第10章 土地增值稅法

第十章土地增值稅法

學(xué)習(xí)目標(biāo)主要知識(shí)點(diǎn)講解課后習(xí)題學(xué)習(xí)目標(biāo)

掌握土地增值稅的概念與特點(diǎn)熟悉土地增值稅納稅義務(wù)人征稅范圍與稅率熟悉土地增值稅稅收優(yōu)惠政策掌握土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算掌握土地增值稅的征收管理

主要知識(shí)點(diǎn)講解

第一節(jié)土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)第二節(jié)土地增值稅法的基本內(nèi)容第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算第四節(jié)土地增值稅的征收管理一．土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。第一節(jié)土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)二．土地增值稅的特點(diǎn)與作用（一）土地增值稅的特點(diǎn)1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象2.征收面比較廣3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率5.實(shí)行按次征收

第一節(jié)土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)

（二）增值稅的作用1.

增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)控2.有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為3.增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金第一節(jié)土地增值稅基礎(chǔ)知識(shí)一．征稅范圍（一）征稅范圍的一般規(guī)定1.只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征收。2.既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。3.只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。第二節(jié)土地增值稅法基本內(nèi)容（二）征稅范圍的其他規(guī)定1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)2.合作建房3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)4.交換房地產(chǎn)5.房地產(chǎn)抵押6.房地產(chǎn)出租7.房地產(chǎn)評(píng)估增值8.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑9.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地物及附著物10.房地產(chǎn)的代建房行為第二節(jié)土地增值稅法的基本內(nèi)容二、納稅義務(wù)人1.不論法人與自然人2.不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)3.不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人4.不論部門第二節(jié)土地增值稅法的基本內(nèi)容三、稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率第二節(jié)土地增值稅法基本內(nèi)容級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1

不超過(guò)50％的部分（含50％）3002

超過(guò)50％至l00％的部分（含100％）4053

超過(guò)l00％至200％的部分（含200％）50154

超過(guò)200％的部分6035四、稅收優(yōu)惠1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。第二節(jié)土地增值稅法基本內(nèi)容一、應(yīng)稅收入的確定（一）貨幣收入（二）實(shí)務(wù)收入（三）其他收入第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算二、扣除項(xiàng)目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（五）其他扣除項(xiàng)目（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算三、增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的情形：1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算四、應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅的計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的增值額×適用稅率）但在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。即：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算

第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位（二）土地增值稅的清算條件（三）土地增值稅清算報(bào)送的資料（四）土地增值稅的核定征收

第三節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算一、納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人是法人的納稅人是自然人的第四節(jié)土地增值稅的征收管理二、納稅申報(bào)

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7