商鋪銷售手冊(cè)范本

商鋪銷售手冊(cè)范本

目錄

一、華潤(rùn)品牌——品牌墻處

二、地段一區(qū)域沙盤(pán)處

三、周邊商業(yè)配套與客流量一區(qū)域沙盤(pán)及項(xiàng)目沙盤(pán)處

四、煙臺(tái)華潤(rùn)中心項(xiàng)目總體介紹(側(cè)重萬(wàn)象城系列商業(yè)及寫(xiě)字樓、公寓配套)

五、商鋪的總體介紹

六、每間商鋪的特性分析

七、投資商鋪的要素

八、競(jìng)品說(shuō)辭

九、商鋪投資常見(jiàn)答客問(wèn)

一、華潤(rùn)品牌展示——品牌墻處

1.講解目標(biāo)：

(1)華潤(rùn)集團(tuán)紅色央企、擁有多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域；

(2)華潤(rùn)置地是堅(jiān)持高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；

(3)華潤(rùn)中心是華潤(rùn)置地最擅長(zhǎng)與富有生命力的系列產(chǎn)品線。

2.講解要點(diǎn)：

(1)通過(guò)央企背景、港企精神、多元化企業(yè)標(biāo)簽展示華潤(rùn)實(shí)力；

(2)強(qiáng)化華潤(rùn)置地高品質(zhì)理念與商業(yè)地產(chǎn)專家形象，給予客戶信心;

（3）通過(guò)介紹其他城市華潤(rùn)中心項(xiàng)目，深化客戶認(rèn)知。

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭：

華潤(rùn)集團(tuán)是直屬于國(guó)資委的央企，其前身是1938年于香港成立的“聯(lián)合行”，通

過(guò)75年的進(jìn)展，華潤(rùn)已經(jīng)成為下設(shè)7大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元、16家一級(jí)利潤(rùn)中心，有實(shí)體

企業(yè)2300多家，在職員工42萬(wàn)人，在香港擁有5家上市公司，在內(nèi)地間接控股6家

上市公司的具有巨大影響力企業(yè)集團(tuán)。

X先生/女士：以上數(shù)據(jù)可能您會(huì)覺(jué)得與您的投資關(guān)系不大，然而我想說(shuō)：這恰恰

對(duì)您的投資影響是非常巨大的：現(xiàn)在已經(jīng)是完全競(jìng)爭(zhēng)化的社會(huì)了，投資最根本的目的

是賺錢(qián)，對(duì)嗎？（停頓3秒）等于您把錢(qián)放在開(kāi)發(fā)商這兒，尋求投資回報(bào)。本質(zhì)上，

這與買(mǎi)股票是一樣的，正如您買(mǎi)了我們的股票。因此，企業(yè)實(shí)力怎么樣，是不是靠滑,

一定對(duì)您的投資是有巨大影響的！華潤(rùn)實(shí)施的“十二五”進(jìn)展戰(zhàn)略，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售

額7000億元，利潤(rùn)1000億，總資產(chǎn)1萬(wàn)億，我們要把華潤(rùn)建設(shè)成為“世界一流企業(yè)工

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，這個(gè)目標(biāo)實(shí)踐證明我們已經(jīng)提早實(shí)現(xiàn)了：華潤(rùn)2013年全球500強(qiáng)排名

第187位，2013年度央企業(yè)績(jī)排名第五位，截止20.3年末，總資產(chǎn)11337億元，

其核心業(yè)務(wù)包含消費(fèi)品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產(chǎn)、醫(yī)藥、水泥、燃

氣、金融等。而且以上業(yè)務(wù)已經(jīng)建立起行業(yè)前五名的領(lǐng)先地位。因此，選擇華潤(rùn)，不

僅有強(qiáng)大的央企背景保證，還有我們企業(yè)快速進(jìn)展的勢(shì)頭帶動(dòng)?！昂蔑L(fēng)憑借力，任我上

青天”，X先生/女士，您投資華潤(rùn)，一定是正確的！

通過(guò)剛剛的介紹，您有什么不清晰的地方嗎？（客戶：沒(méi)有）

下面1分鐘的時(shí)間，我們?cè)偈煜は氯A潤(rùn)置地。華潤(rùn)置地是華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地

產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，作為香港恒生指數(shù)成分股，他是中國(guó)最具實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，

2013年中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)綜合排名第五位。已經(jīng)進(jìn)入43個(gè)城市，開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目80

個(gè)；萬(wàn)象城與五彩城兩大持有系列的商業(yè)，全國(guó)已經(jīng)開(kāi)業(yè)與在建的有27個(gè)。您

看到的這幅圖片，是我們南寧萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)實(shí)景，制造了當(dāng)天10萬(wàn)人到場(chǎng)的記錄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)：深圳萬(wàn)象城2013年?duì)I業(yè)額為60億，占深圳羅湖區(qū)GDP的6%,每

年有超過(guò)3000萬(wàn)人次的客流量，為社會(huì)提供8000多個(gè)工作崗位。華潤(rùn)經(jīng)營(yíng)商

業(yè)的著眼點(diǎn)是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而不是地產(chǎn)，是以商業(yè)的手法運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)。據(jù)我所

知：截止13年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的面積1704萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣

場(chǎng)85座，租金收入有85.6億元;而華潤(rùn)置地只有220萬(wàn)平方米的持有物業(yè)，開(kāi)業(yè)

的五個(gè)萬(wàn)象城與一個(gè)五彩城，2013年租金收入?yún)s已達(dá)到42億元。也就是說(shuō)，我

們五個(gè)萬(wàn)象城加1個(gè)五彩城就頂了全國(guó)42個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金率，您能夠算一下，

華潤(rùn)商業(yè)絕對(duì)是目前國(guó)內(nèi)投資回報(bào)率最高的綜合體了。因此，華潤(rùn)置地被業(yè)內(nèi)稱

作“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家”。

二、地段——區(qū)域沙盤(pán)處

1.講解目標(biāo)：

(1)華潤(rùn)中心的城市戰(zhàn)略地位及對(duì)煙臺(tái)的意義；

(2)煙臺(tái)華潤(rùn)中心項(xiàng)目核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出；

2.講解要點(diǎn)：

(1)項(xiàng)目戰(zhàn)略地位及城市量級(jí)信息的自然導(dǎo)入；

(2)項(xiàng)目核心區(qū)位及周邊配套的優(yōu)勢(shì)闡述；

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭：

X先生/女士，您對(duì)我們項(xiàng)目所在的區(qū)域位置熟悉嗎？(客戶：是的)那太

好了，看來(lái)您對(duì)投資是比較有把握的。華人首富李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)：地產(chǎn)投資三要素:

