卓越指數(shù)2024物業(yè)服務卓越表現(xiàn)報告

卓越指數(shù)?2024物業(yè)服務卓越表現(xiàn)報告卓越指數(shù)?2024物業(yè)服務卓越表現(xiàn)報告錄03 物業(yè)服務卓越表現(xiàn)報告業(yè)務運營社區(qū)增值服務財務管理并購交易IPO二級市場政策表現(xiàn)13 2024研究成果說明及活動辦法20242024202420242024物業(yè)企業(yè)服務力卓越表現(xiàn)2024物業(yè)企業(yè)城市服務卓越表現(xiàn)2024物業(yè)服務企業(yè)數(shù)字化卓越表現(xiàn)2024物業(yè)服務上市企業(yè)卓越財務表現(xiàn)11卓越指數(shù)?2024物業(yè)服務卓越表現(xiàn)報告房地產(chǎn)業(yè)處在新舊模式的過渡階段，與之關聯(lián)的物業(yè)服務行業(yè)正積極調(diào)整，探索新的發(fā)展路徑。2023年，物業(yè)服務企業(yè)回歸品質(zhì)服務，謀求長期、穩(wěn)定的發(fā)展，行業(yè)整體規(guī)模獲得有序提升。同時，隨著近年來物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展空間不斷擴展，企業(yè)服務邊界不斷外延，新的機遇正應運而生。在人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需要以及企業(yè)自身降本增效的激勵下，一些物業(yè)服務企業(yè)還在現(xiàn)代社區(qū)、數(shù)字技術等方面創(chuàng)新?？梢哉f，物業(yè)服務行業(yè)依然大有可為。過去一年里，哪些物業(yè)企業(yè)能脫穎而出，引領行業(yè)之先？2024物業(yè)服務卓越表現(xiàn)，旨在尋找和表彰過去一年在物業(yè)服務領域中追求卓越，能力出眾的物業(yè)企業(yè)?！?多極賽“條條大路通羅馬”，在找尋盈利的賽道上，物企們正進行著多元的嘗試。多極賽2023來了壓力，在增量放緩、存量競爭日趨激烈的環(huán)境下，物企正視自身能力，擁抱變化，以品質(zhì)服務為抓手，在規(guī)模擴張上取得了進展。生活服務類已經(jīng)被物企比較廣泛地嘗試，團餐、托幼及養(yǎng)老等業(yè)務逐漸成長。2023上，央企凈利潤表現(xiàn)更優(yōu)。但也有部分因為資產(chǎn)減值計提給凈利潤造成了較大損害，最終增收不增利。顯示企業(yè)經(jīng)0.4下滑明顯，這意味，當前物業(yè)服務行業(yè)正進入微利時期。與此同時，IPO熱度再降，報告期內(nèi)僅2家小型區(qū)域物企在港交所上市，募資金額再次刷新低。龍湖智創(chuàng)生活考量市場情緒及當前的估值水平后，也暫緩了上市進程。6650%23盡管部分物企進行了回購動作，但股價修復效果不佳。01物企輕資產(chǎn)屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地產(chǎn)母公司的財務和經(jīng)營穩(wěn)定性更被看重，唯有地產(chǎn)行業(yè)的基本面企穩(wěn)，才有望實現(xiàn)在二級市場上的估值修復。01

