寫字樓物業(yè)行政管理事務(wù)工作手冊(cè)

寫字樓

物業(yè)行政事務(wù)管理工作手冊(cè)

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審核:

目錄

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖...................................16

第二節(jié)管理制度

一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定..........................17

二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定.......................................32

三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法................................35

四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定..................................36

五、外部單位施工維修管理規(guī)定................................38

六、用戶違章管理規(guī)定.........................................40

七、特約服務(wù)管理規(guī)定.........................................40

八、租賃房屋管理規(guī)定.........................................41

九、檔案管理規(guī)定.............................................42

十、日常管理規(guī)定.............................................43

十一、來訪投訴處理規(guī)定.......................................43

十二、回訪管理制度...........................................44

十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定................................44

十四、防火安全檢查制度.......................................45

十五、消防安全管理規(guī)定.......................................46

十六、防火安全責(zé)任書.........................................47

十七、防風(fēng)抗洪工作流程.......................................49

十八、突發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程..............................57

十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程...................................58

二十、員工宿舍管理規(guī)定.......................................62

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、經(jīng)理

（一）崗位職責(zé)...............................................65

（二）工作程序...............................................66

1、巡檢工作程序...........................................67

2、處理投訴工作程序.......................................67

3、公文審批程序...........................................68

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................68

（四）使用表格...............................................68

二、行政助理

（―）崗位職責(zé)...............................................77

（二）工作程序...............................................77

1、巡檢工作程序..........................................77

2、處理投訴工作程序......................................78

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................78

（四）使用表格...............................................78

三、文員

（一）崗位制度...............................................78

（二）崗位職責(zé)...............................................79

（三）工作程序...............................................79

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................82

（五）使用表格...............................................82

四、樓宇管理員

（一）崗位職責(zé)...............................................84

（二）工作程序...............................................84

1、交房工作程序...........................................84

2、裝修檢查程序...........................................84

3、處理違章工作程序.......................................85

4、鑰匙管理程序..........................................86

5、退房程序..............................................86

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................86

（四）使用表格..............................................87

五、收費(fèi)員

（-）崗位制度..............................................93

（-）崗位職責(zé)...............................................93

（三）工作程序...............................................94

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................94

（五）使用表格...............................................94

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)理

行政助理

樓宇管理員

保

保運(yùn)園

安

'士林

/口行消

服維防綠

務(wù)修化

第二節(jié)管理制度

一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定

1、接管驗(yàn)收程序管理規(guī)定

(1)確認(rèn)接管項(xiàng)目所有公共設(shè)備、設(shè)施是否已取得國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的竣工驗(yàn)收合格

證明。如已取得國(guó)家竣工驗(yàn)收合格證明，則按有關(guān)程序王常進(jìn)行接管驗(yàn)收：如無相應(yīng)的

國(guó)家竣工驗(yàn)收合格證明，則由物業(yè)公司和開發(fā)商另行協(xié)商接管險(xiǎn)收具體辦法。

(2)物業(yè)部依據(jù)市場(chǎng)部提供的《物業(yè)管理委托合同》組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，并同發(fā)

展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)，確定接管日期。

(3)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作：

①接管驗(yàn)收小組成員熟悉《物業(yè)管理委托合同》；

②接管驗(yàn)收小組熟悉物業(yè)情況；

③與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

④派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

⑤對(duì)于新建樓宇，要提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)等最終安裝、調(diào)試工作，做到心

里有數(shù)；

⑥準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

a、《房屋接管驗(yàn)收表》；

b、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

c、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

d、《接管驗(yàn)收問題整改表》。

(4)接管驗(yàn)收小組人員組成及驗(yàn)收職責(zé)范圍：

①檔案驗(yàn)收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；

②樓宇驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗(yàn)收移交工作；

③運(yùn)行維修驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收及水電表等計(jì)量器具的

原始數(shù)據(jù)抄表：

④警隊(duì)驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域消防系統(tǒng)及器材.、監(jiān)挖系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場(chǎng)(庫)

及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收;

⑤園林綠化驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠化設(shè)備設(shè)施

進(jìn)行接管險(xiǎn)收。

（5）接管驗(yàn)收的工作程序

①下達(dá)接管驗(yàn)收指令：

②組建接管驗(yàn)收小組：

③作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備：

④進(jìn)行資料險(xiǎn)收移交。

驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)：

①資料正確、真實(shí)、齊全；

②硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計(jì)要求。

驗(yàn)收不合格處理辦法：

①是否要求發(fā)展商限時(shí)整改：

②開發(fā)商書面確認(rèn)后，記錄歸檔。

（6）接管驗(yàn)收資料的類別

①物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

a、項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

b、規(guī)劃許可證；

c、投資許可證：

d、土地使用合同；

e、建筑開工許可證；

f、用地紅線圖。

②綜合竣工驗(yàn)收資料：

a、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專

業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

b、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

c、公共配套設(shè)施綜合險(xiǎn)收合格書；

d、供水合同;

e、供電協(xié)議書、許可證；

f、供氣協(xié)議書、許可證；

g、有線電視合格證；

h、通信設(shè)施合格證；

i、電梯準(zhǔn)用證。

③施工設(shè)計(jì)資料：

a、地質(zhì)報(bào)告書；

b、全套設(shè)計(jì)圖紙；

c^圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?/p>

d、設(shè)計(jì)變更通知單；

。、工程預(yù)決算報(bào)告書；

f、重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

g、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

h、沉降觀測(cè)記錄；

i、其它可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。

④機(jī)電設(shè)備資料：

a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

b、機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；

c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

d、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

⑤業(yè)主資料：

a、已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；

b、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

（7）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法：

①驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求;

②驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

（8）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

①主體結(jié)構(gòu)：

a、外墻不得滲水;

b、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、

不滲漏。

②樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；

塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色

差。

③內(nèi)墻面：

a、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

b、塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對(duì)

縫砂漿飽滿，線條順直。

④頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點(diǎn)，無漬水痕跡，無污

漬。

⑤衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

?木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

⑦門、窗。

a、門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；

b、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

c、玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷：

d、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：

e、電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：

f、不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；

g、高檔裝飾、裝修完整。

⑧樓梯、扶手：

a、鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

b、樓梯無裂縫，無表皮剝落。

⑨木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢同。

⑩飾面前表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

0油漆、刷漿色澤?致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

。電器插座安裝牢固，符合〃左零右火〃規(guī)定，電源已接通正常。

。有線電視已開通，收視良好。

0開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

（5燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

&水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

。衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，

排水通暢。

&給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

妗地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通

暢，完好無損。

沙門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活、效果良好。

'Q其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

（9）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

①天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

②散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

③屋面避雷設(shè)施連接牢固。

④路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

⑤綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理,

閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

⑥道路：

a、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

c、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

d、交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

⑦室外消防栓：

a、消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；

b、消防設(shè)施配件齊全；

c、消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。

⑧樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

⑨垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

⑩保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。

0保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。

&停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

0單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

0明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

(5沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

(5護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

tJ臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。

&水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

&信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。

(10)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

①電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行

準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明痙。

②變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)