地段、地段、還是地段?？梢?jiàn)一個(gè)好的地理位置是多么重要。但關(guān)于精明的投資

者而言，僅有好地角是不夠的，我們還要熟悉下周邊的商業(yè)概況，然后才能使自

己的推斷更為準(zhǔn)確。您說(shuō)對(duì)嗎？

我們明白，煙臺(tái)目前主力商業(yè)中心是芝呆區(qū)，要緊分為：南大街商圈、青年

路商圈與幸福商圈等三大商圈，從80年代至今，二十多年間，煙臺(tái)商業(yè)中心先

是從百貨大樓東移到華聯(lián)，再有華聯(lián)西移到振華、良友一代，集中在了南大街鄰

近一公里長(zhǎng)的范圍內(nèi)。到90年代要緊以百貨業(yè)態(tài)為主c振華、華聯(lián)、百貨大樓、

良友廣場(chǎng)，四大百貨商場(chǎng)。其中的三家陸續(xù)由于經(jīng)營(yíng)不善相繼改制。目前振華成

為煙臺(tái)商業(yè)的龍頭老大。2003年以后進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)的外地品牌要緊有：百盛、

銅鑼灣、大潤(rùn)發(fā)、家家悅、沃爾瑪….眾多商家之因此看好煙臺(tái)的原因是：據(jù)統(tǒng)

計(jì)煙臺(tái)的社會(huì)消費(fèi)品零售額在2004年就達(dá)到440億元，在山東名列第一。以后

便居高不下，一直位于省內(nèi)在前三位。

特別是，煙臺(tái)交通物流進(jìn)展非常迅速。今年開(kāi)通到濟(jì)南的動(dòng)車，明年青煙榮

威高鐵完成、與大連的海底隧道已經(jīng)定項(xiàng)，1小時(shí)就能夠到大連。這些會(huì)完全改

變整體城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因此說(shuō)，煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿?huì)是十分巨大的。

煙臺(tái)芝果區(qū)商業(yè)目前最大的特征是：1、規(guī)模大，范圍廣，服務(wù)人口眾多；2、

商業(yè)氛圍濃；3、大型網(wǎng)點(diǎn)眾多，互相競(jìng)爭(zhēng)猛烈，商家經(jīng)營(yíng)狀況反差過(guò)大；4、交

通通達(dá)性良好，圈內(nèi)節(jié)點(diǎn)交通不暢通，阻礙商業(yè)進(jìn)展。

另外，傳統(tǒng)商圈中各業(yè)態(tài)構(gòu)成比例不近科學(xué)，比如以振華為中心短短500

米半徑范圍內(nèi)就聚集了振華商廈、振華購(gòu)物中心、振華廣場(chǎng)、百盛四大百貨，共

22.2萬(wàn)方的巨大體量，他們將整個(gè)商圈50%的業(yè)態(tài)搜刮，互相的傾軋非常慘烈,

據(jù)說(shuō)百盛自。4年進(jìn)駐煙臺(tái)一直到現(xiàn)在仍然是苦苦支撐。陽(yáng)光國(guó)際、世貿(mào)等的慘

淡經(jīng)營(yíng)再度證明了傳統(tǒng)三大商圈已經(jīng)飽與。加之煙臺(tái)是帶狀海濱城市狹長(zhǎng)的行政

區(qū)域，很難形成絕對(duì)商業(yè)中心。因此，在區(qū)域流淌人口支撐不了的商圈的情況下,

勢(shì)必要產(chǎn)生新的城區(qū)、新的商圈，更新?lián)Q代?！俺鞘邢驏|，中心向東，財(cái)富向東”

都預(yù)示著萊山區(qū)舉足輕重的位置。

作為煙臺(tái)“一心兩翼'、"城市向東西兩翼進(jìn)展”總戰(zhàn)略框架中的萊山區(qū)，

是新城市格局規(guī)劃的行政、文化、科學(xué)、教育與人居中心區(qū)，自06年以后，變

化非常迅猛，城市面貌日新月異。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)：到13年底萊山總?cè)丝诩s2。萬(wàn)

人。其中新增人口要緊為高等教育背景與有良好職業(yè)的中青年人。而區(qū)域濃厚的

人文氣息、新城市格局的科學(xué)規(guī)劃、行政中心的向心力、與優(yōu)美舒適的居住環(huán)境

—這個(gè)一切必將吸弓I大量的優(yōu)質(zhì)人群東進(jìn)。商業(yè)上有所謂客流帶商流，人氣帶

商氣一說(shuō)，區(qū)域人口總量的變化，更重要的是人口結(jié)構(gòu)的變化，自然帶來(lái)對(duì)商業(yè)

形態(tài)及商業(yè)格局的新需求。

正如您看到的，我們煙臺(tái)華潤(rùn)中心正處于萊山區(qū)的絕對(duì)核心位置，周邊配套

非常成熟：東面煙臺(tái)大學(xué)、西面佳世客、北面新世界百貨、南面是高檔居住區(qū)。

有一位客戶形容的非常準(zhǔn)確：說(shuō)華潤(rùn)中心是萊山最好！最后！的一塊地了！

三、周邊商業(yè)配套與客流量——區(qū)域沙盤(pán)及項(xiàng)目沙盤(pán)處

1.講解目標(biāo)：

(1)導(dǎo)入周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；

(2)說(shuō)明華潤(rùn)中心商業(yè)的聚合能力；

2.講解要點(diǎn)：

(1)周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成但比較差；

(2)目前的租金收益及未來(lái)可預(yù)期收益;

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭:

現(xiàn)在我們來(lái)看萊山的商業(yè)：多年來(lái)萊山的商業(yè)一直徘回在滿足居民基本生活

所需的、單一的、而且多以街邊店為主，小型低檔商業(yè)居多。比之萊山的居住環(huán)

境，說(shuō)商業(yè)晚來(lái)了一個(gè)時(shí)代也不為過(guò)。原因何在呢？對(duì)此：我本人比較認(rèn)可這樣

一種分析：并非商家眼盲，更并非當(dāng)?shù)鼐用駴](méi)需求。而是萊山的開(kāi)發(fā)是由沿海一

線逐步往西、往南推進(jìn)的，20萬(wàn)的人口分散在條形的幾個(gè)點(diǎn)上，難以集中，因

此區(qū)域內(nèi)大概沒(méi)有哪個(gè)點(diǎn)的商業(yè)能夠輻射全區(qū)。那時(shí)，很多人不看好萊山的商業(yè)。

但佳世客進(jìn)入，打破了這種顧慮。

他由日本永旺株式會(huì)社投資，總投資8億元人民萬(wàn)，占地面積9萬(wàn)平，總

建筑面積15萬(wàn)平（地上2層，局部地下一層）。目前開(kāi)業(yè)的是一期約5萬(wàn)平。

業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)功能。包含超市、精品店、百貨、美食廣場(chǎng)、品牌專

賣(mài)、知名餐飲連鎖等。目前客流量在15-18萬(wàn)人/年，日客流量在6000人左右。

佳世客漸入佳境的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，能夠看出：明確的商業(yè)定位與業(yè)態(tài)構(gòu)成是能夠改變

人們的消費(fèi)習(xí)慣的。緊鄰我們項(xiàng)目北側(cè)的新世界百貨去年年底開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步提升

了區(qū)域商業(yè)的集中度，也為我們?nèi)A潤(rùn)做了非常好的前期“養(yǎng)商”鋪墊.