生產(chǎn)總值126.06萬億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，這為部分行業(yè)企穩(wěn)回升奠定了良好基礎。在房地產(chǎn)領域，商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下降，待售面積有所增長。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年商品房銷售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，商品房待售面積同比增長19.0%。反映了房地產(chǎn)市場調(diào)整不及預期，行業(yè)整體繼續(xù)承壓。2023是在規(guī)模擴張、品牌建設、市場策略調(diào)整以及經(jīng)營環(huán)境改善等方面取得了一定的進展。不過，也同時面臨著市場挑戰(zhàn)和行業(yè)內(nèi)部的分化問題。從規(guī)模來看，2023年度樣本物企在管面積仍處于上升和增長階段，絕大部分物企的在管面積都實現(xiàn)了正向增長，平均漲幅15.3%，漲幅較上年同期觀點指數(shù)觀測到的29.9%有較大幅度下降，表明物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模增長放緩。其中，非住宅業(yè)態(tài)在規(guī)模增長中的角色越來越重要，物企在非住業(yè)態(tài)的競爭也日趨激烈。元競賽2023年，中國宏觀經(jīng)濟在疫情影響消退后恢復增長，國內(nèi)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理在管面積方面，碧桂園服務截至2023年度末除“三供一9.57202210%7.96方米，較2022年度同比增長24.91%，增速同樣較快。大多物企在近些年開始調(diào)整自己的運營策略。以科技賦能實現(xiàn)降本增效，進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。另外有部分物企加大了非核心業(yè)務的外包，以優(yōu)化資源配置；部分物企面對行業(yè)深度調(diào)整和市場不斷變化，對組織架構(gòu)和管理團隊進行了必要調(diào)整。20233具體來看，雅生活按“平臺做輕，城市做實，項目做優(yōu)”的組織定位，橫向以“資源統(tǒng)籌，整合提效”為目標，推為導向，聚焦核心，完成城市公司平臺搭建，驅(qū)動組織與業(yè)務共生。金科服務主動大幅減少向金科集團在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供案場服務，聚焦現(xiàn)金流和回款有保障的高質(zhì)量項目；建業(yè)新生活等也有類似動作，對效益不好的項目主動進行撤場等。觀點指數(shù)認為，對物企來說，強調(diào)高質(zhì)量、市場化、獨立化發(fā)展的時代已然來臨。新的賽道成為發(fā)力的重點，城市服務、商業(yè)運營、智慧科技應用、增值服務、非住物業(yè)管理、IFM（設施管理）、資產(chǎn)增值、內(nèi)部管理和服務力提升等潮流涌起，也對應提高了專業(yè)化要求，這給物企擴展服務深度與廣度帶來機遇。觀點指數(shù)注意到，目前各企業(yè)關注點有所不同，未來細分領域或?qū)⒊霈F(xiàn)佼佼者。20229

協(xié)議，將承接建發(fā)房產(chǎn)、建發(fā)國際以及其附屬公司各類商業(yè)資產(chǎn)項目的商業(yè)運營業(yè)務。商業(yè)運營業(yè)務壁壘高且盈利空間廣闊，將輕資產(chǎn)商管業(yè)務放入上市物管企業(yè)也是目前開發(fā)商的常見做法，建發(fā)物業(yè)的商業(yè)運營業(yè)務主要通過其旗下的廈門悅發(fā)進行，目前其商業(yè)運營規(guī)模較小，不過，建發(fā)物業(yè)也表示，建發(fā)商管會充分利用國有企業(yè)背景及自身的品牌優(yōu)勢，積極探索國有平臺下存量商業(yè)資產(chǎn)的外拓機會。0237IMAIFMA168味著其國際設施管理領域的知名度和影響力將提升。另外，人事變動可以看出企業(yè)的戰(zhàn)略、業(yè)務轉(zhuǎn)型趨勢。2023其中，碧桂園服務試圖拓展新的增長邊界，徐彬淮作為繼任者，主要負責業(yè)務創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃、運營管理、數(shù)位化管理及社區(qū)生活服務事業(yè)經(jīng)營等。觀點指數(shù)認為，2023年是物企為了適應外部環(huán)境的變化，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展進行重要戰(zhàn)略調(diào)整的一年。未來，隨著行業(yè)競爭趨向激烈，市場集中度或?qū)⒊掷m(xù)提升；央國企及有實力的頭部物企仍將占據(jù)主導優(yōu)勢；細分賽道中擁有優(yōu)勢的物企也將獲得更好的發(fā)展機會。02續(xù)務02在由大量交付帶來的面積增長紅利消退后，物業(yè)管理企業(yè)44逐漸尋找新的增長驅(qū)動力，就企業(yè)經(jīng)營層面而言，增值服務能夠使物管企業(yè)更加獨立于地產(chǎn)周期，可以改善物業(yè)管理企業(yè)面積驅(qū)動的主邏輯。并且，物業(yè)服務企業(yè)認識到社區(qū)增值服務在提升業(yè)主生活通過提供特色服務和銷售商品，物業(yè)服務企業(yè)旨在改善業(yè)主居住環(huán)境，從而實現(xiàn)業(yè)務模式的多元化和穩(wěn)定盈利。2023年度物企增值服務收入延續(xù)較低增速，基本延續(xù)了上個年度的態(tài)勢。到家服務以及社區(qū)傳媒等業(yè)務需求減少；同時，房地產(chǎn)銷據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，社區(qū)增值業(yè)務板塊依然能夠為企業(yè)帶來較高的利潤空間，2023年度，樣本物企的整體毛利率均值約為20.80%，而社區(qū)增值服務業(yè)務板塊整體的毛利率均值為31.64%，高出整體業(yè)務毛利率均值超10個百分點。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理同時，樣本港股物企社區(qū)增值服務毛利率中位數(shù)為32%，而整體毛利率中位數(shù)為20.3%，觀點指數(shù)認為，當前物企在整體業(yè)務能力方面較為集中，或者目前增值服務方面的門檻不高。值得注意的是，2023H1022H148.97%環(huán)境與關聯(lián)房企影響、民企開發(fā)商關聯(lián)收入拖累、新交付項目減少導致業(yè)務縮減，人工成本上升等。目前，物企社區(qū)增值服務主要包括社區(qū)生活服務、空間運營及廣告、家裝美居、資產(chǎn)管理等類別。其中生活服務類比較廣泛，團餐、托幼及養(yǎng)老等業(yè)務獲得成長。

