產(chǎn)品設(shè)計3.15集錦

華潤置地有限公司二零一六年十二月產(chǎn)品設(shè)計“3.15”集錦前言：設(shè)計師中的商人，商人中的設(shè)計師——致華潤置地所有的設(shè)計管理同事們不合理一：浪費——土地資源沒有充分挖掘方案1方案2方案3方案4典型案例：DB大區(qū)SY某項目案例簡述：該項目啟動會階段有4個規(guī)劃方案，評審結(jié)論首選洋房最多的方案1，更是建議將高層體量盡可能多地調(diào)整為洋房。經(jīng)大區(qū)調(diào)整后的方案，在方案1的基礎(chǔ)上，結(jié)合了方案2的景觀性強的優(yōu)點，產(chǎn)規(guī)階段的規(guī)劃方案在均價基本不變的基礎(chǔ)上，增加貨值2348萬。點評：土地資源緊缺、獲取不易，能增加貨值的方案，都值得考慮。首選√＋＝業(yè)態(tài)啟動會階段產(chǎn)規(guī)階段變化洋房面積（㎡）

51,620

57,620

6,000單價（元/㎡）

10,135

10,178

43總收入（萬元）

52,318

58,645

6,326高層面積（㎡）

104,418

98,830

-5,588單價（元/㎡）

6,650

6,624

-27總收入（萬元）

69,440

65,461

-3,978不合理二：閉門造車——產(chǎn)品解決方案自嗨，不考慮內(nèi)外部競品典型案例：DB大區(qū)CC市某項目案例簡述：前期競品調(diào)研顯示，主力競品95平三房量最大、去化最優(yōu)。但我司同等面積段90平的戶型卻只做到了兩房，與競品相比存在明顯競爭劣勢，啟動會建議此戶型壓縮至85平左右。vs項目名稱戶型面積供應(yīng)套數(shù)去化率主力競品75㎡66261%95㎡103092%130㎡48478%競品95平3房戶型我司90平兩房戶型點評：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。典型案例：HZ大區(qū)NC市某項目案例簡述：該項目90㎡三房戶型種類過多，且同面積段戶型產(chǎn)品差異較小，例如：高層89㎡中間戶三房與95㎡端戶三房產(chǎn)品除在客廳面寬不同外，其余均為相同產(chǎn)品，會造成客戶自身選擇困難癥。點評：選擇太多，也不一定是好事。不合理三：不合理舍棄&堅持——片面舍棄高附加值產(chǎn)品，放棄利潤案例簡述：規(guī)劃方案首層商業(yè)排布未爭取最大化布置，未充分利用沿街面，同時與上一節(jié)點比較商業(yè)面積大幅減少，導致項目貨值減少1000萬。1平米商業(yè)售價=1.5平米住宅售價！典型案例：HB大區(qū)ZZ市某項目點評：指標是財富，合理的情況，不應(yīng)該隨意放棄。典型案例：HZ大區(qū)NC市某項目案例簡述：該項目產(chǎn)規(guī)較啟動會相比，原1.8萬㎡商鋪面積改為LOFT公寓,導致可售貨值變動較大。產(chǎn)規(guī)無法通過，原因是片面認為五層商業(yè)價值高，經(jīng)過討論，改為LOFT產(chǎn)品，防止滯銷。啟動會階段產(chǎn)規(guī)階段5層商業(yè)1-2層商業(yè),3-5層LOFT公寓點評：用的好的指標是財富，用的不好的是庫存。典型案例：HD大區(qū)XZ市某項目案例簡述：與底商相鄰的住宅架空層設(shè)置為住宅儲藏室及物業(yè)管理用房，住宅儲藏室售價僅2000元/平米，售價不高?？偛拷ㄗh大區(qū)架空層盡量調(diào)整為商業(yè)的儲藏空間，提高貨值。點評：比對指標的關(guān)鍵是價值和價格。典型案例：HD大區(qū)WZ市某項目案例簡述：配電站設(shè)置在小區(qū)出入口且占據(jù)沿街面，對商業(yè)價值折損較大，且未來沿街立面效果難處理。點評：沒有不好的指標，只有放錯位置的指標。不合理四：混亂——戶型內(nèi)部無邏輯，無級配12697126戶型3房2廳2衛(wèi)2陽臺戶型面寬7.6米，且受到比較嚴重的樓棟自遮擋97戶型3房2廳1衛(wèi)2陽臺面寬10.1米，視野開闊案例簡述：該項目126平米戶型比97平米戶型面積大了近30平米，但是面寬僅2個開間，戶型功能上僅增加了一個衛(wèi)生間，邊戶的產(chǎn)品競爭力相對較弱，要求大區(qū)對126戶型進行優(yōu)化提升。典型案例：HX大區(qū)XA市某項目典型案例：HD大區(qū)WX市某項目案例簡述：140戶型與115戶型空間級配不合理，如客廳、臥室面寬配置未拉開級差，140戶型沒有玄關(guān)，餐廳空間局促，主臥沒有衣帽間。點評：客戶購買的不是面積，是空間、舒適、資源。大面積戶型，必須在空間級配和舒適度、資源分配上有體現(xiàn)。不合理五：冒進——無目的，高審批風險贈送案例簡述：某項目聯(lián)排、高層贈送比例過高，聯(lián)排地上建面180㎡，不計入地上與庭院贈送，僅地庫贈送160

㎡。項目15年初開始報建，規(guī)劃局對于方案審核相當嚴格，持續(xù)溝通中。點評:贈送需要有，但是持平市場平均水準即可，不要太挑戰(zhàn)卓越標桿值。聯(lián)排地庫贈送兩層高層送房間、入戶花園典型案例：HN大區(qū)GZ市某項目不合理六：亢奮——要求局部突破產(chǎn)品配置標準，但是錢沒花在刀刃上典型案例：DB大區(qū)HEB某項目案例簡述：該項目以洋房及小高層為主，搭配少量雙拼別墅提升整體項目調(diào)性，故雙拼整體標準高于其他產(chǎn)品，但外立面產(chǎn)品標準的提升未能實現(xiàn)提升品位的效果，雙拼的立面風格與項目整體風格十分不協(xié)調(diào)。點評：需要花錢的地方，不要手軟，但是要花的好，花的巧，讓客戶愿意買單。雙拼立面效果洋房立面效果高層立面效果不合理七：價值判斷不清——對于價值判斷不清，設(shè)計沒有對應(yīng)價值典型案例：HD大區(qū)NJ某項目案例簡述：該項目規(guī)劃階段排布規(guī)劃，將小戶型排在景觀較好的內(nèi)庭院，