杭州公司投發(fā)部2020年4月28課件講解

紹興市上虞區(qū)城市解讀報告杭州公司投發(fā)部2020年4月城市基本面上虞區(qū)：紹興副城市，是紹興市市轄區(qū)，地處紹興市東部，是省級區(qū)域交通樞紐中心。區(qū)位交通：上虞區(qū)是一個區(qū)位優(yōu)勢較為突出的主城區(qū)。素有“九運通衢”之稱，鐵路、高速公路、國道、運河一應俱有。距杭州蕭山國際機場、寧波櫟社機場、寧波北侖港僅45分鐘車程。已通車的錢塘江嘉紹跨江大橋?qū)⑹菇B興市納入上海2小時交通圈。紹興東站高鐵站（原上虞北站）的改造完成，使得上虞融入杭州0.5小時高鐵圈。2019年10月，成為全國綜合實力百強區(qū)排行榜（全國百強區(qū)）第37名、浙江僅次于杭州市余杭、蕭山、西湖，寧波鄞州，紹興柯橋區(qū)；2019年度全國科技創(chuàng)新百強區(qū)、2019年度全國新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量百強區(qū)。2019年10月，被評為2019年度全國綠色發(fā)展百強區(qū)。城市定位：上虞區(qū)是紹興中心城市東部具有濱江特色、功能相對完善的綜合性新城區(qū)，形成“一主多副”（城北為公共主中心，老城區(qū)和城西為商業(yè)商務副中心）。主城區(qū)，按照“北進西擴、南拓東連、沿江開發(fā)、提升老城”的發(fā)展策略規(guī)劃發(fā)展。城市區(qū)位：杭州灣南部城市群的節(jié)點城市，杭紹臺高鐵加速上虞融入杭州0.5小時城市圈1長三角區(qū)位紹興市區(qū)位注：按可比價計算2宏觀經(jīng)濟：GDP近千億，穩(wěn)健增長，上市企業(yè)眾多經(jīng)濟總量：2019年上虞GDP近千億，近三年保持增長7.2%以上增長。GDP總量浙江各區(qū)縣排名22位，在紹興僅次于柯橋、諸暨，接近嘉興海寧、寧波鎮(zhèn)海。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔的城市，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)5：52：43，二產(chǎn)和三產(chǎn)發(fā)展較為均衡。主導產(chǎn)業(yè)：工業(yè)為主導，形成了機電、化工、輕紡、建材、食品等五大行業(yè)，以及傘件、銅管、手套襪業(yè)、電光源、汽配等八大塊狀經(jīng)濟。上市公司：截至目前，全區(qū)已形成“A股上市公司17家、新三板掛牌企業(yè)9家、浙江股權(quán)交易中心掛牌企業(yè)83家”的多層次資本市場“上虞板塊”。上市公司數(shù)量居紹興市第一、浙江省第五。2015-2019年地區(qū)生產(chǎn)總值及增長速度地區(qū)全體居民收入城鎮(zhèn)居民收入農(nóng)村居民收入絕對值增幅絕對值排名絕對值增幅絕對值排名絕對值增幅絕對值排名紹興市538399.0

639358.3

361209.1

柯橋區(qū)611118.71689488.11406558.91越城區(qū)531548.53594467.86360328.73上虞區(qū)515299.24652348.63354439.34諸暨市557939.12678628.42393809.22新昌縣477048.666016785307559.16嵊州市485449.15612718.74321319.153人口和購買力：人口規(guī)模趨于穩(wěn)定，生活水平穩(wěn)步提高2015-2019年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入及增長速度人口規(guī)模：近三年上虞常住人口和戶籍人口均維持在78萬人左右水平，全區(qū)流動人口約21萬人。購買力：上虞居民購買力處于紹興市的中等水平，全體居民可支配收入約5.2萬，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入在紹興僅次于柯橋區(qū)、諸暨市，高于越城區(qū)，處于浙江省前列。但城鄉(xiāng)收入差距大。上虞區(qū)戶籍人口和流動人口

年末戶籍人口（萬人）全區(qū)流動人口（萬人）201577.9822.15201678.0319.29201778.1220.12201878.0420.19201977.9421.39上虞戶籍人口穩(wěn)定在78萬左右規(guī)模，流動人口約21萬，全區(qū)常住人口基本與戶籍人口規(guī)模相仿。2019年紹興各區(qū)（縣、市）常住人口和城鎮(zhèn)化率情況