識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

③中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，

標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

④發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損

傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

⑤消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面

完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

?給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油

漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

⑦保安監(jiān)控設(shè)備.同消防監(jiān)控設(shè)備。

(11)接管驗(yàn)收遺留問題的處理

①遺留問題的登記確認(rèn)：

a、對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將

問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

b、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將向題

逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

②對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊；

③對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩危內(nèi)

解決：重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；

④對(duì)于長(zhǎng)期解決不了,勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式

將問題登記后交給發(fā)展商遂行備錄。

（12）《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

2、物業(yè)移交程序管理規(guī)定

（1）物業(yè)移交的條件

①管理處接到上級(jí)通知，開始準(zhǔn)備移交。

②具體移交日期，應(yīng)該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時(shí)間。

③移交對(duì)象：新物業(yè)公司驗(yàn)收接管小組。

（2）物業(yè)移交驗(yàn)收接管的主要內(nèi)容

①物業(yè)管理運(yùn)行情況；

②管理期間未完工程進(jìn)展和已完工程竣工驗(yàn)收付款情況；

③基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量和完善情況；

④維修基金代收代繳情況；

⑤公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)界定遺留問題；

?服務(wù)用房的提供和產(chǎn)權(quán)落實(shí)情況；

⑦物業(yè)資料移交情況；

⑧有關(guān)承諾的落實(shí)情況和后續(xù)處理辦法；

⑨物業(yè)移交驗(yàn)收接管前、后的相關(guān)責(zé)任明確與界定建議；

⑩物業(yè)管理遺留處理問題；

0物業(yè)移交驗(yàn)收人員在物業(yè)移交驗(yàn)收接管過程中議定的其它內(nèi)容。

（3）物業(yè)移交接管時(shí)，提交以下資料：

①規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜

合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細(xì)規(guī)劃說明書一一接管時(shí)就沒有的，應(yīng)書面說明）；

②寫字樓內(nèi)所有單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項(xiàng)

建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖一一接管時(shí)就沒有的，應(yīng)書面說明）；

③寫字樓內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項(xiàng)目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明（一一接

管時(shí)就沒有的，應(yīng)書面說明）；

（4）物業(yè)管理公布的承諾、物業(yè)管理服務(wù)合同：

⑤各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以及保修書（一一接管時(shí)就沒有的，應(yīng)

書面說明）；

⑥未完工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書；

⑦物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表；

⑧維修基金歸集憑證；

⑨日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用情況及遺留問題處理辦法；

⑩業(yè)主欠費(fèi)情況及后續(xù)處理辦法；

0其它應(yīng)當(dāng)說明的問題。

（4）物業(yè)移交驗(yàn)收接管程序與要求：

①在新的《物業(yè)委托合同》生效前20天，管理處向上級(jí)提出移交方案，同時(shí)送開

發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；

②聽取開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)和上級(jí)意見后，與新的物業(yè)管理公司確定物業(yè)移交驗(yàn)

收接管的時(shí)間、要求和物業(yè)移交驗(yàn)收接管小組組成名單，書面通知開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì);

③在市物業(yè)管理主管部門主持下，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)后，填寫物業(yè)移交確認(rèn)清單；開

發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)代表予以確認(rèn)；

④草簽《物業(yè)移交接管協(xié)議》，報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案，開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)

將《物業(yè)移交接管協(xié)議》向全體業(yè)主公示；

⑤在《物業(yè)移交接管協(xié)議》完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接管；

⑥《物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議》簽字生效后，管理處人員撤離。

⑦對(duì)雙方認(rèn)定的缺陷由公司委派工程部進(jìn)行整改。

（5）物業(yè)移交中對(duì)所移交資料要進(jìn)行登記確認(rèn)。

3、物業(yè)接管驗(yàn)收及移交使用表格

衣一：接管驗(yàn)收交接記錄表

表二：接管驗(yàn)收遺留問題登記表

表三：接管驗(yàn)收沒施、設(shè)備遺留問題登記表

表四：驗(yàn)收表

表五：移交資料登記表

表一:

接管驗(yàn)收交接記錄表

冬注

日期單位交接內(nèi)容數(shù)量狀況移交人接收入交接日期

表二:

接管驗(yàn)收遺留問題登記表

序號(hào)遺留問題描述接方確認(rèn)人交方確認(rèn)人備注

表三:

接管驗(yàn)收沒施、設(shè)備遺留問題登記表

遺留問題描交方確認(rèn)

序號(hào)設(shè)施設(shè)備名稱接方物認(rèn)人備注

述人

表四:

______________驗(yàn)收表

序號(hào)名稱現(xiàn)狀存在問題解決辦法備注

交方確認(rèn)人：年月日接方確認(rèn)人：年月日

表五:

移交資料登記表

編*7inJ號(hào)J?

備注

序號(hào)移交資料數(shù)量移交人接收人移交日期

二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定

1、數(shù)據(jù)庫建立以真實(shí)、詳細(xì)為原則。

2、管理處派專人負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理和保管。

3、數(shù)據(jù)庫建立以接管資料為依據(jù)但不局限于接管資料。

4、基本數(shù)據(jù)庫應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）固定數(shù)據(jù)

①概述

②樓房數(shù)據(jù)

a、物業(yè)名稱

b、地址

c、占地面積

d、建筑面積

e、組成部分

f、樓高

g、外墻面積

h、玻璃幕墻面積

i、停車場(chǎng)（庫）面積

j、其它：如竣工時(shí)間等

③生活供水設(shè)施

a、水泵

b、蓄水池

④消防設(shè)施

a、火災(zāi)報(bào)警控制器。

b、聯(lián)動(dòng)柜

c、蓄電池

d、各樓層顯示器

e、煙感控測(cè)器

f、手動(dòng)報(bào)警

g、消防水帶

h、水槍

i、消防栓箱

j、滅火器箱

k、水流指示器

1、消防水泵接合器

m、警鈴

n、滅火器

。、噴淋頭

P、噴淋水泵

q、消防水泵

補(bǔ)壓水泵

s、廣播系統(tǒng)

t、應(yīng)急照明燈

u、安全指示燈

V、對(duì)講電話機(jī)

