養(yǎng)老產業(yè)的部分案例美國專輯

養(yǎng)老產業(yè)的部分案例美國專輯

第一節(jié)美國養(yǎng)老房地產發(fā)展概況

一美國養(yǎng)老房地產的發(fā)展歷史

養(yǎng)老房地產是老年化商品經濟時代特有的概念，它詮釋了“養(yǎng)老”這一社會主題和“地產”

這一商業(yè)主題。隨著老年化程度的日益加深和經濟發(fā)展水平的不斷提高，這一特殊的產業(yè)應

運而生，并且隨著老年人口的進一步增加和經濟水平的進一步發(fā)展，該產業(yè)越來越成為人們

關注的焦點。

在發(fā)達資本主義國家，養(yǎng)老房地產業(yè)由于其發(fā)達的分工體系早在20世紀60年代就開始走上

歷史舞臺。在美國，老年地產一般被稱作“老年住宅”。美國的養(yǎng)老房地產從無到有，隨著

其地產業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展，如今已形成非常成熟的體系。回顧美國老年地產的發(fā)展史，對于

新興市場的老年地產的發(fā)展是具有借鑒意義的。

（一）市場發(fā)展初期（20世紀60年代）

美國在20世紀60年代初期就已經進入了老年社會。據統計，到1970年，60歲以上的老齡

人口已經達到全國總人口的14%以上。由于美國受西方傳統文化的影響，老年人大都偏好獨

居，因此適合老年人居住的老年住宅需求逐漸產生。在這一時期內，美國的經濟處于一個比

較快的增長期，而經濟總量的增長就使得人均福利水平能夠維持在?個較高的水平，從而使

得老年住宅的發(fā)展成為可能。

（二）市場快速發(fā)展期（20世紀70年代）

進入70年代以后，美國經濟進一步增長，人均GDP已經從1970年的5067美元達到1980年

的12282美元。到1976年，美國的社會保障的投入已經達到國民生產總值的20%以上，老

年人退休后的收入基本已經能夠達到退休前的70%；而這一時期，60歲以上的老人占全國總

人口的比例已經接近17%。所以，這一時期是美國養(yǎng)老房地產的快速發(fā)展期，老年住宅開發(fā)

量以每年2%左右的速度增長，入住老年住宅的老年人已經占到總老年人口的3%以上。

（三）市場成熟期（20世紀80年代至今）

自1976年起，美國社會保障的投入就已經基本穩(wěn)定在國民生產總值的20舟以匕同時60歲

以上的老年人口的比例也達到了20%左右。1980?1990年，美國老年住宅增加了24機

目前，美國老年住宅的開發(fā)量每年增速基本上達到了10%。自住型老年住宅（包括公寓及活

躍老年社區(qū)）是美國老年住房市場發(fā)展最快的部分，1990年該部分的收入為125億美元，

2000年則達到了300億美元。

在開發(fā)運營方面，20世紀8。年代初，更多的人意識到老年服務的強大需求，小型和非營利

性開發(fā)商進入老年地產投資；80年代末期，HUD項目加入了老年住房部分的內容，更多的私

人投資和保險進入老年住房開發(fā)和運營部分。

90年代中期，房地產投資信托和私人商業(yè)貸款保險制度的市場化，強化了對老年公寓和護

理院項目開發(fā)投資的上升趨勢；90年代末期，更大規(guī)模的老年借助型機構的開發(fā)和建設趨

勢上升，但是由于商業(yè)策劃尤其是市場和管理策劃專業(yè)化的缺乏，沒有滿足市場用戶的需

求，平均入住率下降，許多項目都達不到投資的預期目標。

1999?2000年，由于嚴重的負債累加和高利息等金融問題，老年住房開發(fā)建設的戰(zhàn)略和方

針需要斟酌和重組。

進入新世紀以后，這一產業(yè)的商業(yè)模式已經基本成熟，經營和入住率已經呈現正常的上升趨

勢。加上政策和保險體系的完善，老年住房的投資和開發(fā)產業(yè)已經形成并趨于正常運轉的狀

態(tài)，形成了當今成熟的產業(yè)。

二美國養(yǎng)老房地產的分類

美國具有設施完善的老年住宅體系?？偟膩碚f，美國的老年住宅可以分為兩大類：養(yǎng)老村和

養(yǎng)老院。表3-2-1可以說明兩種產品的異同。

表3-2T兩種產品異同

養(yǎng)老村和養(yǎng)老院這兩種不同類型的養(yǎng)老產品在美國發(fā)展都非常成熟，許多專做養(yǎng)老產業(yè)的大

集團公司兩者兼而有之，即一方面在全國各地開發(fā)租售型的養(yǎng)老村，另一方面也經營著多家

甚至動輒幾十家的連鎖型養(yǎng)老院。如著名的BrookdaleSeniorLiving,SunriseSenior

Living,CapitalSeniorLiving,FiveStarQualityCare等均是如此，而且發(fā)展狀況非

常好，均為紐交所的上市公司。它們開發(fā)及運營的相關狀況我們在下面的章節(jié)中會做專門的

介紹，此處不作贅述。

前面我們講過的臺灣的養(yǎng)老房地產，有的雖然也叫養(yǎng)生.村、養(yǎng)老村，但實際上學習的還是美

國養(yǎng)老院的運營模式。

美國老年住宅從功能上(或者說使用者的需求上)來分有許多分法，學術界和研究者并沒有

嚴格的分類。一般來說可以分為以下幾種類型：

(1)獨立式老年住宅(IndependentLiving,也可稱之為活力成人社區(qū))。

(2)老年公寓(Seniorlivingcommunity)。

(3)持續(xù)照料型退休社區(qū)(CCRC,也可直接稱之為老年社區(qū))。

(4)介助型老年設施(AssistedLiving)<,

(5)老年癡呆特殊照料區(qū)域(Alzheimer'sCare)?

(6)醫(yī)療護理型老年設施(HealthCenter)o

大休卜可以認為,前二種類型中有一部分屬于養(yǎng)老村的范疇,而另一部分和后二種則都屬于

養(yǎng)老院的范疇。

獨立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住

宅。普通住宅的費用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。而老年人專用住宅則有專門

的服務人員提供老年人所需服務(但一般不包括醫(yī)療和護理服務)，住宅內有方便、安全的

社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛(wèi)和報警系統。

老年公寓可以分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。自住型老年

公寓通常不為老年人提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，但會提供完善的社區(qū)服

務。陪護型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、洗

衣、體檢及其他個人生活方面的服務。特護型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務外，

還提供全面的醫(yī)療服務。據美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心(NC)估計，美國的老年公

寓設施每年平均增長幅度超過10%,目前全美約有超過3萬個老年公寓。

美國的老年社區(qū)在近10多年來發(fā)展迅速，它們大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中

