益變動(dòng)率和息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的本質(zhì)在于：企業(yè)進(jìn)行適度負(fù)債后，將其產(chǎn)生的部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成公司的資本，從而提高公司的利潤(rùn)率。實(shí)際上，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是衡量財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是息稅前利潤(rùn)與稅前利潤(rùn)二者的比率，其計(jì)算公式如下：DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)=EBIT/（EBIT-I)式（2-1）式中：DFL——財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)EPS——每股收益EBIT——息稅前利潤(rùn)I——利息息稅前利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+企業(yè)所得稅+利息費(fèi)用=利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用式（2-2）財(cái)務(wù)杠桿這一指標(biāo)可以用來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，反之，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則越小。如果一個(gè)公司的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是1，就說(shuō)明該企業(yè)沒(méi)有面臨償債的問(wèn)題。因此，這時(shí)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是0。由上述公式可以看出，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的大小與息稅前利潤(rùn)及負(fù)債利息費(fèi)用有關(guān)。當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用處于一個(gè)上升的趨勢(shì)證明公司的負(fù)債規(guī)模將逐步擴(kuò)大。相應(yīng)息稅前利潤(rùn)保持其原有數(shù)量級(jí)，說(shuō)明其財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)在一個(gè)較高的水平下，企業(yè)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加還本付息的壓力。在這時(shí)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)與利息費(fèi)用兩項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)較高的相關(guān)性且為正相關(guān)。當(dāng)息稅前利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)，息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用相差越來(lái)越大時(shí)，如果此時(shí)債務(wù)規(guī)模保持不變，息稅前利潤(rùn)的數(shù)值越大，這會(huì)使財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)與息稅前利潤(rùn)相關(guān)性發(fā)生改變，從正相關(guān)關(guān)系變?yōu)樨?fù)相關(guān)關(guān)系，同時(shí)說(shuō)明財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)發(fā)生減小。相對(duì)來(lái)說(shuō)在以往的研究中我們總結(jié)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)有一個(gè)在1-2之間的安全區(qū)間。此時(shí)企業(yè)增加負(fù)債對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展起到積極作用，并且財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)的影響也更加顯著。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)在1以下的水平時(shí)，證明該公司沒(méi)有充分的發(fā)揮出負(fù)債的作用。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)處于合理區(qū)間之上的水平時(shí)，證明該公司雖然發(fā)揮出了負(fù)債的作用，但同時(shí)面臨著高額風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)都不利于長(zhǎng)久的、合理的發(fā)展。3.財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)財(cái)務(wù)杠桿的正效應(yīng)是指企業(yè)合理的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿使企業(yè)權(quán)益資金增加。即企業(yè)在選擇負(fù)債融資時(shí)，所確定的負(fù)債比例在資本結(jié)構(gòu)中是適宜的，而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)較小或趨近于1，又經(jīng)過(guò)合理經(jīng)營(yíng)，使負(fù)債的運(yùn)用轉(zhuǎn)化為部分權(quán)益資金，提高企業(yè)的利潤(rùn)，從而使負(fù)債發(fā)揮出正面效應(yīng)的作用。衡量財(cái)務(wù)杠桿是否發(fā)揮出正面效應(yīng)我們可以通過(guò)觀(guān)察企業(yè)的兩個(gè)方面來(lái)判斷：分別是利息抵稅效應(yīng)和高額收益效應(yīng)。利息抵稅效應(yīng)：當(dāng)企業(yè)需要借入債務(wù)資本來(lái)維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，同時(shí)也需要支付一定的利息費(fèi)用，利息作為一種財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般可以在企業(yè)繳納稅款前進(jìn)行抵扣。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司納稅的數(shù)額變小，所上繳的所得稅也會(huì)到相應(yīng)的優(yōu)惠。這就是所說(shuō)的利息抵稅效應(yīng)。高額收益效應(yīng)：所謂高額收益效應(yīng)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中通過(guò)負(fù)債融資獲得高額收益，在償還本金及利息費(fèi)用之后，企業(yè)仍有額外收入。這時(shí)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮了積極的正面效應(yīng)。關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)的主要公式有：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)*權(quán)益乘數(shù)式（2-3）負(fù)債利息率=利息支出/平均負(fù)債*100%式（2-4）利息抵稅效應(yīng)=總負(fù)債*負(fù)債利息率*所得稅稅率式（2-5）高額收益效應(yīng)=負(fù)債額*（凈資產(chǎn)收益率-高額利息率）*（1-所得稅稅率）式（2-6）4.財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)企業(yè)在運(yùn)用負(fù)債項(xiàng)目籌資等一系列的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于其對(duì)財(cái)務(wù)杠桿等運(yùn)營(yíng)手段的運(yùn)用出現(xiàn)問(wèn)題使得企業(yè)權(quán)益資本、利潤(rùn)率從原有位置逐漸下滑，這就是企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)。如果企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)仍處于下滑狀態(tài)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)影響擴(kuò)大會(huì)使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)相對(duì)嚴(yán)重的問(wèn)題。進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)面臨更大的資產(chǎn)損失與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體相關(guān)公式有：（1）短期償債能力分析流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債式（2-7）速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債式（2-8）現(xiàn)金比率=（現(xiàn)金+現(xiàn)金等價(jià)物）/流動(dòng)負(fù)債式（2-9）（2）長(zhǎng)期償債能力分析利息保障倍數(shù)=(利息費(fèi)用+稅前利潤(rùn)）/利息費(fèi)用式（2-10）產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益式（2-11）資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額式（2-12）股東權(quán)益比率=股東權(quán)益/資產(chǎn)總額式（2-13）盈利能力分析銷(xiāo)售凈利率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%式（2-14）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%式（2-15）資產(chǎn)凈利率=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額*100%式（2-16）權(quán)益凈利率=稅后利潤(rùn)/所有者權(quán)益*100%式（2-17）（4）資金運(yùn)用分析存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/\o"平均存貨"平均存貨式（2-18）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=當(dāng)期銷(xiāo)售凈收入/應(yīng)收賬款平均余額式（2-19）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/資產(chǎn)總額平均余額式（2-20）數(shù)據(jù)中所涉及其他相關(guān)公式：資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額*100%式（2-21）盈利現(xiàn)金比率=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/凈利潤(rùn)式（2-22）綜上所述可引出關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的問(wèn)題：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)何時(shí)發(fā)揮積極作用，即正效應(yīng)。