以團餐來看，早先涉及這一領域的主要包括保利物業(yè)、金科服務、新希望服務及新城悅服務等少數(shù)幾家，截至2023年末，入局團餐領域的已有龍湖智創(chuàng)生活、美置服務，雅生活等十多家物企。崛起的團餐業(yè)務近些年也受到政策的支持和廣泛關注。如《國務院辦公廳關于印發(fā)國民營養(yǎng)計劃（2017-2030）的通知》《團餐企業(yè)經(jīng)營規(guī)范》等法律、法規(guī)及標準規(guī)范的制定，及不斷修訂和完善。202210提到社區(qū)應規(guī)劃配建食堂等一系列便民商業(yè)服務設施。反映出相關部門對民生、社區(qū)食堂建設的重視。團餐市場的服務對象主要為學校、企業(yè)、醫(yī)院等，這些與物業(yè)企業(yè)服務的場景相似，增加了物企進入團餐市場的契機。物業(yè)公司通過物業(yè)與團餐的一體化經(jīng)營，可以提高客戶管理對接的效率和便捷性，同時提升客戶的服務體驗，有利于增加業(yè)主粘性。此外，物業(yè)公司的智慧化系統(tǒng)、項目保潔等服務人員可以復用，降低運營成本，增加人效。但也會有一些情況使得入局團餐變得沒有那么具備吸引力，例如目標客戶對性價比的要求會比較高，造成團餐的利潤很??；隨著進場的玩家越來越多，競爭壓力也會越來越大；面臨著預制菜爭議、食品安全、供應鏈等挑戰(zhàn)，物企在該領域的探索還將繼續(xù)。2020代開啟團餐業(yè)務進擊之路。隨后收購上海學府餐飲，完成2022海翔禧物業(yè)三項并購，進一步補全公司在工廠、園區(qū)業(yè)態(tài)團餐服務以及醫(yī)療業(yè)態(tài)團餐服務等方面的能力。2023H12.2249.8%，55.3%。金科服務通過收購、合作以及內(nèi)部孵化子品牌等方式，已經(jīng)建立起從高端星級酒店餐飲服務，中大型高端團餐再到2023103.4473.8%，第二增長點初步成形。觀點指數(shù)認為，物企將在社區(qū)增值服務的范圍和深度上持續(xù)拓展，追求服務的優(yōu)化和升級，在質(zhì)量和服務內(nèi)容上不斷尋求突破和提升。同時，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和老齡共服務功能，如何滿足多元業(yè)務的融合發(fā)展，將是物企面臨的主要課題。

2023業(yè)務收縮更為嚴重；央國企該業(yè)務板塊下降較小。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理2018.3%，4.60%。以變動幅度來看，2023年度增長較快的包括越秀服務、中海物業(yè)、京城佳業(yè)等，分別同比增長39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服務、綠城服務及招商積余等也都實現(xiàn)雙位數(shù)的漲幅。同比下降幅度較大的包括融創(chuàng)服務、金科服務、榮萬家、世茂服務等，下降幅度為60%左右。非業(yè)主增值服務一定程度上還反映了物企背后關聯(lián)房企的03

銷售實力。20時其關聯(lián)方保利發(fā)展202330572855.4非業(yè)主增值服務主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全周期的各個環(huán)節(jié)展開，旨在滿足房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類衍生需求，包括開發(fā)前期的項目規(guī)劃、設計管理，物業(yè)銷售的案場協(xié)銷、營銷策劃，房屋交付前的房屋檢驗評估以及完成交付后的尾盤代理銷售等。