提供各種專門為老年人服務的配套設施，逐漸形成了老年產業(yè)的發(fā)展基地。我們在本書第一

部分中所提到的太陽城中心就是美國最大、最好的老年社區(qū)之一。

第二節(jié)美國養(yǎng)老房地產發(fā)展的社會環(huán)境

一養(yǎng)老金

美國養(yǎng)老金制度有200多年的歷史，經過長期發(fā)展，現行的養(yǎng)老金體系由三大支柱組成，分

別為政府強制性養(yǎng)老金計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃0

這三個支柱的格局并不是一開始就形成的，而是不斷發(fā)展完善的。最先有的是雇主養(yǎng)老金計

劃，也就是目前的第二支柱，然后才出現第一支柱一一政府強制性養(yǎng)老金計劃，個人儲蓄養(yǎng)

老金計劃作為補充，是最后才出現的。

政府強制執(zhí)行的社會保障計劃(SocialSecurityProgram)面向全社會提供基本的退休生

活保障，覆蓋了全國96%的就業(yè)人口，是這個多層次體系中的基石。由政府或者雇主出資、

帶有福利性質的退休金計劃構成了養(yǎng)老保障體系中的第二支柱。前者為公共部門養(yǎng)老金計劃

(PublicSectorPlans),是指聯邦、州和地方政府為其雇員提供的各種養(yǎng)老金計劃;后

者為雇主養(yǎng)老金計劃(Employer-BasedPensionPlans),是指企業(yè)及一些非營利組織和機

構為其雇員提供的養(yǎng)老金計劃，通常也被稱作私人養(yǎng)老金計劃(PrivatePension

Plans)o第三支柱是個人自行管理的個人退休賬戶(IndividualRetirement

Accounts),是一種由聯邦政府通過提供稅收優(yōu)惠而發(fā)起、個人自愿參與的補充養(yǎng)老金計

劃。

(-)第一支柱一政府強制性養(yǎng)老金計劃

政府強制性養(yǎng)老金計劃也就是通常所說的養(yǎng)老、遺屬及殘障保險制度(Old-age,Survivors

andDisabilitirInsurance,簡稱OASDI),又稱為社會保障養(yǎng)老金計劃或公共養(yǎng)老金計

劃，是一種遍及全美國公民的養(yǎng)老金計劃，也是美國養(yǎng)老金計劃的基石。在美國，所有公民

都有一個“社會保障號”，這個號碼對應著自己的社會保障養(yǎng)老金。這一社會保障號的地位

類似于我國的身份證號碼，由此可見養(yǎng)老金在美國國內的重要地位。

美國的政府強制性養(yǎng)老金計劃資金主要有三大來源，除了1984年開始對社會保障給付收入

本身的課稅，以及財政部的一般資金和社會保障資金的投資收益外，最主要的是約占社會保

障資金總額85%的社會保障稅。社會保障稅與美國的其他^收分開管理，專項供給養(yǎng)老金。

養(yǎng)老金的運營采取的模式是現收現付制，就是說當期的社會保障稅收入用于當期的保險金支

出，不足的話由政府財政補足。由于是政府強制型的養(yǎng)老金計劃，所以社會保障稅的征收也

是全國強制性統籌，由雇主和雇員共同繳納，比例各為50%,這是雇主和雇員的法定義務。

當然，這種養(yǎng)老金計劃的覆蓋面也相當廣泛，不僅覆蓋公司或機構雇員，也包括了各種形式

的自雇用人員，自雇用人員既是雇員又是雇主，所以要負擔所有的社會保障稅。

政府強制性養(yǎng)老金計劃對受益資格也作了規(guī)定，對年齡的要求為65歲，如果想在65歲之前

領取，只能領取全額的一定比例，并且最早也不能在62歲之前領取。

(一)第一支柱——雇主養(yǎng)老金計劃

雇主養(yǎng)老金計劃是美國養(yǎng)老金計劃的第二支柱，它的重要性在某種程度上甚至超過了第一支

柱。2002年，美國參加雇主養(yǎng)老金計劃的人數已經超過了6000萬，平均領取的退休金約占

退休人員總退休收入的40%o截至2002年底，美國雇主養(yǎng)老金總資產已經達到10.2萬億美

元，占到當時美國GDP的10.2%,其重要性由此可見。雇主養(yǎng)老金計劃又包括私人養(yǎng)老金計

劃和公共部門養(yǎng)老金計劃兩個部分。

1.私人養(yǎng)老金計劃

我們一般意義上說的雇主養(yǎng)老金計劃都是指私人養(yǎng)老金計劃。前面已經提到，雇主養(yǎng)老金計

劃在20世紀70年代得到了大發(fā)展，1974年，美國國會通過了《雇員退休收入保障法

案》，為雇主養(yǎng)老金計劃制定了標準。雇主養(yǎng)老金計劃相比于公共養(yǎng)老金計劃有徨多好處，

對于雇主而言，建立雇主養(yǎng)老金計劃可以緩解勞資雙方的矛盾，有利于吸引和穩(wěn)定優(yōu)秀的雇

員；對于雇員而言，雇主養(yǎng)老金計劃是福利計劃的重要組成部分，有利于保障雇員退休后的

基本生活。當然，雇主養(yǎng)老金計劃也不僅僅是勞資雙方普遍獲益的措施，同時也對活躍金融

市場、促進經濟發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。

在美國，幾乎每個公司都有自己的雇主養(yǎng)老金計劃，所以也就導致了雇主養(yǎng)老金計劃的復雜

多樣性。不過總體上可以分為兩種模式：繳費確定計劃(DC)和待遇確定計劃(DB)o美國

的雇主養(yǎng)老金計劃在20世紀70年代以前基本都是待遇確定型，即DB模式，自20世紀80

年代以來，以個人賬戶為基礎的繳費確定型，即DC模式的雇主養(yǎng)老金計劃有了迅速的發(fā)

展。目前這兩種方式并存，但在具體組織方式上兩者仍存在較大差別。

(1)繳費確定計劃(DC)o

繳費確定計劃又稱為“個人賬戶計劃”，顧名思義就是這一養(yǎng)老金計劃期初所交納的費用是

確定的，而最后獲得的待遇是不確定的。繳費確定計劃是指雇主和雇員共同繳納一定比例的

費用而形成的養(yǎng)老金賬戶，最后雇員所獲取養(yǎng)老金的多少取決于繳費年限的長短、繳費數量

的多少和投資收益的高低。采取這種養(yǎng)老金計劃的雇主，不必承擔將來提供確定額度養(yǎng)老金

的義務，只需按預先規(guī)定的額度比例存入一定的款項，雇員存入的額度由自己確定，好多公

司規(guī)定了一個上限，比如規(guī)定雇員交納額度不得高于工資的13給雇主繳納的數額一般和雇

員相同。這種雇主養(yǎng)老金計劃是后來才發(fā)展起來的，美國政府為鼓勵其發(fā)展，給予稅收優(yōu)惠

的政策扶持。

這一雇主養(yǎng)老金計劃還有其他很多優(yōu)點，對雇員有很強的吸引力，尤其是雇員在退休前決定

終止養(yǎng)老金計劃時，雇員可以靈活地選擇處理賬戶資產的方式，可以將其轉移到新的雇主養(yǎng)