⑤供電設(shè)施

a、高壓開關(guān)柜

b、高壓互感器柜

c、高壓計(jì)量柜

d、干式變壓器

e、低壓開關(guān)柜

3電容補(bǔ)償柜

g、聯(lián)絡(luò)柜

⑥電梯設(shè)施

a、電梯

b、電梯控制柜

C、電梯房空調(diào)

⑦排污設(shè)施

a、化糞池

b、地下室排污口

⑧空調(diào)設(shè)施

a、中央空調(diào)機(jī)組

b、冷卻水泵

c、冷凍水泵

d、冷卻塔

c、冷凍補(bǔ)水箱

f、冷卻塔電機(jī)

g、空調(diào)配電柜

⑨照明設(shè)施

a、投光燈

b、廣告燈

c、車場(chǎng)照明燈

d、道路燈

⑩設(shè)備數(shù)據(jù)

a、動(dòng)力設(shè)備臺(tái)賬登記表

0綠化數(shù)據(jù)

a、綠地總面積

b、草坪面積

（2）變化數(shù)據(jù)

①每月資金使用動(dòng)態(tài)表

②水電使用情況

③設(shè)備安裝情況

④設(shè)備維護(hù)

⑤保安安全及消防情況

⑥機(jī)構(gòu)人員變動(dòng)情況

⑦培訓(xùn)情況記錄

⑧突發(fā)特殊事件記錄表

⑨租戶檔案

5、后續(xù)管理中管理處因管理需要陸續(xù)加入的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并對(duì)變動(dòng)數(shù)據(jù)及時(shí)進(jìn)行修正。

6、數(shù)據(jù)庫R常使用過程中注意保密，無關(guān)人員禁止查閱。

三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法

1、電費(fèi)由兩部分組成：

(1)用電單位每月實(shí)際消耗電費(fèi)，以該用電單位電表計(jì)電量為準(zhǔn)。

(2)用電單位公共用電分?jǐn)偂?/p>

①公共用電分?jǐn)?/p>

a、圍墻、花地、區(qū)內(nèi)道路照明用電，樓梯間、走廊路燈、配電室、地下室

公共照明用電，消防設(shè)施用電，自備發(fā)電設(shè)備用電。

b、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計(jì)算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)=分類目

錄電價(jià)*寫字樓公共電表計(jì)電量/寫字樓用電單位分表電量總和*該用電單位表計(jì)

電量。

②公共動(dòng)力用電分?jǐn)?/p>

a、水泵加壓(從享受水泵加壓服務(wù)的樓層算起)。

b、電梯(從二樓(含二樓)算起)。

c、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計(jì)算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)二分類目

錄電價(jià)*公共動(dòng)力電表計(jì)總電量/該寫字樓享受動(dòng)力用電服務(wù)的建筑面積總和*該

用電電位建筑面積。

2、公共使用部份的公用水電費(fèi)：按各用戶使用面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

(1)用水單位應(yīng)繳公攤水費(fèi)的計(jì)算公式為：用水單位應(yīng)繳公攤水費(fèi)=分類目錄水

價(jià)*寫字樓公共用水表計(jì)水量/寫字樓用水單位分表水量總和*該用水單位表計(jì)水量。

3、寫字樓向用戶提供中央空調(diào)冷氣服務(wù)，冷氣費(fèi)為中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)所消耗的水、

電費(fèi)用、消耗材料費(fèi)用和低值易耗品等費(fèi)用構(gòu)成。冷氣費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：按所租用面積

（含公攤面積）進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)費(fèi)面積同租賃合同（含公攤面積）。

4、中央空調(diào)開放時(shí)間：國(guó)家法定工作日開放。

5、水電收費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定的公攤辦法或者按照寫字樓實(shí)際與開發(fā)商協(xié)商的公攤

辦法進(jìn)行收費(fèi)。

6、用戶電費(fèi)和水費(fèi)及冷氣費(fèi)按月結(jié)算收取，由管理處書面通知，并耍求用戶限

期繳付。

7、管理處必須積極采取措施，加強(qiáng)對(duì)寫字樓水、電的管理，降低公共水電損耗，

減輕業(yè)主、使用人公攤負(fù)擔(dān)。

四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定

1、依照《寫字樓房屋租賃合同》及《寫字樓房屋買賣合同》規(guī)定，用戶可對(duì)使

用區(qū)域進(jìn)行二次裝修。

2、用戶在裝修前應(yīng)確定裝修工程絕不影響寫字樓的整體結(jié)構(gòu)，若有疑問可以書

面方式向管理處咨詢。

3、裝修范圍僅限于用戶所租賃或所購買的場(chǎng)所之內(nèi)。

4、裝修工程禁止改變室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、樓層外形，禁止另開門窗，不允許對(duì)室內(nèi)

墻、梁、柱、地板、陽臺(tái)、平臺(tái)、天臺(tái)、通道等建筑設(shè)施亂鑿、亂拆、亂搭、亂占，

否則按違章處理。

5、裝修工程實(shí)施前，應(yīng)提交書面申請(qǐng)和具體施工方案（附平面圖、電力負(fù)荷、

工期等）報(bào)管理處審核。

6、裝修工程申請(qǐng)及施工方案經(jīng)管理處審核后，由用戶或施工方繳納施工保證金，

簽署裝修協(xié)議后方可施工。

7、在施工過程中，如需用水電須簽訂水電使用協(xié)議并單獨(dú)安裝水電表計(jì)量。

8、按照管理處規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行裝修，在施工過程中，不得影響到公共設(shè)施的正

常狀態(tài)及其它單位的正常工作。

9、在施工過程中，未經(jīng)管理處同意不允許使用電梯運(yùn)送材料、物品及垃圾，并

禁止堆放在公共場(chǎng)所，垃圾須直接清除到樓外自行負(fù)責(zé)運(yùn)走。

10、寫字樓小型空調(diào)設(shè)備的安裝，必須由管理處審批。

11、在施工期間，管理處派專人監(jiān)理，管理人員有權(quán)制止用戶及施工方違反有

關(guān)規(guī)定的行為。

12、裝修施工人員進(jìn)出寫字樓須辦理臨時(shí)通行證，并在指定區(qū)域和有效期內(nèi)進(jìn)

出。

13、施工期間，用戶如有特殊要求可提出申請(qǐng)并經(jīng)管理處同意后，管理處將提

供有償服務(wù)。

14、施工期間，施工安全由用戶負(fù)責(zé)，如造成寫字樓或其它用戶損失，由進(jìn)行

二次裝修的用戶負(fù)責(zé)賠償。

15、施工完畢后，用戶通知管理處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，驗(yàn)收后辦理離場(chǎng)手續(xù)，交回

