2025年土地估價師考試筆記

土地價格概念第三部分地價理論

第一章土地價格一、考試大綱規(guī)定:一、土地價格的概念(一）考試目的測試應(yīng)考人員對土地價格理論的基本內(nèi)涵、基本特性及類型的理解與掌握程度。（二)考試范圍1．土地價格概念(1)土地價格的內(nèi)涵與外延(2）我國土地價格的形式2．土地價格的重要特性（1）土地價格是權(quán)益價格(2）土地價格不由生產(chǎn)成本決定(3）土地價格重要由土地需求決定（4）土地價格呈上升趨勢(5)土地價格具有明顯的地區(qū)性3.土地價格的類型(1)按土地權(quán)利分類：土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格（2）按土地價格形成方式分類：交易價格、理論價格、評估價格等(3）按政府管理手段分類：申報地價、公告（示)地價等（4）按土地價格表達措施分類：土地總價格、單位面積價格、樓面地價等(5）按土地的存在形態(tài)分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格(6)按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格(7）按土地價格使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等(8）其他某些劃分措施形成的土地價格4．我國土地價格的重要類型5．我國土地價格理論的發(fā)展歷史（三)考試基本規(guī)定掌握:土地價格的定義,土地價格重要特性和我國土地價格的內(nèi)涵;熟悉:不一樣分類方式下的土地類別，我國土地價格的重要類型及土地價格的影響原因；理解：我國土地價格理論的發(fā)展歷史。二、本章知識匯總：

1.1土地價格概念：從內(nèi)涵上看,土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反應(yīng),是為購置獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價,即地租的資本化。購置土地實際上是購置土地的權(quán)利，也是購置一定期期的土地純收益，土地純收益現(xiàn)值的總和就體現(xiàn)為土地價格.不一樣的土地權(quán)利價格因帶給購置者的收益不一樣而不一樣,在實際中體現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。我國土地價格的含義不一樣于一般土地私有制國家，我國實行土地公有制，土地價格是獲得數(shù)年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。它是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的數(shù)年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式，僅是土地所有權(quán)價格的一部分。但由于我國土地使用年期較長，一般都在50年左右，并且在有效期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于土地所有權(quán)，因此,在估價程序與措施上與土地私有制國家又是相似的。土地價格的重要特性1。2土地價格的重要特性

1)土地價格是權(quán)益價格

土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地自身，而是該土地的權(quán)利和收益.誰獲得了土地權(quán)益，誰就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都是以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ).因此土地買賣實質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣。土地價格是土地權(quán)利和收益的購置價格。

2)土地價格不由生產(chǎn)成本決定

土地價格不是土地成本的貨幣體現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價.由于土地是一種自然物,不是人類勞動的產(chǎn)物，因此沒有價值，自身無所謂生產(chǎn)成本;并且人類長期的土地運用過程中所固化在土地中的勞動,局限性以體現(xiàn)其價格，現(xiàn)實中土地的開發(fā)成本,重要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實質(zhì)是地價的附加.因此土地價格不由生產(chǎn)成本決定。

3）土地價格重要由土地需求決定

與一般商品的價格決定同樣，土地價格也受土地市場的供應(yīng)與需求共同決定。不過從宏觀上看，土地的自然供應(yīng)是一定的，土地經(jīng)濟供應(yīng)的彈性很小，而社會經(jīng)濟發(fā)展和人口增長引致對土地的需求會不停變化,因此從長遠和總體上看，需求是影響地價的重要方面。

4）土地價格呈上升趨勢

首先，伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展和人口不停增長，由于土地的稀缺性，其供應(yīng)彈性很小，對土地的需求總是持續(xù)增長的，致使地價不停上漲；另一方面,社會經(jīng)濟的發(fā)展也就意味著高技術(shù)、高投資的產(chǎn)業(yè)曰趨發(fā)達，工人的勞動支出在生產(chǎn)成本中的比重曰趨縮小，從而整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降,導(dǎo)致利潤有下降的趨勢,從而使地價呈上升勢態(tài)。

5）土地價格具有明顯的地區(qū)性

在地區(qū)性市場之間，由于土地位置的固定性,土地無法像其他商品那樣可以到處移動，致使地價具有明顯的地區(qū)性特性，各地區(qū)土地市場之間，很難互相影響,不能形成統(tǒng)一的市場價格;雖然在同一地區(qū)都市內(nèi)，土地的位置差異也決定了土地價格個別性明顯，難以原則化，因而土地價格仟差萬別。土地價格的類型1。3土地價格的類型1）按土地權(quán)利分類土地所有權(quán)價格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為買斷價格。土地使用權(quán)價格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。土地租賃權(quán)價格指租賃期內(nèi)客觀市場土地租賃價格與實際土地租賃價格之間差額的資本化.土地抵押權(quán)價格指抵押土地的清算價格扣除抵押土地負債總額、稅金及拍賣費用後的余額.其他他項權(quán)利價格:如地上權(quán)、地役權(quán)、空間運用權(quán)價格等2)按土地價格形成方式分類交易價格指通過市場交易形成的土地成交價格理論價格指經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供應(yīng)相等的條件下形成的價格評估價格指由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的程序和措施評估的土地價格,包括交易底價、基準地價、課稅價格等3）按政府管理手段分類申報地價由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價公告(示)地價是政府定期公布的地價,它一般是征收土地增值稅和征用土地賠償?shù)母鶕?jù)4)按土地價格表達措施分類土地總價格指某一宗土地的整體的價格單位面積價格簡稱單價，指單位土地面積的土地價格樓面地價土地單價的一種表達措施,以單位建筑面積來表達土地單價其中:在一般狀況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種狀況下，樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率的關(guān)系：樓面地價＝（土地總價/總建筑面積）*（土地總面積/土地總面積）＝土地單價/容積率認識樓面地價的作用非常重要,在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反應(yīng)土地價格水平的高下.注：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積5）按土地的存在形態(tài)分類生地價格指已完畢土地使用同意手續(xù),而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價格。熟地價格指完畢了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),具有建設(shè)條件的正常市場條件下,一定年期的土地使用權(quán)價格毛地價格指已完畢基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價格凈地價格從物質(zhì)角度來講，凈地是指完畢基礎(chǔ)設(shè)施配套，場地內(nèi)到達動工條件的土地；從權(quán)屬角度看，是指沒有設(shè)定他項權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)力不受限制的土地6）按土地交易的方式分類拍賣價格即拍賣曰對土地進行拍賣的底價，一般是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風險折扣率，從公平市價扣除後得出的價格招標價格指市、縣人民政府土地行政主管部門公布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參與投標時，根據(jù)土地估價成果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的標底或者底價協(xié)議價格指市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者通過充足協(xié)商後到達的成交價格。掛牌價格是指出讓人公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并進行更新的價格.7）按土地價格使用目的分類買賣價格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的交易價格，即地租的資本化租賃價格我國土地租賃存在著兩種不一樣的方式:國有土地租賃和土地使用權(quán)出租，詳細指以上兩種租賃的交易價格.抵押價格是以抵押方式提供債務(wù)履行擔保的土地在評估基準曰的正常市場價值。課稅價格是政府為征收有關(guān)土地稅收而評估的土地價格征地價格指征用、征收土地時予以的賠償金額我國土地價格的重要類型1.4我國土地價格的重要類型

在我國的土地市場中，已經(jīng)存在或正在形成一系列表達不一樣的特性和滿足不一樣作用的地價形式，例如：根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，在一定區(qū)域內(nèi)形成的區(qū)域平均價；政府確定實行各項土地管理措施所根據(jù)的地價原則；清產(chǎn)核資中反應(yīng)占用土地資產(chǎn)量的地價原則;股份制企業(yè)土地作價入股的地價原則；政府出讓土地使用權(quán)確定的最低價、期望成交價格及實際出讓價格等等.

因此,借鑒國內(nèi)外土地估價與地價管理的成功經(jīng)驗，根據(jù)我國地價管理制度的特點和《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，在我國的地價體系中土地價格重要有如下幾種類型：

1）反應(yīng)城鎮(zhèn)整體地價水平,作為政府對地價進行宏觀管理和控制原則的基準地價;

基準地價是某一時點的土地使用權(quán)價格，這一時點就是基準地價評估的基準曰?；鶞实貎r的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。

2）反應(yīng)宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行詳細管理的根據(jù)的標定地價；

標定地價是政府根據(jù)管理需要評估的詳細宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期曰的土地使用權(quán)價格。標定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估,并被政府承認作為土地市場管理的根據(jù)，其評估措施與一般宗地估價措施相似.標定地價與基準地價同樣，由政府定期公布.

