房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題匯編8

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題匯編8問答題（共5題，共5分）(1.)（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃（江南博哥）期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行拆遷估價。請問：1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？正確答案：參考解析：1．（1）拆遷估價中不考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同。（2）理由：征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。本案例，該房屋被列入征收拆遷范圍，其估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因此，拆遷估價中不考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同。2．關(guān)于被征收房屋的規(guī)定為：①對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；②房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準；③對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。3．被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。或乙公司的裝修補償應(yīng)與出租人協(xié)商解決；或乙公司應(yīng)得的裝修補償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2）理由：被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等情況。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過評估確定。(2.)（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題？正確答案：參考解析：（1）由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據(jù)、估價原則、考慮因素、參數(shù)選擇、報告說明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價有所不同。房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)于金融（銀行）業(yè)的抵押貸款、擔保業(yè)務(wù)，金融（銀行）業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹慎。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險，規(guī)避估價機構(gòu)及估價師的風(fēng)險，在抵押估價中要更加嚴格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，采取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌不實估價，切忌高（虛）估算。這是房地產(chǎn)抵押估價最重要的特點及注意事項，其他注意事項還有：①估價目的。房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。②價值時點。因設(shè)定抵押時點在評估時是不確定的，價值時點原則上為完成估價對象實地查勘之日。估價委托合同對價值時點另有約定的從其約定，但實地查勘時應(yīng)了解估價對象在估價時點時的（過去或未來）狀況，并在“估價假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。③價值類型。④估價對象抵押的合法性分析。⑤合理確定假設(shè)前提和限制條件。應(yīng)當針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明。⑥把握市場風(fēng)險防止高估。估價師要頭腦清醒，特別謹慎、保守估價。⑦遵循謹慎原則。在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。⑧市場變現(xiàn)能力分析。房地產(chǎn)估價師進行房地產(chǎn)抵押估價活動時，應(yīng)當掌握抵押房地產(chǎn)的特點，并關(guān)注和收集相關(guān)市場上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場流動性及快速變現(xiàn)能力進行定性分析。⑨估價對象風(fēng)險提示。房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。⑩其他。根據(jù)當?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物的抵押價值。（2）本案例，在當前市場環(huán)境下，運用假設(shè)開發(fā)法時應(yīng)特別注意：①預(yù)測開發(fā)完成后的價值宜謹慎；②開發(fā)費用可能發(fā)生變化；③開發(fā)周期可能延長；④開發(fā)和銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化；⑤折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。(3.)（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行有關(guān)估價。請問：1．評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途、適宜選用哪些估價方法？2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途、適宜選用哪些估價方法？正確答案：參考解析：1．（1）政府收購該宗房地產(chǎn)評估收購價格時，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途。理由：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準。本案例，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，故評價該房地產(chǎn)時，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途。（2）適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。理由：工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有：①成本法；②市場法；③收益法。被征收房屋價值應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進行評估。本案例，該宗房地產(chǎn)收購價格屬于被征收的用于工業(yè)用途的土地，可采用的方法有成本法、市場法及基準地價修正法。2．（1）收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中需要投入下列費用：①建筑物拆除費用；②土地開發(fā)費用（如七通一平費用）；③其他成本費用（如財務(wù)成本、管理費用）。（2）已完成房屋征收補償?shù)膰型恋?。有時根據(jù)土地的“生熟”程度，將土地粗略分為生地、毛地和熟地三類。其中，熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。本案例，收購的土地要變?yōu)榭沙鲎尩耐恋?，?yīng)包括原有建筑物拆除費、土地開發(fā)費及其他成本和管理費用。