華潤(rùn)中心三公里范圍內(nèi)共包含2個(gè)商圈：迎春大街商圈與煙大商圈。要緊

沿迎春大街、清泉路分布，另外與迎春大街相連的三條小巷也分布有商業(yè)，大部

分以街鋪形式。整個(gè)區(qū)域?qū)儆谧匀恍纬桑哂械湫偷拇髮W(xué)商圈特征，布局混亂，

消費(fèi)水平較低，但經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金較高。

其中煙大路與清泉路萬(wàn)光社區(qū)一側(cè)，長(zhǎng)約280米，有街鋪46家。要緊以餐

飲為主，還有超市、美容美發(fā)、旅店、銀行。街鋪門(mén)寬4米，進(jìn)深7-8米。租金

約為1400——2000元/平/年，售價(jià)約3萬(wàn)元。通常上下2層100平的店鋪年租

金為15-20萬(wàn)元。目前總體經(jīng)營(yíng)很好，餐飲興旺。其中，麥千車超市營(yíng)業(yè)面積約

1500平。要緊吸引了煙大高校學(xué)生、教職工及鄰近小區(qū)居民。

連接迎春大街與清泉路之間的道路兩側(cè)共有街鋪34家，長(zhǎng)約50米。要緊

以餐飲、服飾為主，比如弘祥牛鮮館、國(guó)際標(biāo)榜美發(fā)等。街鋪是板房為主，門(mén)面

約3.5米寬，進(jìn)深2-5米，2.8米層高。租金約為1000-1700元/平/年。120—150

平的店鋪年租金在22萬(wàn)元左右。

世紀(jì)華府底商2007年開(kāi)盤(pán)均價(jià)8800元/平，面積為120-320平（其中振華

量販1800平左右）一層層高為5米，2層為5.8米，開(kāi)間5.4-9.6米，進(jìn)深在

16米左右。世紀(jì)華府的商鋪當(dāng)年銷售完畢。租金約為20-30萬(wàn)元左右，投資收

益比較可觀，因此現(xiàn)在沒(méi)有商鋪轉(zhuǎn)售。

通過(guò)以上介紹，我們能夠看出，周邊項(xiàng)目的臨街商鋪都是自然形成的，缺乏

整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理。導(dǎo)致租金差異過(guò)大，水平非常低；要緊以餐飲、服飾為主，

業(yè)態(tài)構(gòu)成過(guò)于單一，缺乏科學(xué)劃分，是最原始與最基本的商業(yè)，與目前商業(yè)綜合

體整體運(yùn)營(yíng)的概念落后了10年；他們總體裝飾檔次低、購(gòu)物環(huán)境差，基本是平

房改造，萊山的居民構(gòu)成被認(rèn)為是煙臺(tái)的“高富帥”、■有錢(qián)人”，因此，這些商

業(yè)不能承載鄰近居民的中、高端消費(fèi)力，造成消費(fèi)往芝果區(qū)外放。

而作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家——華潤(rùn)的到來(lái)，勢(shì)必填補(bǔ)目前的商業(yè)空白，

會(huì)引領(lǐng)萊山區(qū)的商業(yè)轉(zhuǎn)向。由于我們已經(jīng)有非常專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功經(jīng)臉與團(tuán)

隊(duì)，更會(huì)結(jié)合煙臺(tái)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特征，扎扎實(shí)實(shí)的把我們項(xiàng)目做好。相信華潤(rùn)的

力量!

四、煙臺(tái)華潤(rùn)中心項(xiàng)目總體介紹（側(cè)重萬(wàn)象城系列商業(yè)及寫(xiě)字樓、公

寓配套）

1.講解目標(biāo):

(1)萬(wàn)象城系列商業(yè)的優(yōu)越性；

(2)說(shuō)明華潤(rùn)中心商業(yè)的聚合能力；

2.講解要點(diǎn)：

(1)利用華潤(rùn)中心商業(yè)的聚合能力講解與其它商業(yè)的區(qū)別；

(2)華潤(rùn)中心將來(lái)很大的客流量；

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭：

X先生/女士：以上我們溝通了非常多的周邊情況，您一定很想熟悉下我們

華潤(rùn)中心的“廬山真面目”吧。您現(xiàn)在看到的就是華潤(rùn)中心沙盤(pán)，上北下南、左

西右東，西臨觀海路，東至清泉路，北到煙大路，南接銀海路。我們現(xiàn)在就在這

個(gè)位置(激光筆指示)，華潤(rùn)中心占地21.35萬(wàn)方，建筑面積約96萬(wàn)方，投資逾

100億港幣。華潤(rùn)中心由四部分構(gòu)成，超大購(gòu)物中心——萬(wàn)象城系列商業(yè)、精品

公寓及寫(xiě)字樓，當(dāng)然，還有向您推薦的高品質(zhì)臨街商鋪。

最早的深圳萬(wàn)象城2004年開(kāi)業(yè)，建筑面積18萬(wàn)平方米，現(xiàn)在他的年?duì)I業(yè)

額達(dá)到60億人民幣，占整個(gè)深圳羅湖區(qū)GDP的6%,就單一商業(yè)來(lái)說(shuō)，它是中

國(guó)運(yùn)營(yíng)最好的大型室內(nèi)購(gòu)物中心之一。現(xiàn)在目前全國(guó)萬(wàn)象城共有14個(gè)，已經(jīng)開(kāi)

業(yè)的有5個(gè)。無(wú)一例外，都成為了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)坐標(biāo)。

煙臺(tái)萬(wàn)象城系列商業(yè)跟全國(guó)其他城市的萬(wàn)象城系列商業(yè)定位一致，集購(gòu)物、

餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的大型一站式消費(fèi)中心，分為地上5層，地下3層，總

建筑面積14力平方米，是佳世客的3倍。規(guī)劃有品牌占、主力店、冬奧會(huì)規(guī)格

的真冰場(chǎng)、國(guó)際IMAX影院、餐飲店、當(dāng)然還有BLT精品超市。深圳萬(wàn)象城被稱

作“中國(guó)奢侈品集散地”，借此華潤(rùn)與國(guó)際級(jí)的商家建立了非常好的合作關(guān)系,

煙臺(tái)華潤(rùn)中心也會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r引進(jìn)很多知名的國(guó)際品牌，使我們的商業(yè)更具