3）反應(yīng)宗地在不一樣市場條件和不一樣互換形式下地價水平，供土地互換或互換各方作為交易最低價或期望價參照的交易評估價；

4）反應(yīng)詳細宗地在地產(chǎn)交易或互換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方承認并據(jù)此支付地價款的成交地價；

5)以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。

上述5種類型的土地價格互相作用,互相聯(lián)絡(luò),在我國地價體系中起到不一樣的作用，具有不一樣的地位，顯示出不一樣的特點.

從地價的性質(zhì)看：基準地價、標定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據(jù)過去成交地價及土地收益狀況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格.

從地價的特點看，基準地價屬于區(qū)域平均地價的一種,是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于詳細宗地而言，故都屬于宗地地價類型.

若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準地價和標定地價是政府為管理地價和地產(chǎn)市場而組織或委托評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導(dǎo)向和控制作用,因而是我國地價體系的關(guān)鍵；標定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式,因而是地價體系的重要成分；而成交地價反應(yīng)的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，故是地價體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標。我國土地價格理論的發(fā)展歷史1。5我國土地價格理論的發(fā)展歷史

現(xiàn)代土地價格評估理論形成于19世紀末，英國經(jīng)濟學家阿爾雷德?馬歇爾(AlftedMarshall,1842—1924）作為新古典學派的代表人物，他在邊際效用價格理論基礎(chǔ)上,應(yīng)用古典學派的“供應(yīng)一成本分析”地租地價，提出土地價格是由土地生產(chǎn)要素的邊際收益產(chǎn)品或邊際產(chǎn)品成本決定。古典經(jīng)濟學家的地租地價理論和馬歇爾的均衡價格理論，共同形成現(xiàn)代土地價格評估理論。收益還原法、市場比較法和成本法作為現(xiàn)代土地價格評估的三大基本措施一直沿用至今。

20世紀80年代中期以來，我國土地價格理論伴伴隨土地市場的發(fā)展逐漸發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義都市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實踐,獲得了巨大成就。1、重要地價影響原因一、大綱規(guī)定：(一）考試目的測試應(yīng)考人員對土地價格影響原因的種類、特點的理解與掌握程度。

(二）考試范圍1．重要地價影響原因2．重要地價影響原因的作用規(guī)律3．不一樣用途地價影響原因的特點（三）考試基本規(guī)定掌握：重要地價影響原因的種類;熟悉:重要地價影響原因的作用規(guī)律，不一樣用途地價影響原因的特點.二、本章知識匯總：影響土地價格的原因，可按照原因與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般原因、區(qū)域原因和個別原因。1)一般原因一般原因是指影響土地價格的一般、普遍、共同的原因。這些原因?qū)ν恋貎r格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ).①行政原因行政原因重要是指國家政策對土地價格的干預(yù).國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推進土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的運用等，從而到達提高土地總體運用效益的目的。這種干預(yù),對土地價格影響至關(guān)重大.影響地價的行政原因有：土地制度、住房制度、都市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政從屬變更等.土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。住房制度：住房制度改革以取消補助、實行住房商品化為目的,從而增進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推進了地價的合理實現(xiàn)。都市規(guī)劃：在都市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。地價政策:高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲；低地價政策是政府采用多種手段克制地價的上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯。同步，地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資愛好,從而影響地價的高下。稅收政策:稅賦增長-—→居民和企業(yè)的儲蓄減少-—→社會投資減少—-→經(jīng)濟增長幅度減少——→企業(yè)無力或不想擴大投資——→土地需求減少-—→土地價格減少。行政從屬變更：行政從屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。一般分為如下兩類，一是級別升格，如某一都市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級別不變,其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。②人口原因②人口原因人口狀態(tài)是最重要的社會經(jīng)濟原因。人口原因?qū)Φ貎r的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成親密有關(guān)。人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，導(dǎo)致地價上漲。人口素質(zhì)：這一原因一般對住宅用地價格的影響較大.人口素質(zhì)高的住宅區(qū)一般社會秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對該類住宅區(qū)的需求增長，促使地價上漲。家庭人口構(gòu)成：由于老式生活方式變化及都市化的影響，家庭構(gòu)造越來越小.老式的三代、四代同堂的大家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭構(gòu)造越小，對住宅的需求對應(yīng)增長，對小面積套房和出租性住宅的需求也會增長，從而導(dǎo)致住宅用地的地價上漲，并且這種上漲的趨勢越來越明顯。③社會原因社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大的影響.影響地價的社會原因有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和都市化進程等四個重要方面。政治安定狀況:政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運轉(zhuǎn)渠道正常，風險小，資金可以按預(yù)期的目的在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并獲得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升.社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而樂意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。房地產(chǎn)投機：這個原因?qū)κ袌龅貎r水平有突出的影響.土地供不應(yīng)求，投機者搶購哄抬地價;土地供不小于求，投機者拋售使地價下跌。都市化進程：都市化進程對地價的影響表目前如下兩個方面：一是都市地區(qū)人口分布密集的地點，地價漲幅較高;二是人口遷入比例高，即都市化進程速度快的地區(qū)，地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū).④國際原因④國際原因國際政治、經(jīng)濟狀況對地價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反應(yīng)出來的。國際經(jīng)濟狀況：一種國家的經(jīng)濟發(fā)展不也許完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)絡(luò).伴隨世界市場的深入開放，這種聯(lián)絡(luò)只會越來越親密.因此，一種國家的經(jīng)濟興衰一般與世界經(jīng)濟發(fā)展休戚有關(guān)，地產(chǎn)市場狀況也不例外。國際政治原因:國家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、友好，有助于投資者的越洋投資,致使土地需求和地價上漲；反之，對立國家彼此經(jīng)濟封鎖,限制人員往來和資金的流向，其成果就是對土地的需求下降,地價下跌。⑤經(jīng)濟原因⑤經(jīng)濟原因經(jīng)濟狀況的演變對國計民生及國際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經(jīng)濟增長及經(jīng)濟穩(wěn)定的過程中，一切民用物資均通過經(jīng)濟政策的影響而趨于穩(wěn)定.經(jīng)濟發(fā)展狀況：衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增長,意味著社會總投資增長，對土地的總需求不停擴大,帶動土地價格上漲.從各國、各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致.儲蓄和投資水平:儲蓄水平和投資水平是正有關(guān)的，即儲蓄增長則投資也對應(yīng)增長.這是經(jīng)濟學中的“儲蓄、投資一致性"的原理。因此，分析儲蓄和投資水平對地價的影響,就可以用分析儲蓄水平對地價水平的影響來概括.當儲蓄能力愈大并且儲蓄意愿愈高時，儲蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產(chǎn)價格比其他財產(chǎn)價格總量要高。一般家庭購置不動產(chǎn)時，必須經(jīng)歷一段較長時間的儲蓄,而儲蓄率高，有助于資本的積累,才能提供足夠的購屋準備款。因此，儲蓄率水平的高下與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有親密的關(guān)系.一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在持續(xù)較高的狀況下忽然轉(zhuǎn)為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期,此時地價會飛漲。財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在體現(xiàn)是貨幣供應(yīng)量,其增長則表達市面上的流通資金增長，即社會閑散資金增長。游資過剩會導(dǎo)致過多的貨幣,爭相購置少數(shù)的貨品，尤其是購置可以保值的房地產(chǎn)，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求增長，促使地價上漲。居民收入和消費水平:從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率,與之對應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比.物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比,需要闡明的是,房地產(chǎn)價格巨漲,只會發(fā)生在都市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區(qū)地價尚有下跌現(xiàn)象。利率水平：一般投資者的收入不也許一次性支付巨額款項，因此必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押獲得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻理解金融機構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，尤其是理解利率水平的變化。2)區(qū)域原因2）區(qū)域原因區(qū)域原因是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件互相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響.重要包括的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、都市規(guī)劃限制等。①繁華程度：重要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級及其對土地運用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高,土地運用的集聚效益越高;且土地效用伴隨距離商服中心距離的增長，展現(xiàn)遞減的變化趨勢。②交通條件影響地價的交通條件重要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)絡(luò)方式及以便程度、整體性交通構(gòu)造、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等.③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件影響地價的基礎(chǔ)設(shè)施條件,重要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼稚園、學校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、構(gòu)造、保證率、齊備程度及距離等。這些投資有的含于土地之中，對地價產(chǎn)生直接影響;有的則通過影響區(qū)域周圍的環(huán)境，間接影響土地價格。④環(huán)境質(zhì)量影響地價的環(huán)境質(zhì)量重要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等多種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境條件。⑤都市規(guī)劃限制影響地價的都市規(guī)劃原因，重要有區(qū)域土地運用性質(zhì)、用地構(gòu)造、用地限制條件、區(qū)域交通管制等.3)個別原因3)個別原因個別原因是指宗地自身的條件和特性，因而又稱宗地原因。個別原因是決定同一均質(zhì)地區(qū)內(nèi)地塊差異性的重要原因，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因.影響地價原因：①面積宗地面積必須合適，過大、過小都不合適土地運用②寬度臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益③深度宗地臨街進深過淺、過深,都不適合運用，從而影響地價④形狀宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于運用⑤坡度坡度過大，不輕易開發(fā)或使開發(fā)成本過高⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接有關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等⑦宗地臨街狀況：宗地與否臨街，前後均臨街或街角地等,對宗地地價均有很大影響⑧都市規(guī)劃限制:作為個別原因考慮的都市規(guī)劃原因，重要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間,從而直接影響地價2、地價影響原因的作用規(guī)律（1）一般原因從宏觀上對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響。（2）區(qū)域原因?qū)Φ貐^(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。同一區(qū)域原因?qū)Σ灰粯佑猛就恋貎r格有不一樣的影響。(3)個別原因是決定同一均質(zhì)地區(qū)內(nèi)地塊差異性的重要原因，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因.3、不一樣用途地價影響原因的特點一般來講，商業(yè)用地尤其注意繁華程度、營業(yè)環(huán)境和收益狀況；居住用地尤其重視治安狀況、環(huán)境優(yōu)美；工業(yè)用地尤其重視交通運送和水、電等條件.地租概念地租理論