越城區(qū)柯橋區(qū)上虞區(qū)諸暨市嵊州市新昌縣濱海新區(qū)常住人口（萬人）98.78100.0279.85118.7869.4338.8462.39城鎮(zhèn)化率（%）79.7680.0962.1460.4760.0261.4671.63中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)：“一城三片、一江兩岸”“一城三片”：紹興中心城市包含主城片、上虞片、濱海片三片。主城片為越城區(qū)、柯橋城區(qū)；上虞片為曹娥江以東、以西上虞城區(qū)；濱海片為紹興濱海新城?！耙唤瓋砂丁保翰芏鸾?，以及曹娥江兩岸縱深地帶全市空間結(jié)構(gòu)：一個中心、二大組群、三條軸線一個中心:紹興中心城市二大組群:諸暨城鎮(zhèn)組群和嵊新城鎮(zhèn)組群三條軸線:紹北城鎮(zhèn)發(fā)展軸，紹西城鎮(zhèn)發(fā)展軸和紹東城鎮(zhèn)發(fā)展軸城市規(guī)劃：三大層級空間結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)一城三片融合發(fā)展，推動大紹興建設(shè)4空間布局：“一軸兩翼三心三環(huán)“一軸”：曹娥江景觀軸。強化曹娥江的城市主軸作用，體現(xiàn)濱江城市、山水城市的特色?！皟梢怼保阂圆芏鸾瓰檩S劃分的江東、江西兩部分。“三心”：城北、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（城西）、老城區(qū)。城北形成全市行政、商業(yè)及居住的綜合性主中心，老城區(qū)形成市域傳統(tǒng)商業(yè)居住中心，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形成以先進制造業(yè)服務的商務中心?！叭h(huán)”：內(nèi)環(huán)、三環(huán)路、四環(huán)路。內(nèi)環(huán)作為城區(qū)內(nèi)公共服務的生活環(huán)。三環(huán)路聯(lián)系城區(qū)內(nèi)各功能區(qū)，為主要的交通性干道。四環(huán)路則承擔過境交通作用。發(fā)展規(guī)劃：優(yōu)先完善中心城區(qū)功能，加快形成與完善城北新區(qū)，發(fā)揮區(qū)域輻射帶動作用，促進其他區(qū)域協(xié)同發(fā)展；城西板塊發(fā)展文化娛樂產(chǎn)業(yè)，“e游小鎮(zhèn)”、南灣科創(chuàng)島將促進區(qū)域內(nèi)文娛產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。城市規(guī)劃：“北進西擴”，城市中心北移至城北，城西發(fā)展科創(chuàng)娛樂產(chǎn)業(yè)4發(fā)展方向：規(guī)劃確立主攻城北新區(qū)的發(fā)展思路。按照“北進西擴、南拓東連、沿江開發(fā)、提升老城”的城市發(fā)展策略，完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位、塑造城市個性，實現(xiàn)城市的跨越式發(fā)展。上虞區(qū)空間布局上虞2016年開始進行城中村改造，城中村改造釋放了大量的置業(yè)需求，直接推進了上虞房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2020年已確定34萬方，3村進入測量階段，拆遷規(guī)模依然在高位。城中村改造：城中村改造和貨幣化安置帶來了巨大的市場需求上虞2020年度棚戶區(qū)改造計劃開工項目清單項目名稱計劃開工時間戶數(shù)建筑面積（萬方）投資額（億）一村居委區(qū)塊征遷改造項目2019.02-2019.94988.9312獅子村征遷改造項目2019.02-2019.96098.079.6里睦橋征遷改造項目2019.02-2019.93195.076.082號橋北側(cè)地塊征遷改造項目2019.02-2019.94411.59合計142633.5736.68梁巷居委目前開始進行測量///高田頭村///新建莊村///獅子村里睦橋百官一村2號橋北側(cè)地塊梁巷居委高田頭村新建莊村本次出讓地塊52017-2020年上虞城中村拆遷面積對比年份完成城中村征遷面積2017年185萬方2018年100萬方2019年52.2萬方2020年（計劃）34萬方+3村測量階段政策匯總：限購，限貸（首套首付三成，二套首付四成，認貸不認房），限售2年類別內(nèi)容拆遷政策舊村改造補償安置原則上實行貨幣安置，符合村民建房審批條件的農(nóng)戶給予安排宅基地。被拆除房屋價值的補償和房屋裝修、附屬物價值的補償，由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定土拍政策網(wǎng)絡競拍，不限價，價高者得，無自持。預付20%定金，土地款原則上3個月交清，限價、限簽限售情況不限簽不限價（沒有明確的限價），但不得超過政府備案價，高層住宅備案均價超11000元/㎡，需經(jīng)主管部門審核批準；均價超15000元/㎡，須報經(jīng)區(qū)政府領(lǐng)導同意；銷售價格不得高于備案，不得低于備案價格5%，否則關(guān)閉商品房買賣合同網(wǎng)簽，半年內(nèi)不得銷售。對未開盤的項目，根據(jù)實際地價和項目具體情況指導備案價。取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，購買時間以交易合同網(wǎng)簽時間為準。限購、限貸政策不限購、不限貸\在紹興市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)、濱海新城）新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓,購買時間以交易合同網(wǎng)簽時間為準.預售條件含地下室工程的小高層（11層及以下）、多層應達到正負零零以上；不含地下室的建筑應達到主體結(jié)構(gòu)1/2以上；高層建筑（含地下室）達到主體結(jié)構(gòu)1/5以上。對滿足裝配式建筑要求并以出讓方式取得土地使用權(quán)，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，或完成基礎(chǔ)工程達到正負零的標準，并已確定施工進度和竣工交付日期的情況下，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理預售登記，允許將裝配式預制構(gòu)件投資計入工程建設(shè)總投資額，納入進度衡量。全裝修和成品交付資金監(jiān)管預售資金和工程資金需監(jiān)管，對監(jiān)管項目商品房預售所得款項，按監(jiān)管項目工程預算清冊總額不低于130%列入預售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項目工程預算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用。利率政策首套:公積金首付30%，商貸30%；二套:公積金40%，商貸首付40%；三套停貸。嚴格執(zhí)行首套房貸款利率基準利率上浮5-10%，二套房貸貸款利率基準利率上浮10-15%?；蛘週PR貸款新政放款條件商貸：結(jié)頂放款；公積金：結(jié)頂放款6城市基本面匯總：7大區(qū)位：杭州灣南部城市群的節(jié)點城市，杭紹臺高鐵加速上虞融入杭州0.5小時城市圈。