特色與吸引力。

除此之外，美食也是萬(wàn)象城商業(yè)的一大特色，幾十家全國(guó)知名高端餐飲進(jìn)駐,

有粵菜、川菜、湘菜、法國(guó)菜、意大利菜、泰國(guó)菜，小到像滿記甜品、哈根達(dá)斯、

仙蹤林，大到像香港利苑、采蝶軒、四海一家、蕉葉等大型餐飲連鎖機(jī)構(gòu)。且不

說(shuō)目前我們?cè)谏钲?、沈?yáng)、南寧的萬(wàn)象城一天客流量在十幾萬(wàn)人，就是目前的佳

世客、新世界，每一天的中午，都需要排長(zhǎng)隊(duì)吃飯，客流量非常大。因此，我相

信依靠這些美食的“誘惑I我們的商鋪一定會(huì)非常有人氣的。

還有一組數(shù)據(jù)：煙臺(tái)萊山2013年共接待海內(nèi)外游客1717萬(wàn)人次，旅游總

收入147億元，我們換算下，那么游客的人均消費(fèi)在763元。而他們大部分來(lái)

自于北上廣等一線城市，有很成熟的消費(fèi)習(xí)慣，華潤(rùn)在池們的城市已經(jīng)建立了非

常強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力，因此，當(dāng)游客來(lái)到煙臺(tái)，一定會(huì)在華潤(rùn)中心駐足消費(fèi)的，

由于這就是他們的習(xí)慣，這就是品牌開(kāi)發(fā)商的影響力，因此，您投資，一定要選

真正的“大牌”啊！

華潤(rùn)中心能夠說(shuō)是一個(gè)城市的縮影，涵蓋了一個(gè)家庭的吃喝玩樂(lè)：人們能夠

在購(gòu)物中心品牌店逛街，由于我們有非常好的、超越全國(guó)商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境；累了

能夠歇歇喝杯咖啡，由于我們有數(shù)十家知名餐飲連鎖進(jìn)駐；孩子能夠?qū)W習(xí)花樣滑

冰這項(xiàng)高雅的運(yùn)動(dòng)，由于我們有冬奧會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的真冰場(chǎng)；全家人能夠一起看場(chǎng)3D

大片，由于我們有國(guó)際一流的imox影院；夏日夜晚，能夠在大型超市中任意徜

徉，由于我們有中國(guó)超市第一品牌一華潤(rùn)萬(wàn)家…?.這些并不是夢(mèng)想，而是逐步

實(shí)現(xiàn)的未來(lái)，我們今年就會(huì)啟動(dòng)商業(yè)建設(shè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)更是青島萬(wàn)象城的原班

人馬。您想象下，這些都是無(wú)可比擬的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，佳世客、新世界百貨、華潤(rùn)中

心，這三個(gè)商業(yè)完全建成后，萊山區(qū)的商業(yè)就會(huì)非常集中，作為華潤(rùn)的員工，我

確實(shí)很期待華潤(rùn)中心的建成。您呢？

剛剛同您說(shuō)華潤(rùn)中心是城市的縮影，當(dāng)然僅有購(gòu)物中心是不夠的。我們還有

公寓與寫(xiě)字樓，提供超過(guò)3500人的工作、生活場(chǎng)所。池們與購(gòu)物中心會(huì)形成一

個(gè)循環(huán)體,人們?cè)谶@工作、在這玩樂(lè)、在這購(gòu)物、在這招待好友、在這享受生活……

因此，華潤(rùn)中心并不僅僅是購(gòu)物中心、住宅、寫(xiě)字樓、公寓，他是一個(gè)整體，正

如一個(gè)人，身體各個(gè)部位配合好，那么就能夠產(chǎn)生無(wú)窮大的力量。到時(shí)，您哪還

會(huì)發(fā)愁商鋪買(mǎi)來(lái)做什么呢？這個(gè)投資一定是非常劃算的，會(huì)越來(lái)越值錢(qián)。

五、商鋪的總體介紹

1.講解目標(biāo)：

(1)華潤(rùn)中心整體介紹；

(2)商鋪的數(shù)據(jù)介紹；

2.講解要點(diǎn)：

(1)突出商鋪的稀缺性；

(2)商鋪從設(shè)計(jì)上適合經(jīng)營(yíng)，非常好用；

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭：

華潤(rùn)中心住宅部分共33.8萬(wàn)方，由13棟樓構(gòu)成，分三期開(kāi)發(fā)，會(huì)有約3500

個(gè)家庭入住。而我們的底商僅有3.5萬(wàn)方，您看到的南側(cè)的4棟樓是1期，僅有

商鋪42間，自推出以來(lái)，已被搶購(gòu)過(guò)半。

目前可供選擇的商鋪21間，面積在70—170平，上〕、兩層結(jié)構(gòu)，一層4.7

米，二層4米，其中清泉路商鋪一層層高5.95米。商鋪的開(kāi)間在4米左右，進(jìn)

深在10米左右，昭示性非常好，特別值得一提的是：我們商鋪具有超高的得房

率，得房率均在95%以上，這就相當(dāng)您有限的投資，得到了更多的使用面積啊。

我們的商鋪具體分為3個(gè)區(qū)域：面向大學(xué)的清泉路一側(cè)商鋪、面向?qū)?lái)寫(xiě)字

樓或者公寓住宅南側(cè)的商鋪、面對(duì)萬(wàn)象城系列商業(yè)的內(nèi)街商鋪。其中，一期規(guī)劃

臨清泉路一側(cè)的商鋪層高達(dá)到5.95米，約4.2米的鋪寬，這樣能夠更多的利用

空間，配比更多的設(shè)計(jì)方式，這種二層規(guī)劃，三層實(shí)體空間，給予您更廣闊的商

業(yè)天地。

1#樓南側(cè)多規(guī)劃為80-120肝的小戶型商鋪，擁有4米的敞闊鋪寬，這部分

商鋪，位于公路主干道與商業(yè)內(nèi)街的交匯樞紐位置，該區(qū)域未來(lái)必定會(huì)成為人流

交匯的核心區(qū)域，因此，適宜多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，投資自用兩相宜。

臨近商業(yè)內(nèi)街的商鋪面積多集中在100行以上，臨內(nèi)街的商鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)

在于靠近萬(wàn)象城系列商業(yè)的出入口，同時(shí)面對(duì)商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中程度與停

留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，內(nèi)街商鋪多數(shù)配有煙道，適宜經(jīng)營(yíng)餐飲等行

業(yè)。

商鋪目前根據(jù)位置的不一致，價(jià)格在2-5萬(wàn)元/平方米，一鋪一價(jià)。

X先生/女士，您對(duì)哪一間商鋪感興趣，我為您重點(diǎn)介紹.