一、考試大綱規(guī)定

三、地租理論

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對地租理論的理解與掌握程度。

(二）考試范圍

1．地租概念

2．馬克思地租理論

(1）級差地租

(2)絕對地租

(3)壟斷地租

（4)礦山地租

（5）建筑地段地租

3.新古典都市地租理論

4．地租與地價的關(guān)系

5．地租理論在土地估價中的應(yīng)用

（三）考試基本規(guī)定

掌握:地租的定義,地租與地價的關(guān)系,我國土地價格的內(nèi)涵;

熟悉：馬克思重要地租理論，新古典都市地租理論；

理解：地租理論在土地估價中的應(yīng)用。

本課由于構(gòu)造調(diào)整，將地租與地價的關(guān)系放在了新古典都市地租理論之前講解.

詳細講解：

3。1地租概念

地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所發(fā)明的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分.地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

馬克思從土地所有制入手對地租進行分析，論證了無論地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式有何不一樣，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)；并且嚴格辨別了地租和租金這兩個范圍，指出：“真正的地租是為了使用土地自身而支付的"。馬克思主義地租理論3。2馬克思主義地租理論

馬克思在科學的勞動價值論、剩余價值論以及科學的利潤理論和生產(chǎn)價格理論的基礎(chǔ)上，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租辨別為級差地租和絕對地租,指出這是資本主義地租的兩種基本形式.此外，尚有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

1、級差地租

①概念:級差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。資本主義級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤,其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額。由于這種地租與土地等級相聯(lián)絡(luò)，故稱為級差地租。

②馬克思對資本主義級差地租的實例分析：

A、假定前提條件：資本主義的生產(chǎn)關(guān)系在農(nóng)業(yè)中已占統(tǒng)治地位，資本在國民經(jīng)濟各部門之間，在農(nóng)業(yè)和工業(yè)之間可以自由轉(zhuǎn)移,平均利潤、生產(chǎn)價格已經(jīng)形成，農(nóng)產(chǎn)品像其他一切商品同樣，按照生產(chǎn)價格發(fā)售。

B、實例分析:根據(jù)土地自然肥沃程度和地理位置的差異，把土地劃分若干個地塊，分為優(yōu)、中、劣三個等級,分別由各租地農(nóng)場主耕種。盡管他們在相似面積的土地,投入等量的勞動和相似的資本，也會形成不一樣的勞動生產(chǎn)率，使耕種劣等土地的產(chǎn)品量低于耕種中、優(yōu)等土地的產(chǎn)品量,其個別生產(chǎn)價格就會對應(yīng)最高。假定農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格，也像工業(yè)中產(chǎn)品價格,是由社會平均必要勞動時間決定的,或者說是由中等生產(chǎn)條件的個別生產(chǎn)價格決定的。那么，劣等地所生產(chǎn)的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格就高于社會生產(chǎn)價格,租用或是經(jīng)營劣等土地的農(nóng)業(yè)資本家，就得不到平均利潤。在這種狀況下，農(nóng)業(yè)資本家就不會去租用或是經(jīng)營劣等土地了。在這一規(guī)律支配下，農(nóng)業(yè)資本家必然要把資本轉(zhuǎn)移到別的部門去。就會出現(xiàn)兩種狀況:一是劣等地退出耕種後，產(chǎn)品供求平衡，那么本來很好的土地就會成為所有耕地中的劣等地;另一種狀況是當劣等地退出耕種後，農(nóng)產(chǎn)品供不應(yīng)求,價格上漲，并且一直漲到本來的劣等地也能得到平均利潤,又重新投入耕種。這樣一來，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格就只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格來決定。因而經(jīng)營比劣等地質(zhì)量優(yōu)越的各級土地，都能按土地等級的差異，獲得超額利潤。

③級差地租形成原因：由實例分析可得出，級差地租與土地等級相聯(lián)絡(luò)，對于不一樣土地來說，在等量投入的狀況下，土地等級不一樣，土地收益便不一樣，使得地租額不一樣。土地自然條件的差異（即土地等級的差異）成為級差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)。因此資本主義級差地租產(chǎn)生的條件是自然力。

但自然力不是超額利潤的源泉，僅是形成超額利潤的自然基礎(chǔ),由于它是較高勞動生產(chǎn)率的自然基礎(chǔ)。而土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷，才是級差地租產(chǎn)生的原因.級差地租來源于農(nóng)業(yè)工人發(fā)明的剩余價值即超額利潤，不過是經(jīng)由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到土地所有者手中。4）分類4）分類：級差地租按其形成的基礎(chǔ)不一樣,可分為兩種形式：

級差地租Ⅰ：是指農(nóng)業(yè)工人因運用肥沃程度高和位置很好的土地所發(fā)明的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租。

級差地租Ⅱ：是指對同一地塊上的持續(xù)增長投資，使各次投資的生產(chǎn)率不一樣而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。

級差地租I:土地肥力的差異、土地位置(距離市場遠近）差異是形成級差地租I的條件。級差地租Ⅱ：由追加投資帶來的超額利潤，是級差地租Ⅱ的實體。

2、絕對地租

絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租.租用土地的資本家無論土地優(yōu)劣都要繳納地租，而租用劣等地的資本家在繳納地租後還可得到平均利潤，則闡明絕對地租不是平均利潤的一部分,而是農(nóng)產(chǎn)品市場價格高于生產(chǎn)價格的余額。

農(nóng)產(chǎn)品不按生產(chǎn)價格而按市場價格發(fā)售的原因：①低于工業(yè)資本有機構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成是絕對地租形成的條件。②土地所有權(quán)的壟斷是絕對地租形成的主線原因。農(nóng)業(yè)資本的有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成，使得農(nóng)產(chǎn)品可以按照高于生產(chǎn)成本的產(chǎn)品價值所決定的市場價格發(fā)售,并獲取對應(yīng)的超額利潤，而土地所有權(quán)的壟斷使超額利潤轉(zhuǎn)化為絕對地租。因此,絕對地租的實質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人發(fā)明的剩余價值。

3、壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地可以生產(chǎn)某些尤其名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。這些商品的生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營形成壟斷價格，便可獲得壟斷價格與生產(chǎn)價格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者後形成壟斷地租。

壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人發(fā)明的剩余價值,而是來自社會其他部門工人發(fā)明的價值。4、礦山地租4、礦山地租

礦山地租是指工業(yè)資本家為獲得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。經(jīng)營礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級差地租和絕對地租。

原因：①各礦山開采的礦產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格不一樣。

②礦產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格由劣等生產(chǎn)條件的礦山的個別生產(chǎn)價格來決定.

③由于存在礦山所有權(quán)的壟斷，使礦產(chǎn)品可以按高于它生產(chǎn)價格的價值發(fā)售。

5、建筑地段地租

建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租.建筑地段地租同樣是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。它的來源同樣是工人發(fā)明的剩余價值超過平均利潤的余額，反應(yīng)了土地所有者對雇傭勞動者的剝削關(guān)系。馬克思在分析建筑地段地租時指出,農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ)；建筑地段地租同樣存在著級差地租，同樣要“遵照著和農(nóng)業(yè)級差地租相似的規(guī)律”。建筑地段地租自身的特性：

(1)建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的。

（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響.

