資產評估實務一-2018年《資產評估實務（一）》真題（考生回憶版）

資產評估實務一-2018年《資產評估實務（一）》真題（考生回憶版）單選題（共19題，共19分）(1.)運用市場法評估投資性房地產的公允價值時，下列關于特殊市場案例是否作為可比案例的說法（江南博哥）中，正確的是()。A.無論特殊交易對成交價格的影響是否可量化，均可作為可比案例B.特殊交易對成交價格的影響可量化時，可以作為可比案例C.無論特殊交易對成交價格的影響是否可量化，均不得作為可比案例D.特殊交易對成交價格的影響不可量化時，仍作為可比案例的交易特別披露正確答案：B參考解析：特殊交易情況對成交價格的影響可以量化的情況下，可以考慮把特殊交易案例作為可比交易案例，但應當對交易情況進行修正。(2.)某企業(yè)擁有的生產線獨立運營，獨立核算，其賬面原值為5500萬元，賬面凈值為3550萬元，尚未計提減值準備，經減值測試評估后，其公允價值減去處置費用后的凈額為3200萬元，該資方預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為3800萬元，該生產線計提的減值為()。A.2300萬元B.0C.1700萬元D.350萬元正確答案：B參考解析：根據孰高原則，該生產線的可回收金額應以預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為準，即3800萬元?？苫厥战痤~3800萬元大于賬面凈值3550萬元，所以生產線不存在減值。(3.)某企業(yè)年初預付當年的保險金為10萬元，在評估基準日6月30日，預付保險金的賬面余額為7萬元，該筆預付費用的評估值為()。A.3.5B.7C.5D.0正確答案：C參考解析：根據教材的例題，本題應該選擇C。10÷12×6＝5萬元。(4.)房地合一評估采用收益法時，下列關于確定收益期限的說法中正確的是()。A.以建筑物的剩余壽命剩余經濟壽命為準B.以土地使用權的剩余年限為準C.孰長為準D.孰短為準正確答案：D參考解析：房地產收益期限應根據具體的評估對象的壽命及評估時采用的假設條件等來確定。對于單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的，應分別根據土地使用權年限和建筑物經濟壽命，扣減房地產開發(fā)建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限。對于土地與建筑物合成體作為評估對象的，如果建筑物的經濟壽命長于土地使用權年限或與之相同，則根據土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經濟壽命短于土地使用權年限，可先根據建筑物的經濟壽命，扣減房地產開發(fā)建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限；然后再加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。土地使用權剩余年限與建筑物剩余年限不一致時，應按照孰短原則確定收益期，對超過收益期的土地使用權或者建筑物應給予殘留價值考慮。(5.)某奶牛場地擬轉讓部分奶牛，而委托評估。對于該奶牛平均自行繁衍且已正常生產的奶牛，若采用成本法評估時，其重置成本范疇為特定時點前發(fā)生的必要支出，該時點是指()。A.資產交割日B.奶牛成熟時C.評估基準日D.奶牛停止產奶時正確答案：B參考解析：自行繁殖的產畜和役畜的成本，包括達到預定生產經營目的（成齡）前發(fā)生的飼料費、人工費和應分攤的間接費用等必要支出。達到預定生產經營目的，是指生產性生物資產進入正常生產期，可以多年連續(xù)穩(wěn)定產出農產品、提供勞務或出租。它是區(qū)分生產性生物資產成熟和未成熟的分界點，同時也是判斷相關費用停止資本化的時點，是區(qū)分其是否具備生產能力的分界點。(6.)當交易市場不活躍時，產前期經濟林資源最適宜采用的評估方法是()。