開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》點(diǎn)睛提分卷2

開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》點(diǎn)睛提分卷2單選題（共35題，共35分）(1.)某投資方案的凈現(xiàn)值NPV為200萬(wàn)元，假定各不確定性因素分別變化+10%，重新計(jì)算（江南博哥）得到該方案的NPV見下表。則最敏感因素為()。

A.甲B.乙C.丙D.丁正確答案：A參考解析：本題考查的是敏感性分析。敏感度系數(shù)（甲）=[（120-200）/200]/10%=-4；敏感度系數(shù)（乙）=[（160-200）/200]/10%=-2；敏感度系數(shù)（丙）=[（250-200）/200]/10%=2.5；敏感度系數(shù)（?。?[（270-200）/200]/10%=3.5；絕對(duì)值甲因素最大，所以甲因素為最敏感的因素。(2.)現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的()分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營(yíng)運(yùn)能力正確答案：A參考解析：本題考查的是基本報(bào)表?，F(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。(3.)房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是()。A.住房可支付指數(shù)B.開發(fā)投資杠桿率C.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)D.土地轉(zhuǎn)化率正確答案：D參考解析：本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。(4.)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將()與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。A.成本利潤(rùn)率B.銷售利潤(rùn)率C.資本金利潤(rùn)率D.投資利潤(rùn)率正確答案：D參考解析：本題考查的是投資利潤(rùn)率。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。(5.)關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說(shuō)法中，正確的是()。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由政府有關(guān)部門代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為五人以上單數(shù)C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)從市級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定正確答案：B參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)從省級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。(6.)某商鋪的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率是()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%正確答案：C參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。(7.)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是()。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實(shí)際出租量C.出租房屋空置率D.房?jī)r(jià)租金比正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)，房?jī)r(jià)租金比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)，空置率屬于供給指標(biāo)。參見教材P40。(8.)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為()。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%正確答案：C參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。1+名義收益率=（1+實(shí)際收益率）×（1+通貨膨脹率），得到：實(shí)際收益率=（1+名義收益率）/（1+通貨膨脹率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。參見教材P187。(9.)下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)()經(jīng)營(yíng)模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A.開發(fā)一銷售B.開發(fā)一持有出租一出售C.購(gòu)買一持有出租一出售D.購(gòu)買一更新改造一出租一出售正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買一更新改造一出租一出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本、更新改造成本、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入?，F(xiàn)金流量圖如上圖所示。(10.)在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是()。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。復(fù)蘇階段在房地產(chǎn)自然周期的第一階段，此階段在長(zhǎng)期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。(11.)投資者所要求的最低利率是()。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率正確答案：D參考解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。(12.)下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是()。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報(bào)率C.成本利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率正確答案：C參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期。(13.)某企業(yè)前3年每年初借款1000萬(wàn)元，按年復(fù)利計(jì)息，年利率為8%，第5年末還款3000萬(wàn)元，剩余本息在第8年末全面還清，則第8年末需還本付息()萬(wàn)元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49正確答案：D參考解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的換算。換算到同一時(shí)間點(diǎn)上，現(xiàn)金流入=現(xiàn)金流出?？扇繐Q算到第8年位置。P161。(14.)消費(fèi)者購(gòu)買決策的一般過程包括五個(gè)階段，其中不包括()。A.引起需要B.購(gòu)買決策C.方案評(píng)價(jià)D.信息反饋正確答案：D參考解析：本題考查的是消費(fèi)者購(gòu)買決策過程。西方營(yíng)銷學(xué)者對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決策的一般過程作了深入研究，提出若干模式，采用較多的是五階段模式，即引起需要、信息收集、方案評(píng)價(jià)、購(gòu)買決策、購(gòu)后行為。(15.)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于()時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營(yíng)C.經(jīng)營(yíng)D.銷售正確答案：D參考解析：本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。(16.)()的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。(17.)為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的()。A.25%B.30%C.35%D.50%正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實(shí)、合法、有效。(18.)商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。(19.)銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。A.3583B.3909C.4300D.4778正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。P312。(20.)房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或()。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來(lái)源主要來(lái)自于銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。P302。(21.)有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于()。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查正確答案：B參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A通過收集初步數(shù)據(jù)提示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和想法；選項(xiàng)C檢驗(yàn)因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。P107。(22.)投資者所要求的最低利率是()。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率正確答案：A參考解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。P151。(23.)