六、每間商鋪的特性分析(分類別段6類)

1.講解目標(biāo)：

(1)深刻熟悉每間商鋪的特性；

(2)引導(dǎo)客戶從買(mǎi)不買(mǎi)，到買(mǎi)哪個(gè)；

2.講解要點(diǎn)：

(1)針對(duì)客戶情況專業(yè)分析適合投資的商鋪；

(2)對(duì)每一間商鋪都要有針對(duì)性的推介;

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭:

1、商鋪庫(kù)存情況

華潤(rùn)中心-凱旋門(mén)1.1期商鋪庫(kù)存情況

價(jià)格（一鋪一價(jià)）

鋪號(hào)戶型面積開(kāi)間進(jìn)深后高煙道

單價(jià)總價(jià)

1-1復(fù)式186.487.47.44/4.7無(wú)280005454400

1-7復(fù)式152.833.910.54/4.7無(wú)250003820750

1-9復(fù)式94.893.910.54/4.7無(wú)260002467140

1#1-12復(fù)式151.943.910.54/4.7無(wú)250003798500

1-14單層77.887.47.65.95有475003699300

1-15單層71.128.47.65.95有475003378200

1-17復(fù)式110.044.211.25.95有300003301200

2-4復(fù)式109.244.211.24/4.7有330003604920

2-6復(fù)式112.724.211.24/4.7有350003945200

2-7復(fù)式112.814.211.24/4.7有350003948350

2-8復(fù)式132.564.211.24/4.7有330004374480

2-9復(fù)式177.89511.24/4.7有260004625140

2-10復(fù)式186.915.511.24/4.7無(wú)260004859660

2-11單層126.278.411.24/4.7無(wú)430005429610

2#

2-12復(fù)式268.737.410.94/5.95無(wú)260006986980

2-13復(fù)式102.647.174/5.95無(wú)320003284480

2-14復(fù)式138.438.474/5.95有320004429760

2-15復(fù)式114.864.211.24/5.95有300003445800

2-21復(fù)式109.464.211.24/5.95有310003393260

2-23復(fù)式109.644.211.24/5.95有310003398840

2-24復(fù)式114.214.211.24/5.95有310003540510

2、每間商鋪特性分析

7-7號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

位于小區(qū)出入口處，臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，旦為大面寬的復(fù)式商鋪，昭示性較

好，并屬于該項(xiàng)目的稀缺式商鋪，周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)。

劣勢(shì):

1、鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間；2、該商鋪單價(jià)雖低、但總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)

險(xiǎn)大；3、一層4.7米層高，無(wú)法做兩層，相比臨清泉路一側(cè)的商鋪總價(jià)與層高

處于劣勢(shì)。

適合業(yè)態(tài):特色餐飲、藥店、干洗店、茶樓會(huì)所等。

銷售計(jì)策：

1、大面積復(fù)式商鋪，昭示性好--投資商鋪，地段與位置是硬道理，同時(shí)氣派寬

敞的鋪面設(shè)計(jì)更會(huì)錦上添花，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)；

2、客流量大--位于商業(yè)街與小區(qū)出入口的交匯處、緊鄰金角地帶，消費(fèi)客群集

中，商機(jī)無(wú)限，投資首選；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)--該鋪所處位置優(yōu)越，且結(jié)構(gòu)均適合煙酒專賣(mài)店、干洗店、

名品展示店、西點(diǎn)、復(fù)式、酒庫(kù)、特色餐飲等；

4、價(jià)值擁有多樣性---1、該商鋪以其價(jià)值，可便于業(yè)主進(jìn)行抵押；2、高端商街

的增值分析：如步行街商鋪，現(xiàn)在估價(jià)5萬(wàn)/肝，但業(yè)主卻不因高價(jià)而轉(zhuǎn)手，表

達(dá)的就是商鋪?zhàn)畲蟮镊攘Γ嚎焖僭鲋?，永遠(yuǎn)有價(jià)有市；3、投資華潤(rùn)萬(wàn)象金街，

品牌保障，投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；4、坐享煙臺(tái)萊山區(qū)唯一高端商街增值夢(mèng)想，賺有錢(qián)人

的錢(qián)，做生意人的生意。

L7號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì):

位于商業(yè)街，公寓與寫(xiě)字樓與清泉路通往購(gòu)物中心的交匯地帶，處于人流匯合的

樞紐位置，有豐富的地緣性客戶支撐；該商鋪是同側(cè)商鋪中的大面積復(fù)式商鋪,

且位于中間位置，在商鋪形象展示上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

劣勢(shì)：

1、該商鋪一層面積小，二層面積大，有悖于客戶對(duì)商鋪面積分布的習(xí)慣性要求；

2、該商鋪單價(jià)雖低、但總價(jià)高確是同側(cè)商鋪中最高的，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；3、-

層4.7米層高，無(wú)法做兩層。4、無(wú)煙道分布，減少了餐飲等業(yè)態(tài)的投資群體。5、

地面停車位緊張，不方便停車。

適合業(yè)態(tài):藥店、干洗店、茶樓會(huì)所、養(yǎng)生堂、寵物店、家庭診所、美容院等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--該商鋪開(kāi)間寬敞超過(guò)周邊同側(cè)的商鋪，有很好的形象展示效果。

2、客流量大——位于項(xiàng)目各類人群的交匯地帶、有豐富的客源保證。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期出租率會(huì)很高；

4、面積適中，優(yōu)勢(shì)明顯--在同樣總價(jià)的情況下，該商鋪的面積要大于同類商

鋪，同時(shí)商鋪周正，面積能夠充分利用，無(wú)浪費(fèi)空間。

5、機(jī)會(huì)難得一-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

1-9號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：樞紐位置，客群集中

位于商業(yè)街，公寓與寫(xiě)字樓與清泉路通往購(gòu)物中心的交匯地帶，處于人流匯合的

樞紐位置，有豐富的地緣性客戶支撐，臨街商鋪面積小，總價(jià)低，投資門(mén)檻小，

升值空間大。

劣勢(shì)：

1、該商鋪一層面積小，二層面積大，有悖于客戶對(duì)商鋪面積分布的習(xí)慣性要求；

2、一層4.7米層高，無(wú)法做兩層；3、無(wú)煙道分布，減少了餐飲等業(yè)態(tài)的投資群

體。4、地面停車位緊張，不方便停車。

適合業(yè)態(tài):藥店、干洗店、茶樓會(huì)所、養(yǎng)生堂、寵物店、家庭診所、美容院等。

銷售計(jì)策：樞紐位置，客群集中

1、客流量大一-位于項(xiàng)目各類人群的交匯地帶、有豐富的客源保證。

2、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)----該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎合

多種人群的消費(fèi)需求，后期出租率會(huì)很高；

3、總價(jià)低，投資門(mén)檻小一一臨街商鋪，面積小，投資門(mén)檻相對(duì)較低，與商業(yè)街

緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無(wú)限，小投資大叵報(bào)，性價(jià)比高。

4、機(jī)會(huì)難得----該商鋪是現(xiàn)有庫(kù)存中總價(jià)最低的，同時(shí)投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃

分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是與好產(chǎn)品同步。

L12號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì):