的權益銷售金額位列第二名（2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)·觀點月度指數(shù)）?？偨Y(jié)當前企業(yè)公布的報告，非業(yè)主增值服務下降主要影響因素包括了房地產(chǎn)銷售下降帶來的案場協(xié)銷服務萎縮；開發(fā)商的前期交付服務和顧問服務下降；開發(fā)商車位和尾盤銷售業(yè)務減少；施工現(xiàn)場服務、開荒清潔服務減少等。因而，物企非業(yè)主增值服務盈利能力也大打折扣。2023年度，僅濱江服務、金茂服務及越秀服務等少數(shù)幾家物企的非業(yè)主增值服務毛利率高于整體毛利率，大部分物企該業(yè)務板塊毛利率出現(xiàn)明顯下滑。目前，非業(yè)主增值板塊毛利率預期呈現(xiàn)出一定的復雜性。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理2024如果關聯(lián)方經(jīng)營相對穩(wěn)健、新盤推售穩(wěn)步進行，非業(yè)主增值板塊仍能保持較好的盈利能力和增長勢頭。觀點指數(shù)認為，隨著地產(chǎn)行業(yè)風險出清，央國企和民營物企非業(yè)主增值服務營收增長以及盈利能力將進一步分化，央國企仍可以維持一定的規(guī)模，民企則將進一步收縮。另外，非業(yè)主增值服務過去常被詬病是關聯(lián)方進行利益輸送的通道，但隨著物企獨立性的逐漸增強，利益輸送的情況將在一定程度上受到遏制。04報告期內(nèi)，恒大物業(yè)表示未來將調(diào)整非業(yè)主增值服務的發(fā)展戰(zhàn)略，按照市場化原則擇優(yōu)開展關聯(lián)方服務，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供價值賦能，借此獲得更多的機會拓寬物業(yè)管理項目。碧桂園服務管理層也稱會嚴格遵守上市公司“五獨嚴格遵守法律底線，不會有任何利益輸送行為。04增收，城市服務盈利中規(guī)中矩近年來，物企為了增強自身的獨立性，減少對房地產(chǎn)關聯(lián)加強品牌價值和外拓能力，以稀釋來自關聯(lián)方的支持力量下降帶來的不利影響，從而提高自身的抗風險能力和市場競爭力。物管行業(yè)目前在業(yè)績規(guī)模上仍處于上升和增長階段，這主要是因為絕大部分物企的在管面積都實現(xiàn)了正向增長，平均漲幅達到了12.83%，反映出物企外拓能力得到提升。但營業(yè)收入增長速度方面卻放緩，樣本物企平均營業(yè)收入

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理202221930出現(xiàn)了營業(yè)收入同比下降的情況。2023在樣本物企中，建發(fā)物業(yè)2023年度的營收增幅最高，達55.80%；濱江服務以41.7%增速位列第二。202337.4%48.729.4%4.2江服務提供了大量優(yōu)質(zhì)的項目。報告期內(nèi)，物企增收不增利的狀況有所舒緩，樣本物企凈利潤同比增長均值為9.23%中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余及保利物業(yè)凈利潤分22.80%、32.80%、23.96%24%。此外，合景悠活實現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤同比增788%；世茂服務凈利潤同比增長129.47%，增速靠前；碧桂園服務、雅生活服務及遠洋服務等大幅下降，分別為-84.96%、-74.95%及-44.11%；佳兆業(yè)美好則錄得虧損4.5億元。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理1232-41當前，基礎物業(yè)服務仍舊是物企的根基所在，但空間限制也在不斷地突破，服務對象已經(jīng)成功拓展至城市層面。城市服務是隨著公服市場化改革推進而開辟的新賽道，主要指企業(yè)承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行市政后勤、水利管理、公共資產(chǎn)運營、智慧城市共建等。值得一提的是，大型國央企背景的物企在城市服務領域具備天然優(yōu)勢。主要是部分城市服務不僅承擔著日常城市治理的職能，在特殊情況下還需配合政府的緊急調(diào)度，這使得政府在招標過程中較為看重企業(yè)的背景。華潤萬象生活加速向城市空間運營服務商轉(zhuǎn)型，著力打造美好城市運營服務體系。其中，深圳粵海街道、成都東安湖體育公園等項目成為多業(yè)態(tài)、一體化城市空間運營服務范本。除此之外，成功保障深圳大運、西安全運、成都大運會后，華潤萬象生活的“萬象服務”品牌繼續(xù)穩(wěn)步推進建管一體化的高質(zhì)量發(fā)展之路。2023年上半年，碧桂園服務的城市服務收入最高，為23.949.14%12.246.746.55億元的收入，是物企城市服務領域的頭部玩家。毛利率方面，碧桂園服務及雅生活服務的城市服務業(yè)務毛項目的精細化管理所致。樣本企業(yè)城市服務平均毛利率為15%未來，智慧城市將是城市服務重要的發(fā)展領域，越來越多的頭部物業(yè)服務企業(yè)或?qū)⑴c其中，為智能化建設、智慧

