2024上海不動產(chǎn)投資市場專題報告-同策研究院

2024年上海不動產(chǎn)投資市場專題報告01市場概述02市場面交易特征及趨勢03各類型資產(chǎn)流動特征分析04交易主體需求及偏好特征05市場展望及建議CtIie市場概述2024上海不動產(chǎn)投資市場概述2024上海不動產(chǎn)投資市場概述2024上海不動產(chǎn)投資市場概述2MrketFetres市場面交易特征及趨勢成交金額截至三季度已接近去年水平，成交面積顯著跳升，成交價格盤整滑落;前兩者反映市場交易熱度恢復(fù)，交易快速起量，結(jié)合后者出現(xiàn)整體市場面量漲價跌現(xiàn)象，顯示市場面仍然處于盤整階段，投資交易需謹(jǐn)慎關(guān)注個案項目質(zhì)素及市場小環(huán)境對未來資產(chǎn)價值的走向影響。6.02.1?上海投資市場大宗交易規(guī)模在2022年受疫情影響后，進(jìn)入了緩慢盤整的疫情后修復(fù)期。2024年截止Q3，成交金額已趨近于去年全年金額水平，預(yù)計2024全年將拉出回暖陽線。成交面積93.6萬平米對比2023年同期成交42萬平米同比增幅達(dá)到123%，年內(nèi)截止Q3成交面積已超過去年全年規(guī)模；?年內(nèi)截止Q3，分類型錄得成交記錄結(jié)構(gòu)中，辦公仍然穩(wěn)居頭牌比例約占40%，其余為綜合體19.4%和商業(yè)15.5%。?近年來基于公募Reits熱度快速提升的長租公寓占比11.1%，非傳統(tǒng)商務(wù)圈的商務(wù)園區(qū)占比5%，酒店占比3.6%。辦公商業(yè)/綜合體長租公寓酒店商務(wù)園區(qū)工業(yè)/物流其他3%6%0003%6%000%%%%%%9944%%2024Q1-Q3單宗資產(chǎn)面積結(jié)構(gòu)占比圖14%16%?年內(nèi)截止Q3，5萬平米以下面積段累積占比達(dá)到整體成交金額的73%，其中3萬平米以下面積段達(dá)到約50%。2022-2024Q3單宗資產(chǎn)面積結(jié)構(gòu)圖2022-2024Q3單宗資產(chǎn)面積結(jié)構(gòu)圖%........ ....10-15萬15-20萬0 %%%%%%%0?近年單宗資產(chǎn)面積5萬平米以上成交金額占比收縮明顯，10萬以上從前兩年均超過三成，到今年年內(nèi)僅兩成左右；與此相對，4萬平米以下的資產(chǎn)集中占比抬升明顯，尤其3萬平米以下資產(chǎn)的合計累積占比達(dá)到了從未有過的49%。?年內(nèi)截止Q3，交易最集中的大宗成交金額段為10-15億元，占比達(dá)到32%；其次為5億元以下，占比22%；值得一提的是，其中3-5億元和1-3億元的低金額單宗成交，分別占到整體成交金額的11%和9%，3-5億元低金額單宗成交量集中度極高，不輸高金額段。2022--2024Q3單宗成交金額結(jié)構(gòu)圖2022--2024Q3單宗成交金額結(jié)構(gòu)圖20-25億 15-20億 ——0%%%%%%96223311?近3年來，單宗成交金額高位集中段占比下滑明顯，25億元以上份額急速縮減，15-25億元份額勉強(qiáng)維持，對應(yīng)的10-15億元份額逐步走高（考慮為大金額段的價格走低滑落補(bǔ)位所致而相反地，5億元以下占比爬升明顯，與去年相比，往往拉出了翻倍的份額增長。01/市場近兩年呈現(xiàn)量增價縮現(xiàn)象，未來金額規(guī)模預(yù)計盤整向上；交易價格持續(xù)波動盤整，不排除下行可能。02/長租公寓、商務(wù)園區(qū)交易熱度持續(xù)走高，交易金額和交易次數(shù)雙上揚(yáng)。03/近兩年單宗交易資產(chǎn)5萬平米以下（尤其3萬平米以下）小體量項目流動性明顯更高。04/近兩年單宗交易金額5億元以下占比份額爬升明顯。3AssetFetres各類型資產(chǎn)流動特征分析2022-2024Q3資產(chǎn)生熟分類交易活躍度（按宗數(shù)） 2022-2024Q3資產(chǎn)生熟分類占比（按宗數(shù)）備注：生熟分類為資產(chǎn)交易節(jié)點時的資產(chǎn)狀態(tài)分類，“生物業(yè)”指資產(chǎn)處于竣流動性最佳資產(chǎn)面積及金額特征：3萬平米以下高流動性資產(chǎn)面積特征：3萬平米以下；高流動性資產(chǎn)金額特征：5億元以下；10-15億元。////////////////////////////////462/3?普遍交易資產(chǎn)面積都在3?