經(jīng)濟人口：GDP近千億，位于全市第三位；常住人口80萬人，排名全市第四；城鎮(zhèn)人均支付能力全市第三位。產(chǎn)業(yè)情況：第二產(chǎn)業(yè)為主，機電、化工、輕紡、建材、食品等五大行業(yè)。規(guī)劃情況：“北進西擴”，城市中心北移至城北，城西發(fā)展科創(chuàng)娛樂產(chǎn)業(yè)。拆遷情況：2016-2020城中村改造釋放了大量的置業(yè)需求，2020年拆遷規(guī)模依然在高位。房地產(chǎn)政策：限購，限貸，限售2年；正負零預售。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)板塊劃分及基本特征板塊板塊定位開發(fā)現(xiàn)狀核心驅(qū)動老城區(qū)傳統(tǒng)老城，商業(yè)中心，城市形象較差，配套完善舊城改造，大項目推動城市形象的提升和商業(yè)環(huán)境的改善，住宅產(chǎn)品價格水平處于中上水平老城、教育、配套城北組團區(qū)政府所在地，上虞區(qū)新的政治、經(jīng)濟、文化中心和高檔次生活居住區(qū)域開發(fā)中期，基本配套已完善，城市整體界面較好，項目聚集度高新區(qū)、政府、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)城西板塊老城及城北組團外溢，品質(zhì)居住，未來高端金融中心，上虞具有潛力的區(qū)域之一開發(fā)中期，配套逐步完善，處于城市發(fā)展方向品質(zhì)居住，游戲及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高鐵新城城市客運樞紐中心新城共包含高鐵北站、汽車客運中心和規(guī)劃中的城際輕軌樞紐三大客運站點功能產(chǎn)業(yè)區(qū)城東城東為上虞城北的拓展區(qū)未來規(guī)劃有城東鄰里中心、商業(yè)廣場、綜合休閑公園等眾多配套功能產(chǎn)業(yè)區(qū)城南融文化、旅游、居住、商貿(mào)為一體的上虞城南RBD以“中華孝德園”為核心，呈扇形南北兩翼伸展，依次形成“蕭曹運河南北兩片現(xiàn)代居住片區(qū)和南部田園休閑度假片區(qū)等三大功能區(qū)”品質(zhì)生活、別墅區(qū)經(jīng)開區(qū)以產(chǎn)業(yè)集聚為主要載體，致力于發(fā)展外向型經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)開發(fā)中期，配套逐步完善，處于城市發(fā)展方向功能產(chǎn)業(yè)區(qū)、高教區(qū)城北板塊高層15000-19000元／m2高鐵新城板塊高層16000元／m2城東板塊高層14500元／m2城西板塊高層15000-16000元／m2老城板塊高層19000-21000元／m2經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊無在售樓盤城南板塊洋房14500-17000元／m2上虞區(qū)空間結(jié)構(gòu)劃分為——城北組團、老城區(qū)、高鐵新城、濱江新城、城東、城南、經(jīng)開區(qū)1房地產(chǎn)市場2備注：1、數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)；

