歷年估價(jià)理論與方法沖刺卷(含五卷)及答案

歷年估價(jià)理論與方法沖刺卷（一）

總分：100分考試時(shí)間：90分鐘

注意事項(xiàng)：

>主觀題用黑色字跡的簽字筆作答（切勿使用其它顏色的簽字筆）。

>認(rèn)真審題，避免下筆千言、離題萬(wàn)里。

>考試結(jié)束信號(hào)發(fā)出后，考生須立即停筆，待監(jiān)考員收齊檢查無(wú)誤，根據(jù)監(jiān)考員指令

依次退出考場(chǎng)。

一、單項(xiàng)選擇題（每小題2分，共100分）

1、下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來(lái)狀況的是（）o

A、因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)

B、因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C、因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

D、因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

2、某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的

價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4,94.8,

96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,則該

房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)珞為（）元/也。

A、20000.00

B、23902.77

C、24701.84

D、28170.23

3、【2013年真題】某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的

匯率為6.5：1,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%,人民幣兌美

元的匯率為6.3：1,對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)

兀0

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

4、下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是（）。

A、替代原則會(huì)用于比較法.收益法，成本法等估價(jià)方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來(lái)求取的

C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)

市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格

D、替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或

價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)

5、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是（）o

A、被動(dòng)接受的估價(jià)業(yè)務(wù)

B、業(yè)主沒(méi)有提供明確估價(jià)目的的業(yè)務(wù)

C、估價(jià)項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)

D、超越資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)

6、市場(chǎng)價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。

A、原始價(jià)格

B、成交價(jià)格

C、理論價(jià)格

D、清算價(jià)格

7、根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披

露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或

價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的

（）o

A、再次抵押估價(jià)

B、抵押期間估價(jià)

C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

D、續(xù)貸抵押估價(jià)

8、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）0

A、單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B、累計(jì)深度價(jià)格修正率

C、平均深度價(jià)格修正率

D、加權(quán)深度價(jià)格修正率

9、某寫(xiě)字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，

銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,銷(xiāo)售利潤(rùn)率為

16%o該寫(xiě)字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A、17087.20

B、18699.20

C、19666.40

D、20666.67

10、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜杰分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）o

A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本

B、動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

C、靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是障含在折現(xiàn)過(guò)程

D、動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入.支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

11、某類(lèi)商品房2004?2008年的售價(jià)分別為6000元/ii2、6300元/m2、6678元

/m2、7212元/ni2、7645元加2,利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格

為（）元/m2。

A、7974.00

B、8023.00

C、8056.25

D、8078.00

12、估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具（）o

A、估價(jià)委托書(shū)

B、估價(jià)代理書(shū)

C、估價(jià)報(bào)告書(shū)

D、估價(jià)結(jié)果書(shū)

13、對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的表述

中，錯(cuò)誤的是（）o

A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格只能歸屬于這三種對(duì)象之中

B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)相同

C、在房地產(chǎn)價(jià)格分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值

D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)

14、［2013真題】在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)

段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A、簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

B、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C、眾數(shù)

D、中位數(shù)

15、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m:后

街路線價(jià)為3800元/m:如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為

（）mo

A、22

B、28

C、38

D、50

16、在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價(jià)值（）比較價(jià)值或收益價(jià)值，說(shuō)

明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。

A、大大高于

B、大大小于

C、等于

D、小于

17、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估值最大的一般是

（）o

A、謹(jǐn)慎價(jià)值

B、市場(chǎng)價(jià)值

C、殘余價(jià)值

D、快速變現(xiàn)價(jià)值

18、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因

素中（）。

A、區(qū)位因素

B、社會(huì)因素

C、實(shí)物因素

D、權(quán)益因素

19、【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在（）。

A、估價(jià)主體資格需依法取得

B、估價(jià)對(duì)象狀況需依法判定

C、估價(jià)對(duì)象收益需依法確定

D、估價(jià)方法需依法選用

20、處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共

有人同意，除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

21、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂校ǎ﹐

A、供給、需求、利用狀況

B、價(jià)值、使用價(jià)值、供求

C、使用價(jià)值、稀缺性、有效需求

D、權(quán)利、租金、利率

22、某可比實(shí)例的成交價(jià)珞為24000元/ni2,建筑面積100m2,首期付款120萬(wàn)

