房地產(chǎn)市場報告 -北京房地產(chǎn)市場報告 2024年第四季度

FIGURESI北京|2024年第四季度(2024年前三季度，同比變化)社零總額(2024年1-11月，同比變化)(2024年前三季度，同比變化)社零總額(2024年1-11月，同比變化)固定資產(chǎn)投資(2024年1-11月，同比變化)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，北京統(tǒng)計局，2025年1月持續(xù)增加。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列。租金環(huán)比下降3.4%,超甲級辦公樓降幅顯著。的下行壓力，非核心商圈的新增項目和調(diào)改中的老牌項目給予了餐飲品牌更多的可選空間。租金加速下跌，核心和非核心區(qū)域均有松動。大興京南、馬駒橋及通州等子市場內(nèi)率先調(diào)低租金的高標倉吸引租戶遷入。推動市場復蘇。-商務園區(qū)：全市凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，新租需求超過七成均來自TMT。重點區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚性強化。全年各子市場降幅均較去年走擴，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領先。資本化率持續(xù)走高。同比-10.7%-10.7%0.0百分點-0.7百分點-0.7百分點同比+0.2百分點-0.7百分點-0.7百分點同比+0.0百分點+9.4百分點+9.4百分點商務園區(qū)同比-0.3百分點+1.3百分點+1.3百分點同比內(nèi)資 1195,600平方米-3.4%季度環(huán)比95,600平方米-3.4%季度環(huán)比0.0百分點季度環(huán)比辦公樓市場搬遷交易持續(xù)增加2024年第四季度，位于中關(guān)村與麗澤區(qū)域的兩個新項目交付，新增辦公面積12.9萬平方米。全年新增供應總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達74%,市場供應的擴充步伐顯著放緩。成為驅(qū)動新租需求的主力軍，人工智能、大數(shù)據(jù)與平臺互聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵賽道發(fā)揮支柱作用；金融行業(yè)緊隨其后，受行業(yè)整合深入推進的影響，縮減面積現(xiàn)象持續(xù)，新租需求下降明顯；專業(yè)服務需求穩(wěn)列第三，律所、咨詢類客戶的升級搬遷動作不斷。此外，以快消品、汽車及食品為主的消費品制造業(yè)的需求穩(wěn)步提升，躋身前四大行業(yè)。得益于國有及頭部企業(yè)的多筆大面積成交落位，以及退租數(shù)量同比回落，全年全市凈吸納量達34萬平方米，帶動全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%。其中甲級市場貢獻凈吸納量總量的81%。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域因部分金融、科技、醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續(xù)走高。租金方面，以價換量的局面持續(xù)，各級降幅進一步擴大；年末全市平均租金面價同樣本比環(huán)比下降3.4%,至每月每平方米256.6元，年度累計跌幅10.7%。其中，超甲級辦公樓租金降幅在各級市場中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區(qū)域全年跌幅高于市場平均。圖表2:辦公樓供求指標萬平方米萬平方米0空置率(右軸)蠡160-…——租金指數(shù)——甲級租金指數(shù)平均租金新增供應保持活躍，更多老牌項目啟動調(diào)改升級2024年第四季度，北京零售物業(yè)市場迎來四大商場盛大啟幕，總體量42.9萬平方米，使得全年新增供應逼近100萬平方米。其中兩座為外圍的區(qū)域購物中心，兩座為次級商圈的城市更新項目。此外，諸多老牌項目如金源新燕莎MALL、雙安商場、當代商城等陸續(xù)啟動調(diào)改升級，未來將通過增加餐飲與生活配套占比來應對市場消費格局的2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%,其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%,可選消費面臨更大的下行壓力，消費者在選擇商家品牌時對人均花費的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴直播、團購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%,其中烘焙甜品(如石頭先生的烤爐、KumoKumo、祐禾面包)及小吃快餐(如壽司郎、肉肉大米、濱壽司)均有增長。非核心商圈的新增項目和調(diào)改中的老牌項目給予了餐飲品牌更多的可選空間。運動戶外、奢侈品等“穿類商品”品牌布局有所放緩，全年服飾鞋包新增店鋪占比同比下滑4.2個百分點至25%。