2024年度中國物業(yè)行業(yè)年度盤點

24目錄2024年中國物業(yè)行業(yè)年度十大關(guān)鍵詞|年度盤點① 22024年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100|年度盤點② 20市場盤點：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點③ 33資本盤點：低位盤整延續(xù)，物企有“進(jìn)”有“退”|年度盤點④ 44物企盤點：經(jīng)營難題愈加尖銳，自我革新迫在眉睫|年度盤點⑤ 54克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2024年中國物業(yè)行業(yè)年度十大關(guān)鍵詞|年度盤點①2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結(jié)過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“中國物業(yè)行業(yè)年度十大關(guān)鍵詞”篇。好房子好服務(wù)克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2024年3月9日，住建部部長倪虹在兩會民生主題記者會上明確表示，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來?！昂梅孔雍梅?wù)”成為貫穿2024年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要主題。其一，政策持續(xù)落地，進(jìn)一步明晰“好房子好服務(wù)”的內(nèi)涵。2024年8月，國新辦舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，住建部部長倪虹指出，建設(shè)“好房子”需要好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好服務(wù)。“好房子”需要好服務(wù)，將實施居住服務(wù)提升行動，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平，支持養(yǎng)老、托育、家政等線上線下的生活服務(wù)。11月，國務(wù)院總理李強參觀調(diào)研中國建筑科技展，五次強調(diào)了“好房子”的重要性，著重提及“好房子”的四項標(biāo)準(zhǔn)，即安全、舒適、綠色、智慧。其二，品牌物企積極探索“好房子好服務(wù)”的實踐路徑。一方面，為了解決產(chǎn)品與服務(wù)之間的脫節(jié)問題，越來越多的集團(tuán)企業(yè)正在大力推進(jìn)地物協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造從建設(shè)到運營服務(wù)全鏈條的服務(wù)體系，以便為業(yè)主建設(shè)好房子、提供好服務(wù)。如在承接查驗階段，碧桂園服務(wù)依照工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，前介團(tuán)隊全方位檢查房屋墻面土建質(zhì)量、入戶門、門窗、防水等100多項內(nèi)容，現(xiàn)場測試墻面垂直度、平整度、空鼓開裂、陰陽角方正度等，嚴(yán)格把關(guān)房屋質(zhì)量。并還原真實使用場景，全面排查房屋隱患，不僅注重功能的實用性，更注重業(yè)主的體驗感。另一方面，品牌物企迭代升級服務(wù)體系，進(jìn)一步提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主營造更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗。首先，服務(wù)內(nèi)容趨向定制。如中海物業(yè)基于“好服務(wù)”理論研究與多年實踐經(jīng)驗總結(jié)，構(gòu)建了“1+2+N”標(biāo)桿項目服務(wù)體系。其中，“1”是指標(biāo)桿項目需要具備持續(xù)穩(wěn)定高質(zhì)量運營的能力，“2”是指員工滿意和社會認(rèn)可，“N”是指好服務(wù)的多元化場景。又如亞新服務(wù)煥新發(fā)布“亞新美好家生態(tài)服務(wù)體系”，住宅業(yè)態(tài)形成完善的4級產(chǎn)品體系——新享+、新雅+、新舒+、新悅+，其中“新享+”服務(wù)重點關(guān)克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損其次，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)顆粒度進(jìn)一步細(xì)化。如保利物業(yè)發(fā)布《綠化養(yǎng)護(hù)全周期管控白皮書》，通過制定綠化養(yǎng)護(hù)全周期管理的六個關(guān)鍵階段和專業(yè)的服務(wù)動作，解決地產(chǎn)前期開發(fā)和物業(yè)后期服務(wù)存在的問題，保障綠化養(yǎng)護(hù)在前、中、后期的質(zhì)量，進(jìn)一步提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。以后期養(yǎng)護(hù)階段為例，保利物業(yè)將通過綠化養(yǎng)護(hù)分級定位，明確不同等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)四季更迭塑造四時園林，提升業(yè)主對綠化服務(wù)的滿意度。社區(qū)安全2024年，社區(qū)安全事故頻發(fā)，給物業(yè)安全管理敲響警鐘。2月，南京市雨花臺區(qū)明尚西苑6棟發(fā)生火災(zāi)，造成15人死亡，44人受傷，火災(zāi)為地面架空層停放電動自行車處起火引發(fā)。9月，西安一小區(qū)發(fā)生一起墜井事故，一名8歲女童不幸遇難，事發(fā)時井口僅由3塊膠合板掩蓋。10月，廈門13歲男孩在小區(qū)內(nèi)玩耍時觸電身亡，涉事地?zé)魶]有安裝漏電保護(hù)裝置，也沒有接地線。中央高度重視社區(qū)安全管理工作，出臺了一系列的管控政策措施，旨在全面加強社區(qū)安全管理。以電動車安全管理為例，2024年4月12日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，部署開展電動自行車安全隱患全鏈條整治工作，要求全面提升電動車生產(chǎn)、銷售、使用、停放、充電、報廢回收等各環(huán)節(jié)安全水平。5月23日，全國電動自行車安全隱患全鏈條整治工作專班部署各地集中開展夜查行動，當(dāng)晚全國共組成7.4萬個夜查小組，對6.3萬個住宅小區(qū)、17.5萬個自建房以及23.3萬家夜間經(jīng)營場所進(jìn)行了檢查，689家單位、856家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被立案處罰，7300余名個人被依法處理。南京、長沙、浙江等多省市緊急發(fā)文，要求加強社區(qū)電動車安全管理，并開展社區(qū)消防安全專項檢查。如河南省消防救援總隊等四部門聯(lián)合發(fā)布通告，對違規(guī)停放、飛線充電等行為，將分別處以罰款、追究刑克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損與此同時，品牌物企持續(xù)升級社區(qū)安全管理措施，并取得了較好的效果。如招商積余早已將窨井安全列入日常巡檢中，并加裝井蓋防墜網(wǎng)，模擬測試防墜網(wǎng)支撐性確保牢固。再如萬物云持續(xù)開展“G4行動”，不僅提升了社區(qū)的應(yīng)急救援能力，讓更多人跑贏黃金四分鐘，還激發(fā)了業(yè)主參與社區(qū)安全管理的積極性，很多業(yè)主自發(fā)參與眾籌資金、應(yīng)急培訓(xùn)，形成了良好的社區(qū)安全文化。目前，萬物云在深圳、北京等多城在管住宅小區(qū)已全部配置AED設(shè)備，并實現(xiàn)面客服務(wù)者CPR技能百分百覆蓋。房屋養(yǎng)老金2024年8月23日，住建部在國新辦新聞發(fā)布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。如上海，2024年先行在浦東等區(qū)開展試點房屋養(yǎng)老金制度，在試點基礎(chǔ)上，2025年全市克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損據(jù)悉，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個人賬戶就是業(yè)主交存的住房專項維修資金，公共賬戶則由政府負(fù)責(zé)建立，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不會增加個人負(fù)擔(dān)。綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024年，全國房齡達(dá)到20年以上的住宅項目占比約43，預(yù)計到2030年這一比例將提升至60，意味著未來6年內(nèi)老項目占比將激增說明房屋老齡化問題愈加嚴(yán)峻。分省市來看，上海、遼寧、天津、山西、河北、山東和浙江等省市住房老齡化問題突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭戶數(shù)占比近50?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損對于物業(yè)管理行業(yè)而言，房屋老齡化不僅會加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。