老金賬戶中，也可以轉存入其他基金或保險公司，或者繼續(xù)留在原養(yǎng)老金賬戶里。如果雇員

在退休前死亡，其雇主養(yǎng)老金賬戶所有金額會轉給雇員的家屬。不僅如此，如果雇員由于某

種原因想提前享用養(yǎng)老金賬戶的金額時，可以隨時終止養(yǎng)老金計劃而不用承擔任何責任。

當然，這一養(yǎng)老金計劃也會存在不足。首先是由于雇員繳費比例以及繳費年度的差異導致該

養(yǎng)老金計劃金額差距較大；其次是由于政府采取的稅收延遲優(yōu)惠會導致雇員最后在享用養(yǎng)老

金時一下子支付數量可觀的所得稅。

和雇主養(yǎng)老金計劃類似，繳費確定型養(yǎng)老金計劃也有紛雜的種類，比較著名的有401(k)

計劃、403B計劃、457計劃、利潤分享計劃、節(jié)儉儲蓄計劃、購買貨幣計劃、股票所有權計

劃等等。這其中又以401(k)計劃最為知名。401(k)是美國聯邦稅法中與養(yǎng)老金計劃有

關的條款代碼，這一養(yǎng)老金計劃是由聯邦政府批準允許雇員在稅前根據薪金的一定比例繳款

而建立起來的一種養(yǎng)老金計劃。與一般養(yǎng)老金計劃不同的是，法律規(guī)定該養(yǎng)老金計劃個人賬

戶金額的任何增值均可遞延納稅，通常情況下該賬戶內的金額在雇員59歲半之前不能隨意

提取，否則必須補交稅款并旦繳納罰款。

(2)待遇確定計劃(DB)o

所謂待遇確定型養(yǎng)老金計劃，是指繳費并不確定，雇員在退休時所獲的待遇是確定的養(yǎng)老金

計劃。這種養(yǎng)老金計劃不實行個人賬戶制度。一般情況下雇員不繳費，繳費額全部由雇主承

擔。由于雇員退休時雇主有義務支付固定的待遇，所以雇主繳費多少取決于養(yǎng)老金投資收益

的狀況，如果收益較好，雇主就可以少繳費甚至暫時不繳費；反之，就得多繳費。這種養(yǎng)老

金制度與我國目前仍然實行的退休時按工資的一定比例計發(fā)養(yǎng)老金的辦法，有相似之處。

在待遇確定型養(yǎng)老金計劃中，多數雇主都會規(guī)定一個年齡限制，比如說在公司工作10年或

15年以上，如果雇員達不到這一條件、就不會享受雇主的養(yǎng)老金待遇，這樣也就在一定程

度上穩(wěn)定了雇員，能夠減少人員流動。與繳費確定型養(yǎng)老金計劃不同的是，在待遇確定養(yǎng)老

金計劃中，雇員退休之前不能提前支取養(yǎng)老金；雇員退休前死亡的，雇主不必向其家屬提供

養(yǎng)老金，只需一次性支付定額的撫恤金即可。

對于雇員來說，待遇確定型養(yǎng)老金計劃沒有繳費的壓力，但是也影響了雇員的流動性；對于

企業(yè)而言，待遇確定性養(yǎng)老金計劃能夠減少一定時期內的成本支出，但是由于養(yǎng)老金的支付

總額是一個龐大的未知數，所以會導致公司利潤的波動，影響公司的財務穩(wěn)定。

以上說的兩種養(yǎng)老金計劃是美國私人養(yǎng)老金計劃兩種主要的形式，隨著高新技術產業(yè)的不斷

發(fā)展，采用待遇確定計劃的企業(yè)數量有所下降，而繳費確定計劃的發(fā)展很快。目前，繳費確

定型養(yǎng)老金資產占整個私人養(yǎng)老金總資產的40與以上，參加的職工也高達60%以上，新建立

的私人養(yǎng)老金計劃中大多選擇繳費確定型。

2.公共部門養(yǎng)老金計劃

所謂公共部門養(yǎng)老金計劃，是指聯邦政府、州以及地方政府為其公務員定制的養(yǎng)老金計劃，

這一養(yǎng)老金計劃類似于我國一直采用的行政、衛(wèi)生、教育及企事業(yè)單位養(yǎng)老金計劃。

由于美國屬于聯邦制國家，其公務員便分為聯邦政府公務員和地方政府公務員兩個獨立的部

分，除了聯邦政府為其公務員建立養(yǎng)老金計劃外，地方各級政府也都為其雇員建立了養(yǎng)老金

計戈上這些養(yǎng)老金計劃統稱為公共部門養(yǎng)老金計劃I。這一養(yǎng)老金計劃又分為公務員退休金計

劃和聯邦雇員退休金計劃。兩者之間的主要區(qū)別是：公務員退休金計劃的對象是1983年以

前參加工作的公務員，而聯邦雇員退休金計劃則主要是為1984年以后參加工作的公務員設

立的。

公務員退休金計劃是一個待遇確定型的養(yǎng)老金計劃，由聯邦政府根據公務員的工作年限和工

資水平為其退休時提供一定的養(yǎng)老金。這種養(yǎng)老金計劃的資金來源主要是雇員和政府部門的

共同繳費，不足的部分由政府財政負擔。和私人養(yǎng)老金計劃類似，長期雇員將得到較高的退

休金待遇，而短期雇員的退休金待遇則要低一些。

前面已經提到，美國在1935年通過了社會保障法案，建立了社會保障養(yǎng)老金制度，然而當

時的聯邦政府公務員并未包括在內。直到1983年，美國國會修訂了社會保障法案，規(guī)定聯

邦政府的新雇員全部參加聯邦社會保障計劃。這一法窠的修訂為聯邦政府公務員養(yǎng)老金制度

改革提供了機會，新的聯邦雇員養(yǎng)老金計劃正是在這種情況卜.產生的。1987年，聯邦雇員

退休金計劃正式建立，范圍覆蓋了所有1984年以后參加工作的公務員，1984年以前參加工

作的公務員可以根據自己的選擇執(zhí)行新制度或者舊制度。

（三）第三支柱一個人儲蓄養(yǎng)老金計劃

個人儲蓄養(yǎng)老金計劃即為個人退休賬戶養(yǎng)老金，是由聯邦政府提供稅收優(yōu)惠、個人自愿參加

的養(yǎng)老金計劃，是美國社會保障體系的有力補充。按照美國現行法律的規(guī)定，所有70歲以

下且有收入者均可開設個人退休金賬戶（IRA）。目前聯邦政府對個人儲蓄養(yǎng)老金計劃的稅

收優(yōu)惠主要有以下兩種方式。

第一種是稅收延遲，就是說個人在向退休金賬戶注入資金時免收個人所得稅，只有到提款時

才收取的優(yōu)惠政策。

第一種是稅收免除，這種方式在注入資金時仍舊收取個人所得稅，只是對本金最后獲得的投

資收益免收，這些收益包括利息、投資分紅等。

聯邦政府對于第二支柱和第三支柱的養(yǎng)老金計劃都不提供政府保障，給予的是政策上的支

持。

二醫(yī)療保險

美國的醫(yī)療制度以其費用高昂、覆蓋面小、保障有限、制度復雜、改革艱難而聞名。美國的

醫(yī)療制度不同于世界上大多數工業(yè)化國家，沒有建立統一醫(yī)療保險制度，既不是像德國的社

會保險型醫(yī)療保險，也不像英國的國家保險型醫(yī)療保險，而是以復雜多樣的自由市場型為其

主要特征，商業(yè)保險盛行。美國的醫(yī)療保障主要包括兩大類：第一類是由政府承辦的社會醫(yī)