A.木材市場倒算法B.年金資本化法C.收獲現(xiàn)值法D.重置成本法正確答案：D參考解析：產前期是經濟林的幼齡階段，林木以營養(yǎng)生長為主，只有投入，沒有收益。這一階段投資投工最多，投入成本清楚。產前期經濟林資源資產評估宜選用重置成本法，在經濟林交易市場公開、活躍、發(fā)育完善的條件下，也可使用市場成交價比較法。(7.)下列關于上市公司交易股票的價值評估的說法中，正確的是()。A.不得以股票市場價格為評估依據B.應以股票市場價格為評估依據C.股票市場價格等同于其內在價值D.股票市場價格不一定等同于其內在價值正確答案：D參考解析：股票市場發(fā)育正常，股票自由交易，不存在非法炒作的情況下，此時，股票的市場價格可以代表評估基準日被評估股票的價值；否則，股票的市場價格就不能完全作為評估的依據，而應以股票的內在價值作為評估股票價值的依據。通過對股票發(fā)行企業(yè)的經營業(yè)績、財務狀況及獲利能力等因素的分析，綜合判斷股票內在價值。除此之外，以控股為目的而長期持有上市公司的股票，一般可采用收益法評估其內在價值。(8.)某進口轎車到岸價為人民幣80萬元，關稅稅率15%，增值稅率17%，消費稅率20%，確定該進口轎車重置成本時，應計入的消費稅為人民幣()。A.23萬元B.18.4萬元C.26.91萬元D.20萬元正確答案：A參考解析：消費稅＝[（關稅完稅價＋關稅）/（1－消費稅稅率）]×消費稅稅率＝[（80＋80×15%）/（1－20%）]×20%＝23（萬元）。(9.)某企業(yè)產成品的實際成本為200元/臺，生產產成品的材料費、工資和其他費用的比例為6:4，評估基準日材料綜合調整系數為1.1，工資和其他費用調整系數為1.05，假設不考慮其他因素，該產成品的評估單價為()。A.231元/臺B.214元/臺C.216元/臺D.230元/臺正確答案：C參考解析：產成品評估值＝產成品實際成本×[材料成本比例×材料綜合調整系數＋工資、費用（含借款費用）成本比例×工資、費用綜合調整系數]＝200×（60%×1.1＋40%×1.05）＝216元/臺。(10.)下列關于建設用地建筑密度計算公式中正確的是()。A.建筑密度＝總建筑面積/總建筑基底面積B.建筑密度＝總建筑基底面積/總建筑面積C.建筑密度＝總建筑基底面積/規(guī)劃建設用地面積D.建筑密度＝總建筑面積/規(guī)劃建設用地面積正確答案：C參考解析：建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。(11.)對于市場發(fā)育比較成熟，平均收益率相對穩(wěn)定，景觀資源開發(fā)、建設和管理區(qū)域完善的森林景觀資產，其價值評估最適宜的評估方法為()。A.年金資本化法B.周期收益資本化法C.模擬開發(fā)法D.剩余價值法正確答案：A參考解析：對市場發(fā)育比較成熟，年均收益相對穩(wěn)定，景觀資源開發(fā)、建設和管理已日趨完善的森林景觀資產的價值評估宜選擇年金資本化法。(12.)甲公司以8億元現(xiàn)金收購非同一控制下乙公司100%股權，無其他交易費用。乙公司賬面凈資產為2億元，可辨認資產評估增值共4億元，負債無增減值，乙公司適用的所得稅稅率為25%，甲公司合并報表因本次收購確認的商譽為()。A.0B.1.5億元C.2億元D.3億元正確答案：D參考解析：稅后公允價值調增為：4×（1-25%）=3億元，公允價值=2+3=5億元，商譽=8-5=3億元。(13.)某非標設備2012年建造，歷史成本為5.8萬元。該類設備建造成本定基物價指數表如下。2015年的重置成本是()。A.6.08B.5.93C.5.76D.5.53正確答案：D參考解析：采用定基指數計算設備當前重置成本的公式為：重置成本＝歷史成本×（當前年份指數/基年指數）＝5.8×（98.7/103.5）＝5.53萬。(14.)某在建工程，基礎工程已完工，結構工程完工60%，基礎，結構和裝修占建筑工程總預算的15%，50%和35%，該工程土建部分的完工率為()。