一旦這些問題威脅到業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，業(yè)主潛意識將物業(yè)視為第一責(zé)任人，勢必將進(jìn)一步激化物業(yè)管理矛盾。雖然房屋養(yǎng)老金制度已步入試點階段，但相關(guān)配套制度尚不健全，如公共賬戶資金的籌集方式仍需在法律法規(guī)層面予以明確。而從局部城市試點到全國大范圍推廣恐怕還需較長的時間周期，住房老齡化問題依舊是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)。物業(yè)費降價2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)降價輿情。部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費顯著高于政府指導(dǎo)價，且過高的物業(yè)費與實際享受到的服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重脫節(jié)，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)公示超等級物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費。青島嚴(yán)令超出政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)限期調(diào)整物業(yè)費。2024年5月，青島城陽區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費面積相應(yīng)調(diào)整基準(zhǔn)價格上浮幅度。2024年10月，青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導(dǎo)價的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費并退費?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損據(jù)公開資料顯示，20244城百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費的下調(diào)，降幅在20-35之間。多數(shù)降價小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商成的，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費，但不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。部分降價小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達(dá)成降低物業(yè)費的訴求。政府指導(dǎo)價難以客觀反映各項目的實際運營狀況。一方面，近年來，勞動力成本持續(xù)上升，但政府指導(dǎo)價連續(xù)多年保持不變，顯然是有失公允。另一方面，影響物業(yè)成本的因素龐雜，政府指導(dǎo)價并未全面考量不同項目的個性化因素。如水景系統(tǒng)維護(hù)，簡單的靜態(tài)水景年維護(hù)費用可能在10-20萬元，單次深度清潔費用在10萬元左右，加上能克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損值得一提的是，部分物企已積極嘗試應(yīng)對，通過推行菜單式定制服務(wù)，更好地適應(yīng)不同項目的差異化服務(wù)需求。如中海物業(yè)采用“項目運營成本定額”的方法，對物業(yè)項目運營成本、資源進(jìn)行更合理、更科學(xué)的管控，并設(shè)計服務(wù)菜單，對應(yīng)不同崗位、工種、服務(wù)產(chǎn)品、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)生成通用版和定制版服務(wù)菜單，讓業(yè)主明明白白消費。又如萬科物業(yè)創(chuàng)新推出“彈性定價”，全面梳理社區(qū)內(nèi)的95個服務(wù)空間、1530個作業(yè)對象，共計508SLA（服務(wù)事項）。其中，158350項作為可選服務(wù)，客戶根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。催繳在2024年中期業(yè)績會上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行總裁兼首席財務(wù)官黃鵬表示，為了應(yīng)對上漲的應(yīng)收賬款，已成立了欠款追討委員會，由公司高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達(dá)任務(wù)和全面推進(jìn)各項欠款追討。目前，物企整體現(xiàn)金流吃緊，應(yīng)收賬款的賬期拉長。2024年上半年，上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值為-0.59億元，應(yīng)收賬款均值持續(xù)提升至17.5億元，同比增長15.7，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)提升至129天，同比增加3天。針對不同客戶，物企分類采取了差異化的催繳策略：其一，住宅業(yè)主“花式”催收，具體措施包括催收獎勵提升、激勵政策提升、一戶一策攻堅克難等。如開展繳費抽獎活動，提前預(yù)繳物業(yè)克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損其二，開發(fā)商以資抵債，據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2024年，萬物云、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等8家上市物企與關(guān)聯(lián)房企開展了十余筆以資抵債交易，合計抵消應(yīng)收賬款超26億元。其中，萬物云與萬科開展了6以資抵債交易，共計抵消應(yīng)收賬款超12億元。其三，政府三角債轉(zhuǎn)化，如雅生活服務(wù)通過與業(yè)主方(鄭鎮(zhèn)人民政府等四個政府主體)、關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂貸款協(xié)議的方式，將5175萬元應(yīng)收賬款以貸款的形式出借給關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后關(guān)聯(lián)企業(yè)再將這筆資金用于支付稅款。雖然這種操作最終并未直接轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金回收，但對于企業(yè)而言，能夠獲得等值的抵押資產(chǎn)總比壞賬計提更為有利，不失為一種創(chuàng)新的嘗試。與此同時，多城發(fā)文要求公職人員帶頭清繳物業(yè)費，并采取約談教育、媒體曝光等懲戒措施。如2024年12月，貴州省荔波縣住建局印發(fā)《關(guān)于限期繳納物業(yè)服務(wù)費的通知》，將欠繳物業(yè)費的公職人員名單、欠繳時間及金額函告其工作單位，同時報送縣紀(jì)委監(jiān)委、縣委組織部及縣文明辦。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損卷服務(wù)2024年，住宅市場壓力進(jìn)一步加劇，物業(yè)服務(wù)整體滿意度同比下降約2，換手率則持續(xù)提升至3.3。為了從競爭中脫穎而出，更多物企始卷服務(wù)，不僅是后期物業(yè)服務(wù)精益求精，更將服務(wù)創(chuàng)新延伸至案場營銷、規(guī)劃設(shè)計階段，形成了從前端到后端的全方位服務(wù)體系。其一，基礎(chǔ)服務(wù)不斷細(xì)化。對于服務(wù)過程，物企正在不斷地趨于量化標(biāo)準(zhǔn)，將服務(wù)顆粒度打磨得越來越細(xì)。如招商積余量化雨雪天氣的服務(wù)時效，在雨雪停后，15分鐘就要對垃圾、積水進(jìn)行處理，30分鐘內(nèi)擦拭座椅等設(shè)施。對于物業(yè)服務(wù)結(jié)果的考評標(biāo)準(zhǔn)，一些內(nèi)容很難進(jìn)行量化評判，比如對于服務(wù)人員的“禮貌熱情”“耐心傾聽”等難以用精確的數(shù)字去衡量；但是，對于能夠推行量化評判的方面，物企正在將標(biāo)準(zhǔn)變得越來越具象化、數(shù)字化，以便更好地考評服務(wù)結(jié)果。如融創(chuàng)服務(wù)用A4紙考評綠化養(yǎng)護(hù)結(jié)果，灌木籬死亡不可超過A4紙大小，缺株面積不可超過A4紙大小，草坪病蟲害發(fā)生面積單處不可超過A4紙大小，草坪克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損其二，服務(wù)體系全面升級。全面升級服務(wù)體系成為越來越多物企的選擇。不僅在服務(wù)內(nèi)容上有所創(chuàng)新，在服務(wù)方式上也更加注重科技應(yīng)用，以便更好地提升服務(wù)品質(zhì)和客戶體驗，積極響應(yīng)市場變化與客戶需求。如金茂服務(wù)升級MOCO服務(wù)體系2.0，創(chuàng)新提出以“服務(wù)美學(xué)”為引領(lǐng)的高端住宅物業(yè)服務(wù)體系，適配中國金茂2024年新推出的金、玉、滿、堂4大新產(chǎn)品體系推出《金茂服務(wù)“金玉滿堂”服務(wù)產(chǎn)品價值體系》，針對示范區(qū)同步完成服務(wù)升級。