文案-策源上海浦東機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)項(xiàng)目前期匯報(bào)

機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)項(xiàng)目前期匯報(bào)4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研判及對(duì)本工程借鑒【匯報(bào)思路】：2浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊商務(wù)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1國(guó)際樞紐型機(jī)場(chǎng)周邊商務(wù)地產(chǎn)研究3未來(lái)商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)研判及客戶(hù)調(diào)研5復(fù)合空港商務(wù)區(qū)〔CABD〕工程定位及業(yè)態(tài)分析國(guó)際樞紐型機(jī)場(chǎng)周邊商務(wù)地產(chǎn)研究CHAPT1遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國(guó)際案例啟示國(guó)內(nèi)北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)廣州白云機(jī)場(chǎng)香港赤臘島國(guó)際機(jī)場(chǎng)亞洲首爾仁川機(jī)場(chǎng)東京成田機(jī)場(chǎng)新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)歐美阿聯(lián)酋迪拜機(jī)場(chǎng)荷蘭史基浦機(jī)場(chǎng)巴黎戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)法蘭克福機(jī)場(chǎng)倫敦希斯羅機(jī)場(chǎng)紐約肯尼迪機(jī)場(chǎng)芝加哥歐海爾機(jī)場(chǎng)達(dá)拉斯機(jī)場(chǎng)洛山磯機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)大都市圈龍頭機(jī)場(chǎng)國(guó)際中轉(zhuǎn)、樞紐地位4.跑道數(shù)2條以上，標(biāo)準(zhǔn)4E以上1.距離城市中心多在20-35km內(nèi)3.占地面積10km2以上的中大型機(jī)場(chǎng)5.吞吐量、貨運(yùn)量、起落架次全球前30位6.機(jī)場(chǎng)周邊聚集一個(gè)或多個(gè)明確產(chǎn)業(yè)2.所在城市為人均GDP6000美金以上的都會(huì)借鑒共性城市功能定位、機(jī)場(chǎng)規(guī)模與浦東機(jī)場(chǎng)相近，其周邊物業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r有很高的借鑒價(jià)值香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)〔Hongkonginternationalairpot〕商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)展依托的產(chǎn)業(yè)1.旅游業(yè)2.特色消費(fèi)效勞業(yè)工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國(guó)際案例啟示東涌地區(qū)已通地鐵連接市中心以貨運(yùn)吞吐為主的亞太綜合樞紐港酒店23萬(wàn)m2辦公28萬(wàn)m2商業(yè)30萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)型體量商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：香港饑腸官網(wǎng)、國(guó)泰航空官網(wǎng)、人民網(wǎng)成功的航空公司總部借鑒-國(guó)泰城〔機(jī)場(chǎng)半徑5公里內(nèi)skycity+國(guó)泰城＋東薈城〕Outlets免稅店滿(mǎn)足航空公司總部需求12萬(wàn)㎡的“國(guó)泰城〞凸現(xiàn)總部基地形態(tài)突出的特色效勞業(yè)帶動(dòng)周邊商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展旅游業(yè)、“Disney〞帶來(lái)大量酒店消費(fèi)需求包括員工酒店、辦公樓、飛行培訓(xùn)基地、倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施首爾仁川機(jī)場(chǎng)〔SeoulIncheoninternationalairpot〕工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國(guó)際案例啟示產(chǎn)業(yè)定位依托城市群，成為周邊多個(gè)城市中轉(zhuǎn)集散地定位東亞地區(qū)主要的中轉(zhuǎn)型國(guó)際機(jī)場(chǎng)酒店20萬(wàn)m2辦公29萬(wàn)m2商業(yè)23.1萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)型體量商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：仁川饑腸官網(wǎng)、?