A.39%B.65%C.75%D.45%正確答案：D參考解析：土建部分的完工率＝15%＋60%×50%＝45%。(15.)下列關于庫存材料評估的說法中，正確的是()。A.購進批次間隔時間，價格變化的，按照平均采購的價格評估B.按照材料重要性，選擇具體評估方法C.缺乏準確現(xiàn)價的，可以采用市場同類材料的平均物價指數進行評估D.呆滯材料，按照報廢后的殘值進行評估正確答案：C參考解析：購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料的評估，對這類材料評估時，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值，所以選項A的說法不正確。對庫存材料進行評估，可以根據材料購進情況的不同，選擇相適應的評估方法，所以選項B的說法不正確。缺乏準確現(xiàn)價的庫存材料評估時，可以通過尋找替代品的價格變動資料修正材料價格；也可以在分析市場供需的基礎上，確定該項材料的供需關系，并以此修正材料價格；還可以通過市場同類商品的平均物價指數進行評估，所以選項C的說法正確。呆滯材料的評估，應在對其數量和質量進行核實和鑒定的基礎上，區(qū)分不同情況進行評估。對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的部分，應通過分析計算，扣除相應的貶值額后，確定評估值，所以選項D的說法不正確。(16.)合并對價分攤評估對象應是合并中取得的被購買方名項可辨認資產、負債及或有負債，下列各項中，可作為企業(yè)合并對價分攤評估對象的是()。A.客戶服務能力B.貨物訂單C.受保密限制的客戶信息D.消費者基礎正確答案：B參考解析：消費者基礎、客戶服務能力、地域優(yōu)勢、經過特別訓練的員工等，因無法滿足可辨認的判斷條件，在實務操作中，一般不作為可辨認的無形資產。客戶信息收到保密協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其無法滿足可分離的條件，也不可以作為可辨認的無形資產。(17.)使用壽命不確定的無形資產。下列關于其減值測試說法正確的是()。A.是否進行減值測試由資產評估專業(yè)人員決定B.是否進行減值測試由審計人員決定C.每年都應當進行減值測試D.無需進行減值測試正確答案：C參考解析：因企業(yè)合并形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年都應當進行減值測試。(18.)某林場擬轉讓十公頃杉木林，林分年齡為二年，樹高調整系數為0.9。株數保存率為88%。經資產評估專業(yè)人員調查，當地造林成活率要求為80%。運用重置成本法評估時，其林分質量綜合調整系數為()。A.0.99B.0.9C.0.8D.0.88正確答案：B參考解析：該杉木林株數保存率80%＞造林成活率80%，因此K1＝1，根據題目條件，“樹高調整系數為0.9”得出K2＝0.9，因此林分質量綜合調整系數為1×0.9＝0.9。(19.)下列關于帶息應收票據評估價值的計算公式中正確的是()。A.評估值＝票據到期價值×貼現(xiàn)率B.評估值＝票面到期價值－貼現(xiàn)息C.評估值＝票面價值＋應計利息D.評估值＝票據到期價值＋貼現(xiàn)息正確答案：B參考解析：應收票據評估值＝票據到期價值－貼現(xiàn)息。多選題（共14題，共14分）(20.)下列關于投資性房地產評估時，最佳用途的說法中，正確的有()。A.一般是指實際用途B.通常指設計用途C.財務上可行的用途D.法律上允許的用途E.實物上可能的用途正確答案：C、D、E參考解析：最佳用途是指資產價值最大化時對應的用途，主要從法律上是否允許、實物上是否可能以及財務上是否可行等方面考慮。(21.)因資產減值評估中，公允價值評估模式與使用價值評估模式不同，主要差異包括()。A.收益期不同B.營運資金最終處理方式不同C.資本性支出考慮不同D.