3．（1）出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)。理由：本案例，城市規(guī)劃將該宗土地劃為商業(yè)用地，征收后將其變?yōu)槭斓卦俅纬鲎屵M行評估時，應(yīng)按商業(yè)用途評估。（2）適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準地價修正法。理由：商業(yè)用地的房地產(chǎn)估價方法適宜采用：①收益法；②成本法；③市場法。建設(shè)用地使用權(quán)價格（簡稱地價款），主要是采用市場法求取，也可采用基準地價修正法、成本法求取。房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，適宜采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進行估價。本案例，出讓界定為商業(yè)用途的建設(shè)用地，可采用的估價方法為：假設(shè)開發(fā)法、市場法和基準地價修正法。(4.)1.封面（略）目錄（略）致委托人函（略）××有限公司：受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號1層（房屋所有權(quán)證號：××字第××號，建筑面積為339.29m2）商業(yè)用房的抵押價值進行評估，為貴公司向金融機構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。我公司派注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象所在地進行實地查勘和市場調(diào)查，估價人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價方法，分析了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過測算并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，確定估價對象于估價時點2009年4月21日滿足本報告估價“假設(shè)和限制條件”下的抵押價值如表1所示。表1估價對象估價結(jié)果一覽表注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）實物狀況估價對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中1～2層為商鋪和酒樓，3層為茶樓，4～5層為客房及辦公用房。大樓外墻為粉色墻磚，1～3層為大面積玻璃窗，4～5層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動噴淋系統(tǒng)、1部電梯、2部消防樓梯。估價對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29m2。層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。經(jīng)估價人員實地查勘，估價對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。（二）權(quán)益狀況估價對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號1層的商業(yè)用房。估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：××字第××號；房屋所有權(quán)人：××有限公司；房屋坐落：（略）；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：××；房號：××；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：1層；建筑面積：339.29m2；設(shè)計用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。估價委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地號：（略）；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30m2；終止日期：2006年4月20日；登記日期：2006年4月21日。至估價時點估價對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價對象委托人提供的資料及估價人員實地查勘情況，至估價時點，估價對象已出租用作酒樓，除此以外無其他他項權(quán)利限制。四、區(qū)位狀況（略）五、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。六、估價時點2009年4月21日。七、價值定義本報告所稱抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償后的價值。八、估價依據(jù)（略）九、估價原則（略）十、估價方法（略）十一、估價結(jié)果經(jīng)過綜合分析，確定估價對象的抵押價值為總價人民幣491.26萬元，單價14478.96元/m2。十二、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）十三、估價人員（略）十四、估價作業(yè)日期2009年4月21日至2009年5月22日。十五、估價報告應(yīng)用的有效期（略）××房地產(chǎn)估價有限公司2009年5月22日附件（略）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估價方法選用（略）六、估價測算過程1．收益法收益法是基于預(yù)期原理，選用適當?shù)膱蟪曷蕦㈩A(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價時點的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。其基本公式式中：V——收益價格；Ai——相對于評估時點而言的未來第i期末的凈收益；Y——房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）。（1）確定房地產(chǎn)收益①租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益估價對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價對象租賃合同，從估價時點起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2。表2租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表其中，租金按建筑面積計算，收入均為年末取得。②租約期外房地產(chǎn)收益根據(jù)市場行情測算，目前估價對象按建筑面積計算的正常市場租金為70～75元/m2·月（計算過程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2%～5%，由此，預(yù)測估價對象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/m2·月，且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2%，假設(shè)上述收益變化趨勢在未來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。（2）確定年運營費用運營費用包括：管理費、維修費、保險費、稅金，計算結(jié)果見表3（計算過程略）。（3）確定年凈收益計算公式：估價對象年凈收益=年有效毛收入－年運營費用，則估價對象年凈收益見表3。表3估價對象年凈收益計算一覽表單位：元/m2（4）確定報酬率綜合考慮，確定報酬率為7%（計算過程略）。（5）確定估價對象收益價格估價對象收益價格為：2．市場法市場法是估價對象與近期發(fā)生交易的類似實例進行對照比較，對已發(fā)生交易的類似實例的已知價格加以修正，得出估價對象最可能實現(xiàn)的合理價格的估價方法。