2、統(tǒng)計范圍：上虞區(qū)

3、統(tǒng)計時間：2013-2020.2.29上虞區(qū)近三年（2017-2019年）年均市場容量88萬方，市場容量和售價持續(xù)走高，2019年成交達111萬方，均價15901元/平；2019年土地供應量和樓面價也達到新高；2019年房價提升導致房地價差拉大，預計2020年地價會逐步攀升。2017-2019年上虞城區(qū)范圍內(nèi)主要有16宗土地成交，總建筑面積229萬平方，其中保利城北地塊樓面價最高，達到10510元/㎡，外來房企布局加速。土地市場3編號地塊名稱城市用地性質(zhì)建設(shè)用地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)容積率截止日期受讓單位成交價(萬元)成交樓面價(元/㎡)溢價率1上虞經(jīng)濟開發(fā)區(qū),東至虞舜大道西側(cè),南至臥龍控股集團,西至臥龍控股集團,北至五星中路南側(cè)防護綠地紹興市住宅用地63636.2139999.642.22019-11-12臥龍385002750.0102上虞區(qū)城北,東至蓋山路,南至規(guī)劃七路,西至規(guī)劃六路,北至江華路。紹興市住宅用地41441.874595.241.82019-06-26金地681209131.9530.453位于上虞區(qū)城北,東至觀山路,南至與新天龍大廈地塊間配套道路,西至蘭芎路,北至江華路。紹興市住宅用地80567.688624.361.12019-05-31港龍9250010437.330.474位于上虞區(qū)高鐵新城,東至康亭路綠化帶,南至虞舜大道綠化帶,西至江東路,北至康居路。紹興市住宅用地145153.92612771.82019-05-15藍光1980107578.5537.785上虞經(jīng)濟開發(fā)區(qū),東至舜江西路綠化帶,南至文錦路,西至鴻雁路,北至五星東路綠化帶。紹興市住宅用地131071.92333081.782019-04-23綠城溫州鴻越1153004941.9764.016上虞區(qū)濱江新城21-2號地塊紹興市綜合用地(含住宅)32485.858474.441.82019-01-18中鑫339005797.3907上虞區(qū)城東紹興市住宅用地61870.1167049.32.72019-01-11閏土600003591.7508上虞區(qū)城東紹興市住宅用地38117.3102916.72.72019-01-10閏土400003886.6309上虞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)[2018]J6號地塊紹興市住宅用地92923.4204431.52.22018-07-24上海天弘1269406209.412.910上虞區(qū)城北紹興市住宅用地167653.7301776.71.82018-04-20保利317167.291051023.6511上虞區(qū)濱江新城紹興市住宅用地44411.179939.981.82018-04-18石榴53160.08665047.7812上虞區(qū)濱江新城紹興市住宅用地57291.7103125.11.82018-04-03臥龍73940.66717043.413上虞區(qū)城北紹興市住宅用地65022.7100785.21.552017-12-21金昌86070.55854042.3314上虞區(qū)城東,東至沿規(guī)劃河道公共綠地,南至藕舫路,西至沿迎賓大道公共綠地,北至市民大道。