何時(shí)發(fā)揮消極作用，即負(fù)效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)一個(gè)企業(yè)所必須考慮的問(wèn)題是如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)所有者收益的最大化。而財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)就是利用負(fù)債來(lái)提升股東權(quán)益的收益。衡量公司發(fā)揮正、負(fù)效應(yīng)的指標(biāo)是息稅前利潤(rùn)、負(fù)債利息率。如果想知道企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿到底發(fā)揮著怎樣的作用?？梢詫⒂?jì)算得出的息稅前利潤(rùn)和負(fù)債利息率進(jìn)行比較，如果企業(yè)的息稅前利潤(rùn)大于負(fù)債利息率時(shí)，此時(shí)該企業(yè)享受財(cái)務(wù)杠桿帶來(lái)的積極效應(yīng)，從而為企業(yè)帶來(lái)收益，企業(yè)所有者將獲利。如果情況相反，息稅前利潤(rùn)小于負(fù)債利息率時(shí)，此時(shí)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮著負(fù)效應(yīng)，企業(yè)要隨時(shí)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。（二）資本結(jié)構(gòu)1.資本結(jié)構(gòu)的概念資本結(jié)構(gòu)又稱(chēng)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，是指企業(yè)債務(wù)融資和股權(quán)融資的比例。資本結(jié)構(gòu)是一個(gè)企業(yè)的核心。合理的資本結(jié)構(gòu)是一個(gè)企業(yè)維持長(zhǎng)久發(fā)展的必要條件。企業(yè)保障資本結(jié)構(gòu)的合理性就是保障企業(yè)的盈利能力，企業(yè)制定正確的資本結(jié)構(gòu)可以促進(jìn)財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)的發(fā)揮，提高企業(yè)的獲利率。2.資本結(jié)構(gòu)理論資本結(jié)構(gòu)理論包括：早期資本結(jié)構(gòu)理論、MM資本結(jié)構(gòu)理論、新資本結(jié)構(gòu)理論三部分。（1）早期資本結(jié)構(gòu)理論著名的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·杜蘭特在經(jīng)過(guò)多年的研究后于1952年提出了早期資本結(jié)構(gòu)理論。其中通過(guò)凈收益、經(jīng)營(yíng)業(yè)收益以及對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的研究作為早期資本結(jié)構(gòu)理論的支撐。這種觀(guān)點(diǎn)主要是基于收益的角度進(jìn)行分析，但是早期資本結(jié)構(gòu)理論具有一定的局限性，其所提出的觀(guān)點(diǎn)盡管相對(duì)來(lái)說(shuō)較為全面，但缺少部分實(shí)驗(yàn)理論的數(shù)據(jù)進(jìn)行支撐其觀(guān)點(diǎn)。在學(xué)界并未得到廣泛認(rèn)可。（2）MM理論二十世紀(jì)中葉，MM理論首次刊登在美國(guó)的一本經(jīng)濟(jì)學(xué)期刊上，初期MM理論的提出并沒(méi)有考慮“企業(yè)所得稅”的問(wèn)題，即“無(wú)稅MM理論”。該理論認(rèn)為企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)是否負(fù)有負(fù)債無(wú)關(guān)，同時(shí)認(rèn)為企業(yè)的價(jià)值主要體現(xiàn)在盈利能力的大小上。但隨著研究的不斷深入，演化出第二個(gè)理論，即“有稅MM理論”，這個(gè)理論認(rèn)為企業(yè)的價(jià)值會(huì)受到企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。并且“有稅MM理論”認(rèn)為負(fù)債比例與權(quán)益資本成本呈正比，從本質(zhì)上講就是企業(yè)的負(fù)債比例越高，企業(yè)的價(jià)值越大。（3）新資本結(jié)構(gòu)理論代理理論。代理理論主要包括企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)控制、籌資決策等方面。該理論認(rèn)為企業(yè)經(jīng)理人員的程度水平和選擇習(xí)慣都會(huì)對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)造成一定的影響，假設(shè)企業(yè)經(jīng)理人員對(duì)該企業(yè)不夠負(fù)責(zé)，沒(méi)有及時(shí)關(guān)注企業(yè)規(guī)模和價(jià)值，就會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展走向，代理理論認(rèn)為股價(jià)是經(jīng)理努力程度的遞增函數(shù)，代理經(jīng)理越努力，該企業(yè)的股價(jià)越高，使企業(yè)擁有良好的發(fā)展前景。優(yōu)序融資理論。該理論認(rèn)為當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)有資金不能維持該企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展時(shí)，企業(yè)需要考慮融資手段進(jìn)行干預(yù)。面對(duì)諸多的問(wèn)題企業(yè)應(yīng)該選擇最適合的融資渠道。例如：從企業(yè)付出成本的角度考慮，應(yīng)首先選擇內(nèi)源融資，外源融資次之，最后考慮股權(quán)融資。這樣選擇的理由是企業(yè)成本依次遞減。這樣最大程度的減小了風(fēng)險(xiǎn)成本。（三）資本結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)杠桿之間的關(guān)系資本結(jié)構(gòu)可以簡(jiǎn)單的理解為負(fù)債占總資產(chǎn)的比例，即資產(chǎn)負(fù)債率。財(cái)務(wù)杠桿通?？醋銎胀ü擅抗墒找媾c息稅前利潤(rùn)二者的比值。企業(yè)判斷資本結(jié)構(gòu)是否合理的一個(gè)重要因素就是債務(wù)融資比例，同時(shí)，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也受財(cái)務(wù)杠桿應(yīng)用效果的影響。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，如果債務(wù)融資的比例越來(lái)越大，就會(huì)造成企業(yè)各項(xiàng)成本的增加，例如，財(cái)務(wù)拮據(jù)成本、代理成本等，使公司面臨較重的財(cái)務(wù)壓力，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)彈性變小。由此，過(guò)度利用負(fù)債會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的增加，從而影響到企業(yè)的資本成本，使企業(yè)面臨更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)持續(xù)失衡且沒(méi)有及時(shí)做出決策調(diào)整，那可能會(huì)影響到企業(yè)的發(fā)展能力和當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)。因此，當(dāng)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)失去合理性時(shí)，我們可以通過(guò)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)來(lái)平衡財(cái)務(wù)杠桿。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，調(diào)控財(cái)務(wù)杠桿，最大限度的使財(cái)務(wù)杠桿在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮正效應(yīng)，穩(wěn)定企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