元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%,則該可

比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

23、下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區(qū)位密切相關(guān)

C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格

24、【2013年真題】謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)（）時(shí)應(yīng)遵循的原則。

A、抵押價(jià)值

B、征收價(jià)值

C、現(xiàn)狀價(jià)值

D、投資價(jià)值

25、估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)

明，要防止出現(xiàn)的情形中不包括（）。

A、隨意編造假設(shè)和限制條件

B、未對(duì)應(yīng)說(shuō)明的假設(shè)和限制條件予以說(shuō)明

C、無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件

D、未假定估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平

26、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年

有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率

為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A、368

B、552

C、561

D、920

27、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）o

A、超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

B、承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)

C、估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

D、估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

28、在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是（）o

A、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

B、統(tǒng)一價(jià)格表示單位

C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位

29、下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是（）o

A、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確

B、靜態(tài)分析法測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜

C、動(dòng)杰分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)問(wèn)

D、靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略

30、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)

30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)

稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安

全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)

7Go

A、245

B、275

C、315

D、345

31、在國(guó)有建設(shè)用地使用雙掛牌出讓中，為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估

價(jià)，一般是評(píng)估（）o

A、掛牌底價(jià)

B、正常市場(chǎng)價(jià)格

C、競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)

D、最可能的成交價(jià)

32、下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中，正確的是（）o

A、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取

B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

C、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同

33、決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括（）。

A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

C、消費(fèi)者的收入水平

D、相關(guān)物品的價(jià)格水平

34、某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000ni2,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

值為5000元/m2,同類(lèi)土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/成。在法律、政策允許下，

如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；

裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高

標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑

物重置價(jià)格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元加2。該房地

產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

35、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)

售均價(jià)為3000元/平方米，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/平方米，開(kāi)發(fā)

成本和管理費(fèi)用為1200元/平方米，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投

入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格

的5.5%,開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10機(jī)該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為（）。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

36、當(dāng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提

高其在建設(shè)總量中的比重，則會(huì)導(dǎo)致商品住房的價(jià)格（）o

A、上升

B、下降

C、平穩(wěn)

D、無(wú)影響

37、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間

環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。

A、易受限制

B、相互影響

C、獨(dú)一無(wú)二

D、不可移動(dòng)

38、某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000n!2,現(xiàn)在重新獲得該土地

的價(jià)格為800元/m2,建料物重置價(jià)格為900元/m2,而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正

常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）o

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

39、下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A、均衡價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)

B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等

D、偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平

40、下列選項(xiàng)中，（）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場(chǎng).公園.公共綠地

C、調(diào)整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

41、估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和外部專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)記錄（）o

A、應(yīng)作為估價(jià)資料保存

B、不用作為估價(jià)資料保存

C、由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存

D、依委托人的意見(jiàn)決定是否保存

42、（）是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)

測(cè)值的方法。

A、平均增減量法

B、移動(dòng)平均法

C、指數(shù)修勻法

D、平均發(fā)展速度法

43、決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。

A、相關(guān)物品的價(jià)格水平

B、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

D、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

44、對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個(gè)比較價(jià)值，分別

為8000元/m2、8500元/m2、7800元/成和8150元/m2,分別賦予權(quán)重0.35、

0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為（）元加2。

A、8230.5

B、8112.5

C、8080,0

D、8075.0

45、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理的需要，表述正確

的是（）o

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定

的最低價(jià)

B、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，

不受時(shí)間的制約

C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如

實(shí)申報(bào)成交價(jià)

D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)

46、在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是（）o

A、評(píng)估價(jià)格

B、成交價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格

D、理論價(jià)格

47、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。

A、供役地的價(jià)值下降

B、需役地的價(jià)值下降

C、供役地與需役地的價(jià)值都下降

D、供役地與需役地的價(jià)值都上升

48、匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。

A、經(jīng)濟(jì)因素

B、金融因素

C、社會(huì)因素

D、政治因素

49、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由（）決定的。

A、估價(jià)委托人

B、估價(jià)師

C、估價(jià)目的

D、估價(jià)對(duì)象

50、某幢辦公樓應(yīng)配置電瑞，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程

費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類(lèi)似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)

