房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024-2025年上海樓市年報(bào)-或躍在淵無(wú)咎

“或躍在淵，無(wú)咎”2024-2025年上海樓市年報(bào)積極探索嘗試新領(lǐng)域或新高度的狀態(tài)，此時(shí)即便面臨風(fēng)險(xiǎn)和行事，就有機(jī)會(huì)突破現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的限制，實(shí)現(xiàn)向上躍升或開(kāi)拓Contents下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金平在中共中央政治局第扎實(shí)推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展中央政治局對(duì)樓市連續(xù)表態(tài)，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市?9月美聯(lián)儲(chǔ)不同尋常地以50BP開(kāi)啟降息周期，11準(zhǔn)利率降至4.5%-4.75%在2024年總統(tǒng)選舉中獲勝，將于2025年1人大常委會(huì)審議通過(guò)：增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，用于置換存量隱性債務(wù)未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)預(yù)判主要遵循兩條邏輯主線：1、大美元周期；2、中國(guó)的化債進(jìn)程11?美元周期2026年至2028年，美元周期大概率進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下行通道，這將對(duì)中國(guó)的貨幣政策?美元周期2026年至2028年，美元周期大概率進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下行通道，這將對(duì)中國(guó)的貨幣政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響在經(jīng)歷2015年至2022年間，三次化債進(jìn)程后，2024年10月，財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)上官宣：“擬一次性增加較大規(guī)模債務(wù)限額，置換地方政府存量隱性債務(wù)，加大力22美元大周期為18-19年，根據(jù)周期趨勢(shì)外推，2025-2028年美元周期進(jìn)入實(shí)質(zhì)下行階段，考慮到美聯(lián)儲(chǔ)近期連續(xù)降息，美元周期下降趨勢(shì)逐漸增強(qiáng)美元指數(shù)80400美元大周期美元大周期18-19年左右美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟本輪降息周期，首次降息50個(gè)基點(diǎn)聯(lián)儲(chǔ)宣布繼續(xù)降息25個(gè)基點(diǎn)1971-011972-011973-011971-011972-011973-011974-011975-011976-011977-011978-011979-011980-011981-011982-011983-011984-011985-011986-011987-011988-011989-011990-011991-011992-011993-011994-011995-011996-011997-011998-011999-012000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012025-01E2026-1E2027-1E2028-1E美元指數(shù)美元指數(shù)周期擬合---周期預(yù)測(cè)0.40.30.20.10-0.1-0.2-0.3-0.4中國(guó)貨幣政策采取“寬貨幣緊信用”對(duì)比前一輪弱美元周期，考慮到國(guó)際貨幣流入推升基礎(chǔ)貨幣，央行采取貨幣緊縮政策來(lái)降低貨幣乘數(shù)，旨在平抑資產(chǎn)上漲壓力50對(duì)比前一輪弱美元周期，中國(guó)的次貸危機(jī)，可視2001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率——3年期存款利率1年期存款利率萬(wàn)億454050國(guó)際熱錢(qián)流入推升基礎(chǔ)貨幣，降低貨幣乘數(shù)平抑資產(chǎn)上漲壓力2002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-032024-032002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-032024-03基礎(chǔ)貨幣貨幣乘數(shù)4經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)邏輯已改變?cè)谶^(guò)去的40年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依靠人力資本驅(qū)動(dòng)為主（80%），實(shí)物資本存量驅(qū)動(dòng)為輔（20%）的增長(zhǎng)模式。但近5年來(lái)看，實(shí)際GDP增速低于潛在GDP增速，未來(lái)通過(guò)TFP穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是趨勢(shì)，這也是提出“新質(zhì)生產(chǎn)力”的底層邏輯25%20%0%-5%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年TFP（全要素生產(chǎn)率）——人力資本存量增速實(shí)物資本存量增速人力資本勞動(dòng)力數(shù)量人力資本勞動(dòng)力數(shù)量8%6%4%2%0%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年14%8%6%4%2%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年14%8%6%4%2%0%實(shí)際GDP增速潛在GDP增速?gòu)牡胤交瘋穆窂絹?lái)看，一方面通過(guò)地方專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)實(shí)現(xiàn)對(duì)歷史隱形債務(wù)的轉(zhuǎn)置，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)債替短債；另一方面，結(jié)合美元弱周期、國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)換以及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，政府會(huì)通過(guò)積極財(cái)政政策引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外資本替代部分剛性財(cái)政低效支出1.通貨膨脹1.通貨膨脹?貨幣政策采取“寬貨幣緊信用”2.債務(wù)轉(zhuǎn)移2.債務(wù)轉(zhuǎn)移?通過(guò)地方專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)實(shí)現(xiàn)隱形債務(wù)轉(zhuǎn)顯性，用長(zhǎng)期債務(wù)置換短期3.債務(wù)置換?地方專(zhuān)項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房和土地儲(chǔ)備3.債務(wù)置換?2025年1月出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)政府投資基金高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意4.支出控制?政府通過(guò)積極財(cái)政政策引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外資本進(jìn)入關(guān)鍵領(lǐng)域及民生4.