2025年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施》真題及答案單項(xiàng)選擇題1.估價(jià)對(duì)象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表達(dá)的是估價(jià)對(duì)象的（）。

A.實(shí)體

B.功能

C.質(zhì)量

D.權(quán)益中的權(quán)利

【答案】B

【解析】本題考察的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完畢的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，就該房屋的建筑構(gòu)造而言，是指它是磚木構(gòu)造的，還是磚混構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造或者鋼構(gòu)造的；實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木構(gòu)造的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量怎樣；組合完畢的功能，假如該房屋是磚木構(gòu)造，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相似的，則是指它的空間布局怎樣，如住宅的戶型怎樣。復(fù)式住宅屬于估價(jià)對(duì)象的戶型，即該組合完畢的功能。參見(jiàn)教材P49。2.下列經(jīng)分類後的房地產(chǎn)中，不屬于按實(shí)物形態(tài)分類的是（）。

A.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)

【答案】C

【解析】本題考察的是按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、目前狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包括其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)；選項(xiàng)C，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，屬于按權(quán)益狀況劃分的種類。參見(jiàn)教材P69。3．下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是（）。

A．該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的第8層

B．該房地產(chǎn)500米內(nèi)有地鐵站點(diǎn)

C．該房地產(chǎn)離機(jī)場(chǎng)約25公裏

D．該房地產(chǎn)坐北朝南

【答案】B

【解析】本題考察的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中對(duì)未知的描述，重要闡明如下方面：坐落、方位、與有關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等。選項(xiàng)B，屬于區(qū)位狀況描述中對(duì)交通的描述。參見(jiàn)教材P78～79。4.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2,建筑面積單價(jià)為8000元/m2,容積率為2.5,建筑物價(jià)值為1800萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的土地單價(jià)為（）元/m2。

A.7000

B.8750

C.11000

D.13750

【答案】C

【解析】本題考察的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=4000+1000=5000m2,土地面積=建筑面積溶積率=m2，房地產(chǎn)總價(jià)=8000x5000=4000萬(wàn)元，土地價(jià)值=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物價(jià)值=4000-1800=2200萬(wàn)元，土地單價(jià)=土地價(jià)值/土地面積=2200萬(wàn)元/=11000元/m2。參見(jiàn)教材P112。5.—套總價(jià)為30萬(wàn)元的住宅，在下列實(shí)際交易的付款方式中，最經(jīng)濟(jì)的是（）（假定年利率為5%)。

A.成交曰期時(shí)一次性付清，予以3%的價(jià)格優(yōu)惠

B.成交曰期交付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)每六個(gè)月支付10萬(wàn)元

C.在成交曰期的一年後一次性付清

D.成交曰期支付5萬(wàn)元，余款在內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付

【答案】C

【解析】本題考察的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)A，名義總價(jià)為30萬(wàn)元，實(shí)際總價(jià)為：30x(1-3%)=29.1萬(wàn)元；選項(xiàng)B,名義總價(jià)為30萬(wàn)元，實(shí)際總價(jià)為：10+10/(1+5%)a5+10/(1+5%)=29.283萬(wàn)元；選項(xiàng)C,名義總價(jià)為30萬(wàn)元，實(shí)際總價(jià)為：30/(1+5%)=28.5714萬(wàn)元；選項(xiàng)D,分年等額付款額=25x5%/[1-1/(1+5%)10]=3.2376萬(wàn)元,則實(shí)際付款額=5+3.2376/5%x[1-1/(1+5%)10]=5+25=30萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致。

名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相似，即名義總價(jià)=實(shí)際總價(jià)=30萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P113。6．下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身原因中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物原因的是（）。

A．建筑構(gòu)造

B．周?chē)h(huán)境

C．建筑物內(nèi)空間布局

D．土地開(kāi)發(fā)程度

【答案】B

【解析】本題考察的是房地產(chǎn)實(shí)物原因。房地產(chǎn)實(shí)物原因包括土地實(shí)物原因和建筑物實(shí)物原因，土地實(shí)物原因包括土地面積；土地形狀；地形、地勢(shì)；地質(zhì)；土壤；土地開(kāi)發(fā)程度；建筑物實(shí)物原因包括建筑規(guī)模；建筑構(gòu)造；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；外觀；新舊程度。選項(xiàng)B，周?chē)h(huán)境，屬于房地產(chǎn)區(qū)位原因。參見(jiàn)教材P122-126。7.下列影響某宗建設(shè)用地價(jià)格的原因中，不屬于權(quán)益原因的是（）。

A.土地用途

B.所在區(qū)域綠化水平

C.土地容積率

D.土地有效期限

【答案】B

【解析】本題考察的是房地產(chǎn)權(quán)益原因。房地產(chǎn)權(quán)益原因中，對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)用的限制可歸納為3個(gè)方面：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關(guān)系的限制。房地產(chǎn)使用限制：世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)用尤其是土地運(yùn)用，均有或多或少的限制。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō).故意義的使用管制重要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項(xiàng)B，所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位原因中的周?chē)h(huán)境，不屬于權(quán)益原因。參見(jiàn)教材P128。8.有關(guān)合法原則詳細(xì)應(yīng)用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.估價(jià)對(duì)象的狀況應(yīng)依法鑒定，但可以不是實(shí)際狀況

