開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》高分通關(guān)卷2

開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》高分通關(guān)卷2單選題（共35題，共35分）(1.)開發(fā)貸款的貸款利率屬于()。A.時(shí)間類參數(shù)B.資金類參數(shù)C.融資類參數(shù)（江南博哥）D.收益類參數(shù)正確答案：C參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。融資相關(guān)參數(shù)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例（通常為總投資的20%～35%），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。(2.)()是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。A.負(fù)外部性B.正外部性C.強(qiáng)外部性D.弱外部性正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。正外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。(3.)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。自然周期的第三階段，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平；自然周期的第四階段，需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開始下滑。(4.)已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%正確答案：D參考解析：本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35%。(5.)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%正確答案：C參考解析：本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300（萬元），2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。(6.)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起()日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A.14B.15C.28D.30正確答案：B參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。參見教材P91。(7.)反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況的報(bào)表是()。A.損益表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.利潤分配表D.現(xiàn)金流量表正確答案：B參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。(8.)下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的是()。A.寫字樓市場(chǎng)B.零售商場(chǎng)或店鋪C.休閑旅游設(shè)施市場(chǎng)D.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。選項(xiàng)D屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。按照房地產(chǎn)的用途，可以分解為居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別壁、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉儲(chǔ)用房市場(chǎng)等）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。(9.)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，屬于社會(huì)環(huán)境因素的是()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB.家庭收入水平及分布C.家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)D.資本市場(chǎng)發(fā)育程度正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。社會(huì)環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其性別、年齡、職業(yè)、教育等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。(10.)確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作()。A.固定性決策B.標(biāo)準(zhǔn)化決策C.程序化決策D.科學(xué)性決策正確答案：C參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作程序化決策。(11.)下列各項(xiàng)中，不屬于招標(biāo)文件內(nèi)容的是()。A.投標(biāo)人須知B.評(píng)標(biāo)辦法C.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求D.投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄正確答案：D參考解析：本題考查的是招標(biāo)程序。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）；（2）投標(biāo)人須知；（3）評(píng)標(biāo)辦法；（4）合同條款及格式；（5）采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；（6）設(shè)計(jì)圖紙；（7）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；（8）投標(biāo)文件格式；（9）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中規(guī)定實(shí)質(zhì)性要求和條件，并用醒目的方式標(biāo)明。選項(xiàng)D屬于投標(biāo)文件應(yīng)包括的內(nèi)容。(12.)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由()負(fù)責(zé)籌措資金。A.開發(fā)商B.投資企業(yè)C.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)D.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正確答案：D參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金。(13.)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入()。A.管理費(fèi)用B.財(cái)務(wù)費(fèi)用C.運(yùn)營費(fèi)用D.開發(fā)建設(shè)投資正確答案：C參考解析：本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。(14.)我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%正確答案：B參考解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。(15.)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，()涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會(huì)環(huán)境B.技術(shù)環(huán)境C.政治環(huán)境D.法律制度環(huán)境正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。(16.)運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是()；二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。A.投資的長(zhǎng)期性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性C.投資可逆性D.投資不可逆性正確答案：C參考解析：本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性；二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。(17.)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于()時(shí)的折現(xiàn)率。A.0B.1C.0或1D.2正確答案：A參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。(18.)王某擬購買一套面積為120m2、單價(jià)為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為()元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71正確答案：B參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。1.貸款總額P總＝120×7800×（1－30%）＝65.52（萬元）；2.商業(yè)貸款總額P＝65.52-20＝45.52（萬元）；3.計(jì)算商業(yè)貸款月還款額：i＝7.2%/12＝0.6%，n＝20×12＝240(19.)以下各項(xiàng)中，不屬于項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作程序的是()。A.單位工程竣工驗(yàn)收B.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收C.竣工驗(yàn)收備案D.綜合驗(yàn)收正確答案：A參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個(gè)階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案。(20.)某城市2013年商品住房新開工面積為500萬平方米，從2012年跨入2013年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，2013年恢復(fù)施工的面積為200萬平方米，該城市2013年商品住房施工面積是()萬平方米。A.500B.700C.800D.1000正確答案：D參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積，是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。500＋300＋200＝1000（萬平方米）。(21.)下列關(guān)于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的表述中，正確的是()。A.我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款實(shí)行復(fù)利計(jì)息B.我國國庫券實(shí)行復(fù)利計(jì)息C.我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行復(fù)利計(jì)息D.實(shí)際中采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息正確答案：C參考解析：本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。