同樣提供情緒價值、但人均花費更低的雜貨禮品、二次元等生活方式業(yè)態(tài)熱度上漲明顯，體現(xiàn)當前的消費平替現(xiàn)象。珠寶首飾及兒童業(yè)態(tài)拓店穩(wěn)健。美容保健、娛樂體驗等生活服務類業(yè)態(tài)有所縮窄。在各項目積極調(diào)品牌結(jié)構(gòu)之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。在性價比較低的項目調(diào)改帶動下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計下跌1.2%,非核心商圈由于品牌調(diào)整或裝修調(diào)改項目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網(wǎng)紅餐飲及心商圈優(yōu)質(zhì)項目雖仍然為品牌布局首選，但租商業(yè)建筑面積(平方米)中糧地產(chǎn)昌平沙河萬達廣場萬達集團東城其他昆泰集團&盈展集團 石頭先生的烤爐 烘焙甜品崇文門新世界商場東城其他運動休閑國貿(mào)商城三里屯太古里南區(qū)咖啡茶飲數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度蠡注：核心零售商圈為CBD、王府井、三里屯、西單數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度0百分點季度環(huán)比北京降本升級換遷需求日趨高漲2024年第四季度，北京連續(xù)兩季無新增高標倉儲物流項目交付，全年合平方米。以供應鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占全年總新租面積的35%,而高新電子及醫(yī)藥類企業(yè)回流至自用園區(qū)導致制造業(yè)因素的影響下，存量租戶換遷至區(qū)位、品質(zhì)條件相近、租賃成本更低的項目，成為市與此同時，大興京南、馬駒橋及通州等子市年末全市空置率維穩(wěn)在24.4%的歷史高位。平均租金連續(xù)第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。平谷馬坊、順義其他、大興京天津廊坊以價換量推動市場復蘇廊坊本季度自2021年供應浪潮初始以來首次單季無新增項目交付，全年合計放量58.3萬平方米，同比減少一半。季內(nèi)凈吸納量錄得22.0萬平方米，新租需求以第三方物流為主、傳統(tǒng)制造業(yè)為輔。核心子市場北三縣表現(xiàn)亮眼。全年業(yè)主以價換量策略持續(xù)激發(fā)市場活力，第三方物流、傳統(tǒng)制造業(yè)分別錄得新租占比47%及31%,助推全年凈吸納量攀升至歷史新高點達85.5萬平方米，由近京子市場固安領跑，北三縣、霸州、廊坊經(jīng)開區(qū)亦表現(xiàn)活躍。季末全市空置率同比下滑12.1個百分點至近三年半的最低水平。天津本季度于寧河有新增項目交付，帶來5.6萬平方米，全年合計放量50.2萬平方米，同比減少近60%。季內(nèi)應對春節(jié)備貨的短期承租活躍，凈吸納量錄得25.8萬平方米。全年第三方物流新租復蘇明顯，占新租總面積的49%。全市凈吸納量創(chuàng)歷史紀錄達71.7萬平方米，同比提升125%,武清區(qū)域表現(xiàn)最佳；津南及寶坻亦有表現(xiàn)。全市空置率全年穩(wěn)步下行，季末同比下降5.1個百分點至28.2%。0170------------------------------------------------------44凈吸納量平均租金空置率凈吸納量平均租金2024年第四季度，北京商務園區(qū)市場未錄得新項目交付使用。年內(nèi)新項目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項目，進一步加大了辦公面積去化的挑戰(zhàn)。本季度全市凈吸納量由負轉(zhuǎn)正錄得2.9萬平方米。新租需求超過七成均來自TMT,除了頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積擴租以外，租金持續(xù)下行也刺激了中小型科技企業(yè)釋放搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學板塊占比15%位居第二，其中制藥相關(guān)企業(yè)加速專項園區(qū)去化。全年整體市場凈吸納量同比下降78%錄得6.0萬平米，3/4新租需求來自TMT和醫(yī)藥及生命科學板塊，而制造業(yè)和能源及公共事業(yè)緊隨其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中關(guān)村集群以及電子城區(qū)域，醫(yī)藥及生命科學在亦莊經(jīng)開區(qū)和大興子市場，能源及公共事業(yè)在豐臺子市場。以及芯片和3C電子產(chǎn)品等制造業(yè)在亦莊經(jīng)開區(qū)和北清路子市場集聚，進一步強化了這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位。需求承壓推動租金加速下行本季度全市空置率環(huán)比下降0.3個百分點至23.6%,同比爬升1.3個百分點。