企業(yè)工程運(yùn)維工作手冊(cè)范文

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QES（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全）管理管控

工程運(yùn)維工作手冊(cè)

（非住宅）

江蘇悅達(dá)物業(yè)管理管控有限公司發(fā)布

目錄

一、崗位職責(zé).........................................................4

1、工程運(yùn)維部職責(zé)................................................5

2、工程運(yùn)維主管崗位職責(zé)..........................................6

3、工程運(yùn)維員崗位職責(zé).............................................7

4、空調(diào)值班員崗位職責(zé).............................................8

5、高配值班員崗位職責(zé).............................................9

6、鍋爐操作員崗位職責(zé)............................................10

二、規(guī)章制度........................................................11

1、值班管理管控制度..............................................11

2、公用設(shè)施管理管控規(guī)定..........................................12

3、設(shè)備維修制度..................................................13

4、變電所交接班管理管控制度......................................14

5、設(shè)施設(shè)備巡查管理管控規(guī)定......................................15

6、設(shè)施設(shè)備安全管理管控制度......................................16

7、電梯管理管控制度..............................................17

8、空調(diào)管理管控制度..............................................18

9、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理管控制度......20

10、設(shè)施設(shè)備報(bào)告制度.............................................20

11、公共區(qū)域能耗控制管理管控制度................................21

12、房屋維護(hù)管理管控規(guī)定........................................23

13、倒閘停、送電操作票制度......................................24

14、配電房管理管控制度..........................................25

15、停水、停電管理管控制度......................................27

三、作業(yè)規(guī)程........................................................28

1、設(shè)備運(yùn)行綜合管理管控作業(yè)規(guī)程.................................29

2、供配電設(shè)備安全管理管控作業(yè)規(guī)程...............................32

3、給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理管控作業(yè)規(guī)程...........................36

4、給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程...................................39

5、中央空調(diào)運(yùn)行管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程.............................41

6、電梯運(yùn)行管理管控作業(yè)規(guī)程.....................................44

7、電梯困人救援作業(yè)規(guī)程.........................................47

8、二次供水管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程.................................49

9、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程.................................51

10、弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程........................................57

11、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程..............................61

12、防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程................................66

13、工具管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程....................................67

崗位職責(zé)

工程運(yùn)維部職責(zé)

一、貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)物業(yè)管理管控的政策法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及委

托方的物業(yè)管理管控規(guī)定C

二、負(fù)責(zé)管理管控區(qū)域上水、下水、暖、電、房屋修繕、下水清污等小型工

程的相關(guān)計(jì)劃，概算工作，

三、負(fù)責(zé)管理管控區(qū)域上下水管道的維修工作。

四、負(fù)責(zé)管理管控區(qū)域電路、電器的安裝、管理管控及維修工作。

五、采取各項(xiàng)措施，保證水、暖、電的正常供給，負(fù)責(zé)節(jié)水、節(jié)電工作。

六、負(fù)責(zé)管理管控區(qū)域水、曖、電的抄表、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算及收費(fèi)工作。

七、負(fù)責(zé)小型工程施工中的施工安全和管理管控工作。搞good施工

八、負(fù)責(zé)保證通訊暢通及通訊設(shè)備的維護(hù)工作。

九、負(fù)責(zé)水、暖、電、通訊和房屋的報(bào)修接待工作，負(fù)責(zé)管理管控處變電所

的管理管控工作，保證正常運(yùn)行。

工程運(yùn)維主管崗位職責(zé)

一、具備物業(yè)的有關(guān)管理管控知識(shí)，熟悉物業(yè)管理管控的法律法規(guī)及公司各

項(xiàng)規(guī)章制度。

二、制訂房屋和公共設(shè)施維修相關(guān)計(jì)劃，組織并參與施工和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查，

做good預(yù)決算工作。

三、服從管理管控處主任的工作安排，制訂本部門(mén)月度工作相關(guān)計(jì)劃并組織

實(shí)施。

四、掌握管理管控區(qū)域內(nèi)房屋的設(shè)備結(jié)構(gòu)類(lèi)型、水電分布情況、上下水管道

的走向、分布等基本情況，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的處理。

五、按照國(guó)家有關(guān)特種作業(yè)人員安全操作規(guī)程的要求，組織維護(hù)員對(duì)房屋本

體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保管理管控區(qū)域內(nèi)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)

行及管理管控區(qū)域內(nèi)排污、雨水管道的暢通。

六、對(duì)運(yùn)行維修人員的工作情況進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。

七、定期對(duì)運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)行思想教育和維修技能的培訓(xùn).

八、提醒運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)入辦公區(qū)域維修時(shí)，不得翻閱文件、資料，嚴(yán)禁打開(kāi)

辦公電腦，不得外傳信息。

九、完成公司臨時(shí)交辦的任務(wù)。

工程運(yùn)維員崗位職責(zé)

一、熟悉區(qū)域內(nèi)的上下水管道、供電、消防報(bào)警系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)

備的性能、使用情況、線路分布及安裝和維修技術(shù)，做good日常巡視工作，保

證正常使用。

二、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人安全，按管理管控處制訂的維

修相關(guān)計(jì)劃，及時(shí)完成維修任務(wù)。

三、愛(ài)護(hù)維修工具及設(shè)備，做goodFl常保管及保養(yǎng)工作，保證其正常使用。

四、節(jié)約維修材料，修IH利廢，努力降低維修成本。

五、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研維修技術(shù)，努力提高維修水平和質(zhì)量。

六、進(jìn)入辦公區(qū)域維修時(shí)不翻閱文件、資料，嚴(yán)禁打開(kāi)辦公電腦。

七、完成管理管控處及維修主管臨時(shí)交辦的任務(wù)。

空調(diào)值班員崗位職責(zé)

一、熟悉空調(diào)工作原理，掌握操作方法，確保空調(diào)正常運(yùn)行。

二、嚴(yán)格遵守相關(guān)的設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等制度和安全操作規(guī)程，能正

確判斷處理一般故障，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能迅速、準(zhǔn)確地采取應(yīng)急措施。

三、每小時(shí)巡視一次，觀察、設(shè)備是否正常，認(rèn)真做good各種運(yùn)行記錄，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和匯報(bào)。