其基本公式為：比準價格=可比實例房地產(chǎn)的價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)（1）可比實例的選?。ㄒ姳?）表4可比實例相關(guān)情況（2）建立可比價格基礎(chǔ)（略）（3）選取比較因素及因素條件說明根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及項目特點，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。①交易情況交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。②交易日期交易日期是指可比實例成交時間，由于房地產(chǎn)市場的波動，不同成交時間的類似房地產(chǎn)，其成交價格存在差異。③區(qū)域因素和個別因素估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。④估價對象與可比實例比較因素情況，見表5。表5估價對象與可比實例比較因素情況表根據(jù)估價對象與可比實例比較因素情況表，建立估價對象與可比實例因素修正系數(shù)表，見表6。表6估價對象與可比實例因素修正系數(shù)表⑤建立可比實例體系上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素與估價對象相比較，建立直接比較關(guān)系見表7。表7比較因素修正表取上述可比實例比準價格的平均值作為市場法的比準結(jié)果，即估價對象比準價格為：（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。七、估價結(jié)果確定綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果，即：評估單價=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。評估總價=14478.96×339.29=491.26（萬元）?？們r大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整?！痢练康禺a(chǎn)估價有限公司二00九年五月二十二日正確答案：參考解析：上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，具體如下：（1）致委托方函缺估價報告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。理由：致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：標題（致估價委托人函）、估價委托人（名稱或者姓名）、估價目的、估價對象（財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結(jié)果、估價機構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名、落款日期。本估價報告的致估價委托人函缺估價報告應(yīng)用的有效期。（2）估價對象的描述不全面。①實物狀況描述不全或不清；或缺估價對象土地實物狀況；或建成時間未具體到月；或缺估價對象四至；或缺估價對象分攤的土地面積。②估價對象權(quán)益狀況描述不全；或缺他項權(quán)利限制情況；或缺租賃權(quán)情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。理由：房地產(chǎn)估價結(jié)果報告中，對估價對象的描述應(yīng)該包括以下四方面的內(nèi)容：①估價對象范圍，包括土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時應(yīng)說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益；②估價對象基本狀況，包括名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等；③土地基本狀況，包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況，包括層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度等。本評估報告對估價對象的權(quán)力狀況描述不清楚。（3）價值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場價值定義。理由：價值定義要說明本次估價所評估的價值類型及其內(nèi)涵。價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價值。不同估價對象、甚至同一估價對象往往具有不同類型的價值。因此，估價結(jié)果報告中不同價值類型的價值定義的表述應(yīng)不同，其中，房地產(chǎn)抵押估價價值定義表述為：“估價對象房地產(chǎn)的押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。本估價報告進行的是抵押價值的評估，缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場價值定義。（4）結(jié)果報告的估價結(jié)果沒有大寫。理由：估價結(jié)果是本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。本估價結(jié)果報告中，估價結(jié)果沒有大寫。（5）缺少風(fēng)險提示（或說明）。理由：房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告的內(nèi)容應(yīng)包括：①估價委托人；②估價機構(gòu)；③估價目的；④估價對象；⑤估價時點；⑥價值定義；⑦估價依據(jù)；⑧估價原則；⑨估價方法；⑩估價結(jié)果；估價人員；估價作業(yè)日期；估價報告使用期限；變現(xiàn)能力分析；風(fēng)險提示。本評估結(jié)果報告沒有風(fēng)險提示的內(nèi)容。（6）附件應(yīng)放在技術(shù)報告之后。理由：完整的估價報告的內(nèi)容依次為：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。即附件應(yīng)在估價技術(shù)報告之后。（7）客觀毛租金收益取100元/m2·月。理由：本報告中，根據(jù)市場行情測算，目前估價對象按建筑面積計算的正常市場租金為70～75元/m2·月，且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2%～5%，由此，預(yù)測估價對象租約期外第一年的客觀毛租金的取值應(yīng)在70（1+2%）4～75（1+5%）4元/m2·月取值，即在75.77～95.16元/m2·月之間，客觀毛租金收益取100元/m2·月不合理。（8）租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。理由：本技術(shù)報告沒有對租約期外租金的構(gòu)成進行說明。（9）租約期外租金面積內(nèi)涵不清。理由：計算租約期外的租金收入，應(yīng)該有明確的租金面積，估價技術(shù)報告中，沒有明確租金面積的內(nèi)涵。（10）租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)（或不符合謹慎原則）。理由：謹慎原則是在評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵循的一項原則。謹慎原則要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本報告中，假設(shè)租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩(wěn)定不符合謹慎原則。（11）租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入（或租賃期外有效毛收入中缺押金收益）。