在以價換量策略的刺激下，中關(guān)村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場，豐臺、北清路受到科技企業(yè)面積騰退以及國企整合的影響，空置率同比上升均在6個百分點以上。全市生物醫(yī)藥專項園區(qū)空置率亦同比攀升4.1個百分點至22.2%,其中北清路子市場受到研發(fā)類醫(yī)藥企業(yè)需求放緩以及企業(yè)整合或業(yè)務萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個百分點，而亦莊經(jīng)開區(qū)受到新項目交付的影響，空置率也呈上升本季度全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降1.6%,全年降幅達到4.9%,至每月每平方米148.5元。全年各子市場降幅均較去年走擴，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領萬平方米萬平方米新增供應凈吸納量——空置率(右軸)0數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度g200--------m——租金指數(shù)—泛中關(guān)村租金指數(shù)注：泛中關(guān)村商務園區(qū)為上地、中關(guān)村軟件園、北清路、東升數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度成交筆數(shù)成交總額成交筆數(shù)129%季度環(huán)比2024年第四季度，北京物業(yè)投資市場一共錄得16筆交易，共計交易總額99.3億元，環(huán)比增長129%。全年累計交易達成46筆，總金額372.6億元，同比增長12%。在政府招商加碼引資政策的推動下，本季度近六成交易額來自自用買家，其中包括季內(nèi)單筆金額最大的交易，標的為一棟位于西城區(qū)、總價達28億的辦公樓。全年來看，自用買家交易金額占比同比下滑，而機構(gòu)投資者占比由24%上升至51%。除了物業(yè)投資以外，購置辦公自用、股權(quán)增持等也是機構(gòu)投資者重要的交易方式和目的。從賣家類型來看，全年持續(xù)錄得地產(chǎn)基金在改造提升增值型資產(chǎn)后實現(xiàn)退出的案例，包括本季度一宗酒店改長租公寓的交易，體現(xiàn)了地產(chǎn)基金主動管理的成果和價值。交易資產(chǎn)類型分布更趨均衡從交易資產(chǎn)類別看，本季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯，推動資產(chǎn)類型分布更顯均衡。其中底商或裙樓商業(yè)愈發(fā)受到企業(yè)買家的關(guān)注，機構(gòu)投資者則加強在零售物業(yè)、工業(yè)物流以及酒店公寓板塊的布局。另外，由于核心區(qū)域資產(chǎn)因其區(qū)位稀缺性，受到企業(yè)和個人買家的青睞，加上可投物業(yè)增加，全年成交活躍度顯著提升。隨著越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)涌現(xiàn)到市場，以及買賣雙方價格預期進一步收窄，各板塊的資本化率持續(xù)走高，對交易達成起到促進作用。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度6.0%-------------------------------------------------------------5.5%-------------------------------------------------------4.5%-------------------—辦公樓——零售物業(yè)——物流設施數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度66辦公樓市場2025年，北京辦公樓市場僅有兩個新項目入市，帶來總計24萬平方米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復雜多變的業(yè)務環(huán)境下，租戶的房地產(chǎn)策略目標更趨復合、多元，兼顧成本、效率、品質(zhì)與規(guī)模等多方面要素，并理、運營管理等環(huán)節(jié)尋找更大的優(yōu)化空間。業(yè)主針對這些需求的解決方案創(chuàng)新，有助2025年北京零售物業(yè)市場預計迎來80余萬平方米的新增供應，中關(guān)村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業(yè)體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項目，為地緣客群提供更充盈、更高品質(zhì)的消費選擇。近期北京商務部等七部門聯(lián)合印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實施方案》,鼓勵存量商業(yè)項目往場景化改造、品質(zhì)化供給、數(shù)字化賦能、多元化創(chuàng)新及供應鏈提升等方向提升，有望吸引倉儲物流市場商務園區(qū)市場2