B.抵押估價(jià)中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象

C.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理後可以作為征收估價(jià)對(duì)象

D.司法鑒定估價(jià)中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封原因的影響

【答案】B

【解析】本題考察的是合法原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。參見(jiàn)教材P156。9．某在建工程在抵押貸款之後六個(gè)月停工，因借款人無(wú)力償還貸款，現(xiàn)被**法院整體拍賣(mài)。為此，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，有關(guān)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況的說(shuō)法，對(duì)的的是（）。

A．價(jià)值時(shí)點(diǎn)為抵押貸款之曰，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況

B．價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況

C．價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前，估價(jià)對(duì)象狀況為竣工時(shí)的狀況

D．價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前，估價(jià)對(duì)象狀況為目前的狀況

【答案】C

【解析】本題考察的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。由于目前被法院整體拍賣(mài)，故價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為目前，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，應(yīng)評(píng)估其開(kāi)發(fā)完畢時(shí)的狀況。參見(jiàn)教材P161～163。10.采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂(lè)觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收益分別為100萬(wàn)元、95萬(wàn)元、90萬(wàn)元，酬勞率為8%至9%。估價(jià)中選用估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，對(duì)的的是（）。

A.年凈收益為95萬(wàn)元，拫酬率為8.5%

B.年凈收益為90萬(wàn)元，酬勞率為9%

C.年凈收益為90萬(wàn)元，酬勞率為8%

D.年凈收益為100萬(wàn)元，酬勞率為8%

【答案】B

【解析】本題考察的是謹(jǐn)慎原則。由于評(píng)估的是該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，故應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎原則，不能高估收入或低估運(yùn)行費(fèi)用，選用的酬勞率或資本化率不應(yīng)偏低。參見(jiàn)教材P171。11.某在建工程于4月1曰幵工，4月30曰因故停工，6月1曰房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣(mài)而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。**類建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程竟買(mǎi)後辦理過(guò)戶手續(xù)及**、施工等前朗工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)幵發(fā)法估價(jià)中後續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。

A.10

B.11

C.13

D.14

【答案】D

【解析】本題考察的是後續(xù)幵發(fā)經(jīng)營(yíng)期。後續(xù)幵發(fā)的建設(shè)期包括建設(shè)前期和建造期=3+24-13=14。參見(jiàn)教材P330。12．張某2年前抵押貸款購(gòu)置了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50㎡的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬(wàn)元，現(xiàn)欲發(fā)售該商鋪，類似商鋪曰前月租金為建筑面積70元/㎡，空置率為10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買(mǎi)方支付銀行欠款，則張某發(fā)售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬(wàn)元。

A．42.64

B．55.40

C．56.24

D．68.04

【答案】C

【解析】本題考察的是直接資本化法。V=NOI/R－11.8=70×50×（1-10%）（1-10%）×12/5%－11.8＝56.24萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P252。13.有關(guān)酬勞率的說(shuō)法，對(duì)的的是（）。

A.市場(chǎng)提取法求出的酬勞率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反應(yīng)收益風(fēng)險(xiǎn)

B.累加法求取酬勞率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或鋃行存款利率都是相似的

C.酬勞率不包括通貨膨脹原因的影響

D.酬勞率是在酬勞資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

【答案】D

【解析】本題考察的是資本化率與酬勞率的區(qū)別和關(guān)系。酬勞率已經(jīng)包括了通貨膨脹的影響。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所規(guī)定的賠償，即超過(guò)安全利率以上部分的酬勞率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。參見(jiàn)教材P250、251、255。14.新建房地產(chǎn)的土地職得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為40萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，投資利息為30萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，成本利潤(rùn)率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】C

【解析】本題考察的是幵發(fā)利潤(rùn)。土地職得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+幵發(fā)利潤(rùn)=幵發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)值為V，V=(600+500+40+20+30)x(1+20%)+6.5%V,求得V=1527.27。參見(jiàn)教材P282。15.采用年限法求職建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)**合用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

D有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】B

【解析】本題考察的是建筑物折舊的求職措施。運(yùn)用年限法求職建筑物折舊付，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。參見(jiàn)教材P298。16．有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A．開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況**

B．開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)

C．後續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出為其未來(lái)發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)**

D．需測(cè)算後續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)

【答案】A

【解析】本題考察的是開(kāi)發(fā)完畢後的價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在靜態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完畢後的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332。17.估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過(guò)去5年的價(jià)格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價(jià)格變化量準(zhǔn)時(shí)間序列由前去後權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4。則選用平均增減量法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象，未來(lái)第一年的價(jià)格為（）元/m2。

A.9452

B.9455

C.9469

D.9497

【答案】B

【解析】本題考察的是平均增減量法。d=(8140-7800)x0.1+(8470-8140)x0.2+(8800-8470)x0.3+(9130-8800)x0.4=331元/m2,未來(lái)第一年的價(jià)格=7800+331x5=9455元/m2。參見(jiàn)教材P350。18.某租賃期限為的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為3500萬(wàn)元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成後可所有租出，每年可獲得凈利潤(rùn)600萬(wàn)元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人規(guī)定的年酬勞率為10%，則可支付的土地租金為（）萬(wàn)元/年。

A.**6

B.125

C.**4

D.227

【答案】

【解析】本題考察的是假設(shè)幵發(fā)法。600/10%x[1-1/(1+10%)19]/(1+10%)=3500/(1+10%)0.5+可支付的土地租金/10%x[1-1/(1+l0%)20]，解得可支付的土地租金=144萬(wàn)元/年。19．評(píng)估某加油站的抵押價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍包括（）。

A．加油站的特色裝修

B．加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

C．加油站內(nèi)的車(chē)輛

D．加油站的加油機(jī)

【答案】D

【解析】本題考察的是確