理由：有效毛收入是指從潛在毛收入中扣除空置和租金損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和租金損失+其他收入，即有效毛收入應(yīng)考慮租賃保證金或押金的利息收入等其他收入。（12）租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用。理由：凈收益是凈運營收益的簡稱，是指從有效毛收入中扣除運營費用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。租約期外的凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運營費用=有效毛收入－運營費用。（13）空置率取2%的理由不充分。理由：運用收益法進行估價時，應(yīng)搜集交易實例資料。具體應(yīng)搜集的內(nèi)容，要針對估價方法中的計算所需要的數(shù)據(jù)進行。例如，對出租的寫字樓擬采用收益法估價，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運營費用等方面的資料。即收益法空置率的取值要根據(jù)搜集到的資料、市場行情和其他條件確定，本報告空置率取2%沒有依據(jù)。（14）等比遞增計算中租約期外的折現(xiàn)期錯誤。理由：根據(jù)材料，租約期外的折現(xiàn)期應(yīng)為4年，不應(yīng)為5年。（15）表4中的可比實例成交價未說明付款方式。理由：選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)一般包括5個方面：①同一付款方式；②同一采用單價；③同一幣種和貨幣單位；④同一面積內(nèi)涵；⑤同一面積單位。本報告中，沒有說明可比實例成交價的付款方式。（16）可比實例一與估價對象規(guī)模差異過大，不宜適用為可比實例。理由：采用市場法進行測算應(yīng)針對估價對象的功能及特點，對與估價對象在同一區(qū)域內(nèi)的類似房地產(chǎn)項目進行市場調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強的房地產(chǎn)項目?？杀葘嵗慌c估價對象及可比實例二、三的規(guī)模相差較大，不宜選為可比實例。（17）可比實例與估價對象結(jié)構(gòu)不同未作修正。理由：選取的可比實例與估價對象必須具有可比性，結(jié)構(gòu)不同應(yīng)該進行修正。（18）比較、修正項目不全。理由：缺少情況的修正；缺少租賃期的比較和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比較修正；缺交易日期（市場狀況）的修正（或不修正的理由）。（19）距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點的距離應(yīng)為區(qū)域因素。理由：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。其中，位置包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等。即距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點的距離應(yīng)為區(qū)域因素，不應(yīng)放在個別因素內(nèi)。（20）表6中修正系數(shù)的表述形式錯誤。（21）表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或某個因素的取值缺乏理由。（22）表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)重的差異。（23）技術(shù)報告結(jié)果中未計算抵押價值，或未考慮法定優(yōu)先受償款。理由：本次估價是為了確定估價對象的抵押價值，因此，估價結(jié)果應(yīng)該包括優(yōu)先受償款和抵押價值的說明。（24）比準結(jié)果取三個可比實例價格的簡單算術(shù)平均值缺乏理由。理由：比準結(jié)果的計算方法應(yīng)說明理由，例如，可比實例相對于估價對象均相同或相似，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，分別賦予權(quán)重。本報告中，直接用可比實例比準價格的平均值作為市場法的比準結(jié)果，缺乏理由。（25）估價結(jié)果取兩種估價方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值缺乏理由。理由：估價結(jié)果確定就是要說明本次估價的最終結(jié)果是多少，它是如何確定的。因為在估價報告中要采用兩種或兩種以上的方法進行估價測算。用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M行進一步的調(diào)整都需在此說明理由。本估價報告未說明選用簡單算術(shù)平均值確定估價結(jié)果的理由。(5.)本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中的估價的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷。（一）估價的假設(shè)條件1．估價時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。2．本報告假定估價對象在合法前提下，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。3．本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失實，本估價機構(gòu)不承擔責(zé)任。4．估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點起為40年。5．估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。6．估價委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。7．任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。8．我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查勘，不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查勘之日的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。9．注冊房地產(chǎn)估價師在進行實地查勘時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報告假設(shè)其建筑質(zhì)量是以維持正常的使用壽命。（二）估價的限制條件1．本次估價目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負責(zé)任，超出此范圍使用報告，本估價機構(gòu)不承擔相應(yīng)法律責(zé)任。2．估價結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費用對其抵押價值的影響。3．根據(jù)××市當前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價報告應(yīng)用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進行估價。4．本報告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。正確答案：參考解析：估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，是估價機構(gòu)履行估價委托合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告。上述估價報告片斷中的錯誤、修改及理由具體如下：（1）錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或××房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。