四、保持機(jī)房室內(nèi)環(huán)境的清潔和設(shè)備的整潔。

五、堅(jiān)守崗位，做good值班記錄，保管good資料、圖表、工具。

六、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。

高配值班員崗位職責(zé)

一、熟悉供配電設(shè)施設(shè)備情況，如高低壓線路號(hào)、各出線回路走向；熟悉電

氣設(shè)備的配置和使用狀況，能按規(guī)程操作高低壓設(shè)備，確保正常供電。

二、嚴(yán)格遵守電氣設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度和安全操作規(guī)程，能正確判斷

處理一般電氣故障，發(fā)生突發(fā)事件能迅速、準(zhǔn)確地采取應(yīng)急措施。

三、定期巡視變、配電室一次，觀察電壓表、電流表、計(jì)量表是否正常，認(rèn)

真做good各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

四、保持室內(nèi)環(huán)境的清潔和設(shè)備的整潔。

五、發(fā)生供電線路停電或其他事故應(yīng)及時(shí)與供電部門(mén)取得聯(lián)系，迅速查明原

因，采取應(yīng)急措施。

六、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真交接班，做good值班記錄，保管good資料、圖表、工

具。

七、完成管理管控處臨時(shí)交辦的任務(wù)。

鍋爐操作員崗位職責(zé)

一、負(fù)責(zé)燃料節(jié)約、水電節(jié)約，水質(zhì)的質(zhì)量驗(yàn)收和評(píng)估。

二、嚴(yán)格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的安全運(yùn)行。

三、做good鍋爐及其附屬設(shè)備（包括分汽缸的閥門(mén)、供水泵水處理設(shè)備）的

維護(hù)保養(yǎng)和年度檢修工作，

四、堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)候都不得擅自離開(kāi)工作崗位，按照規(guī)定做good

巡視，并做good各種運(yùn)行參數(shù)的記錄。

五、做good鍋爐房日常維護(hù)保養(yǎng)工作，杜絕“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的現(xiàn)象。

六、不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，提高司爐水平，做到勤檢查，勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐壓力

穩(wěn)定，做good節(jié)能工作。

七、在運(yùn)行中鍋爐或附屬設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重故障，應(yīng)立即向主管匯報(bào)，并一起參

與故障的排除。

八、每班必須排污1次，但不得在用汽高峰時(shí)排污，排污量根據(jù)爐水分析決

定。

九、水位表每班至少?zèng)_洗I次-

十、禁止閑雜人員進(jìn)入鍋爐房。

十一、負(fù)責(zé)鍋爐房的清潔衛(wèi)生工作。

十二、完成上級(jí)交辦的其他工作事項(xiàng)。

規(guī)章制度

值班管理管控制度

一、值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)高崗，必須

有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。

二、根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按

規(guī)定做good有關(guān)記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患,

三、如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)

人員。

四、值班人員接到報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)人員，安排人員前往維修。

五、所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必

須報(bào)主管人員同意，原則值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐

制，并通知同班維修人員配合。

公用設(shè)施管理管控規(guī)定

一、公用設(shè)施的日常巡視

運(yùn)維部值班人員應(yīng)在日常巡視中對(duì)公用設(shè)施進(jìn)行巡視，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在

檢查記錄表上記錄并及時(shí)通知相關(guān)人員處理。

二、公用設(shè)施的日常服務(wù)要求

負(fù)賁按委托合同合約的約定對(duì)管理管控區(qū)域的公用設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)，

并將相關(guān)情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。

三、公用設(shè)施故障狀態(tài)的處理

1、管理管控區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的故障由運(yùn)維部直接向業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,

并上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)將結(jié)果記錄在維修記錄表上；

2、管理管控處運(yùn)維部負(fù)責(zé)受理管理管控區(qū)域內(nèi)各類(lèi)公用設(shè)施故障維修，同

時(shí)做good臺(tái)帳記錄；

3、如管理管控處不能進(jìn)行維修的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)委托方，并提出合理化建議。

設(shè)備維修制度

一、管理管控處接到設(shè)備維修的報(bào)告后，及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)查看，不能自行排除故

障，須填寫(xiě)《申請(qǐng)單》或《工作聯(lián)系涵》，送達(dá)公司工程部或委托方。

二、運(yùn)行維修組修復(fù)不了的故障，如是保修期內(nèi)的，及時(shí)與保修部門(mén)聯(lián)系維

修；如是保修期外的，須報(bào)公司工程部；并在原始《申請(qǐng)單》上注明維修報(bào)出時(shí)

間，做good維修情況跟蹤。

三、如設(shè)備屬人為損壞，由管理管控處通知相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人及維修人員一同

到現(xiàn)場(chǎng)杳看確認(rèn)，并通報(bào)委托方相關(guān)部門(mén)。

四、運(yùn)行維護(hù)部組自行維修工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)在維修單上填上所用的

維修材料、管理管控處主任進(jìn)行審核。

變電所交接班管理管控制度

一、交接班人員必須遵照規(guī)定的輪班表?yè)?dān)任值班，不得擅自調(diào)班或離崗。

二、交班人員應(yīng)事先做good交班準(zhǔn)備工作。

三、接班人員必須提前10分鐘到達(dá)變電所，詳細(xì)了解設(shè)備所運(yùn)行情況。

四、交接班人員必須做到“五清三交接”即：五清（看清、講清、問(wèn)清、查

清、點(diǎn)清）；三交接（圖板交接、現(xiàn)場(chǎng)交接、實(shí)物交接

五、在交接班時(shí)間內(nèi)，一般不辦理工作票的許可或終結(jié)手續(xù)和一般操作。

六、交接班的合適的hl容一律以填寫(xiě)的交接班記錄現(xiàn)場(chǎng)交接清楚為準(zhǔn)，凡遺

留應(yīng)交待的事項(xiàng)由交接班者負(fù)責(zé)?，凡沒(méi)有交接清楚聽(tīng)明的事項(xiàng)，由接班者負(fù)責(zé)，