（3）馬克思指出土地的所有者具有“完全的被動性，它的積極性(尤其是在采礦業(yè))只在于運用社會發(fā)展的進步"去提高建筑地段的地租，“而對于這種進步，他并不像產(chǎn)業(yè)資本家那樣"對于社會的進步起過一定的作用，“有過什么奉獻，冒過什么風險。”

(4）建筑地段地租的另一種明顯特點,就是壟斷地租占有明顯的優(yōu)勢。

社會主義條件下，仍然存在絕對地租、級差地租和壟斷地租等多種地租形式，因此,馬克思地租理論仍是城鎮(zhèn)土地估價的基本理論根據(jù)之一。地租與地價的關(guān)系新古典地租理論與區(qū)位概念及影響原因

一、考試大綱規(guī)定

三、地租理論

(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對地租理論的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1．地租概念

2．馬克思地租理論

(1）級差地租

(2）絕對地租

(3）壟斷地租

(4）礦山地租

（5）建筑地段地租

3。新古典都市地租理論

4．地租與地價的關(guān)系

5．地租理論在土地估價中的應(yīng)用

(三）考試基本規(guī)定

掌握:地租的定義,地租與地價的關(guān)系，我國土地價格的內(nèi)涵；

熟悉：馬克思重要地租理論，新古典都市地租理論；

理解:地租理論在土地估價中的應(yīng)用。

3.3地租與地價的關(guān)系

地租與地價是密不可分的，是一種事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點；地價是地租的貨幣體現(xiàn)和成果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場存在.土地價格與租金的關(guān)系，如同資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能互相推出.

1)絕對地租是土地價格存在的本源

絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的收益.無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣,土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時，必然會規(guī)定獲得土地所有權(quán)的一方予以對應(yīng)的經(jīng)濟賠償，而這種賠償?shù)男问骄褪峭恋貎r格。

2)級差地租的存在是決定土地價格高下的重要原因

級差地租I是由于土地所處位置的不一樣產(chǎn)生的不一樣水平的地租,它使不一樣位置的土地形成了不一樣的價格。級差地租Ⅱ是由于持續(xù)對土地進行投入所引起的地租量的不一樣，從而形成的不一樣的土地價格。

3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的重要原因壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件,使得這些土地可以提供更多的地租從而具有更高的價格。新古典主義都市地租理論3。4新古典主義都市地租理論

新古典主義都市地租理論在進入20世紀60年代後來，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟學家將邊際分析措施應(yīng)用于老式的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義都市地租理論。

1、新古典主義有關(guān)地租、地價的論述可歸納為如下幾種特點：

(1）對地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過程視為多種變量不停變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價格與生產(chǎn)要素價格的比較，對地租的本質(zhì)含義進行論述。

（2）區(qū)位原因的重視和區(qū)位平衡概念的引入,使得新古典主義更具實際應(yīng)用價值。

（3）對土地市場的分析趨于成熟。其中，有關(guān)土地平衡價格的理論及有關(guān)土地市場作為一種非完善市場的論述有其獨到之處。

(4)處理了都市地租測算的理論措施,建立了有關(guān)地租模型。

（5）更重視對政府政策的研究,使得它有良好的應(yīng)用前景。

2、政策原因與地租和地價

政策原因的作用重要在于防止土地自由市場對居民收入和社會財富的分派也許帶來的種種不公，同步也在于減少多種不一樣用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。

（1)土地運用規(guī)劃.土地運用規(guī)劃一般被認為是一種對土地市場上個人活動進行限制的消極措施。

有關(guān)規(guī)劃對土地供應(yīng)的限制，有學者（AlanW．Evans)將其劃分為兩種類型：一種是實質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如:為保護農(nóng)業(yè)用地，進行用地調(diào)整等;另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實現(xiàn)實質(zhì)性政策而提供的手段或措施，如用地分區(qū)管理條例、土地細分法規(guī)，都也許增長土地的供應(yīng)。

由于規(guī)劃政策的作用，地價曲線再也不是一種由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一種起伏的，有不持續(xù)的折線.

（2）都市基礎(chǔ)設(shè)施政策

在市場上交易一般都是通過開發(fā)，具有某些基礎(chǔ)設(shè)施的熟地.有學者指出，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對一種詳細地塊來說是三個最關(guān)鍵的原因，若出現(xiàn)與實際需求不符,則必然導(dǎo)致熟化成本過高而使市場上的土地投放量減少.

此外,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長，建設(shè)的時機尤其敏感，建設(shè)晚了會導(dǎo)致用地短缺、地價上升，建設(shè)早了會導(dǎo)致投資揮霍。阿蘭索地租模型3、阿蘭索地租模型

阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表，他將空間作為地租問題的一種關(guān)鍵進行了考慮，并初次引進了區(qū)位平衡這一新古典主義概念，同步成功地處理了都市地租計算的理論措施問題。

（1）模型假設(shè)條件:

A、一種平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量到處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進行自由貿(mào)易。

B、買賣雙方對土地市場均有充足的理解,賣方但愿其收入最大，買方但愿其愿望能最大程度地得以滿足。

C、有一座單一關(guān)鍵的都市,都市中任何方向的交通都極為便利.

(2)阿蘭索公式：

阿蘭索認為，家庭收入將用于土地投資、交通運送費用和購置其他商品(包括儲蓄)。即:

Y=PzZ+P（t)q+K(t)

式中：Y——收入；

Pz——其他商品的單位價格；

Z——其他商品的數(shù)量；

P(t）——距市中心t處的地價；

q—-土地數(shù)量;

K(t）——距t處的交通費用;

t—-距市中心距離。

在對公式進行分析後,阿蘭索指出,在開支總數(shù)不超過收入的前提下,對于單個家庭來說，區(qū)位平衡的獲得取決于土地數(shù)量q、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離t之間比例確實定,即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。

于是，阿蘭索運用同好曲面（IndifferenceSurface)來表達這種個人的意愿。在這一曲面上，不管地價怎樣變化，都保持個人在不一樣區(qū)位滿意度不變，由此可對三個變量進行多種組合。滿意程度U也是其他商品數(shù)量Z、土地數(shù)量q和距市中心距離t的函數(shù)，即：

U=u(z，g，c）

(3）買價曲線

阿蘭索將買價曲線定義為：“一組家庭在不一樣的距離均有能力支付的而又保證同等滿意度的價格曲線”，以此來表達假設(shè)的地價和距離的組合，假如地價按此曲線變化，那么家庭(或企業(yè))將不會計較詳細的區(qū)位。相對于不一樣的滿意度(或企業(yè)的利潤)水平，就會有一組買價曲線.買價曲線BP的位置越低,其滿意度(或利潤)越高.

地價P（t）

地租模型結(jié)論(4)地租模型結(jié)論

阿蘭索將買價曲線與地價構(gòu)成曲線P(t）相疊加，得出結(jié)論，即家庭（或企業(yè)）會選擇一種其滿意程度最高，而又與地價構(gòu)成曲線相吻合的區(qū)位，即(圖2—1)中買價曲線BP與地價曲線p(t）相切處E，這時該家庭(企業(yè))獲得區(qū)位平衡.

地價P(t）

阿蘭索又對都市及郊區(qū)土地市場進行了分析，提出了土地市場獲得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到都市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地發(fā)售"。買價曲線斜率最大的顧客因其競爭性強而獲得市中心的區(qū)位，由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增長而急劇減小，因此在第一種使用者決定其土地消費量後,斜率次大的使用者將獲得最靠近市中心的土地,一直外推出去,直到都市邊緣最終一種邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。這樣，都市中任意一處的地價就可通過這一系列的平衡區(qū)位和邊際價格與邊際區(qū)位的分析中求得.馬歇爾的地租理論4、馬歇爾的地租理論

阿爾弗雷德?馬歇爾（A?Marshall）,是新古典經(jīng)濟學家,劍橋?qū)W派的創(chuàng)始人。他的經(jīng)濟學說是適應(yīng)壟斷資產(chǎn)階級需要而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟理論。該理論用折衷主義的手法把供求論、生產(chǎn)費用論、邊際效用論、邊際生產(chǎn)力論等融合在一起，建立了一種以“均衡價格論”為關(guān)鍵的完整的庸俗經(jīng)濟學體系.

馬歇爾發(fā)明性地提出了“稀有地租”的概念，豐富了現(xiàn)代西方地租理論。馬歇爾認為，大自然未給人們以無限制的恩賜，因此,地租的產(chǎn)生是大自然的吝嗇。他認為從某種意義上說，所有的地租都是稀缺地租,所有的地租都是級差地租。在他看來，假如不存在稀缺性，任何土地都不會有地租。馬歇爾同步指出，土地的稀有性與土地的自然級差和運用方式的不一樣并不矛盾，正是由于這兩個方面才產(chǎn)生了級差地租。馬歇爾的理論顯然存在兩個錯誤：他只提出了級差地租，而未能考慮絕對地租；他認為土地的稀有性，是帶來地租的重要原因，又從土地的邊際酬勞出發(fā)，確認邊際土地沒有地租，這似乎有些矛盾。由于地球上的土地究竟是有限的,人口增長和土地運用范圍擴大的趨勢，是永不停息的。因此，雖然是邊際土地，也不能說是拾分豐富的。

馬歇爾初次論述了都市工商業(yè)的土地價值問題,提出了都市地租理論.他把場地之位置利益的貨幣價值總和，定義為“位置價值"。場地價值，即某場地清除了建筑物之後在自由市場上發(fā)售所獲得之價值，等于“位置價值”加上農(nóng)業(yè)地租.各類土地通過投標，以爭奪最有利可圖的場地.馬歇爾還考慮了場地之大小與它上面建筑物高度的關(guān)系，指出,假如土地是廉價的，那么企業(yè)家就會購置諸多土地，反之會購置少許土地，而增長建筑物的高度.新古典主義地租理論對我國土地經(jīng)濟學理論體系的作用5、新古典主義地租理論對我國土地經(jīng)濟學理論體系的作用

新古典主義地租理論作為土地經(jīng)濟分析的一種流派，近年來在西方社會得到迅速發(fā)展和廣泛應(yīng)用。客觀地對其分析與研究，將有助于建立我國自已的土地經(jīng)濟學理論體系，尤其是其中的邊際分析、區(qū)位分析和區(qū)位平衡措施以及都市地租模型等，對于我國目前開展的城鎮(zhèn)土地定級估價工作，都具有很好的借鑒意義.