普遍交易資產(chǎn)面積都在3萬平米以下，除部分商業(yè)/綜合體和長租公寓外，其余類型的資產(chǎn)金額區(qū)間基本都在3億元以下；?高金額段集中在長租公寓（5-10億元間）及商業(yè)/綜合體（10-15億元間）；?涉外資考慮到外幣投資效率，往往偏好8-15億元區(qū)間段，最低金額也在5億元左右。AssetType/上///867867市內(nèi)八區(qū)流動性資產(chǎn)分布集中情況：?一梯隊：徐匯、長寧、靜安和楊浦外圍區(qū)域流動性資產(chǎn)分布集中情況：?一梯隊：浦東新區(qū)?二梯隊：閔行區(qū)商務(wù)園區(qū)及工業(yè)/物流流動性資產(chǎn)分布：?一梯隊：松江區(qū)?二梯隊：浦東新區(qū)、奉賢區(qū)、青浦區(qū)8678678867867867浦東——金橋、祝橋；8?67浦東——金橋、祝橋；8?67???青浦——徐涇??嘉定區(qū)寶山區(qū)867嘉定區(qū)寶山區(qū)8678-楊浦區(qū)?松江?浦東——張江?松江——洞涇?奉賢——新匯??松江——洞涇?奉賢——新匯?青浦——青浦工業(yè)園板塊867867867?寶山——大場（康養(yǎng)社區(qū)）核心區(qū)辦公非核心區(qū)辦公商務(wù)園區(qū)核心區(qū)辦公非核心區(qū)辦公商務(wù)園區(qū)商業(yè)工業(yè)/物流2020年22020年201/經(jīng)營穩(wěn)定和地段增值預(yù)期高的熟物業(yè)受追捧程度上升，長租公寓、商務(wù)園區(qū)和酒店資產(chǎn)該特點尤為突出。02/年內(nèi)交易標(biāo)的5萬平米（尤其3萬平米）以下資產(chǎn)流動性最佳。03/年內(nèi)交易標(biāo)的5億元以下或10-15億元資產(chǎn)流動性最高。04/各類資產(chǎn)資本化率持續(xù)加速走高，商辦資產(chǎn)的資本化率上行趨勢最明顯。05/市內(nèi)徐匯、長寧、靜安和楊浦成交頻次最高；核心區(qū)之外浦東和閔行成交頻次高；產(chǎn)業(yè)及工業(yè)資產(chǎn)方面松江和浦東張江優(yōu)勢明顯。06/位于區(qū)域級商業(yè)中心和居住集聚區(qū)地段的辦公、商業(yè)及綜合體，具備流動性優(yōu)勢。07/長租公寓與酒店層面，次級商圈與居住集聚區(qū)地段受青睞，軌交沿線流動性加持明顯。4rvestcrFetres交易主體需求及偏好特征2024Q1-Q3大宗交易驅(qū)動因素結(jié)構(gòu)占比76.31%92022-2024Q3內(nèi)資/涉外資成交金額規(guī)模占比涉外資內(nèi)資23.7%48.2%29.5%76.3%76.3%51.8%70.5%2024Q32023202213.3%122.6%36.67%86.7%77.4%63.33%?前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約85%?前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約85%；?其中除傳統(tǒng)投資機(jī)構(gòu)與開發(fā)行業(yè)占比約55%之外，非機(jī)構(gòu)投資主體的加入值得關(guān)注，能源礦業(yè)、宗教和部分個人主體合計占比也接近兩成；?此外，化工行業(yè)也多次入場交易，保險行業(yè)坐擁長錢也值得關(guān)注。?機(jī)構(gòu)投資開發(fā)主體資產(chǎn)遍及全類型段，其中?機(jī)構(gòu)投資開發(fā)主體資產(chǎn)遍及全類型段，其中辦公及商業(yè)綜合體合計占比約73%;?其次長租公寓受到明顯關(guān)注達(dá)到11%；?相對來看，近年跨界投資的新興非機(jī)構(gòu)投資主體的投資標(biāo)的，幾乎完全集中于辦公及商業(yè)綜合體，合計占比超過93%，偏好穩(wěn)定經(jīng)營的資產(chǎn)類型。新興非機(jī)構(gòu)投資主體投資偏好*//備注：2.新興非機(jī)構(gòu)投資主體主要類型含能源礦業(yè)、化工制造業(yè)、消費(fèi)新興非機(jī)構(gòu)投資主體投資偏好*備注：新興非機(jī)構(gòu)投資主體主要類型含能源礦業(yè)、化工制造業(yè)、消費(fèi)品制造業(yè)及宗教。龍華萬科T1中海海上和集27-29號樓美呈大廈上海天主教青年會?