格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊

后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A、2400

B、2410

C、2490

D、2500

【歷年估價(jià)理論與方法沖刺卷(一)參考答案】

一、單項(xiàng)選擇題

1、D

【解析】考點(diǎn)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原貝!。選項(xiàng)A,價(jià)值時(shí)點(diǎn)還是原來(lái)的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間(在過(guò)

去)；選項(xiàng)B,價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在，而估價(jià)對(duì)象是過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)值差；選項(xiàng)C,價(jià)值時(shí)點(diǎn)和

估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在。

2、B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格X成交日期的

下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)X…X價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=

可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=20000X(101.1/100)X(109.3/100)X(104.7/100)X

(103.3/100)=23902.77(x/m2)o

3、D

【解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100X6.5X(14-

5%)=682.5(萬(wàn)元人民幣)。

4、B

【解析】本題考查的是替代,案則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)

的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及

應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來(lái)求取的。

5、D

【解析】本題考查的是受理估價(jià)委托。選項(xiàng)D屬于不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。

6、C

【解析】考點(diǎn)：掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，成交

價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。

7、B

【解析】考點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變

化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快

時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。

8、B

【解析】本題考查的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A,單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減的；選項(xiàng)

B,累討深度價(jià)格修正率是遞增的；選項(xiàng)C,平均深度價(jià)格修正率也是遞減的；選項(xiàng)D,加

權(quán)深度價(jià)格修正率，沒(méi)有這個(gè)概念。

9、I)

【解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。8000+6000+800+600+720+XX6%+XXI6%=X,X

=20666.67(萬(wàn)元)。

10、C

【解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利

潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。

11、C

【解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、

433,則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25（7t/m2）；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格

=6000+411.25X5=8056.25（元/m2）.

12、A

【解析】本題考查的是受理估價(jià)委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)

委托書(shū)。

13、B

【解析】考點(diǎn)：土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B,房地價(jià)值在土地與建筑物之

間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之

和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分

割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分

的價(jià)值之和。

14、C

【解析】本題考查的是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各

宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價(jià)區(qū)段為各宗臨街土地的臨街深度

的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)

算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路

線價(jià)失去代表性。

15、B

【解析】考點(diǎn)：臨街土地的價(jià)值的計(jì)算。前街影響深度=總深度X前街路線價(jià)/（前街路線

價(jià)+后街路線價(jià)）=50X5000/（5000+3800）=28.4。

16、A

【解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理詒價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)成本

價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于比較價(jià)值或收益吩值，說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求

或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣；反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。

17、B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘

余價(jià)值。選項(xiàng)A,謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下遵循謨慎原則評(píng)估的價(jià)值，謹(jǐn)慎

價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)C,殘余價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，殘余

價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值：選項(xiàng)D,快速變現(xiàn)價(jià)值是在估價(jià)對(duì)象沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)情

況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)”下的價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值般

低于市場(chǎng)價(jià)值。

18、C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。平面設(shè)計(jì)中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便

是決定其價(jià)值高低的重要因素之一。空間布局是通過(guò)墻體分隔形成的，墻體屬于房地產(chǎn)實(shí)

物因素。

19、B

【解析】本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B,估價(jià)對(duì)象的狀況，是需要依法確定的。選項(xiàng)

A,估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C,估價(jià)對(duì)象的收

益，是按照市場(chǎng)的情況確定的，和法律無(wú)關(guān)；選項(xiàng)D,估價(jià)方法是根據(jù)估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)

象的狀況，以及估價(jià)相關(guān)資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒(méi)太大關(guān)系。

20、C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的種類(lèi)。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按

份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

21、C

【解析】考點(diǎn)：價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：使用價(jià)值、稀缺性、有效需

求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開(kāi)來(lái)。

22、B

【解析】本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：

[120+80/（1+10%）0.5+40/（1+10%）1/100=23264.06（元/m2）。

23、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的

價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是分格，用貨幣來(lái)表示；（2）

都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高吩，劣質(zhì)低價(jià)。

24、A

【解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。見(jiàn)到“謹(jǐn)慎原

則”，要立即聯(lián)想到“抵押”。

25xI）

【解析】考點(diǎn)：估價(jià)假設(shè)和限制條件。在說(shuō)明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性并盡量

簡(jiǎn)明，要防止出現(xiàn)以下3種情況：（1）隨意編造假設(shè)和限制條件；（2）應(yīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)