雙方都未履行交接手續(xù)的合適的內(nèi)容，雙方都應(yīng)負(fù)責(zé)。

七、下列情況不準(zhǔn)進(jìn)行交接班：

1、飲酒后的接班人員；

2、事故處理或正在進(jìn)行的重要操作；

3、接班人員尚未到齊之前。

設(shè)施設(shè)備巡查管理管控規(guī)定

一、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備實(shí)際情況，確定簡(jiǎn)單、實(shí)用的巡回檢查方法。

二、巡回檢查必須集中思想，細(xì)致周到，做到跑到、看到、聽(tīng)到、聞到、摸

到（不允許觸及的設(shè)備除外）及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，認(rèn)真填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備檢查記錄

表》。

三、單一巡回檢查必須四小時(shí)至少一次，交接班時(shí)，匯同檢查一次。

四、以下情況應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)：

1、對(duì)過(guò)負(fù)荷設(shè)備，每小時(shí)巡杳一次，嚴(yán)重過(guò)負(fù)荷應(yīng)不斷監(jiān)視；

2、對(duì)故障處理后的設(shè)備，投入運(yùn)行后，四小時(shí)內(nèi)應(yīng)兩小時(shí)巡查一次；

3、對(duì)危及安全運(yùn)行的重大設(shè)備缺陷，每次隔半小時(shí)巡查一次；

4、在汛期、雷雨時(shí)應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)；

5、新建、大修、改建后投運(yùn)行的設(shè)備，在24小時(shí)內(nèi)各班至少增加巡查一次;

6、對(duì)運(yùn)行方式變更，接班人必須作一次復(fù)核校對(duì)性檢查：

7、逢元旦、五一、十一、春節(jié)每班增加特巡一次,

設(shè)施設(shè)備安全管理管控制度

一、機(jī)電設(shè)備的管理管控以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、

保養(yǎng)、維修由運(yùn)維部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，運(yùn)維人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。

二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理管控實(shí)行24小時(shí)值班制

度，值班人員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做

good運(yùn)行i己錄。

三、機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完good。

四、值班員和運(yùn)維人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理管控規(guī)程進(jìn)行操作和維修。

五、設(shè)備管理管控人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針,

防止事故發(fā)生。

六、維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備good材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防

止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生，

七、在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，操作必須使

用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌〃

八、做good設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備講行清潔衛(wèi)

生。

九、供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材或滅火裝置設(shè)備。

電梯管理管控制度

一、客梯每日分時(shí)段運(yùn)行，轎箱內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁超載，學(xué)齡前兒童不得單

獨(dú)乘坐電梯，不得亂按梯內(nèi)數(shù)字面板以免損壞。

二、每日對(duì)電梯的運(yùn)行進(jìn)行檢查，填寫(xiě)運(yùn)行記錄，按月送管理管控處審核存

檔，不能解決的問(wèn)題報(bào)公司工程部解決。

三、認(rèn)真執(zhí)行月保、季保制度，認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督第三方維修工

作故障處理記錄、并送管理管控處審核保存。

四、未經(jīng)公司工程人員同意、總經(jīng)理書(shū)面批準(zhǔn)，不得改變電梯的任何設(shè)備和

功能。

五、運(yùn)作中電梯突然出現(xiàn)停機(jī)事故時(shí)，應(yīng)盡可能先救出乘客，如不能救出時(shí),

速叫運(yùn)維人員前來(lái)解救和修理。同時(shí)應(yīng)通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)勸慰乘客不要驚慌，并注

意觀察屏幕上（轎箱內(nèi)乘客）活動(dòng)，指導(dǎo)他們不要亂按亂撬，以免發(fā)生意外。

六、非運(yùn)維人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房，不得觸動(dòng)任何設(shè)備。

七、維修、保養(yǎng)須停梯時(shí)，必須在一樓掛告示牌。

空調(diào)管理管控制度

一、操作人員應(yīng)認(rèn)真、負(fù)責(zé)、細(xì)心，嚴(yán)格按照操作步驟進(jìn)行操作。

二、了解整個(gè)系統(tǒng)的工作原理，熟練掌握操作方法及系統(tǒng)管道流程，在意

外情況時(shí)能排除一些常見(jiàn)故隙，能進(jìn)行手動(dòng)操作。

三、定期記錄相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

四、注意積累日常運(yùn)行參數(shù)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)參數(shù)異常時(shí)可及時(shí)進(jìn)行處理。

五、當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障報(bào)警時(shí)，操作人員應(yīng)及時(shí)記錄故障點(diǎn)，并分析原因進(jìn)

行故障排除并記錄操作步驟。如果無(wú)法排除，應(yīng)立即向主管匯報(bào)。

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄

管理管控制度

一、建立有關(guān)機(jī)電設(shè)備等設(shè)施設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、

接線圖、試驗(yàn)報(bào)告、說(shuō)明書(shū)、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行管理管控資料和維修資料等，

管理管控處設(shè)專(zhuān)柜保管。

二、值班員和運(yùn)維人員做good智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班

記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。

三、所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊(cè)、歸檔管理管控。

四、定期對(duì)設(shè)備管理管控記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況。

五、借閱查找設(shè)備管理管控記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。

設(shè)施設(shè)備報(bào)告制度

一、下列情況報(bào)告班組長(zhǎng)：

1、主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其他異常情況；

2、設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

3、零部件更換及修理；

4、運(yùn)維人員的去向，客戶維修材料的領(lǐng)用；

5、運(yùn)行人員暫離崗；

6、對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。

二、下列情況必須報(bào)告主管；

1、重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及其他異常情況；

2、采用新的運(yùn)行方式；

3、重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；

4、系統(tǒng)故障及檢修；

5、重要零部件更換及修理、加工及改造：

6、工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；

7、員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假；

8、與上級(jí)及外協(xié)聯(lián)系。

三、下列情況必須報(bào)告管理管控處主任：

1、重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；

2、影響大廈運(yùn)行的設(shè)備故障或施工；

3、系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

4、重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理、外委加工；

5、系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

6、系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工

7、技術(shù)骨干、班組長(zhǎng)以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整;

8、員工一天以上的請(qǐng)假，班組長(zhǎng)以上員工的補(bǔ)休、換班。

四、報(bào)管理管控處主任胡事件同時(shí)抄報(bào)條線分管領(lǐng)導(dǎo)。

五、設(shè)施設(shè)備專(zhuān)業(yè)解決事件報(bào)條線分管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)報(bào)工程部。