支出控制政治局關(guān)于房地產(chǎn)的提法始終圍繞“化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，需要注意的是，2024年9月政治局關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的表述前提是“努力完成全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”，房地產(chǎn)定位未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性重大變化2024年4月30日政治局會(huì)議要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施2024年12月9日政治局會(huì)議穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好2024年9月26日政治局會(huì)議努力完成全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)2、要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展“新模式”2020年人均居住面積2020年人均居住面積30平米以上家庭占比從全國(guó)層面看，除一二線核心城市外，其他區(qū)域基本處于“居者有其屋”的飽和階段，新增的購(gòu)房需求釋放需要居住改善以外的動(dòng)因支撐，考慮到全國(guó)工業(yè)化處于轉(zhuǎn)型階段，尤其是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的區(qū)域資金顯示出了向核心城市資產(chǎn)聚集的趨勢(shì)全國(guó)各省市城鎮(zhèn)人均住房間數(shù)、人均居住面積30平米以上家庭占比及民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù).黑龍江遼寧氣泡大?。喝珖?guó)各省市民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù).河南 .北京.上海.廣東人均住房間數(shù)人均住房間數(shù)2000-2020年房齡人均居住間數(shù)（間/人）新房市場(chǎng)或僅存在于核心城市全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施行雙軌制，定位上住宅將強(qiáng)化“市場(chǎng)化”和“社會(huì)保障”兩個(gè)功能，未來(lái)新房市場(chǎng)僅會(huì)存在核心一二線城市，其余能級(jí)城市將結(jié)合“優(yōu)化存量”與社會(huì)保障，強(qiáng)化保民生功能 自2023年四季度起上海頻繁出臺(tái)新政調(diào)控，精準(zhǔn)聚焦剛需、改善等不同層次客群。其中，政府著重發(fā)力改善客群，一方面放寬外地單身、外地家庭等的購(gòu)房資格，大量客群涌入二手房市場(chǎng)，接盤(pán)置換房屋，另一方面降低二手置換成本，盤(pán)活二手置換鏈條，同時(shí)放松二胎家庭可購(gòu)套數(shù)，多點(diǎn)發(fā)力刺激改善客群需求釋放“滬七條”?非滬籍購(gòu)房社保或個(gè)稅年限“三改一”?非滬籍居住證積分達(dá)標(biāo)+3年社保，等同滬籍購(gòu)?在臨港新片區(qū)工作職住分離群體，可在新片區(qū)多買(mǎi)1套?商業(yè)貸款/公積金貸款首付比例同?非滬籍購(gòu)房社?；騻€(gè)稅年限“五改三”?非滬籍購(gòu)房社保或個(gè)稅年限“五改三”?取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)?明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅?此外，11月全國(guó)下調(diào)契稅、增 政策頻頻出臺(tái)下，政策效果邊際遞減自去年9月后上海頻頻放松購(gòu)房政策，雖然在短期內(nèi)提振了市場(chǎng)信心，成交量有所提升，但長(zhǎng)期來(lái)看政策效用持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，客群對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不斷降低。政策之間較短的間隔期，一方面導(dǎo)致了購(gòu)房客群“邊看房邊等政策”的政策寬松期望，另一方面政策不斷透支購(gòu)房需求后，能被刺激的需求愈發(fā)少了929政策后市場(chǎng)熱度在國(guó)慶節(jié)后就大幅下降，而527新政后市場(chǎng)熱度在第二周才開(kāi)始下降從成交規(guī)模來(lái)看，9月新政后市場(chǎng)成交量增勢(shì)不及527政策00全市來(lái)訪指數(shù)成交套數(shù)客群的購(gòu)房需求主要受不同生命周期下居住客群的購(gòu)房需求主要受不同生命周期下居住?在房住不炒的原則下，購(gòu)房需求主要來(lái)源于生命周期的變化帶來(lái)的居住矛盾，如外來(lái)扎根自住、結(jié)婚生子、養(yǎng)老等?以非滬籍單身為例，近期政策刺激提前釋放了購(gòu)房需求，但新政只是將這類(lèi)客群2-5年后的購(gòu)買(mǎi)力提前到現(xiàn)在，但并沒(méi)有新增需求 政府引導(dǎo)房企提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)給予利潤(rùn)空間為穩(wěn)定市場(chǎng)、提振信心，政府多次調(diào)整土拍規(guī)則，實(shí)施“雙高雙競(jìng)”、“雙放開(kāi)”，逐漸回歸市場(chǎng)主導(dǎo)，在提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)降低房企開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2023年三批次起項(xiàng)目品質(zhì)要求提升，而土拍熱度降低；2024年政府加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，同時(shí)取消限價(jià)以提升房企積極性?！半p高雙競(jìng)”新規(guī)下，政府對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的品質(zhì)要求再次提升，但與此同時(shí)給予房企利潤(rùn)空間2024年6-8月三批次&四批次2024年9月-至今2024年6-8月三批次&四批次2024年9月-至今五-八批次土拍規(guī)則競(jìng)價(jià)+競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)實(shí)施“雙放開(kāi)”（地價(jià)、房?jī)r(jià)土拍規(guī)則競(jìng)價(jià)+競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)實(shí)施“雙放開(kāi)”（地價(jià)、房?jī)r(jià)恢復(fù)價(jià)高者得實(shí)施“雙高雙競(jìng)”新規(guī)2023年三批次土拍開(kāi)始“競(jìng)品質(zhì)”取消最高限價(jià)、取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)2023年三批次土拍開(kāi)始“競(jìng)品質(zhì)”取消最高限價(jià)、取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)以五批次靜安曹家渡地塊為例 2024年上海呈“小步快跑”式拍地，但整體供應(yīng)提質(zhì)縮量，并在年末有所放量。從成交地塊的區(qū)域分布來(lái)看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，主城區(qū)地塊占比明顯增多。