第七章 假設(shè)開發(fā)法

第七章假設(shè)開發(fā)法[學習目標]假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)估價實踐中一種科學而實用的方法，無論在房地產(chǎn)估價，還是房地產(chǎn)投資中都有很重要的應(yīng)用。了解假設(shè)開發(fā)法的基本思路和理論依據(jù)，熟悉假設(shè)開發(fā)法的概念、前提條件和適用范圍，掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式、假設(shè)開發(fā)法估價的程序和內(nèi)容。[案例導入]今后凡涉及拆遷的被征收房屋，其價值評估應(yīng)綜合考慮區(qū)位、用途、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素來進行評估，估價方法也由原來的單純參照市場價格變?yōu)楦鶕?jù)被征收房屋情況，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等多種方法。這是記者昨日從住建部發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《辦法》）中了解到的。此次《辦法》的出臺是年初頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》之后為進一步解決涉及房屋征收補償糾紛、確定被征收房屋價值而實行的新辦法，《辦法》強調(diào)了對房屋各方面因素的綜合考慮，將估價目的視為“為確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)”，而非此前的“確定被拆遷房屋貨幣補償金額”。被征收房屋的價值評估方法相比之前也更加靈活。此前的評估方法一般采用市場比較法，也即參照類似房地產(chǎn)價格的辦法，新《辦法》中評估方法更加靈活，需對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。例如，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，選用假設(shè)開發(fā)法評估。對于人們較為關(guān)注的被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值、機器設(shè)備物資等搬遷費用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，《辦法》遵循征收當事人協(xié)商原則，如果協(xié)商不成，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。另外，負責評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的確定由原來的直接投票或拆遷決定變?yōu)橄葏f(xié)商，協(xié)商不成再投票、抽簽、搖號等方式確定?！掇k法》第六條中還新加了委托評估合同的詳細內(nèi)容，規(guī)范了委托人和被委托評估機構(gòu)的行為。此外，如果對評估結(jié)果有異議，新《辦法》對被征收房屋申請復核的期限做出了延長的規(guī)定，由原來的5日變?yōu)?0日。取消了復核時拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的規(guī)定，仍由原機構(gòu)進行復核，復核結(jié)果仍有異議時可在10日內(nèi)申請由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成的專家評估委員會進行鑒定。新《辦法》還對房屋評估和鑒定費用做出了詳細規(guī)定，一般由房屋征收部門承擔。第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開發(fā)法的含義和理論依據(jù)（一）假設(shè)開發(fā)法的含義假設(shè)開發(fā)法（TheHypotheticalDevelopmentMethod）,又稱剩余法、預期開發(fā)法、倒算法或余值法，是將待估房地產(chǎn)的預期開發(fā)價格或價值，扣除預計的正常投入費用，正常稅金及合理利潤等，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估實務(wù)中運用得較為普遍，在評估待開發(fā)土地價值時應(yīng)用得最為廣泛。（二）假設(shè)開發(fā)法的基本思路假設(shè)開發(fā)法的基本思路可以通過房地產(chǎn)開發(fā)商購置待建土地的報價過程這一具體事例來加以體現(xiàn)：某房地產(chǎn)開發(fā)商準備購置一塊土地開發(fā)成房屋出售，為了獲得一定的開發(fā)利潤，開發(fā)商一般可這樣確定購置該土地的最高價格：首先研究這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置、面積大小、周圍環(huán)境、規(guī)劃所允許的用途、容積率和覆蓋率等等，并分析房地產(chǎn)市場狀況，據(jù)此選擇這塊土地的開發(fā)方案；選定了開發(fā)方案后，開發(fā)商就要預測大樓建成后的總售價，然后計算建造該大樓需要支付的總費用（主要包括前期費、建安工程費、配套費以及利息和稅收等）這些數(shù)據(jù)確定之后，開發(fā)商就可將樓價減去總開發(fā)費用，再減去所要獲得的開發(fā)利潤后的余額作為購置該土地的最高價格。（三）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常估算的是一次性的價格剩余。小貼士：地租介紹地租是土地所有權(quán)的實現(xiàn)形式，一切形式的地租，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)自己、增值自己的形式。馬克思指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”。