選項(xiàng)A、B錯(cuò)誤，我國個(gè)人儲(chǔ)蓄貸款和國庫券實(shí)行單利計(jì)息；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在實(shí)際中都采用較為簡(jiǎn)單的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。(22.)下列各項(xiàng)中，不屬于基本報(bào)表的是()。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.項(xiàng)目總投資估算表正確答案：D參考解析：本題考查的是基本報(bào)表?；緢?bào)表包括現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表。(23.)針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的()。A.供求結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。供求結(jié)構(gòu)，針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。(24.)進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是()。A.債務(wù)融資成本分析B.資金占用費(fèi)分析C.資本金與債務(wù)資金的比例分析D.擔(dān)保費(fèi)分析正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。融資結(jié)構(gòu)分析，主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。參見教材P329。(25.)市場(chǎng)調(diào)查中，關(guān)于各種聯(lián)系方法的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.在被訪者擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的最好方法是面談B.電話訪問的優(yōu)點(diǎn)是被訪者不理解問題時(shí)能得到解釋C.網(wǎng)絡(luò)調(diào)研具有成本低、反饋快等優(yōu)點(diǎn)D.最傳統(tǒng)也最常用的聯(lián)系方法是面談法正確答案：A參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的最好方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。(26.)下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是()。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法正確答案：C參考解析：本題考查的是制定租售方案。自標(biāo)定價(jià)法指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入。(27.)某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是()萬m2。A.1260B.1380C.1440D.2100正確答案：C參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)潛量即市場(chǎng)需求的上限。120×15%×80＝1440萬平方米。市場(chǎng)潛量是針對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量（客體數(shù)量）而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數(shù)量。(28.)下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是()。A.需求預(yù)測(cè)B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。選項(xiàng)ABD均屬于需求分析。參見教材P139。(29.)()是通過研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求，按照各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配，預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的吸納能力。A.吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)B.回報(bào)率預(yù)測(cè)C.敏感性分析D.市場(chǎng)供求分析正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)，通過研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求，按照各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配，預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的吸納能力。該部分參見教材P143。(30.)某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5％等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12％，則第一年的租金應(yīng)該確定為()元/m2。A.896.48B.965.60C.934.50D.997.06正確答案：B參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A1=965.60（元/m2）。(31.)就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回報(bào)主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.收益率C.利息率D.開發(fā)利潤正確答案：D參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。(32.)趙某以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元,則其償債備付率為()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05正確答案：C參考解析：本題考查的是償債備付率。230×12000/10000=276（萬元），貸款總額=276×60%=165.6（萬元），P=165.6，n=10，i=10%，A=P×i/【1-1/（1+i）n】=165.6×10%/【1-1/（1+10%）10】=26.95。償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金=34/26.95=1.26。(33.)()是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。A.臨界點(diǎn)分析B.保本點(diǎn)分析C.敏感性分析D.盈虧平衡分析正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。(34.)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資的說法中，錯(cuò)誤的是()。A.降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)B.發(fā)行費(fèi)用高C.容易分散股權(quán)D.房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式。股票市場(chǎng)融資所籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提高投資能力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此雖然股票市場(chǎng)融資存在著發(fā)行費(fèi)用高、容易分散股權(quán)等缺點(diǎn)，但仍然是房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式。(35.)劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為()元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。采用月所有債務(wù)支出與收入比這個(gè)指標(biāo)，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。多選題（共15題，共15分）(36.)在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有()。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運(yùn)營成本正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費(fèi)用占毛租金收入比率。選項(xiàng)A、B是評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。(37.)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析()。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.區(qū)域結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，也常常采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度。(38.)下列選項(xiàng)中，屬于申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件有()。A.施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要征收房屋的，必須完成征收工作B.已經(jīng)確定施工企業(yè)C.有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施D.建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%E.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是開工申請(qǐng)與審批。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，需要征收房屋的，其進(jìn)度符合施工要求；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%。(39.)下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法有()。A.目標(biāo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是制定租售方案。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法有挑戰(zhàn)定價(jià)法、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法。(40.)利率分為()等類型。A.基礎(chǔ)利率B.結(jié)算利率C.變動(dòng)利率D.存款利率E.同業(yè)拆放利率正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是利息與利率。利率又分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類型。(41.)若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小正確答案：B、E參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越??