佳程廣場(chǎng)項(xiàng)目上市期包裝專案

佳程廣場(chǎng)工程上市期包裝專案策略規(guī)劃推廣建議目錄市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析1、北京市寫字樓/商住樓的供給與需求分析:北京市寫字樓/商住樓市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時(shí)新工程不斷涌現(xiàn)，“佳程廣場(chǎng)〞工程占未上市工程的16.51%。〔資料來源于央視調(diào)查咨詢中心〕萬(wàn)m2空置率消化率占有率

由于寫字樓/商住樓市場(chǎng)在1998年前投入量過大，導(dǎo)致1998-2000年間市場(chǎng)出現(xiàn)低谷；而今又呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一、市場(chǎng)分析2、北京市寫字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:萬(wàn)m2

一、市場(chǎng)分析3、北京市寫字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:東三環(huán)路：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。具體有幸福大廈、中旅大廈、京信大廈、昆侖飯店等。霄云路：重要街路，交通快捷，政府機(jī)關(guān)較多。約占20%左右。機(jī)場(chǎng)高速路：為開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，交通及其便利，是進(jìn)出北京市中心的主要地段，約占15%左右。亮馬橋路：百貨業(yè)及涉外飯店集中區(qū)域，環(huán)境好，專業(yè)配套完善，是窗口區(qū)域，約占5%左右。其他：比較分散，約占10%左右。一、市場(chǎng)分析4、東三環(huán)路商圈分析：東三環(huán)路核心商圈多年歷史日客流量100000多人日成交額數(shù)億元商務(wù)圈霄云路/亮馬橋路/新源南路/聯(lián)合國(guó)開發(fā)署〔使館區(qū)〕文化圈世紀(jì)劇院/農(nóng)展館金融圈中行/工行/農(nóng)行餐飲娛樂圈紅子雞海鮮大酒樓/希爾頓大酒店生態(tài)圈朝陽(yáng)公園/萊太花卉市場(chǎng)信息圈報(bào)業(yè)/通訊交通圈機(jī)場(chǎng)高速路/公交便捷醫(yī)療圈北京軍區(qū)總醫(yī)院分院商業(yè)圈燕莎友誼商城人流、資金流、信息流

一、市場(chǎng)分析5、佳程廣場(chǎng)工程規(guī)劃概況：內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃思想：商務(wù)公寓（商住寫字樓）

功能用途層數(shù)

公共面積（層）

共享大廳

商務(wù)公寓

私人會(huì)所

餐飲娛樂

樓層規(guī)劃單位配比單位種類備注廣場(chǎng)交通/泊車位綠化/景觀全樓分?jǐn)傁禂?shù)建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格地下裙樓塔樓車場(chǎng)辦公設(shè)備房配套服務(wù)區(qū)備注凈高走廊寬度電梯數(shù)量（含貨梯）步梯數(shù)量(含消防梯)分?jǐn)傁禂?shù)

面積（層）數(shù)量（層）項(xiàng)目規(guī)劃狀況二、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)：工程核心優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力？戶型，總價(jià)款低，方便購(gòu)置東三環(huán)路商圈，構(gòu)成“佳程廣場(chǎng)〞的巨大市場(chǎng)潛力酒店式效勞，細(xì)致周到；生活無(wú)憂精裝修，省時(shí)省事省力，“拎包即住〞地段是“佳程廣場(chǎng)〞最重要的優(yōu)勢(shì)二、SWOT分析2、劣勢(shì)：交通：地處旺地深巷〔南銀大廈〕，交通是否便利？電梯：？歷史：本案建造期長(zhǎng)，未免會(huì)造成社會(huì)美譽(yù)度差？?jī)r(jià)格：?jiǎn)挝粌r(jià)格偏高？〔均價(jià)多少？〕居?。簯粜腿绾?？每層戶數(shù)如何？人流如何？三、策略規(guī)劃商住樓大多數(shù)客戶認(rèn)為商住樓是以住宅演變而來，形象力較弱；區(qū)域內(nèi)，并不缺乏此類產(chǎn)品銷售情況不甚樂觀；無(wú)鮮明差異，不能凸顯競(jìng)爭(zhēng)力。寫字間工程周邊近交通、近環(huán)境無(wú)法匹配寫字間功能；寫字間市場(chǎng)，空置率高；無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，難以達(dá)成銷售；銷售周期過長(zhǎng)。住宅無(wú)中庭，無(wú)園區(qū)；北向的單元，銷售阻力大；無(wú)住宅的配套環(huán)境；均價(jià)價(jià)位如何？酒店近郊通環(huán)境無(wú)法適應(yīng)其客流要求；啟動(dòng)資金數(shù)巨大、管理龐雜；貨幣回籠緩慢，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。1、工程定位論證：三、策略規(guī)劃2、工程定位：商務(wù)公寓酒店式公寓源于歐洲，是在旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家〞。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，近兩年在上海、北京均有開發(fā)。由于酒店式商務(wù)公寓提供的商務(wù)效勞更多地迎合了信息化時(shí)代日益加快的生活節(jié)奏對(duì)時(shí)間的需求，被廣闊商務(wù)人士所接受，結(jié)合“佳程廣場(chǎng)〞的產(chǎn)品特征和東三環(huán)核心商業(yè)區(qū)的特色，將工程定位在：將商務(wù)活動(dòng)、個(gè)性化商務(wù)居住與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店式效勞有機(jī)結(jié)合，利用國(guó)際商務(wù)公寓，以全方位高層次的星級(jí)效勞為“商務(wù)人士〞在東三環(huán)核心商務(wù)區(qū)營(yíng)造一個(gè)“隨時(shí)起降〞的商務(wù)生活平臺(tái)。三、策略規(guī)劃3、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔：個(gè)性化的商務(wù)居住和自助式家居效勞，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸從事商務(wù)活動(dòng)和酒店式效勞提供商務(wù)居住和酒店式效勞無(wú)論是設(shè)施，還是效勞，質(zhì)量是差異佳程廣場(chǎng)商務(wù)公寓商住樓酒店住宅寫字樓三、策略規(guī)劃4、目標(biāo)群界定：中產(chǎn)階層/特定人群新經(jīng)濟(jì)新環(huán)境的新貴一族地位優(yōu)越的小資群體無(wú)家，無(wú)憂，有資金的單身貴族使用者三、策略規(guī)劃5、核心概念：讓資本為您工作新資本主張面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）總價(jià)（元）首付款30%（元）月還款/月回報(bào)年還款/年回報(bào)（元）收回成本的時(shí)限（年）收回成本后還款期總回報(bào)（元）30年累積回報(bào)（元）投資5070003500001050002761.6433139.68出租收益100元/天300033139.689年零9月9000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月54000018000三、策略規(guī)劃面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）總價(jià)（元）首付款30%（元）月還款/月回報(bào)年還款/年回報(bào)（元）收回成本的時(shí)限（年）收回成本后還款期總回報(bào)（元）30年累積回報(bào)（元）投資5070003500001050001321.2915855.48出租收益100元/天300033139.689年零9月729000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月19050054000018000三、策略規(guī)劃