從拿地房企類(lèi)型來(lái)看，“雙高雙競(jìng)”新規(guī)下，政府對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)要求提升，拿地回歸市場(chǎng)化，對(duì)房企開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力均要求較高，其中國(guó)央企集中搶占上海市場(chǎng)第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三輪首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批第四批第五批第六批第七批第八批第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三輪首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批第四批第五批第六批第七批第八批50115954931136211141472523641412152732611122024年土拍呈“小步快跑”隨著項(xiàng)目品質(zhì)要求增加，國(guó)央企仍為拿地主力，同時(shí)房企聯(lián)合拿地增多76111257222222111112211111411115.央企國(guó)企聯(lián)合體（含國(guó)央企）w民企a聯(lián)合體（民企）口外資/中外合資土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整，主城區(qū)供應(yīng)增長(zhǎng)注：聯(lián)合體中包含央國(guó)企和民企的，計(jì)算國(guó)央企拿地金額時(shí)將金額2024年上海新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)縮減，成交創(chuàng)近3年新低，全年累積成交709.44萬(wàn)平米。年初市場(chǎng)遇冷、需求釋放超跌，年中“527”、“929”等新政刺激效果明顯，成交回暖，年末翹尾。當(dāng)前去化周期12.8個(gè)月，市場(chǎng)承壓較大，進(jìn)入去庫(kù)存模式2023-2024年上海商品住宅供求及均價(jià)走勢(shì)上海商品住宅存量及6個(gè)月移動(dòng)去化周期2024年供應(yīng)面積：758.62萬(wàn)方，同比降25.76%2024年成交面積：709.44萬(wàn)方，同比降22.46%均價(jià)：78163元/㎡，同比升17.33%供應(yīng)面積成交面積均價(jià)(元/㎡)00月月86420全面進(jìn)入去庫(kù)存階段存量持續(xù)上升去化周期超過(guò)12個(gè)月，市場(chǎng)承壓較大去化周期低于8個(gè)月，市場(chǎng)穩(wěn)健 豪宅市場(chǎng)熱度提升，極剛需市場(chǎng)持續(xù)萎縮2024年，上海商品住宅市場(chǎng)總價(jià)上移明顯，600萬(wàn)以下成交占比由2021年的69.1%持續(xù)下滑至44.5%，新房上車(chē)門(mén)檻抬升，極剛需客群被擠壓到二手房市場(chǎng)。在供求整體下滑的情況下，內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)同比上升123%，成交同比增53%，3000萬(wàn)以上成交占比創(chuàng)歷史新高，豪宅市場(chǎng)供需兩旺3000萬(wàn)以上成交占比從2021年-2023年的1.2%攀升至4.8%2000-3000萬(wàn)成交占比5.1%，同比增加2個(gè)百分點(diǎn)600萬(wàn)以下占比減少7.1個(gè)百分點(diǎn)，近四年占比持續(xù)下滑.% .% 3000(含)以上2000(含)至30001500(含)800(含)至1000600(含)至800400(含)至600從總價(jià)分布來(lái)看，新房市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)將從“沙漏型”轉(zhuǎn)向“榛子型”新房市場(chǎng)極剛需或成偽命題，600萬(wàn)以下分流至二手房市場(chǎng)集聚全國(guó)高凈值客戶(hù)集聚全國(guó)高凈值客戶(hù)首次置業(yè)少量改善首次置業(yè) 新政刺激剛需客群進(jìn)入以?xún)r(jià)換量的二手房市場(chǎng)2024年上海二手住宅成交22.42萬(wàn)套，創(chuàng)近三年新高，“滬九條”“滬七條”階段性催化二手房成交熱潮，年末成交翹尾，量升價(jià)跌；2024年二手房與新房成交套數(shù)比達(dá)近4:1，恢復(fù)到2020年水平套套0掛牌價(jià)格走低，但年底降幅收窄二手房：新房=2.60二手房：新房=3.90二手房：新房=2.36心心掛牌套數(shù)(套)二手房：新房=2.60二手房：新房=3.90二手房：新房=2.36心心掛牌套數(shù)(套)掛牌均價(jià)(元/㎡)套0二手房：新房=1.63受21年3季度起三價(jià)就低影響及全年疫情反復(fù)套0新政刺激效果持27,461續(xù)性有限12月1日，住房增值稅政策調(diào)整“929”新政“527”新政心典型客群分類(lèi)參考范圍置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群典型客群分類(lèi)參考范圍置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群政策!核心要素：“人”市場(chǎng) 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 作為核心一線城市，上海有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)，一方面吸附大量?jī)?yōu)質(zhì)人才及留學(xué)生，另一方面吸附全國(guó)資金流入。隨著上海限購(gòu)政策放松、積分盤(pán)減少，外來(lái)高凈值客群購(gòu)房積分門(mén)檻降低，而上海本土客戶(hù)在前期的豪宅積分時(shí)代被逐步消耗，“310”購(gòu)買(mǎi)力逐漸被被非“310”客群所取代 2020-2023年豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量少、項(xiàng)目積分門(mén)檻高，上海本土客戶(hù)被逐步消耗2024年購(gòu)房政策放寬豪宅客戶(hù)中有較多來(lái)自上海周邊華東（江浙24%，安徽4%，山東3%，福建，江西）、東北（黑龍江、遼寧、吉林）以及華中（湖北、湖南、河南）等區(qū)域的客戶(hù)上海江蘇湖北河南福建遼寧浙江安徽江西黑龍江.湖南.吉林其他數(shù)據(jù)說(shuō)明：選取24年典型豪宅項(xiàng)目，翠湖天地六和庭、濱江凱旋門(mén)、香港置地啟元數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院，上海統(tǒng)計(jì)局，豪宅項(xiàng)目公示搖 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 5000萬(wàn)以上的豪宅客群以40-55歲的企業(yè)高管和行業(yè)TOP級(jí)別企業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主。除自住/改善需求外，這類(lèi)客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)不再拘泥于資產(chǎn)整合，更趨向于對(duì)市區(qū)地段等稀缺資源的投資收藏，既可體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有可體現(xiàn)其藝術(shù)品味企業(yè)高管調(diào)研客群典型特征企業(yè)高管調(diào)研客群典型特征調(diào)研客群典型特征豪宅市場(chǎng)的助推器年齡：豪宅市場(chǎng)的助推器年齡：40-55歲，80后占比超40%戶(hù)籍：新上海人為主，占比60-70%家庭結(jié)構(gòu)：以有孩家庭為主，常住人口3-4人職業(yè)特點(diǎn)：各領(lǐng)域TOP級(jí)企業(yè)，行業(yè)類(lèi)型來(lái)看金融/地產(chǎn)減少，文體時(shí)尚增加；企業(yè)流水約1.5億元以上置業(yè)動(dòng)機(jī)：①對(duì)新天地等核心地段有情懷，認(rèn)可老上海元素，在意地段的絕對(duì)稀缺性，進(jìn)行資產(chǎn)收藏資金來(lái)源：①自有資金②公司安全流水年齡：40-55歲，70-80后為主戶(hù)籍：新上海人為主家庭結(jié)構(gòu)：以有孩家庭為主，三代同堂職業(yè)特點(diǎn)：快富型（醫(yī)美等）、資源壟斷型（金融/航運(yùn)等）、技術(shù)壟斷型（高科技/互聯(lián)網(wǎng)等獨(dú)角獸企業(yè)）的企業(yè)高管，年收入約400萬(wàn)以上置業(yè)動(dòng)機(jī)：①以自住為主，兼顧資產(chǎn)配置，追求市中心地段②搶占濱江景觀等稀缺資源，看中未來(lái)發(fā)展及升值潛力資金來(lái)源：①自有資金②原有資產(chǎn)騰挪/整合 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 3000-5000萬(wàn)的豪宅客群以90后留學(xué)生富二代、35-50歲的企業(yè)高管和中型企業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主，客群年輕化趨勢(shì)明顯。