收入預計不同E.資產組收益期末是否有處置收益考慮不同正確答案：A、B、C、E參考解析：公允價值和使用價值評估模型，二者的主要差異體現(xiàn)為：（1）收益期不同，分別為有限年期和無限年期；（2）資本性支出的考慮不同：（3）營運資金最終處理的方式不同；（4）資產組收益期末是否有處置收益的考慮不同。(22.)機器設備的重置成本基本構成一般包括()。A.沉沒成本B.間接成本C.資金成本D.維護成本E.直接成本正確答案：B、C、E參考解析：機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本、間接成本和因資金占用所發(fā)生的資金成本。(23.)下列關于應收賬款評估，正確的有()。A.壞賬準備按賬面值保留B.預計風險損失不包括可確定的壞賬損失C.本質上是預計風險D.評估的是“未來現(xiàn)金資產”E.應從應收賬款余額中扣減預計風險損失正確答案：C、D、E參考解析：應收款項評估的本質是對款項回收的“風險損失和“未來回收價值現(xiàn)值”的判斷，應收款項評估應該是“風險損失的預計”和“未來回收價值現(xiàn)值”的確定，而不是對應收賬款賬面記錄的重新估計。一般來說，應收賬款評估以后，賬面上的“壞賬準備”科目按零值計算，評估結果中沒有此項目。對應收賬款評估時，是按照實際可收回的可能性進行的。因此，應收賬款評估值就不必再考慮壞賬準備數額了。(24.)下列各項情形中，導致機器設備產生無形磨損，引起貶值的有()。A.產品需求發(fā)生變化，開工不足導致設備利用率降低B.替代設備大量出現(xiàn)，導致設備市價下降C.技術進步導致性能更完善、效率更高的設備出現(xiàn)D.工藝改進或生產規(guī)模擴大，，結構相同的設備重置成本降低E.因環(huán)保政策調整，需要增加輔助裝置正確答案：C、D參考解析：無形磨損指由于科學技術進步而不斷出現(xiàn)性能更加完善、生產效率更高的設備，致使原有設備價值降低；或者是生產相同結構的設備，由于工藝改進或生產規(guī)模擴大等，其重置價值不斷降低，導致原有設備貶值，42頁。(25.)下列關于不同因素對建筑物價值影響的說法，正確的有()。A.區(qū)位經濟條件較好，通?？沟鴥r能力越強B.通用性越好，通常建筑物價值越高C.土地面積越大，通常建筑物價值越高D.建成年代越久，通常建筑物價值越高正確答案：A、B參考解析：建（構）筑物價格的影響因素:處于現(xiàn)代城市市區(qū)的貴重物業(yè)房價絕大部分時間處于升勢。市道好時，其升幅最大；市道不好時，其抗跌能力最強，A正確；建（構）筑物的通用性，即建（構）筑物的適用范圍是否廣泛，建(構）筑物在不同用途間轉化越容易、使用利用過程中的便利程度越高，建（構）筑物價值越高，B正確；體量（面積、體積）過大或過小，對建（構）筑物的價值都存在不利影響，C錯誤；建筑年代越久，建（構）筑物價值越低（文物古跡除外），D錯誤。91－93頁(26.)運用重置成本法評估房屋建筑物時，下列費用項目中，屬于前期費用及其他費用的有()。A.土地開發(fā)費B.臨時設施費C.地質勘察費D.文明施工費E.建筑單位管理費正確答案：B、C、E參考解析：前期費用及其他費用的確定。除建筑安裝工程造價外，一般建安工程還有其他有關費用，包括前期費用、期間費用等。前期費用包括籌建費、可行性研究費、規(guī)劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。期間費用主要為工程建設監(jiān)理費、建設單位管理費、城市基礎設施配套費、人防工程易地建設費、文物調查、勘探、發(fā)掘費、工程定額測定費、建設勞保費、拆遷管理費、新型墻體材料專項基金、建筑垃圾處置費、臨時占道費和其他相關驗收檢測費等。(27.)森林資產資源評估的特點有()。A.經營的長周期性B.資產核查的艱巨性C.效益的單一性D.地域性不明顯E.