城市與機(jī)場(chǎng)?JohnKasarda、仁川金融管理局作為韓國(guó)乃至東北亞地區(qū)重要的中轉(zhuǎn)型機(jī)場(chǎng)產(chǎn)生大量酒店需求機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域功能定位Yeongjong（永宗島）Songdo（松島）仁川市首爾市Cheongna（金蒲）仁川機(jī)場(chǎng)〔機(jī)場(chǎng)半徑4公里內(nèi)永宗島〕航空城〔skyworld〕通地鐵連接市中心成功的免稅商業(yè)-樂(lè)天免稅店同樣針對(duì)機(jī)場(chǎng)中轉(zhuǎn)客群商業(yè)設(shè)施中滿(mǎn)足中轉(zhuǎn)旅客需求的Outlets/?！裁狻扯惖杲?jīng)營(yíng)火爆辦公樓多以商住兩用形式出現(xiàn)達(dá)拉斯機(jī)場(chǎng)〔DallasForthworthinternationalairpot〕工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國(guó)際案例啟示辦公樓郊區(qū)化轉(zhuǎn)移趨勢(shì)高科技產(chǎn)業(yè)聚集高地酒店30萬(wàn)m2辦公200萬(wàn)m2商業(yè)12.1萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)型體量商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：達(dá)拉斯饑腸官網(wǎng)、?城市與機(jī)場(chǎng)?JohnKasarda〔機(jī)場(chǎng)半徑8公里內(nèi)LasColinas〕1、形成了包括電子、信息技術(shù)等一系列高科技產(chǎn)業(yè)鏈2、入駐企業(yè)包括AbbottLabs,AT&T,Microsoft,Hewlett-Packard等機(jī)場(chǎng)周邊，除了航空公司總部，與臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)其他產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的辦公需求同樣旺盛芝加哥機(jī)場(chǎng)〔ChicagoO’hareinternationalairpot〕工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國(guó)際案例啟示開(kāi)展成熟的物流、倉(cāng)庫(kù)全美第十大會(huì)展中心酒店70萬(wàn)m2辦公70萬(wàn)m2商業(yè)20萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)型體量商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：芝加哥饑腸官網(wǎng)、?城市與機(jī)場(chǎng)?JohnKasarda、rsemount鎮(zhèn)2021規(guī)劃〔機(jī)場(chǎng)半徑3公里內(nèi)Rosemount鎮(zhèn)〕全美最大的機(jī)場(chǎng)旅店群，擁有8517間客房總部基地與相關(guān)產(chǎn)業(yè)散客共存的復(fù)合型辦公開(kāi)展模式Rosemount鎮(zhèn)依托緊鄰機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)資源，已經(jīng)開(kāi)展成為擁有劇院、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、博物館、賭場(chǎng)、夜總會(huì)等一系列成熟配套的中心鎮(zhèn)商業(yè)、酒店設(shè)施不僅效勞機(jī)場(chǎng)，更吸引鎮(zhèn)上常住居民的消費(fèi)地理位置以及周邊產(chǎn)業(yè)、居住區(qū)域分布與浦東機(jī)場(chǎng)類(lèi)似，成為浦東機(jī)場(chǎng)10年后的開(kāi)展目標(biāo)浦東機(jī)場(chǎng)仁川機(jī)場(chǎng)香港機(jī)場(chǎng)達(dá)拉斯機(jī)場(chǎng)芝加哥機(jī)場(chǎng)客流量〔萬(wàn)人〕貨運(yùn)量〔萬(wàn)噸〕中轉(zhuǎn)率依托產(chǎn)業(yè)商業(yè)辦公酒店物業(yè)類(lèi)型相關(guān)參數(shù)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本機(jī)場(chǎng)介紹國(guó)際案例啟示440236120-30％270017020-30％60087530-35％762516230-35％10％2940216物流、高科技會(huì)展、旅游、消費(fèi)效勞物流、旅游、消費(fèi)效勞物流、高科技物流、消費(fèi)效勞、會(huì)展302823〔萬(wàn)㎡〕23.1292012.120030267676啟示一國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)半徑5-10km范圍內(nèi)會(huì)形成一個(gè)依托臨空產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域，這個(gè)區(qū)域依托飛機(jī)制造、維修、航空公司等臨空產(chǎn)業(yè)以及物流、高科技、會(huì)展、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展啟示二基于依托產(chǎn)業(yè)不同的特征，在這個(gè)商務(wù)效勞區(qū)內(nèi)，各物業(yè)類(lèi)型體量大致為商業(yè)：20-30萬(wàn)㎡，辦公：20-70萬(wàn)㎡，酒店：20-30萬(wàn)㎡啟示三從物業(yè)功能性來(lái)看，辦公：“航空公司總部＋物流、高科園區(qū)〞；商業(yè)：“特色商業(yè)＋餐飲娛樂(lè)〞；酒店：“航空公司、旅行社團(tuán)體客戶(hù)＋散客〞數(shù)據(jù)來(lái)源：“ACI〞國(guó)際航空局浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊商務(wù)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析CHAPT2川沙鎮(zhèn)本工程距離浦東機(jī)場(chǎng)7.5km,具有開(kāi)展臨空綜合商務(wù)效勞區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論整體描述機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)A20A2●A1A30機(jī)場(chǎng)7.5km川沙鎮(zhèn)本案10km機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)川沙鎮(zhèn)多以沿街商鋪出現(xiàn)，滿(mǎn)足居住需求的消費(fèi)。