除自住/改善需求外，這類(lèi)客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)以資產(chǎn)整合、避險(xiǎn)保值需求為主企業(yè)高管&中型企業(yè)私營(yíng)業(yè)主調(diào)研客群典型特征留學(xué)生富二代群體企業(yè)高管&中型企業(yè)私營(yíng)業(yè)主調(diào)研客群典型特征調(diào)研客群典型特征豪宅市場(chǎng)的客戶(hù)底盤(pán)豪宅市場(chǎng)的客戶(hù)底盤(pán)年齡：35-50歲，基本集中在35-45歲家庭結(jié)構(gòu)：有孩二代人為主，三口之家占7成職業(yè)特點(diǎn)：本地企業(yè)高管、土建等傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)主（企業(yè)流水約5000萬(wàn)元以上）置業(yè)動(dòng)機(jī)：①因家庭結(jié)構(gòu)變化或原居住環(huán)境老舊而改善自住，帶有資產(chǎn)保值/避險(xiǎn)的意向②當(dāng)前擁有多套房產(chǎn)，通過(guò)置換1-2套房產(chǎn)作為首付款，選擇市區(qū)核心資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)整合優(yōu)化③積累一定財(cái)富后，希望通過(guò)置業(yè)豪宅獲取圈層進(jìn)階入場(chǎng)券資金來(lái)源：①原有資產(chǎn)騰挪/整合②公司安全流水年齡：以90后為主，25-35歲家庭結(jié)構(gòu)：以單身/二人世界為主職業(yè)特點(diǎn)：與個(gè)人職業(yè)無(wú)明顯關(guān)聯(lián)，其父母多為二線城市企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，或者三四線城市企業(yè)主置業(yè)動(dòng)機(jī)：①留學(xué)落戶(hù)上海，獲取購(gòu)房資格后，父母通過(guò)子女資產(chǎn)入滬③隨父母久居上海，留學(xué)回國(guó)需獨(dú)立生活空間，分戶(hù)④準(zhǔn)備結(jié)婚，購(gòu)置婚房，父母為子女進(jìn)行資產(chǎn)配置資金來(lái)源：支付能力依賴(lài)家庭，父母出資，首付約6-7成置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群泛長(zhǎng)三角客群流入后豪宅板塊向“一江一河但會(huì)綜合考慮地段、總價(jià)、功能等受土地供應(yīng)影響，豪宅項(xiàng)目向“一江一河”外圍板塊擴(kuò)散，疊加外來(lái)高凈值客群流入，豪宅板塊重新洗牌。綜合來(lái)看，留學(xué)生客群對(duì)傳統(tǒng)豪宅地段無(wú)執(zhí)念，偏好繁華熱鬧區(qū)位，而行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)家追求絕對(duì)核心地段，企業(yè)高管雖有一定區(qū)位情節(jié)，但會(huì)綜合考慮地段、總價(jià)、功能等豪宅板塊演變豪宅板塊演變公寓別墅灘豪宅客群區(qū)位偏好對(duì)傳統(tǒng)豪宅地段的認(rèn)知較弱，對(duì)于區(qū)位更多在意的是項(xiàng)目周邊更關(guān)注資產(chǎn)避險(xiǎn)、資產(chǎn)保值，雖然本地企業(yè)高管客群有一定的資產(chǎn)收藏屬性強(qiáng)，追求核心絕版地段、絕對(duì)稀缺資源，偏好傳公寓別墅灘豪宅客群區(qū)位偏好對(duì)傳統(tǒng)豪宅地段的認(rèn)知較弱，對(duì)于區(qū)位更多在意的是項(xiàng)目周邊更關(guān)注資產(chǎn)避險(xiǎn)、資產(chǎn)保值，雖然本地企業(yè)高管客群有一定的資產(chǎn)收藏屬性強(qiáng)，追求核心絕版地段、絕對(duì)稀缺資源，偏好傳蘇河曹家渡濱江門(mén)新華路衡山路打浦門(mén)橋浦新江灣城北外灘碧云新閘路四川北路東外灘北外灘碧云新閘路西郊東郊東郊老西門(mén)淮海中路花木西郊西郊東郊東郊老西門(mén)淮海中路花木西郊 佘山 佘山旗忠旗忠佘山置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群2024年豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情2024年豪宅市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)，前期積壓的豪宅需求得以釋放，短期內(nèi)帶動(dòng)市場(chǎng)熱度快速提升，全年3000萬(wàn)以上豪宅項(xiàng)目累2024年豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情2024年豪宅市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)，前期積壓的豪宅需求得以釋放，短期內(nèi)帶動(dòng)市場(chǎng)熱度快速提升，全年3000萬(wàn)以上豪宅項(xiàng)目累計(jì)認(rèn)籌超1萬(wàn)組，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄3000-5000萬(wàn)客群以海歸富二代、企業(yè)高管為主，置業(yè)重點(diǎn)考慮資產(chǎn)優(yōu)化/避險(xiǎn)需求5000萬(wàn)以上客群以行業(yè)TOP級(jí)企業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主，置業(yè)重點(diǎn)考慮資產(chǎn)收藏需求在客群年輕化、全國(guó)高凈值客群流入下，豪宅產(chǎn)品需求分化、區(qū)位選擇分化在客群年輕化、全國(guó)高凈值客群流入下，豪宅產(chǎn)品需求分化、區(qū)位選擇分化而以企業(yè)高管、企業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主的有孩家庭客群，產(chǎn)品偏好4房；行業(yè)TOP級(jí)企業(yè)私營(yíng)業(yè)主追求核心絕版地段未來(lái)上海豪宅需求主要以全國(guó)高凈值客群為主當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下客群脫實(shí)入虛趨勢(shì)明顯。隨著上海本土客群被逐漸消耗，限購(gòu)條件的寬松化，“非310”全國(guó)高凈值客群未來(lái)上海豪宅需求主要以全國(guó)高凈值客群為主當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下客群脫實(shí)入虛趨勢(shì)明顯。