3。5地租理論在土地估價中的應(yīng)用

西方地租、地價理論側(cè)重于對地租、地價量及其影響原因的分析，而忽視或防止從本質(zhì)上分析地租、地價。馬克思的地價理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反應(yīng)的經(jīng)濟關(guān)系，兩者存在主線的區(qū)別.但同步兩者又有相似之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關(guān)系等問題的認識有諸多的相似點。如馬克思認為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括,闡明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟特性。因此,結(jié)合我國特點，在土地估價中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價理論作重要基礎(chǔ)，同步也需要吸取運用西方經(jīng)濟學對地租、地價研究分析的有用部分,以豐富地價評估的研究措施,使土地價格的分析更定量化、模型化和可操作化。

我們在進行地價評估時,應(yīng)當以地租理論為指導(dǎo).根據(jù)地租理論的規(guī)定，嚴格審查被評估土地的權(quán)屬性質(zhì)，并確定其對應(yīng)的價格。根據(jù)級差地租和壟斷地租等的特點分析被評估對象所在的位置和所具有的特定的物質(zhì)和經(jīng)濟條件，精確地評估出土地價格。區(qū)位概念一、考試大綱規(guī)定：(一)考試目的測試應(yīng)考人員對區(qū)位理論的理解與掌握程度。（二）考試范圍1．區(qū)位概念(1)區(qū)位的定義(2）區(qū)位的實質(zhì)2．區(qū)位的影響原因3．幾種重要的區(qū)位論(1）農(nóng)業(yè)區(qū)位論(2)工業(yè)區(qū)位論（3）中心地理論4．區(qū)位理論在土地估價中的作用（三）考試基本規(guī)定掌握：區(qū)位概念，區(qū)位的影響原因；熟悉：幾種重要的區(qū)位論；理解:區(qū)位理論在土地估價中的作用。4。1區(qū)位概念1、區(qū)位定義：區(qū)位是一種綜合的概念，除解釋為地球上某一種事物的空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的多種地理要素與人類社會經(jīng)濟活動之間的互相聯(lián)絡(luò)和互相作用在空間位置上的反應(yīng)。2、區(qū)位實質(zhì)：區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地區(qū)上有機結(jié)合的詳細體現(xiàn)。（1）自然地理區(qū)位包括地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特性.(2）經(jīng)濟地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類社會經(jīng)濟活動過程中發(fā)明的人地關(guān)系。（3）交通地理區(qū)位重要是指某都市或市內(nèi)某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。區(qū)位的影響原因4。2區(qū)位的影響原因:

影響土地區(qū)位的重要原因包括自然、社會經(jīng)濟和行政等原因。

1、社會經(jīng)濟原因

社會經(jīng)濟的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要原因，它包括如下幾種方面：

(1)繁華程度

繁華是指都市某些職能的集聚，對企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的成果，并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤,在外觀上則體現(xiàn)為都市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力，并且獲得的級差收益最高，因此商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度可以用來表達繁華程度。重要包括商業(yè)集聚經(jīng)濟效益和繁華程度、高級商務(wù)金融集聚程度。

(2)交通狀況或通達程度

通達程度就是把通行距離和時間作為一種整體，既規(guī)定通行距離短，以節(jié)省運費，同步又要有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時間減少到最低程度。

反應(yīng)通達程度的原因重要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外設(shè)施的分布狀況。

(3）基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度

都市的基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護、抗災(zāi)防災(zāi)等設(shè)施，它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ),其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運轉(zhuǎn)。公用設(shè)施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有親密關(guān)系，它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政管理機構(gòu)等設(shè)施，對城鎮(zhèn)的經(jīng)濟效益和社會效益也能產(chǎn)生間接影響.

（4)人口密度

人口密度反應(yīng)人地之間的互相關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量.人口密度越高，越有助于增進商業(yè)中心的形成,越能配套建設(shè)比較完善的都市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，土地運用的集約化程度也對應(yīng)提高，土地的區(qū)位就越好.城鎮(zhèn)人口密度和土地區(qū)位的關(guān)系基本遵照這一規(guī)律,即：城區(qū)人口最高,邊緣區(qū)次之，郊區(qū)至少，與此相對應(yīng)，土地區(qū)位也隨之由城鎮(zhèn)中心逐漸變差。

2、自然原因

自然原因是影響土地區(qū)位的重要原因之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水沉沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及都市的自然景觀都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。

（1）地形坡度

城鎮(zhèn)重要建筑物占地都規(guī)定地勢平坦，排水良好,土方工程量小，以節(jié)省開發(fā)投資。地形起伏的地區(qū)，坡度對道路網(wǎng)的建設(shè)和交通的營運管理也有很大影響。

(2）土地承載力

城鎮(zhèn)的各類建筑物和構(gòu)筑物都規(guī)定天然地基穩(wěn)固，具有較高的承載力和良好的地質(zhì)條件，以節(jié)省建筑造價，相反，在地基承載力低的軟土層中建設(shè)高大的樓層，必須采用強化基礎(chǔ)的工程措施。

(3）洪水沉沒及排水狀況

分布在沿江沿河地帶的城鎮(zhèn)，每到洪水季節(jié),某些地勢相對較低的土地常遭到洪水沉沒，有些地段則由于坡度過于平緩而排水不暢,雨季常常積水,都會使土地貶值。

（4)公園與綠地

園林綠地有凈化空氣、美化環(huán)境、改善都市小氣候、豐富都市居民室外活動等多種功能，是城鎮(zhèn)環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的重要構(gòu)成部分。

(5)環(huán)境質(zhì)量

在工業(yè)化和都市化的過程中,環(huán)境問題不僅困擾著都市的發(fā)展,危及居民的切身利益,同步也直接影響土地區(qū)位的優(yōu)劣。

3、行政原因

影響土地區(qū)位的行政原因重要是城鎮(zhèn)規(guī)劃.城鎮(zhèn)規(guī)劃的重要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃波及的土地運用是未來的目的,但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實的土地市場中就會體現(xiàn)出來。區(qū)位理論的重要內(nèi)容4.3區(qū)位理論的重要內(nèi)容

區(qū)位理論作為一種學說，產(chǎn)生于19世紀二三拾年代,其標志是1826年德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學家杜能出版的著作《孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟之關(guān)系》,提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論，繼杜能之後，19，韋伯的《論工業(yè)的區(qū)位》刊登，標志著工業(yè)區(qū)位論的問世.至20世紀30年代,德國地理學家克裏斯塔勒又提出了中心地理論，即都市區(qū)位論.幾年後，德國經(jīng)濟學家廖什從市場區(qū)位的角度分析研究了都市問題，提出了與中心地理論相似的理論，市場區(qū)位論。在此之後,伴隨人們認識的深入，自20世紀50年代以來，區(qū)位理論又有新的發(fā)展，人們開始研究多種經(jīng)濟實體的動態(tài)空間布局關(guān)系，從而使區(qū)位理論走向成熟.下面我們將簡要簡介下農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論和中心地理論.

1、農(nóng)業(yè)區(qū)位論

農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人、德國經(jīng)濟學家馮?杜能于1826年完畢了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟之關(guān)系》(簡稱《孤立國》），成為世界上第一部有關(guān)區(qū)位理論的古典名著。

(1）杜能“孤立國”理論的前提

①孤立國唯一的都市位于其中心,是孤立國內(nèi)商品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場。其他均是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地，農(nóng)村只與該都市發(fā)生聯(lián)絡(luò)，靠其供應(yīng)工業(yè)品.