《施工許可證》及結(jié)算各種費(fèi)用。

16、用戶在租賃或購買區(qū)域內(nèi)增加、改造給排水管道、電氣設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施，

按本規(guī)定辦理。

五、外部單位施工維修管理規(guī)定

1、水、電、燃?xì)?、有線電視、電信公司等外部單位在管理區(qū)域進(jìn)行施工維修前，

須和管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，并交納一定數(shù)額施工押金。

并辦理人員出入證。

2、施工維修過程中需要使用水、電的，應(yīng)單獨(dú)裝置計(jì)量表。

3、施工維修單位必須定期足額交納水、電費(fèi)用。

4、管理處定期對(duì)施工維修單位的水、電使用情況進(jìn)行檢查。

5、施工維修結(jié)束后，相關(guān)單位在結(jié)清等費(fèi)用和退還出入證后方可退場(chǎng)。

附:

水電使用協(xié)議

甲方：物業(yè)處

乙方：

應(yīng)乙方要求，甲方同意向乙方在寫字樓進(jìn)行的工程施工過程

中提供水電供應(yīng)服務(wù)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，特簽訂如下協(xié)議：

1、施工單位使用水、電按商業(yè)用水、用電計(jì)價(jià)。電價(jià)：1.05元/度；水價(jià)2.9

元/噸。

2、每月25日之前由甲乙雙方技術(shù)人員共同抄表、確認(rèn)計(jì)量并結(jié)算。

3,乙方需根據(jù)測(cè)算水電用量，預(yù)交一定的水電押金，工程結(jié)束后甲方予以退

還。

4、乙方必須服從甲方管理，根據(jù)甲方技術(shù)人員的要求，保證安全用水、用電，

否則甲方有權(quán)停止提供水電。

5、因乙方使用不當(dāng)造成后果的，應(yīng)由乙方承擔(dān)責(zé)任。

甲方：物業(yè)處乙方:

代表：代表:

年月H年月H

六、用戶違章管理規(guī)定

1、對(duì)于入住寫字樓的用戶，須遵守寫字樓各項(xiàng)物業(yè)管理制度。凡有違反者，

經(jīng)管理處工作人員發(fā)現(xiàn)，將予以警告或者處罰。

2、管理處有告知用戶各項(xiàng)管理規(guī)章制度的義務(wù)。

3、當(dāng)用戶收到管理處的《違章處罰通知書》后，須認(rèn)可簽字回執(zhí)。如三日內(nèi)不

予簽字回執(zhí)，視為默認(rèn)。

4、用戶對(duì)《違章處罰通知書》的處罰，須嚴(yán)格執(zhí)行。如不按要求執(zhí)行，將處予

加倍罰款。

七、特約服務(wù)管理規(guī)定

1、受用戶委托，管理處可向用戶提供各種特約有償服務(wù)。

2、管理處向用戶（單位/個(gè)人）提供特約服務(wù)的，應(yīng)和用戶簽署特約服務(wù)協(xié)議，

協(xié)商服務(wù)事項(xiàng)、工作標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用結(jié)算等。

3、管理處完成用戶提出的服務(wù)項(xiàng)目后，由用戶驗(yàn)收，并為管理處服務(wù)人員簽署

《有償服務(wù)工作單》。

4、服務(wù)費(fèi)由管理處在每月費(fèi)款結(jié)算時(shí)向用戶一并收取。用戶不得拖延繳納。

5、管理處在進(jìn)行服務(wù)工作時(shí)，用戶須派人進(jìn)行協(xié)作，并盡力提供便利。

6、管理處服務(wù)工作人員的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度欠佳，用戶可提出投訴。

7、管理處對(duì)用戶提供的安裝、維修、更換服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)收費(fèi)均不含材料費(fèi)、

零配件等。如欲由甲方提供材料、零配件或代購材料、另配件，均按市價(jià)另收15%手

續(xù)費(fèi)。

八、租賃房屋管理規(guī)定

1、用戶租用寫字樓內(nèi)房屋的，須和管理處簽訂房屋租賃合同（如業(yè)主委托管理

處負(fù)責(zé)寫字樓租賃事項(xiàng)），但必須簽署本寫字樓業(yè)主公約。

2、管理處必須在租約履行期間負(fù)責(zé)對(duì)用戶租用場(chǎng)地相關(guān)的結(jié)構(gòu)、主墻、排水道、

管道、電纜等設(shè)備進(jìn)行日常維修、保養(yǎng)至完好狀態(tài)。

3、管理處保證提供每口（包括節(jié)假口）24小時(shí)的保安服務(wù)。

4、本合同租期內(nèi)，管理處盡量提供用戶在該寫字樓停車場(chǎng)租用的泊車位。

5、管理處有進(jìn)入用戶租用場(chǎng)地查水表、查電表、修理和維護(hù)下水、供水管道、

空調(diào)、電線、電纜、內(nèi)道及公共設(shè)施的權(quán)力，用戶應(yīng)給予配合，但管理處不應(yīng)影響用

戶正常工作。

6、管理處應(yīng)正常提供照明、供水、電梯及保安等服務(wù)（包括節(jié)假日）。

7、管理處具有對(duì)突發(fā)事件的處理權(quán)。

8、用戶承租期間必須遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，不得在承租場(chǎng)地進(jìn)行非法或不道

德行為并不得改變租用場(chǎng)地的使用性質(zhì)。

9、用戶必須遵守寫字樓物業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定，按時(shí)繳納水費(fèi)、電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)

及其它合理收費(fèi)。

10、用戶對(duì)租用寫字間進(jìn)行裝修，并自行承擔(dān)裝修費(fèi)用，裝修不得與寫字樓的整

體格調(diào)相違背。且裝修的所有施工方案及圖紙必須有管理處的書面認(rèn)可，未經(jīng)管理處

同意，不得在寫字樓的外墻豎立廣告牌或其它影響寫字樓整體外觀的裝飾。

11、用戶必須保證租用期間租用場(chǎng)地內(nèi)結(jié)構(gòu)、主墻、天花板、下水道、供水道及

空調(diào)、消防、電纜等設(shè)施完好。退租時(shí)，保證該場(chǎng)地的完好和可租賃狀態(tài)，場(chǎng)地內(nèi)部

財(cái)物、設(shè)施等均由用戶自己負(fù)責(zé)。

12、用戶必須遵守物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家物價(jià)管理部門的有關(guān)規(guī)定所制定的有