隨著上海本土客群被逐漸消耗，限購(gòu)條件的寬松化，“非310”全國(guó)高凈值客群逐漸取代上海本土購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)客群年輕化趨勢(shì)明顯 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 熱銷(xiāo)板塊改善需求底盤(pán)穩(wěn)，客戶(hù)關(guān)注“質(zhì)價(jià)比”2024年800-1500萬(wàn)商品住宅成交11831套，占全市成交的20.6%，成交TOP20的項(xiàng)目集中：1）中外環(huán)成熟生活片區(qū)，近年新房供應(yīng)稀缺，改善需求積壓；2）同區(qū)位價(jià)格洼地，區(qū)域起步晚，舊改拆遷集中，本地置換需求充足，對(duì)周邊客群有較強(qiáng)吸引力；3）外環(huán)外優(yōu)質(zhì)成熟板塊，如南翔，從全市看區(qū)位較遠(yuǎn)，但片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早，持續(xù)引入人口，早期置業(yè)客群和區(qū)域共同成長(zhǎng)，深耕本地，隨著生命周期發(fā)展，置換需求催生2024年上海總價(jià)800-1500萬(wàn)新建商品住宅成交11831套，二手房成交18217套，二手房/新房成交比），），本地置換需求充足，對(duì)周邊其他板塊客群有），等問(wèn)題②核心組團(tuán)軌交空白，出行不便③新房二手房?jī)r(jià)差過(guò)大：桃浦二手房均價(jià)4.7萬(wàn)元/ 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 置換改善客群以35-50歲上海本地人為主，事業(yè)發(fā)展較為成功，各行業(yè)中高層管理人員，處于上有老下有小的人生階段，未來(lái)潛在支出較多；疊加未來(lái)預(yù)期較低，整體購(gòu)房趨于理性，杠桿相對(duì)保守，購(gòu)房總預(yù)算主要取決于當(dāng)前住房置換價(jià)格，置業(yè)需求復(fù)雜且驅(qū)動(dòng)力較弱預(yù)備養(yǎng)老預(yù)備養(yǎng)老客群調(diào)研客群典型特征近年來(lái)占比上升年齡：50歲以上家庭結(jié)構(gòu)：子女成年不長(zhǎng)住家中，中年夫妻或中老兩代人職業(yè)特征：事業(yè)發(fā)展成熟穩(wěn)定，高校、航天城等國(guó)企、事業(yè)單位置業(yè)動(dòng)機(jī)：①子女成年離家，夫妻兩人預(yù)備養(yǎng)老，對(duì)周邊公園、綠化等生態(tài)配套需求提高②子女出國(guó)，結(jié)婚等因素，家庭資產(chǎn)配置地緣改善客群調(diào)研客群典型特征置換改善的糧倉(cāng)年齡：35-45歲家庭結(jié)構(gòu)：中年頂梁柱，以三四口之家或三代同堂為主職業(yè)特征：從事IT建筑金融高端制造等行業(yè)中高層管理人員，年收入50萬(wàn)以上置業(yè)動(dòng)機(jī)：①近工作地置業(yè)，改善居住產(chǎn)品品質(zhì)和面積②滿(mǎn)足每個(gè)家庭成員需求，減少家庭摩擦③老房子置換，資產(chǎn)保值資金來(lái)源：自有存款+置換，上有老下有小，未來(lái)潛在支出較大，疊加預(yù)期較低，貸款杠桿相對(duì)保守 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 置換改善客群地緣屬性強(qiáng)，工作生活深耕區(qū)域多年，除非少數(shù)產(chǎn)品躍級(jí)或資產(chǎn)配置邏輯，普遍較難外溢到其他區(qū)域。2024年800-1500萬(wàn)成交TOP10的板塊中，古美羅陽(yáng)、大場(chǎng)北、梅隴春申等熱門(mén)板塊客戶(hù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，改善客群中本區(qū)域地緣客占比6-7成_a_閔行其他w_七寶w_古美注：出現(xiàn)頻率越高，線條顏色越深注：出現(xiàn)頻率越高，線條顏色越深_a_閔行其他w_七寶w_古美注：出現(xiàn)頻率越高，線條顏色越深注：出現(xiàn)頻率越高，線條顏色越深置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群核心訴求是減少家庭摩擦，滿(mǎn)足每個(gè)家庭成員需求，產(chǎn)品選擇有限置換改善客群對(duì)產(chǎn)品綜合要求高，面積空間是首要保障，同時(shí)考慮每個(gè)家庭成員生活細(xì)節(jié)，減少家庭摩擦；由于需要滿(mǎn)足多個(gè)家庭成員的要求，決策過(guò)程更復(fù)雜，單因素提升無(wú)法促成成交，需要多點(diǎn)突破?？紤]置換總價(jià)及貸款杠桿限制，可以選擇的優(yōu)質(zhì)新房十分有限，市場(chǎng)缺乏真正滿(mǎn)足其要求的好產(chǎn)品客戶(hù)調(diào)研案例：某項(xiàng)目改善客戶(hù)產(chǎn)品因素關(guān)注度動(dòng)靜分區(qū)合理/臥室布局能保障家庭成員作息互不打擾/高預(yù)算客群希望有雙套房，滿(mǎn)足老人獨(dú)立衛(wèi)浴/儲(chǔ)物空間私密性好、鄰質(zhì)素高、有步道的互動(dòng)型園林景觀、室內(nèi)休閑娛樂(lè)空間置換改善客群-上海人中年頂梁柱，置業(yè)理性杠桿保守中年頂梁柱，置業(yè)理性杠桿保守區(qū)域深耕多年，不愿脫離熟悉區(qū)域，但品質(zhì)新房選擇有限裝修品質(zhì)等置換客群原本在區(qū)域深耕多年置換客群原本在區(qū)域深耕多年現(xiàn)購(gòu)房需求映射點(diǎn)為品質(zhì)改善+資產(chǎn)升級(jí)保值 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 客戶(hù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，改善客群中需要置換的客群占比6-7成，經(jīng)濟(jì)下行周期該客群平均貸款約300萬(wàn)左右，杠桿相對(duì)保守，因此當(dāng)前房產(chǎn)賣(mài)出情況直接影響其置換預(yù)算及決策周期；當(dāng)前住房掛牌價(jià)集中在600-1200萬(wàn)，賣(mài)出后加杠桿或存款可以順利置換，該價(jià)格段當(dāng)前平均成交周期130天以上，釋放較慢全市二手房成交前平均帶看49次平均議價(jià)空間7%根據(jù)閔行南部、大場(chǎng)、南翔等區(qū)域客戶(hù)調(diào)研數(shù)據(jù)，改善客群平均首付56%，平均貸款額度425萬(wàn)，其中商業(yè)貸款普遍在存量房總價(jià)集中在600-1200萬(wàn)總價(jià)段總價(jià)段平均成交周期平均成交價(jià)降幅300萬(wàn)以下126天7.28%300-500萬(wàn)131天6.62%500-800萬(wàn)133天6.43%800-1000萬(wàn)121天6.47%1000-2000萬(wàn)149天7.23%2000萬(wàn)以上147天8.5%0近五年，600-1200萬(wàn)二手住宅年均掛牌13.60萬(wàn)套，年均成交2.78萬(wàn)套，轉(zhuǎn)換率20.5%置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群熱銷(xiāo)板塊改善需求底盤(pán)穩(wěn)，客戶(hù)關(guān)注“質(zhì)價(jià)比”2024年上?？們r(jià)800-1500萬(wàn)新建商品住宅成交熱銷(xiāo)板塊改善需求底盤(pán)穩(wěn)，客戶(hù)關(guān)注“質(zhì)價(jià)比”2024年上?？們r(jià)800-1500萬(wàn)新建商品住宅成交價(jià)格洼地及部分外環(huán)外成熟板塊800-1500萬(wàn)置換改善客群以上海本地人為主，中年頂梁柱，購(gòu)房趨于理性區(qū)域深耕多年，上有老下有小，未來(lái)潛在支出多，購(gòu)房杠桿相對(duì)保守，置業(yè)需求明確且核心訴求是減少家庭摩擦，品質(zhì)及舒適性改善120㎡以上3+1房，注重空間布局，房間數(shù)量及儲(chǔ)物空間，預(yù)算高的客戶(hù)希望有雙套房，老人有核心訴求是減少家庭摩擦，品質(zhì)及舒適性改善120㎡以上3+1房，注重空間布局，房間數(shù)量及儲(chǔ)物空間，預(yù)算高的客戶(hù)希望有雙套房，老人有完善，強(qiáng)地緣屬性，較難突破心理邊界本地糧倉(cāng)，但置換驅(qū)動(dòng)力弱，需要有優(yōu)秀的產(chǎn)品打動(dòng)改善需求積壓，但整體宏觀預(yù)期較差，客戶(hù)置換動(dòng)力較弱；同時(shí)，受置換鏈條影響，600-1200萬(wàn)二手房成交周期較長(zhǎng)本地糧倉(cāng)，但置換驅(qū)動(dòng)力弱，需要有優(yōu)秀的產(chǎn)品打動(dòng)改善需求積壓，但整體宏觀預(yù)期較差，客戶(hù)置換動(dòng)力較弱；同時(shí)，受置換鏈條影響，600-1200萬(wàn)二手房成交周期較長(zhǎng) 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 根據(jù)超500組首置客群意向購(gòu)房區(qū)域和工作地分布的關(guān)聯(lián)分析，新上海人對(duì)上海的地域觀念較弱，意向購(gòu)房區(qū)域主要受軌道交通、產(chǎn)業(yè)分布等因素影響，購(gòu)買(mǎi)新房的首次置業(yè)客群可承受的通勤時(shí)間多在1小時(shí)以?xún)?nèi)，同時(shí)考慮地鐵換乘便利性。