缺乏滿(mǎn)足國(guó)際旅游、商務(wù)需求等的相關(guān)特色商業(yè)設(shè)施周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論川沙鎮(zhèn)商業(yè)辦公酒店以低端辦公樓形態(tài)為主，客戶(hù)多為零散的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，不具備臨空產(chǎn)業(yè)特征。缺乏甲乙級(jí)中高端寫(xiě)字樓，浦東機(jī)場(chǎng)周邊缺乏一個(gè)依托臨空產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，機(jī)場(chǎng)旅客、商務(wù)客流入住比例較小。高檔次星級(jí)酒店較匱乏，難以滿(mǎn)足浦東機(jī)場(chǎng)旅客需求。川沙新城區(qū)開(kāi)發(fā)綠地東海岸川環(huán)南路迎賓大道川沙老城廂改造商業(yè)52％酒店19％辦公29％10.7萬(wàn)㎡綠地東海岸準(zhǔn)甲+LOFT辦公主題商業(yè)國(guó)際酒店甲級(jí)立面/獨(dú)立空調(diào)單元面積30-60㎡區(qū)域級(jí)商業(yè)中心輻射20萬(wàn)居住人口日人流量：5-8萬(wàn)國(guó)際品牌250間客房3、該工程的出現(xiàn)標(biāo)志著其他開(kāi)發(fā)商同樣嗅到了開(kāi)發(fā)臨空商務(wù)區(qū)的市場(chǎng)契機(jī)綠地東海岸周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論個(gè)案參考三星半-準(zhǔn)四星準(zhǔn)甲級(jí)層高3.4MLOFT挑高5.4M1、該工程10萬(wàn)㎡的體量較小，難以對(duì)本工程產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)2、該工程商業(yè)物業(yè)定位區(qū)域型客戶(hù)，滿(mǎn)足川沙鎮(zhèn)居民日常生活需求航站區(qū)海關(guān)監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)航空公司基地商務(wù)辦公區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論辦公浦東機(jī)場(chǎng)附近辦公租金在美金/㎡/天，與本市6大CBD目前1美金/㎡/天租金相比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)以東航、上航、國(guó)航的總部基地為主現(xiàn)有辦公體量合計(jì)約10萬(wàn)㎡，與國(guó)際案例相比存在10萬(wàn)㎡左右的缺口商業(yè)商業(yè)配套幾乎全部為餐飲設(shè)施，業(yè)態(tài)單一酒店2家星級(jí)酒店〔華美達(dá)大酒店、上航假日酒店〕；1家經(jīng)濟(jì)型酒店〔錦江之星浦東機(jī)場(chǎng)店〕，目前浦東機(jī)場(chǎng)酒店體量6.5萬(wàn)㎡，與國(guó)際案例相比存在15萬(wàn)㎡左右的缺口總共提供890間客房，可以滿(mǎn)足約1500人次住宿目前浦東機(jī)場(chǎng)商業(yè)體量6萬(wàn)㎡，與國(guó)際案例相比，至少存在15萬(wàn)㎡以上的缺口機(jī)場(chǎng)內(nèi)部娛樂(lè)設(shè)施匱乏按目前浦東機(jī)場(chǎng)現(xiàn)日均人流量10萬(wàn)，人均商業(yè)面積1.5㎡估算，同樣存在15萬(wàn)㎡左右的商業(yè)設(shè)施缺口目前浦東機(jī)場(chǎng)日均約8萬(wàn)客運(yùn)量，10％中轉(zhuǎn)率，產(chǎn)生8000中轉(zhuǎn)客，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求業(yè)態(tài)分布現(xiàn)狀入駐企業(yè)行業(yè)分布現(xiàn)狀與國(guó)際先進(jìn)機(jī)場(chǎng)相比，缺少高科技、咨詢(xún)、貿(mào)易、汽車(chē)維修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)公司最后首先其次浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)半徑10km范圍內(nèi)缺乏一個(gè)依托臨空產(chǎn)業(yè)形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域1.本工程所處機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)的區(qū)位更貼近機(jī)場(chǎng)，在開(kāi)展臨空商務(wù)地產(chǎn)方面，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)浦東機(jī)場(chǎng)附近缺乏集辦公、酒店、商業(yè)、住宅等物業(yè)類(lèi)型為一體的臨空經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)；機(jī)場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)有商務(wù)設(shè)施在體量和檔次上都難以滿(mǎn)足相關(guān)需求；本工程所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)占據(jù)了彌補(bǔ)市場(chǎng)空白的有利先機(jī)。