三、地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及大悅城公司基本情況分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)一直是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要載體，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和社會(huì)安全息息相關(guān)。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的興起，房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展機(jī)遇，體系已經(jīng)十分成熟。于是，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融、信貸領(lǐng)域也成為了國(guó)民關(guān)注的重中之重。現(xiàn)如今，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：發(fā)展迅速，投資開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，房?jī)r(jià)不斷攀升。自九十年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)乘著改革開(kāi)放之風(fēng)迅猛發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資份額不斷上升，2016年-2019年房地產(chǎn)新開(kāi)工房屋面積持續(xù)增加，但自2020年受疫情影響以來(lái)，房地產(chǎn)新開(kāi)工房屋面積呈下降趨勢(shì)。由于大量勞動(dòng)力向城市輸入，人口流動(dòng)大，住房需求日漸緊張，導(dǎo)致一線(xiàn)城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市房?jī)r(jià)逐年上漲。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，供需結(jié)構(gòu)，社會(huì)穩(wěn)定等因素制約較大。高杠桿，高負(fù)債，融資結(jié)構(gòu)較為單一。一直以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的特性就是高投入，高負(fù)債。因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠較慢，所以企業(yè)試圖通過(guò)依賴(lài)外部資金和大量負(fù)債來(lái)維持日常經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流流出，造成企業(yè)高杠桿的情況。負(fù)債過(guò)高又會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率的失衡，最終會(huì)致使該企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失去合理性。房地產(chǎn)行業(yè)一般采取傳統(tǒng)的融資方式：銀行信貸融資，融資手段較為單一，不能夠適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用其他融資手段，導(dǎo)致該行業(yè)極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。（二）大悅城公司基本情況分析1.大悅城公司簡(jiǎn)介大悅城控股集團(tuán)股份有限公司的前身是于1983年成立“深圳寶恒（集團(tuán)）股份有限公司”。并于1993年以“深圳寶恒（集團(tuán)）股份有限公司”的身份在深交所掛牌上市。2005年中糧集團(tuán)對(duì)深圳寶恒（集團(tuán)）股份有限公司進(jìn)行收購(gòu)。同時(shí)于2006年將“深圳寶恒（集團(tuán)）股份有限公司”更名為“中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、出租及管理住宅、商用物業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)及部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)為其的實(shí)際控制人。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，大悅城公司還開(kāi)發(fā)了大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、住宅等項(xiàng)目。大悅城品牌的目標(biāo)用戶(hù)主要定位于18-35歲具有一定消費(fèi)能力中產(chǎn)階級(jí)。大悅城控股不斷助力城市發(fā)展，推動(dòng)多業(yè)態(tài)多模式整合，不斷進(jìn)行運(yùn)行創(chuàng)新。在北京、上海、杭州等多個(gè)一、二線(xiàn)城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局。與此同時(shí)，大悅城貫徹“精準(zhǔn)扶貧”方針，對(duì)口扶貧支援四川甘孜，進(jìn)行項(xiàng)目援建、人員派遣、資金捐贈(zèng)等方式，參與對(duì)口幫扶，助力全縣脫貧。此外，大悅城公司還堅(jiān)持綠色環(huán)保，實(shí)施節(jié)能減排、智能物業(yè)等發(fā)展戰(zhàn)略。大悅城公司的部分項(xiàng)目始終堅(jiān)持綠色發(fā)展理念，并獲得國(guó)家支持和國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。大悅城公司的發(fā)展情況企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是衡量財(cái)務(wù)杠桿的重要指標(biāo)。在這一部分將從負(fù)債比率、負(fù)債結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)等方面具體分析大悅城公司的資本結(jié)構(gòu)，以下通過(guò)公司五年財(cái)務(wù)情況進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算、分析，詳見(jiàn)表3-1。表3-1大悅城公司2016-2020年資本結(jié)構(gòu)（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年資產(chǎn)總額612.77757.511603.781841.881998.71負(fù)債總額499.89640.071246.731417.041542.25流動(dòng)負(fù)債318.00484.20733.43853.83979.64非流動(dòng)負(fù)債181.89155.87513.29563.21562.61股東權(quán)益112.88117.45357.06424.84456.46資產(chǎn)負(fù)債率（%）81.58%84.50%77.74%76.93%77.16%產(chǎn)權(quán)比率（%）442.87%544.99%349.17%333.66%337.87%流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債（%）63.61%75.65%58.49%60.32%63.52%非流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債（%）36.39%24.35%41.51%39.68%36.48%流動(dòng)負(fù)債/總資產(chǎn)（%）51.90%63.92%49.66%46.31%49.01%非流動(dòng)負(fù)債/總資產(chǎn)（%）29.68%20.58%35.24%30.46%28.15%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)（1）債務(wù)結(jié)構(gòu)分析圖3-1大悅城公司債務(wù)資本構(gòu)成圖由上圖可知，大悅城公司資產(chǎn)負(fù)債率2016-2017年呈上升趨勢(shì)，但2017年后逐漸下滑，從2017年的84.50%下降到2020年的77.16%。雖然總體呈下降趨勢(shì)，但是大悅城公司資產(chǎn)負(fù)債率的整體比例還是較高，說(shuō)明企業(yè)償還債務(wù)的能力較差。產(chǎn)權(quán)比率2016-2017年呈上升趨勢(shì)，自2017年后開(kāi)始下降，從2017年的544.99%下降到2020年的337.87%。2018年公司的酒店經(jīng)營(yíng)收入下降，公司對(duì)于酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行策略調(diào)整，并且2018年位于北京長(zhǎng)安街的酒店進(jìn)行出售，對(duì)收入造成了一定損失。并且自2016年以來(lái)，大悅城公司一直持續(xù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致企業(yè)的償債壓力較大，面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，大悅城公司急需調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。（2）債務(wù)比率分析圖3-2大悅城公司負(fù)債流動(dòng)性結(jié)構(gòu)圖從圖中可以看出，在總負(fù)債中流動(dòng)負(fù)債的占比大于非流動(dòng)負(fù)債，且差距在2018年后持續(xù)擴(kuò)大。圖3-3大悅城公司負(fù)債資產(chǎn)占比結(jié)構(gòu)圖從圖中可以看出，流動(dòng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例高于非流動(dòng)負(fù)債在總資產(chǎn)中的占比，且2018年后仍呈差距擴(kuò)大趨勢(shì)。這就說(shuō)明此時(shí)大悅城公司面臨資金短缺的難題，同時(shí)，大悅城在短期內(nèi)需要償還的大量的債務(wù)資金，企業(yè)的償債能力也受到影響。證明該企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理。（3）股本結(jié)構(gòu)分析截止到2020年，大悅城公司的總股本為42.86億股，流通A股為18.14億股，限售A股為24.73億股。3.大悅城公司的財(cái)務(wù)分析（1）負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大表3-2大悅城公司2016-2020年資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年資產(chǎn)總額612.77757.511603.781841.881998.71負(fù)債總額499.89640.071246.731417.041542.25流動(dòng)負(fù)債318.00484.20733.43853.83979.64非流動(dòng)負(fù)債181.89155.87513.29563.21562.61流動(dòng)資產(chǎn)523.34652.161107.821338.681492.64股東權(quán)益112.88117.45357.06424.84456.46流動(dòng)比率（%）1.65%1.35%1.51%1.57%1.52%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖3-4大悅城公司負(fù)債折線(xiàn)圖圖3-5大悅城公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)數(shù)據(jù)從表中可以看出，大悅城公司負(fù)債呈年年攀升的狀態(tài)，其中2016-2017年漲幅較為平緩，但從2018年開(kāi)始迅速上漲，且流動(dòng)負(fù)債的占比始終高于非流動(dòng)負(fù)債，證明大悅城公司資本結(jié)構(gòu)不合理。