會計經(jīng)驗：商品房銷售的會計和稅務(wù)處理

商品房銷售的會計和稅務(wù)處理對于一般產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)需要在產(chǎn)品完工后才能進行銷售，而房地產(chǎn)企業(yè)在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同。國家稅務(wù)總局在《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)中規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，就可以上市預售房地產(chǎn)。所謂房地產(chǎn)預售，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。在日常生活中可以發(fā)現(xiàn)，不少商品房在沒有正式完工、達到竣工驗收交付的條件時就已銷售完畢。

在商品房尚未竣工驗收時，不符合會計上收入確認的條件，即使收到購房款，也不能確認為主營業(yè)務(wù)收入，而只能通過預收賬款核算。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行某項目開發(fā)，本月收到購房戶購房訂金3000萬元(其中普通住宅2500萬元、商鋪500萬元)。

借：銀行存款30000000

貸：預收賬款30000000

只要在沒有交付商品房鑰匙之前，所有收到的購房款項全部記入預收賬款。

通常，工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)在收到客戶訂金時不需要納稅。但房地產(chǎn)企業(yè)從事商品房的預售所收到的預收購房款，因為符合稅收上的收入確認條件，需要按稅法規(guī)定納稅。

收到預收購房款，按稅法規(guī)定所繳納的相關(guān)稅金，在交付商品房鑰匙之前(一般在交完購房全款，開具了商品房銷售發(fā)票，才交付商品房鑰匙)，除印花稅外，全部記入應(yīng)交稅費有關(guān)具體稅種項目下。

承上例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房需要繳納以下稅款：5%的營業(yè)稅(按收取的購房款總額計算);以繳納的營業(yè)稅為基礎(chǔ)繳納7%的城建稅、3%的教育費附加和2%的地方教育附加;按預收房款總額繳納萬分之五的印花稅，同時按規(guī)定預繳土地增值稅(普通住宅2%，商鋪3%，其他稅收暫不考慮)。那么，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在次月15日前要到主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納相關(guān)稅收，并做如下會計處理：

借：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅1500000

應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護建設(shè)稅105000

應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加45000

應(yīng)交稅費應(yīng)交地方教育附加30000

應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅650000

管理費用印花稅15000

貸：銀行存款2345000

在交付鑰匙之前，所有收到的預收購房款都按上述方法進行會計處理。

建議房地產(chǎn)企業(yè)會計人員對銷售過程中所有的購房款都通過預收賬款來核算，達到交房條件時再從預收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，這樣便于今后分析、比較。

假設(shè)2013年5月底累計預收購房款22000萬元，2013年6月交付鑰匙的商品房(均為普通住宅)補收購房款950000元(這部分商品房之前有預收款6000萬元)，假設(shè)交付鑰匙的這部分商品房面積為12190平方米，單位售價5000元。

借：銀行存款950000

貸：預收賬款950000

借：預收賬款60950000

貸：主營業(yè)務(wù)收入60950000。

預收房款納稅時會計處理同上。

假設(shè)整個項目從預售到交房過程，相關(guān)稅率沒有發(fā)生變化。

對結(jié)轉(zhuǎn)收入部分，必須將已繳的相應(yīng)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加和土地增值稅轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。

借：營業(yè)稅金及附加4632200

貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅3047500

應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅213325

應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加91425

應(yīng)交稅費應(yīng)交地方教育附加60950

應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅1219000。

假設(shè)經(jīng)具體的成本核算確定，該小區(qū)普通住宅單位成本3900元，商鋪的單位成本4200元。通過開發(fā)產(chǎn)品/普通住宅、開發(fā)產(chǎn)品/商鋪核算。

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：

借：主營業(yè)務(wù)成本47541000

貸：開發(fā)產(chǎn)品普通住宅47541000。

要說明的是，樓盤在開盤時，通常會搞促銷活動，以金卡、會員卡等名義收取有購房意向者誠意金。由于沒有簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，有購房意向者可能最終簽訂購房合同，也可能因不簽訂購房合同而要求退款，因此收取的這部分款項可通過其他應(yīng)付款誠意金(訂金)來核算，以購房人姓名作二級核算科目。這部分誠意金是否繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅，由于各地執(zhí)行政策不一，需要與主管稅務(wù)機關(guān)溝通才能確定。

針對預收購房款所繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅如何在企業(yè)所得稅稅前扣除問題，有人根據(jù)企業(yè)所得稅法第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除和企業(yè)所得稅法實施條例第三十一條企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加的規(guī)定，認為可以將預繳的稅金直接計入營業(yè)稅金及附加進行稅前扣除。這種理解是不完整的，因為《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第五十二行房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤，就考慮了預收賬款所繳納的營業(yè)稅金及附加的扣除問題。

假設(shè)該項目所在地的預計毛利率為15%，當年共取得預收賬款5000萬元，其中住宅4000萬元，商鋪1000萬元。小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要