其三，案場營銷階段前置物業(yè)服務(wù)。在案場營銷階段，便前置會所運營服務(wù)，如招商積余在武漢的招商·武昌序項目為業(yè)主搭建了會所運營序Club小程序，并將服務(wù)運營前置，會所自項目入市即正式運營。又如華發(fā)物業(yè)服務(wù)在珠海的灣璽壹項目提前運營會所，啟動灣璽薈CLUB，只向內(nèi)部業(yè)主開放，內(nèi)部打造星級健身、室內(nèi)恒溫泳池、多功能宴會廳、日咖夜酒等高端服務(wù)功能。其四，規(guī)劃設(shè)計階段推進(jìn)地物協(xié)同。如在規(guī)劃設(shè)計階段，保利物業(yè)發(fā)布《品質(zhì)回顧手冊——前介工程篇》，涉及節(jié)能降本、效應(yīng)提升、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、管理優(yōu)化、精益細(xì)節(jié)和缺陷改造等六個板塊，并通過眾多的經(jīng)典案例展示，進(jìn)一步助力地產(chǎn)在前期開發(fā)階段提升產(chǎn)品品質(zhì)?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損騎手友好20248月，杭州某小區(qū)發(fā)生一起保安與外賣騎手之間的沖突事件，引發(fā)片區(qū)內(nèi)的外賣騎手大量聚集聲討。一時之間，如何妥善處理保安與外賣騎手之間的關(guān)系成為市場熱議的話題。一方面，部分業(yè)主強調(diào)訪客管理對于社區(qū)安全的重要性，門崗保安應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行訪客管理制度，并合理規(guī)劃外賣騎手在社區(qū)內(nèi)的通行路線，從而確保社區(qū)安全秩序。另一方面，也有業(yè)主指出物業(yè)管理、外賣服務(wù)均是社區(qū)生活不可或缺的服務(wù)者，主張不能僅考慮物業(yè)管理的便利性，而對外賣服務(wù)造成不必要的限制，提倡共建和諧共存的社區(qū)生活服務(wù)生態(tài)環(huán)境。值得關(guān)注的是，2024年9月12日，中國物業(yè)管理協(xié)會與美團(tuán)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于共同暢通配送服務(wù)“最后一百米”的倡議書》，呼吁廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)與外賣平臺、騎手共同行動，暢通配送服務(wù)“最后一百米”，共建更加和諧的友好社區(qū)。多家物企與平臺企業(yè)共建“騎手友好社區(qū)”，既便利騎手通行，又保障社區(qū)安全管理。萬科物業(yè)攜手美團(tuán)發(fā)布“騎手友好社區(qū)”通行解決方案，通過兩家企業(yè)之間的數(shù)據(jù)對接，騎手可在小區(qū)入口處掃描物業(yè)小程序碼，實現(xiàn)一鍵登記、即時驗證，通行全過程僅需數(shù)秒。隨后中海物業(yè)、金科服務(wù)、金地智慧服務(wù)、保利物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、美置服務(wù)等物企紛紛加入共建“騎手友好社區(qū)”。截至2024年10月底，“騎手友好社區(qū)”通行解決方案已累計服務(wù)超160萬騎手，2024年將拓展至全國萬余個小區(qū)?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損除了為騎手提供通行便利，萬科物業(yè)、中海物業(yè)、金科服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活等物企還依托小區(qū)門崗建設(shè)騎手驛站，為騎手提供休息、飲水、手機充電等服務(wù)，并設(shè)立24小時遠(yuǎn)程指路熱線、規(guī)劃專用停車區(qū)，解決騎手找樓難、停車難等問題。上市退市并存國資物企成為上市主力。一方面，泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資物企上市，上市周期大幅縮短。相較于2023年潤華服務(wù)及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達(dá)661天，2024年泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至307天。從歷年國企與民企上市周期來看，國資屬性加持效應(yīng)明顯。據(jù)統(tǒng)計，2023年無新增國資物企上市。2022年，國資物企平均上市周期為307天，較民營企業(yè)縮短了23天?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損另一方面，深業(yè)物業(yè)、聯(lián)投城市運營、瑞景城市服務(wù)、武漢城市服務(wù)4家國資物企積極籌備上市。202426日，深業(yè)物業(yè)獲得了中國證監(jiān)會境外發(fā)行上市備案通知書，標(biāo)志著其上市計劃邁出了關(guān)鍵一步。2024年10月16日，深業(yè)物業(yè)更新招股書，為即將到來的IPO做好充分準(zhǔn)備。華發(fā)物業(yè)服務(wù)、融信服務(wù)兩家上市物企主動尋求私有化退市。2024527日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)發(fā)布公告稱，母公司華發(fā)股份擬對華發(fā)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行私有化，注銷價格為0.29港元/股，較其停牌前收市價0.222港元溢價約30.639月30日收盤后華發(fā)物業(yè)服務(wù)正式完成退市，成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后第二家退市的上市物企。無獨有偶，20241122日，融信服務(wù)發(fā)布公告稱，控股股東融心一品擬以協(xié)議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位，注銷價每股0.60港元，較停牌收報0.5215.38。分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢，上市平臺已失去融資能力。其二，私有化利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展，還能減少審計及合規(guī)義務(wù)相關(guān)的成本支出。大額回購計劃2024年，共計11家上市物企實施了股票回購計劃，回購總次數(shù)310次，回購總股數(shù)1.62億股，回購總金額8.03億元?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損如萬物云于202464日發(fā)布公告稱，擬以自有資金回購1.18股，回購總金額最高達(dá)58億港元，占公司市值的比例多達(dá)20.5公告發(fā)布后，萬物云共計回購總股數(shù)達(dá)1417萬股，回購總金額3.06億港元，擬回購股數(shù)、金額的完成率分別為125.3，預(yù)示著繼回購的空間巨大。又如招商積余于2024年10月14日發(fā)布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進(jìn)行股份回購，回購總金額不超過1.56億元，占公司市值的比例達(dá)1.3。20241210日，招商積余完成了首次回購，回90萬股，支付的總金額為989萬元。上市物企顯著加大回購力度，不僅向市場傳遞了積極的信號，彰顯企業(yè)對未來發(fā)展的堅定信心，同時也反映出企業(yè)對于當(dāng)前市場估值處于相對低位的預(yù)判，認(rèn)為現(xiàn)在是回購股票的較好時機。物協(xié)換屆2024年12月24日，中國物業(yè)管理協(xié)會第六次會員代表大會勝利召開，大會選舉產(chǎn)生了第六屆理事會理事、監(jiān)事會監(jiān)事，王志宏當(dāng)選會長?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損對比中國物協(xié)歷次換屆大會，不難發(fā)現(xiàn)以下三點變化：其一，時代及行業(yè)背景發(fā)生轉(zhuǎn)變。經(jīng)過40余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，截至2023年末，從業(yè)人員多達(dá)854萬人，營業(yè)收入接近1.7萬億元。需要正視的是，行業(yè)發(fā)展周期依舊較短，各項規(guī)范制度正在加緊完善過程中，為此社會輿論對行業(yè)存在一定的誤解，這既是行業(yè)發(fā)展尚不成熟的表現(xiàn)，也是行業(yè)未來進(jìn)步的重要動力。其二，當(dāng)選理事單位主體更為多元?？硕鹱鳛槲飿I(yè)管理行業(yè)唯一的研究機構(gòu)，與50余家省市行業(yè)協(xié)會、主管部門和近90家物業(yè)公司成功當(dāng)選第六屆常務(wù)理事單位，克而瑞副總裁張兆娟當(dāng)選常務(wù)理事。這既是政府主管部門、行業(yè)協(xié)會對克而瑞的褒獎，更是一份沉甸甸的責(zé)任，克而瑞將繼續(xù)秉持專業(yè)研究精神，助力企業(yè)提升服務(wù)力，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量！其三，迎合時代及行業(yè)使命，制定未來5年新的發(fā)展規(guī)劃?！