通過(guò)圖表可以看出大悅城公司的資產(chǎn)也呈連年上漲的趨勢(shì)。但是，縱觀(guān)五年數(shù)據(jù)對(duì)比，流動(dòng)資產(chǎn)高于流動(dòng)負(fù)債，證明企業(yè)的部分資金沒(méi)有在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮作用。而通過(guò)計(jì)算得出大悅城公司的流動(dòng)比率從2016年開(kāi)始就呈下降趨勢(shì)，盡管2017年有回升態(tài)勢(shì)，但2017年后仍然不穩(wěn)定。流動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)，是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，我們一般認(rèn)為合理的流動(dòng)比率數(shù)值為2，大悅城公司的流動(dòng)比率明顯低于2，證明該公司短期償債能力不強(qiáng)，償債壓力較大，同時(shí)說(shuō)明企業(yè)負(fù)債較多。盈利現(xiàn)金比率盈利現(xiàn)金比率能夠反映一個(gè)企業(yè)的盈利狀況。表3-3大悅城公司2016-2020年盈利現(xiàn)金比率數(shù)值（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量68.3817.1811.2739.3798.14凈利潤(rùn)13.3317.3535.7433.7611.23盈利現(xiàn)金比率（%）5.13%0.99%0.32%1.17%8.74%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖3-6大悅城公司盈利現(xiàn)金比率折線(xiàn)圖通過(guò)以上折線(xiàn)圖可知，大悅城公司的盈利現(xiàn)金比率波動(dòng)明顯，盈利現(xiàn)金比例指標(biāo)一般以1為衡量標(biāo)準(zhǔn)。2016年盈利現(xiàn)金比率為5.13，此時(shí)反映大悅公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值遠(yuǎn)高于當(dāng)期凈利潤(rùn)，說(shuō)明此時(shí)大悅城公司的凈利潤(rùn)有足夠的資金支持。自2016年后，該公司的盈利現(xiàn)金比率持續(xù)下降，2017年數(shù)值為0.99，2018年為0.32，此時(shí)大悅城公司盈利現(xiàn)金比率均小于1，通過(guò)觀(guān)察表3-6可發(fā)現(xiàn)，2017、2018年的凈利潤(rùn)都高于當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量，尤其2018年差距較為顯著，說(shuō)明此時(shí)大悅城公司的賬面利潤(rùn)沒(méi)有充足的現(xiàn)金流作為保障，此時(shí)大悅城公司的可持續(xù)發(fā)展能力受到懷疑。但在2019年3月，大悅城公司與中糧集團(tuán)資產(chǎn)重組，由此，跌落谷底的盈利現(xiàn)金比率開(kāi)始上升至8.74，說(shuō)明大悅城公司的盈利質(zhì)量開(kāi)始向好的態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變。

四、大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)分析（一）杠桿應(yīng)用基本情況分析1.大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿的基本運(yùn)用情況財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)（DFL）可以用來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的大小和對(duì)企業(yè)的作用程度，同時(shí)也可以評(píng)判一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿可對(duì)一個(gè)企業(yè)產(chǎn)生正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng)兩方面。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中除了依靠大量的資金支持經(jīng)營(yíng)外，還可以通過(guò)適度負(fù)債來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。這便形成了財(cái)務(wù)杠桿。但是一個(gè)企業(yè)如果想長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，需要做到維持財(cái)務(wù)杠桿的平衡，如果資金過(guò)多，財(cái)務(wù)杠桿就無(wú)法實(shí)現(xiàn)在企業(yè)中的有效作用，如果負(fù)債過(guò)多，企業(yè)則面臨較大的償債壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們選擇計(jì)算企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來(lái)判斷企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的平衡情況。若財(cái)務(wù)杠企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)較高，企業(yè)從中獲利，證明此時(shí)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮了積極的正面效應(yīng)。但如果企業(yè)的負(fù)債過(guò)多，造成債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時(shí)也將面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以判斷此時(shí)財(cái)務(wù)杠桿在企業(yè)中起到了消極作用。表4-1大悅城公司2016-2020年財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年息稅前利潤(rùn)27.3833.4569.6982.4854.96利息5.049.518.7625.7223.71財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)1.231.401.371.451.76數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖4-1大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)折線(xiàn)圖從表中可以看出大悅城公司五年來(lái)的盈利狀況尚可。由上表可知大悅城公司的息稅前利潤(rùn)前四年均處于上升趨勢(shì)，證明此時(shí)盈利狀況較好，雖然五年間的利息費(fèi)用也有所上升，但漲幅較慢，增長(zhǎng)數(shù)據(jù)差距較小，均控制在10以?xún)?nèi)。根據(jù)上表中大悅城的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)可以看出，大悅城的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)基本呈逐年升高趨勢(shì)，但起落較為明顯。2016-2017年上漲幅度較小，自2018年以后開(kāi)始穩(wěn)定上漲?？v觀(guān)2016-2020年大悅城的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，可以看出財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)五年來(lái)呈上升趨勢(shì)。根據(jù)前文中所表述財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)合理的區(qū)間為（1，2）。可知，大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)一直穩(wěn)定在一個(gè)合理的區(qū)間范圍內(nèi)，五年來(lái)兩個(gè)指標(biāo)的變化均保持穩(wěn)定數(shù)值，且數(shù)值差距較小。由此可知，大悅城公司此時(shí)負(fù)債在公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮出了積極作用，財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)顯著，大悅城公司此時(shí)處于盈利狀態(tài)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不大。但即使如此，也不能保證大悅城公司在經(jīng)營(yíng)中沒(méi)有存在財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的可能，2019-2020年財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)增長(zhǎng)加快，息稅前利潤(rùn)降低，說(shuō)明此時(shí)固定費(fèi)用較高，大悅城公司的負(fù)債也較重。所以要時(shí)刻穩(wěn)定財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，才有利于企業(yè)更好的發(fā)展，使企業(yè)所有者更好的獲利。（二）財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)分析1.高額收益效應(yīng)在財(cái)務(wù)管理中財(cái)務(wù)杠桿的正效應(yīng)是指企業(yè)通過(guò)負(fù)債融資，借助負(fù)債進(jìn)行運(yùn)營(yíng)從而轉(zhuǎn)化為公司進(jìn)項(xiàng)收益，為企業(yè)帶來(lái)盈利。