和限制條件不予以說(shuō)明；（3）無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件。

26、B

【解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42

（年）。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/YX[1-1/（1+Y）n],A=80X（1-40%）=48（萬(wàn)元），

Y=6%X（1+40%）=8.4%,V=48/8.4%X[1-1/（1+8.4%）421=552.12（萬(wàn)元）。

27、D

【解析】本題考查的是受理牯價(jià)委托。這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他

沒(méi)有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。

28、A

【解析】考點(diǎn)：統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單

位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。

29、B

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和^態(tài)分析法。靜態(tài)分析法測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。

30、D

【解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息額都不作為

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)40萬(wàn)

元，房地產(chǎn)稅65萬(wàn)元，所以凈收益為500—40—50—65=345（萬(wàn)元）。

31、C

【解析】本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。因?yàn)槭菫楦?jìng)買(mǎi)人確定

報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)；而如果是政府部門(mén)委托估價(jià)，

則可能是掛牌底價(jià)。

32、D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，

主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選?。贿x項(xiàng)B錯(cuò)誤，鼓勵(lì)估吩機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估

價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線；選項(xiàng)D正確，不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所

不同。

33、B

【解析】考點(diǎn)：房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；

（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者的偏好；（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平；（5）消費(fèi)者對(duì)未

來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。

34、B

【解析】考點(diǎn)：最高最佳利用原則。<1）裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2—1300元/m2=

5200元/m2>5000元/m2,說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；

（2）拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=（2200-300+50）X1000<5000X1500（元，說(shuō)

明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；（3）將送筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=

（8000-3800+50-300）X1500=3950X1500（元）<5000X150（）（元），不經(jīng)濟(jì)、不可

行、不合理，排除【）。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益一成本，大于0,才

是可行的。

35、B

【解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基本公式。土地投資1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

1200萬(wàn)元，投資利息=1000X[（1+10%）1.5-1]+1200X[（1+10%）0.75-11=242.61

（萬(wàn)元），銷(xiāo)售費(fèi)用=3000X2%=60（萬(wàn)元），銷(xiāo)售稅費(fèi)=3000><5.5%=165（萬(wàn)元）,開(kāi)發(fā)利

潤(rùn)=3000-1000-1200-242.61-60T65=332.39（萬(wàn)元），銷(xiāo)售利潤(rùn)率=332.39/3000=

11.08%o

36、B

【解析】本題考查的是有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)

適用房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般

會(huì)下降，反之會(huì)上漲。參見(jiàn)教材PM2。

37、D

【解析】考點(diǎn)：不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)

發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。

38、C

【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物的成新率口=建筑物現(xiàn)值（V）/

建筑物的重置價(jià)格（C）=（1800X2000-800X3000）/（900X2000）=67%。

39、C

【解析】考點(diǎn)：房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供紿量不相

等的非均衡狀態(tài)。

40、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，

修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上

漲。

41、A

【解析】考點(diǎn)：保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：（1）估價(jià)報(bào)

告；（2）估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；（3）估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價(jià)項(xiàng)

目來(lái)源和溝通情況記錄：（5）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（6）估分報(bào)告內(nèi)部審核記錄；（7）

估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)記錄；（8）外部專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

42、C

【解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根

據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。

43、B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地

產(chǎn)的價(jià)格水平。

44、B

【解析】本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為（8000+8500+7800+

8150）/4=8112.5（元/m2）

45、A

【解析】考點(diǎn)：房地產(chǎn)行政管理的需要。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的

重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上

地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房

地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

46、D

【解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。理論價(jià)

格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

47、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或

土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房

地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役

地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。

48、A

【解析】考點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物

價(jià)、利率、匯率。

49、C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類(lèi)型不是隨意確定

的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。

50、A

【解析】考點(diǎn)：分解法。該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2500—100=2400

（萬(wàn)元）。

歷年估價(jià)理論與方法沖刺卷（二）

總分：100分考試時(shí)間：90分鐘

注意事項(xiàng)：

>主觀題用黑色字跡的簽字筆作答（切勿使用其它顏色的簽字筆）。

>認(rèn)真審題，避免下筆千言、離題萬(wàn)里。

>考試結(jié)束信號(hào)發(fā)出后，考生須立即停筆，待監(jiān)考員收齊檢查無(wú)誤，根據(jù)監(jiān)考員指令

依次退出考場(chǎng)。

一、單項(xiàng)選擇題（每小題2分，共100分）

1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估吩對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）