吨袊飿I(yè)管理協(xié)會發(fā)展規(guī)劃(2025—2029)》清晰勾勒出中國物協(xié)未來5年的發(fā)展規(guī)劃：其一，聚焦“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設(shè)、健全社會治理體系，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。其二，以行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為宗旨，制定中國物協(xié)新的發(fā)展目標(biāo)，包括推動物業(yè)管理融入基層社會治理，提升人民群眾居住福祉，發(fā)揮物業(yè)管理的專業(yè)價值等。其三，重點任務(wù)將“增強服務(wù)性”放到首位，即服務(wù)國家、服務(wù)社會、服務(wù)群眾和服務(wù)行業(yè)，并量化重點任務(wù)，如每年發(fā)布不少于30項團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)等。與此同時，蘇州市物協(xié)、深圳市物協(xié)、河南省物協(xié)等成功完成換屆?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損屆會長。2024131日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成功換屆，陳耀忠當(dāng)選新一屆會長。2024年6月6日，河南省物業(yè)管理協(xié)會召開換屆會議，王研博當(dāng)選為會長。物協(xié)成功換屆標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)已站在新的起點，毫無疑問未來行業(yè)發(fā)展前景依舊美好，物企將積極踐行高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，不僅追求規(guī)模擴(kuò)張，而且更加注重服務(wù)質(zhì)量和效率的提升。時代召喚優(yōu)秀的企業(yè)，希望各家企業(yè)能夠抓住機遇，在實現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展的過程中，為居民幸福生活和社會和諧穩(wěn)定作出更大的貢獻(xiàn)?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2024年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100|年度盤點②2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結(jié)過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“管理規(guī)模”篇?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損【榜單解讀】行業(yè)集中度持續(xù)提升TOP1011.71、TOP10門檻從3.4億平方米提升至3.8億平方米，同比提升11.7克而瑞物管CPIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，20246家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務(wù)以10.5億平方米的在管面積次之，保利物業(yè)以7.9億平方米的在管面積居第三。數(shù)據(jù)顯示，2024TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.8億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.14TOP50在管面積的門檻值達(dá)7190萬平方米。2023年相比，TOP10398111.7；TOP308648.2；TOP501206TOP100556萬方，增幅達(dá)18.6。隨著頭部物企在管規(guī)?；鶖?shù)的擴(kuò)大，TOP10門檻增幅進(jìn)一步放緩。2024年，共有7家上榜企業(yè)合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損約面積次之，保利物業(yè)以9.8億平方米的面積居第三。數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達(dá)4.2億平方米，TOP30合約面積門檻值達(dá)1.3億平方米，TOP50合約面積的門檻值達(dá)8330萬平方米,TOP100合約面積的門檻值達(dá)4280萬平方米。2、頭部效應(yīng)凸顯，梯隊差距持續(xù)擴(kuò)大2024年，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)。TOP10企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量項目，新增合約面積為2320萬平方米，這些企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)、資源優(yōu)勢、品牌影響力等方面依保持著領(lǐng)先地位。頭部企業(yè)與其他梯隊之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。2024年TOP10企業(yè)新增合約面積均值為T0P11-30企業(yè)的2.4倍。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損規(guī)模增長持續(xù)放緩區(qū)域深耕加速前行1、新增合約面積下降12.8，合約在管比降至1.282024年行業(yè)規(guī)模增長繼續(xù)放緩，但頭部物企直拓規(guī)模依然較大，其中中海物業(yè)全年新增合約面積最高，達(dá)到9000萬平方米，萬物云以8098平方米的新增合約面積次之，招商積余以6760萬平方米的面積居第三。整體行業(yè)來看，百強物企平均新增合約面積為1481萬平方米，較2023年下滑12.8。2024年，百強物業(yè)管理企業(yè)的合約在管面積比均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。這一變化反映出企業(yè)在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。盡管如此，當(dāng)前的企業(yè)規(guī)模儲備仍然足夠支持短期內(nèi)的進(jìn)一步增長訴求?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2、區(qū)域深耕戰(zhàn)略更進(jìn)一步，持續(xù)退出低效項目隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，管理面積的增速進(jìn)一步放緩，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。企業(yè)擴(kuò)張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識。越來越多的企業(yè)開始制定明確的城市深耕計劃，設(shè)定單個城市內(nèi)的在管項目數(shù)量或規(guī)模目標(biāo)，以集中資源提升項目質(zhì)量和運營效率。例如，萬物云早在2020年就提出了將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來十年的核心發(fā)展方向。截至2024年上半年，萬物云的蝶城數(shù)量已增長至642個。中海物業(yè)則設(shè)定了在當(dāng)?shù)厥袌鰧崿F(xiàn)規(guī)模排名前三的目標(biāo)，積極拓展市場份額。世茂服務(wù)明確了19個重點深耕城市。融創(chuàng)服務(wù)聚焦于高濃度的優(yōu)勢城市布局，2024年上半年，其核心城市項目密度提升至平均每城市30個項目。在過往規(guī)模導(dǎo)向的發(fā)展模式下，企業(yè)收購了大量低盈利甚至虧損的項克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損關(guān)聯(lián)交易成收并購主力“副業(yè)”股權(quán)出售頻現(xiàn)1、交易金額提升7.8，關(guān)聯(lián)交易占比超82024年，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模增長訴求降至低點，收并購活動的數(shù)量和金額仍處于低位。全年上市物企共披露了32起收購事項，累計交易金額為36.37億元，較上一年提升7.8。值得注意的是，關(guān)聯(lián)交易在這一年成為收并購市場的主導(dǎo)力量。萬物云、世茂服務(wù)、德信服務(wù)、宋都服務(wù)等11家企業(yè)發(fā)起了22起關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)收購，累計耗資30.16億元，占全年總交易金額的比例高達(dá)82.9。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2、聚焦主業(yè)，企業(yè)“副業(yè)”股權(quán)出售頻現(xiàn)值得注意的是，過去幾年物業(yè)管理企業(yè)為了滿足旺盛的業(yè)績增長訴求，收并購活動不僅限于常規(guī)業(yè)態(tài)的物業(yè)管理項目，還涉足城市服務(wù)、社區(qū)增值等多元化領(lǐng)域。然而，隨著經(jīng)營環(huán)境的日益嚴(yán)峻，企業(yè)逐漸回歸主業(yè)，重新評估其投資組合，并開始剝離非核心資產(chǎn)。