會計實務(wù)：什么情況下按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅

什么情況下按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅？我企業(yè)轉(zhuǎn)讓一所舊房，我有原始的購房發(fā)票，在計算土地增值稅時可以按發(fā)票金額扣除嗎？一定得評估嗎？

答：《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條規(guī)定：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

第十四條條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。

條例第九條(三)項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

財稅[1995]48號文件第十條規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

國稅發(fā)[1996]48號第五條規(guī)定：凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)評估價格計稅的，可委托經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)評估資格并報稅務(wù)部門備案的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

有條件的地方，應(yīng)當(dāng)將涉及土地增值稅的房地產(chǎn)評估與現(xiàn)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理過程中的價格申報及其價格評估結(jié)合起來，以防止因重復(fù)評估而加大成本，增加納稅人負(fù)擔(dān)的情況。

接受委托的各房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，在按稅務(wù)部門要求按期將評估結(jié)果報送房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計稅依據(jù)參考的同時，應(yīng)將評估結(jié)果報當(dāng)?shù)卣O(shè)立的事業(yè)性房地產(chǎn)估價管理機(jī)構(gòu)審核。

對于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)要求受委托的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的資料的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

凡涉及征收土地增值稅的房地產(chǎn)評估報告，由取得建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定并經(jīng)注冊登記的“房地產(chǎn)估價師”簽署；或者由三名以上(含三名)取得各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、直轄市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》的房地產(chǎn)估價員聯(lián)合簽署。

接受委托的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。

提示：在計算土地增值稅時如不能提供發(fā)票的，應(yīng)按房地產(chǎn)評估價格計算土地增值稅。

小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的。因為它是一門