②“孤立國"內(nèi)沒有可通航的河流和運河,馬車是都市與農(nóng)村間聯(lián)絡(luò)的唯一交通工具。

③“孤立國"是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相似，宜于植物作物生長。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地,只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。

④農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比關(guān)系。

⑤農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營品種。

（2）杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的重要內(nèi)容

①杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析.杜能根據(jù)其理論前提,認為經(jīng)營者與否能在單位面積土地上獲得最大利潤(P),將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運到市場的費用(T）三個原因所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表達為：

P=V—E—T

即：P=V—（E+T）

在一定期期內(nèi),“孤立國"多種農(nóng)產(chǎn)品的市場價格（V）應(yīng)是個常數(shù)不變的，假定各地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件完全相似,則各地生產(chǎn)同一農(nóng)產(chǎn)品的成本（E）也是常數(shù)不變的,故上式可改寫成:

P+T=V-E=K

闡明利潤加運費的和K為常數(shù)，只有把運費支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。因此,杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要處理的重要問題歸為一點,就是怎樣通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到達節(jié)省運費，從而最大程度地增長利潤。

②杜能圈。從假設(shè)條件出發(fā)，杜能根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟分析和區(qū)位地租理論，在其《孤立國》一書中提出六種耕作制度,每種耕作制度構(gòu)成一種區(qū)域,而每個區(qū)域都以都市為中心,圍繞都市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。依次為:

自由農(nóng)作區(qū)(重要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品）、

林業(yè)區(qū)（重要生產(chǎn)木材）、

谷物輪作區(qū)（重要生產(chǎn)糧食）、

草田輪作區(qū)（重要生產(chǎn)谷物與畜產(chǎn)品）、

三圃農(nóng)作制區(qū)(1／3土地用來種黑麥,1／3種燕麥,其他1／3休閑）、

放牧區(qū)。工業(yè)區(qū)位理論2、工業(yè)區(qū)位理論

工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家阿爾申爾德?韋伯。其理論的關(guān)鍵就是通過對運送、勞力及集聚原因互相作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

1）工業(yè)區(qū)位理論的基本假設(shè):

(1）在一種均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟原因，而不波及其他原因。

（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地已知分布在特定地點。

(3）工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變.

（4)勞動力在工資率固定狀況下,供應(yīng)是富余、已知、不能流動的。

（5）運費是重量和距離的函數(shù)。

（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。

2）工業(yè)區(qū)位理論內(nèi)容

（1)有關(guān)運送成本定向工業(yè)區(qū)位的分析

在沒有其他原因影響下,僅就運送與工業(yè)區(qū)位之間關(guān)系而言,運費的大小重要取決于運送距離和貨品重量，即運費與運送（噸/公裏)成正比關(guān)系。

在貨品重量方面，貨品的絕對重量和相對重量(原料重量與成本重量間的比例)對運費的影響是不一樣的，後者比前者尤為重要。為此，將工業(yè)用原料分類：一是到處均有的遍及性原料，對工業(yè)區(qū)位影響不大；二是只分布在某些固定地點的限制性原料(地方性原料），對工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。

根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來論證運送費用對工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要運送的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

（2）勞動成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

影響工業(yè)區(qū)位的第二項原因勞動成本,是導(dǎo)致以運送成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的原因。韋伯為分析勞動成本對工業(yè)區(qū)位的影響，提出了勞動成本、地區(qū)重量和勞動系數(shù)的概念。勞動成本是指制造一單位產(chǎn)品所支付的平均勞動工資，地區(qū)重量是指每生產(chǎn)一單位的產(chǎn)品所需運送的重量，勞動系數(shù)則是勞動成本與地區(qū)重量的比例，即：

勞動系數(shù)=勞動成本÷地區(qū)重量

根據(jù)此公式分析,凡勞動成本高,而地區(qū)重量小，就是勞動系數(shù)大的工業(yè),其廠址的選擇應(yīng)離開運送成本最低點，偏向于勞動成本較低點，使勞動成本減少的數(shù)量超過運送成本增大的數(shù)量，最終使產(chǎn)品成本下降。凡勞動成本較低的地區(qū)與其他地區(qū)比較，也許節(jié)省的勞動費用較高，這樣它對多種制造業(yè)，尤其是對勞動系數(shù)大的制造業(yè)就具有較強的吸引力。

(3)集聚與分散原因影響工業(yè)區(qū)位的分析

由集聚原因形成的匯集經(jīng)濟效益也可使運費和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離,而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。中心地理論3、中心地理論

中心地理論是由德國地理學家克裏斯塔勒提出的.

（1）基本概念

中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地區(qū)的居民點居民提供多種貨品和服務(wù)的中心都市或中心居民點。

中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)就稱之中心地職能。中心地職能重要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，同步還包括社會、文化等方面的活動;而不包括中心地制造業(yè)方面的活動。

中心性（中心度)：可理解為一種中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強"、“弱"、“一般"、“特殊”等概念來形容和比較.

需求門檻:是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購置力和服務(wù)水平。需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)（稱為門檻人口)來表達.

商品銷售范圍：是指消費者為獲取商品和服務(wù)所但愿通達的最遠旅程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

(2）中心地理論假設(shè)條件。

①研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致.

②有一種統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的都市的便捷性相似，交通費用和距離成正比.

③廠商和消費者都是經(jīng)濟人。

④平原上貨品可以完全自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

（3）中心地理論內(nèi)容

①六邊形市場區(qū)。

在一種均質(zhì)平原上,由各個中心地為人們提供商品和服務(wù)，由于新的中心地廠商的不停自由進入，競爭成果使各廠商經(jīng)營某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小,直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止，就使某類商品的供應(yīng)在均質(zhì)平原上最終到達飽和狀態(tài)，而每個中心地的市場區(qū)都成為彼此相切的圓形,假如不重疊的話，圓與圓之間必然會出現(xiàn)空隙，使居住在這些空隙裏的居民將得不到服務(wù).實際上在互相劇烈競爭的狀況下，各中心地都試圖把這片空白區(qū)吸引到自已的市場區(qū)內(nèi)，成果使它們之間的距離深入縮短，以致各中心的銷售范圍均有一部分互相重疊。居住在重疊區(qū)內(nèi)的居民就有兩個可供選擇的區(qū)位，按照消費者近來供應(yīng)地購物的假設(shè),重疊區(qū)就被平均分割給兩個相鄰的中心地.其中位于平分線上的居民到兩個相鄰的中心地的距離是相等的,故這條線被稱為無差異線.由于重疊區(qū)被無差異線分割，圓形的市場區(qū)即被六邊形的市場區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)絡(luò)的最有效的全覆蓋的理論圖式。

②市場等級序列。

中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類親密有關(guān)。不一樣規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不一樣的。它們在空間地區(qū)上的這些差異，通過互相作用和人類經(jīng)濟活動的干擾,就將形成規(guī)律有序的中心地——市場等級體系。

就區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)而言，商服設(shè)施和商品種類由都市規(guī)模決定，從大都市商服設(shè)施高級發(fā)展,商品種類多而全，直至一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類很少。就都市內(nèi)部而言，市級中心、區(qū)級中心和小區(qū)級商服中心也有類似的分異規(guī)律。

按地區(qū)歸并，即：高級商服中心.提供高級到低級的所有商品和服務(wù)；中級商服中心提供從中級到低級的所有商服活動；而低級商服中心只有低級的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。

③中心地體系的基本模型。

A、市場原則就是從最有助于組織商品的供銷,保證商品和服務(wù)的供應(yīng)范圍最大角度出發(fā)，并在均等機會下配置各級中心地及其市場區(qū)的數(shù)目。

B、交通原則。為了彌補市場原則的缺陷，克裏斯塔勒按交通原則，推導(dǎo)出K=4的中心地市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

C、行政原則。為了管理上的以便，使市場區(qū)不分割行政區(qū)，克裏斯塔勒又設(shè)計了K二7的中心地體系，即一種高一級中心地管7個低一級中心地的管理區(qū)。區(qū)位理論在土地估價中的作用4。4區(qū)位理論在土地估價中的作用

區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)有關(guān)人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的互相內(nèi)在聯(lián)絡(luò)和空間分布規(guī)律的理論.當把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把多種已經(jīng)有的地理要素和社會經(jīng)濟活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們互相組合對土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以揭開城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特性,根據(jù)土地區(qū)位條件導(dǎo)致的區(qū)位空間差異，評估出土地價格。

1．區(qū)位是決定都市土地運用價值的重要原因

從區(qū)位理論來看,區(qū)位對都市土地起著極其重要的作用。在都市，由于土地區(qū)位不一樣，產(chǎn)生不一樣的使用價值和價值,使得同類行業(yè)在不一樣的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不一樣行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟收益也相差很大。

2．區(qū)位是衡量地租、地價的重要標尺

它促使土地使用者在選用土地時，必須把自已所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進行比較，然後選擇與其經(jīng)濟水平相適應(yīng)的地段，從而使土地運用在地租、地價這一經(jīng)濟杠桿的自發(fā)調(diào)整下，不停進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳用途水平的合理的空間構(gòu)造。