銀行存款國(guó)債股票普通住宅本案風(fēng)

險(xiǎn)

性

分

析收益率及低，風(fēng)險(xiǎn)低，面臨通貨膨脹，貨幣貶值利率較銀行存款利率稍低風(fēng)險(xiǎn)極高，收益不穩(wěn)投入較大，收益不連續(xù)，穩(wěn)定性差，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租價(jià)格呈下降趨勢(shì)投入小，收入穩(wěn)定可靠，收益率高，風(fēng)險(xiǎn)低專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)和優(yōu)越的地理位置提升價(jià)值，企業(yè)品牌效應(yīng)的信息保證三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：三、策略規(guī)劃7、利益點(diǎn)：小戶型精裝修酒店式效勞東三環(huán)路商圈市場(chǎng)整合利益點(diǎn)24小時(shí)商務(wù)中心自身配套支持進(jìn)行延伸三、策略規(guī)劃7、利益點(diǎn)：三、策略規(guī)劃8、傳播語(yǔ)：南國(guó)貿(mào)，北佳程三、策略規(guī)劃9、賣點(diǎn)與買點(diǎn)：增值/方便/欲望東三環(huán)商圈潛力酒店式效勞24小時(shí)商務(wù)中心戶型？/總價(jià)低精裝修配套全過度住宅一個(gè)人住效勞好離工作地近不用再住酒店了作辦事處回報(bào)三、策略規(guī)劃10、營(yíng)銷策略：打造高品質(zhì)品牌影響力推動(dòng)使用者產(chǎn)權(quán)銷售工程經(jīng)營(yíng)兩步走/兩層推三、策略規(guī)劃11、產(chǎn)品建議：面積：以？M2？戶型為主；功能：24小時(shí)物業(yè)效勞、24小時(shí)熱水供給、24小時(shí)中央空調(diào)、24小時(shí)中央廚房、公用律師/會(huì)計(jì)師/秘書/保姆、專業(yè)全程代辦公司注冊(cè)、商務(wù)中心；配置：3-5條外線；付款：降低首付壓力，實(shí)施“零首付〞或“3萬(wàn)進(jìn)住〞；銷售終端：作高售樓中心的調(diào)節(jié)性，提高檔次；自助特約效勞，即在物業(yè)效勞工程中增設(shè)了諸多類似酒店效勞功能的效勞工程，如叫早、送餐、上門洗衣、計(jì)時(shí)家政效勞等。這些頗具新意、細(xì)致入微的效勞，可以為生活節(jié)奏快、時(shí)間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂，而且在凸現(xiàn)“享受〞這一生活的重點(diǎn)的同時(shí)，還盡可能地為他們降低了生活本錢。此外，“自由度〞還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等效勞設(shè)施四、推廣建議1、推進(jìn)策略：分層銷售：根據(jù)不同時(shí)期，向不同人群，推出不同樓層，進(jìn)行有針對(duì)的推廣與出售。推進(jìn)節(jié)奏：一期與二期控制銷量，制造售罄的氣氛，激發(fā)目標(biāo)客戶群的購(gòu)置欲望。推廣策略：以口碑及信息傳播為主，附以品牌形象廣告，制造神秘感和急迫感。一期：3-6層二期：6-9層三期：9-12層四期：12-20層五期：20-25層/收尾四、推廣建議2、推廣進(jìn)程：78910111215