位于商業(yè)街，公寓與寫(xiě)字樓與清泉路通往購(gòu)物中心的交匯地帶，靠近清泉路金角

地帶，處于人流匯合的樞紐位置，有豐富的地緣性客戶支撐；該商鋪是整風(fēng)光

積較大的復(fù)式商鋪，在商鋪形象展示上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

劣勢(shì)：

1、該商鋪一層面積小，二層面積大，有悖于客戶對(duì)商鋪面積分布的習(xí)慣性要求；

2、該商鋪單價(jià)雖低、但總價(jià)高確是同側(cè)商鋪中最高的，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；3、-

層4.7米層高，無(wú)法做兩層。4、無(wú)煙道分布，減少了餐飲等業(yè)態(tài)的投資群體。5、

地面停車位緊張，不方便停車。

適合業(yè)態(tài):藥店、干洗店、茶樓會(huì)所、養(yǎng)生堂、寵物店、家庭診所、美容院等。

銷售計(jì)策：樞紐位置，客群集中

1、昭示性好--該商鋪開(kāi)間寬敞超過(guò)周邊同側(cè)的商鋪，有很好的形象展示效果；

2、客流量大——位于項(xiàng)目各類人群的交匯地帶、有豐富的客源保證；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期出租率會(huì)很高；

4、面積適中，優(yōu)勢(shì)明顯--在同樣總價(jià)的情況下，該商鋪的面積要大于同類商

鋪，同時(shí)商鋪周正，面積能夠充分利用，無(wú)浪費(fèi)空間；

4、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

1-14號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)

明顯，空間利用合適。5.95米層高，相當(dāng)于買(mǎi)一層得兩層，客群高端，業(yè)態(tài)廣,

為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

面積小，單價(jià)為一期商鋪口最高，同樣的總價(jià)預(yù)算能夠買(mǎi)到臨清泉路面積更大的

兩層商鋪；有小部分的面積不易利用。

適合業(yè)態(tài):時(shí)尚潮流店、煙酒專賣(mài)店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。

銷售計(jì)策：黃金位置，買(mǎi)一層得兩層

1、昭示性好-一緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面面對(duì)主干道，形象

展示優(yōu)勢(shì)明顯，提高商鋪的知名度。

2、客流量大一-該鋪所處位置優(yōu)越，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)--該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎合

多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、戶型優(yōu)勢(shì)突出，絕版臨街旺鋪--該商鋪的開(kāi)間進(jìn)深比例協(xié)調(diào)適中，堪稱臨

清泉路一側(cè)最好的鋪面設(shè)計(jì)，物以稀為貴，該商鋪以其優(yōu)越的戶型設(shè)計(jì)會(huì)帶動(dòng)其

自身價(jià)值的增長(zhǎng)。

4、機(jī)會(huì)難得一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

1-15號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，開(kāi)間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)

明顯，空間利用合適。5.95米層高，相當(dāng)于買(mǎi)一層得兩層，客群高端，業(yè)態(tài)廣，

為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

面積小，單價(jià)為一期商鋪口最高，同樣的總價(jià)預(yù)算能夠買(mǎi)到臨清泉路面積更大的

兩層商鋪。

適合業(yè)態(tài):時(shí)尚潮流店、煙酒專賣(mài)店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。

銷售計(jì)策：黃金位置，買(mǎi)一層得兩層

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面面對(duì)主干道，形象

展示優(yōu)勢(shì)明顯，提高商鋪的知名度；

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，密公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、戶型優(yōu)勢(shì)突出，絕版臨街開(kāi)鋪--該商鋪的開(kāi)間進(jìn)深比例協(xié)調(diào)適中,堪稱臨

清泉路一側(cè)最好的鋪面設(shè)計(jì)，物以稀為貴，該商鋪以其優(yōu)越的戶型設(shè)計(jì)會(huì)帶動(dòng)其

自身價(jià)值的增長(zhǎng);

4、機(jī)會(huì)難得-一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

1-17號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，

沒(méi)有面積浪費(fèi)。一層層高5.95米，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，提高商鋪利用率，客

群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)叵的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制。

適合業(yè)態(tài):小型超市、社區(qū)診所、寵物醫(yī)院、美容美發(fā)點(diǎn)店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸弓|高端投資者的關(guān)注，提高投賽回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合--臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、17#

鋪連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2?4號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，昭示性較好，位置珍貴，

周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能遇，有充足的客流支撐。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)恒的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制，

交房時(shí)間滯后，估計(jì)2016年交付使用。

適合業(yè)態(tài):冷餐店、特色快餐、美容美發(fā)店、精品店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)更廣

1、昭示性好--緊鄰萬(wàn)象金街，面對(duì)商場(chǎng)出入口，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客流旺盛，便于提

高商鋪的知名度；

2、客流量大一-該鋪所處位置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中

程度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)--該鋪所處位置，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙道,

適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行'I匕迎合多種人群的消薪需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，

提高投資回報(bào)率;

4、與復(fù)式組合-一緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投資

首選；

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是

與好產(chǎn)品同步。

2-6號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，昭示性較好，位置珍貴，

周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，有充足的客流支撐。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)恒的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制，

雖靠近商場(chǎng)出入口但位置相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)其昭示性會(huì)有所影響；交房時(shí)間滯后，估

計(jì)2016年交付使用。

適合業(yè)態(tài):冷餐店、特色快餐、美容美發(fā)店、精品店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)更廣

1、昭示性好--緊鄰萬(wàn)象金街，面對(duì)商場(chǎng)出入口，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客流旺盛，便于提

高商鋪的知名度；

2、客流量大--該鋪所處侑置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中程

度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì);

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)--該鋪所處位置，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙道,

適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)。迎合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注,

提高投資回報(bào)率；

4、與復(fù)式組合--緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投資

首選；

5、機(jī)會(huì)難得一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是

與好產(chǎn)品同步。

2-7號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，昭示性較好，位置珍貴，

周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，有充足的客流支撐；交房時(shí)間滯后，估計(jì)2016年

交付使用。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)恒的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制，

雖靠近商場(chǎng)出入口但位置相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)其昭示性會(huì)有所影響。

適合業(yè)態(tài):冷餐店、特色快餐、美容美發(fā)店、精品店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)更廣

1、昭示性好--緊鄰萬(wàn)象金街，面對(duì)商場(chǎng)出入口，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客流旺盛，便于提

高商鋪的知名度；

2、客流量大-----該鋪所處位置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中

程度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置，能夠提供多種強(qiáng)務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙

道，適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)。迎合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的

關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、與復(fù)式組合——緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投

資首選；

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-8號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，昭示性較好，位置珍貴，

周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，有充足的客流支撐。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)叵的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制，

雖靠近商場(chǎng)出入口但位置相對(duì)較遠(yuǎn)，對(duì)其昭示性會(huì)有所影響；交房時(shí)間滯后，估

計(jì)2016年交付使用。

適合業(yè)態(tài):冷餐店、特色快餐、美容美發(fā)店、精品店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)更廣