關(guān)規(guī)章制度，有關(guān)規(guī)章制度可由物業(yè)管理公司根據(jù)具體情況更改或增補(bǔ)，并書面通知

用戶。

13、由于用戶或其相關(guān)人士的疏忽造成的寫字樓設(shè)備之損害，應(yīng)允許管理處進(jìn)入場(chǎng)地對(duì)

乙方損害進(jìn)行修繕，但用戶應(yīng)賠W員失及承擔(dān)費(fèi)用。

14、未經(jīng)管理處書面同意，用戶不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或以其它方式變更全部或部分租

用場(chǎng)地的使用權(quán)。

15、租用期間，不得有任何影響或騷擾寫字樓內(nèi)其他客戶的行為。

16、用戶應(yīng)采取足夠預(yù)防措施使場(chǎng)地內(nèi)部免受風(fēng)、雨等侵襲造成的危害。

九、檔案管理規(guī)定

1、檔案由專人負(fù)責(zé)保管。

2、為對(duì)公司的文件檔案實(shí)行規(guī)范化管理，提高文件檔案材料保管的質(zhì)量，方便查

詢和參閱。

3、管理處辦理完畢的文件按內(nèi)容類別進(jìn)行分類、整理歸檔。

4、檔案文件必須設(shè)專柜存放保管，存放必須分類編號(hào)，清楚編寫文件目錄，以便

查閱。

5、如用傳真紙接收的需存檔，應(yīng)復(fù)印后再行處理，以利長(zhǎng)期保存。

6、借閱檔案須認(rèn)真辦理借閱登記手續(xù)，保證檔案按時(shí)歸檔。

7、管理員定時(shí)檢查、核對(duì)件數(shù)，做好防蛀潮、防遺失，發(fā)現(xiàn)異?；虮槐I、丟失等

情況，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映，妥善處理，如系人為造成，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

8、檔案的保管期限根據(jù)檔案的利用價(jià)值和工作需要來決定。一

般性的文件和質(zhì)量記錄保存1年以上，重要的文件和質(zhì)量記錄根據(jù)文件的重要性確定

保管期限，可為3年或長(zhǎng)期。

十、日常管理規(guī)定

1、深入了解當(dāng)?shù)刈≌c房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定、開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路以

及入住用戶的需求，從物業(yè)管理的角度，制訂本區(qū)域合理化制度。

2、將裝修管理和治安管理確立為入住時(shí)的工作重點(diǎn)，對(duì)裝修管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)

與制裁相結(jié)合的管理方式，對(duì)租用戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目

標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3、治安管理上，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的監(jiān)管，確保管

理無盲點(diǎn)，治安無事件。

4、寫字樓日常管理要以維修為核心，治安和服務(wù)為重點(diǎn)。

十一、來訪投訴處理規(guī)定

1、管理處應(yīng)廣為宣傳來訪投訴的辦公地點(diǎn)、電話，做好與住戶的溝通。

2、接待客戶（業(yè)主或物業(yè)使用人）來訪投訴，要將投訴時(shí)間、內(nèi)容要求了解清

楚，詳細(xì)做好記錄，能夠當(dāng)時(shí)處理的及時(shí)處理，不能處理及時(shí)上報(bào)上?級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

3、處理投訴時(shí)，先站在客人立場(chǎng)上表示同情，不使矛盾擴(kuò)大和激化，也就

是換位思考，將住戶所投訴的事項(xiàng)當(dāng)成是自己所要投訴的事項(xiàng)，積極思考期望得

到什么樣的答復(fù)才能有效的處理投訴，曉之以理、動(dòng)之以情，讓客戶理解并支持

管理處的工作。。

4、投訴處理一般不能超過24小時(shí)，特殊情況48小時(shí)內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的處理。

5、各班組做好自己范圍內(nèi)的投訴記錄并每月整埋一次，呈報(bào)管埋處經(jīng)埋。

十二、回訪管理制度

1、管理處經(jīng)理把對(duì)客戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)

評(píng)比中。

2、回訪時(shí)，虛心聽取意見，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好回訪記錄。

3、問訪中，對(duì)住戶的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時(shí)間。

4、回訪后對(duì)反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善

解決，重大問題向公司請(qǐng)示解決。

十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定

1、為了創(chuàng)造一個(gè)舒適、文明、衛(wèi)生的辦公、居住環(huán)境，物業(yè)處將由專業(yè)公司對(duì)

轄區(qū)定期開展滅“四害”工作。

2、滅四害工作由專業(yè)公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成，由物業(yè)處服務(wù)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施過程,

對(duì)滅四害工作成效及時(shí)與專業(yè)公司溝通，提出相應(yīng)建議，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；

3、專業(yè)公司必須根據(jù)物業(yè)處要求在室外放置滅鼠屋，只允許在滅鼠屋內(nèi)投放鼠

藥，禁止在空曠處投放滅鼠藥；

4、在辦公區(qū)內(nèi)放置捕鼠器應(yīng)注意放置在僻靜處，并在放置后第二天查看是否捕

獲老鼠；負(fù)貢清理捕獲物，重新放置誘餌，更換放置地點(diǎn)或位置，避免行人踩踏；

5、專業(yè)公司必須使用國(guó)家允許使用的安全低毒消殺藥物，若因使用國(guó)家禁止劇

毒藥物導(dǎo)致人、財(cái)物損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任；

6、投放鼠藥做到“晚投早收”；每次投藥前專業(yè)公司提供使用說明書，同時(shí)提供

解藥。并及時(shí)告知相關(guān)單位。

7、專業(yè)公司必須根據(jù)協(xié)議規(guī)定，按時(shí)消殺，如有延誤，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消

殺費(fèi)并按當(dāng)月費(fèi)用的10%進(jìn)行罰款。

8、專業(yè)公司必須確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的“四害”密度達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，如有超標(biāo)，專

業(yè)公司必須免費(fèi)進(jìn)行二次消殺，如拒不實(shí)施，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消殺費(fèi)并按當(dāng)月費(fèi)

用的20%進(jìn)行罰款。

9、除“四害”工作必須達(dá)到省、市衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，如不達(dá)標(biāo)，物業(yè)處有權(quán)終止合同

并拒付消殺款。同時(shí)，專業(yè)公司賠償物業(yè)管理單位由此引發(fā)的經(jīng)濟(jì)損失。

10、服務(wù)主管定期檢查滅四害工作落實(shí)情況，根據(jù)實(shí)際情況決定是否在工作確

認(rèn)單上簽字。

十四、防火安全檢查制度

1、貫徹落實(shí)國(guó)家頒布的消防工作的方針、政策、法律法規(guī)及上級(jí)機(jī)關(guān)有關(guān)消防

工作的文件指示精神。

2、用火用電、易燃易爆、化學(xué)物品等物資的儲(chǔ)存，管理和使用應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)