療保險，以資助老年、殘疾或患有嚴重腎病的美國公民的醫(yī)療照顧制度(Medicare)和資助

貧困家庭的醫(yī)療援助制度(Medicaid)為主，但在美國的整個醫(yī)療保障體系中，這種社會醫(yī)

療保險計劃并不占重要地位，覆蓋人群有限。第二類就是私營醫(yī)療保險，包括非營利性醫(yī)療

保險(以藍盾、藍十字等組織為代表)與營利性的商業(yè)醫(yī)療保險兩種，是美國醫(yī)療保障制度

的重要組成部分，其中開展醫(yī)療保險的商業(yè)保險公司就有1000多家，目前在美國80%以上

的國家公務員、74%的私營企業(yè)雇員通過購買醫(yī)療保險為自己及家人轉移疾病風險。此外，

有占人口14%左右的無保險者，由于無能力購買保險和支付高額醫(yī)療費，除得了重病外，獲

得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機會都很少，因延誤診治而留有后遺癥、長期住院的

不少，死亡率高。這不僅對個人不利，也成為整個醫(yī)療上的公平性問題。

美國醫(yī)療制度存在的主要問題是費用上漲和公平性問題。陽0的1997年部分國家醫(yī)療保障

制度指標排名顯示，美國在被統計的191個國家里面人均醫(yī)療支出排名第1位，而國民總體

健康水平卻只排名第72位，醫(yī)療籌資分配公平性排名在第55位左右。無疑，美國的醫(yī)療保

健費是世界上最昂貴的，占該國GDP的14%左右，但其醫(yī)療保險的效果卻不理想，其國民預

期壽命低于大多數歐洲國家。美國醫(yī)療費用失控和醫(yī)療效果不佳的主要原因是醫(yī)療服務市場

缺乏管制，為患者提供的醫(yī)療服務中的絕人部分是由私人醫(yī)生提供的，醫(yī)生擁有相當多的決

策權，其行醫(yī)行為較少受到限制，導致不必要的手術、住院治療、體檢和處方過多。美國醫(yī)

療制度的公平性也存在嚴重問題，由于缺乏國民健康保險，那些經濟上處于不利地位的人們

在獲取高質量的醫(yī)療服務上也處于不利地位。那些沒有任何醫(yī)療保險的人口就是醫(yī)療制度缺

乏公平性的最好例證。

美國的醫(yī)療保險制度由私人醫(yī)療保險和社會醫(yī)療保險構成。人們常說的“醫(yī)療保險”

(Medicare)屬于政府資助的社會保險項目。在美國，不少人同時參加私人醫(yī)療保險和社會

保險。美國的醫(yī)療保險行業(yè)雇員大約有900萬人，每年生產的產值占GDP的14%,約1萬億

美元。最大的兩項開支是醫(yī)院（約占39%）和醫(yī)生服務費（約占18%）。

（一）醫(yī)療保險的規(guī)模與結構

美國政府的醫(yī)療保險是一種特指的社會保險制度。它起始于1965年，是為了向65歲以上的

老年人提供醫(yī)療保險。1990年，美國政府醫(yī)療保險的支出額達981億美元，占聯邦財政總

支出的7.8%o1995年政府醫(yī)療保險支出額達到1598億美元，占聯邦財政總支出的10.5%,

它是僅次于社會保障項目的第二大政府財政支出項目。醫(yī)療保險兒乎包括了65歲以上的全

部人口，1993年參加者達3200萬人。醫(yī)療保險項目由聯邦政府負責管理，各州政策統一。

不同于醫(yī)療補貼需要進行生計檢驗，醫(yī)療保險無須測定參與者的收入情況。醫(yī)療保險大約包

括了老年人住院治療醫(yī)療費用的90機與此相比，醫(yī)療補貼大約包括了低收入者住院治療費

用的80%,不足部分通過醫(yī)院對私人投保者提高收費來解決。因此，平均起來，私人投保的

醫(yī)療費價格要高出近30%。

（二）美國醫(yī)療保險福利金

A部分為“住院醫(yī)療保險"（HI）,1993年的支出額為900億美元。參加A部分保險是強制

性的，它允許參與者每年享受90天的住院治療.和100天的技術護理。如果兩者都在同一年

發(fā)生，病人則要承擔少量費用。

B部分為“補充性醫(yī)療保險"（SMT）,用于支付院外醫(yī)生診費，醫(yī)生指定的藥品和其他院

外醫(yī)療服務等方面的費用。與強制性的住院醫(yī)療保險不同，補充性醫(yī)療保險是自愿性的。參

加補充性醫(yī)療保險者每月需要支付一定的保險費，目前為每月每人40美元。實際上，幾乎

所有（99%）的老年人都參加了補充性醫(yī)療保險。

在美國的老年人全部醫(yī)療保健支出中，醫(yī)療保險（Medicare）包括住院醫(yī)療保險（III）和補

充性醫(yī)療保險（SVI）,二者合計約占44%。醫(yī)療補貼（Medicaid）約占12%,個人自負和私

人保險公司支付合占約44%。

（三）醫(yī)療保險的籌資

醫(yī)療保險中的A部分（HI）通過對在職人員征收醫(yī)療保險工薪稅（與社會保障工薪稅合稱為

社會保險工薪稅）來籌集資金，由雇主和雇員分別交納工資收入的1.45樂合起來為2.9機

醫(yī)療保險工薪稅的稅基包括全部工薪收入，沒有上限。醫(yī)療保險工薪稅收入存入”?？顚Ｓ?/p>

的”醫(yī)療保險（HI）信托基金，用于支付保險金或叫醫(yī)療保險福利金。醫(yī)療保險的A部分

（HI）實行的是“現收現付”制度。與醫(yī)療保險的A部分（HI）不同，醫(yī)療保險中的B部分

“補充性醫(yī)療保險"(SMI)不依賴于工薪稅收入，而是一般性財政收入和自愿投保者每月

交納的保險費，目前，75%來源于一般性財政收入，25%來源于保險費?？梢?，這部分的財政

補貼負擔較重，同時也表明財政轉移支付成分較大。

(四)私人醫(yī)療保險

美國私人保險的一大特點是雇主為雇員支付保險金(Employer-ProvidedInsurance),這

種情況約占90%。這是“二戰(zhàn)”期間政府實行工資和價格管制的一種意外結果。由于醫(yī)療保

險保健屬于非工資福利，當時不受政府管制，雇主便用它來吸引工人。當然，這種情況也有

美國所得稅稅法中某些條款二的原因。

保險金支付辦法的演變：20世紀80年代以前，多數私人保險公司支付保險金的辦法都是實

報實銷(Cost-BasedReimbursement),但是這種機制不利于鼓勵人們節(jié)約，因為患者醫(yī)療

費用越高，醫(yī)療單位收益越好。面臨急劇高漲的醫(yī)療費用，保險公司投保者便設法改用其他

辦法，其中最主要的便是“按人收費”(Capitation-BasedReimbursement)方法。按這種

方法，醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費用?！贬t(yī)療保障組織”(HM0S)是一個規(guī)模較大