資本主義地租就是農(nóng)業(yè)資本家為獲取土地的使用權(quán)而交給土地所有者的超過平均利潤的那部分價值。在資本主義生產(chǎn)方式下，實際的耕作者是雇傭工人，他們受雇于一個只是把農(nóng)業(yè)作為資本的特殊使用場所，作為把自己的資本投在一個特殊生產(chǎn)部門來經(jīng)營的資本家即農(nóng)場主。這個作為租地農(nóng)場主的資本家，為了得到在這個特殊生產(chǎn)廠所使用自己資本的許可，要在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定支付給土地所有者一個貨幣額，這個貨幣額就是地租。西方經(jīng)濟學回避地租所反映的經(jīng)濟關(guān)系，把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產(chǎn)租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。狹義上講，經(jīng)濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。二、假設(shè)開發(fā)法的前提條件與適用范圍（一）假設(shè)開發(fā)法的前提條件根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本思路，該方法主要是從開發(fā)商的角度進行分析的，在分析測算時，必須遵循以下前提條件：1．必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強度、建筑物的設(shè)計等。2．售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。3．正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預測售價和開發(fā)成本。4．假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。5．開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。假設(shè)開發(fā)法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷價的推測，只要做到這兩項預測具有一定的準確性，假設(shè)開發(fā)法的可靠性也就有了一定的保證。要做到這兩項預測具有一定的準確性，總的來看就是要求房地產(chǎn)市場比較規(guī)范和穩(wěn)定，具體來說應(yīng)具備如下五個條件：1．要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；2．要有一整套穩(wěn)定、健全的房地產(chǎn)法規(guī)；3．要有一個完整、公開的房地產(chǎn)信息庫；4．要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資與交易的稅費清單；5．要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的政府土地供給（出讓）計劃。（二）假設(shè)開發(fā)法的適應(yīng)范圍假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，具體來說主要有以下幾種類型的房地產(chǎn)估價：1．待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價；2．將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價；3．再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價；4．具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價；5．在建工程的估價。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式一、假設(shè)開發(fā)法的基本公式其中：管理費用＝開發(fā)成本×正常管理費率投資利息＝（待開發(fā)房地產(chǎn)價格+開發(fā)成本+管理費用）×正常利息率開發(fā)利潤＝（待開發(fā)房地產(chǎn)價格+開發(fā)成本+管理費用）×正常利潤率二、假設(shè)開發(fā)法的具體計算公式（一）開發(fā)成房屋的待開發(fā)土地價值的公式1.生地價值＝生地的預期開發(fā)價值-由生地建造房屋的開發(fā)成本-2.毛地價值＝毛地的預期開發(fā)價值-由毛地建造房屋的開發(fā)成本-3.熟地價值＝熟地的預期開發(fā)價值-由熟地建造房屋的開發(fā)成本-（二）開發(fā)成熟地的待開發(fā)土地價值的公式1.2.（三）再開發(fā)待拆遷房地產(chǎn)的價值的公式待拆遷房地產(chǎn)價值＝-投資利息-銷售總費-再開發(fā)投資利潤-買方購買待拆遷房地產(chǎn)的稅費（四）具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)價值的公式舊房地產(chǎn)價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-（五）在建工程價值的公式在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售總費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費三、假設(shè)開發(fā)法估價的程序和內(nèi)容根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本思路，假設(shè)開發(fā)法估價的程序和內(nèi)容如下：（一）調(diào)查待估房地產(chǎn)的基本情況1.調(diào)查土地的位置。