定。

3、消防安全通道，消防設(shè)施設(shè)備和滅火材料合乎要求。

4、值班工作人員、門衛(wèi)堅(jiān)守崗位并關(guān)注消防安全情況。

5、對(duì)易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品的儲(chǔ)存、保管和使用，應(yīng)建立健全嚴(yán)格的安全

管理制度，落實(shí)安全防范措施。

6、危險(xiǎn)物品必須專人保管，專庫存放，庫房結(jié)構(gòu)位置必須符合危險(xiǎn)物品安全管

理規(guī)定。

7、保管人員必須按區(qū)家的倉庫防火安全管理規(guī)則和消防部門的規(guī)定進(jìn)行管理。

不了解易燃易爆等危險(xiǎn)物品性能和安全操作方法的人員，不得從事保管和操作工作。

8、定期對(duì)轄區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢杳，維護(hù),并做好記錄。

十五、消防安全管理規(guī)定

1、消防工作關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的安全。為確保小區(qū)業(yè)主、住戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，

加強(qiáng)消防管理，做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，請(qǐng)業(yè)主、住戶自覺遵守本規(guī)定。

2、加強(qiáng)消防工作領(lǐng)導(dǎo)，本小區(qū)的消防工作由管理處統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

3、各業(yè)主、住戶應(yīng)加強(qiáng)防火意識(shí)，對(duì)其使用的物業(yè)范圍內(nèi)的消防安全工作負(fù)完

全責(zé)任。

4、加強(qiáng)用電安全管理。嚴(yán)禁超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁使用明火電器。

5、確需使用明火作業(yè)時(shí)，由管理處審核批準(zhǔn)，發(fā)給動(dòng)火許可證后方可使用。在

離開或停止操作時(shí)，必須保證現(xiàn)場(chǎng)沒有留下火災(zāi)隱患。

6、嚴(yán)格易燃、易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品的管理。任何人不得在小區(qū)的任何部位存放易

燃、易爆物品。

7、嚴(yán)禁堵塞、占用樓梯、通道、安全出口等。嚴(yán)禁隨地丟棄煙蒂。

8、自覺愛護(hù)各種公共消防設(shè)施。嚴(yán)禁私自使用、移動(dòng)或更改任何消防設(shè)施。

9、各業(yè)主、住戶應(yīng)按管理處的要求，自備消防滅火器材。

10、發(fā)生火警時(shí)，所在單元的業(yè)主、住戶應(yīng)立即向管理處及消防部門“119”報(bào)

警，并立即組織撲救。

11、各業(yè)主、住戶應(yīng)建立消防安全檢查和教育制度，克服麻痹思想，樹立“消防

安全工作人人有責(zé)”的觀念，注意及時(shí)消除各種隱患。

對(duì)違反本規(guī)定者，管理處有權(quán)依法責(zé)令其整改。

十六、防火安全責(zé)任書

（1）物業(yè)處防火安全責(zé)任書

為了貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》、《海南省消防條例》、《?？谑邢罈l例》

等消防法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合的具體實(shí)際情況，特制定責(zé)任書。

一、各單位（部門）全體員工要充分認(rèn)識(shí)火災(zāi)的危害性，對(duì)自己負(fù)責(zé)，對(duì)他人負(fù)

責(zé)，對(duì)單位負(fù)責(zé)。

二、各單位（部門）有義務(wù)協(xié)助物業(yè)公司安保部搞好消防安全工作，并指派專人

根據(jù)責(zé)任書的要求對(duì)本單位（部門）的辦公區(qū)域每月進(jìn)行一次消防安全檢查。

三、禁止在管理各區(qū)域內(nèi)吸煙，焚燒廢紙，制造火源。

四、辦公室內(nèi)的電線不允許私拉亂接，使用大功率電器時(shí)，必須經(jīng)過物業(yè)公司專

業(yè)人員的許可。

五、請(qǐng)勿將紙簍、書報(bào)等易燃易爆物品靠近電源插座，離開辦公室前，注意關(guān)閉

電源總閘。

六、禁止攜帶易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈,

七、禁止將任何物品堆放在樓梯口、走廊，保持消防通道暢通。

八、愛護(hù)消防器材，禁止挪動(dòng)滅火器及其它消防設(shè)備位置。

九、物業(yè)公司安保部有義務(wù)對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，請(qǐng)各

單位（部門）積極配合，及時(shí)更正。

十、如遇火情，請(qǐng)及時(shí)撥打“119”，對(duì)任何違反消防規(guī)定的不良行為，應(yīng)立即制

止或檢舉（24小時(shí)投訴電話：）o

（2）責(zé)任單位承諾

我代表本單位（部門）全體員工愿意履行責(zé)任書規(guī)定的消防安全責(zé)任，認(rèn)真落實(shí)

好本單位的消防安全工作，如因工作疏忽，導(dǎo)致重大、特大火災(zāi)事故的發(fā)生，愿意承

擔(dān)責(zé)任。

責(zé)任單位（部門）責(zé)任人代表

恒蟻物業(yè)管理有限公司防火第一責(zé)任人

年—月—日

（3）主管與部門經(jīng)理防火安全責(zé)任書

為了更好地落實(shí)消防各項(xiàng)規(guī)章制度，將消防管理工作逐步滲透到基層的每位員工，

特與部門經(jīng)理簽訂防火安全責(zé)任書，以便遵守執(zhí)行。

一、認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)消防安全規(guī)章制度，結(jié)合本班組的實(shí)際情況，嚴(yán)管細(xì)抓，

確保萬無一失。

二、堅(jiān)決擁護(hù)部門經(jīng)理對(duì)本班組消防安全工作的領(lǐng)導(dǎo)，接受上級(jí)消防主管部門的

檢查和監(jiān)督，認(rèn)真完成上級(jí)安排的各項(xiàng)防火工作任務(wù)。

三、負(fù)責(zé)本班組員工的消防宣傳教育及培訓(xùn)工作，并根據(jù)本班組的實(shí)際情況，積

極參與保安部開展的各項(xiàng)消防培訓(xùn)演習(xí)，使每一員工都能充分認(rèn)識(shí)到火災(zāi)的危害性,

都會(huì)報(bào)警，會(huì)使用消防器材，會(huì)撲救初級(jí)火災(zāi)以及掌握自防自救的逃生技能。

四、維護(hù)本班組工作區(qū)域內(nèi)的消防器材、設(shè)備，發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)通知保安部或辦

公室。

五、要求各班組將所轄工作區(qū)域內(nèi)的消防情況列入值班日記，并認(rèn)真做好交接。

六、要求本班組人員加強(qiáng)工作區(qū)域內(nèi)易燃易爆物品的管理，以處理的問題及時(shí)報(bào)