的醫(yī)療保險組織，1982年其會員達1080萬人，1992年達到4140萬人，就以這種方法為

主。但是，這種方法也有弊端，主要是選擇性較差。

(五)社會醫(yī)療保險

醫(yī)療保險方面，政府可起重大作用。政府這方面建立了三類主要醫(yī)療保險項目：醫(yī)療保險

(Medicare)＞醫(yī)療補貼(Medicaid)和通過聯邦所得稅稅制對私人保險的隱含補貼。政府

醫(yī)療補貼(Medicaid)項目，在很大程度上帶有財政轉移支付的功能。醫(yī)療補貼項目與醫(yī)療

保險項目的區(qū)別是，前者是為貧困者而設，后者是為老年人而設，二者之間沒有直接聯系。

政府介入老年人醫(yī)療保險市場是有充分理由的。由于種種原因，私人保險公司自身不可能勝

任規(guī)模如此龐大、涉及面如此廣的醫(yī)療保險。醫(yī)療保險中隱含的政府補貼按照聯邦稅法，個

人的工資收入需要同時交納社會保險工薪稅和個人所得稅。由雇主交納的醫(yī)療保險費不必交

稅。自我雇用的私人業(yè)主，醫(yī)療保險費用的25%是免稅的。據估算，稅基中不包括雇員的醫(yī)

療保險收益，大約使美國財政部每年失去560億美元的稅收。

(六)衛(wèi)生保健的社會負擔

美國的醫(yī)療保健支出(包括所有有關項目以及公共支出、雇主支出和個人支出)與GDP的比

例，在60年代約為5%,70年代約為8%,80年代約為10%,1995年已超過15%。全部衛(wèi)生

保健支出中，政府支付的公共負擔部分接近"2。近30年來，美國醫(yī)療保健費用的急劇上

升主要有三個原因：一是人口的老齡化：一是醫(yī)療服務(包括檢查、治療、護理)的復雜

化；三是與醫(yī)療保健有關的價格上升幅度高于一般的通貨膨脹率。在1992年，美國近2.6

億人口中，有1.78億人參加了私人醫(yī)療保險，有0.63億人享受到了公共醫(yī)療保險(包括醫(yī)

療補貼和醫(yī)療保險等項目)，當然也有人同時參加了私人和公共衛(wèi)生保險。但仍有0.39億

人沒有參加任何衛(wèi)生保險，這部分人口約占總人口的16%。而在1980年，未參加醫(yī)療保險

的人口只占總人口的12.5%,這已成為一個嚴重的社會問題。1990年，全美國醫(yī)院接收急診

病人卻無法收費這一項的費用價值就達100億美元。

(七)低收入醫(yī)療保險

目前政府對于低收入醫(yī)療保險的基本要求為，要有居住位置證明、合法身份及收入證明等，

而合法身份所指的并不一定必須是美國公民，但是所持的C8、C9及A5的身份不能過期，持

有這些身份的人如果臨時沒工作、無身份也不能續(xù)期，且必須是居住在美國的居民。持有學

生簽證(F1)與工作簽證(H1)者是不符合辦理的資格。而收入方面，則是以人口數來算，

單身的人不管正職或兼職月收入都不足776美元，就可申請政府的低收入醫(yī)療保險；如果夫

妻倆月收入不及1041美元，也可列入政府的低收入者中。一般保險公司只是幫政府過濾申

請人的身份符不符合資格，但是決定權還是在政府本身。

(八)低收入醫(yī)療保險種類

目前政府低收入醫(yī)療保險分為兒童(ChildHealthPlus)及家庭(FamilyHealthPlus)

兩種。就兒童來說，以0~19歲但不超過19歲，這一方面政府把關較松，如果父母臨時失

業(yè)等，政府無論如何都會替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超過標準則需收一點

點的月費；家庭保費，則是指19?65歲的成人，只要收入不超過政府規(guī)定單身的776美元

或夫妻倆人的1041美元，都可以獲得低收入的醫(yī)療保險。

如果以一家六口收入為例，一對夫妻及四個小孩，夫妻倆的收入低于3488美元，政府最多

只能收三個小孩的保費，也就是家長只能為三個小孩購買低收入保險，即使是生；八個小孩

的家庭，政府還是只收三個小孩的保費。以一家六口來算，月收入為5253美元的家庭，每

名子女每月需付110美元左右。這是對于一些收入沒那么高的家庭，政府以夫妻收入的高低

來作為部分補助的標準。所有政府收入表的標準，都是夫妻二人收入加起來的稅前收入。

低收入保險都是以人口數來計算的，超過低收入標準的則要自己買保險，純低收入的甚至連

掛號費都不用自行擔負。如果子女年齡在21歲以上，就不能算入人口數了，要獨立核算，

且需自己負擔保費。

（九）低收入保險服務

一般來說，政府對低收入的醫(yī)療保險標準是一樣的，只是所授權的保險機構不同而己，通常

只要是適合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一點，但很多保險公司并沒有包含牙

科。有些低收入保險計劃就包含有牙科，舉凡洗牙、補牙及拔牙，公司都有指定的醫(yī)生。

有的低收入的醫(yī)療保險系統里的醫(yī)生，保險人可以自己指定，不滿意可以隨時更換。內科、

婦科，都有較多的選擇，不用轉診。以牙科為例，可以選在不同的地區(qū)，最主要是一張卡可

以用到底，只要主治醫(yī)師的轉診單即可，很是方便。年度性的身體檢查，看病時門診也不需

掛號費，小孩疫苗接種也是免費，住院及處方簽都是免費的，也有視力保健的服務，每2年

可以免費配一副眼鏡。

很多在美國各州工作的華人，如果臨時發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后48小時

內向保險公司匯報。

通常，只要是醫(yī)療的部分都可以保，只要是健康需要的保險公司都會保，如矯正牙齒通常是

不包含的，但如果醫(yī)生幫你申請，證明是會影響健康或日后吃東西、牙齒咬合等問題，都是

可以申請保險的。但不包括美容、矯形部分。

（十）業(yè)務代表與客戶的關系

美國的醫(yī)療保險費用很高，都是雇主提供，自己買保費則是非常吃力。除此，還需有正式身

份才可以保險，非法移民是拿不到的，而且每年政府不一定有給低收入的預算，如一些不穩(wěn)