可再生性正確答案：A、B、E參考解析：森林資源資產評估的特點:森林資源資產價值的關聯(lián)性；森林資源資產的可再生性；森林經營的長周期性對資產評估結果有著較大影響；森林資源資產效益的多樣性；森林資源調查和資產核查的艱巨性；森林資源資產的地域性明顯。(28.)下列關于長期股權投資評估，正確的有()。A.虧損被投資企業(yè)不能采用收益法評估B.應多關注被投資企業(yè)重要可識別賬外資產和或有負債C.采用收益法評估，也應關注評估范圍內的重要資產和負債D.不能考慮被投資企業(yè)分紅政策的特殊約定對評估的影響E.子母公司存在關聯(lián)交易的，被投資企業(yè)不能評估正確答案：B、C、E參考解析：應關注虧損企業(yè)采用收益法評估的適用性。虧損企業(yè)往往不能簡單理解為收益法不適用，因為導致虧損的因素是多方面的，有可能是經營決策失誤等主觀因素，也有可能是突發(fā)事件等客觀因素，應剔除非正常因素影響。選項A錯誤。應關注公司章程或投資協(xié)議，了解股東在利益分配、股權轉讓等方面的權利和義務是否存在特殊的約定，如分紅限制、清算約定和存在限售期等，考慮其對評估的影響。選項D錯誤。(29.)下列建筑物中，不能使用市場法評估的有()。A.寺廟B.古建筑C.普通住宅D.教堂E.博物館正確答案：A、B、D、E參考解析：在下列情況下，市場法往往難以適用：（1）沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)；（2）某些類型很少見的建（構）筑物或交易實例很少的建（構）筑物，如古建筑等；（3）很難成為交易對象的建（構）筑物，如教堂、寺廟等；（4）風景名勝區(qū)土地；（5）圖書館、體育館、學校用地等。(30.)在產品采用成本法評估時，下列各項費用中，構成在產品重置成本的有()。A.材料B.銷售稅金C.制造費用D.工資費用E.銷售費用正確答案：A、C、D參考解析：在產品成本包括材料、工資費用、制造費用和借款費用四部分。(31.)設備本體重置成本的計算方法主要有()。A.市場直接詢價法B.勘察打分法C.類比法—指數評估法D.生產者信心指數法E.重置核算法正確答案：A、C、E參考解析：設備本體的重置成本的計算方法有市場直接詢價法、物價指數調整法、重置核算法、綜合估價法、重置估算法、類比法—指數估價法等六種。(32.)企業(yè)生產線減值測試評估中，確定資產預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時，資本性支出預測通常包括()。A.擴張性資本支出B.維護性資本支出C.開發(fā)中相關無形資產后續(xù)必要支出D.完成相關的在建工程必要支出E.改良性資本支出正確答案：B、C、D參考解析：預測的資本性支出應該包括維護資產正常運轉或者資產正常產出水平而必要的支出，或者屬于資產簡單維護下的支出，即維護性資本支出；完成在建工程和開發(fā)過程中的無形資產等的必要支出。(33.)企業(yè)全新購入并已投入使用低值易耗品評估的說法中，正確的有()。A.重置成本可用購買原價×相應物價指數確定B.重置成本可用全新低值易耗品現(xiàn)行市價確定C.成新率應根據實際損耗程度確定D.應采用成本法評估E.價格變動不大的，重置成本可按購買原價確定正確答案：A、B、E參考解析：全新低值易耗品重置價值，可以直接采用其賬面價值（價格變動不大的情況下），也可以采用現(xiàn)行市場價格確定，有時還可以在賬面價值基礎上乘以其物價變動指數確定。問答題（共4題，共4分）(34.)某企業(yè)擁有P1型號的打印機生產線，專門用于打印增值稅專票和普通稅票，屬于3年前購入的二手設備，購入時已被使用了6年且利用率為60%，截至評估基準日該企業(yè)已經使用了它3年，生產能力達到設計標準。P1型號生產線現(xiàn)在市場上已經停產，取而代之的是P3型號，工藝和技術更強，生產能力是老款P1設備的1.8倍且預期使用壽命為12年。由于生產周期較長，無法購入現(xiàn)貨，P3型號生產線需要提前向廠家訂貨，出廠價為220萬元（不含稅）且訂貨交易條款是先預付50%貨款后廠家安排生產，約半年后交付驗收，驗收合格后買家支付剩余50%貨款且同時支付安裝調試費5萬元。