土地位置包括土地所在城市的性質(zhì)、土地所在地區(qū)的性質(zhì)和土地的具體座落狀態(tài)三個方面。這些主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)的。2.調(diào)查土地面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。調(diào)查這些，主要是為估算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。3.調(diào)查政府的規(guī)劃限制。包括調(diào)查規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。調(diào)查這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。4.調(diào)查房地產(chǎn)的各項權(quán)利。房地產(chǎn)的各項權(quán)利包括待估房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、低押等的有關(guān)規(guī)定等。這些資料主要是為預估未來的售價、租金水平等服務(wù)的。（二）確定待估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式根據(jù)調(diào)查的土地狀況和房地產(chǎn)市場條件等，在城市規(guī)劃及法律法規(guī)等限制所允許的范圍內(nèi)，確定地塊的最佳利用方式，包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要與房地產(chǎn)市場的需求相結(jié)合，并且，要有一定的預測。最佳的開發(fā)利用方式就是開發(fā)完成后銷售時能獲得最高的收益。（三）估計開發(fā)建設(shè)期開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時期。開發(fā)建設(shè)期多為政府規(guī)定，有的由開發(fā)商自己確定。若不能從上兩方面得到，則根據(jù)市場同類開發(fā)項目所需時間來確定。另外，估價師還必須估計出建設(shè)完成到租出或售出的時間。估計開發(fā)建設(shè)期的主要目的是把握建筑物的竣工時間，為預測建筑物竣工時的價格、建筑費用等的投入、利息的負擔以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算等服務(wù)。估計開發(fā)建設(shè)期的方法應(yīng)參照各地的工期定額指標進行估計，也可采用比較法，即根據(jù)其他相同類型、同等規(guī)模的建筑物已有正常建設(shè)周期進行估計。（四）預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值根據(jù)所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價可通過兩個途徑獲得：1.對于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價，需預測為未來的價格。2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)樓宇等，其開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價的確定，可采用市場比較法確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。（五）估算各項成本費用1.開發(fā)成本?？刹捎帽容^法來估算，即通過同類建筑物當前開發(fā)成本大致金額來估算，也可采用類似建筑工程概算的方法來估算。具體包括：勘察設(shè)計和前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；房屋建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；開發(fā)過程中的稅費。2.管理費用。管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等，一般根據(jù)開發(fā)成本的一定比率估算。3.投資利息。根據(jù)未知的地價、開發(fā)成本、管理費用者之和的一定比率估算，這個比率通?？蛇x銀行通行貸款利率。在計算投資利息時應(yīng)注意計息基礎(chǔ)、利息率、計息期和計息方法等問題。4.銷售稅費。銷售稅費包括銷售費用(即銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等)、銷售稅金及附加(即營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育稅附加)、其他銷售稅費(即應(yīng)當由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費等)。在現(xiàn)實估價中往往根據(jù)未來樓價的一定比率估算，還包括一些其他需發(fā)生的費用。5.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費。根據(jù)本地政府的稅費政策，估算從獲得土地至出售建筑物期間可能發(fā)生的稅費額度，也可以根據(jù)過去或其他類似開發(fā)經(jīng)營項目所需支付的稅費情況來估算。在現(xiàn)實估價中往往根據(jù)未來樓價的一定比率估算，還包括一些其他需發(fā)生的費用。（六）確定開發(fā)商的合理利潤開發(fā)商的合理利潤應(yīng)以待估的房地產(chǎn)價格、開發(fā)成本、管理費用之和的一定比率估算，這個比率通常為正常的類似項目要求的平均利潤率，它與投資年限呈正方向變化。（七）估算待估房地產(chǎn)價格在上述計算中，考慮資金時間價值的計算稱為動態(tài)計算，而不考慮資金時間價值的計算稱為靜態(tài)計算。小貼士：利潤率的種類及其定義