城市服務治理貢獻力量。優(yōu)化空間有限，毛利率均值下降平均管理費用率可以說明物企在經(jīng)營管理上的效率和成本控制能力，其變化趨勢也可以體現(xiàn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢和企業(yè)面臨的經(jīng)營壓力。不同規(guī)模企業(yè)的管理費用率差異還能夠揭示出規(guī)模效應對成本控制的影響。觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本物企報告期內(nèi)平均管理費用率為8.59%20220.24度較小，可進一步優(yōu)化的空間越來越有限。數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理其中，4026家管理費用實現(xiàn)了優(yōu)化，這另外，管理費用率最低的物企包括濱江服務和招商積余，.78%3.42%；管理費用率最高的為德商產(chǎn)投服15.0%202217.98%18.0%40022H127.56%2023H124.98%2.58率均值由2022H112.44%2023H19.27%，同3.17這似乎意味著，物業(yè)服務行業(yè)進入了微利階段。物企中，涉及商管業(yè)務的星盛商業(yè)、中駿商管、華潤萬象生活及寶龍商業(yè)，其毛利率與凈利率也均靠前，例如，星2023H157.06%31.54%，遠高出平均水平。這表明，商業(yè)物業(yè)的盈利能力依舊足夠優(yōu)秀，也是當前企數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)整理業(yè)喜歡將物管+商管融合進物業(yè)服務的主要理由。觀點指數(shù)預期，在經(jīng)濟承壓導致物業(yè)費價格難以提高，人工成本不斷提升；及數(shù)字化成果對于降低成本的效果有限的情況下，會有越來越多的物企尋求商管業(yè)務的布局。同時，越來越多的項目將面臨著樓齡變老及維修基金耗盡的狀況。老舊小區(qū)一旦進入大修期，整治改造就會需要大量資金，這些額外的成本壓力，預期將進一步壓縮物業(yè)服務未來的利潤空間。應收款和現(xiàn)金流時間錯配近年來，由于關聯(lián)房企出險，部分物業(yè)企業(yè)也受到影響，從而導致應收賬款惡化，財務壞賬風險上升，部分物企已經(jīng)進行了減值計提的動作，利潤受損。報告期內(nèi)，鑫苑服務、金科服務和恒大物業(yè)等物企對關聯(lián)方提起了法律訴訟，追繳借款及被挪用的資金。其中，金15134制執(zhí)行，而起訴中國恒大方面。截至報告期末，觀點指數(shù)樣本物企應收賬款及票據(jù)總計約數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)整理

856202270221%；作20239%物企應收賬款風險依然高企。報告期內(nèi)，保利物業(yè)貿(mào)易應收款及票據(jù)同比增長30.43%至30億元，其解釋稱，主要是在管面積的擴大及項目數(shù)量增加；公共服務項目的物業(yè)管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響。以經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額對凈利潤的覆蓋來看，大多數(shù)上市1，表明企業(yè)尚有部分凈利潤以債權的形及正榮服務等六家物企可以實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額對凈2.832.26數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)整理另外，樣本物企貿(mào)易應收款周轉(zhuǎn)率由2022年同期的均值2.56%20232.12%0.44個百分點，意味著物企收賬速度變慢，平均收賬期拉長，壞賬損失風險增加。3.513.32A、旭輝永升服務、建發(fā)物業(yè)及新城悅服務等同比下1數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)整理05觀點指數(shù)認為，物企貿(mào)易應收款周轉(zhuǎn)率下降不一定表明其現(xiàn)金流在惡化，當前物業(yè)板塊處于快速成長期，應收款和實際收到的現(xiàn)金本身有時間上的錯配；此外，由于非住宅業(yè)務占比的持續(xù)提升，對公業(yè)務付款周期月結(jié)、季結(jié)占比很高，因此對于拉長應收款天數(shù)有一定的推動作用。05強為主2023金融街物業(yè)、榮萬家等也有收購動作，與過往相比，央國企缺席成功的重大并購。作為對照，2022物業(yè)，強化其在華東區(qū)域的影響力；招商積余收購中民物業(yè)、深圳匯勤，提升在金融物業(yè)領域的競爭力；同時，碧桂園服務還收購中梁百悅智佳，提升在華東區(qū)域的管理密物企收并購注重區(qū)域和業(yè)態(tài)的補強。202367229.5萬元收購香格里拉市和翔環(huán)?？萍加邢薰炯叭瘥愂欣_南環(huán)境管理有限公司100旨在加快推動市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務布局，豐富公司業(yè)務類型，提高主營業(yè)務的綜合實力。遠洋服務收購遠洋機電設備技術100%股權，主要是因為該公司在機電業(yè)務以及智能家居、節(jié)能環(huán)保及系統(tǒng)集成方面的經(jīng)驗與遠洋服務融合度較高；金科服務則繼續(xù)補強和拓展團餐業(yè)務，收購了重慶韻涵餐57%66.85%補強之外，中駿商管也有明顯的“輸血”動作。2021322