理由：本次估價的委托方是××房地產(chǎn)開發(fā)公司，從其施工方獲取的相關(guān)成本等資料，屬于從委托人處取得的資料。在報告中應(yīng)表述為委托人提供的資料及數(shù)據(jù)。（2）錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點算起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點算起為44年。理由：其土地使用權(quán)年限為自估價時點2009年6月18日至證載土地使用權(quán)終止日期2053年6月19日止為44年。（3）錯誤：自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。理由：報告的有效期應(yīng)自報告出具之日起計算。（4）錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。理由：估價假設(shè)和限制條件中，要說明：①本次估價的假設(shè)前提；②未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查的資料；③估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；④本估價報告使用的限制條件。其假設(shè)條件的表述應(yīng)該為“假設(shè)……”，不能用“不確定……”。單選題（共10題，共10分）(6.)（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元（m2·天）；地上1～4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（m2·天）；B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。A、B座合計抵押建筑面積為()m2。A.124500B.127000C.132500D.135000正確答案：A參考解析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。但預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押。根據(jù)以上規(guī)定，本案例中，A、B座合計抵押建筑面積=A座總建筑面積+B座總建筑面積－B座已售出的面積=65000+67500－8000=124500m2。(7.)（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元（m2·天）；地上1～4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（m2·天）；B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下1層的客觀租金水平為2.0元/（m2·天），地上1～4層的客觀租金水平為3.0/元（m2·天），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是()。A.租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng).根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C.根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D.租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金正確答案：D參考解析：采用收益法估價關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同中有關(guān)租金、費用等的約定計算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。本案例中，采用收益法測算抵押價值，其租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金。(8.)（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元（m2·天）；地上1～4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（m2·天）；B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為()萬元。A.810B.132025C.2835D.4860正確答案：C參考解析：法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。本案例，該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款為未付清的工程款。具體數(shù)額為：40500×（1－93%）=2835（萬元）。(9.)（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2。至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今。在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)按照()前提進行估價。A.自己開發(fā)B.溢價轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價前提有三種：①業(yè)主自行開發(fā)前提，估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成；②自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成；③被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。本案例中，甲企業(yè)因經(jīng)營不善，被迫轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，在采用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，應(yīng)按照被迫轉(zhuǎn)讓前提進行估價。(10.)（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2。至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今。在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應(yīng)采用()。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25正確答案：D參考解析：求取土地重新構(gòu)建價格，可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。容積率的計算公式為：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積，在工業(yè)上，根據(jù)GB50489—2009《化工企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》，容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積本。本案例中，規(guī)劃總建筑面積為25000m2，土地面積為20000m2，則容積率=25000÷20000=1.25。(11.)（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2。至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今。在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是()。A.辦公樓開發(fā)費用B.食堂開發(fā)費用C.宿舍開發(fā)費用D.浴室開發(fā)費用正