1、昭示性好--緊鄰萬(wàn)象金街，面對(duì)商場(chǎng)出入口，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客流旺盛，便于提

高商鋪的知名度；

2、客流量大-----該鋪所處位置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中

程度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)--該銅所處位置，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙道,

適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)。迎合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注,

提高投資回報(bào)率；

4、與復(fù)式組合--緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投資

首選；

5、機(jī)會(huì)難得一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是

與好產(chǎn)品同步。

號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)；

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，昭示性較好，位置珍貴，

周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能調(diào)，有充足的客流支撐。

劣勢(shì)：

1、鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)；2、該商鋪單價(jià)雖低、但

總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；3、一層4.7米層高，無(wú)法做兩層，相比臨清泉路一

側(cè)的商鋪總價(jià)與層高處于劣勢(shì)。4、交房時(shí)間晚，為2c16年。

適合業(yè)態(tài):冷餐店、特色快餐、美容美發(fā)店、精品店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰萬(wàn)象金街，面對(duì)商場(chǎng)出入口，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客流旺盛，便于提

高商鋪的知名度；

2、客流量人--該鋪所處位置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中

程度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)--該鋪所處位置，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙道,

適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)。迎合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注,

提高投資回報(bào)率；

4、空間改造--將凸出去的一部分改作試衣間，或者者收銀臺(tái)，就能達(dá)到面積利

用的最大化，優(yōu)勢(shì)即顯；

5、機(jī)會(huì)難得一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是

與好產(chǎn)品同步。

2?10號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，且為大面寬的復(fù)式商鋪,

上下兩層面積對(duì)稱，并屬于該項(xiàng)目的稀缺式商鋪，昭示性較好，位置珍貴，周圍

商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，有充足的客流支撐。

劣勢(shì):

1、鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)；2、該商鋪單價(jià)雖低、但

總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；3、無(wú)煙道分布，限制餐飲經(jīng)營(yíng)；4、一層4.7米層高,

無(wú)法做兩層，相比臨清泉路一側(cè)的商鋪總價(jià)與層高處于劣勢(shì)；5、交房時(shí)間晚，

為2016年。

適合業(yè)態(tài)：冷餐店、特色快餐、美容美發(fā)店、精品店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好-一緊鄰萬(wàn)象金街，面對(duì)商場(chǎng)出入口，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客流旺盛，便于提

高商鋪的知名度；

2、客流量大一--該鋪所處位置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中

程度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置，能夠提供多種報(bào)務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙

道，適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)。迎合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的

關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、與復(fù)式組合-一緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投資

首選；

5、機(jī)會(huì)難得一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是

與好產(chǎn)品同步。

2?11號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì):

臨萬(wàn)象城系列商業(yè)內(nèi)街，同時(shí)靠近未來(lái)商場(chǎng)的出入口，戶型方正，沒(méi)有任何空間

浪費(fèi)，為一期面積最大的單層商鋪。屬于該項(xiàng)目的稀缺式商鋪，面寬進(jìn)深比例協(xié)

調(diào)，昭示性較好，位置珍貴，周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，有充足的客流支撐。

劣勢(shì)：

1、面積大、單價(jià)高、總款壓力大，投資受眾群體有限；2、無(wú)煙道分布，限制餐

飲經(jīng)營(yíng)；3、層高為4.7米，較臨清泉路單層商鋪優(yōu)勢(shì)減弱；4、交房時(shí)間晚，為

2016年。

適合業(yè)態(tài):時(shí)尚潮流店、煙酒專賣(mài)店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。

銷售計(jì)策：

1、大面積單層商鋪，昭示性好一?投資商鋪，地段與位置是硬道理，同時(shí)氣派寬

敞的鋪面設(shè)計(jì)更會(huì)錦上添花，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)；

2、客流量大-----該鋪所處位置優(yōu)越，臨商業(yè)步行街，商業(yè)內(nèi)街未來(lái)人群的集中

程度與停留時(shí)間都會(huì)占有很大的優(yōu)勢(shì)；

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，配有煙

道，適宜經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)。迎合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的

關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、與復(fù)式組合——緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無(wú)限，投

資首選；

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-12號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一層層高5.95米，上下兩

層面積對(duì)稱，都是100行以上的面積分布，為目前庫(kù)存商鋪中面積最大的，相

當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

1、面積大、單價(jià)高、總款壓力大，投資受眾群體有限；2、無(wú)煙道分布，限制餐

飲經(jīng)營(yíng)；3、鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)。

適合業(yè)態(tài):時(shí)尚潮流店、煙酒專賣(mài)店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合----臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、17#

鋪連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-13號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一層層高5.95米，上下兩

層面積對(duì)稱，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

1、鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間，開(kāi)間較，進(jìn)深深淺不一，容易造成面積浪費(fèi);

2、無(wú)煙道分布，限制餐飲的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。

適合業(yè)態(tài):時(shí)尚潮流店、煙酒專賣(mài)店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。

銷售計(jì)策：

】、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合--臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、17#

鋪連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-14號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一層層高5.95米，上下兩

層面積對(duì)稱，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

鋪面不周正，有部分浪費(fèi)空間，開(kāi)間較，進(jìn)深深淺不一，容易造成面積浪費(fèi)；

適合業(yè)態(tài):時(shí)尚潮流店、煙酒專賣(mài)店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合-一臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、17#

鋪連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-15號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，

沒(méi)有面積浪費(fèi)。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，

提高商鋪利用率，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)叵的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制。

適合業(yè)態(tài):小型超市、社區(qū)診所、寵物醫(yī)院、美容美發(fā)點(diǎn)店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合--臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、鋪

連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-21號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，

沒(méi)有面積浪費(fèi)。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，

提高商鋪利用率，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)叵的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制。

適合業(yè)態(tài):小型超市、社區(qū)診所、寵物醫(yī)院、美容美發(fā)點(diǎn)店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合--臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、鋪

連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-23號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，

沒(méi)有面積浪費(fèi)。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，

提高商鋪利用率，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)叵的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制。

適合業(yè)態(tài):小型超市、社區(qū)診所、寵物醫(yī)院、美容美發(fā)點(diǎn)店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合--臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、鋪

連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

2-24號(hào)商鋪

優(yōu)勢(shì)：

臨清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；鋪面方正，空間利用合適，

沒(méi)有面積浪費(fèi)。一層層高5.95米，上下兩層面積均稱，相當(dāng)于買(mǎi)兩層得三層，

提高商鋪利用率，客群高端，業(yè)態(tài)廣，為清泉路的絕版旺鋪。

劣勢(shì)：

商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開(kāi)間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)別需要大開(kāi)叵的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)會(huì)有所限制。