的時(shí)間，即（）。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工之日

C、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日

D、該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售之日

2、商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要取決于（）0

A、周?chē)h(huán)境安寧程度

B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

C、自然景觀

D、繁華程度和臨街狀況

3、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為300萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為

75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英

尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。

A、490.5

B、517.5

C、545.0

D、609.0

4、某在建辦公樓，建筑面積為25000m2,預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價(jià)機(jī)

構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫(xiě)字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為

1年。預(yù)計(jì)辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2,每年計(jì)

365天，空置率為5樂(lè)資本化率為8樂(lè)折現(xiàn)率為10以則該辦公樓在建成時(shí)的

房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元.

A..29552.62

B、30025.81

C、24020.60

D、26866.02

5、建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)之為

（）o

A、經(jīng)濟(jì)壽命

B、自然壽命

C、實(shí)際年齡

D、有效年齡

6、路線價(jià)法主要適用于（）。

A、城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)

B、舊建筑物的估價(jià)

C、新建筑物的估價(jià)

D、拆遷房屋的估價(jià)

7、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給

曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做（）o

A、房地產(chǎn)的供給價(jià)格

B、房地產(chǎn)的需求價(jià)格

C、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

D、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格

8、下列購(gòu)買(mǎi)某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對(duì)買(mǎi)方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率

為6%）（

A、現(xiàn)在按9.5折一次性付款

B、一年后一次性付款

C、現(xiàn)在首付30%,余款在未來(lái)3年內(nèi)分年等額支付

D、現(xiàn)在首付50%,余款在未來(lái)10年內(nèi)分年等額支付

9、某宗地存在商業(yè)寫(xiě)字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬(wàn)元，該寫(xiě)字樓建筑物價(jià)值

為3000萬(wàn)元，已知綜合資本化率為11%,則該房地產(chǎn)土地價(jià)值為（）。

A、1500

B、1545

C、2500

D、2945

10、在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保

護(hù)（）。

A、債權(quán)

B、物權(quán)

C、二者皆可

D、二者皆不

11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積

的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的

成新率是（）。

A、16%

B、42%

C、58%

D、84%

12、主要用于評(píng)估房地產(chǎn)濟(jì)值減損額或價(jià)值增加額的方法是（）。

A、修復(fù)成本法

B、價(jià)差法

C、損失資本化法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

13、估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具（）0

A、估價(jià)委托書(shū)

B、估價(jià)代理書(shū)

C、估價(jià)報(bào)告書(shū)

D、估價(jià)結(jié)果書(shū)

14、下列關(guān)于凈收益按一定比率遞臧公式的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。

A、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定

比率遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值

B、凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折現(xiàn)

值必然是相減的

C、收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬

率不等于零

D、收益期為無(wú)限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬

率大于零

15、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥

款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)

系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%,貸款年利率

為7%,報(bào)酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A、223.13

B、246.18

C、230.81

D、253.86

16、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。

A、開(kāi)征房產(chǎn)稅

B、物價(jià)水平變化

C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模

D、城市規(guī)劃變更

17、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是省房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的

實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及（）

A、相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B、土地的形狀

C、組合完成的功能

D、立體空間

18、下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的框同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區(qū)位關(guān)系密切

C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格

19、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)痔定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、清算價(jià)值

C、快速變現(xiàn)價(jià)值

D、投資價(jià)值

20、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2530元/平方米，報(bào)酬率為

10%,則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

21、關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）o

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去.現(xiàn)在或?qū)?lái)

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

22、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。

A、朝向

B、樓層

C、方位

D、交通條件

23、房地產(chǎn)的有租約限制濟(jì)值等于（）。

A、無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

B、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值

C、無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值

D、出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

24、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持

續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用

（）方法進(jìn)行測(cè)算。

A、平均增減量法

B、平均發(fā)展速度法

C、移動(dòng)平均法

D、指數(shù)修勻法

25、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建

筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期且無(wú)

償收回地上建筑物。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。

A、37

B、40

C、60

D、63

26、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開(kāi)發(fā)用地取得途徑的說(shuō)法，正確的是