此外，上海本地人對(duì)于通勤時(shí)間要求更高，甚至以自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)等交通工具來(lái)衡量通勤時(shí)間軌交銜接，輻射范圍為1小時(shí)通勤圈100組大場(chǎng)板塊購(gòu)房客群調(diào)研樣本的工作地分布120組顓橋板塊購(gòu)房客群調(diào)研樣本的工作地分布81小時(shí)通勤圈彭浦大寧徐匯田林金虹橋徐匯區(qū)徐匯區(qū)非單一地鐵直達(dá)：長(zhǎng)風(fēng)非單一地鐵直達(dá)：長(zhǎng)風(fēng)（通勤30-35min）、浦東陸高架路等道路交通：安亭汽車(chē)城·創(chuàng)新港（通勤40-嘉定北部楊浦區(qū)楊浦區(qū)嘉定老城浦東新區(qū)嘉定老城浦東新區(qū)外岡徐匯區(qū)嘉定新城外岡徐匯區(qū)安亭汽車(chē)城高架路等道路交通：閔行航天城（通勤10- 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 城市安家客群調(diào)研客群典型特征年齡：城市安家客群調(diào)研客群典型特征年齡：30-39歲戶(hù)籍：外地戶(hù)籍、新落戶(hù)上海人(居轉(zhuǎn)戶(hù)、人才引進(jìn)等）家庭結(jié)構(gòu)：以單身/二人世界、三口之家為主置業(yè)動(dòng)機(jī)：①外來(lái)自住，在上海打拼多年靠自己買(mǎi)一個(gè)有品質(zhì)的住房，滿(mǎn)足內(nèi)心成就感及財(cái)產(chǎn)安全感②子女進(jìn)入學(xué)齡期，考慮學(xué)區(qū)及未來(lái)成長(zhǎng)因素，購(gòu)置房產(chǎn)資金來(lái)源：自有存款安家自住、結(jié)婚和本地分戶(hù)需求城城市新銳客群調(diào)研客群典型特征年齡：25-34歲戶(hù)籍：新落戶(hù)上海人（留學(xué)生、人才引進(jìn)等）、本地戶(hù)籍家庭結(jié)構(gòu)：以單身/二人世界為主置業(yè)動(dòng)機(jī)：①新上海人落戶(hù)自住，當(dāng)前租房條件無(wú)法滿(mǎn)足其居住安全感，同時(shí)父母為其投資理想生活，一線城市資產(chǎn)保值②結(jié)婚買(mǎi)房，滿(mǎn)足成家置業(yè)未來(lái)生活的安全感③上海本地人，工作后通勤考慮或家庭資產(chǎn)配置等分戶(hù)需求資金來(lái)源：父母出資6-8成+少量自有存款，普遍貸款比例較低，不希望月供影響當(dāng)前生活品質(zhì)置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群新銳客群需求對(duì)標(biāo)老家房產(chǎn)及租房現(xiàn)狀改善新銳客群有一定的購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)房時(shí)希望比當(dāng)前租房品質(zhì)高且對(duì)標(biāo)老家房產(chǎn)，對(duì)于產(chǎn)品的需求偏改善化。對(duì)比同樣是首次置業(yè)的安家客群，對(duì)理想住房概念相對(duì)模糊，各項(xiàng)因素都關(guān)注，且由于購(gòu)房資金來(lái)自父母，本人財(cái)務(wù)不敏感客戶(hù)調(diào)研案例：某項(xiàng)目新銳客群產(chǎn)品因素關(guān)注度主臥套房/衣帽間/多功能空間室內(nèi)休閑娛樂(lè)空間城市新銳客群-新上海人城市新銳客群-新上海人為樂(lè)于探索城市，對(duì)生活有追求，不愿降低原有生活品質(zhì)的新上海人步行可及的商業(yè)/生態(tài)等配套、有品質(zhì)的裝修風(fēng)格及品質(zhì)新銳客群原本在上海租房，新銳客群原本在上海租房，現(xiàn)購(gòu)房需求映射點(diǎn)為租房改善+老家房產(chǎn)對(duì)標(biāo) 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 客群價(jià)格相對(duì)敏感，一二手房?jī)r(jià)差直接影響購(gòu)房選擇600-1000萬(wàn)的首次置業(yè)客群整體財(cái)務(wù)敏感，雖然注重生活品質(zhì)，但同時(shí)也會(huì)考慮性?xún)r(jià)比。根據(jù)調(diào)研深訪，針對(duì)一二手房的購(gòu)房選擇時(shí)，客群會(huì)考慮兩大因素：1）區(qū)域內(nèi)是否存在優(yōu)質(zhì)次新房；2）一二手房間的總價(jià)差范圍是否過(guò)大。若以上因素存在，客群或因性?xún)r(jià)比分流至二手房在周邊的墓地不利因素背景下可通過(guò)客群價(jià)格敏感度調(diào)節(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在周邊的墓地不利因素背景下可通過(guò)客群價(jià)格敏感度調(diào)節(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)格財(cái)務(wù)敏感：城市新銳客群-新上海人財(cái)務(wù)敏感：財(cái)務(wù)敏感：根據(jù)右圖的不利因素敏感性分析，客戶(hù)期望降幅與實(shí)際降幅的差距不大于項(xiàng)目總價(jià)的4%時(shí)，能顯著提升因不利因素墓地導(dǎo)致低根據(jù)保利海上瑧悅項(xiàng)目客戶(hù)問(wèn)卷，本案客群購(gòu)房預(yù)算均值約613萬(wàn)，計(jì)劃置業(yè)房屋面積約100平米，期望降價(jià)均值約66本案主力戶(hù)型100平產(chǎn)品降價(jià)約40-66萬(wàn)，能在相對(duì)不損害產(chǎn)品利潤(rùn)的同時(shí)，大幅提同理可推，戶(hù)型128平的總價(jià)降價(jià)約44-77萬(wàn)、單價(jià)下降3400-6000元/平米時(shí)，戶(hù)型154平的總價(jià)降價(jià)約45-80萬(wàn)、單價(jià)下降3000-5200元/平米時(shí)，能大幅提升置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群600-1000萬(wàn)客群關(guān)注性?xún)r(jià)比受限于通勤時(shí)間、承付總價(jià)等綜合影響，600-1000萬(wàn)新房首置客群主要被近郊洼地板塊項(xiàng)目、規(guī)劃潛力板塊項(xiàng)目以及600-1000萬(wàn)客群關(guān)注性?xún)r(jià)比受限于通勤時(shí)間、承付總價(jià)等綜合影響，600-1000萬(wàn)新房首置客群主要被近郊洼地板塊項(xiàng)目、規(guī)劃潛力板塊項(xiàng)目以及上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊板塊項(xiàng)目吸引600-1000萬(wàn)客群年齡以25-39歲為主，不愿降低生活品質(zhì)客群意向購(gòu)房區(qū)域?yàn)楣ぷ鞯氐?小時(shí)通勤圈客群價(jià)格相對(duì)敏感，一二手房?jī)r(jià)差直接影響購(gòu)房選擇客群意向購(gòu)房區(qū)域?yàn)楣ぷ鞯氐?小時(shí)通勤圈客群價(jià)格相對(duì)敏感，一二手房?jī)r(jià)差直接影響購(gòu)房選擇客群的產(chǎn)品需求趨于改善化當(dāng)前首置客群原本在上海租房，現(xiàn)購(gòu)房需求映射點(diǎn)為租房改善+老客群的產(chǎn)品需求趨于改善化當(dāng)前首置客群原本在上海租房，現(xiàn)購(gòu)房需求映射點(diǎn)為租房改善+老4封閉型市場(chǎng)客群——臨港 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 南匯新城工作人口南匯新城來(lái)訪人口根據(jù)信令數(shù)據(jù)，臨港職住一體占比較高，居住在臨港主城區(qū)的人群有92%在臨港主城區(qū)內(nèi)工作，工作在臨港主城區(qū)的人群有90%在臨港主城區(qū)內(nèi)居住，其中租房比例達(dá)70%。