道路及其管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

道路及其管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則（1）遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則。（2）遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無對(duì)比原則。（3）以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（2）國(guó)家計(jì)委辦公廳計(jì)辦投資[2001]1153號(hào)文頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（3）業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)（1）基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：10%。（2）計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，道路建設(shè)期30個(gè)月（2.5年），道路周邊所輻射的土地從道路建設(shè)第三年開始出讓，預(yù)計(jì)8年出讓完畢。故項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取10年。（3）法定盈余公積金提存率：10%。二、土地增值收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算所建道路輻射的可出讓土地面積為3000畝，由于道路的建設(shè)，該部分土地將收益，土地價(jià)值得以提高，土地出讓價(jià)格將大幅度增長(zhǎng)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不建設(shè)該道路的情況下，預(yù)計(jì)該部分土地近年(以道路建設(shè)第3年為起點(diǎn)，共預(yù)測(cè)8年)的出讓價(jià)格依次為20.00萬元/畝、21.00萬元/畝、21.00萬元/畝、22.00萬元/畝、22.00萬元/畝、23.00萬元/畝、23.00萬元/畝、24.00萬元/畝；道路建成后的土地出讓價(jià)格依次為35.00萬元/畝、37.00萬元/畝、37.00萬元/畝、40.00萬元/畝、40.00萬元/畝、42.00萬元/畝、42.00萬元/畝、43.00萬元/畝。土地升值產(chǎn)生的收益作為道路建設(shè)的回報(bào)，用于回收道路建設(shè)投資。道路輻射的可出讓土地面積3000畝。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，該部分土地從項(xiàng)目計(jì)算期第三年開始出讓，逐年出讓比例為15%、15%、14%、14%、12%、12%、10%、8%，逐年土地出讓數(shù)量為450畝、450畝、420畝、420畝、360畝、360畝、300畝、240畝。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，道路建設(shè)前土地出讓總收入為65370萬元，道路建成后土地出讓總收入為117180萬元，道路建成后土地增值總收入為51810萬元。項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為5%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅金及附加為2798萬元，其中營(yíng)業(yè)稅2591萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)130萬元，教育費(fèi)附加78萬元。土地增值收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算詳見附表13-1。三、成本費(fèi)用估算道路建成后，需要利用周邊土地出讓收入回收投資，在建設(shè)投資回收和土地出讓期間需要設(shè)置專門機(jī)構(gòu)或安排專人監(jiān)管土地出讓收入的使用和道路的維護(hù)管理，所有土地出讓后道路的維護(hù)和管理移交給市政部門。因而道路的建設(shè)投資以折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)的形式計(jì)入成本在土地出讓期間予以回收。成本費(fèi)用估算方法采用要素法。1、經(jīng)營(yíng)成本估算（1）職工工資：該項(xiàng)目不設(shè)置專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)投資的回收和借款償還，由項(xiàng)目建設(shè)單位有關(guān)部門安排專人對(duì)土地出讓收入的使用進(jìn)行監(jiān)管并維護(hù)管理道路，定員為14人，該部分人員的工資進(jìn)入本項(xiàng)目的成本中。根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平測(cè)算，職工工資平均為2.40萬元/年，年工資總額為34萬元。（2）職工福利費(fèi)，按工資總額的14%計(jì)算，年職工福利費(fèi)總額為5萬元。（3）道路維修費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，年維修費(fèi)為418萬元。（4）管理費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，估算金額為20萬元。（5）其他支出參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，估算金額為17萬元。通過上述計(jì)算，項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本為493萬元。2、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)按出讓土地?cái)?shù)量分?jǐn)傆?jì)算。經(jīng)計(jì)算，折舊費(fèi)總計(jì)為21552萬元，攤銷費(fèi)總計(jì)為6323萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)期間的借款利息，本項(xiàng)目為0萬元。3、總成本費(fèi)用經(jīng)過上述計(jì)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的總成本費(fèi)用為31575萬元。項(xiàng)目成本費(fèi)用估算詳見附表13-2。四、利潤(rùn)估算及利潤(rùn)分配計(jì)算期內(nèi)，土地增值收入為51810萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為2798萬元，總成本費(fèi)用為31575萬元，利潤(rùn)總額為17437萬元，所得稅稅率為33%，所得稅為5754萬元，稅后利潤(rùn)為11683萬元。稅后利潤(rùn)按10%提取法定盈余公積金，提取公積金后的利潤(rùn)用于償還借款，還款后剩余利潤(rùn)進(jìn)行分配。經(jīng)計(jì)算，法定盈余公積金為1168萬元，利潤(rùn)分配總額為10514萬元。利潤(rùn)估算及分配詳見損益和利潤(rùn)分配表（附表13-3）。五、財(cái)務(wù)分析1、盈利能力分析根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表計(jì)算項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率等財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/總投資×100%=7.82%投資利稅率=年平均利稅總額/總投資×100%=9.07%項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表13-4。資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表13-5。根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、資本金收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：12.29%資本金收益率：8.63%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：2018萬元（基準(zhǔn)收益率10%）投資回收期：6.51年分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12.29%，高于基準(zhǔn)收益率10%；資本金收益率8.63%，高于銀行長(zhǎng)期借款利率6.39%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2018萬元，大于零，表明項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有超額盈余；項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可以接受的。2、財(cái)務(wù)平衡及償債能力分析項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表見附表13-6。計(jì)算期內(nèi)第1年至第2年項(xiàng)目的資金流入與流出持平，其他各年均有盈余資金，說明項(xiàng)目的資金是匹配的，能夠保證財(cái)務(wù)平衡。項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的資金全部由企業(yè)自籌，不產(chǎn)生負(fù)債，因而項(xiàng)目不存在債務(wù)償還。