紹興市綜合用地(含住宅)65666.8111633.61.72017-10-17濱廈46886.0842004015上虞區(qū)城北,東至迎賓大道綠化帶,南至三環(huán)北路綠化帶,西至望山路,北至江環(huán)路紹興市住宅用地87783.4158010.11.82017-08-29祥生108684.66878.32129.2816上虞區(qū)濱江新城,東至三環(huán)西路綠化帶,南至五星路綠化帶,西至嘉和路,北至復興路綠化帶紹興市住宅用地66844.1100266.11.52017-08-25萬固42111.764200110土地市場（2019年主城區(qū)土地市場）312地塊編號：1/2（R=2.7）摘牌單位：亞廈、閏土成交日期：2019.1.11地塊面積：57畝/93畝樓面價：3887元/㎡、3592元/㎡溢價率：0%/0%推廣名：亞廈東麟府地塊編號：3（R=1.8）摘牌單位：中鑫房產(chǎn)成交日期：2019.1.18地塊面積：49畝樓面價：5797元/㎡溢價率：0%/0%推廣名：中鑫雍灝苑地塊編號：4/10（R=1.05）摘牌單位：藍城、宏逸投資成交日期：019.1.18/2019.9.24地塊面積：153畝/19畝樓面價：3725元/㎡、5118元/㎡溢價率：2%、6%推廣名：藍城運河江南里地塊編號：5（R=1.8）摘牌單位：華鴻成交日期：2019.4.23地塊面積：197畝樓面價：4945元/㎡溢價率：64%推廣名：華鴻萬悅城地塊編號：6（R=1.8）摘牌單位：藍光成交日期：2019.5.15地塊面積：218畝樓面價：7579元/㎡溢價率：38%推廣名：云熙望府3456789101112地塊編號：7（R=1.1）摘牌單位：港龍成交日期：2019.5.31地塊面積：121畝樓面價：10437元/㎡溢價率：30%推廣名：港龍鉑樾府地塊編號：8（R=1.8）摘牌單位：金地成交日期：2019.6.26地塊面積：62畝樓面價：9132元/㎡溢價率：30%推廣名：金地悅峯里地塊編號：9（R=2.2）摘牌單位：港龍成交日期：2019.8.20地塊面積：139畝樓面價：6209元/㎡溢價率：13%推廣名：港龍君望美庭地塊編號：11（R=1.05）摘牌單位：中鑫房產(chǎn)成交日期：2019.9.24地塊面積：31畝樓面價：5640元/㎡溢價率：3%推廣名：/地塊編號：12（R=1.3）摘牌單位：三峰水泥成交日期：2019.12.10地塊面積：27畝樓面價：5006元/㎡溢價率：0%推廣名：/2019年上虞區(qū)主要板塊內(nèi)主要有12宗土地成交，總建筑面積132萬平方；城北樓面價最高，港龍地塊10437元/㎡，金地地塊9132元/㎡。4市區(qū)范圍內(nèi)，主要在售或待售項目10個，整體存量約130萬方，長期去化周期14個月；本次跟進地塊所在的城北板塊，整體存量約20萬方，去化周期7個月，其它城區(qū)存量112萬方。競品項目土地獲取時間用地容積率計容建面首開時間月均去化主力面積（㎡）成交價格推出已售推出未售未推（㎡）（㎡）萬㎡元/㎡（㎡）（㎡）（㎡）主要競品金地悅峯里2019.6.26414411.8745922019.12.111.297-13017500-1850037156412933307港龍鉑樾府2019.5.31800001.1880002019.12.151.1洋房115-142洋房1900035154390648940疊排178-203疊排22000保利璟府華庭2018.4.201670001.83136002018.11.41.1295-183洋房185002000002000093600高層21000（江景）合計476192

27631024035175847次要競品藍光云熙望府2019.5.151450001.82700002019.12.51.7100-14115000540532844213102臥龍東方郡2018.4.3572911.81031232018.10.120.697-1331500010313242000華鴻萬悅城2019.4.23131071.91.78233308未開盤