公共區(qū)域能耗控制管理管控制度

為了積極開(kāi)展節(jié)能降耗工作，節(jié)約用水，節(jié)約用電，制定本制度。

一、燈

1、過(guò)道燈：各樓層過(guò)道燈每日上午8時(shí)有相關(guān)樓層的保潔員開(kāi)啟，原則上

只開(kāi)一路間隔筒燈，其它不開(kāi)；逢樓層有會(huì)議時(shí)，會(huì)務(wù)人員可打開(kāi)相關(guān)樓層的電

梯間筒燈和會(huì)議室門(mén)前過(guò)道上的燈帶，會(huì)議結(jié)束后要及時(shí)關(guān)閉；一樓各電梯間門(mén)

口筒燈保潔員從上班時(shí)開(kāi)啟，至下班前關(guān)閉（休息口不開(kāi)）；負(fù)一樓大會(huì)堂門(mén)前,

保潔和會(huì)議時(shí)可全面開(kāi)啟（但射燈和燈帶不開(kāi)），平時(shí)原則上只開(kāi)高配房前一處

筒燈；地下車(chē)庫(kù)白天保安可視車(chē)輛的多少開(kāi)啟照明燈，單位下班之后，原則上只

開(kāi)一路應(yīng)急燈，其余燈關(guān)閉。

2、會(huì)議室燈：各會(huì)議室燈開(kāi)會(huì)前30分鐘由會(huì)務(wù)人員全面打開(kāi)，會(huì)議結(jié)束后

及時(shí)關(guān)閉。平時(shí)會(huì)議室打掃衛(wèi)生，只開(kāi)部分燈（以看清打掃為準(zhǔn)）；

3、連廊燈、平臺(tái)燈及泛光照明：根據(jù)季節(jié)實(shí)際情況，每天天黑前由值夜班

的用工開(kāi)啟部分，天明及時(shí)關(guān)閉：

4、外圍景觀燈、大廳燈及雨搭燈：每天天黑前由俁安開(kāi)啟，天明及時(shí)關(guān)閉；

5、應(yīng)急燈和安全燈：應(yīng)急燈與安全燈及弱電機(jī)房的控制開(kāi)關(guān)不能關(guān)閉，每

天由電工巡視，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)關(guān)和誤關(guān)要及時(shí)更正，以免損壞蓄電池和電話不通；

6、晚間保安巡視樓層時(shí)，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)燈要及時(shí)關(guān)閉。

7、每位物業(yè)員工必須明確：見(jiàn)到開(kāi)關(guān)上有紅色標(biāo)記，則為有任務(wù)再開(kāi)燈，

黃色標(biāo)記為白天能開(kāi)燈，綠色標(biāo)記為不可關(guān)燈。

二、空調(diào)

1、樓道空調(diào)：不開(kāi)無(wú)人空調(diào)，原則上樓層過(guò)道內(nèi)空調(diào)不開(kāi)，逢大熱天（氣

溫在35度以上）過(guò)道空調(diào)可開(kāi)啟少許；

2、會(huì)議室空調(diào)：逢會(huì)由會(huì)務(wù)人員打開(kāi)，會(huì)議結(jié)束后及時(shí)關(guān)閉，平時(shí)不開(kāi)；

3、空調(diào)溫度夏季建議設(shè)定為26度，冬季設(shè)定為23度，春、秋只能開(kāi)送風(fēng)

或不開(kāi)。

三、電梯、扶梯

1、電梯：分時(shí)段運(yùn)行、分單雙層停站。

2、扶梯：逢大會(huì)堂有會(huì)議，會(huì)議前半小時(shí)開(kāi)啟，一直到會(huì)后半小時(shí)關(guān)閉，

平時(shí)不開(kāi)；

四、水

1、每日維修電工上、下午各一次對(duì)各樓層衛(wèi)生間、開(kāi)水間進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)

跑、冒、漏水現(xiàn)象及時(shí)修復(fù)，若暫時(shí)不能修復(fù)，則應(yīng)關(guān)閉相關(guān)閥門(mén)：

2、嚴(yán)禁使用消防水（火災(zāi)或特殊情況下除外）；

3、保潔員每天下班前將開(kāi)水器和衛(wèi)生間臺(tái)盆底下的八字閥關(guān)閉，上班后打

開(kāi)，防止軟管爆裂。節(jié)假日視具體情況而定，有單位加班開(kāi)，無(wú)單位加班關(guān)；

五、白天電工、保潔員巡檢，晚上秩序維護(hù)員巡檢發(fā)現(xiàn)水、電或各種設(shè)備有

異常，要即時(shí)溝通采取相應(yīng)措施。

六、開(kāi)水器每天上班前開(kāi)啟電源，下班后關(guān)閉。

七、其他節(jié)能降耗工作依物業(yè)服務(wù)合同合約和委托方要求執(zhí)行。

房屋維護(hù)管理管控規(guī)定

一、屋面修理必須確保安全和解決屋漏。

二、結(jié)構(gòu)、墻面工程，各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時(shí)必須詳細(xì)檢

查，損壞、變形嚴(yán)重的應(yīng)予加固、修換。墻面原則上不定大修年限，規(guī)定兩年清

洗一次；局部，列為中修范圍。

三、樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷，每年粉刷一遍。粉刷時(shí)，進(jìn)行大面積的修補(bǔ)，