而購(gòu)房客群的工作地、居住地、意向地在臨港內(nèi)部及周邊地緣形成南匯新城工作人口南匯新城來(lái)訪人口職住體居住地分布先進(jìn)智造片區(qū)47.5%滴水湖核心29.1%新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)11.2%綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)2.6%職住體居住地分布先進(jìn)智造片區(qū)47.5%滴水湖核心29.1%新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)11.2%綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)2.6%惠南1.9%奉城1.6%居住地分布先進(jìn)智造片區(qū)23.9%滴水湖核心17.9%新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)8.9%惠南7.1%奉城3.1%綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)2.0%周康1.5%浦江1.3%川沙1.3%南橋新城1.3%南匯新城來(lái)訪人口工作地分布先進(jìn)智造片區(qū)25.7%滴水湖核心15.4%新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)6.1%惠南5.0%綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)2.9%奉城2.3%川沙1.6%張江1.5%高橋1.4%周康1.4%職住南匯新城居住人口工作地分布先進(jìn)智造片區(qū)48.9%滴水湖核心31.3%新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)9.4%綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)3.1%奉城0.9%惠南0.9%南匯新城居住人口娛樂(lè)地分布先進(jìn)智造片區(qū)31.5%滴水湖核心23.0%新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)9.0%惠南4.2%奉城1.9%綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)1.7%新興書(shū)院 先進(jìn)智造片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)滴水湖核心區(qū)產(chǎn)業(yè)片區(qū)惠南奉城張江置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群臨港市場(chǎng)受政策驅(qū)動(dòng)明顯，重大政策出臺(tái)后帶動(dòng)市場(chǎng)成交量短期走高隨后快速回落。在無(wú)政策等因素的影響下，臨港樓市月均成交量約為550-650套。而受到政策影響，市場(chǎng)需求被集中釋放，月均成交水平約1300套2017年1月-2024年12月南匯新城一二手成交量趨勢(shì)線一二手成交量趨勢(shì)線規(guī)定購(gòu)房資格由家庭變?yōu)閭€(gè)人，社保由5年縮短為3年，并縮短居轉(zhuǎn)戶(hù)年限2023年9月：上海實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”臨港管委會(huì)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人支持單位的工作人才工作年限要求從6個(gè)月以上縮短為3個(gè)月以上，進(jìn)一步放寬了臨港人才的購(gòu)房限制首付比例和貸款利率，且在五大新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┎町惢?022年8月公布：定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購(gòu)房連續(xù)3年上海社保（含臨港1年調(diào)整為1年上個(gè)人需滿(mǎn)足的5個(gè)條件之任意一個(gè)，條件4從三年三倍社保調(diào)整為一年一倍社保，條件5從特殊貢獻(xiàn)人才調(diào)整為居住證積分滿(mǎn)120分分批搖號(hào)選房”，其中第一批次為臨港新片區(qū)管委會(huì)出具的3.1類(lèi)別最小值：203套最大值：1084套標(biāo)準(zhǔn)差：201套最小值：203套最大值：1084套標(biāo)準(zhǔn)差：201套最小值：399套最大值：2546套最小值：76套最大值：1746套標(biāo)準(zhǔn)差：308套 豪宅客群置換改善客群首次置業(yè)客群封閉型市場(chǎng)客群 一二手市場(chǎng)相互分流，競(jìng)爭(zhēng)主要集中在低購(gòu)買(mǎi)力的產(chǎn)臨港工作人口間的收入差距較大，購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)分層。根據(jù)房貸月供模型和成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，收入水平相對(duì)較低的產(chǎn)業(yè)客群的購(gòu)買(mǎi)力集中在200-300萬(wàn)，為新房和二手房共同的成交主力價(jià)段，這部分客群在一二手市場(chǎng)相互爭(zhēng)奪。而對(duì)于高收入的產(chǎn)業(yè)客群，由于其購(gòu)買(mǎi)力較高，足夠在周邊區(qū)位更優(yōu)的浦東近郊購(gòu)房，加之首付比例下調(diào)，臨港改善型需求的選擇范圍增加，在本地釋放可能性相對(duì)較低南匯新城產(chǎn)業(yè)客群間收入差距較大035歲以上43.00%5.40%4.10%4.20%2.10%19.80%035歲以上43.00%5.40%4.10%4.20%2.10%19.80%12.60%20歲以下20-25歲25-30歲30-35歲5k以下76.70%59.60%49.90%42.50%5k-8k10.50%10.40%6.70%6.40%8k-10k6.90%9.70%5.30%4.40%10k-15k4.50%12.90%11.10%3.60%15k-20k0.60%2.90%5.80%1.70%20k-30k0.50%2.50%11.20%8.90%8.90%30k-50k0.30%1.70%8.90%27.30%50k以上0.10%0.40%1.20%5.10%近幾年，200-300萬(wàn)為臨港主城區(qū)新房和二手房成交主力價(jià)段，其次是300-400萬(wàn)收入結(jié)構(gòu)貸款情況1.5成首付的房屋總價(jià)貸款金額(萬(wàn)元)總價(jià)(萬(wàn)元)5k以下5-8k收入結(jié)構(gòu)貸款情況1.5成首付的房屋總價(jià)貸款金額(萬(wàn)元)總價(jià)(萬(wàn)元)5k以下5-8k8-10k219-27410-15k233274-41115-20k349-465411-54820-30k46530-40k698821-109540-50k93150k以上1164以上1369以上根據(jù)客戶(hù)調(diào)研和行業(yè)訪談，臨港主城區(qū)剛需和改善客群首付比例均以1.5-3成為主上海當(dāng)前首套利率3.15%(LPR-45bp)，那么，按貸款年等額本息計(jì)算。貸款是月供的232.7倍 新房二手房新房二手房新房二手房置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群打拼多年的雙職工家庭調(diào)研客群典型特征基本情況：30-39歲，三口之家，家中有學(xué)齡兒童生活方式：關(guān)注子女成長(zhǎng)，實(shí)用不缺調(diào)性，講究家庭生活職業(yè)特點(diǎn)：生物醫(yī)藥、信息技術(shù)、制造業(yè)（設(shè)備制造）等行業(yè)，打拼多年的企業(yè)中層職員打拼多年的雙職工家庭調(diào)研客群典型特征基本情況：30-39歲，三口之家，家中有學(xué)齡兒童生活方式：關(guān)注子女成長(zhǎng)，實(shí)用不缺調(diào)性，講究家庭生活職業(yè)特點(diǎn)：生物醫(yī)藥、信息技術(shù)、制造業(yè)（設(shè)備制造）等行業(yè)，打拼多年的企業(yè)中層職員資金來(lái)源：夫妻雙方共同承擔(dān)，公積金+商貸組合，自己還款置業(yè)目的：首置安家、學(xué)區(qū)資源購(gòu)房預(yù)算：300-500萬(wàn)，新上海人置業(yè)動(dòng)機(jī)本地結(jié)婚分戶(hù)，外來(lái)落戶(hù)安家預(yù)算有限，但對(duì)居住有一定要求在臨港打拼多年，企業(yè)工作穩(wěn)定，安家臨港，與臨港共成長(zhǎng)家有學(xué)齡兒童，急需解決子女的上學