定的因素，可能錢不夠，就沒有預算；一般的醫(yī)療保險只是項目不同，目的卻是一樣的，當

保險人進醫(yī)院看病等，醫(yī)療保險可以幫你負擔花費，由第三者也就是保險公司幫你承擔風

險，而低收入有合法居留權的，可由政府部門提供這個保險。

每一個醫(yī)療保險公司給的底薪都差不多，而做這一行是不會給獎金的，因為有獎金制度的

話，每個業(yè)務代表會有拼業(yè)績的壓力，惡性循環(huán)下，服務品質就會受影響，所以盡量是以服

務社區(qū)為主，不做惡性的競爭。有一些不良的醫(yī)療保險公司，也會破壞一般人對優(yōu)良醫(yī)療保

險公司的印象，因為一般人可能會認為所有的醫(yī)療保險公司的品質都是一樣的。而有些醫(yī)療

保險公司跟保險人講解得不夠仔細，許多保險人拿到保險卡卻不知如何使用。

投保人有權利跟保險公司或政府部門投訴，一般正常申請的時間是2個半月到3個月左右，

如被退件的話則會多花一倍的時間。

總之，在美國，很多人的養(yǎng)老費用由個人支付。不少人年輕時買了養(yǎng)老保險，上了年紀后,

養(yǎng)老保險為他們支付護理費用。很多養(yǎng)老設施是由教會支持或由州政府、聯邦政府資助的。

聯邦政府的資助被稱為“醫(yī)療保險”，這個項目針對所有65歲以上的老人，但是它用于護

理院的開支是很有限的。對于那些符合條件因而得到資助的老人，“醫(yī)療保險”每年支付

100日以內在護理院居住的費用。州政府的資助是“醫(yī)療補助”，這是一項針對窮人的項

目。由于醫(yī)療費用很昂貴，老年人口袋里的錢很快就用光了，這時就可以申請“醫(yī)療補助”

了。

州和聯邦政府的錢是通過政府的各種稅收得到的。由于用的是納稅人的錢，即老百姓自己的

錢，每一個納稅人都有權要求得到更好的服務。

三地產業(yè)的發(fā)展

美國作為世界頭號發(fā)達資本主義國家，其地產業(yè)的分工非常細，包括房地產開發(fā)、經營、租

賃、中介經紀、物業(yè)管理、評估、產權保險、房地產服務等。

房地產業(yè)是美國國民經濟的重要組成部分，是重要的基礎產業(yè)，但其在美國整體經濟結構中

的比重并不大°1992年美國房地產業(yè)與整體國民經濟的比例關系為：房地產業(yè)產值占所有

產業(yè)產值的0.95%,房地產業(yè)的工資總額占所有產業(yè)工資總額的1.2%,房地產業(yè)就業(yè)人口占

所有產業(yè)總就業(yè)人口的1.3樂1997年這些比例分別為房地產業(yè)產值占0.94%,工資額占

1.2%,就業(yè)人口占1.3隊雖然1992年與1997年的具體數字不同，但房地產業(yè)與整體國民

經濟的比例關系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一是房地產業(yè)發(fā)展與整

體國民經濟發(fā)展配合得非常協調；二是反映了房地產業(yè)與整體國民經濟的合理比例關系，保

持這種比例就足以滿足生產和生活對房地產的需求。因為房地產業(yè)是作為生產和生活場所存

在的，它的發(fā)展速度取決于經濟增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體

經濟而肓目發(fā)展。

美國房地產業(yè)具有如下特點。

（一）房地產業(yè)發(fā)展與社會經濟發(fā)展比較協調

美國房地產業(yè)的發(fā)展與整體經濟發(fā)展比較協調，這在上面的數據中已體現出來。之所以如

此，主要是房地產投資者的風險意識強，投資決策科學，對經濟發(fā)展與房地產業(yè)的關系把握

得比較準確。投資者在決定房地產投資的每一項決策之前，往往要作大量的分析研究，從人

口增長、就業(yè)情況、供求關系、投資機會等方面作大量的研究，有時研究時間跨度前后10

年，對前10年的情況和后10年的預測都要仔細研究，然后在研究的基礎上，設計投資數學

模型，進行模擬的資金流量檢驗。因此，美國房地產雖然也有周期性波動，但漲跌幅較小，

很少有像日本、中國香港那樣的大起大落。

房地產業(yè)發(fā)展與經濟發(fā)展的協調性還體現在對住宅購買力的分析方面。由于美國聯邦國民抵

押協會的按揭標準規(guī)定，確定個人購房按揭還款能力的指標是“28?36”一一即借款人每月

的供款額一般不超過家庭月收入的28樂如果借款人還有其他債務（如供車等），則供樓款

加其他債務支出不能超過家庭月收入的36席,如果超過此限，那么就被認為是住房負擔過

重，買房者應該另外選擇較便宜的房子。房地產開發(fā)商根據這個指標，結合對民眾收入的調

查，對住宅價格進行定位，就可以較好地保證所建設的房屋與民眾購買力相協調。

（二）商業(yè)房地產以租賃作為主要經營方式

美國像商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產主要以租賃為主要經營方式，雖然有買賣，但比例

比較小，而且買賣往往是整幢轉讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產以租賃為主

要經營方式，有如下優(yōu)點：有利于房地產的專業(yè)化、規(guī)?；洜I；可以減少公共部分產權分

割帶來的許多麻項；有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產上，且進退容易；有利于

房地產證券化的發(fā)展。房地產租賃經營的另一個好處是，提高房地產市場分析的“效率

性”，由于房地產租金水平能比較準確地反映房地產市場的供求關系以及社會整體經濟形

勢，租賃經營將使房地產價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產售價的易

變和不可捉摸性。經濟學家認為正常的房地產市場，從投資角度來看，某一房地產是否值得

投資，很大程度上依賴于其產生租金的能力。這就是為什么有關房地產經濟的理論、估價方

法等一般都是建立在租金分析的基礎上的，而比較少用售價來分析。

（三）房地產業(yè)經營的規(guī)?；I(yè)化程度高

現代社會的發(fā)展導致了社會化、專業(yè)化分工，美國房地產行業(yè)也體現了這一特色。美國房地

產行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設商、中介經紀商、保險商、抵押服務等機構。

土地開發(fā)商負責土地開發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）負責地塊的規(guī)劃設計，中介經紀負責

市場銷售策劃，保險機構負擔災害風險、抵押信用風險、產權保險風險，抵押服務則負責抵

押貸款的后續(xù)管理。由于分工細，每一市場參與者都對本行有豐富的經驗和知識，而且實力

雄厚，往往都是跨州甚至跨國的集團公司，開發(fā)的房地產上規(guī)模、上檔次，房地產管理也上

檔次、高效率。例如，美國最大的寫字樓投資者之一一一“寫字樓投資信托基金公司”

（EquityOfficePropertiesTrust）擁有287幢寫字樓，總面積760萬平方米，分布在

26個州o

美國房地產投資的專業(yè)化還體現在用房的不建房，建房、管房的不用房方面，例如大型商業(yè)