表4-2大悅城公司2016-2020年部分指標(biāo)情況表（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年凈利潤(rùn)13.3317.3435.7433.7611.23凈資產(chǎn)112.88117.45357.06424.84456.46凈資產(chǎn)收益率（%）64.13%95.27%44.96%34.45%10.77%負(fù)債利息率（%）12.10%17.82%6.59%14.16%7.32%高額收益效應(yīng)195.08371.82358.79215.7439.86數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖4-2大悅城公司高額收益效應(yīng)折線(xiàn)圖根據(jù)上圖可知，大悅城公司在2016-2018年都呈上升趨勢(shì)，2018年略有下降，但下降幅度較小，但是從2018年后就開(kāi)始下降，2019-2020年大悅城公司的高額收益效應(yīng)開(kāi)始下降，凈資產(chǎn)收益率、負(fù)債利息率也下降，此時(shí)證明大悅城公司企業(yè)效益不好。大悅城公司在2019年的財(cái)務(wù)報(bào)告中指出2020年初突如其來(lái)的“新冠疫情”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都造成了十分嚴(yán)重的影響，大悅城公司積極響應(yīng)國(guó)家政策投入到疫情防控工作中。大悅城公司在2016-2018年中負(fù)債為公司帶來(lái)了的高額收益效應(yīng)，此時(shí)財(cái)務(wù)杠桿短暫的發(fā)揮了正面效應(yīng)。2.利息抵稅效應(yīng)表4-3大悅城公司2016-2020年利息抵稅效應(yīng)數(shù)據(jù)表（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年負(fù)債總額499.89640.071246.721417.041542.25利息支出5.049.506.8416.729.41企業(yè)所得稅（%）25%25%25%25%25%負(fù)債利息率（%）12.10%17.82%6.59%14.16%7.32%利息抵稅效應(yīng)15.1228.5220.5350.1628.22數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖4-3大悅城公司利息抵稅效應(yīng)折線(xiàn)圖所謂利息抵稅效應(yīng)就是財(cái)務(wù)杠桿為企業(yè)帶來(lái)的抵稅效應(yīng)的同時(shí)企業(yè)需要出具一定的利息費(fèi)用，但是通過(guò)利息抵稅企業(yè)不但獲得了大量資金，還因?yàn)槔⒌侄惗蛊髽I(yè)減少一定的稅款。通過(guò)表4.4可以看出，總體來(lái)看大悅城公司的利息抵稅數(shù)值波動(dòng)較大，不太穩(wěn)定。大悅城公司的利息抵稅效應(yīng)在2016、2017年為上升情況。2018年略有下降，到2019年上升，2019年上升的原因是大悅城公司進(jìn)行了資產(chǎn)重組，負(fù)債總額也隨之上升。隨著總負(fù)債的增加，財(cái)務(wù)杠桿的作用也更加明顯，由此利息抵稅效應(yīng)也更為顯著，此時(shí)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮了正效應(yīng)。但2020年受疫情影響又開(kāi)始下降。（三）財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)分析在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以企業(yè)極易發(fā)生財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的情況，從而削弱該公司的償債能力，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和資金的健康狀況。1.財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)指標(biāo)計(jì)算分析（1）短期償債能力分析基于償債能力分析，本節(jié)主要以流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、利息償付倍數(shù)四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。通過(guò)四項(xiàng)指標(biāo)觀(guān)察大悅城公司償債能力的削弱情況以及分析公司未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)。表4-4大悅城公司償債能力數(shù)據(jù)表（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年流動(dòng)資產(chǎn)523.34652.161107.821338.681492.64流動(dòng)負(fù)債318.00484.20733.43853.83979.64存貨304.18346.31588.99757.69874.57貨幣資金136.23102.83191.24276.08317.64交易性金融資產(chǎn)0000.520.31流動(dòng)比率（%）1.65%1.35%1.51%1.57%1.52%速動(dòng)比率（%）0.69%0.63%0.71%0.68%0.63%現(xiàn)金比率（%）0.43%0.21%0.26%0.32%0.32%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖4-4大悅城公司短期償債能力折線(xiàn)圖為了分析大悅城公司的短期償債能力指標(biāo)，我選用了流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率作為分析企業(yè)短期償債能力的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，流動(dòng)比率的主要表現(xiàn)是流動(dòng)比率數(shù)據(jù)越大，公司的償債能力越強(qiáng)，流動(dòng)比率數(shù)據(jù)越小，公司的償債能力隨之下降，一般認(rèn)定合理的流動(dòng)比率數(shù)值為2。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為，過(guò)高的流動(dòng)比率會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為企業(yè)的資金沒(méi)有被充分利用，從而形成了企業(yè)獲利能力較低的情況發(fā)生。基于大悅城公司2016-2020年財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)計(jì)算得出的流動(dòng)比率數(shù)值分析，其流動(dòng)比率2016至2017年呈下降趨勢(shì)，2017年至2018年略有上漲，隨后至2020年，大悅城公司的流動(dòng)比率基本持平，但大悅城公司五年的流動(dòng)比率與公認(rèn)合理的流動(dòng)比率數(shù)值相差較遠(yuǎn)，由此說(shuō)明，大悅城公司的短期償債能力在下降，同時(shí)也說(shuō)明該企業(yè)的變現(xiàn)能力也在下降。企業(yè)認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)的速動(dòng)比率一般為1，大悅城公司五年的速動(dòng)比率相差較小，除2018年數(shù)值為0.71外，其余年份基本呈走低趨勢(shì)，并且五年數(shù)值均小于1。這就說(shuō)明大悅城公司的部分應(yīng)收賬款不易收回，很有可能會(huì)形成壞賬風(fēng)險(xiǎn)，這就是大悅城公司持續(xù)融資的原因之一。在資金回籠速度慢的情況下又進(jìn)行多渠道融資，使企業(yè)不堪重負(fù)。同時(shí)較低的速動(dòng)比率從側(cè)面真實(shí)的反映出大悅城公司的償債能力不理想。根據(jù)表4-4可知大悅城公司的現(xiàn)金比率五年來(lái)呈下降趨勢(shì)。通常現(xiàn)金比率一般為20%為合適數(shù)值?，F(xiàn)金比率數(shù)值并不是越高越好，縱觀(guān)大悅城公司的現(xiàn)金比率只有2017、2018年維持在合理范圍內(nèi)，其余年份數(shù)值過(guò)高。數(shù)值過(guò)高意味著大悅城公司可能沒(méi)有將資金更好地投入到日常的經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)沒(méi)有充分的利用好這一部分資金。（2）長(zhǎng)期償債能力分析表4-5大悅城公司償債能力數(shù)據(jù)表（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年利息費(fèi)用5.049.5018.7625.7223.71稅前利潤(rùn)22.3423.9550.9356.7631.25資產(chǎn)總額612.77757.511603.781841.881998.71負(fù)債總額499.89640.071246.731417.041542.25股東權(quán)益112.88117.45357.06424.84456.46利息保障倍數(shù)5.433.523.723.212.32產(chǎn)權(quán)比率（%）4.435.453.493.343.38資產(chǎn)負(fù)債率（%）81.58%84.50%77.74%76.93%77.16%股東權(quán)益比率（%）18.42%15.50%22.26%23.07%22.84%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)利息保障倍數(shù)的作用是用來(lái)觀(guān)察企業(yè)支付利息的能力。合理的利息保障倍數(shù)界定為3。如果一個(gè)企業(yè)想要維持正常的償債能力和經(jīng)營(yíng)，那么則要求該企業(yè)的利息保障倍數(shù)至少要大于1，如果該企業(yè)的利息保障倍數(shù)接近等于1，證明該企業(yè)償債能力較弱，難以?xún)斶€所負(fù)擔(dān)的債務(wù)利息，將會(huì)面臨嚴(yán)重的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及破產(chǎn)倒閉危機(jī)。根據(jù)表4-5縱觀(guān)大悅城數(shù)據(jù)，2016年利息保障倍數(shù)為5.43，此時(shí)數(shù)值較高，證明大悅城公司2016年的長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)，利息支付具有一定的資金保障。