適合業(yè)態(tài):小型超市、社區(qū)診所、寵物醫(yī)院、美容美發(fā)點(diǎn)店、網(wǎng)吧等。

銷售計(jì)策：

1、昭示性好--緊鄰清泉路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，人流車流集中，鋪面形象展示優(yōu)勢(shì)明顯,

提高商鋪的知名度。

2、客流量大——該鋪所處位置好，臨要緊交通干道，離公交站臺(tái)近，目前有多

條公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越多。

3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)——該鋪所處位置優(yōu)越，能夠提供多種服務(wù)性業(yè)態(tài)配套，迎

合多種人群的消費(fèi)需求，后期容易吸引高端投資者的關(guān)注，提高投資回報(bào)率；

4、框架結(jié)構(gòu)，隨意組合--臨清泉路一側(cè)商鋪統(tǒng)一為框架式結(jié)構(gòu)，可與16#、鋪

連接復(fù)式鋪，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳。

5、機(jī)會(huì)難得一一投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就

是與好產(chǎn)品同步。

七、投資商鋪的要素

1.講解目標(biāo)：

(1)講清晰商鋪投資優(yōu)勢(shì)；

(2)引導(dǎo)客戶從買(mǎi)不買(mǎi)，到買(mǎi)哪個(gè)；

2.講解要點(diǎn)：

(1)商鋪投資收益大；

(2)專業(yè)講解商鋪投資要點(diǎn)；

3.標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭：

中國(guó)有句俗語(yǔ)，形容商鋪投資。稱作：“一鋪旺三代可見(jiàn)，一個(gè)眼光獨(dú)到

的商鋪投資收益是十分巨大而且穩(wěn)固的。現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的進(jìn)展，商業(yè)

的作用顯著增強(qiáng)，也促進(jìn)了周邊商圈的進(jìn)展，目前我們老百姓的個(gè)人投資渠道較

少，股市、債券等投資回報(bào)不理想，也促進(jìn)了越來(lái)越多的人選擇投資商鋪。由于

商鋪本身能隨著商圈的成熟不斷升值，另一方面每年有穩(wěn)固的租金收入，通常來(lái)

講住宅的投資回報(bào)率在6-8%,而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8—12%,甚至15%。

以上的優(yōu)勢(shì)我們都十分清晰，但是仍然有擔(dān)心對(duì)不對(duì)？一是商鋪的投資大，

二是商鋪的投資周期長(zhǎng)，三是商鋪關(guān)于周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的依靠度比較高；不瞞

您說(shuō)，我的很多客戶都有這種擔(dān)心，下面我們就來(lái)分析一下：

商鋪投資，就像養(yǎng)雞，有三種贏利模式：第一種，買(mǎi)回小雞苗，從小養(yǎng)大，

以賣(mài)肉雞為要緊賺錢(qián)目的，假如養(yǎng)大的雞又能下蛋，還能夠同時(shí)賣(mài)蛋賺錢(qián)；第二

種，買(mǎi)回蛋雞，以生蛋賣(mài)蛋為要緊賺錢(qián)目的；第三種，買(mǎi)回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋

錢(qián)，一邊看著市場(chǎng)蛋雞價(jià)格變化，適時(shí)賣(mài)出，賺到差價(jià)。

第一種贏利模式：就是在城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域買(mǎi)進(jìn)商鋪，做長(zhǎng)線投資，耐心等待

商鋪升值后賣(mài)出。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：價(jià)格低、新區(qū)商鋪通常人不看好，開(kāi)發(fā)商

比較著急回款，因此我們?nèi)菀渍业叫詢r(jià)比高的商鋪。缺點(diǎn)就是：配套不全，商業(yè)

氛圍不濃，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新區(qū)的規(guī)劃

存在較大變數(shù)，很容易投資套牢。

第二種贏利模式：就是在成熟旺區(qū)買(mǎi)進(jìn)商鋪，以出租收租為目的，長(zhǎng)線投資。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：投資大，馬上有回報(bào)、商鋪穩(wěn)步升值；缺點(diǎn)是：成熟旺區(qū)商

業(yè)飽與，競(jìng)爭(zhēng)大。升值速度比較慢。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區(qū)的商鋪

剩余時(shí)間比較短，通常只有20-30年，因此未來(lái)的價(jià)值受到折舊加速的限制，價(jià)

格會(huì)升到一個(gè)平臺(tái)后保持幾年的時(shí)間，然后開(kāi)始逐步降價(jià)。就像母雞過(guò)了下蛋年

齡以后，越來(lái)越老，最終的價(jià)值不大。因此，我們一定不要忽略商鋪折舊的因素，

否則整個(gè)投資就會(huì)得不償失。

第三種贏利模式：就是在已經(jīng)逐步開(kāi)始旺起來(lái)的區(qū)域買(mǎi)進(jìn)商鋪，一方面等待

有限的時(shí)間就能夠出租，一方面等待理想的升值價(jià)位出售，中長(zhǎng)線投資兼顧。這

種模式的優(yōu)點(diǎn)是：基本能保證將來(lái)的商鋪?zhàn)饨鹗芤媾c升值空間。與第一種偏遠(yuǎn)新

區(qū)相比，區(qū)域已經(jīng)成熟，與第二種老城區(qū)相比，他的市場(chǎng)剛剛興旺起來(lái)，并不飽

與。未來(lái)的潛力非常巨大。當(dāng)然，這種模式的缺點(diǎn)是：商鋪的總價(jià)不低，投資收

益需要2—3年，才會(huì)顯現(xiàn)。而且，像我們這種都市綜合體，不論是硬件還是未

來(lái)的物業(yè)管理，都是比較嚴(yán)格的，因此，注定將來(lái)客群大部分也屬于追求生活品

質(zhì)的城市精英，他們的眼光高，見(jiàn)過(guò)世面，因此，關(guān)于未來(lái)商家的經(jīng)營(yíng)水平要求

標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比較高。

X先生/女士，我們分析了二種商鋪投資的利弊，您傾向于哪一種呢？

附:商鋪投資回報(bào)率算法（非必要,不予客戶計(jì)算）

李先生用75萬(wàn)首付款，購(gòu)買(mǎi)一個(gè)面積為50.6平方米的商鋪，總房款150

萬(wàn)元，貸款75萬(wàn)元（10年），月供為7500元/月，加入市場(chǎng)平均收益率為10%

左右，根據(jù)市場(chǎng)平均估價(jià)，該商鋪的平均租金收入為10400元，貝IJ:

年租金收入：10400元X12個(gè)月一10400X14%（租賃稅）X12個(gè)月=107328

元；

年供款：7500X12個(gè)月=90000元；

年收益額：107328-90000元=17328元；

貸款10年凈收益：17328X10年=173280元；

]0年后資產(chǎn)總額：1500000+173280=1673280元；

毛利潤(rùn)為：1673280-750000（首付款）-1500000X3%（交易稅費(fèi)）=87