例如，碧桂園服務(wù)年內(nèi)兩次出售資產(chǎn)，清倉了珠海萬達(dá)股權(quán)。公司表示，此舉旨在戰(zhàn)略聚焦和收縮財務(wù)性投資規(guī)模，按計劃退出部分投資以回籠資金，集中資源于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。同樣，世茂服務(wù)也將此前收購的環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)標(biāo)的金沙田科技“退回”，主要原因是該企業(yè)應(yīng)收賬款增加、現(xiàn)金流壓力增大，且收入增長及市場拓展未達(dá)預(yù)期。此外，綠城服務(wù)于2019年收購的教育公司MAG的部分股份也被出售，交易價格為1620MAG的持股比例將從降至35。綠城服務(wù)強調(diào)，未來將重新聚焦物業(yè)服務(wù)與社區(qū)生活的主道，確?，F(xiàn)金流和盈利的穩(wěn)健增長。這些舉措反映了物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下更加審慎的投資態(tài)度，以及對核心業(yè)務(wù)的重新重視，旨在優(yōu)化資源配置，提升運營效率，確保長期穩(wěn)定發(fā)展。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損直拓市場競爭惡化單項目中標(biāo)金額最高降幅251、價格成為招標(biāo)首要考量因素，7成企業(yè)低價中標(biāo)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的演變和多種因素的持續(xù)作用，企業(yè)面臨的成本壓力未見減輕。相較于2023年，在當(dāng)前的企業(yè)招標(biāo)過程中，價格因素的重要性顯著提升，已超越其他考量因素躍居首位。在面對宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的過程中，甲方對成本控制和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)注度進(jìn)一步增強，企業(yè)正通過更優(yōu)的價格策略來優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。資料來源：企業(yè)訪談、克而瑞物管整理根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，有12的企業(yè)將價格權(quán)重設(shè)定在70以上，而的企業(yè)則將這一比例控制在50-70之間。若將價格權(quán)重占比超過的情況定義為“低價優(yōu)先”的決策模式，則采用此類模式進(jìn)行招標(biāo)的企業(yè)比例高達(dá)70?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損這一趨勢表明，面對持續(xù)的經(jīng)濟(jì)壓力和成本考量，越來越多的企業(yè)傾向于選擇更具價格競爭力的供應(yīng)商，以實現(xiàn)成本效益的最大化。2、單項目中標(biāo)金額普遍下降，交通樞紐領(lǐng)跌25從不同業(yè)態(tài)中標(biāo)金額來看，各類業(yè)態(tài)單項目的中標(biāo)金額呈現(xiàn)出不同程度的下滑趨勢。在政府預(yù)算縮減的大背景下，交通樞紐、城服的業(yè)務(wù)補貼降低，年內(nèi)交通樞紐單項目中標(biāo)金額下降至403/個，降幅達(dá)成為所有業(yè)態(tài)中跌幅最大的業(yè)務(wù)。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)園是唯一一個單項目中標(biāo)金額上漲的業(yè)態(tài)。然而，調(diào)研顯示，這一增長背后反映了甲方策略的轉(zhuǎn)變，企業(yè)正從過去的分包模式轉(zhuǎn)向整包模式。這種轉(zhuǎn)變旨在增強招標(biāo)過程中的談判地位，并通過整合項目來降低成本?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損規(guī)模導(dǎo)向漸行漸遠(yuǎn)優(yōu)勢區(qū)域競爭將更加激烈2024年，物業(yè)企業(yè)在業(yè)務(wù)拓展方面遭遇了多重挑戰(zhàn)。一方面，來自甲方的壓力持續(xù)傳導(dǎo)至物業(yè)行業(yè)，對企業(yè)的盈利能力和發(fā)展空間造成了顯著影響。在新項目拓展過程中，如何優(yōu)化成本組合以滿足甲方需求，成為物業(yè)企業(yè)亟待解決的關(guān)鍵問題。另一方面，隨著城市服務(wù)和綜合設(shè)施管理（IFM）等新興業(yè)務(wù)的興起，物業(yè)企業(yè)正逐步擺脫傳統(tǒng)的按建筑面積收費模式。在此背景下，以往以規(guī)模導(dǎo)向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺。越來越多的企業(yè)開始將重心轉(zhuǎn)向服務(wù)質(zhì)量的提升和客戶滿意度的增強。這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅有助于提高市場競爭力，也促使企業(yè)在選擇合作項目時更加注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和高潛力區(qū)域，力求實現(xiàn)精準(zhǔn)布局和資源優(yōu)化配置。但隨著越來越多的企業(yè)的加入，優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪已進(jìn)入白熱化階段。為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)紛紛加大對核心市場的投入力度，致力于提供定制化、專業(yè)化及高效的服務(wù)，以此吸引克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損市場盤點：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點③2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結(jié)過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“市場”篇。住宅：市場承壓明顯房屋老齡化加劇服務(wù)挑戰(zhàn)1、4城百余個項目降價，降幅20-302024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)降價輿情。部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費顯著高于政府指導(dǎo)價，且過高的物業(yè)費與實際享受到的服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重脫節(jié)，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)公示超等級物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費。青島嚴(yán)令超出政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)限期調(diào)整物業(yè)費。2024531日，青島城陽區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費面積相應(yīng)調(diào)整基準(zhǔn)價格上浮幅度。1022日，青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導(dǎo)克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損據(jù)公開資料顯示，20244城百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費的下調(diào)，降20-30之間。其中，武漢已有30降價幅度多達(dá)24。多數(shù)降價小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達(dá)成的物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費，但不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。部分降價小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達(dá)成降低物業(yè)費的訴求。數(shù)據(jù)來源：公開資料、克而瑞物管整理2、物業(yè)換手率升至3.3據(jù)克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7續(xù)提升至3.31.6個百分點，意味著每年約有2更換物業(yè)公司?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損多城換手率呈持續(xù)上升的趨勢。典型如上海，2021年以來更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量顯著增加，2023年共有212個小區(qū)更換了物業(yè)公司，2024年前9月已有174個小區(qū)完成了物業(yè)更換，按照這一趨勢，預(yù)計全年更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量將再創(chuàng)新高。