但2017-2019年公司的利息保障倍數(shù)開(kāi)始下降，但仍維持在一個(gè)合理的數(shù)值范圍內(nèi)。相較于2016年來(lái)看，2017-2019年公司的長(zhǎng)期償債能力下降，支付利息的能力也不如2016年。而2020年的數(shù)值為2.32，數(shù)值逐年趨近于1，證明大悅城公司在這五年期間內(nèi)償債能力直線(xiàn)下降，企業(yè)沒(méi)有充足的息稅前利潤(rùn)作為保障，企業(yè)債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重。產(chǎn)權(quán)比率是分析企業(yè)長(zhǎng)期償債能力時(shí)重要的數(shù)據(jù)指標(biāo)之一。產(chǎn)權(quán)比率的高低通常能反映出企業(yè)股東與債權(quán)人資金的對(duì)比關(guān)系，并且可以體現(xiàn)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和公司債務(wù)的安全程度。一般研究中學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)可產(chǎn)權(quán)比率的標(biāo)準(zhǔn)值為1.2。根據(jù)表4-5的數(shù)據(jù)可以看出，大悅城公司2016-2020年的產(chǎn)權(quán)比率總體呈下降趨勢(shì)但依然維持一個(gè)較高的數(shù)值，且其產(chǎn)權(quán)比率均高于標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值1.2。證明近五年里大悅城公司的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大對(duì)于債務(wù)承擔(dān)的能力較差。資產(chǎn)負(fù)債率反映的是企業(yè)償還債務(wù)的綜合能力，公認(rèn)的合理的資產(chǎn)負(fù)債率的數(shù)值范圍是40%-60%之間，警戒線(xiàn)在70%。且該比率越小證明企業(yè)償還債款的能力越強(qiáng)。根據(jù)表4-5可以看出大悅城公司的舉債經(jīng)營(yíng)的比例較高，五年的數(shù)值均高于合理范圍，盡管2016-2020年資產(chǎn)負(fù)債率呈下降趨勢(shì)，但總體已經(jīng)超出警戒線(xiàn)。證明公司負(fù)債率較高，該比率過(guò)高會(huì)使得公司和企業(yè)在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中會(huì)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)?？v觀(guān)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率大多居于警戒線(xiàn)附近，所以我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)去杠桿刻不容緩。股東權(quán)益比率反映出在企業(yè)中企業(yè)資產(chǎn)股東投入的份額。股東權(quán)益比率的合理數(shù)值維持在60%，大悅城五年來(lái)股東權(quán)益比率數(shù)值較小，證明該企業(yè)過(guò)度負(fù)債，償債能力較弱。公司沒(méi)有能力繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。通過(guò)大悅城公司五年的數(shù)據(jù)，我們可以以小窺大。該公司為了保證經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)能力和可持續(xù)發(fā)展能力，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中選擇高額負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在短期內(nèi)確實(shí)獲得了高額收益。但是長(zhǎng)期負(fù)債經(jīng)營(yíng)使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。此時(shí)，大悅城公司的財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮負(fù)效應(yīng)，長(zhǎng)此以往，則不利于大悅城公司的發(fā)展。所以，過(guò)度負(fù)債的高財(cái)務(wù)杠桿并不是維持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久之計(jì)，一旦出現(xiàn)融資失敗的情況，會(huì)為企業(yè)造成深重的災(zāi)難。（3）盈利能力分析表4-6大悅城公司償債能力數(shù)據(jù)表（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年凈利潤(rùn)13.3317.3535.7433.7611.23營(yíng)業(yè)收入180.25140.42221.69337.95384.45營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22.2423.9151.9856.7930.59資產(chǎn)總額612.77757.511603.781841.881998.71股東權(quán)益112.88117.45357.06424.84456.46銷(xiāo)售凈利率（%）7.40%12.35%16.12%9.99%2.92%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）12.34%17.03%23.45%16.80%7.96%資產(chǎn)凈利率（%）2.25%2.53%3.03%1.96%0.58%權(quán)益凈利率（%）11.81%14.77%10.01%7.95%2.46%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)圖4-5大悅城公司盈利能力折線(xiàn)圖根據(jù)表4-6可以看出，大悅城公司的銷(xiāo)售凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、資產(chǎn)凈利率、權(quán)益凈利率均呈下降趨勢(shì)。其中銷(xiāo)售凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2018年有所回升，后隨即下降，證明公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的下降主要是由于利潤(rùn)的降低造成的，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率下降說(shuō)明大約城公司的獲利能力下降，可知公司在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，并沒(méi)有進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理方面的改進(jìn)，盈利水平不理想。對(duì)于資產(chǎn)凈利率、權(quán)益利潤(rùn)率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)，波動(dòng)不明顯，但是總體呈下降趨勢(shì)資產(chǎn)凈利率降低，說(shuō)明企業(yè)在項(xiàng)目上投資較大，存在資金沒(méi)有有效利用的問(wèn)題。權(quán)益凈利率的數(shù)值逐年下降證明公司對(duì)于成本費(fèi)用等問(wèn)題控制能力不強(qiáng)。綜上可以看出大悅城公司在2016-2020年盈利能力不理想。（4）資金運(yùn)用分析表4-7大悅城公司2016-2020年資金運(yùn)用數(shù)據(jù)（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年?duì)I業(yè)收入180.25140.42221.69337.95384.45營(yíng)業(yè)成本158.51123.18176.03282.33329.80存貨304.18346.31588.99757.69874.57應(yīng)收賬款2.131.794.843.233.19總資產(chǎn)612.77757.511603.781841.881998.71存貨周轉(zhuǎn)率（%）0.46%0.38%0.38%0.42%0.40%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）94.31%71.55%66.86%83.76%119.71%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）30.47%20.50%18.78%19.62%20.02%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)根據(jù)表4-7可以看出，大悅城公司近五年來(lái)的存貨周轉(zhuǎn)率處于一個(gè)較低的水平，公司自2016年存貨周轉(zhuǎn)率開(kāi)始呈下降趨勢(shì)，從0.46下降至2018年的0.38,2019年存貨周轉(zhuǎn)率開(kāi)始上升，2020年又繼續(xù)回落。我們通常認(rèn)為合理的存貨周轉(zhuǎn)率是3，就大悅城公司的數(shù)值來(lái)看遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于3。存貨周轉(zhuǎn)速度越快證明該公司存貨的流動(dòng)性越強(qiáng)，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。而當(dāng)存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)值較小，此時(shí)可能是企業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售政策發(fā)生改變的情況發(fā)生。大悅城公司的存貨周轉(zhuǎn)率較低，由此可能會(huì)影響企業(yè)的短期償債能力，同時(shí)也證明該企業(yè)的存貨管理水平效率低下。根據(jù)表4-7顯示，大悅城公司近年來(lái)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總體呈現(xiàn)一個(gè)上升的趨勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)資金運(yùn)用的一個(gè)重要的指標(biāo)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，證明企業(yè)回款快，壞賬損失較少，資金流動(dòng)速度快，企業(yè)收賬期短。