墻面松動(dòng)有開(kāi)裂危險(xiǎn)的應(yīng)儼除，并重新修補(bǔ)粉刷。

a）上、下水管工程，更新一次20年，更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行，必

須縮短停用時(shí)間，要一次到位，不準(zhǔn)返工。

b）設(shè)備工程消防、生活水泵、配電間等設(shè)備，除日常保養(yǎng)外，2年檢修

一次，視設(shè)備磨損程度逐個(gè)更新。

c）電梯設(shè)備每年檢修一次，5年大修一次，平時(shí)保養(yǎng)，30年更新。

d）以上各項(xiàng)大修均需經(jīng)委托方批準(zhǔn)，費(fèi)用由委托方解決。

倒閘停、送電操作票制度

一、作業(yè)單位將申請(qǐng)停送電理由、作業(yè)地點(diǎn)、影響范圍、停電起止時(shí)間等

寫(xiě)書(shū)面報(bào)告，交運(yùn)行運(yùn)維部主管報(bào)管理管控處主任批準(zhǔn)。

二、作業(yè)單位把經(jīng)批準(zhǔn)的報(bào)告送交配電室值班員。

三、運(yùn)維主管填寫(xiě)并簽發(fā)工作票，交配電室值班員。

四、配電室值班員按工作票停送電，做good有關(guān)安全措施，同時(shí)向工作負(fù)

責(zé)人交待并一起檢查停電范圍和安全措施，移交工作現(xiàn)場(chǎng)。雙方簽名后，工作票

交給工作負(fù)責(zé)人，允許開(kāi)始工作。

五、工作完成后，工作負(fù)責(zé)人到配電室將工作票交給配電室值班員，雙方

簽名后，才算工作結(jié)束，再恢復(fù)送電。必要時(shí)配電室值班員在送電前應(yīng)先到現(xiàn)場(chǎng)

檢查，工作負(fù)責(zé)人應(yīng)待送電成功后離開(kāi)配電室。

配電房管理管控制度

一、配電房全部機(jī)電設(shè)備，由高配人員負(fù)責(zé)管理管控和值班，停送電由值班

電工操作，非值班電工禁止操作，無(wú)關(guān)人員禁區(qū)止進(jìn)入配電室；

二、保持良good的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在35度以

下；

三、建立運(yùn)行記錄，每班至少巡查一次，每月組織檢查一次，每年大檢修一

次，查出問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告管理管控處和工程部。每班巡

查合適的內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù)、檢查屏上

指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告；

四、供電器線路操作開(kāi)關(guān)設(shè)明顯標(biāo)志，停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)志牌；

五、房?jī)?nèi)嚴(yán)禁亂拉亂接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，報(bào)管理管

控處主管書(shū)面同意后，方可進(jìn)行；

六、配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路改變，要經(jīng)過(guò)管理管控處主任同意，重大改變報(bào)公

司工程部經(jīng)理批準(zhǔn)：

七、節(jié)約電能消耗，降低成本是每個(gè)高配人員主要職責(zé)之一，每周書(shū)面報(bào)管

理管控處主任總電表運(yùn)行數(shù)一次；

八、嚴(yán)禁違章操作，檢修時(shí)必須遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套等;

九、值班人員要隨時(shí)接受對(duì)電機(jī)設(shè)備情況的投訴，做good記錄，并向主管

匯報(bào)，以便安排整改；

十、防止小動(dòng)物進(jìn)入配電房。

停水、停電管理管控制度

一、接到停電、停水通知后，由管理管控處張貼通知，告知全體業(yè)主和使用

人，請(qǐng)業(yè)主和使用人注意關(guān)閉室內(nèi)各種電源及水源。

二、秩序維護(hù)員逐層檢查應(yīng)急照明設(shè)施的情況，保證停電后應(yīng)急照明系統(tǒng)正

常使用。

三、在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，運(yùn)維人員應(yīng)立即確認(rèn)是

內(nèi)部故障還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，管理管控處應(yīng)立即安排運(yùn)維人員查

找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，要第一時(shí)間致電供電力局詢問(wèn)

停電的具體情況，并做good相應(yīng)防范措施，以防止突然來(lái)電引發(fā)事故；并將最

新的情況通知全體業(yè)上和使用人。

四、突發(fā)停電后，秩序維護(hù)隊(duì)員立即會(huì)同運(yùn)維人員檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)

電梯關(guān)人應(yīng)立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

五、若突發(fā)停電時(shí)正值夜晚，應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，

并要注意防火、防盜，同時(shí)秩序維護(hù)隊(duì)員應(yīng)加大巡邏力度，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出大廈人員

的登記工作；。

六、有發(fā)電機(jī)組的管理管控處，管理管控處主任負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)的工作作統(tǒng)籌

安排及最后確認(rèn)后，通知各部門(mén)做good轉(zhuǎn)電準(zhǔn)備。

七、供電轉(zhuǎn)為機(jī)組發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認(rèn)設(shè)備及人員準(zhǔn)

備就緒；在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況，在確認(rèn)無(wú)人乘梯的情況下，通知運(yùn)維人員

停梯，再通知低壓電房開(kāi)始轉(zhuǎn)電。轉(zhuǎn)電工作完成后，管理管控處主任通知運(yùn)維部

開(kāi)啟電梯，供電轉(zhuǎn)入正常后，管理管控處主任仍要在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況，

在正常運(yùn)行半小時(shí)后，方可離開(kāi)。

八、接到停水通知后，管理管控處應(yīng)將停水區(qū)域、停水時(shí)間等具體情況通知

、業(yè)主和使用人，并在出入口發(fā)布停水通知。

九、在發(fā)生突然停水的情況下，管理管控處應(yīng)攜同達(dá)維技術(shù)人員立即確認(rèn)停

水原因。物業(yè)內(nèi)部發(fā)生故障停水的，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止事件擴(kuò)

人，并迅速排除故障恢復(fù)供水。

十、非物業(yè)內(nèi)部原因造成突然停水的，要及時(shí)致電芻來(lái)水公司咨詢停水原因

及事件進(jìn)展情況，并將了解的情況告知全體業(yè)主，做g30d相應(yīng)的救濟(jì)措施。

作業(yè)規(guī)程

設(shè)備運(yùn)行綜合管理管控作業(yè)規(guī)程

1.0目的

從總體上確立物業(yè)管理管控公司各類(lèi)設(shè)備的管理管控要求，確保各類(lèi)設(shè)

備管理管控工作的統(tǒng)一、完整和完善。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司管理管控的各類(lèi)設(shè)備的綜合管理管控工作.