(xué)需求，被滴水湖核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)所吸引部分租住浦東張江、金橋等產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，但區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)較高，資金來(lái)源靠自己，整體相對(duì)有限，受價(jià)格擠壓外溢到臨港“527”新政后部分高預(yù)算客群或被浦東川沙、惠南、周浦等區(qū)域吸附價(jià)格敏感的外來(lái)新人價(jià)格敏感的外來(lái)新人調(diào)研客群典型特征基本情況：20-29歲，單身；30-39歲，青年夫妻生活方式：獨(dú)立新人，初入職場(chǎng)，置業(yè)需家庭共同決策職業(yè)特點(diǎn)：行業(yè)相對(duì)分散，各行業(yè)的基層務(wù)工人員資金來(lái)源：首付依靠父母支持，貸款自己還+父母補(bǔ)貼置業(yè)目的：外來(lái)首套，安家立業(yè)購(gòu)房預(yù)算：300萬(wàn)以下，外地戶(hù)口；300-500萬(wàn)，新上海人置業(yè)動(dòng)機(jī)因政策出臺(tái)影響，才有在上海臨港區(qū)域的購(gòu)房資格價(jià)格敏感，首付要父母支持，家庭年收入有限，傾向一步到位。而在同總價(jià)下，臨港新房產(chǎn)品選擇更多，面積也更大資金有限，但對(duì)區(qū)位有一定要求，首選配套功能完善的核心區(qū)域部分租住在浦東惠南、奉賢等區(qū)域，受到價(jià)格擠壓外溢預(yù)算有限，看重優(yōu)質(zhì)學(xué)校配套價(jià)格敏感，看重區(qū)位和配套，傾向一步到位置換改善客群封閉型市場(chǎng)客群上海臨港市場(chǎng)需求疲軟，產(chǎn)品同質(zhì)化，未來(lái)新房去化面臨挑戰(zhàn)由于臨港受政策驅(qū)動(dòng)明顯，政策影響下的成交量最高能達(dá)日常的兩倍。伴隨政策逐上海臨港市場(chǎng)需求疲軟，產(chǎn)品同質(zhì)化，未來(lái)新房去化面臨挑戰(zhàn)由于臨港受政策驅(qū)動(dòng)明顯，政策影響下的成交量最高能達(dá)日常的兩倍。伴隨政策逐化將面臨挑戰(zhàn)200-500萬(wàn)客群以外地和新上海人為主，價(jià)格敏感，關(guān)注學(xué)校配套和居住品質(zhì)在同價(jià)格段中，臨港產(chǎn)品選擇多，城市界面新，配套能級(jí)高，有相對(duì)好的學(xué)校、醫(yī)院等生活配套，因而作為有限預(yù)算和價(jià)格敏感，看重性?xún)r(jià)比，但對(duì)房間數(shù)量、學(xué)校等有重點(diǎn)需求由于年齡階段、家庭結(jié)構(gòu)、財(cái)富支配權(quán)等不同，在產(chǎn)品略有分化。雙職工家庭更圍繞小孩，關(guān)注周價(jià)格敏感，看重性?xún)r(jià)比，但對(duì)房間數(shù)量、學(xué)校等有重點(diǎn)需求由于年齡階段、家庭結(jié)構(gòu)、財(cái)富支配權(quán)等不同，在產(chǎn)品略有分化。雙職工家庭更圍繞小孩，關(guān)注周衛(wèi)生間等有需求。而對(duì)職場(chǎng)新人而言，除了關(guān)心房間數(shù)量和周邊配套外，并對(duì)核心區(qū)域也有要求在后續(xù)無(wú)足夠人口導(dǎo)入的情況下，未來(lái)臨港去化壓力嚴(yán)峻臨港目前的問(wèn)題主要是供應(yīng)量過(guò)大，而需求人口不足，若無(wú)法有效解決，后在后續(xù)無(wú)足夠人口導(dǎo)入的情況下，未來(lái)臨港去化壓力嚴(yán)峻臨港目前的問(wèn)題主要是供應(yīng)量過(guò)大，而需求人口不足，若無(wú)法有效解決，后住宅市場(chǎng)客群趨勢(shì)客群策略根據(jù)測(cè)算，2024年預(yù)計(jì)政府基金性收入在2000億左右，那么由于土地市場(chǎng)成交的迅速下行，政府收支出現(xiàn)缺口，2025年全年，政府推地意愿將進(jìn)一步增加億2014年2015年2016年2017年2018年2019年20202014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年E??上海公開(kāi)招拍掛的土地出讓金占國(guó)有土地使用權(quán)出讓金占比平均在90%左右公開(kāi)招拍掛土地出讓金政府基金性收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓金）土地出讓金占比億02013年2014年2015年2016年20172013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年E2012年一般公共預(yù)算收入+凈政府基金性收入一般公共預(yù)算支出數(shù)據(jù)解釋?zhuān)赫鹦允杖氤_(kāi)招拍掛外還包括各種土地的補(bǔ)繳土住宅市場(chǎng)客群趨勢(shì)客群策略伴隨城市發(fā)展向中心收縮，供應(yīng)向主城區(qū)傾斜，整體供應(yīng)量減少伴隨過(guò)去優(yōu)先開(kāi)荒郊區(qū)，以高效釋放土地承載人口的階段進(jìn)入尾聲，城市發(fā)展從0-1的成片開(kāi)發(fā)時(shí)代，進(jìn)入城市更新時(shí)期。土地供應(yīng)向主城區(qū)傾斜，郊區(qū)供應(yīng)縮減，整體土地供應(yīng)量減少。其中，由于主城區(qū)可開(kāi)發(fā)的凈地有限，多以舊改或城更等形式出現(xiàn)，以楊浦區(qū)為代表的“一江一河”延伸區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓?yīng)集中區(qū)域計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地城市發(fā)展的大邏輯宗數(shù)變化約規(guī)劃建面變化約降幅約城市外圍降幅約10%宗數(shù)增幅約規(guī)劃建面降幅約36%楊浦宗數(shù)增幅約規(guī)劃建面增幅約宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約降幅約11%增幅約虹口宗數(shù)增幅約100%規(guī)劃建面增幅約515%宗數(shù)變化約規(guī)劃建面降幅約31%變動(dòng)約宗數(shù)增幅約100%規(guī)劃建面增幅約降幅約宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地城市發(fā)展的大邏輯宗數(shù)變化約規(guī)劃建面變化約降幅約城市外圍降幅約10%宗數(shù)增幅約規(guī)劃建面降幅約36%楊浦宗數(shù)增幅約規(guī)劃建面增幅約宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約降幅約11%增幅約虹口宗數(shù)增幅約100%規(guī)劃建面增幅約515%宗數(shù)變化約規(guī)劃建面降幅約31%變動(dòng)約宗數(shù)增幅約100%規(guī)劃建面增幅約降幅約宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約降幅約14%變動(dòng)約降幅約11%宗數(shù)變化約規(guī)劃建面降幅約宗數(shù)變化約0%規(guī)劃建面變化約0%增幅約增幅約增量時(shí)代城市副中心城市副中心大虹橋區(qū)域長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)金色中環(huán)降幅約10%降幅約15%宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約宗數(shù)增幅約13%規(guī)劃建面降幅約宗數(shù)降幅約降幅約11%降幅約10%降幅約15%宗數(shù)降幅約規(guī)劃建面降幅約宗數(shù)增幅約13%規(guī)劃建面降幅約宗數(shù)降幅約降幅約11%規(guī)劃建面降幅約降幅約11%宗數(shù)降幅約57%規(guī)劃建面降幅約城市金山降幅約31%金山宗數(shù)降幅約100%規(guī)劃建面降幅約100%存量時(shí)代主城區(qū)的風(fēng)貌保護(hù)主城區(qū)的風(fēng)貌保護(hù)一江一河的城市更新一江一河的城市更新100%50%0%-50%-100%100%50%0%-50%-100%住宅市場(chǎng)客群趨勢(shì)客群策