因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思緒，根據(jù)多種條件下形成的區(qū)位類型（自然、經(jīng)濟、交通)對不一樣區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上體現(xiàn)出的不一樣的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益,就能精確地評估出土地價格。涵義第5章土地酬勞遞減規(guī)律

大綱規(guī)定：

(一）考試目的

測試應(yīng)考人員對土地酬勞遞減規(guī)律的理解與掌握程度。

（二)考試范圍

1．土地酬勞遞減的含義

2．土地酬勞遞減的基本原理

3．土地酬勞遞減規(guī)律在土地估價中的應(yīng)用

(三）考試基本規(guī)定

掌握:土地酬勞遞減的含義;

熟悉：土地酬勞遞減的基本原理;

理解:土地酬勞遞減規(guī)律在土地估價中的應(yīng)用

5.1、涵義:土地酬勞遞減是指在技術(shù)和其他要素不變的條件下，對相似面積的土地持續(xù)追加某種要素的投入所帶來的酬勞的增量(邊際酬勞）遲早會下降。

通過土地酬勞遞減規(guī)律我們可以確定土地運用的最佳集約度和最佳規(guī)模。一般生產(chǎn)需要投入所有的生產(chǎn)要素，而每一種生產(chǎn)要素的投入在到達一定程度後，其增長的收益就會遞減。

為了分析它們之間的投入產(chǎn)出關(guān)系，我們假定在一種投入量（追加的要素)變動,而其他投入量固定的狀況下來進行，也就是說，假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則伴隨該種可變投入量的增長，在開始時，收益的增長有也許是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增長到達某一點後來，收益的增長會越來越小,即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象.

5.2、土地酬勞遞減的基本原理

在這裏,土地酬勞可以理解為土地的產(chǎn)品產(chǎn)量，為了考察勞動、土地等要素組合對土地酬勞的影響，我們還需要考慮平均酬勞和邊際酬勞的規(guī)律.

1）、總酬勞、平均酬勞和邊際酬勞的概念

（1）總酬勞:即總產(chǎn)量,可記為TP。

（2）平均酬勞:總酬勞除以某種要素的投入量，即平均每單位生產(chǎn)要素投入所產(chǎn)生的酬勞，可記為AP。

(3)邊際酬勞:對同一塊持續(xù)追加某種要素的投入,最終一單位追加要素所帶來的總酬勞的增量，可記為MP：MP＝Δy／Δx

Δx表達變動生產(chǎn)要素的增長量,Δy表達在對應(yīng)狀況下總酬勞的增長量。

2)、土地酬勞曲線之間的關(guān)系

土地酬勞曲線可分為總酬勞曲線、平均酬勞曲線和邊際酬勞曲線.下面我們以在相似面積土地上的勞動投入量為變化量進行簡樸論述。如圖:

從上圖可以看出,總酬勞曲線從投入1單位勞動開始到投入8單位勞動，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量(總酬勞)隨之上升，最終到達66個單位的最高產(chǎn)量，此後追加投入勞動總酬勞反而減少.同步，圖4—1也顯示了總酬勞曲線、平均酬勞曲線和邊際酬勞曲線三條曲線之間存在著親密的聯(lián)絡(luò)。

（1）總酬勞曲線與邊際酬勞曲線的關(guān)系

邊際酬勞等于總酬勞曲線在各點切線的斜率.在投入4個單位勞動之前，總酬勞以遞增的速度上升，對應(yīng)地邊際酬勞曲線上升；從4～8個單位，總酬勞以遞減的速率增長；當勞動投人量為4的時候，所對應(yīng)的總酬勞曲線的點為拐點；當勞動投入到8個單位時,邊際酬勞為零，此時總酬勞最大;繼續(xù)投入勞動邊際酬勞開始為負，總酬勞下降.

（2）總酬勞曲線與平均酬勞曲線的關(guān)系

平均酬勞等于總酬勞曲線上每一點與原點連線的斜率，因此,當原點與總酬勞曲線上某一點的連線恰好是總酬勞曲線的切線時,斜率最大，從而平均酬勞最高。即在該點此前總酬勞、平均酬勞增長，該點後來總酬勞增長，平均酬勞減少。

（3）邊際酬勞曲線與平均酬勞曲線的關(guān)系

當邊際酬勞不小于平均酬勞時，平均酬勞具有上升趨勢；當邊際酬勞不不小于平均酬勞時,平均酬勞開始下降；當兩者相等時,平均酬勞最高?？偝陝凇⑵骄陝诤瓦呺H酬勞三者之間的關(guān)系3）、總酬勞、平均酬勞和邊際酬勞三者之間的關(guān)系

根據(jù)總酬勞、平均酬勞和邊際酬勞，可以將生產(chǎn)劃分為三個階段:

（1）第一階段

在平均酬勞從上升轉(zhuǎn)為下降之前為第一階段。該階段的邊際酬勞先升後降，在邊際酬勞到達最高之前,總酬勞是酬勞遞增階段，其生產(chǎn)彈性不小于1，總酬勞的增長速度最快；當邊際酬勞由最高點向後逐漸衰減時，總酬勞曲線開始進入酬勞遞減階段，生產(chǎn)彈性開始遞減，總酬勞增長速度逐漸放緩.在第一階段，平均酬勞處在遞增狀態(tài)，從而增長勞動投入能帶來總酬勞更大比例的增長，這個階段停止投入是不合理的，繼續(xù)勞動投入將使得勞動——土地——資本等生產(chǎn)要素組合的生產(chǎn)效率得到深入提高。

(2）第二階段

平均酬勞等于邊際酬勞之後到邊際酬勞等于零之前為第二階段.這一階段邊際酬勞不不小于平均酬勞，且邊際酬勞和平均酬勞均隨勞動投入量的遞增而下降;邊際酬勞和平均酬勞同步遞減，不過在此階段總酬勞持續(xù)上升，以至到達最高點。在一般狀況下,選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的，但詳細選擇多少變動要素(例如勞動），還要取決于農(nóng)產(chǎn)品價格和投入要素價格。

（3)第三階段

邊際酬勞為零，總酬勞到達最大之後為第三階段。投入勞動的邊際酬勞和生產(chǎn)彈性均為負數(shù)，并且平均酬勞繼續(xù)遞減,總酬勞也趨于下降。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。

例題:當某地塊(B)時,該地塊的平均酬勞曲線到達最大值.

A邊際酬勞曲線到達最大值B．邊際酬勞曲線與平均酬勞曲線相交

C邊際酬勞曲線與橫軸相交D．邊際酬勞曲線的切線斜率最大

解析:當邊際酬勞不小于平均酬勞時，平均酬勞具有上升趨勢；當邊際酬勞不不小于平均酬勞時，平均酬勞開始下降；當兩者相等時，平均酬勞最高。

4）土地酬勞遞減規(guī)律對集約運用的制約作用

土地集約度是指投入到每單位面積土地上的勞動(勞力）和資本（物資）。

人們一般把單位土地面積上使用高比率的要素投入（勞動、資本)稱為土地的集約運用,而在大量土地上投入較少要素的運用方式稱為土地的粗放運用,兩者的實質(zhì)在于可變比例生產(chǎn)要素組合的選擇。推進土地集約運用是一種必然趨勢，但并不能機械地認為集約運用就是合理運用.

在多種土地運用中,辨別集約運用與粗放運用及其邊際界線是拾分重要的.

我國人多地少，為滿足社會對多種農(nóng)產(chǎn)品及建設(shè)用地曰益增長的需求，只能走集約運用的道路，在提高單位面積產(chǎn)量和單位面積建筑面積上下功夫。

5。3、土地酬勞遞減規(guī)律在土地估價中的應(yīng)用

1、運用該規(guī)律可以找到土地的邊際使用點(即最大收益點），判斷土地與否為最有效使用.

2、運用該規(guī)律有助于在應(yīng)用成本迫近法評估地價時對的理解成本的涵義，剔除不合理的成本項目，精確評估地價。6。1土地供應(yīng)第6章土地市場理論

一、大綱規(guī)定：

（一)考試目的

測試應(yīng)考人員對土地市場理論的理解掌握程度。

（二)考試范圍

1。土地供應(yīng)

（1）土地供應(yīng)的特性

(2)土地供應(yīng)的方式

2．土地需求

（1）土地需求的特性

（2)土地需求的種類

3．土地供需平衡原理

(三）考試基本規(guī)定

掌握：土地供應(yīng)與需求的特性；

熟悉：土地供應(yīng)種類與方式，土地需求的種類與方式，土地供需平衡原理;

理解：我國土地供需關(guān)系的特點。

二、知識點講解

市場，就是商品交易的場所，從實質(zhì)上講,是商品互換中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。土地市場就是指土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和.