周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論1.浦東機(jī)場(chǎng)周邊商務(wù)地產(chǎn)目前主要聚集在川沙地區(qū)，仍然以效勞當(dāng)?shù)乜蛻?hù)為主，缺乏臨空產(chǎn)業(yè)特征2.川沙鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)地產(chǎn)檔次能級(jí)偏低浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)內(nèi)部商務(wù)配套設(shè)施無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)有旅客及工作人員的日常需求1.相比國(guó)際先進(jìn)案例，目前浦東機(jī)場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)、辦公、酒店設(shè)施體量存在較大缺口2.目前浦東機(jī)場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)單一，且消費(fèi)價(jià)格昂貴3.目前浦東機(jī)場(chǎng)內(nèi)部酒店套房數(shù)量有限，不能滿(mǎn)足大量中轉(zhuǎn)旅客，機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員需求4.目前浦東機(jī)場(chǎng)內(nèi)部辦公樓多為航空公司總部以及臨空相關(guān)產(chǎn)業(yè)，難以導(dǎo)入高科技、咨詢(xún)、貿(mào)易、汽車(chē)維修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)公司本工程適合打造臨空商務(wù)效勞區(qū)，地塊擁有較大的開(kāi)展?jié)摿?.新建工程?綠地東海岸?看到市場(chǎng)空白，但由于體量偏小，同樣難以效勞機(jī)場(chǎng)2.相比機(jī)場(chǎng)內(nèi)部，本工程在今后打造物業(yè)形態(tài)方面受到的建筑限制、干擾更少未來(lái)商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)研判及客戶(hù)調(diào)研CHAPT3浦東機(jī)場(chǎng)現(xiàn)狀仁川機(jī)場(chǎng)香港機(jī)場(chǎng)辦公量2021預(yù)期貨運(yùn)量機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員10萬(wàn)m220萬(wàn)m228萬(wàn)m230萬(wàn)m2以上216萬(wàn)噸170萬(wàn)噸361萬(wàn)噸420萬(wàn)噸2.5萬(wàn)4萬(wàn)6萬(wàn)4萬(wàn)根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，辦公人口＝貨運(yùn)量÷400萬(wàn)＋機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員÷2未來(lái)8年內(nèi)浦東機(jī)場(chǎng)及周邊對(duì)辦公的需求量在30萬(wàn)㎡以上辦公機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)吞吐量提升到420萬(wàn)噸機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員到達(dá)4萬(wàn)人產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)場(chǎng)升級(jí)臨空產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成熟，完善“航空＋物流＋效勞〞的復(fù)合產(chǎn)業(yè)模式根據(jù)辦公人口的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：浦東機(jī)場(chǎng)周邊辦公人口3-3.5萬(wàn)人人均辦公面積10-15㎡＋＋數(shù)據(jù)來(lái)源：“ACI〞國(guó)際航空局、各機(jī)場(chǎng)官網(wǎng)市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)界定客戶(hù)訪談浦東機(jī)場(chǎng)現(xiàn)狀仁川機(jī)場(chǎng)香港機(jī)場(chǎng)達(dá)拉斯機(jī)場(chǎng)芝加哥機(jī)場(chǎng)商業(yè)量2021預(yù)期客運(yùn)量人均GDP6萬(wàn)m223.1萬(wàn)m230萬(wàn)m212.1萬(wàn)m220萬(wàn)m230萬(wàn)m2以上2940萬(wàn)2700萬(wàn)4402萬(wàn)6008萬(wàn)7625萬(wàn)6000萬(wàn)以上0.7533.84.532市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)界定客戶(hù)訪談商業(yè)機(jī)場(chǎng)消費(fèi)人口4.5萬(wàn)5.3萬(wàn)8.4萬(wàn)7萬(wàn)8.9萬(wàn)8.6萬(wàn)目前浦東機(jī)場(chǎng)的商業(yè)占有率為1.3：1機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