大型社區(qū)換手率同樣上升。2024年，全國多個大型社區(qū)更換物業(yè)公司，源于大型社區(qū)在服務(wù)過程中面臨著諸多問題，這些問題的解決涉及政府、社區(qū)、企業(yè)、居民等多方主體，協(xié)調(diào)難度大，解決起來非常困難。但在問題發(fā)生后，業(yè)主潛意識認(rèn)定物業(yè)為第一責(zé)任人，尤其是在行業(yè)負(fù)面輿情不斷發(fā)酵的大環(huán)境下，物業(yè)責(zé)任更是被無限放大。分析住宅物業(yè)換手率提升的動因，不乏以下兩方面因素：克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損其一，很多城市業(yè)委會或物管會成立率提升。早在2020年5月，《北京市物業(yè)管理條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物管會。截至2024年7月，北京已組建物管會5100余個，業(yè)委會或物管會組建率高達(dá)97。針對業(yè)委會組建率較低的現(xiàn)狀，2024年不少城市重新修訂《物業(yè)管理條例》，通過組建物管會來補位業(yè)委會，如《濟(jì)寧市物業(yè)管理條例》創(chuàng)新性設(shè)立了物管會制度。其二，物企與業(yè)主更換意愿提升。一方面，物企主動退出部分低質(zhì)項目，2024年上半年，金科服務(wù)退出低質(zhì)效、低收繳率、負(fù)貢獻(xiàn)的項目，終止在管面積約2990萬平方米；世茂服務(wù)同樣主動退出部分利潤率較低、發(fā)展?jié)摿^小的項目，終止在管面積1750萬平方米。另一方面，物業(yè)費降價輿情持續(xù)發(fā)酵，部分業(yè)主通過更換物業(yè)公司，以便達(dá)成降低物業(yè)克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損3、房屋老齡化趨勢下，物業(yè)管理困境更為凸顯綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024年，全國房齡達(dá)到20年以上的住宅項目占比約43，預(yù)計到2030一比例將提升至60，意味著未來6年內(nèi)老項目占比將激增17，說房屋老齡化問題愈加嚴(yán)峻。房屋老齡化將加劇維修困境。一方面，隨著住宅小區(qū)交付年限不斷延長，維修成本大幅增長。以建筑面積10萬平方米的住宅小區(qū)（10棟高層）測算，在交付后5年內(nèi)，維修項目較少、費用較低，且在質(zhì)保期內(nèi)的維修費用均由開發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主僅需承擔(dān)質(zhì)保期外的部分維修費用；在交付后的第5-15年，通常需要修繕屋面防水及外墻，按照屋頂及外墻的修繕面積、耗材及人工成本推算，預(yù)估年均維修費用約10萬元；在交付后的第16-20年，通常需要集中修繕管網(wǎng)及消防設(shè)施設(shè)備，分樓棟計算各類設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、采購成本、安裝費用，預(yù)估年均維修費用約35萬元；在交付后的第21-25年，通常需要更換電梯，假設(shè)每棟樓更換2部電梯，每部電梯成本15-20萬元，預(yù)估年均維修費用在60-80萬元之間。值得一提的是，上述預(yù)估的維修費用僅是一個參考值，實際維修費用取決于住房屬性（高層、洋房、別墅）、耗材品牌及質(zhì)量、施工工藝、人工成本等多方面因素，導(dǎo)致不同住宅小區(qū)實際維修費用存在較大差異?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損另一方面，老舊小區(qū)維修資金近乎枯竭，續(xù)籌及使用困難。值得擔(dān)憂的是，老舊小區(qū)普遍面臨維修資金短缺的問題，以上海為例，20世紀(jì)90年代建成的住宅小區(qū)中，維修資金已經(jīng)見底或者接近枯竭的項目占比達(dá)70以上。原則上，業(yè)主維修資金賬戶余額低于首期籌集金額的便要啟動維修資金續(xù)籌程序，但由于業(yè)主的對抗情緒，實際續(xù)籌難度較大。維修資金使用門檻較高。動用維修資金原則上須由專有部分面積及人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且參與表決專有部分面積及人數(shù)雙過半的業(yè)主同意。而在實際表決過程中，很多業(yè)主因房屋維修不直接影響到切身利益，參與表決的積極性不高；即使參與表決，也會出現(xiàn)諸多的意見分歧，如一樓業(yè)主反對安裝、維修電梯，非頂樓業(yè)主不同意維修屋頂?shù)龋唐趦?nèi)較難達(dá)成統(tǒng)一意見，共同導(dǎo)致維修資金使用困難。面對不斷上漲的維修成本，如何有效地續(xù)籌維修資金，并提升維修資金使用效率，成為亟需破解的難題。房屋老齡化還將加劇物業(yè)管理困境，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損其一，老舊小區(qū)通常伴隨著屋頂漏水、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，一旦遇到極端災(zāi)害天氣，事故風(fēng)險隱患顯著提升。為了避免極端天氣引發(fā)社區(qū)安全事故，物企需要提前升級一系列的安全管控措施，為此需要增加相應(yīng)的運營成本投入。其二，社區(qū)設(shè)施設(shè)備老化引發(fā)事故率提升，給業(yè)主生活帶來困擾，拉升業(yè)主的不滿情緒，表現(xiàn)于投訴量增加、滿意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受損。而在滿意度下降的同時，物業(yè)費收繳率或?qū)⑼较禄?，物企?jīng)營也將陷入困境。非住B端：甲方壓力傳導(dǎo)未來或成“紅海”競爭1、商寫園租金下滑，空置率持續(xù)攀升受限于實體經(jīng)濟(jì)萎靡不振，商辦項目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑。以一線城市為例，2024年購物中心首層平均租金同比跌幅皆超15，甲級辦公樓平均租金同比跌幅都在10附近。甲級辦公樓空置率持續(xù)上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級辦公空置率都在20左右，較2023年均有不同程度的增長，深圳空置率提升2.4個百分點至29.1?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損產(chǎn)業(yè)園不僅租金下行，而且空置率持續(xù)上升。2024年，工業(yè)廠房租金同比下降16.2，空置率升至19.8，同比提升2.6個百分點；研發(fā)辦樓租金同比下降33，空置率高達(dá)30.1，同比提升6.5個百分點。2、甲方壓力傳導(dǎo)，市場漸入“紅?！备偁幎谧饨鹣禄?、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營壓力逐漸傳導(dǎo)至物企，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：其一，甲方要求增多、變嚴(yán)。首先，邀標(biāo)書細(xì)化，以某文體中心餐飲服務(wù)為例，邀標(biāo)書具體細(xì)化到服務(wù)人員要求、飯菜出品時間、質(zhì)檢等。其次，建立COE團(tuán)隊監(jiān)管供應(yīng)商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、基線、制度和流程。其二，低價中標(biāo)現(xiàn)象明顯增多。部分項目中標(biāo)價格明顯低于合理的成本線，給未來服務(wù)履約埋下隱患。那些低價中標(biāo)的物企難以長期承受虧損狀態(tài)，實際服務(wù)過程中難免會降配人員，降低服務(wù)質(zhì)量，致使?jié)M意度下降、投訴量上升。隨著物業(yè)矛盾加劇，疊加低價虧損局面難以緩解，最克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損非住G端：學(xué)校、醫(yī)院分化加劇公建物業(yè)整體賬期拉長1、學(xué)校、醫(yī)院分化加劇，優(yōu)質(zhì)項目陷爭奪戰(zhàn)學(xué)校、醫(yī)院市場分化加劇，優(yōu)質(zhì)項目競爭激烈。數(shù)據(jù)顯示，2023年雙一流高校數(shù)量占比低至6，但雙一流高校預(yù)算則是其他普通高校的6.22023年三級醫(yī)院數(shù)量占比約10，預(yù)算占比卻達(dá)到了30物企投拓將重點聚焦雙一流高校、三級醫(yī)院這類優(yōu)質(zhì)項目，致使競爭愈加激烈。2、公建物業(yè)賬期拉長公建物業(yè)市場壓力持續(xù)加碼，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：其一，政府采購金額下降8，低價中標(biāo)漸成主流。2020-2023年，政府克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損其二，公建物業(yè)賬期拉長，回款難成挑戰(zhàn)。公建物業(yè)賬期由2023年的3個月拉長至2024年的10個月，明顯高于6個月的警戒線?；乜铍y已然成為公建物業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，隨著回款周期的延長，導(dǎo)致物企資金周轉(zhuǎn)壓力加大，一定程度上影響企業(yè)的日常運營和新項目的拓展。