6100中駿商管便接受了中駿集團向其出售的北京門頭溝奧萊購10.9駿商管的內(nèi)部資源及中駿商管首次公開發(fā)售的閑置所得款項進行撥付。另外，終止收購的情況也成為看點，新大正在6月終止收購云南滄恒投資有限公司80%股權，原因是在業(yè)績承諾安排上分歧較大。數(shù)據(jù)來源：公開市場，觀點指數(shù)整理10關聯(lián)交易公告稱，擬從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進企業(yè)有限公司手里，收購“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩9.59.51.54PE02211.5PE。但這筆交易廣受到爭議，市場多指該收購作價偏高，有利益輸送嫌疑，消息披露后，中海物業(yè)股價連續(xù)幾日下挫。最終在2023年末中海公告表示，終止該項關聯(lián)交易。06目前，資本市場對物業(yè)管理企業(yè)的估值核心已經(jīng)從單純的規(guī)模增速轉(zhuǎn)向業(yè)績提升能力，物企的并購活動也因此不再熱門。觀點指數(shù)預計，未來一段時間里，物企并購還將以區(qū)域和業(yè)態(tài)補強為主。06創(chuàng)生活、珠海萬達商管放緩與受阻2022IPO6家物企順利IPO（均為港股），總募資金額約為12.4億元。數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理2023年依然延續(xù)放緩的態(tài)勢，只有潤華服務和眾安智慧生21.82達到了歷史最低點。（含有物業(yè)管理服務、深業(yè)物業(yè)、泓盈服務和經(jīng)發(fā)物業(yè)4家物企遞表港交所；從最終的情況來看，珠海萬達商管短期內(nèi)上市較難；后三家物企分別為深圳國資、湖南國資及西安國資所有，均在2024年2A2023612目前民營物企上市熱情都不高，例如，“物管+商管”的行業(yè)龍頭——龍湖智創(chuàng)生活報告期內(nèi)選擇了暫緩上市，龍湖方面稱主要是基于對市場情緒的考量以及面臨的估值挑戰(zhàn)。盡管如此，在房地產(chǎn)領域承壓的狀態(tài)下，“物管+商管”平臺所提供的現(xiàn)金流依然對整個集團穩(wěn)定經(jīng)營有著至關重要的作用。202110520231228202312380回購款，造成了萬達商管的流動性壓力。最后時刻，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團完成了新舊戰(zhàn)投的更替，相關消息稱，最新的協(xié)議中，有個別現(xiàn)有投資人選擇退出投資，但絕大多數(shù)投資人保留了對萬達的投資，更重要的是有新投資人進入，包括一些境外投資人。

