2024年北京房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望正式版

2024年第四季度，位于中關(guān)村與麗澤區(qū)域的兩個新項(xiàng)目交付，新增辦公面積12.9萬平方米。全年新增供應(yīng)總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達(dá)74%，市場供應(yīng)的擴(kuò)充步伐顯著放緩。本季度新租交易面積總量環(huán)比下降13%。全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續(xù)增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀(jì)錄。從行業(yè)來看，TMT板塊成為驅(qū)動新租需求的主力軍，人工智能、大數(shù)據(jù)與平臺互聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵賽道發(fā)揮支柱作用；金融行業(yè)緊隨其后，受行業(yè)整合深入推進(jìn)的影響，縮減面積現(xiàn)象持續(xù)，新租需求下降明顯；專業(yè)服務(wù)需求穩(wěn)列第三，律所、咨詢類客戶的升級搬遷動作不斷。此外，以快消品、汽車及食品為主的消費(fèi)品制造業(yè)的需求穩(wěn)步提升，躋身前四大行業(yè)。得益于國有及頭部企業(yè)的多筆大面積成交落位，以及退租數(shù)量同比回落，全年全市凈吸納量達(dá)34萬平方米，帶動全市空置率年末同比下降0.7個百分點(diǎn)至21.0%。其中甲級市場貢獻(xiàn)凈吸納量總量的81%。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域因部分金融、科技、醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續(xù)走高。租金方面，以價換量的局面持續(xù)，各級降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；年末全市平均租金面價同樣本比環(huán)比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計跌幅10.7%。其中，超甲級辦公樓租金降幅在各級市場中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區(qū)域全年跌幅高于市場平均。2024年第四季度，北京零售物業(yè)市場迎來四大商場盛大啟幕，總體量42.9萬平方米，使得全年新增供應(yīng)逼近100萬平方米。其中兩座為外圍的區(qū)域購物中心，兩座為次級商圈的城市更新項(xiàng)目。此外，諸多老牌項(xiàng)目如金源新燕莎MALL、雙安商場、當(dāng)代商城等陸續(xù)啟動調(diào)改升級，未來將通過增加餐飲與生活配套占比來應(yīng)對市場消費(fèi)格局的轉(zhuǎn)變。2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費(fèi)面臨更大的下行壓力，消費(fèi)者在選擇商家品牌時對人均花費(fèi)的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴直播、團(tuán)購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%，其中烘焙甜品（如石頭先生的烤爐、KumoKumo、祐禾面包）及小吃快餐（如壽司郎、肉肉大米、濱壽司）均有增長。非核心商圈的新增項(xiàng)目和調(diào)改中的老牌項(xiàng)目給予了餐飲品牌更多的可選空間。運(yùn)動戶外、奢侈品等“穿類商品”品牌布局有所放緩，全年服飾鞋包新增店鋪占比同比下滑4.2個百分點(diǎn)至25%。同樣提供情緒價值、但人均花費(fèi)更低的雜貨禮品、二次元等生活方式業(yè)態(tài)熱度上漲明顯，體現(xiàn)當(dāng)前的消費(fèi)平替現(xiàn)象。珠寶首飾及兒童業(yè)態(tài)拓店穩(wěn)健。美容保健、娛樂體驗(yàn)等生活服務(wù)類業(yè)態(tài)有所縮窄。在各項(xiàng)目積極調(diào)整和豐富業(yè)態(tài)、品牌結(jié)構(gòu)之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點(diǎn)至7.3%。在性價比較低的項(xiàng)目調(diào)改帶動下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計下跌1.2%，非核心商圈由于品牌調(diào)整或裝修調(diào)改項(xiàng)目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網(wǎng)紅餐飲及生活配套占比增加后一定程度上限制了業(yè)主租金報價水平。CBD、王府井、西單等核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目雖仍然為品牌布局首選，但租賃談判期也有延長，租金開始松動。2024年第四季度，北京連續(xù)兩季無新增高標(biāo)倉儲物流項(xiàng)目交付，全年合計放量33.2萬平方米。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占全年總新租面積的35%，而高新電子及醫(yī)藥類企業(yè)回流至自用園區(qū)導(dǎo)致制造業(yè)需求有所下滑。全年凈吸納量歷史首次為負(fù)值達(dá)-9.3萬平方米。在企業(yè)業(yè)務(wù)縮減及成本考量、老牌物流基地轉(zhuǎn)型提速等因素的影響下，存量租戶換遷至區(qū)位、品質(zhì)條件相近、租賃成本更低的項(xiàng)目，成為市場需求主旋律。在此影響下，大興京南、順義其他成為租戶遷出現(xiàn)象最集中的子市場。與此同時，大興京南、馬駒橋及通州等子市場內(nèi)率先調(diào)低租金的高標(biāo)倉憑借性價比優(yōu)勢，吸引了更多來自鄰近農(nóng)民倉、低標(biāo)倉的租戶遷入。年末全市空置率維穩(wěn)在24.4%的歷史高位。