2024年四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽

研究部睿見(jiàn)研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為22024年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽在2024年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)全年的新增供應(yīng)仍處歷史高位。在需求方面，整體市場(chǎng)的租賃活躍度呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。受全年大量新增供應(yīng)入市和整體租賃需求緩慢復(fù)蘇的影響，部分城市的空置率仍處于較高水平。盡管部分城市的凈吸納量在以價(jià)換量的影響下有所提升，但大部分租戶保持相對(duì)謹(jǐn)慎的租賃策供應(yīng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持高位，這可能導(dǎo)致空置率進(jìn)一步承壓。與此同時(shí)，短期內(nèi)業(yè)主仍將優(yōu)先提升出租率，這也將持續(xù)影響租較高水平平方米的新增供應(yīng)。受大量新增供應(yīng)入市，加之整體租賃需求供應(yīng)存在差異，導(dǎo)致不同城市間的空置率表現(xiàn)也呈現(xiàn)分化。具供應(yīng)較為集中且在2024年達(dá)到歷史最高水平新增供應(yīng)的城市，非保稅物流地產(chǎn)供應(yīng)量建筑面積（百萬(wàn)平方米）建筑面積（百萬(wàn)平方米）32024年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽整體租賃市場(chǎng)活躍度仍處于相對(duì)較弱的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)主要物流市場(chǎng)中，2024年全年共錄得凈吸納量780萬(wàn)平方米，盡管與去年同期水平相比，凈吸納量同比上升8%，但仍顯著低于全年949萬(wàn)平方米的新增供著。短期內(nèi)大部分租戶保持謹(jǐn)慎態(tài)度，低租金仍為租戶決策時(shí)的優(yōu)先考量因素。受此影響，各業(yè)主正采取更為激進(jìn)的租賃策略以提升出租率。在部分城市，激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了部分租戶的搬遷和整合等租賃活動(dòng)，但整體市場(chǎng)需求端復(fù)蘇緩慢，增市在租金大幅下調(diào)后，承接了部分來(lái)自北京和上海等一線城市中對(duì)價(jià)格敏感的租戶，但這些租戶對(duì)擴(kuò)租保持謹(jǐn)慎態(tài)度。與此同時(shí)，不同城市間的租賃活躍度和需求主力仍存在差異。在華南地區(qū)，跨境電商持續(xù)發(fā)力，其租賃成交量對(duì)市場(chǎng)整體凈五市非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)連續(xù)第二年錄得超過(guò)200萬(wàn)平方米的凈吸納量，這一數(shù)字在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。在長(zhǎng)三角地區(qū)，第三方物流業(yè)仍是主要需求驅(qū)動(dòng)力。但需注意的是，來(lái)自第三方物流企業(yè)的租賃需求主要以配合終端用戶的業(yè)務(wù)規(guī)劃為主。如果終端用戶要求的服務(wù)區(qū)域和業(yè)務(wù)模式?jīng)]有大的調(diào)整，則第三方物流企業(yè)通常會(huì)在租賃合同到期前，優(yōu)先選擇和原業(yè)主進(jìn)行續(xù)租談判，而源自物流企業(yè)本身業(yè)務(wù)擴(kuò)張而產(chǎn)生的新租賃需求相對(duì)有限。在華西地區(qū)，一大批迎合時(shí)下需求特征的平價(jià)零售和新智造產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，對(duì)傳統(tǒng)零售和傳統(tǒng)制造業(yè)形成沖擊。年內(nèi)平價(jià)電商取代傳統(tǒng)電商，平價(jià)量販零食取代傳統(tǒng)商超，電動(dòng)汽車零部件取代燃油車零部件，躋身高標(biāo)倉(cāng)主力需求行列。西區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)需求也在新老行業(yè)的交替中實(shí)現(xiàn)再平衡。非保稅物流地產(chǎn)新增供應(yīng)及凈吸納量?jī)粑{量（百萬(wàn)平方米）凈吸納量（百萬(wàn)平方米）凈吸納量新增供應(yīng)42024年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽進(jìn)一步承壓2024年全年，由于整體租賃需求仍處于偏弱的態(tài)勢(shì)，加之新增供應(yīng)仍處于歷史高位，因此，為維持現(xiàn)有租戶的穩(wěn)定性，以及吸引新竣工項(xiàng)目的主力租戶，各業(yè)主正采取更為激進(jìn)的定價(jià)策略，提供更大的租金協(xié)商空間，包括加大租金優(yōu)惠力度和提供更長(zhǎng)的免租期等方式，以吸引新租戶或保留現(xiàn)有租戶。在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，本季度絕大部分城市的平均租金同比錄得負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)，部分城市的租金跌熟、天津、廊坊等新增供應(yīng)較為集中，且空置率連續(xù)兩年高于2024年四季度非保稅物流地產(chǎn)空置率和租金同比變化空置率5%0%空置率廊坊廊坊嘉興天津常熟昆山蘇州上海南京武漢太倉(cāng)沈陽(yáng)北京重慶惠州成都廣州西安東莞深圳租金同比變化租金同比變化52024年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽激下，社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)將進(jìn)一步復(fù)蘇。消費(fèi)市場(chǎng)的逐步改善也有望帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)的增量需求，傳統(tǒng)的需求有望迎來(lái)逐步回暖。然而，短期內(nèi)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)仍將處于高將超過(guò)百萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)的持續(xù)放量預(yù)計(jì)將導(dǎo)致這些城市預(yù)計(jì)業(yè)主將維持靈活的租賃策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，大部分城市的租金仍將處于下行區(qū)間。非保稅物流地產(chǎn)現(xiàn)有存量和預(yù)測(cè)總量始終致力于協(xié)助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業(yè)、酒店、住宅和零售等物業(yè)。作為?仲量聯(lián)行2025年版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。此處所載所有信息來(lái)源于我們認(rèn)