大灣區(qū)物流指數

定義及說明 背景背景2020（以下簡稱大灣區(qū)物流地產市場參與者，如開發(fā)商、業(yè)主、租戶、投資者等，提供可靠的參考性指標，以便掌握大灣區(qū)各個城市物流地產市場的變化趨勢并適時調整經營管理策略，該報告將進行定期更新。大灣區(qū)數據取樣范圍大灣區(qū)數據取樣范圍本報告研究地理范圍界定為大灣區(qū)內地九個城市以及香港特別行政區(qū)。其中，根據市場發(fā)展階段差異化特征，對各城市選擇不同指數起點。香港、深圳、廣州指數起點始于2010年，其它城市指數起點為2015年及以后。高標準倉庫高標準倉庫高標準倉庫（以下簡稱高標倉）指以鋼結構為佳、凈層高達9米及以上、首層承重達每平方米3噸及以上的倉庫；此外，其防火等級應至少為丙二類。指數指數租金及價格指數分別反映出各城市間租金及價格的變化趨勢，進而說明城市間物流地產市場資產表現的共性與差異。更新周期更新周期20207大灣區(qū)物流指數摘要 2023傳統(tǒng)物流倉儲需求方的租賃情緒傾軟，并對區(qū)域租賃市場表現造成一定沖擊。而自第二季度以來，數個跨境電商巨頭強勁的租賃需求則助力市場實現復蘇。在此背景下，盡317.4空置率仍繼2021年后再降至5%4.1%誠然，考慮到當前市場供需關系的變化，業(yè)主的租金預期已較過去數年更理性。因此，大灣區(qū)物流租金指數半年度0.3%2.5%。同期，大灣區(qū)物流價格指數亦延續(xù)上升趨勢，但增速有所放緩，半年度環(huán)比微升0.7%，1.6%。長遠來看，在中國經濟預期進一步復蘇、電商行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、大灣區(qū)更多重點基建項目相繼完工落成的多重利好下，大灣區(qū)物流市場發(fā)展前景預計保持謹慎樂觀。但短期而言，地緣政治風險和經濟不確定性的加劇預計仍使市場去化承壓，而電商行業(yè)租戶或繼續(xù)在緩解上述壓力并助力市場維穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。/research3宏觀概述 2023年2023年，全球通脹雖加速下降但壓力猶存，全球貨幣環(huán)境2023年持續(xù)緊縮，地緣政治風險和國際貿易碎片化加劇，全球經濟2024120223.5%20233.%。受此影響，大灣區(qū)物流市場多數

中國跨境電商進出口規(guī)模同比變化15.6%租戶和投資者對業(yè)務擴張更加謹慎。因此，與2020及2021 1.6%表現得以保持穩(wěn)健增長。中國跨境電商進出口規(guī)模及同比變化，2019至2023中國跨境電商進出口規(guī)模及同比變化，2019至202330,000 30%25,000 25%20,000 20%人民幣億元15,000 15%人民幣億元10,000 10%5,000 5%0 0%2019 2020 2021 2022 2023出口（左軸）

進口（左軸）

進出口同比變化（右軸）來源：海關總署，第一太平戴維斯研究部 供應與需求 10637.489.3%1,737.30.8%。就城市板塊細分來看，受全年11.2廣佛肇城市板塊的存量同比增長19.5%699.240.%供應與需求 大灣區(qū)各城市總存量與空置率，2023大灣區(qū)各城市總存量與空置率，2023450 63%400 56%350 49%300 42%萬平方米250 36%萬平方米200 28%150 21%100 14%5000香港 廣

東莞 佛山 惠

肇慶 江門 深

7%00中山 珠?？偞媪浚ㄗ筝S） 空置率（右軸）來源：第一太平戴維斯研究部 需求活躍行業(yè)年初，考慮到全球貿易扭曲加劇、地緣經濟割裂加深、實體零售商、第三方物流企業(yè)等在內的多數傳統(tǒng)物流需求方的倉庫租賃策略均保持謹慎，市場租賃活動隨之放緩。在此之上，疊加供應高峰的影響，業(yè)主在去化方面需求活躍行業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)，且這在部分有供應集中交付的新興子市場中表現得更為明顯。而自第二季度起，得益于跨境電商海外業(yè)務的顯著增長，包括、Shein、Shop等在內的數個跨境電商巨頭在大灣區(qū)展現出強勁的擴張需求，并在多個城市累計承租數百萬平方米倉儲面積以擴張其供應鏈。全年，大灣區(qū)物流市場年度凈吸97.3305.1肇和深莞惠城市板塊的需求繼續(xù)領跑大灣區(qū)，對區(qū)域凈吸納量的貢獻分別為41.3%44.7%。截至年底，區(qū)20215以下水平，年末4.1%，1.0

跨境電商需求放緩行業(yè)需求放緩行業(yè) 制造業(yè) 零售 第三方物流租金指數 租金指數，1H/2014租金指數，1H/20142H/20232501H1H01501001H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 香港 廣州 深圳 中山 東莞 惠州 肇慶大灣區(qū)

佛山 江門 珠海來源：第一太平戴維斯研究部 租金指數環(huán)比變化年內，租戶組合相對成熟且穩(wěn)定的存量物業(yè)租金仍實現有機0.3，同比上升2.5%租金指數環(huán)比變化202220210.42.0

0.3%同比變化2.5%價格指數 價格指數，1H/2014價格指數，1H/20142H/20233503002501H1H/2015=1001501001H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H501H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H2014

2015

2017

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2020

2021 2022 2023 香港 廣州 深圳 中山 東莞 惠州 肇慶大灣區(qū)

佛山 江門 珠海來源：第一太平戴維斯研究部 價格指數環(huán)比變化價格指數環(huán)比變化盡管如此，但就交易活動方面而言，大灣區(qū)物流投資市場仍較區(qū)域內其它商業(yè)地產板塊活躍，數宗源自知名物流地產運營商、內外資基金和其它機構投資者于年內所達成的整售成0.7%20222.5個百分點。

0.7%同比變化1.6%市場展望 路等更多重點基建項目預計相繼完工落成，在上述多重利好下，大灣區(qū)物流市場發(fā)展前景預計保持謹慎樂觀。但短期而言，地緣政治風險加劇、紅海危機持續(xù)、大宗商品價格上漲等不利因素料對全球貿易和供應鏈的復蘇造成沖擊，進而削弱傳統(tǒng)制造業(yè)、零售與貿易行業(yè)租戶的倉儲租賃情緒，加202428.5（主要位于佛山、東莞、肇慶），市場料面臨更大去化壓力，而電商行業(yè)租戶或繼續(xù)在助力區(qū)域物流資產表現維穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。聯系我們

謝靖宇CarlbyXie第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人TEL:+862036654874E-mail:carlby.xie@蔡子杰CharlieCai第一太平戴維斯深圳產業(yè)及物流地產服務部負責人:TEL:+8655843601:E-mailcharlie.cai@

羅瑾Louis