告保安部。

七、如遇火情，積極撲救的同時(shí)，及時(shí)報(bào)消防中心。

八、嚴(yán)格督導(dǎo)本班組的消防工作情況，在消防工作中表現(xiàn)突出的班組或個(gè)人，提

請(qǐng)部門經(jīng)理向公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示給予表彰，對(duì)違反消防管理制度的班組或個(gè)人按規(guī)定進(jìn)行

處罰。

九、本責(zé)任書一式叁份，簽字雙方各執(zhí)一份，保安部存檔一份。

十、本責(zé)任書有效期自任職之日起至離職之R止。

主管：部門經(jīng)理：

年月日

十七、防風(fēng)抗洪工作流程

1、物業(yè)管理處根據(jù)所轄區(qū)域的實(shí)際需要于每年5月10日前將雨衣、雨鞋、鐵

絲、沙包等防臺(tái)風(fēng)應(yīng)急物品申購到位。

2、計(jì)財(cái)部應(yīng)充分保障防臺(tái)風(fēng)應(yīng)急資金，并積極配合各現(xiàn)場(chǎng)部門及時(shí)做好物資的審

核、報(bào)批及購買工作。

3、食堂管理部應(yīng)根據(jù)臺(tái)風(fēng)預(yù)報(bào)，在臺(tái)風(fēng)到達(dá)24小時(shí)以前預(yù)購食品，確保臺(tái)風(fēng)期

間食品的正常供應(yīng)。

4、綜合管理部收到臺(tái)風(fēng)信息后立即向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由公司總經(jīng)理組織各部門經(jīng)

理成立防風(fēng)抗洪領(lǐng)導(dǎo)小組，并召開緊急防風(fēng)抗洪會(huì)議，全面布置各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，各現(xiàn)

場(chǎng)主管根據(jù)會(huì)議精神組織分工全面落實(shí)。

★各區(qū)域的準(zhǔn)備工作

（1）檢杳發(fā)電機(jī)是否能正常啟用；

（2）檢查發(fā)電機(jī)、鍋爐所用柴油存量及蓄水池的存水量是否充足；

（3）檢查供電系統(tǒng)、鍋爐房地下油庫加油口、觀察口防水措施是否安全可靠；

（4）檢查鍋爐房門、窗是否關(guān)閉；

（5）檢查鍋爐房排水泵及其它吸、排水設(shè)備是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

（6）檢查室外空調(diào)、信號(hào)發(fā)射鍋、高桿燈、徵標(biāo)、霓虹燈、射燈、旗桿（旗幟放

下來）、廣告牌、車柵等支架是否牢固。

（7）檢查化糞池、下水道是否暢通；

（8）檢查各陽臺(tái)的排水孔是否暢通；

（9）檢杳轄區(qū)道路排水溝、砂井是否清潔暢通；

（10）檢查玻璃門窗、幕墻是否牢固，門窗是否能正常關(guān)閉；

（11）檢查椰子樹上已成熟的椰子是否已摘下;

（12）檢查綠化的樹木植地是否牢固；

（13）檢查各陽臺(tái)（8級(jí)風(fēng)能吹動(dòng)的物品）的雜物是否已轉(zhuǎn)移。

★特別注意事項(xiàng)

（1）應(yīng)注意地下車庫的排水通道，防止堵塞。

（2）在臺(tái)風(fēng)期間應(yīng)事先安排對(duì)高層建筑室內(nèi)巡檢，防止水滲入電梯等其它異常

情況發(fā)生。

★緊急情況處置

（1）發(fā)現(xiàn)建筑物塌陷斷裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)立即被損建筑物電源，迅速疏散人員和

物資到安全地帶，并設(shè)立警戒線。

（2）圍墻或建筑物影響排水發(fā)生內(nèi)澇導(dǎo)致深度積水，堵截交通要道或重要設(shè)備

受到威脅時(shí)，在充分保障安全的情況下，請(qǐng)示現(xiàn)場(chǎng)指揮員可以進(jìn)行有效拆除。

★設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行及保障

（1）當(dāng)線路遭到破壞時(shí)，應(yīng)立即停止供電，進(jìn)行搶修；

（2）當(dāng)有水滲入電梯時(shí)，應(yīng)立即停止使用，通知電梯維修工搶修。

（3）臺(tái)風(fēng)到達(dá)前30分鐘，各區(qū)域警隊(duì)?wèi)?yīng)指派秩序維護(hù)員開始巡檢工作至風(fēng)力

減弱和大雨停止，發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情及時(shí)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)指揮員，現(xiàn)場(chǎng)指揮員根據(jù)險(xiǎn)情情況，及時(shí)派遣

各應(yīng)急分隊(duì)進(jìn)行排險(xiǎn)。

（4）臺(tái)風(fēng)過后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，修復(fù)受損設(shè)備并將損失情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)反

饋保安部并上報(bào)物業(yè)處。

★全體防洪員工注意事項(xiàng)

（1）存放易燃易爆物品的地點(diǎn)和建筑物（倉庫）在臺(tái)風(fēng)期間應(yīng)切斷電源；

（2）對(duì)可能有水滲入的供電設(shè)備，應(yīng)提前保護(hù)或撤離，撤離前應(yīng)切斷電源；

（3）夜間巡檢員要注意自身安全，有雷電時(shí)不可進(jìn)入防雷設(shè)備周圍及高層建筑房

頂；

（4）如需緊急撬門時(shí)，應(yīng)設(shè)法聯(lián)系客戶，征求戶主同意后方可，聯(lián)系不上的報(bào)現(xiàn)

場(chǎng)總指揮處理。

★預(yù)案實(shí)施流程圖

成立應(yīng)急分隊(duì)（非巡檢分隊(duì)（保

當(dāng)侑員工組成）安人員組成）

防

應(yīng)

設(shè)在臺(tái)風(fēng)到達(dá)30分鐘前開始巡

水

急

備檢至臺(tái)風(fēng)結(jié)束

堵

搶

保

漏

險(xiǎn)

障

分

分

分

馱

隊(duì)

隊(duì)臺(tái)風(fēng)警報(bào)解除

清理現(xiàn)場(chǎng)

★使用表格

表一：防風(fēng)防洪檢查工作單

表二：防風(fēng)抗洪信息反饋表

表三：防臺(tái)物資庫存領(lǐng)用表

表一:

防風(fēng)抗洪檢查工作單

區(qū)域：主管領(lǐng)導(dǎo):