3.0職責(zé)

3.1管理管控處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)所轄大度、寫(xiě)字樓宇的各類(lèi)設(shè)備的日常管理

管控工作。

3.2管理管控處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備檔案的管理管控工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1設(shè)備檔案的建立要求。

4.1.1運(yùn)行維護(hù)部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)完善管轄范圍內(nèi)的《設(shè)施設(shè)備胡匯

總臺(tái)帳》、《設(shè)施匯總表》、《設(shè)備臺(tái)帳》。

4.1.2運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備

標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)。

a）所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；

b）“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列合適的內(nèi)容：

---設(shè)備名稱；

——設(shè)備編號(hào)。

c）設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制：

流水號(hào)（01,02…）設(shè)備名稱縮寫(xiě)（取漢語(yǔ)拼音字頭）物業(yè)編碼

注意事項(xiàng)：1、設(shè)備流水號(hào)按物業(yè)點(diǎn)的設(shè)備總數(shù)流水編制；

2、同類(lèi)型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號(hào)碼應(yīng)保持相對(duì)的集中和連續(xù)性。

4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)工功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4.1.4設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理管控人員應(yīng)將

諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢

修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡片上予以登錄。

4.1.5《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說(shuō)明書(shū)、保修協(xié)議等)統(tǒng)一

由公司工程部保存，管理管控處保存復(fù)印件c

4.2設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理管控,

詳見(jiàn)運(yùn)行維護(hù)部各類(lèi)設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)

程。

4.3設(shè)備的購(gòu)置管理管控。

4.3.1設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。

4.3.2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。

4.3.3設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。

4.3.5新添設(shè)備由運(yùn)行維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的

需求。

4.3.6采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后，由運(yùn)行維護(hù)部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，

并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)：不符合要求

的，按合同合約或公司相關(guān)規(guī)定辦理。

4.3.6經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳，建立卡片等

進(jìn)行日常管理管控。

4.4設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)。

4.4.1運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷

害和設(shè)備損壞。

4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。

4.4.3標(biāo)識(shí)的方式方法：

a)設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300網(wǎng)X150MMX3MM(長(zhǎng)義寬

X厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板匕

b)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于

應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；

c)設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。

4.5設(shè)備的停用和封存。

4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：

a)多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；

b)設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。

4.5.2停用或封存的設(shè)備應(yīng)采取適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他狀態(tài)的損壞。

4.5.3運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)定期（如一個(gè)季度）對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以

保持其適用性。

4.5.4運(yùn)行維護(hù)部主管應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理管控處主任

批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.6設(shè)備的報(bào)廢。

4.6.1無(wú)修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。

4.6.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由運(yùn)行運(yùn)維部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：運(yùn)行維

護(hù)部主管、運(yùn)維人員、工程部代表、管理管控處主任等。

4.6.3運(yùn)行維護(hù)部主管人員應(yīng)填寫(xiě)《申請(qǐng)單》，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.6.4需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前，應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。

4.6.5報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)

識(shí)。

4.6.6運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)將批準(zhǔn)的《申請(qǐng)單》報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。

4.7紅旗機(jī)房評(píng)比。

4.7.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)貨定期組織相關(guān)人員對(duì)各類(lèi)機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行流動(dòng)紅

旗評(píng)比。

4.7.2評(píng)比合適的內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門(mén)窗潔凈度完good狀況、

管道潔凈完good狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完good狀況、檢

修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象C

5.0記錄

《設(shè)備匯總臺(tái)帳》

《設(shè)施匯總表》

《設(shè)備臺(tái)帳》

《設(shè)備卡》

《申請(qǐng)

供配電設(shè)備安全管理管控作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理管控工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良good

運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理管控。

3.0職責(zé)

3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的實(shí)施情況。

3.2運(yùn)行維護(hù)部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理管控工作。

3.3變配電室值班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理管控。

4.0程序要點(diǎn)

4.1巡視監(jiān)控。

4.1.1變配由室值班曲工每班巡視兩次高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器，每?jī)尚r(shí)巡視

一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、甩表箱。

4.1.2變配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次

所到巡視點(diǎn)的時(shí)間記錄在《高配設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄》上。

4.1.3巡視合適的內(nèi)容：

a)變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫

(85°C)；

b)有無(wú)異常響聲或氣味；

c)各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；

d)單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行；

e)各種接頭是否有過(guò)熱或燒傷痕跡；

f)防小動(dòng)物設(shè)施是否完good：

g)接地線有無(wú)銹蝕或松動(dòng)；

h)各種臨時(shí)用電接駁情況：

i)各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否無(wú)good；

j)安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；

k)按時(shí)開(kāi)關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時(shí)維修good轄區(qū)內(nèi)路

燈。

4.1.4對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，值班電工應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，處

理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給組長(zhǎng)或主管，在組長(zhǎng)或主管的協(xié)同下

加以解決。

4.2異常情況處理。

4.2.1觸電處理。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，

盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。

a)拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器；

b)用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪

斷電線；

c)用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源；

d)防止觸電者在斷電后跌倒；

e)如果觸電者尚未失去知覺(jué)，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行

診治，密切注意其癥狀變化；

f)如果觸用者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將

上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，

則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；

g)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都己經(jīng)停止，此時(shí)不能認(rèn)為其己經(jīng)死

亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸

電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。

4.2.2配電柜自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳閘的處置：

a)判斷跳閘原因(短路或過(guò)我”

b)查清楚負(fù)載種類(lèi)及分布情況；

c)對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告組長(zhǎng)/主管，請(qǐng)求支援解決;

d)如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。

4.2.3變配電房發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。

4.2.4變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置：

a)視進(jìn)水情況，拉下總電源開(kāi)關(guān)或高壓開(kāi)關(guān)；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

d)漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

e)排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備進(jìn)行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、

熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等)；

f)確認(rèn)濕水已除(如個(gè)絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求)，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常

情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。

4.3“市電”停時(shí)，大廈備用發(fā)電機(jī)應(yīng)在8~15秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)在停電5分鐘

內(nèi)啟動(dòng))，提供應(yīng)急照明。同時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)巡查電梯內(nèi)

有無(wú)困人，如有應(yīng)按《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》實(shí)施救援工作。如

發(fā)電機(jī)組為人工操作柴油機(jī)組，則由當(dāng)值變配電室值班電工按《柴油發(fā)

電操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》啟動(dòng)供電系統(tǒng)。UPS電源等照合約甲方要求。