3、政府債務(wù)壓力大，短時間難以改善考慮到政府顯性及隱性債務(wù)壓力依舊較大，短時間公建物業(yè)回款難題較難改善?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損一方面，顯性債務(wù)壓力大。2017-2023年，地方政府債務(wù)規(guī)模快速攀升，負(fù)債率由19.8持續(xù)提升至32.3，凈增長12.5個百分點，反映地方政府顯性債務(wù)壓力不斷加大。另一方面，隱性債務(wù)化解需至2028202411月，財政部發(fā)布重磅政策，從2024年開始將直接安排10萬億元用于化解地方債務(wù)，意味著2028年之前地方需要消化的隱性債務(wù)總額將從14.3萬億元大幅下降至2.3萬億元，年均化債金額則將從2.86萬億元降至4600億元。綜上所述，C端、B端和G端市場壓力不斷加劇，住宅物業(yè)費降價、換手率上升，房屋老齡化進(jìn)一步激化物業(yè)矛盾；商寫園租金下滑、空置率上升，甲方經(jīng)營壓力向物業(yè)傳導(dǎo)，低價中標(biāo)現(xiàn)象持續(xù)增多；學(xué)校、醫(yī)院優(yōu)質(zhì)項目競爭愈加激烈，公建物業(yè)低價中標(biāo)漸成趨勢，且賬期拉長。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損資本盤點：低位盤整延續(xù)，物企有“進(jìn)”有“退”|年度盤點④2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結(jié)過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“資本”篇。港股政策轉(zhuǎn)向?qū)捤缮鲜衅骄脮r縮短至307天1、港股政策基調(diào)轉(zhuǎn)向?qū)捤?，支持企業(yè)赴港上市2024年4月，中國證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，明確提出支持符合條件的內(nèi)地行業(yè)龍頭企業(yè)赴香港上市。2024年12月，香港聯(lián)交所發(fā)布《建議優(yōu)化首次公開招股市場定價及公開市場規(guī)定》的咨詢文件，旨在增加對潛在發(fā)行人的吸引力。2、上市平均用時縮短至307天，國資上市依然積極隨著港交所政策環(huán)境的轉(zhuǎn)變，物業(yè)上市平均用時大幅下降。相較于2023年潤華服務(wù)及眾安智慧生活幾番遞表，上市平均用時達(dá)661天，2024年泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家物企上市平均用時縮短至307天，這一水克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2024年，新上市的兩家物企均為國有企業(yè)，在國資發(fā)展和改革措施的推動下，其他國資背景的物業(yè)企業(yè)對上市仍保持著積極性。其中，深業(yè)物業(yè)作為典型代表，在2024年2月獲得了中國證監(jiān)會境外發(fā)行上市備案通知書，并于10月更新了招股書，為IPO做足準(zhǔn)備。與此同時，聯(lián)投城市運營、瑞景城市服務(wù)及武漢城市服務(wù)等國資物企也在積極籌劃上市事宜。例如，聯(lián)投城市運營在2023年底成為ST明誠控股股東后，計劃將城市運營業(yè)務(wù)注入ST明誠以實現(xiàn)借殼上市。2024年6月，ST明誠成功“摘星”，股票簡稱變更為“ST明誠”，標(biāo)志著其解除了退市危機，破產(chǎn)重組工作取得了階段性成果。此外，瑞景城市服務(wù)已公示H股上市的主要中介團(tuán)隊預(yù)中標(biāo)人名單，包括保薦人、境內(nèi)外律師及會計師等，顯示其上市籌備工作正在有序進(jìn)行。武漢城市服務(wù)也明確了其港股上市的戰(zhàn)略目標(biāo)，力爭在“十四五”期間完成這一重要里程碑?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損物業(yè)股持續(xù)底部盤整股價年內(nèi)2次沖高回落1、板塊指數(shù)弱于大盤，差距進(jìn)一步擴(kuò)大自2023年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險持續(xù)影響市場，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)呈現(xiàn)波動下滑的趨勢。進(jìn)入2024年，盡管在政策的支持下該指數(shù)經(jīng)歷了兩次顯著的反彈，但這些上漲勢頭未能持久。截至20241231日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1691點，相較于2023年末的1847點下跌了8.4。與之形成對比的是，恒生指數(shù)年內(nèi)表現(xiàn)出色，升至20060點，較2023年末的17047點增長了17.7。兩者對比來看，物業(yè)板塊指數(shù)與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。2、股價年內(nèi)2次沖高回落，較2023年初仍下降3成2024年，物業(yè)股的股價經(jīng)歷了顯著波動。年初，延續(xù)2023年下滑趨勢，上市物企的平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨著5月地產(chǎn)“5.17”政策的出臺，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。10月份，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價攀升至年內(nèi)高點5.7港克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損不過，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日平均股價收于4.6港元/股較年初上漲12.2，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3。3、市盈率仍處低位，全年均值微升至11.9倍近年來，物業(yè)股的估值持續(xù)下滑，并在2022年底觸及歷史低點8.9市盈率。2023年，物業(yè)股估值維持在較低水平，整體處于盤整階段。進(jìn)2024年后，在有利的政策環(huán)境推動下，510月物業(yè)股估值年內(nèi)出現(xiàn)了兩次顯著的反彈。其中10月達(dá)到了近兩年來的最高點，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損4、總市值與上年基本持平，百億物企增加1家過去兩年，物業(yè)企業(yè)面臨了諸多挑戰(zhàn)，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對資本市場的持續(xù)影響使得上市物企的市值修復(fù)進(jìn)展緩慢。盡管期間有政策支持帶來的短暫反彈，但行業(yè)的整體市值仍未恢復(fù)到之前的水平。截至2024年12月31日，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7，與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9，物業(yè)企業(yè)重建投資者信心仍需一定時間。分企業(yè)來看，企業(yè)市值表現(xiàn)分化。截至2024年末，超3成上市物企市值較2023年末上漲，其中特發(fā)服務(wù)、新希望服務(wù)、恒大物業(yè)等6家上市物企市值漲幅超50。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損從企業(yè)市值分布來看，市值在30億以下的物企占比依然是絕對主力。百億市值以上的物企有6家，數(shù)量較2023年末增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)和招商積余。其中，華潤萬象生活市值多達(dá)611億元，依舊高居榜首，同比上漲6。流動性持續(xù)低迷2家物企主動謀求退市1、近9成上市物企日均換手率低于1202466家上市物企中59家企業(yè)日均換手率低于189.4，4家上市物企換手率在1-3之間，2家上市物企換手率在3-7僅有特發(fā)服務(wù)1家企業(yè)股票交易較為活躍，日均換手率達(dá)到7以上?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2、2家尋求私有化退市，另有8家募資余額覆蓋“私有化成本”2024年，華發(fā)物業(yè)服務(wù)和融信服務(wù)兩家上市物企相繼宣布私有化并退出資本市場。華發(fā)物業(yè)服務(wù)于527日發(fā)布公告，稱母公司華發(fā)股份計劃對其進(jìn)行私有化，注銷價格定為每股0.29港元，較其停牌前收市價0.222港元溢價約30.63。經(jīng)過數(shù)月的程序，華發(fā)物業(yè)服務(wù)在9月30日收盤后正式完成退市，成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后第二家退市的上市物企。隨后，11月22日，融信服務(wù)也宣布控股股東融心一品擬通過協(xié)議安排方式將公司私有化，并撤銷其上市地位。融信服務(wù)的注銷價格為每股0.60港元，相比停牌時的收市價0.52港元溢價約15.38。