1.銷售利潤是企業(yè)在其全部銷售業(yè)務(wù)中實現(xiàn)的利潤，又稱營業(yè)利潤、經(jīng)營利潤，它包含主營業(yè)務(wù)利潤。銷售利潤的計算公式是：

銷售利潤=主營業(yè)務(wù)利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用利潤率反映企業(yè)一定時期利潤水平的相對指標。利潤率指標既可考核企業(yè)利潤計劃的完成情況，又可比較各企業(yè)之間和不同時期的經(jīng)營管理水平，提高經(jīng)濟效益。利潤÷售價×100%=銷售利潤率

利潤÷成本×100%=成本利潤率

①銷售利潤率：一定時期的銷售利潤總額與銷售收入總額的比率。它表明單位銷售收入獲得的利潤，反映銷售收入和利潤的關(guān)系。

②成本利潤率：一定時期的銷售利潤總額與銷售成本總額之比。它表明單位銷售成本獲得的利潤，反映成本與利潤的關(guān)系。

③產(chǎn)值利潤率：一定時期的銷售利潤總額與總產(chǎn)值之比，它表明單位產(chǎn)值獲得的利潤，反映產(chǎn)值與利潤的關(guān)系。

④資金利潤率：一定時期的銷售利潤總額與資金平均占用額的比率。它表明單位資金獲得的銷售利潤，反映企業(yè)資金的利用效果。

⑤凈利潤率：一定時期的凈利潤（稅后利潤）與銷售凈額的比率。它表明單位銷售收入獲得稅后利潤的能力，反映銷售收入與凈利潤的關(guān)系。2.銷售毛利=銷售收入-銷售成本

毛利率指的是毛利與銷售收入（或營業(yè)收入）的百分比，其中毛利是收入和與收入相對應(yīng)的營業(yè)成本之間的差額，用公式表示：

毛利率＝毛利/營業(yè)收入×100%就是你商品的出售價格減去成本價格（并不需要減去水電，員工工資地租==）3.加價率，指銷售額減去銷售成本后的金額與銷售成本的比率,是制訂商品價格的重要依據(jù)之一。