4.4變配電室管理管控。

4.4.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任批準(zhǔn)，

并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。

4.4.2機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并

禁止吸煙。

4.4.3每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房?jī)?nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)牛.，做

到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)

銹蝕、無(wú)污物，油漆完good,整潔光亮。

4.4.4機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良good、光線足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完

goodo

4.4.5對(duì)機(jī)房都應(yīng)該做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)口值班電工保管，值班電工不

得私自配鑰匙，管理管控處留有備用鑰匙。

4.5交接班要求。

4.5.1交接人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來(lái)接班。

4.5.2接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行

記錄》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行

記錄》上簽名。

4.5.3有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：

a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚；

b)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；

c)機(jī)房不干凈；

d)接班人未人到崗；

e)事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理,

接班人協(xié)助進(jìn)行。

4.6當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、

功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量）及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記

錄在《高配設(shè)備設(shè)施巡查抄表》表內(nèi)。變配電房組長(zhǎng)在每月的3號(hào)

之前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為2年。

5.0記錄

《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄》

給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理管控作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理管控工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良

good運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理管控。

3.0職責(zé)

3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理管控工作的實(shí)

施情況。

3.2運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理管控工作的

組織實(shí)施。

3.3運(yùn)行維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理管控。

4.0程序要點(diǎn)

4.1巡視監(jiān)控。

4.1.1運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡視一次大廈水泵房(包括機(jī)房、水池、水

箱)，每周巡視一次大廈內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水

井。

4.1.2巡視監(jiān)控合適的內(nèi)容如下：

a)水泵房有無(wú)異常聲響或大的振動(dòng)；

b)電機(jī)、控制柜有無(wú)異常氣味；

c)電機(jī)溫升是否正常(應(yīng)不燙手)，變頻器散熱通道是否順暢；

d)電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控

制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；

e)機(jī)械水壓表與PC上顯示的壓力是否人致相符，是否滿足供水壓力要

求(正常值為4.5KGF/CM2)；

f)水池、水箱水位是否正常；

g)閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；

h)主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完good,閘閥是否漏水，標(biāo)識(shí)是

否清晰；

i)止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠：

j)臨時(shí)接駁用水情況；

k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象c

4.1.3運(yùn)行維護(hù)員在巡視監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況

時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以解決；處理不了的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯

報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求協(xié)助解決。

4.2給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理。

4.2.1主供水管爆裂的處置：

a)立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；

b)如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則

應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；

c)立即通知客戶服務(wù)部及運(yùn)行維護(hù)部主管。運(yùn)行維護(hù)部主管聯(lián)絡(luò)供水

公司進(jìn)行搶修；客戶服務(wù)部通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的

情況；

d)在運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)或運(yùn)行維護(hù)部主管的組織下，盡快開(kāi)挖出

所爆部位水管；

0)供水公司修good所爆部位水管后應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)員開(kāi)水試壓(用正常

供水壓力試壓)，看有無(wú)漏水或松動(dòng)現(xiàn)象；

f)確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。

4.2.2水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。

4.2.3水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處置：

a)視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開(kāi)關(guān)；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

d)漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

e)排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈抹

布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；

f)確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常

情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。

4.3水泵房管理管控。

4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同

意并在值班人員的陪同下方進(jìn)入水泵房。

4.3.2水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。

4.3.3水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸

煙。

4.3.3每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，

做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、

無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完good、整潔光亮。

4.3.5水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良good,光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。

4.3.6水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值運(yùn)行維護(hù)員保管，運(yùn)行維護(hù)

員不得私自配鑰匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。

4.5運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電

流、運(yùn)行頻率）及運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備檢查記

錄》表內(nèi)，于每月的3日前由水泵房組長(zhǎng)將上一個(gè)月的記錄整理成

冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為二年。

5.0記錄

《設(shè)施設(shè)備檢杳記錄》

《機(jī)房外來(lái)人員記錄》

給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)

備設(shè)施。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。

3.0職責(zé)

3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的

執(zhí)行情況。

3.2運(yùn)行維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1啟動(dòng)水泵（潛水泵）前的檢查。

4.1.1檢查水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘是否已打開(kāi)，否則應(yīng)擰開(kāi)閘閥。

4.1.2排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣（如果有的話）。

4.1.3檢查電壓表、信號(hào)燈指示情況。

4.1.4手盤(pán)水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。

4.2啟動(dòng)水泵（潛水泵）。

4.2.1合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手

動(dòng)”位置。

4.2.2按下啟動(dòng)按鈕，水泵（潛水泵）啟動(dòng)，注意觀察啟動(dòng)電流。

4.2.3如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)二次，每次應(yīng)間隔數(shù)分鐘。

如果三次都未啟動(dòng)成功，則應(yīng)停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再

啟動(dòng)。

4.2.4啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽(tīng)有無(wú)異常聲響，

聞?dòng)袩o(wú)異常氣味，檢查漏水是否嚴(yán)重（漏水成線）。

4.2.5確認(rèn)一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水

泵）停止。

4.2.6將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵（潛水泵）自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。

4.3停止水泵（潛水泵）。

4.3.1將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.3.2拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開(kāi)關(guān)（如果需要）。

4.3.3關(guān)水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥（如果需要）。

4.3.4檢查有無(wú)不正常情況，如有則及時(shí)處理。

5.0記錄

中央空調(diào)運(yùn)行管理管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理管控工作，確保中央空調(diào)良good運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)的運(yùn)行管理管控。

3.0職責(zé)

3.1管理管控處運(yùn)行維修主管負(fù)責(zé)檢查中央空調(diào)運(yùn)行管理管控的實(shí)施情況。

3.2運(yùn)行維修組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理管控。

3.3當(dāng)值管理管控員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理管控。

4.0程序要點(diǎn)

4.1巡視監(jiān)控。

4.1.1當(dāng)值管理管控員每隔兩小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視部位包括：中