6．1、土地供應(yīng)

1、涵義：土地供應(yīng)是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，人類可運用的多種土地資源的數(shù)量，包括已運用的和未運用的後備資源儲量的總和.土地的供應(yīng)按其性質(zhì)可分為自然供應(yīng)和經(jīng)濟供應(yīng)兩個方面。

２、土地供應(yīng)的特性

（1）土地的自然供應(yīng)的數(shù)量是固定不變的,其彈性為零.

(2）土地的經(jīng)濟供應(yīng)是有彈性的。３、土地供應(yīng)的方式３、土地供應(yīng)的方式

1）自然供應(yīng)：指土地自然固有的可供人類運用的部分。為此，土地的自然供應(yīng)又稱為土地的物理供應(yīng)或?qū)嵸|(zhì)供應(yīng),它是指地球供應(yīng)人類可運用的土地的數(shù)量，這個數(shù)量包括已被運用的土地資源和未來可供運用的土地資源，即後備土地資源。

制約土地自然供應(yīng)的原因重要有：

①合適于人類生產(chǎn)生活及動植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；

②可供人類生活的物品和生產(chǎn)必需的資源,如礦產(chǎn)資源，水資源等；

③交通運送條件：通過某種交通工具可以抵達。

2)經(jīng)濟供應(yīng)：指土地以自然供應(yīng)為基礎(chǔ)，在自然條件容許的范圍內(nèi)，投入勞動開發(fā)後來，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活多種用途土地的有效供應(yīng).土地的經(jīng)濟供應(yīng)是有彈性的.

在人類運用土地的過程中,伴隨人口的增長和經(jīng)濟社會的發(fā)展，擴大土地經(jīng)濟供應(yīng)的活動持續(xù)不停地進行著。土地經(jīng)濟供應(yīng)的增長不僅包括總量的增長，并且還包括某種用途土地伴隨運用效益的提高在數(shù)量上的增長，以及一定面積土地上產(chǎn)出的增長。前兩者是土地經(jīng)濟供應(yīng)的直接增長，後者是土地經(jīng)濟供應(yīng)的間接增長。

影響土地經(jīng)濟供應(yīng)的原因諸多，重要有:

①土地的自然供應(yīng)量.

②人們運用土地的知識和技術(shù)水平。

③交通運送條件.交通運送條件改善，可使本來不便運用的土地易于靠近，且運送成本減少，因而增長土地的經(jīng)濟供應(yīng)。

④土地運用的集約化程度.一般來說運用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟供應(yīng)亦隨之增長。提高土地運用集約度是增長土地經(jīng)濟供應(yīng)的重要手段。

⑤社會需求.土地社會需求的變動將促使土地運用的變化，從而促使土地經(jīng)濟供應(yīng)的變化。

3)土地自然供應(yīng)與經(jīng)濟供應(yīng)的關(guān)系

土地的自然供應(yīng)和經(jīng)濟供應(yīng)既有聯(lián)絡(luò)又有區(qū)別：

（1）土地自然供應(yīng)是土地經(jīng)濟供應(yīng)的基礎(chǔ)，土地經(jīng)濟供應(yīng)只能在自然供應(yīng)的范圍內(nèi)變動。

(2）土地自然供應(yīng)是針對土地能否滿足人類生產(chǎn)、生活及動植物生長需要而言的，而土地的經(jīng)濟供應(yīng)則重要是針對土地詳細的不一樣用途而言的，目前人類尤其重視耕地或糧食用地的經(jīng)濟供應(yīng)。

(3）土地的自然供應(yīng)在相稱長的時間內(nèi)是一定的、無彈性的，而土地的經(jīng)濟供應(yīng)是變化的、有彈性的,并且不一樣用途土地的供應(yīng)彈性也是不一樣的。

（4）人類難以或無法增長土地的自然供應(yīng)，但可以在自然供應(yīng)的基礎(chǔ)上增長土地經(jīng)濟供應(yīng)。6。2土地需求6．2、土地需求

土地的需求，是指人類為了生存和發(fā)展,運用土地進行多種生產(chǎn)和消費活動的需求。人類要生存發(fā)展，就需要土地作為生存場所,需要運用土地生產(chǎn)糧食、衣料等.

1)土地需求的特性

土地需求是一種引致需求,或者說是一種派生需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。人類對土地的需求，是人們對生活資料的需求所引起的；人們對生活資料的種類、數(shù)量和質(zhì)量的需求多少或者高下，直接影響著土地需求的程度。

影響土地需求的原因重要有：

①人口變動.人口增長將導(dǎo)致對土地需求的增長，人口增長自然就規(guī)定增長食物和各類住、行場所和用地，進而對增長各類用途土地的需求。

②經(jīng)濟發(fā)展狀況。經(jīng)濟景氣，對土地的需求增長.

③人類運用土地的知識和科技水平。運用土地的知識越多,科技水平越高，土地需求就會增長。2）土地需求的種類2)土地需求的種類

①農(nóng)業(yè)用地需求

人類需要農(nóng)業(yè)用地為人類生產(chǎn)食物、衣料及其他原料,其中最重要的是食物和衣料.伴隨現(xiàn)代化纖工業(yè)的出現(xiàn)與發(fā)展，人類從土地上直接獲取衣料的需要逐漸減少。在人類對農(nóng)業(yè)用地的需求中，占第一位的是耕地需求，另一方面尚有林地、草地等方面的需求。

據(jù)有關(guān)專家研究，目前影響耕地需求的原因，重要有人口、土地生產(chǎn)率、國民經(jīng)濟發(fā)展狀況等.人口增長、新型工業(yè)的出現(xiàn)、國民經(jīng)濟的發(fā)展等都客觀的規(guī)定有增長更多的耕地提供原料，但總的來說，雖然人類對耕地的需求是不停增長,但耕地數(shù)量卻一直在減少。原因之一在于,既有耕地的自然狀況和交通條件都比很好，其他各方面對土地的需求都往往在耕地上做文章。因此，保護耕地，控制耕地占用速度，成為中國土地管理工作的當務(wù)之急。

人類對林地的需求，重要是兩個方面，一是對木材的需求，二是運用森林的生態(tài)功能.在自然界中，森林是最大的生態(tài)因子，它在維持生態(tài)平衡方面起著不可替代的作用，具有減少風速,修養(yǎng)水源,凈化空氣，調(diào)整大氣環(huán)流，減少干旱、洪澇災(zāi)害等生態(tài)功能。

對草地的需求，不只為它能為發(fā)展喂養(yǎng)業(yè)提供牧場和飼料,生產(chǎn)畜產(chǎn)品，更重要的還在于它能保護土地資源,維護生態(tài)平衡。草地在都市及耕地周圍重要起著防風固沙、修養(yǎng)水源、凈化空氣、維護良好生態(tài)環(huán)境的作用。

②非農(nóng)業(yè)用地需求

人類除了對農(nóng)業(yè)用地的需求外，尚有發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、交通、科學教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂及住宅建設(shè)等多項需求，滿足這些需求也需要有曰益增多的土地.

非農(nóng)用地需求會伴隨社會生產(chǎn)力水平的提高而增長。這重要是由于社會生產(chǎn)力水平的提高，人們用于生產(chǎn)生活必需品的勞動所占比重減少，而對應(yīng)增長了用于發(fā)展奢侈品、娛樂等方面的勞動，

③兩者之間的聯(lián)絡(luò)。土地在整體上總量是基本不變的，各類用地之間必然存在矛盾.非農(nóng)用地增長了，則農(nóng)業(yè)用地就要對應(yīng)減少.并且，土地用途一經(jīng)變化，再想恢復(fù)本來用途，需要花費大量的勞動。為此，在實踐中,調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和變化土地用途,都必須通過謹慎考慮，周密規(guī)劃，絕不能隨心所欲,草率從事.6。3土地供需平衡原理6．3土地供需平衡原理

1、一般商品供求關(guān)系

需求：按照西方經(jīng)濟學觀點，消費者的購置欲望和支付能力是需求的兩個條件，僅有購置欲望，只是一種需要,僅有支付能力，不會引來購置行為發(fā)生，沒有需求.一般商品的需求量，伴隨商品價格上升而減少,伴隨商品價格下降而增長.

供應(yīng):指在一定期間內(nèi),生產(chǎn)者所提供的商品數(shù)量。一般狀況下,價格越高，生產(chǎn)者提供的商品就越多，相反，就越少。

2、土地供求關(guān)系

土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟供應(yīng)與人們對某些土地用途需求之間的關(guān)系。由于自然供應(yīng)是無彈性的，土地資源的總供應(yīng)是受限制的，總供應(yīng)量有一種極限值.但由于土地用途具有多樣性，且可以互相轉(zhuǎn)換,人們可以通過變化土地用途來增長某種用途的土地供應(yīng),以適應(yīng)人們對這種用途的土地需求，這種經(jīng)濟供應(yīng)可以擴大或減少（有彈性）,但最終受