員2.5萬(wàn)4萬(wàn)6萬(wàn)1.5萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的商業(yè)占有率在2～4：1旅客吞吐量達(dá)到3000萬(wàn)人機(jī)場(chǎng)消費(fèi)人口3-5萬(wàn)旅客吞吐量達(dá)到5000萬(wàn)人機(jī)場(chǎng)消費(fèi)人口5-8萬(wàn)旅客吞吐量超過(guò)6000萬(wàn)人機(jī)場(chǎng)消費(fèi)人口超過(guò)8萬(wàn)第一階段第二階段第三階段10-20萬(wàn)m220-30萬(wàn)m230萬(wàn)m2以上機(jī)場(chǎng)規(guī)模商業(yè)體量未來(lái)8年內(nèi)浦東機(jī)場(chǎng)及周邊對(duì)商業(yè)的需求量在30萬(wàn)㎡以上數(shù)據(jù)來(lái)源：“ACI〞國(guó)際航空局、各機(jī)場(chǎng)官網(wǎng)機(jī)場(chǎng)消費(fèi)人口〔客運(yùn)量/1000+機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員/1.5〕商業(yè)占有率：〔商業(yè)量/機(jī)場(chǎng)消費(fèi)人口〕浦東機(jī)場(chǎng)現(xiàn)狀仁川機(jī)場(chǎng)香港機(jī)場(chǎng)達(dá)拉斯機(jī)場(chǎng)芝加哥機(jī)場(chǎng)酒店量2021預(yù)期客運(yùn)量中轉(zhuǎn)率6萬(wàn)m220萬(wàn)m223萬(wàn)m230萬(wàn)m270萬(wàn)m230萬(wàn)m2以上2940萬(wàn)2700萬(wàn)4402萬(wàn)6008萬(wàn)7625萬(wàn)6000萬(wàn)以上10％以下20-30％20-30％30％以上30％以上30-40％市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)界定客戶(hù)訪談酒店機(jī)場(chǎng)從業(yè)人員2.5萬(wàn)4萬(wàn)6萬(wàn)1.5萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)旅客吞吐量達(dá)到3000萬(wàn)人中轉(zhuǎn)率達(dá)到20％旅客吞吐量達(dá)到5000萬(wàn)人中轉(zhuǎn)率達(dá)到30％旅客吞吐量超過(guò)6000萬(wàn)人中轉(zhuǎn)率超過(guò)30％第一階段第二階段第三階段20-25萬(wàn)m225-30萬(wàn)m230萬(wàn)m2以上機(jī)場(chǎng)規(guī)模酒店體量未來(lái)8年內(nèi)浦東機(jī)場(chǎng)及周邊對(duì)酒店的需求量在30萬(wàn)㎡以上根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，每萬(wàn)方酒店覆蓋中轉(zhuǎn)旅客40-50萬(wàn)人數(shù)據(jù)來(lái)源：“ACI〞國(guó)際航空局、各機(jī)場(chǎng)官網(wǎng)市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)界定客戶(hù)訪談辦公商業(yè)酒店機(jī)場(chǎng)周邊辦公客戶(hù)行業(yè)構(gòu)成現(xiàn)狀辦公目標(biāo)客戶(hù)臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)25％航空公司總部35％其他相關(guān)15％第三產(chǎn)業(yè)及其他25％金融、貿(mào)易、效勞〔咨詢(xún)、廣告〕等公司高科技、汽車(chē)租賃等相關(guān)行業(yè)大飛機(jī)制造維修、航空配餐等與航空產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的上下游企業(yè)國(guó)內(nèi)一線(xiàn)航空公司、國(guó)內(nèi)二線(xiàn)航空公司、外航依托浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)依托臨空產(chǎn)業(yè)商務(wù)旅行人士旅游客群機(jī)組人員航空公司其他相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)及其他散客旅行團(tuán)臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)國(guó)內(nèi)國(guó)外機(jī)組商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)依托浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)依托臨空產(chǎn)業(yè)商務(wù)旅行人士旅游客群機(jī)組人員航空公司其他相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)及其他散客旅行團(tuán)臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)國(guó)內(nèi)國(guó)外機(jī)組商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)周邊常住居民市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)訪談物業(yè)類(lèi)型航空運(yùn)輸商務(wù)效勞有興趣40%有興趣50%視情況而定60%視情況而定30%被訪問(wèn)公司對(duì)本工程辦公的入駐意愿潛在客戶(hù)對(duì)辦公面積的需求潛在客戶(hù)對(duì)本工程抗性本工程的商業(yè)、酒店物