央空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。

4.1.2巡視監(jiān)控的主要合適的內(nèi)容如下：

a）檢查線電壓（正常38OV,不能超額定值的±10%）；

b）檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；

C）檢查油壓（正常10-15Kgf/cm-）；

d）檢查高壓（＜12Kgi7cmA；

e）檢查低壓（＞2.5Kgf/cm?）；

0冷卻水進(jìn)水溫度（正常＜35℃）；

g）冷卻水出水溫度（正常＜40℃）：

h）冷凍水進(jìn)水溫度（正常10?18℃）；

i）冷凍水出水溫度（正常6?10C）；

j）檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音；

k）檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；

1）檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完good；

m）檢查控制柜（箱）各元器件動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常噪音或氣味。

4.1.3巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值管理管控員應(yīng)及時(shí)采取措

施予以解決，處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，請(qǐng)

求支援解決。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

4.2異常情況的處理。

4.2.1中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄露時(shí)的處理：

a)立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī)，關(guān)閉相關(guān)的閥門(mén)；

b)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)通風(fēng)或用水管?chē)娝軡?應(yīng)注意不要淋在設(shè)備上)；

c)救護(hù)人員應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，并要求兩人為一組，

確保安全；

d)對(duì)于不同情況的中毒者采取不同的方法

——對(duì)于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良good

的地方去休息；

——如中毒者出現(xiàn)痙攣、神智不清，處于昏迷狀態(tài)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮

的地方，講行人工呼吸并送醫(yī)院治療：

一一如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應(yīng)用2%的硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛

并送醫(yī)院治療。

e)排除泄漏源后，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無(wú)泄漏后，機(jī)組方可投入正

式運(yùn)行。

4.2.2中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處理：

a)視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開(kāi)關(guān)；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

d)漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

e)排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干的干凈抹布

擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；

0確認(rèn)濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況

出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。

4.2.3中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。

4.2.4當(dāng)值管理管控員應(yīng)根據(jù)用冷部門(mén)的要求，按時(shí)開(kāi)關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負(fù)

荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機(jī)組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)

省能源。

4.3中央空調(diào)機(jī)房管理管控。

4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，并在

值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。

4.3.2中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品。

4.3.3中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。

中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。

4.3.4每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)

備設(shè)施，做到地面、天花、門(mén)窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油潰、

無(wú)銹飩、無(wú)污物，表面油漆完good,整潔光亮。

4.3.5中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良good,光線足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活。

436中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理管控員保管，當(dāng)值管

理管控員不得私自配鑰匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。

4.4.2接班人應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行記錄》，檢查

工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行記錄》表上簽名。

4.4.3有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：

a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚；

b)記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；

c)中央空調(diào)機(jī)房不干凈；

d)接班人員未到崗；

e)事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接

班人協(xié)助進(jìn)行。

4.5對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理管控員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰

地記錄在《中央空調(diào)運(yùn)行記錄》表內(nèi)，并于每月的3號(hào)之前由運(yùn)行維護(hù)

部組長(zhǎng)把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為2年:。

5.0記錄

《中央空調(diào)運(yùn)行記錄》

《機(jī)房外來(lái)外來(lái)人員記錄》

電梯運(yùn)行管理管控作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范電梯運(yùn)行管理管控工作，確保電梯良good運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理管控公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理管控。

3.0職責(zé)

3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理管控工作的實(shí)施情況。

3.2運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理管控工作的組織實(shí)施。

3.3管理管控處主任負(fù)責(zé)督促、檢查工作落實(shí)情況。

4.0程序要點(diǎn)

4.1巡視監(jiān)控。

4.1.1運(yùn)行維護(hù)員每天應(yīng)對(duì)所有電梯的主要部位至少巡視一次。

4.1.2巡視監(jiān)控的主要合適的內(nèi)容如下：

a)曳引電機(jī)有無(wú)異常噪音或氣味，是否溫度過(guò)高(燙手)，曳引電機(jī)

軸承是否需要加注潤(rùn)滑油，螺栓是否松動(dòng)；

b)減速箱是否需要加注潤(rùn)滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢

固可靠，螺栓有無(wú)松動(dòng)；

c)指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動(dòng)作是否正常，有無(wú)

異常聲響；

d)變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象；

e)制動(dòng)器動(dòng)作是否正常，制動(dòng)線圈是否過(guò)熱，制動(dòng)輪上是否有油污；

f)曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測(cè)速機(jī)等運(yùn)行是否正常，

有無(wú)異常聲響；

g)通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標(biāo)示牌是否完good,盤(pán)車(chē)手輪、

開(kāi)閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；

h)轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；

i)廳門(mén)及轎門(mén)踏板是否消潔干凈；

j)轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；

k)電梯運(yùn)行有無(wú)異常振動(dòng)或聲響，舒適感有無(wú)明顯變化；

1)開(kāi)關(guān)門(mén)有無(wú)異常(順暢)，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；

m)底坑限速器、張緊裝置、開(kāi)關(guān)和碰鐵距離是否異常；

n)補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴懀?/p>

o)底坑有無(wú)積水或臟物。

4.1.3巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取措

施予以解決，處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主

管，在主管的協(xié)同下加以解決。

4.2異常情況處置。

4.2.1發(fā)生火災(zāi)的處置：

a)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”使

電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，

疏導(dǎo)乘客迅諫離開(kāi)轎廂：

b)井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)即刻停梯。疏導(dǎo)乘客迅速

離開(kāi)轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延；

c)對(duì)于上述兩種情況，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)通知大廈消防中心，按《火

警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。

4.2.2電梯浸水的處置：

a)當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開(kāi)電

梯總電源；

b)當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑浸水口寸，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的

上一層，斷開(kāi)電梯總電源；

c)當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)\應(yīng)立即停梯，斷開(kāi)電梯電源總開(kāi)

關(guān)；

d)發(fā)生濕水時(shí)，應(yīng)迅速阻斷漏水源；

e)對(duì)浸水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干(溫度不

能太高)、自然通風(fēng)(用工廠用鼓風(fēng)機(jī))、更換管線等。確認(rèn)濕水已

除，絕電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn)行無(wú)異常后，方可投入正式運(yùn)行。

4.2.3停電造成停梯或故障停梯時(shí)的困人救援安《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)

規(guī)程》處理。

4.3電梯機(jī)房管理管控。

4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同意，

并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。

4.3.2機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配足消防器材，

禁止吸煙。

4.3.3每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備

設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物、油漆