3、盈虧平衡分析計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為31575萬元，分解成可變成本813萬元、固定成本30762萬元,土地增值總收入為51810萬元，營(yíng)業(yè)稅及附加為2798萬元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下:BEP（土地出讓率）=年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年可變成本-營(yíng)業(yè)稅及附加×100%=63.82%BEP（出讓土地?cái)?shù)面積）=3000畝×63.82%=1914.69畝根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖13-1。盈虧平衡分析表明，該項(xiàng)目可出讓土地的出讓率只需達(dá)到63.82%，即該部分土地的出讓面積達(dá)到1914.69畝時(shí)，項(xiàng)目就可以保本，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。圖13-1盈虧平衡分析圖4、敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有項(xiàng)目建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和土地出讓價(jià)格，上述各單因素變化±20%，±10%時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響見表13-1。根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖13-2。表13-1敏感性分析表序號(hào)變化因素-20%-10%010%20%1建設(shè)投資變化財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）19.3915.5512.299.477.00投資回收期（年）5.566.006.517.047.542經(jīng)營(yíng)成本變化財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）12.7212.5112.2912.0711.85投資回收期（年）6.446.486.516.556.593土地出讓價(jià)格變化財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）5.789.1412.2915.2718.11投資回收期（年）7.827.106.516.045.70圖13-2財(cái)務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)土地出讓價(jià)格變化最為敏感，建設(shè)投資變化次之，對(duì)經(jīng)營(yíng)成本變化最不敏感。經(jīng)計(jì)算，在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為8.02%，經(jīng)營(yíng)成本增加幅度為101.42%，土地出讓價(jià)格下降幅度為7.32%。六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，資本金收益率高于銀行長(zhǎng)期借款利率，說明項(xiàng)目的盈利能力較好；項(xiàng)目的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)不向金融機(jī)構(gòu)借款，不產(chǎn)生負(fù)債，不存在債務(wù)清償問題；從不確定性分析來看，該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。土地增值收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表13-1單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份123456789101經(jīng)營(yíng)收入675072006720756064806840570045601.1道路范圍內(nèi)可出讓土地(畝)300030003000300030003000300030001.2土地可供出讓率(%)1001001001001001001001001.3可供出讓土地總面積(畝)300030003000300030003000300030001.4土地出讓計(jì)劃(%)15.0015.0014.0014.0012.0012.0010.008.001.5土地出讓數(shù)量(畝)4504504204203603603002401.6道路建設(shè)前土地出讓單價(jià)20.0021.0021.0022.0022.0023.0023.0024.001.7道路建設(shè)前出讓土地收入900094508820924079208280690057601.8道路建設(shè)后土地出讓單價(jià)35.0037.0037.0040.0040.0042.0042.0043.001.9道路建設(shè)后出讓土地收入15750166501554016800144001512012600103201.10道路建設(shè)后土地差價(jià)15161618181919191.11道路建設(shè)后土地增值收入675072006720756064806840570045602營(yíng)業(yè)稅金及附加3653893634083503693082462.1營(yíng)業(yè)稅3383603363783243422852282.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)17181719161714112.3教育費(fèi)附加10111011101097總成本費(fèi)用估算表附表13-2單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份12345678910一經(jīng)營(yíng)成本2474934934934934934934931職工工資17343434343434342職工福利費(fèi)255555553道路維修費(fèi)2094184184184184184184184管理費(fèi)10202020202020205其他支出817171717171717二折舊費(fèi)(回收建設(shè)投資)32333233301730172586258621551724三攤銷費(fèi)用948948885885759759632506四財(cái)務(wù)費(fèi)用1長(zhǎng)期借款利息2短期借款利息五總成本費(fèi)用44284675439643963838383832812723損益和利潤(rùn)分配表附表13-3單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份123456789101土地增值收入675072006720756064806840570045602增值稅3營(yíng)業(yè)稅金及附加3653893634083503693082464總成本費(fèi)用442846754396439638383838328127235利潤(rùn)總額195821371961275622922632211115906應(yīng)納稅所得額195821371961275622922632211115907所得稅6467056479097568696975258稅后利潤(rùn)131214321314184615351764141510668.1盈余公積金1311431311851541761411078.2利潤(rùn)分配11801288118316621382158712739598.3未分配利潤(rùn)9累計(jì)未分配利潤(rùn)投資利潤(rùn)率（%）：7.82投資利稅率（%）：9.07項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表13-4單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份123456789101現(xiàn)金流入675072006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2其他收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出111501115061868828569028438638017402.1建設(shè)投資111501115055752.2流動(dòng)資金2.3經(jīng)營(yíng)成本2474934934934934934934932.4營(yíng)業(yè)稅金及附加3653893634083503693082462.5增值稅3凈現(xiàn)金流量-11150-1115056463185864665856375977489938204累計(jì)凈現(xiàn)金流量-11150-22300-21736-15418-9555-2896274087181361717437財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：12.29財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）：2018投資回收回期（年）：6.51資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表13-5單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份123456789101現(xiàn)金流入675072006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2其他收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出1115011150683215871503181116001731149812642.1資本金111501115055752.2經(jīng)營(yíng)成本2474934934934934934934932.3增值稅2.4營(yíng)業(yè)稅金及附加3653893634083503693082462.5所得稅6467056479097568696975252.6借款本金償還2.7借款利息支付3凈現(xiàn)金流量-11150-111