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)后將逐步改善區(qū)域內(nèi)的商務(wù)氣氛和配套成熟度，2號(hào)線(xiàn)2021年通車(chē)后，與工程間通行班車(chē)，可有效降低商務(wù)本錢(qián)辦公物業(yè)客戶(hù)入駐意愿較高航空產(chǎn)業(yè)的特征決定了公司總部型需求旺盛辦公物業(yè)市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)訪談被訪問(wèn)客戶(hù)對(duì)本工程酒店的看法被訪問(wèn)客戶(hù)入住酒店動(dòng)因被訪問(wèn)客戶(hù)在滬過(guò)夜居住時(shí)間散客對(duì)區(qū)域酒店物業(yè)開(kāi)展持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度對(duì)本工程酒店物業(yè)關(guān)注度較高的客戶(hù)中，三天以上的商務(wù)需求占主流地位物業(yè)類(lèi)型酒店物業(yè)公司型客戶(hù)存在頻繁的商務(wù)往來(lái)以及會(huì)議安排等，故大都看好區(qū)域酒店物業(yè)開(kāi)展前景23%30%8%11%12%7%4%5%被訪問(wèn)客戶(hù)對(duì)本工程酒店定位散客主要以旅游人群構(gòu)成，偏好經(jīng)濟(jì)酒店，但對(duì)酒店品牌追捧度無(wú)明顯傾向性存在商務(wù)需求的公司型客戶(hù)偏好高檔次的星級(jí)酒店市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)訪談被訪問(wèn)公司對(duì)本工程商業(yè)前景看法潛在客戶(hù)對(duì)商業(yè)定位建議?！裁狻扯惖旰吞厣虡I(yè)的追捧者最多，此外，機(jī)場(chǎng)周邊休閑娛樂(lè)設(shè)施也是客戶(hù)較為關(guān)注的方面被訪問(wèn)客戶(hù)對(duì)浦東機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)的評(píng)價(jià)對(duì)目前機(jī)場(chǎng)商業(yè)設(shè)施滿(mǎn)意的用戶(hù)為零目前機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一、消費(fèi)昂貴，為本工程預(yù)留了良好的市場(chǎng)空間物業(yè)類(lèi)型商業(yè)物業(yè)目前機(jī)場(chǎng)內(nèi)部缺乏滿(mǎn)足旅游需求的特色商業(yè)，散客對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)展持保存態(tài)度公司型客戶(hù)相對(duì)了解國(guó)外先進(jìn)機(jī)場(chǎng)商業(yè)運(yùn)行模式，對(duì)浦東機(jī)場(chǎng)未來(lái)開(kāi)展有良好預(yù)期，故大都持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)訪談典型客戶(hù)需求航空公司第三產(chǎn)業(yè)及其他臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)其他相關(guān)典型樣本商業(yè)辦公酒店客戶(hù)特征休閑保健南方航空、荷蘭航空東航食品公司中海環(huán)球、嘉里大通金熹來(lái)文化傳播公司目標(biāo)客戶(hù)臨空產(chǎn)業(yè)核心主營(yíng)業(yè)務(wù)緊密?chē)@機(jī)場(chǎng)主營(yíng)業(yè)務(wù)依賴(lài)機(jī)場(chǎng)、航空產(chǎn)業(yè)提供資源臨空產(chǎn)業(yè)的有機(jī)補(bǔ)充總部基地經(jīng)濟(jì)型酒店甲乙級(jí)之間寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型星級(jí)酒店依托臨空產(chǎn)業(yè)上海航翔廣告機(jī)組人員商務(wù)人士星級(jí)酒店工作人員商務(wù)人士星級(jí)酒店工作人員商務(wù)人士/工作人員商務(wù)人士美國(guó)友邦保險(xiǎn)江蘇分公司GE、今日資本、麥肯錫、商務(wù)休閑休閑娛樂(lè)中低檔特色餐飲高檔餐飲商務(wù)洽談休閑娛樂(lè)中低檔特色餐飲品牌折扣品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e保健商務(wù)休閑高檔餐飲乙級(jí)寫(xiě)字樓，面積分割較小總部基地甲乙級(jí)之間寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓，面積分割較小/商務(wù)休閑高檔餐飲商務(wù)洽談休閑娛樂(lè)中低檔特色餐飲品牌折扣保〔免〕稅店休閑保健休閑保健休閑娛樂(lè)保〔免〕稅店中檔特色餐飲商務(wù)休閑高檔餐飲甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓星級(jí)酒店/商務(wù)洽談市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)訪談美國(guó)友邦保險(xiǎn)江蘇分公司商務(wù)活動(dòng)頻繁經(jīng)濟(jì)型酒店典型客戶(hù)需求依托浦東機(jī)場(chǎng)旅游客群典型樣本商業(yè)辦公酒店客戶(hù)特征旅游紀(jì)念品，土特商品春秋國(guó)旅、錦江旅游目標(biāo)客戶(hù)中轉(zhuǎn)、誤機(jī)以及旅游消費(fèi)帶來(lái)的商務(wù)物業(yè)需求物業(yè)類(lèi)型散客/商務(wù)旅行常駐居民國(guó)內(nèi)旅行社/國(guó)際旅行社/GE、今日資本、麥肯錫、星級(jí)酒店/川沙鎮(zhèn)、原機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)型酒店中北國(guó)際旅行社中低端特色餐飲/品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e娛樂(lè)旅游紀(jì)念品，土特商品中低端特色餐飲品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)型酒店中高端特色餐飲品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e娛樂(lè)旅游紀(jì)念品，土特商品星級(jí)酒店高檔餐飲商務(wù)洽談?！