從結(jié)果來看，絕大多數(shù)投資者依舊是看好珠海萬達商管。20231110營業(yè)務包括商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務和增值服務，其202020212022171.95234.81271.1811.1235.1275.3320221231在管建筑面積及儲備項目建筑面積計算，珠海萬達商管是9.0%。07市場觀點認為，未來萬達商管可能會繼續(xù)推進上市計劃。但也有建議表示，隨著公募REIs如能將比較優(yōu)質(zhì)、回報率較高的一部分資產(chǎn)拿出來打包，REITs，或是一大發(fā)展路徑。07分物企回購積極66其中，較年初上漲的企業(yè)僅五家，宋都服務漲幅最大，達到了128%，并且遠超第二名及第三名京城佳業(yè)、中電光谷31.72%15.61%；此外，新希望服務出現(xiàn)輕微漲幅。數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理5023括朗詩綠色生活、融信服務、恒大物業(yè)、弘陽服務及星悅康旅等；區(qū)間跌幅相比較小的主要包括領悅服務集團、濱江服務、華發(fā)物業(yè)服務、德商產(chǎn)投服務等，跌幅均不超過10%。2023563568293.44225.65192.61159.36億港元?？傮w來看，報告期內(nèi)主要受到美元加息導致資金流出和房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累的影響，物業(yè)服務板塊下行壓力持續(xù)。據(jù)觀點指數(shù)月度報告，2023年內(nèi)多個月份恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)均跑輸同期恒生指數(shù)。開展了股份回購行動。Wind202310家物企進行了回購動作，以總回購金額來看，碧桂園服務位列第一，累計回購金額約2.9億港元，回購股份共3018回購。觀點指數(shù)認為，物企輕資產(chǎn)屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地產(chǎn)母公司的財務和經(jīng)營穩(wěn)定性更被看重，唯有地產(chǎn)行業(yè)的基本面企穩(wěn)，才有望實現(xiàn)在二級市場上的估值修復。

商務服務業(yè)”，進一步明確了行業(yè)定位和性質(zhì)，體現(xiàn)出國家頂層設計上對行業(yè)的重視。與此同時，關于各個賽道的細分也進一步被認可。具體分為兩大類：住宅物業(yè)管理和非住宅物業(yè)管理，其中非住宅商業(yè)綜合體物業(yè)服務等。相關部門將物業(yè)服務納入商務服務業(yè)而非房地產(chǎn)類，這將有利于行業(yè)逐漸削減和擺脫地產(chǎn)屬性，更多地連接進現(xiàn)代商業(yè)和消費服務中，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的盈利空間。112650100助餐、家政便民、健康服務、體育健身、文化休閑、兒童相關政策不斷擴充物業(yè)服務賽道的同時，新的挑戰(zhàn)也伴隨而來。隨著社區(qū)治理需求的增長，物企也不得不承擔更多的社會責任和公共服務職能，這也必然地對企業(yè)盈利能力提出更高的要求，如何以新思路將機遇轉(zhuǎn)變?yōu)樾б?，仍是需要探索的課題。08商業(yè)服務業(yè)、多元賽道獲認可20231227目錄（2024）2024214表現(xiàn)由以下研究成果組成：2024物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)202420242024研究說明篩選城市范圍：中國內(nèi)地區(qū)域。

2024物業(yè)企業(yè)服務力卓越表現(xiàn)2024物業(yè)企業(yè)城市服務卓越表現(xiàn)2024物業(yè)服務企業(yè)數(shù)字化卓越表現(xiàn)2024物業(yè)服務上市企業(yè)卓越財務表現(xiàn)企業(yè)樣本選取標準：2023項目樣本選取標準：202320231231202311-1231數(shù)據(jù)及調(diào)研數(shù)據(jù)獲取方法：企業(yè)自行申報、上市公司公開資料、第三方專業(yè)機構(gòu)提供。如果企業(yè)自身沒有進行申報，同時無法從第三方獲取準確訊息，研究成果名單以排除。但是可以參加非營運、財務指標類的研究成果名單。專業(yè)機構(gòu)等。·2024活動邀請和申報資料2024.01.28-2024.03.31通過推選和企業(yè)申報的方式，參加企業(yè)填報各種基本資料和數(shù)據(jù)。通過推選和企業(yè)申報的方式，參加企業(yè)填報各種基本資料和數(shù)據(jù)。行業(yè)調(diào)研2024.03-2024.04投資機構(gòu)、金融投行及專業(yè)機構(gòu)發(fā)出物業(yè)服務卓越表現(xiàn)調(diào)查問卷。綜合研究及統(tǒng)計2024.04觀點指數(shù)研究院根據(jù)企業(yè)申報材料及數(shù)據(jù)進行綜合統(tǒng)計分析，根據(jù)各項研究體觀點指數(shù)研究院根據(jù)企業(yè)申報材料及數(shù)據(jù)進行綜合統(tǒng)計分析，根據(jù)各項研究體·2024·2024物業(yè)服務卓越表現(xiàn)發(fā)布2024.04.1120244112024·2024總分卓越指數(shù)·2024物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)總分企業(yè)誠信度品牌美譽度運營+財務指標（55）企業(yè)誠信度品牌美譽度