（）o

A、開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑

B、開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類(lèi)似土地的主要取得

途徑

C、開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑

D、開(kāi)發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地艱得途徑

27、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持

續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。

A、指數(shù)修勻法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、二次拋物線趨勢(shì)法

28、［2012真題】某宗土地的總面積為5000m2,容積率為2,剩余使用年限為

30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3,剩余使用年

限不變?，F(xiàn)時(shí)該類(lèi)工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/

m2,工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地

單價(jià)為12000元/m2,商業(yè)用地報(bào)酬率為10吼該土地因變更用途和容積率應(yīng)

補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬(wàn)元。

A、4000

B、4004

C、4021

D、4037

29、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房

地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型為（）。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、投資價(jià)值

C、謹(jǐn)慎價(jià)值

D、在用價(jià)值

30、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置

價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法折舊計(jì)算該

建筑物的現(xiàn)值是（）元。

A、76800

B、79104

C、80118

D、81562

31、從建筑物的狹義角度看，下列選項(xiàng)中符合建筑物定義的是（）<>

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

32、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）o

A、凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C、通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D、應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

33、某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為

20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年

的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10機(jī)則該宗房地產(chǎn)的

收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

34、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，不正確的是（）o

A、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格

B、房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格

C、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響

D、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較短

35、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路

20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8

元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是（）元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

36、報(bào)酬率的表達(dá)式為（）o

A、投資回報(bào)/所投入的資本

B、投資回收/所投入的資本

C、（投資回報(bào)+投資回收）/所投入的資本

D、（投資回收一投資回報(bào)）/所投入的資本

37、在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格是（）,,

A、現(xiàn)貨價(jià)格

B、期貨價(jià)格

C、現(xiàn)房?jī)r(jià)格

D、期房?jī)r(jià)格

38、（）原則要評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)

格。

A、估價(jià)對(duì)象

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、最高最佳利用

D、替代

39、某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用率為30%,預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6樂(lè)無(wú)風(fēng)

險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為

（）萬(wàn)元。

A、5061.44

B、5546.94

C、5562.96

D、6772.85

40、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不

變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)

酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

41、下列選項(xiàng)中，（）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地

C、調(diào)整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

42、某宗土地的臨街深度為100ft,臨街寬度為60ft,市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，

根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為（）萬(wàn)

yGo

A、600

B、738

C、900

D、960

43、后續(xù)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)

生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)

間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的（）o

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意階段

44、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置

成本通常（）重建成本。

A、低于

B、等于

C、高于

D、高于或等于

45、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然

增值因素的是（）。

A、該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B、該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C、該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D、該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

46、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）o

A、圍墻工程費(fèi)

B、電力設(shè)施工程費(fèi)

C、居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)

D、人防工程費(fèi)

47、下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價(jià)”和“評(píng)估”的異同，表述錯(cuò)誤的是（）。

A、一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

B、相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，評(píng)估的含義更加精準(zhǔn)、

明確

C、房地產(chǎn)評(píng)估可以包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估等

D、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評(píng)估的基礎(chǔ)

上

48、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是（）o

A、商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品

B、新建商品房與存量房是互補(bǔ)品

C、經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品

D、郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品

49、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周?chē)?/p>

環(huán)境。

A、辦公

B、商業(yè)

C、居住

D、工業(yè)

50、房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上

簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

A、房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人

B、與房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)利害關(guān)系的第三人

C、公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人

D、人民法院

【歷年估價(jià)理論與方法沖刺卷(二)參考答案】

一、單項(xiàng)選擇題

1、A

【解析】考點(diǎn)：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。選項(xiàng)B是指建造期的起點(diǎn)；選項(xiàng)D是指銷(xiāo)售期的起點(diǎn)。

2、I)

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程

度、臨街狀況、交通條件等。選項(xiàng)A適用于居住地產(chǎn)；選項(xiàng)B適用于工業(yè)；選項(xiàng)C適用于

住宅用地評(píng)價(jià)。

3、C

【解析】本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。設(shè)臨街寬度為20英尺的標(biāo)準(zhǔn)

臨街宗地總價(jià)為A萬(wàn)元，300=AX(40%+30%+20%),A=333.33(萬(wàn)元)，臨街寬度為

20英尺，臨街深度為125英尺的地塊的總價(jià)=333.33X(40%+30%+20%+10%+

9%)=363.33(萬(wàn)元)，乙地塊的總價(jià)=363.33X(30/20)=545(萬(wàn)元)