加價率=（銷售額-銷售成本）/銷售成本*100%第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用實例例7－1：某在建工程開工于2001年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000m2，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑總面積12400m2，其中商場建筑面積2400m2，辦公樓建筑面積10000m2；該工程正常施工期2年，建筑費用每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費為建筑費的10%；至2002年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費用及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%(假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中)；貸款年利率為8.5%。預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積的月租金為80元/m2解：(1)此題的計算公式應(yīng)為：在建工程價格=預期建成后的價值-需投入的建筑費-需投入的專業(yè)費-銷售稅費-投資利潤(2)計算預期建成后的價值：(3)計算建筑費：2300×12400×64%×(4)計算專業(yè)費：17169481.92×10%=1716948.19(元)(5)計算銷售稅費：44241046.92×8%=3539283.75(元)(6)計算投資利潤：(7)計算在建工程的正?？們r格：=2909.5(萬元)例7－1：解：(1)選擇估價方法。該宗土地為待建筑土地，適合于采用假設(shè)開發(fā)法估價。(2)選擇最佳開發(fā)利用方式。通過調(diào)查研究得知最佳開發(fā)利用方式為：容積率7，覆蓋率為50%，建筑面積7000m2，建筑物總層數(shù)14層，各層建筑面積均為500m2，地上一至二層為商店，總面積為1000m2(3)估計開發(fā)建設(shè)期。預計共需3年時間完成全部建筑，即2005年7月完成。(4)預測開發(fā)完成后的樓價。建筑完成后商業(yè)樓即可全部售出。住宅樓的30%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，20%一年后才能售出。預計商業(yè)樓出售的平均售價為4000元/m2，住宅樓出售當時的平均售出價為2000元/m2。(5)估算開發(fā)費用及開發(fā)利潤。開發(fā)成本為500萬元；管理費用為開發(fā)成本的6%；年利息率為10%；銷售稅費為樓價的3%；稅費為樓價的4%，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費等，其他類型的稅費已考慮在開發(fā)成本之中；投資利潤率為20%。在未來三年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費用的投入情況為：第一年需投入50%的開發(fā)成本及相應(yīng)的管理費用；第二年需投入30%的開發(fā)成本及相應(yīng)的管理費用；第三年需投入20%的開發(fā)成本及相應(yīng)的管理費用。(6)計算地價。分靜態(tài)和動態(tài)兩種方式進行試算：①采用靜態(tài)方式進行地價試算。A、樓價=4000×1000+2000×6000=1600(萬元)B、開發(fā)成本=500(萬元)C、管理費用=開發(fā)成本×6%=500×60%=30(萬元)D、利息=(地價+開發(fā)成本+管理費用)×利息率×計息期=地價×10%×3+500(1+6%)×50%×10%×2.5+500(1+6%)×30%×10%×1.5+500(1+6%)×20%×10%×0.5=地價×0.30+95.4(萬元)上述利息的計算采用的是單利，計算期至2002年7月止。各年開發(fā)成本和管理費用的投入實際上是覆蓋全的的，但計息時假設(shè)各年開發(fā)成本和管理費用的投入集中在各年的年中或年內(nèi)每月均投入，這樣上述利息計算中的計算期分別取2.5、1.5和0.5。E、銷售稅費=樓價×3%=1600×3%=48(萬元)F、稅費=樓價×4%=1600×4%=64(萬元)G、投資利潤=(地價+開發(fā)成本+管理費用)×利潤率=地價×20%+(500+30)×20%=地價×0.20+106(萬元)則：地價=1600-500-30-(地價×0.30+95.4)-48-64-(地價×0.20+106)②采用動態(tài)方式進行地價試算。計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即2000年7月，資本化率選取為10%。A、樓價=商業(yè)樓價+住宅樓價==1164.73(萬元)B、開發(fā)成本==447.18(萬元)各年開發(fā)成本的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年開發(fā)成本的投入集中在各年的年中，或年內(nèi)每月均勻投入，這樣上述開發(fā)成本計算中的貼現(xiàn)年數(shù)分別是0.5、1.5、2.5。C、管理費用=開發(fā)成本×6%=447.18×6%=26.83(萬元)D、利息=(地價+開發(fā)成本+管理費用)×利息率×計息期由于地價、開發(fā)成本、管理費用在動態(tài)方式中已考慮了時間因素，實際上均已含利息，故在此不必再單獨計算利息。E、銷售稅費=樓價×3%=1164.73×3%=34.94(萬元)F、稅費=樓價×4%=1164.73×4%=46.59(萬元)G、投資利潤=(地價+開發(fā)成本+管理費用)×利潤率=地價×20%+(447.18+26.83)×20%=地價×0.20+94.80則：地價=1164.73-447.18-26.83-34.94-46.59-(地價×0.20+94.80)地價=428.66(萬元)[小結(jié)]假設(shè)開發(fā)法是我們在房地產(chǎn)估價中常用的方法，在具體估價時有現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點認為現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點不同而已，從理論上來講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。它們之間應(yīng)該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利于在估價實踐中正確確定有關(guān)項目。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。[復習思考題]1．何謂假設(shè)開發(fā)法？其理論依據(jù)是什么？2．影響假設(shè)開發(fā)法評估準確性的因素有哪些？3．假設(shè)開發(fā)法估價步驟有哪些？4．生地、毛地、熟地開發(fā)及其價格評估公式的運用有何異同？5．假設(shè)開發(fā)法中動態(tài)方式與靜態(tài)方式的主要區(qū)別是什么？6．開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、前期、建造期、租售期的含義及其區(qū)別與聯(lián)系是什么？7．開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值如何求取？8．投資利息如何計算？9．投資者購買開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費如何求??？10．折現(xiàn)率如何求??？[案例分析]案例一：有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/平方米；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等估計為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。試用靜態(tài)方法估算該成片荒地的總價和單價。問題：1.試用靜態(tài)方法估算該成片荒地的單價。