創(chuàng)新指標（15）序號 企業(yè)名

第三非住合約面積在管面積合約面積在管面積管面積占

在管 增經(jīng)營收入城市布局管理項目數(shù)項目 服經(jīng)營收入城市布局管理項目數(shù)平均 收

凈資經(jīng)營 環(huán)毛利率凈利潤產(chǎn)收性現(xiàn) 社毛利率凈利潤益率金流 和

服務物業(yè)空間業(yè)主人才管理理念管理及設關系團隊服務構(gòu)建制度施管維護構(gòu)筑效益

科技服務創(chuàng)新模式與場創(chuàng)新

多元數(shù)字化增化平值服臺搭積占比 物業(yè)

司治 完善理及管與

景應與探務建及比 費萬科物業(yè)碧桂園服務招商積余華潤萬象生活龍湖物業(yè)服務集團中海物業(yè)雅生活集團融創(chuàng)服務保利物業(yè)金地智慧服務綠城服務永升服務世茂服務新城悅服務遠洋服務金科服務合景悠活彩生活服務集團越秀服務建發(fā)物業(yè)金茂服務卓越商企服務濱江服務時代鄰里榮萬家

理 度 理

用 索 管

87.486.984.784.484.083.783.282.982.482.181.980.680.079.877.577.376.976.776.575.174.974.773.673.472.8總分卓越指數(shù)·2024物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)總分企業(yè)誠信度品牌美譽度企業(yè)誠信度品牌美譽度

創(chuàng)新指標（15）序號 企業(yè)名

第三非住合約面積在管面積合約面積在管面積管面積占

在管 增經(jīng)營收入城市布局管理項目數(shù)項目 服經(jīng)營收入城市布局管理項目數(shù)平均 收

凈資經(jīng)營 環(huán)毛利率凈利潤產(chǎn)收性現(xiàn) 社毛利率凈利潤益率金流 和

服務物業(yè)空間業(yè)主人才管理理念管理及設關系團隊服務構(gòu)建制度施管維護構(gòu)筑效益

科技服務創(chuàng)新模式與場創(chuàng)新

多元數(shù)字化增化平值服臺搭積占比 物業(yè)

司治 完善理及管與

景應與探務建及比 費佳兆業(yè)美好華發(fā)物業(yè)深業(yè)運營銀城生活服務金融街物業(yè)新希望服務寶龍商業(yè)星河智善生活深物業(yè)集團中駿商管京城佳業(yè)和泓服務鑫苑服務新大正珠江城市服務世紀金源服務第一服務領悅服務康橋悅生活東原仁知美置服務弘陽服務南都物業(yè)星悅康旅蘇新服務

理 度 理

用 索 管

72.572.372.171.971.771.469.769.168.467.266.766.566.165.965.364.964.363.863.663.162.962.461.861.560.9聲明：觀點指數(shù)研究院報告與數(shù)據(jù)均來源于觀點指數(shù)樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數(shù)據(jù)、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現(xiàn)進行的統(tǒng)計測算。觀點指數(shù)研究院報告與數(shù)據(jù)僅供行業(yè)研究參考，觀點指數(shù)研究院不對其內(nèi)容引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。萬科物業(yè)數(shù)據(jù)口徑：采用上市平臺萬物云披露經(jīng)營與財務數(shù)據(jù)。序號企業(yè)序號企業(yè)2024物業(yè)服務企業(yè)品牌價值卓越表現(xiàn)序號企業(yè)序號企業(yè)1龍湖物業(yè)服務集團2萬科物業(yè)3中海物業(yè)4華潤萬象生活51龍湖物業(yè)服務集團2萬科物業(yè)3中海物業(yè)4華潤萬象生活5融創(chuàng)服務6綠城服務7招商積余8金地智慧服務9保利物業(yè)10碧桂園服務11雅生活集團12永升服務13卓越商企服務14華發(fā)物業(yè)15金科服務16遠洋服務17建發(fā)物業(yè)18越秀服務19金茂服務20新城悅服務觀點指數(shù)研究院報告與數(shù)據(jù)僅供行業(yè)研究參考，觀點指數(shù)研究院不對其內(nèi)容引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。萬科物業(yè)數(shù)據(jù)口徑：采用上市平臺萬物云披露經(jīng)營與財務數(shù)據(jù)序號企業(yè)序號企業(yè)2024物業(yè)服務企業(yè)管理能力卓越表現(xiàn)序號企業(yè)序號企業(yè)1碧桂園服務2萬科物業(yè)3