裁狻扯惖晟虅?wù)休閑日常生活配套休閑保健休閑娛樂(lè)中低檔特色餐飲品牌折扣市場(chǎng)容量預(yù)估目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)訪談客戶(hù)物業(yè)需求總結(jié)4、客戶(hù)認(rèn)同臨空產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)1、客戶(hù)有強(qiáng)烈的生活、商務(wù)配套設(shè)施需求5、關(guān)注機(jī)場(chǎng)的交通便捷性，建議開(kāi)設(shè)工程至機(jī)場(chǎng)、工程至地鐵站的通行巴士2、客戶(hù)普遍看好浦東機(jī)場(chǎng)及其周邊商務(wù)區(qū)的長(zhǎng)期開(kāi)展商業(yè)辦公酒店需求特征：各物業(yè)類(lèi)型需求匯總：3、客戶(hù)認(rèn)為本工程的開(kāi)展必須同機(jī)場(chǎng)同臨空產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合中低端特色餐飲品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e娛樂(lè)旅游紀(jì)念品，土特商品商務(wù)休閑高檔餐飲依托產(chǎn)業(yè)的商務(wù)人士商務(wù)旅行人士國(guó)際旅行社依托產(chǎn)業(yè)的工作人員周邊常駐居民散客及國(guó)內(nèi)旅行社的旅客依托產(chǎn)業(yè)工作人員旅游客群依托產(chǎn)業(yè)商務(wù)人士商務(wù)旅行人士依托產(chǎn)業(yè)工作人員旅游客群周邊常駐居民依托產(chǎn)業(yè)工作人員商務(wù)旅行人士旅游客群旅游客群甲級(jí)寫(xiě)字樓甲乙級(jí)之間寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓總部基地其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司第三產(chǎn)業(yè)及其他公司航空公司星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店國(guó)際旅行社商務(wù)旅行人士依托產(chǎn)業(yè)商務(wù)人士散客及國(guó)內(nèi)旅行社的旅客周邊常駐居民航空公司機(jī)組人員CHAPT4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研判及對(duì)本工程借鑒臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示浦東機(jī)場(chǎng)商務(wù)地產(chǎn)現(xiàn)狀國(guó)際經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)周邊商務(wù)地產(chǎn)目標(biāo)客戶(hù)需求地產(chǎn)容量國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)半徑5-10km范圍內(nèi)會(huì)形成一個(gè)依托臨空產(chǎn)業(yè)而形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域浦東機(jī)場(chǎng)周邊缺乏集商、辦、酒店一體的臨空經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)客戶(hù)認(rèn)為本工程的開(kāi)展必須同機(jī)場(chǎng)同臨空產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，且認(rèn)同臨空產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)臨空產(chǎn)業(yè)工程核心點(diǎn)臨空產(chǎn)業(yè)鏈航空制造業(yè)航空運(yùn)輸業(yè)臨空效勞業(yè)航空旅客運(yùn)輸航空貨物運(yùn)輸航空支持效勞航空運(yùn)輸輔助消費(fèi)效勞業(yè)貿(mào)易業(yè)物流業(yè)會(huì)展業(yè)其他產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)吸引產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)研發(fā)制造飛機(jī)零備件研發(fā)制造航管設(shè)備生產(chǎn)地面設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)金融業(yè)商務(wù)效勞業(yè)高科技制造業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示航空公司、航空公司相關(guān)配套、航空支持、消費(fèi)效勞構(gòu)成臨空產(chǎn)業(yè)的核心環(huán)節(jié)臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展物流業(yè)貨運(yùn)吞吐量排名世界第6，并且保持快速增長(zhǎng)，〔緊鄰工程已有210萬(wàn)平方米的物流園區(qū)規(guī)劃〕金融效勞業(yè)目前金融保險(xiǎn)公司聚集在機(jī)場(chǎng)內(nèi)的商務(wù)辦公區(qū)，為機(jī)場(chǎng)內(nèi)的辦公企業(yè)提供效勞商務(wù)效勞業(yè)商務(wù)效勞業(yè)分布在機(jī)場(chǎng)內(nèi)的商務(wù)辦公區(qū)，但沒(méi)有形成聚集效應(yīng)航空附屬效勞業(yè)主要圍繞航空業(yè)公司布局，包括航空代理公司、旅行社等航空業(yè)目前僅上海航空、東方航空已經(jīng)在機(jī)場(chǎng)內(nèi)設(shè)立基地，其他航空公司均有機(jī)場(chǎng)旁設(shè)立基地的需求貿(mào)易目前貿(mào)易企業(yè)散布在臨近機(jī)場(chǎng)區(qū)域，節(jié)省運(yùn)費(fèi)、時(shí)間等方面的損耗臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示●鋼鐵產(chǎn)業(yè)船舶產(chǎn)業(yè)●●●●汽車(chē)產(chǎn)業(yè)●電站及航天裝備產(chǎn)業(yè)●化工產(chǎn)業(yè)●醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)●微電子產(chǎn)業(yè)●航運(yùn)產(chǎn)業(yè)？安亭新鎮(zhèn)紫竹高科鋼領(lǐng)臨港新城張江高科金山化工園區(qū)崇明新城臨空產(chǎn)業(yè)1、對(duì)于本工程而言，擁有區(qū)位、市場(chǎng)容量、客戶(hù)認(rèn)可度等多方面的先天優(yōu)勢(shì)，2、目前“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)〞這一新興的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在滬上已成燎原之勢(shì)本工程的產(chǎn)品定位方面應(yīng)該緊密結(jié)合臨空產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特征1〕實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化。把土地開(kāi)發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育2〕物業(yè)更注意特殊客戶(hù)群的需求，提供菜單式定制化效勞3〕營(yíng)造適宜人居住環(huán)境，注重人們的就業(yè)與個(gè)人事業(yè)的開(kāi)展4〕促進(jìn)區(qū)域價(jià)值呈機(jī)械式增值。帶動(dòng)城市增值，形成強(qiáng)大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益5〕城市形象突出的代表之一，具有城市地標(biāo)意義6〕超越地理空間的聚集與輻射功能在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增值為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓和園區(qū)地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源，綜合開(kāi)發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)。臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念、特征什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？信息交易中心——“與全球主要鋼鐵交易市場(chǎng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)“共同采購(gòu)〞等為主導(dǎo)的共同市場(chǎng)。金融效勞中心——為入駐企業(yè)提供資金支持，緩解資金流轉(zhuǎn)壓力。物流分撥中心——進(jìn)行系統(tǒng)自動(dòng)分析，實(shí)施物流配送的信息化、電子化，有效地提供物流效率。

會(huì)展效勞中心——“鋼領(lǐng)〞擁有會(huì)議展示與發(fā)布中心、高級(jí)商務(wù)酒店鋼鐵展覽館、鋼鐵博物館等特色場(chǎng)館，提供具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)環(huán)境和效勞。臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示個(gè)案成功個(gè)案分享辦公：21萬(wàn)m2商業(yè)：1.2萬(wàn)m2其他：8萬(wàn)m2辦公物業(yè)占據(jù)統(tǒng)制地位，完全依托鋼鐵產(chǎn)業(yè)鋼領(lǐng)物業(yè)類(lèi)型配比辦公客戶(hù)構(gòu)成比例臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示個(gè)案成功個(gè)案分享A樓B樓C樓D樓夾層綜合樓〔玻璃房〕三大貿(mào)易模式——實(shí)體交易模式/電子商務(wù)模式/國(guó)際商道模式。四大實(shí)體功能——綜合展會(huì)/專(zhuān)業(yè)交易/商務(wù)辦公/商業(yè)配套。五大支持平臺(tái)——物流平臺(tái)/技術(shù)平臺(tái)/金融平臺(tái)/信息平臺(tái)/效勞平臺(tái)。八大專(zhuān)業(yè)貿(mào)易區(qū)——電子電工/自動(dòng)化控制/數(shù)控機(jī)床/信息技術(shù)/電子技術(shù)/醫(yī)療電子與器械/工業(yè)平安/液壓氣動(dòng)密封臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示個(gè)案成功個(gè)案分享辦公：6萬(wàn)m2商業(yè)：4萬(wàn)m2其他：2萬(wàn)m250%33.3%16.7%辦公商業(yè)其他