受到銀保監(jiān)對行業(yè)資金的投資限制，年內(nèi)保險機(jī)構(gòu)大宗交易主要集中于辦公物業(yè)，年內(nèi)錄得多宗1萬平米以下，5-10億元的交易；另，結(jié)合康養(yǎng)與養(yǎng)老類年金保險概念，對長租公寓的投資也占到16%，偏好4-5萬平米中型體量的，1-3億元對價金額的單宗交易。目前尚未見到投資開發(fā)領(lǐng)域外其他行業(yè)的集中拋貨大宗交易;目前尚未見到投資開發(fā)領(lǐng)域外其他行業(yè)的集中拋貨大宗交易;可見當(dāng)前市場還處于前端開發(fā)變現(xiàn)，前序投資退出或騰轉(zhuǎn)升級資產(chǎn)配置的階段;大宗交易目前市面上出貨方，以投資開發(fā)主體為主，前五全部屬于傳統(tǒng)投資開發(fā)領(lǐng)域，合計占比達(dá)到約九成;其中不乏部分投資機(jī)構(gòu)或基金割肉折價出讓，市場面資產(chǎn)的近年增值率水平不足以支撐兩到三年內(nèi)跨行新興非機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)短投。2024Q1-Q3涉外資大宗交易投資物業(yè)類型占比（宗數(shù)）2024Q1-Q3涉外資大宗交易投資物業(yè)類型占比（宗數(shù)）01/經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境下，置產(chǎn)防通脹和投機(jī)抄底意向明顯，該類投資需求占到絕對優(yōu)勢，同時涉不良類資產(chǎn)的法拍及抵債交易也開始出現(xiàn)明顯增長。02/內(nèi)資交易金額占據(jù)絕對優(yōu)勢，涉外資占比持續(xù)低位徘徊，截止年內(nèi)三季度內(nèi)資占比約為涉外資三倍。03/新興非機(jī)構(gòu)投資主體與個人買家高調(diào)入場成為近年群體性現(xiàn)象，二者資產(chǎn)偏好高度集中于成熟辦公、商業(yè)及綜合體。04/當(dāng)下未出現(xiàn)各行業(yè)主體集中拋貨現(xiàn)象，主流出貨方仍然為房企開發(fā)及投資機(jī)構(gòu)，市場尚處于開發(fā)變現(xiàn)及資產(chǎn)配置升級騰挪階段。05/涉外資買家近年單宗投資規(guī)模走低，原投資策略面臨產(chǎn)業(yè)判斷愈加精細(xì)化的挑戰(zhàn)，依托本地專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)或平臺公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)評估和資產(chǎn)篩選逐漸形成趨勢。06/年內(nèi)交易主體綜合統(tǒng)計來看，交易標(biāo)的5萬平米（尤其3萬平米）以下或交易標(biāo)的5億元以下、10-15億元區(qū)間內(nèi)的資產(chǎn)成交集中度最高。07/其中非機(jī)構(gòu)投資主體偏好優(yōu)質(zhì)地段10億元以上的穩(wěn)態(tài)經(jīng)營物業(yè)；個人買家青睞2萬平米以下資產(chǎn)，交易金額多在2億以下或8-10億區(qū)間內(nèi)。08/其中宗教主體偏好小體量和中體量商辦綜合體，交易金額多在10-15億元區(qū)間內(nèi)；保險主體年內(nèi)單宗投資規(guī)模走低，成交辦公物業(yè)規(guī)模多為1萬平米以下小型項目，成交長租公寓資產(chǎn)多為4-5萬平米、對價1-3億元的項目。5TredFcrec:st市場展望及建議熱點壹/涉不良困境類資產(chǎn)（法拍、抵債及紓困等）交易漲勢突出2024Q3涉法拍抵債等不良類交易案例三盛宏業(yè)大廈（法拍）睿古藍(lán)（法拍）秀圖投資個人買家綠都繡云里酒店（抵債）工程方碧家南翔公寓（抵債）2022-2024Q3法拍及抵債不良類資產(chǎn)大宗占比結(jié)構(gòu)2022-2024Q3法拍及抵債不良類資產(chǎn)大宗占比結(jié)構(gòu)。熱點貳/改造類、城市更新類資產(chǎn)投資及退出交易活躍度升高2024年內(nèi)涉及資產(chǎn)改造類投資交易案例城璟寶山公寓（計劃改造為宿舍式公寓納保）佳程廣場一期（計劃將辦公改造長租公寓）香港佳程集團(tuán)靜安律德大廈（改造前為辦公，投資2017）某制造業(yè)國企2024Q3涉及資產(chǎn)改造類退出交易案例靜安NEO（改造為酒店+辦公+商業(yè)后，整售退出）山西能源買家Adice壹/市場量價將持續(xù)盤整，量波動向上而價波動中面臨下行壓力，投資需結(jié)合個案情況審慎進(jìn)行。Adice貳/投資標(biāo)的類型上，長租公寓、