這兩家物企選擇私有化的主要原因在于股票交易流動性低、股價下降以及上市平臺失去融資能力，認(rèn)為私有化更有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。值得注意的是，兩家企業(yè)的私有化注銷價格均顯著高于停牌價格，分別30.6315.3830的溢價計算收購小股東持股成本，建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)、中駿商管等八家企業(yè)均有足夠的資金覆蓋這一成本，其中建業(yè)新生活的剩余金額最高，可達(dá)8.63億元。在當(dāng)前市場環(huán)境下，一些物業(yè)企業(yè)正逐步選擇從公開市場退出，以尋求更廣闊的發(fā)展機遇和發(fā)展空間?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損回購分紅力度加大持續(xù)提升市場信心1、分紅企業(yè)由8家增至16家，3家分紅率超1002024年，盡管物業(yè)板塊整體仍持續(xù)處于低迷狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展依然艱難，但為了增強投資者的信心，越來越多企業(yè)選擇通過分紅來回饋股東。上半年，共有16家上市物企宣布派息分紅，分紅企業(yè)數(shù)量較去年同期實現(xiàn)翻倍增長。同時企業(yè)分紅率也在顯著提高，其中萬物云、建業(yè)新生活和華潤萬象生活3家企業(yè)分紅率均超過了100，萬物云更是高達(dá)149克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2、全年回購金額超8億元，3家擬大額回購2024年，物業(yè)企業(yè)股價持續(xù)承壓，為了穩(wěn)定股價和增強市場信心，中海物業(yè)、招商積余、越秀服務(wù)等多家企業(yè)紛紛加入股份回購的行列。根據(jù)克而瑞物管的監(jiān)測數(shù)據(jù)，年內(nèi)共有11家上市物企實施了總計321次的回購行動，累計回購股數(shù)達(dá)到1.62億股，總金額為8.03億元。全年企業(yè)回購活動呈現(xiàn)出高頻小額的特點，回購次數(shù)明顯遠(yuǎn)高于上年（259次。同時，萬物云、碧桂園服務(wù)和招商積余3家上市物企拋出了大額回購計劃。如萬物云于202464日發(fā)布公告稱，擬以自有資金回購1.18億股，回購總金額最高達(dá)58億港元，占公司市值的比例多達(dá)20.5。自克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損又如招商積余于20241014日發(fā)布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進(jìn)行股份回購，回購總金額不超過1.56億元，占公司市值的比例達(dá)1.3。2024年12月10日，招商積余完成了首次回購，回購股份90萬股，支付的總金額為989萬元。上市物企頻繁發(fā)起股票回購并推出大額回購計劃，不僅表達(dá)了對公司自身經(jīng)營狀況的看好，也展現(xiàn)了對行業(yè)前景和股價的信心。此舉向外界傳遞了公司價值可能被市場低估的信號，有利于緩解投資者擔(dān)憂，穩(wěn)定股價與市值，并提振整體市場信心。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損物企盤點：經(jīng)營難題愈加尖銳，自我革新迫在眉睫|年度盤點⑤2024年已經(jīng)過去，過去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。站在這個新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點”系列，以期總結(jié)過去、觀照未來，與全國物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“企業(yè)”篇。經(jīng)營業(yè)績：營收、凈利潤、現(xiàn)金流持續(xù)承壓1、營收增速創(chuàng)新低上市物企營收增速再創(chuàng)新低，2023年上市物企營收均值45.7億元，同比增長7.5，營收增速首次跌破102022年下降8.4個百分點2024年上半年，上市物企營收均值23.2億元，營收增速進(jìn)一步回落至4.7，再創(chuàng)近年來新低。克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損不同類型業(yè)務(wù)營收表現(xiàn)各異。2024年上半年，上市物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入增長顯著減速，同比增速下降到10。社區(qū)增值服務(wù)未能延續(xù)以的增長態(tài)勢，收入增長陷入停滯。特別值得注意的是，非業(yè)主增值服務(wù)遭遇了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，收入持續(xù)走低，同比降幅達(dá)25。2、凈利潤再度轉(zhuǎn)跌2024年上半年，上市物企凈利潤均值1.4億元，同比下降30.1。其中，超6成的上市物企凈利潤同比下滑，更有7家上市物企陷入了虧損的狀態(tài)?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損中，超7成上市物企凈利率同比下滑，更有5家上市物企由盈利轉(zhuǎn)為虧損。3、現(xiàn)金流再度下滑2024年上半年，上市物企現(xiàn)金流再度惡化，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值為-0.59億元，說明企業(yè)在現(xiàn)金流管理層面整體陷入了收不抵支的狀態(tài)，資金缺口較為明顯。其中，現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)占比多達(dá)64，較去年同期提升11個百分點，直觀反映多數(shù)企業(yè)資金鏈的緊張程度有所加劇，若不及時采取有效的應(yīng)對措施，可能會對企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生諸多不利影響?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2024年上半年，上市物企應(yīng)收賬款均值持續(xù)提升至17.5億元，同比增長15.7。其中，碧桂園服務(wù)應(yīng)收賬款多達(dá)237.8億元。2024年上半年，上市物企應(yīng)收賬款占營收比例升至72，較去年同期提1德信服務(wù)集團(tuán)、宋都服務(wù)更是高于200。居高不下的應(yīng)收賬款不僅加劇了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，一定程度上還將提高壞賬風(fēng)險，進(jìn)而侵蝕經(jīng)營利潤。上市物企不僅面臨著應(yīng)收賬款持續(xù)攀升的壓力，而且回款難度進(jìn)一步加大。2024年上半年，上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)提升至129天，較去年同期增加3天。其中，近兩成的上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到半年以上，德信服務(wù)集團(tuán)、榮萬家和宋都服務(wù)更是突破一年?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損如此漫長的回款周期，使得企業(yè)的資金被大量占用，無法將充足資源及時投入到新業(yè)務(wù)拓展、品質(zhì)提升、人員培訓(xùn)等關(guān)鍵運營環(huán)節(jié)，嚴(yán)重制約了企業(yè)的經(jīng)營活力和競爭力，甚至影響到企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。服務(wù)表現(xiàn)：滿意度下行，收繳率降幅擴(kuò)大1、滿意度降至新低69.3據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度繼續(xù)下行，整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2。一方面，行業(yè)負(fù)面輿情持續(xù)發(fā)酵，包括社區(qū)頻發(fā)重大安全事故、房價下跌追責(zé)物業(yè)、部分人士呼吁取消物業(yè)等，導(dǎo)致公眾對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生偏見，不可避免地影響了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度的客觀評價。另一方面，業(yè)主更為關(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，其對服務(wù)品質(zhì)的要求越來越高，即便物企保持原有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不變，也難以匹配業(yè)主不斷提升的服務(wù)需求，滿意度自然有所下滑?？硕鹞锕転橐拙又袊煜麓笪飿I(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研克而瑞物管為易居中國旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報告所載資料與觀點及其出處皆被克而瑞物使用該報告者不應(yīng)以報克而瑞物管不對因使用該報告內(nèi)容而引致的損2、收繳率下降3-5物業(yè)費收繳率與滿意度存