大悅城公司整體來(lái)看應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率數(shù)值很高，證明該公司應(yīng)收賬款的能力較好。但是從整體來(lái)看，大悅城公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率非常的不穩(wěn)定。以2018年作為臨界點(diǎn)，2018年以前大悅城公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年下降，此時(shí)證明企業(yè)的資金回籠較慢、增加了發(fā)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)的損失、企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，這對(duì)于公司長(zhǎng)久的資金經(jīng)營(yíng)十分不利。根據(jù)表4-7可知，大悅城公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率五年來(lái)大體呈下降趨勢(shì)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)資本利用效率的重要指標(biāo)之一。在企業(yè)中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快證明企業(yè)銷(xiāo)售能力越好，資產(chǎn)的管理水平越高。但就大悅城公司五年數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不穩(wěn)定，從2016年開(kāi)始走低，中間有所回升但總體趨勢(shì)不明顯，這就證明大悅城公司的銷(xiāo)售能力逐年減弱，資產(chǎn)投資的效益較差，資產(chǎn)的利用效率不高。2.財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)具體表現(xiàn)分析（1）資產(chǎn)獲利能力下降表4-8大悅城公司資產(chǎn)收益率和負(fù)債利息率對(duì)比情況（單位：億元）項(xiàng)目/年度2016年2017年2018年2019年2020年凈利潤(rùn)13.3317.3535.7433.7611.23資產(chǎn)總額612.77757.511603.781841.881998.71利息支出5.049.506.8416.729.41負(fù)債總額499.89640.071246.731417.041542.25資產(chǎn)收益率（%）2.25%2.53%3.03%1.96%0.58%負(fù)債利息率（%）12.1%17.82%6.59%14.16%7.32%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)資產(chǎn)收益率是衡量一個(gè)公司盈利能力的重要比率。大悅城公司的資產(chǎn)收益率在近五年的數(shù)據(jù)中總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。五年中，大悅城公司2016-2020年的數(shù)據(jù)呈緩慢上漲的態(tài)勢(shì)，2018年大悅城公司的資產(chǎn)收益率達(dá)到五年來(lái)最高數(shù)值，但隨即開(kāi)始下落，直至下降到2020年的0.58%。自2019年開(kāi)始，公司盈能力開(kāi)始下降，根據(jù)企業(yè)年報(bào)顯示，大悅城公司五年的財(cái)務(wù)費(fèi)用逐年上升，且上升金額較大，加之公司在日常經(jīng)營(yíng)中固定費(fèi)用的存在，就導(dǎo)致公司在盈利情況下降、舉債經(jīng)營(yíng)的同時(shí)面臨還本付息的重大壓力，由此極大的降低了大悅城公司的資產(chǎn)收益率。資產(chǎn)收益率的降低，證明大悅城公司在地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)能力下降，同時(shí)該公司的未來(lái)的發(fā)展能力受到質(zhì)疑，并且證明該公司的負(fù)債水平不斷攀升。圖4-6大悅城公司資產(chǎn)收益率與負(fù)債利息率對(duì)比折線(xiàn)圖根據(jù)數(shù)據(jù)可以看出，五年來(lái)大悅城公司的資產(chǎn)收益率始終低于負(fù)債利息率。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)收益率越高、負(fù)債利息率越低時(shí)，企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。反之，企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力就越弱。但就大悅城公司來(lái)看，資產(chǎn)收益率始終低于負(fù)債利息率。證明公司能夠抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)。公司一直以來(lái)都通過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，此時(shí)資產(chǎn)收益率與高財(cái)務(wù)杠桿的比例是不對(duì)等的。因此，大悅城公司的財(cái)務(wù)杠桿水平導(dǎo)致公司的資產(chǎn)獲利能力大幅降低，企業(yè)發(fā)展局勢(shì)不明朗。（2）每股收益下降圖4-7大悅城公司每股收益變動(dòng)情況與同類(lèi)公司對(duì)比每股收益一般用來(lái)衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，企業(yè)投資者經(jīng)營(yíng)者通過(guò)每股收益來(lái)判斷企業(yè)的盈利能力、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)走向進(jìn)而做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策。當(dāng)公司的財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮負(fù)效應(yīng)時(shí)，公司的每股收益會(huì)隨之減少。根據(jù)上圖，大悅城公司的每股收益在近五年的下降幅度十分明顯，尤其是2019年之后，下降嚴(yán)重，到2020年時(shí)，公司的每股收益呈現(xiàn)負(fù)值。其造成原因，主要是因?yàn)楦鶕?jù)前文所計(jì)算得出2019年之后大悅城公司的息稅前利潤(rùn)迅速下降，同時(shí)財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)發(fā)揮負(fù)效應(yīng)，這在一定程度上加速了每股收益的下降。與同行業(yè)的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)對(duì)比，大悅城公司的每股收益遠(yuǎn)低于同行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)。大悅城公司在年報(bào)中做出解釋?zhuān)?019-2020年，大悅城公司受疫情影響嚴(yán)重，導(dǎo)致2019-2020年大悅城公司的整體財(cái)務(wù)水平下降。但同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的每股收益五年來(lái)呈連年攀升態(tài)勢(shì)。由此，我們可知盡管企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)、管理模式、投資經(jīng)營(yíng)決策、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)方式各不相同，且房地產(chǎn)擁有受經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境和國(guó)家背景政策的影響較大的行業(yè)特性，使得房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展與大背景具有一定的聯(lián)系，但同行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)在面臨波動(dòng)的環(huán)境背景仍然處于穩(wěn)定向上的狀態(tài)。由此，我們可以看出大悅城公司在經(jīng)營(yíng)中制定的應(yīng)對(duì)環(huán)境變化的措施不夠完善，財(cái)務(wù)杠桿幾乎沒(méi)有發(fā)揮出正面效應(yīng)。

五、大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的成因及建議（一）財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)成因分析（1）大悅城公司融資不合理資金是保持一個(gè)公司長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。而企業(yè)僅僅靠資金進(jìn)行正常的投資經(jīng)營(yíng)是不夠的。一般情況下，企業(yè)會(huì)選擇融資這一渠道為自身注入新鮮的血液，以保持本企業(yè)長(zhǎng)治久安的發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的特性，大部分地產(chǎn)公司會(huì)選擇負(fù)債融資的方式，然而負(fù)債融資這一渠道無(wú)疑增加了企業(yè)的壓力。負(fù)債融資會(huì)造成企業(yè)短期負(fù)債比率高，增加企業(yè)短期還款的壓力，造成公司融資結(jié)構(gòu)的不合理，這樣就會(huì)加深財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的程度。大悅城公司主要的融資手段就是債務(wù)融資，債務(wù)融資的渠道單一，短期債務(wù)又加重了公司還本付息的壓力，很容易造成大悅城公司債務(wù)逾期。（2）財(cái)務(wù)杠桿彈性不足公司的財(cái)務(wù)杠桿應(yīng)該是變動(dòng)的，根據(jù)具體的經(jīng)營(yíng)狀況、融資結(jié)構(gòu)做出適時(shí)的調(diào)整。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，只有平衡好財(cái)務(wù)杠桿的彈性才能具備更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力、更好的優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、提升企業(yè)的價(jià)值。公司應(yīng)該根據(jù)不同時(shí)期的發(fā)展情況制定出相應(yīng)的財(cái)務(wù)杠桿水平。