4、A

【解析】本題考查的是直接資本化法。A=3X365X(1-5%)X2.5=2600.63(萬(wàn)元)，

V=2600.63/8%=32507.88(萬(wàn)元)，P=32507.88/(1+10%)2-1=29552.62(萬(wàn)元)。

5、A

【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟(jì)壽命指建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房

地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)

間。

6、A

【解析】考點(diǎn)：路線價(jià)法概述。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。

7、D

【解析】本髭考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市

場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。

8、D

【解析】本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)A,現(xiàn)在一次性支付0.95；選項(xiàng)B,一

年后支付1/1.06=0.943；選項(xiàng)C,現(xiàn)在首付30%,以后3年內(nèi)等額支付=0.3+0.7/3X

(P/A,6%,3)=0.923702788；選項(xiàng)D,現(xiàn)在首付50%,10年內(nèi)等額支付=0.5+0.5/10X

(P/A,6%,10)=0.868004352c

9、B

【解析】考點(diǎn)：收益法總結(jié).土地價(jià)值=房地產(chǎn)收益/尊合資本化率-建筑物價(jià)值=500/11%-

3000=1545.45萬(wàn)元。

10、B

【解析】考點(diǎn)：房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又

有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。

11、D

【解析】本題考查的是年限法。完全重置價(jià)值為120X600=72000（元，年折舊為M40

元，年折舊率=1440/72000=2%,已經(jīng)經(jīng)過(guò)8年，折舊率為16樂(lè)所以成新率為1-16%=

84%。

12、B

【解析】考點(diǎn)：價(jià)差法。價(jià)差法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

13、A

【解析】考點(diǎn)：估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委

托書(shū)。

14、A

【解析】考點(diǎn)：凈收益按一定比率遞減的公式。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞噌或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)

象的收益價(jià)值。

15、B

【解析】本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。每年需留出的重置提撥款：

150000X4%/[（1+4%）10-1]=12493.64（元）；考慮重置提或款的年凈收益=250000—

12493.64=237506.36（元）：考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10*X口-"

（1+10%）101+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬(wàn)元）。

16、B

【解析】考點(diǎn)：制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政

策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看

政府部門(mén)在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度玫策因素。

17、C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形

的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。

18、A

【解析】考點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既

有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；（2）都有波

動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

19、D

【解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘

余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

20、C

【解析】考點(diǎn)：凈收益每年不變的公式。

21、C

【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)

應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。

22、D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地

產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。

23、

【解析】考點(diǎn)：完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出

租人權(quán)益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)

值，所以有租約限制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。

24、B

【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地

產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則

就不宜采用這種方法。

25、A

【解析】本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題。對(duì)于在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

中已約定不可續(xù)期且無(wú)償收回地上建筑物的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)亦壽命減去其晚于土地使用

期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23（年），60-23=37（年）。

26、B

【解析】考點(diǎn)：成本法估價(jià)需要具備的條件。取得途徑，有市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、征收集體土地、征

收國(guó)有土地上房屋等?？陀^成本原則。

27、C

【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速

度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。

28、D

【解析】該類(lèi)工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價(jià)為：

該類(lèi)商業(yè)用地30年期使用權(quán)土地單價(jià)為:

補(bǔ)地價(jià)=11567.89X5000-1746.6X2X5000=4037（萬(wàn)元）。

29、B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘

余價(jià)值。投資價(jià)值是針對(duì)特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價(jià)，就是建立在個(gè)別判斷

基礎(chǔ)上的，屬于投資價(jià)值。

30、B

【解析】本題考查的是臻筑坳折舊的求取方法。d=D/C,年折舊額D=CXd=

120X800X2.2%=2112（7L）；折舊總額Et=DXt=2112X8=16896（元）；建筑物現(xiàn)值V

=C-Et=120X800-16896=79104（元，

31、D

【解析】考點(diǎn)：土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。

廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。構(gòu)筑物是指

人們一般不直接在里面進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、

道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項(xiàng)ABC均為構(gòu)筑物，選項(xiàng)D為建筑物。

32、B

【解析】本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不

包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

消耗了。

33、I）

【解析】本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。

V=20/l.1+22/1.12+25/1.13+28/1.