中心，一般都是由大型房地產公司（或基金）開發(fā)并持有產權，然后由商家租賃經營。

（四）房地產貸款結構以消費市場為主

美國的房地產抵押貸款以消費市場為主，主要是為個人買房提供資金。1998年上半年統

計，個人購房按揭貸款總額占房地產全部抵押貸款總額的76%,如果加上多戶型住宅，則比

例高達82.佻。其他貸款包括開發(fā)貸款、建設貸款、商業(yè)樓貸款、農場貸款等等加起來才占

17.6%o這種貸款結構的理由很簡單：只有購房者買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。商

品房賣得出去，房地產開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。相反，如果把錢貸給開發(fā)

商，購房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結果只能是房地產公司經營

困難，金融機構的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市場的安仝。另外，貸款流向開發(fā)市場

的結果也可能會使沒有資金實力的房地產開發(fā)公司，玩“空手道”進入房地產市場，影響房

地產市場穩(wěn)定。實踐證明，美國的這種貸款結構是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。

（五）有健全的房地產保險制度

保險業(yè)在美國房地產業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產市場健康發(fā)展的保證，房地產

市場的運作靠保險業(yè)來分散和避免風險。有關房地產的保險包括自然災害方面的保險、建筑

期保險、抵押信用擔保、抵押證券發(fā)行擔保、產權保險等方方面面。健全的保險制度分散了

房地產投資風險，使房地產投資、買賣、房地產抵押等安全可靠，房地產成為一項收益穩(wěn)

定、風險有保障的投資工具。

（六）集約用地，土地利用效率高

雖然美國地大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面充分顯示出經濟家的精打細

算，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。美國的城市用地的開發(fā)比

較注重內部挖潛，而不追求外延擴展，除住宅建設按美國人的習慣一般一戶一幢外，商業(yè)房

地產則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足綠化用地、休閑用地，使

城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機勃勃。如紐約市，是世界經濟中心城市，全市面積645平方千米，

但商業(yè)用地（寫字樓、商場、酒店、車庫等用地）只占30.37平方千米，比例不到5%,在

這塊比例不大的土地上，提供了176萬就業(yè)崗位；而工業(yè)用地也只有58.32平方千米，比例

不到10%o

四金融業(yè)對養(yǎng)老房地產發(fā)展的支持

（一）REITs

REITs就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機構操作，獨立的機構監(jiān)管，

專事商業(yè)房地產投資，并將所得收益由出資者按投資比例進行分配的基金。

REITs是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創(chuàng)立的。其目的是為了給小投資者

提供一個參與大規(guī)模商業(yè)房地產投資的機會，使所有對房地產投資有興趣的投資者，不受資

金的限制和地域的限制，都有機會參與房地產投資。

REITs按其投資對象可以分為三種。

1.物業(yè)投資型REITs(equityREITs)

物業(yè)投資型REITs(國內大多數人譯為“權益型REITs")是指直接投資房地產物業(yè)，通過

出租房地產獲得收益的REITs。它是RETTs中最主要的投資類型，占大多數。

2.抵押投資型REITs(mortgageREITs)

抵押投資型REITs是指專門從事抵押放貸，或者專門購買房地產抵押證券的REITs,其收入

來源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息。

3.混合投資型REITs(hybridREITs)

混合投資型REITs是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產投資信托基金。

REITs除分成上述三種類型外，一般還按其投資的物業(yè)類型細分為投資商場的REITs、投資

辦公樓的REITs等。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產都是REITs的投資對象，如商

業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、酒店、高爾夫球場、醫(yī)院、健康中心等。

與證券投資基金的分類相似，REITs還可以分為有期限的REITs和無限期的REITs,及開放

型REITs和封閉型REITs等。

(二)以房養(yǎng)老

美國可謂是“以房養(yǎng)老”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性?！耙苑筐B(yǎng)老”模式最早

的形態(tài)是歐美國家流行的住房反向抵押貸款，發(fā)展成熟也最具代表性的是美國。反向抵押貸

款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔了政府負擔，又可以為銀行等金融機構提

供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。

其實“以房養(yǎng)老”模式的內容比住房反向抵押貸款更為豐富。它是一種由特定機構提供的，

以與房地產有關的權益所產生的現金流作為特定機構向老年人提供養(yǎng)老費用和服務支撐保證

的金融產品。

根據實踐經驗，可以把“以房養(yǎng)老”模式按照以下三個標準分類：

(1)按是否提供養(yǎng)老服務可分為養(yǎng)老服務型和純金融型。養(yǎng)老服務型是指為老年人提供生

活起居和醫(yī)療等服務的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費用的模式。在我國，由機

構提供的“租房養(yǎng)老”模式就屬于養(yǎng)老服務型。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。

(2)按產權是否轉移可分為交易型和中介型。歐美發(fā)達國家一般都是交易型的，即產權最

終歸服務提供方。中介型是一種具有中國特色的“以房養(yǎng)老”模式，“中介”的意思是產權

最終作為老年人的遺產拍賣用于還貸，剩余部分歸遺產繼承人。

(3)按服務提供機構的性質可分為政府型和商業(yè)型。我國已有的實踐大都是政府型模式，

但可以肯定的是，商業(yè)保險公司將在商業(yè)住房反向抵押貸款方面發(fā)揮重要作用。

雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補

充，因而，絕大部分美國老年人在經濟上比較寬裕。許多美國老年人在退休前10年左右就

為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租

來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租占個人支出

的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的?！耙苑筐B(yǎng)老”已被許多美國人認為是

一種最有效的養(yǎng)老方式。

除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今

已有20多年的經驗?！暗拱唇摇卑l(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政

府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續(xù)。

其一，聯邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險，大約90%的倒

按揭貸款屬于此種類型。這種貸款業(yè)務經美國國會認可，形式機動靈活，可供選擇的方式很

多。大致是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或專門的倒按揭公司，然后每月領取生

活費。具體數值同房產的價值和該機構對此人的壽命預期相關，一旦確定就不可更改，雙方

要承擔中間風險。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內，但只在一定期限內按月分期獲

得貸款。

其二，由政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理。這種貸款有固定期

限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。

其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶群分類而有一

定的差異，屬于個人理財型產品。一般由金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。采用

這種方式，發(fā)放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構要求保留住房資產的

25%?30%作為償還貸款的保證。這樣雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的

收益。

美國“倒按揭”貸款放貸額一般原則如下：住房資產越高則可貸款數額越高；年紀大的住戶

可貸款數額高，這是由于其預期壽命短，還貸周期也就短：夫妻健在住戶比單身者可貸款數

額低，因其組合預期壽命大于單身者：預期住房價值的增值越高可貸款數額越高。貸款的款

額每隔3年便會重估一次。

第三節(jié)美國養(yǎng)老房地產相關案例介紹

一Trilogy——全美最大高爾夫養(yǎng)老村

Trilogy是美國著名房地產開發(fā)商SheaCompany（謝伊公司）旗下的獨立子公司。Trilogy

社區(qū)則是美國著名的養(yǎng)老村，由謝伊公司開發(fā)建設并獨立運營（見圖3-2-1）。

圖3-2-1Trilogy標志及社區(qū)平面分布圖

謝伊公司成立于120多年前，自20世紀60年代以來，已成為最受尊敬的私人擁有的美國房

屋建筑商之一。隨著美國老齡化的進程和老年人口的日益增長，空巢家庭和退休人員對養(yǎng)老

社區(qū)的特殊需求增加，謝伊公司開始為這部分群體打造專門的新型度假養(yǎng)老社區(qū)，為他們提

供積極健康的生活方式。

目前，謝伊公司已經按照既定的規(guī)劃及品牌化路線，在美國包括佛羅里達州、亞利桑那州、

內華達州、加利福尼亞州和華盛頓地區(qū)等在內的11個地區(qū)建立了活力成人度假社區(qū)。這些

社區(qū)主要包括SheaHome和Trilogy兩個品牌,其中包括3個SheaHome社區(qū)（Shea

ActiveCommunity）及8個Trilogy社區(qū)（TrilogyCommunity）（見圖3-2-2）。

圖3-2-2謝伊公司旗下養(yǎng)老社區(qū)分布

Trilogy提供的居住社區(qū)旨在為年齡在55歲以上人士服務，但是也有一些年輕人士居住在

這里，但僅在法律和管理條例、條款和限制允許的范圍之內。

位于亞利桑那州維斯坦西亞的Trilogy社區(qū)是美國最大的高爾夫養(yǎng)老村。謝伊公司在這里建

立了一個聞名全美的高爾夫俱樂部，每年都會在這里舉辦高爾夫冠軍賽，而球場則由廣受美

譽的高爾夫球場設計師GaryPanks設計。Trilogy高爾夫球場和俱樂部設施完全屬于私人

運營。使用俱樂部高爾夫服務需要付費。Trilogy的房產所有者或居住者沒有高爾夫球場和

俱樂部設施柳有權和使用權。但對于Trilogy社區(qū)的住戶，在某些特定的Trilogy高爾夫球

場可能有資格享受某些優(yōu)惠條款。任何人都無權代理關于任何Trilogy高爾夫球場或俱樂部

的擁有權和運營權的續(xù)訂事宜。

當然，除了高爾夫之外，Trilogy同時也具備其他養(yǎng)老社區(qū)應該具備的設施及服務。其中包

括不同建筑類型的老年公寓、各種其他運動設施、健康理療設施、餐飲設施、娛樂休閑設施

甚至培訓設施等等，最大限度地為居住者營造一個輕松、優(yōu)雅、舒適的生活及休養(yǎng)環(huán)境（見

圖3-2-3和圖3-2-4）。

圖3-2-3Trilogy建筑特色

圖3-2-4Trilogy室內外實景及設施展示

二PalosVerdes一一度假村型養(yǎng)老院

PalosVerdes是美國度假村型的養(yǎng)老院之一，位于亞利桑那州的皮奧里亞，在高級居住社

區(qū)鳳凰城的西北（見圖3-2-5和圖3-2-6）o

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圖3-2-5PalosVerdes位置

圖3-2-6PalosVerdes社區(qū)外部標志

作為美國比較典型的度假村型養(yǎng)老院，PalosVerdes除了面向自理型老年人提供獨立式老

年住宅之外，更重要的是為半自理及喪失自理能力的老年人提供系統的照護服務。在這里,

老人們可以選擇的生活服務方式多種多樣。

（1）IndependentLiving（獨立式生活社區(qū)）：主要是為55歲以上的具有獨立生活能力的

老年人提供一個享受充滿活力的積極的生活方式的機會。居住在這里的老年人可以享受到一

流的服務，其中包括大量的靈活的創(chuàng)新活動和健康計劃，休閑、餐飲計劃等等，同時還提供

私人轎車、公共汽車等舒適方便的交通服務。

（2）AssistedLiving（介助型護理社區(qū)）：主要是面向具有一定獨立生活能力的老年人，

目的是為這些老年人提供個人護理質量的同時最大限度地提高他們應有的獨立性，實現他們

獨立生活的愿望。在服務方式上，PalosVerdes主要是協助老人們的日常生活活動，包括

用餐、穿衣、洗澡、備忘提醒及醫(yī)藥服務等。

（3）Alzheimer'sandMemoryCare（老年癡呆特殊照料）：這是面向失憶癥患者或是老

年癡呆癥患者的一種特殊服務。這一類人群與普通的喪失自理能力的老年人有所不同，所需

要的服務也是極為特殊的。PalosVerdes為此創(chuàng)建了一整套獨特而行之有效的照護方案，

尋求理解和調整個人、家庭和照顧者之間的途徑。本著對個人的強烈關注，他們創(chuàng)建了一個

融洽的環(huán)境，力圖迎合人的個性、核心價值觀和個人喜好。通過了解每個人的情況與需求，

為他們提供身體和情感的雙重慰藉，如迎合他們特殊的飲食需要，充分挖掘他們自身的潛

力，使其認識到自身的價值從而獲得精神的滿足感等。

在社區(qū)服務設施匕PalosVerdes社區(qū)里有休閑、優(yōu)雅的餐館、小酒館等；有為家庭和特

殊場合需要的包房、先進的健身中心、溫室和室外園林區(qū)、會議室、俱樂部、免費的洗衣

房，還有提供全面服務的美容院及水療中心，休息室以及各種娛樂場所；在交通運輸方面，

有豪華轎車和公共汽車可供選擇（見圖3-2-7）。

圖3-2-7PalosVerdes社區(qū)服務設施

在居民的日常生活安排方面，PalosVerdes會為老人們制訂科學健康并有針對性的飲食計

劃及日常活動計劃。

飲食方面，PalosVerdes除了提供必不可少的優(yōu)雅的用餐環(huán)境之外，同時提供可供選擇的

不同風格的菜單，在滿足老人們的口味和喜好的同時，也兼顧老人們的健康需求。此外還有

個性化早餐、每日特價、季節(jié)性菜單等等，給老人們每餐多種選擇（見圖3-2-8）。

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圖3-2-8PalosVerdes餐廳每日菜單

在日?；顒臃矫?，PalosVerdes為老人們提供多種可供參與的活動，包括健康運動、益智

游戲、郊游、社會聯歡會等等。

在居住環(huán)境方面，PalosVerdes寬敞、舒適的裝飾設計，可充分滿足居住者個人的風格喜

好，力圖為居住者創(chuàng)造一個美好獨特的高級公寓住宅。室內功能空間齊全，包括：

?設備齊全的廚房；

?可步行進入院子的落地式陽臺；

?大型步入式衣櫥；

?獨立控制的自動調溫器：

?有線電視和所有需要的通信、網絡設施（手機除外）；

?安全功能的淋浴設施;

?24小時緊急呼叫系統。

PalosVerdes的部分樓面布置圖見圖3-2-9。

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養(yǎng)老不動產投資與管理

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養(yǎng)老不動產投資與管理

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圖3-2-9PalosVerdes部分樓層布置圖

圖3-2-10是部分室內外居住環(huán)境展示。

養(yǎng)老不動產投資與管理

養(yǎng)老不動產投資與管理

圖3-2-10PalosVerdes室內外居住環(huán)境展示

三Sagewood—高級度假養(yǎng)老社區(qū)

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