如果公司處于初創(chuàng)期，盈利能力和應(yīng)對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制不強(qiáng)，各項(xiàng)措施不夠完善，那就應(yīng)該降低財(cái)務(wù)杠桿水平來(lái)保證公司長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健的發(fā)展。如果公司逐步成熟，具備一定的資金保障和到期還本付息的能力，此時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶岣哓?cái)務(wù)杠桿水平。合理的財(cái)務(wù)杠桿彈性，有助于財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮積極的正面效應(yīng)，有助于企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展?？v觀(guān)大悅城公司，致使該公司的財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)如此突出的原因之一就是大悅城公司財(cái)務(wù)杠桿水平彈性不足。不能依照公司的實(shí)際發(fā)展情況對(duì)財(cái)務(wù)杠桿水平彈性做出及時(shí)的調(diào)整，從而加重財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的情況。（3）大悅城公司負(fù)債過(guò)高大悅城公司作為房地產(chǎn)行業(yè)，一般面臨高額負(fù)債的處境。究其原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的建設(shè)周期長(zhǎng)，售樓周期長(zhǎng)。大悅城公司如果想持續(xù)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，就要不斷增加土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備從某種程度上來(lái)講意味著可持續(xù)發(fā)展能力，于是作為房地產(chǎn)公司大悅城近年來(lái)在江蘇、上海、陜西、四川、遼寧等多個(gè)省市進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及布局，這就意味著大悅城需要更多的土地資源，而土地資源儲(chǔ)備就意味著大規(guī)模的貸款，畢竟僅靠大悅城公司的自有資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)大量土地購(gòu)買(mǎi)。于是，公司外借資金成本逐漸升高，這是造成大悅城公司負(fù)債率連年攀升的主要原因。綜上，大悅城公司的負(fù)債過(guò)高極易引發(fā)一系列的財(cái)務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有高負(fù)債的特性，所以如果大悅城公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中沒(méi)有注意負(fù)債的問(wèn)題，極易導(dǎo)致公司破產(chǎn)。（4）大悅城公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)企業(yè)大量舉借外債、資不抵債、財(cái)務(wù)杠桿失衡時(shí)，公司往往會(huì)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金償付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在初創(chuàng)期時(shí)一般會(huì)選擇高額負(fù)債維持公司經(jīng)營(yíng)，這就極易引發(fā)無(wú)法按時(shí)償付借款、資金鏈斷裂等一系列風(fēng)險(xiǎn)。而這一系列的影響，輕則會(huì)影響企業(yè)的公司信譽(yù)和價(jià)值，重則會(huì)造成企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，影響股東權(quán)益。債務(wù)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司由于受市場(chǎng)大環(huán)境和國(guó)家政策的影響較大，例如通貨膨脹、去杠桿等相關(guān)政策調(diào)整，使大悅城公司的債務(wù)利率會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，如果受影響利率增大，那么公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的成本也會(huì)增加，導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的盈利收益會(huì)被隨之增加的實(shí)際成本沖減掉，從而呈現(xiàn)資金負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，使大悅城公司面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。綜上，大悅城公司的負(fù)債是無(wú)法避免的，近年來(lái)大悅城公司一直高額負(fù)債，所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因此企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要權(quán)衡利弊，合理融資，合理舉借外債，做出正確的企業(yè)決策，將公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。財(cái)務(wù)杠桿的問(wèn)題會(huì)引發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)企業(yè)需要維持經(jīng)營(yíng)時(shí)，會(huì)選擇舉借外債。大量舉借外債就會(huì)致使企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿失去平衡，從而使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于企業(yè)的影響無(wú)疑是巨大的。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大時(shí)，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。通過(guò)上述分析可知，大悅城公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)效應(yīng)始終占據(jù)主導(dǎo)地位，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的失衡引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的，但是企業(yè)可以通過(guò)平衡資產(chǎn)與負(fù)債的關(guān)系從而減少股東因負(fù)債承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但如果大悅城公司的財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)發(fā)揮負(fù)效應(yīng)，則企業(yè)會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致大悅城公司的企業(yè)前景堪憂(yōu)。（二）大悅城公司降低財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)的對(duì)策及建議1.改善融資結(jié)構(gòu)大悅城公司的融資結(jié)構(gòu)不合理，從而導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)杠桿一直維持在一個(gè)較高的水平上，債務(wù)逾期的風(fēng)險(xiǎn)加大。大悅城公司融資不合理主要表現(xiàn)在負(fù)債過(guò)多，短期負(fù)債比率較高和融資渠道單一的問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，大悅城公司應(yīng)該控制負(fù)債規(guī)模來(lái)平衡財(cái)務(wù)杠桿水平。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)公司的實(shí)際狀況設(shè)置債務(wù)規(guī)模預(yù)警線(xiàn)，例如對(duì)盈利能力強(qiáng)弱、現(xiàn)金流流入流出、償債能力、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析來(lái)降低財(cái)務(wù)杠桿的水平。通過(guò)對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)判，實(shí)時(shí)的調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模，使財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮正面效應(yīng)。減少短期債務(wù)在負(fù)債總額中的占比，適當(dāng)對(duì)公司的長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款、應(yīng)付債券等作出調(diào)整，以保證公司長(zhǎng)、短期借款保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。避免大悅城公司在需要資金流動(dòng)時(shí)受限，不能夠及時(shí)的還本付息。大悅城公司在經(jīng)營(yíng)中主要依賴(lài)債務(wù)融資。但融資的方式有很多種，除債務(wù)融資外，融資方式還包括股票籌資、融資租賃、銀行借貸等融資方式。大悅城公司應(yīng)采取多元的融資渠道，以保證有充足的現(xiàn)金流入賬作為公司運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。2.增加財(cái)務(wù)杠桿彈性大悅城公司的財(cái)務(wù)杠桿缺乏彈性，不能實(shí)時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，容易存在一定的隱患。所以適度增加財(cái)務(wù)杠桿的彈性能夠使大悅城公司的財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)降低。大悅城公司應(yīng)該及時(shí)對(duì)外部環(huán)境和國(guó)家經(jīng)濟(jì)