老設備P1還能繼續(xù)使用5年，如果換P3新設備的話每年平均投入產能預計可以節(jié)約費用2萬元/年（年中折現(xiàn)）。已知所得稅稅率為25%，生產能力規(guī)模指數為0.8，銀行年利率為4.35%，折現(xiàn)率為10%（具體折現(xiàn)率用CAPM公式計算，涉及到國債到期收益率等，細節(jié)不太記得了，這里就假設求出來是10%吧）。求：（1）P1生產線的重置成本?（2）P1生產線的實體性貶值率?（3）P1生產線的功能性貶值額?（4）P1生產線的評估值?（5）目前電子發(fā)票日趨盛行，請問是否會對該企業(yè)的生產設備造成經濟性貶值?請說明理由。正確答案：參考解析：（1）P3設備的重置成本=50%預付款+50%預付款的利息+剩余50%貨款+安裝調試費=220*50%+220*50%*4.35%*0.5+220*50%+5=227.3925萬元P1設備的重置成本=P3設備的重置成本*(1/1.8)^0.8=227.3925*(1/1.8)^0.8=142.0882萬元（2）P1設備的實際使用年限=6*60%+3=6.6年實體性貶值率=6.6/(6.6+5)*100%=56.8966%（3）如果換P3新設備的話每年平均投入產能預計可以節(jié)約費用2萬元/年（年中折現(xiàn)）因此，P1設備每年的超額營運成本=2*(1/1.8)=1.1111萬元/年P1設備每年的凈超額營運成本=2*(1/1.8)*(1-25%)=0.8333萬元/年P1設備預計還可以使用5年，年中折現(xiàn)，所以：功能性貶值額=0.8333/(1+10%)^0.5+0.8333/(1+10%)^1.5+0.8333/(1+10%)^2.5+0.8333/(1+10%)^3.5+0.8333/(1+10%)^4.5=3.3130萬元（4）P1生產線的評估值=142.0882*(1-56.8966%)-3.3130=57.9318萬元（5）目前電子發(fā)票日趨盛行，請問是否會對該企業(yè)的生產設備造成經濟性貶值（5）實體性貶值，是使用及自然力作用產生的貶值，以及技術進步導致的功能性貶值。經濟性貶值是實體性貶值及功能性貶值以外的貶值，一般是由于企業(yè)無法控制的市場因素或者國家政策變化導致設備產能利用不足，或者成本上升、產品價格下降導致的貶值。電子發(fā)票日趨盛行，從而導致設備使用需求加大，并不會導致設備產能利用不足而產生經濟性貶值，一般也不會導致所生產產品價格下降，所生產產品利潤顯著降低產生經濟性貶值，電子發(fā)票并沒有材料成本，只要設備能正常使用即可開具出電子發(fā)票，因此也不會發(fā)生成本上升導致產品利潤下降產生經濟性貶值的情形。所以，電子發(fā)票日趨盛行，不會對該企業(yè)的生產設備造成經濟性貶值。(35.)甲公司委托某評估機構擬對其擁有的某工業(yè)廠房建筑面積4650平方米，以及擁有的2500平方米的工業(yè)用地進行評估。該幅土地于2008年6月30日取得，取得成本為XXXXX元，評估基準日為2018年6月30日。參照物選了三個同區(qū)域土地的基準地價，分別為A,B,C，期日修正系數均為2.0322，均為2012年6月評測得出土地價格，容積率均為2.0，參照土地均為具有50年使用年限，其他因素的修正系數均為1.0500。容積率的對應系數如下表（記不得了，假設一下）：已知條件還包括國債到期收益率，房屋建筑物的市場單價，專家打分情況，建筑物耐用年限等，數字記不得了。求：（1）基準地價體系運用的前提條件是什么?（2）甲公司擁有的工業(yè)用地評估值是多少（元/平）?（3）廠房建筑物的重置成本?（4）廠房建筑物的綜合成新率?（5）房地產總體評估值?