平均租金連續(xù)第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場領(lǐng)跌；順義空港、馬駒橋、亦莊經(jīng)開區(qū)等傳統(tǒng)核心子市場亦有小幅下跌。廊坊本季度自2021年供應(yīng)浪潮初始以來首次單季無新增項(xiàng)目交付，全年合計放量58.3萬平方米，同比減少一半。季內(nèi)凈吸納量錄得22.0萬平方米，新租需求以第三方物流為主、傳統(tǒng)制造業(yè)為輔。核心子市場北三縣表現(xiàn)亮眼。全年業(yè)主以價換量策略持續(xù)激發(fā)市場活力，第三方物流、傳統(tǒng)制造業(yè)分別錄得新租占比47%及31%，助推全年凈吸納量攀升至歷史新高點(diǎn)達(dá)85.5萬平方米，由近京子市場固安領(lǐng)跑，北三縣、霸州、廊坊經(jīng)開區(qū)亦表現(xiàn)活躍。季末全市空置率同比下滑12.1個百分點(diǎn)至近三年半的最低水平。天津本季度于寧河有新增項(xiàng)目交付，帶來5.6萬平方米，全年合計放量50.2萬平方米，同比減少近60%。季內(nèi)應(yīng)對春節(jié)備貨的短期承租活躍，凈吸納量錄得25.8萬平方米。全年第三方物流新租復(fù)蘇明顯，占新租總面積的49%。全市凈吸納量創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá)71.7萬平方米，同比提升125%，武清區(qū)域表現(xiàn)最佳；津南及寶坻亦有表現(xiàn)。全市空置率全年穩(wěn)步下行，季末同比下降5.1個百分點(diǎn)至28.2%。2024年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場未錄得新項(xiàng)目交付使用。年內(nèi)新項(xiàng)目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應(yīng)量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項(xiàng)目，進(jìn)一步加大了辦公面積去化的挑戰(zhàn)。本季度全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得2.9萬平方米。新租需求超過七成均來自TMT，除了頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積擴(kuò)租以外，租金持續(xù)下行也刺激了中小型科技企業(yè)釋放搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊占比15%位居第二，其中制藥相關(guān)企業(yè)加速專項(xiàng)園區(qū)去化。全年整體市場凈吸納量同比下降78%錄得6.0萬平米，3/4新租需求來自TMT和醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊，而制造業(yè)和能源及公共事業(yè)緊隨其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中關(guān)村集群以及電子城區(qū)域，醫(yī)藥及生命科學(xué)在亦莊經(jīng)開區(qū)和大興子市場，能源及公共事業(yè)在豐臺子市場。以及芯片和3C電子產(chǎn)品等制造業(yè)在亦莊經(jīng)開區(qū)和北清路子市場集聚，進(jìn)一步強(qiáng)化了這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位。本季度全市空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至23.6%，同比爬升1.3個百分點(diǎn)。在以價換量策略的刺激下，中關(guān)村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場，豐臺、北清路受到科技企業(yè)面積騰退以及國企整合的影響，空置率同比上升均在6個百分點(diǎn)以上。全市生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)空置率亦同比攀升4.1個百分點(diǎn)至22.2%，其中北清路子市場受到研發(fā)類醫(yī)藥企業(yè)需求放緩以及企業(yè)整合或業(yè)務(wù)萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個百分點(diǎn)，而亦莊經(jīng)開區(qū)受到新項(xiàng)目交付的影響，空置率也呈上升態(tài)勢。本季度全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降1.6%，全年降幅達(dá)到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場降幅均較去年走擴(kuò)，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。2024年第四季度，北京物業(yè)投資市場一共錄得16筆交易，共計交易總額99.3億元，環(huán)比增長129%。全年累計交易達(dá)成46筆，總金額372.6億元，同比增長12%。本季度近六成交易額來自自用買家，其中包括季內(nèi)單筆金額最大的交易，標(biāo)的為一棟位于西城區(qū)、總價達(dá)28億的辦公樓。全年來看，自用買家交易金額占比同比下滑，而機(jī)構(gòu)投資者占比由24%上升至51%。除了物業(yè)投資以外，購置辦公自用、股權(quán)增持等也是機(jī)構(gòu)投資者重要的交易方式和目的。從賣家類型來看，全年持續(xù)錄得地產(chǎn)基金在改造提升增值型資產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)退出的案例，包括本季度一宗酒店改長租公寓的交易，體現(xiàn)了地產(chǎn)基金主動管理的成果和價值。從交易資產(chǎn)類別看，本季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯，推動資產(chǎn)類型分布更顯均衡。其中底商或裙樓商業(yè)愈發(fā)受到企業(yè)買家的關(guān)注，機(jī)構(gòu)投資者