；選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。(42.)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的有()。A.空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.房屋施工面積正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)。參見教材P39～41。(43.)在市場(chǎng)趨勢(shì)分析中，相關(guān)分析法可進(jìn)一步分為()。A.指數(shù)平滑法B.簡(jiǎn)單平均法C.移動(dòng)平均法D.回歸分析法E.市場(chǎng)因子推演法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。相關(guān)分析法包括回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法。(44.)按投資業(yè)務(wù)不同，房地產(chǎn)投資信托可分為()。A.多重合伙型B.權(quán)益型C.抵押型D.互換型E.混合型正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。按投資業(yè)務(wù)不同，房地產(chǎn)投資信托可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。(45.)用來求年值的系數(shù)有()。A.一次支付終值系數(shù)B.等比序列現(xiàn)值系數(shù)C.等比序列年費(fèi)用系數(shù)D.等額序列支付資金回收系數(shù)E.等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。求年值的系數(shù)有三個(gè)：等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和等比序列年費(fèi)用系數(shù)。(46.)商業(yè)輻射區(qū)域分析的內(nèi)容主要有()。A.可能的顧客流量B.消費(fèi)者行為.喜好和偏愛C.購買能力分析D.區(qū)域優(yōu)勢(shì)E.消費(fèi)導(dǎo)向正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。(47.)房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.流動(dòng)比率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.投資回報(bào)率正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)包括借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率與速動(dòng)比率。(48.)編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制()。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表正確答案：C、D參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)報(bào)表的編制?？捎门懦ǎ緢?bào)表一定是在輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計(jì)劃與資金籌措屬于輔助報(bào)表，一定在基本報(bào)表之前編出來，所以可以直接排除ABE。(49.)關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有()。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時(shí)點(diǎn)C.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)D.各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，期末的轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下。(50.)決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型，按按未來事件的自然狀態(tài)的確定程度劃分包括()。A.戰(zhàn)略性決策B.管理性決策C.確定型決策D.風(fēng)險(xiǎn)型決策E.不確定型決策正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是決策的概念。選項(xiàng)AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策；按未來事件的自然狀態(tài)的確定程度劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策；按參與決策的人數(shù)劃分，包括個(gè)人決策和群體決策。判斷題（共15題，共15分）(51.)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外的和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。(52.)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的開發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)比率相對(duì)較高。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是流動(dòng)比率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長(zhǎng)、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。(53.)按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第（n-1）個(gè)計(jì)息周期的期末。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。(54.)一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，收益率較高。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是投資概述。一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但收益率也較低。(55.)購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。(56.)能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化，它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估。能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時(shí)全部繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。(57.)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)價(jià)價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過5年。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)價(jià)價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。參見教材P306。(58.)中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅項(xiàng)目。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。(59.)住房具有投資特性，購買者除了關(guān)注住房的使用價(jià)值外，還非常關(guān)注其投資價(jià)值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為。住房具有投資特性，購買者除了關(guān)注住房的使用價(jià)值外，還非常關(guān)注其投資價(jià)值，購買決策受預(yù)期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類型投資收益水平的影響。參見教材P135。(60.)招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起15日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是招標(biāo)程序。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。參見教材P79。(61.)公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。因此，所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開招標(biāo)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)有公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，不是所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開招標(biāo)。(62.)資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。參見教材P150。(63.)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不僅需要計(jì)算開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，還需要另行計(jì)算期間費(fèi)用。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是投資與成本。開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用為計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。(64.)基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。(65.)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門管理和組織各種活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，如工資、辦公費(fèi)等。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是投資估算。管理費(fèi)用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。如管理人員工資、辦公費(fèi)等。問答題（共2題，共2分）(66.)某投資者以3.8萬元/m2的價(jià)格購買了一個(gè)建筑面積為80m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于10%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。正確答案：參考解析：解法一：購買商鋪總投資：38000×80=3040000（元）購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：3040000×30%=912000（元）購買商鋪的貸款額（P）：3040000×70%=2128000（元）抵押貸款年還本付息額：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）凈經(jīng)營收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：（凈經(jīng)營收入-年還本付息額）/首付款=10%所以：凈經(jīng)營收入=