檢查項(xiàng)目?jī)?nèi)容檢查結(jié)果責(zé)任人備注

發(fā)電機(jī)是否能正常啟用

發(fā)電機(jī)柴油及蓄水池的水量是否充足

供電系統(tǒng)的防水措施是否有效

室外空調(diào)、信息發(fā)射鍋、射燈、廣告牌、車柵

等支架是否牢固

化糞池、下水道是否暢通

道路排水溝、砂井是否清潔暢通

天臺(tái)、各陽臺(tái)的排水孔是否暢通

玻璃門窗、幕墻是否牢固，門窗是否能正常關(guān)

閉

綠化的樹木植地是否牢固

各陽臺(tái)（8級(jí)風(fēng)能吹動(dòng)的物品：1的雜物是否轉(zhuǎn)

移，如花盆等

椰子樹上已成熟的椰子是否已摘下

吸、排水設(shè)備是否正常好用

地下車庫排水通道是否暢通

室外垃圾桶是否加固或轉(zhuǎn)移

室外停車場(chǎng)周遍設(shè)施是否加固

防風(fēng)抗洪物資是否準(zhǔn)備到位、充足

注：對(duì)部分區(qū)域未涉及的內(nèi)容請(qǐng)打“

表二:

防風(fēng)抗洪信息反饋表

區(qū)域：現(xiàn)場(chǎng)主管:

內(nèi)容損失價(jià)值處理意見跟蹤調(diào)查結(jié)果備注

注：跟蹤結(jié)果欄目由保安組統(tǒng)一跟蹤記錄

表三:

防臺(tái)物資庫存領(lǐng)用表

年度:

十八、突發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程

1、報(bào)警及接警

庫存

編號(hào)物資名稱入庫時(shí)間數(shù)量單位物資狀態(tài)備注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

領(lǐng)用

物資名

編號(hào)領(lǐng)用數(shù)量領(lǐng)用時(shí)間領(lǐng)用人歸還時(shí)間是否完好備注

稱

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

(1)發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)，道口值班秩序維護(hù)員應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)或電話向消防監(jiān)控

中心及警隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)警。

(2)無消防監(jiān)控中心的區(qū)域，可直接向當(dāng)值警隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)警。

（3）用電話報(bào)警時(shí)，必須講請(qǐng)下列事項(xiàng)：突發(fā)事件發(fā)生的具體地點(diǎn)、性質(zhì)、報(bào)

警人的姓名和身份等。

（4）防監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗人員立即到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),

如證實(shí)情況嚴(yán)重，立即撥打“110”，并通知消防中心及時(shí)聯(lián)系小區(qū)負(fù)責(zé)人、其他秩

序維護(hù)員、維修員等相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)施救。

（5）警隊(duì)負(fù)責(zé)人、各班組主管接到通知后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助處理。

（6）指派1名秩序維護(hù)員到道口引導(dǎo)警車進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，并指明發(fā)生事件的位置。

2、組織分工

（1）由現(xiàn)場(chǎng)行政職務(wù)最高者擔(dān)任指揮員，成立臨時(shí)指揮部。

（2）維修組指派2名維修人員確?，F(xiàn)場(chǎng)的燈光照明，并在現(xiàn)場(chǎng)待命，其他維修

人員配合警隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)次序維持工作。

（3）警隊(duì)迅速組織人員前往現(xiàn)場(chǎng)制止事件的進(jìn)一步發(fā)展，制止打架、斗毆或偷

盜行為。

（4）人員的疏散：疏散現(xiàn)場(chǎng)無關(guān)人員，防止無關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)起哄，導(dǎo)致事態(tài)的進(jìn)

一步惡化。

3、現(xiàn)場(chǎng)處理

（1）組織人員及時(shí)制止打架、斗毆或偷盜行為，維持好現(xiàn)場(chǎng)的次序。同時(shí)對(duì)重

要的道口應(yīng)派秩序維護(hù)員把守，防止他人趁伙打劫。公安部門到達(dá)后，現(xiàn)場(chǎng)指揮員應(yīng)

將現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行匯報(bào)，以后的工作由公安部門處理。

（2）事件處理后，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證，做好事件經(jīng)過記錄，

呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

（3）經(jīng)公安部門許可，物業(yè)處才可以清理現(xiàn)場(chǎng)。關(guān)于事故責(zé)任的處理、從中應(yīng)

吸取的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)等工作由管理處統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。

4、注意事項(xiàng)

（1）所有員工接到突發(fā)事件信息后要以最快的速度趕往現(xiàn)場(chǎng)，不得延誤。

（2）在處理事件時(shí)，維修人員一定要嗣果照明電源，保證現(xiàn)場(chǎng)人員的安全。

（3）警隊(duì)隊(duì)員在現(xiàn)場(chǎng)一定要一切行動(dòng)聽指揮，避免大喊大叫，強(qiáng)調(diào)整體作戰(zhàn)。

（4）注意自身安全，防止肇事者對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員的傷害。

十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程

1、報(bào)警及接警

（1）發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，應(yīng)立即拿起電話向消防監(jiān)控中心報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，

使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到消防監(jiān)控中心。

（2）無消防監(jiān)控中心的區(qū)域，可直接向當(dāng)值秩序維護(hù)員報(bào)警。

（3）用電話報(bào)警時(shí)，必須講請(qǐng)下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)的大小、

燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份等。

（4）消防監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗立即到火警現(xiàn)場(chǎng)確

認(rèn),如火警誤報(bào)，應(yīng)通知消防中心消除信號(hào)，如證實(shí)火警情況嚴(yán)重，立即撥打“119”，

并通知消防中心及時(shí)聯(lián)系其他秩序維護(hù)員、維修員等相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)施救，利用現(xiàn)有

的消防設(shè)施進(jìn)行火。

（5）消防中心立即啟動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)，同時(shí)利用消防廣播引導(dǎo)疏散，并指

派人員到疏散火場(chǎng)周圍及主要道口疏散車輛。

（6）警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)主管接到通知后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火。

（7）指派1名秩序維護(hù)員到著火區(qū)域道I」引導(dǎo)消防車進(jìn)入火場(chǎng)，并指明消防栓、

水泵結(jié)合器等設(shè)備設(shè)施的位置。

2、組織分工

（1）由現(xiàn)場(chǎng)行政職務(wù)最高者擔(dān)任指揮員，成立臨時(shí)滅火指揮部。

（2）維修組指派2名維修人員攜帶鉗子、斧頭等破拆工具前往著火現(xiàn)場(chǎng)切斷動(dòng)

力電源，確保照明電源，并在現(xiàn)場(chǎng)待命，隨時(shí)處理因各類電氣設(shè)備而引起的突發(fā)事件；

另外指派1名維修