判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)屬于()階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策正確答案：A參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段主要包括判定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風(fēng)險(xiǎn)估算三項(xiàng)內(nèi)容。選項(xiàng)D，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)決策這一單獨(dú)的階段。P230。(24.)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為()。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)正確答案：D參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）(25.)為了得到有代表的樣本，可以采用()的方法，可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計(jì)抽樣D.定額抽樣正確答案：A參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。(26.)下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是()。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費(fèi)用正確答案：B參考解析：本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括:購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。P216。(27.)工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的()。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動(dòng)費(fèi)用D.材料費(fèi)用正確答案：C參考解析：本題考查的是成本控制。工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。(28.)某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92正確答案：D參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。該項(xiàng)目各年年初的累計(jì)凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。(29.)反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為()。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格正確答案：C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。(30.)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是()。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營(yíng)收入D.經(jīng)營(yíng)資金出資額正確答案：D參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)ABC出現(xiàn)在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。(31.)30.對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法正確答案：A參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。經(jīng)營(yíng)期不同不能直接比總值，必須比年值。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。P210。(32.)某家庭以80萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬(wàn)元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少()元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38正確答案：A參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。將第6年初的10萬(wàn)元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運(yùn)用公式(33.)下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的是()。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)正確答案：A參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、增值稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。P367。(34.)()的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來(lái)，綜合考慮。A.判斷競(jìng)爭(zhēng)者反應(yīng)模式B.確定競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略C.確定競(jìng)爭(zhēng)者目標(biāo)D.識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者正確答案：D參考解析：本題考查的是識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者。識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來(lái)，綜合考慮。(35.)下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是()。A.吸納率分析B.市場(chǎng)占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率D.估算項(xiàng)目吸納量正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析包括需求影響因素分析、需求預(yù)測(cè)、吸納率分析、市場(chǎng)購(gòu)買者的產(chǎn)品功能需求。多選題（共15題，共15分）(36.)在構(gòu)造評(píng)價(jià)方案過程中，通常按照()構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。A.擬投入資本金的數(shù)量B.開發(fā)項(xiàng)目是否分期C.開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式D.物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)E.開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是構(gòu)造評(píng)價(jià)方案。在實(shí)際操作過程中，通常按照項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。(37.)對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效果包括()。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤(rùn)的多少正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。(38.)下列工程中，經(jīng)批準(zhǔn)可以邀請(qǐng)招標(biāo)的有()。A.項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的B.受自然地域環(huán)境限制的C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的E.擬公開招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目的價(jià)值相比，不值得的正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。有下列情形之一的經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)：（1）項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的；（2）受自然地域環(huán)境限制的；（3）涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的；（4）擬公開招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目的價(jià)值相比，不值得的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的。(39.)在市場(chǎng)趨勢(shì)分析中，相關(guān)分析法可進(jìn)一步分為()。A.指數(shù)平滑法B.簡(jiǎn)單平均法C.移動(dòng)平均法D.回歸分析法E.市場(chǎng)因子推演法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。相關(guān)分析法包括回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法。(40.)敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，下列屬于這三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的有()。A.最樂觀預(yù)測(cè)值B.最悲觀預(yù)測(cè)值C.最可能預(yù)測(cè)值D.最不可能的預(yù)測(cè)值E.最接近的預(yù)測(cè)值正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。(41.)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于供給指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)有銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。(42.)下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有()A.戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成。選項(xiàng)CDE屬于政策風(fēng)險(xiǎn)。(43.)融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括()。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。(44.)以下可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)價(jià)的反映項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括()。A.速動(dòng)比率B.投資利潤(rùn)率C.內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率E.凈現(xiàn)值正確答案：C、E參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)有三個(gè)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。選項(xiàng)A是清償能力指標(biāo)；選項(xiàng)BD是靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。P178。(45.)從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營(yíng)利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備可衡量性、可實(shí)現(xiàn)性、可營(yíng)利性和可區(qū)分性。P121。(46.)以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括()。A.開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。兩證一書一審批。由于是招拍掛方案，選項(xiàng)A選址已包含在一級(jí)開發(fā)中；選項(xiàng)E是建設(shè)行政主管部門的管理，非規(guī)劃部門。P72～74。(47.)在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。A.空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.失業(yè)率正確答案：B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)A屬于供給指標(biāo)，選項(xiàng)C屬于供給指標(biāo)，選項(xiàng)E屬于需求指標(biāo)。P42～44。(48.)在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的有()。A.房?jī)r(jià)租金比B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.開發(fā)投資杠桿率正確答案：A、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)；選項(xiàng)C屬于供給指標(biāo)。P43～44。(49.)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行()等工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)B貸款人即是銀行，自己不需要評(píng)價(jià)自己。P330。(50.)抵押率的確定受()等因素的影響。A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限長(zhǎng)短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場(chǎng)條件E.抵押物的新舊程度正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。抵押率是貸款金額與抵押物價(jià)值之比，又稱貸款價(jià)值比率。抵押率的確定，受許多因素的影響，如抵押物的流動(dòng)性、所處的市場(chǎng)條件、抵押物價(jià)值取得的情況、貸款期限長(zhǎng)短和通貨膨脹預(yù)期等。抵押率不是針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的，是在某特定時(shí)期針對(duì)某類項(xiàng)目的，所以不參考抵押物的新舊程度。P312。判斷題（共15題，共15分）(51.)土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。(52.)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照利潤(rùn)最大化原則，選擇開發(fā)規(guī)模。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。參見教材P256。(53.)一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越大。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)投資者的實(shí)際意義也就越小。(54.)滲透市場(chǎng)是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。服務(wù)市場(chǎng)是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)，滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。(55.)稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。(56.)物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住和非入住的客戶提供服務(wù)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。(57.)投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是投資與成本。投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。P170。(58.)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅金支出等。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量。開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流出包括：土地成本、建造成本及相關(guān)費(fèi)用；現(xiàn)金流入包括預(yù)售收入和現(xiàn)房銷售收入；開發(fā)-持有出租-出售模式現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流出包括：土地成本、建造成本及相關(guān)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本、轉(zhuǎn)售稅費(fèi)；現(xiàn)金流入包括租金收入和轉(zhuǎn)售收入。P145。(59.)如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系。過度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的偏離程序。如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。P56。(60.)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。P22。(61.)傘型合伙REITS是指基金不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。多重合伙是基金直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。P320。(62.)城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高，說(shuō)明房地產(chǎn)易受政策影響。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的特性。房地產(chǎn)投資的特性之一是存在效益外溢和轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大大提高。P9。(63.)我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)境外投資的項(xiàng)目，最多的是居住物業(yè)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。據(jù)世邦魏理仕（CBRE）統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)境外房地產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到280億美元，排在前3位的投資目的地依次是美國(guó)、中國(guó)香港和英國(guó)，按金額排序的投資物業(yè)類型依次是寫字樓、酒店、工業(yè)、商業(yè)零售和居住物業(yè)等。P7。(64.)認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是指房地產(chǎn)商根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)定價(jià)方法。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。P98。(65.)房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有可逆性和可延期性。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。P243。問答題（共2題，共2分）(66.)某開發(fā)商于2014年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬(wàn)元/m2。2016年8月1日王某以1.1萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2017年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬(wàn)元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬(wàn)元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率達(dá)到12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2017年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果