正確答案：參考解析：（1）采用基準地價修正法的前提條件是：①當地政府已公布基準地價；②可以取得基準地價修正體系；③在評估基準日所取得的基準地價及其修正體系是有效的（3年以內）（2）數據不全，按照考后同學們反饋，有幾個地方需要注意：一是容積率修正系數：容積率修正系數=被估對象容積率修正系數/參照物的容積率修正系數容積率修正系數，用容積率在對照表中查。如果查不到就用插值法。比如容積率為1.84，我們能夠查到容積率為1.8的容積率修正系數是1.0042，容積率為1.9的容積率修正系數是1.0403，根據插值法的計算原理（我在中級和注冊會計財務管理中都有講解），得到：(1.8-1.9)/(1.0042-1.0403)=(1.8-1.84)/(1.0042-x)1.0042-x=(1.0042-1.0403)/(1.8-1.9)*(1.8-1.84)1.0042-x=-0.01444，從而有：x=1.0042+0.01444=1.01864一是宗地地價修正公式（4-36）中的個別系數要注意：宗地地價＝（適用的基準地價·K1·（1＋ΣK））·K2·K3·K4·K5×容積率修正系數±開發(fā)水平差異修正（4-36）式中，K1—期日修正系數；ΣK—影響地價各種因素修正系數之和；K2—土地使用年期修正系數；K3—面積修正系數；K4—形狀修正系數；K5—建筑物朝向修正系數。【注意】ΣK—影響地價各種因素修正系數之和，一般各個系數是連乘，但是這里K—K5外的系數是加的關系。年期修正很多人還說不會，按說已經說非常清楚了（3）數據不全，按照考后同學們反饋，說重置成本就是用物價指數調整。（4）數據不全，按照考后同學們反饋，用年限法和打分法分別算貶值率，然后算綜合貶值率（注意比例，一般年限法權數取0.4，打分法權數取0.6）（5）這問不難，就是先用成本法求房的價值，然后房和地的價值求和得出房地產的評估值。(36.)某公司擬開采某煤礦，聘請了A評估機構對該煤礦勘察開采價值進行評估，評估基準日為2017年12月31日。（此處省略上百字介紹煤礦情況和一堆干擾數據），煤礦采礦許可證證載生產規(guī)模為90萬噸/年，有效期為20年。勘測出的可采儲量為1890萬噸，實際生產能力為90萬噸/年，目前正常生產，已知未來將保持現(xiàn)有規(guī)模持續(xù)生產。煤炭儲量備用系數為1.40。為了開礦投入的固定資產原值46500萬元，評估基準日的固定資產凈值為26820萬元，全部為采礦用經營純固定資產，無后續(xù)地質勘查投資、無形資產投資和其他資產投資，不考慮生產結束后環(huán)境恢復治理有關費用?；鶞嗜蘸笠荒晖度肓鲃淤Y金4700萬元，生產期結束后預計回收固定資產殘值6300萬元。經統(tǒng)計，生產期內進行了設備的更新投資，末年回收固定資產余值4770萬元，流動資金采用擴大指標法，按年銷售收入20%估算。評估確定產品方案為原煤，煤炭市場售價為350元/噸（不含稅），據此計算，已知每年發(fā)生的經營總成本為255元/噸，每年發(fā)生的經營成本為220元/噸，每年發(fā)生的營業(yè)稅金及附加為2420萬元，每年的企業(yè)所得稅為1530萬元，折現(xiàn)率為8%，采用年末折現(xiàn)方式，采礦評估計算表如下：求：（1）計算剩余礦山服務年限。（2）計算固定資產投資、流動資金。（3）計算ABCDE（保留4位小數）。（4）評估該煤礦采礦權的價值。正確答案：參考解析：（1）煤礦服務年限=可采儲量Q/(礦山生產能力*儲量備用系數)=1890/(90*1.40)=15年（2）無后續(xù)地質勘查投資、無形資產投資和其他資產投資，所以固定資產投資,應該采用評估基準日的固定資產凈值為26820萬元，不能夠采用原值。流動資金，基準日后一年投入流動資金4700萬元。（3）A就是計算基準日的凈現(xiàn)金流=-26820萬元，就是初始投資B就是計算2018年的凈現(xiàn)金流2018年的凈現(xiàn)金流包括流動資金投資，和第1年的營業(yè)現(xiàn)金流量營業(yè)現(xiàn)金流量=（收入-經營成本）*產量-每年的營業(yè)稅金及附加-每年的企業(yè)所得稅=（350-220）*90-2420-1530=7750萬