房地產 -2025年存量時代樓市的特征、趨勢及機會研判

以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮ContentsPart1.宏觀經濟形勢背景Part2.2024年房地產發(fā)展形勢Part3.2025年市場趨勢及機會以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮明顯加大，GDP實際增速下滑。其中，固定資產投資、社零同比速，僅出口金額增速較快，明顯帶動經濟增長50.050.045.040.035.030.025.020.015.010.0 0.04.74.723/323/623/923/1224/324/624/924/12中國GDP當季值當季同比6.34.9_4.54.630.532.934.2 31.632.835.7%7.06.04.02.00.0%8.06.04.02.023/223/323/423/523/623/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12-2.0固定資產投資完成額累計同比社會消費品零售總額累計同比出口金額累計同比數據來源：國家統(tǒng)計局，數據來源：國家統(tǒng)計局，wind以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年就業(yè)壓力增加，居民收入面臨下降壓力從消費端來看，2024年全國就業(yè)形勢更加嚴峻，城鎮(zhèn)調查支出，全國消費需求減弱2023至2024年12月中國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率%%550.040.030.020.00.0-10.0-20.022/2\22/422/522/622/722/822/922/1022/1122/12\23/223/323/423/523/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12-15.9個人所得稅累計同比22/2\22/422/522/622/722/822/922/1022/1122/12\23/223/323/423/523/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12-15.9個人所得稅累計同比23/6數據來源：國家統(tǒng)計局，wind以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年財政承壓，必須通過發(fā)債來發(fā)揮穩(wěn)增長作用2024年起全國稅收收入增長停滯，截至12月累計同比增長1.3%、多壓限制政府支出及投資，必須通過發(fā)行國債補充財政的方式發(fā)揮財政穩(wěn)增長的作用。分投資類別看，房地產開發(fā)投資連續(xù)3年負增長，主要是靠制造業(yè)投資及基礎設施建設投資推動%20.022/222/322/422/522/622/722/822/922/222/322/422/522/622/722/822/922/1022/1122/1223/223/323/423/523/623/723/823/923/1023/1123/1224/224/324/424/524/624/724/824/924/1024/1124/12-5.0-15.0一般公共預算收入累計同比%%2022-022022-032022-042022-052022-062022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12-10-15房地產開發(fā)投資累計同比制造業(yè)投資累計同比基礎設施建設投資累計同比以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮財政政策持續(xù)發(fā)力，托底經濟運轉短期財政政策發(fā)力，發(fā)布10萬億化債方案，降低地方政府財政壓力，加速風險出清。疊加各地自主推出的消費補貼、家電補貼、汽車以舊換新補貼等，抵御下行壓力，托底經濟運轉以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮特朗普執(zhí)政后迅速開啟新一輪加征關稅，2月1日起，對進口自據其競選主張，未來對所有中國商品征收60%的關稅，預計2025年出口環(huán)境面臨更大壓力特朗普上臺后迅速加征關稅特朗普上臺后迅速加征關稅特朗普計劃簽署行政令，要求美國對進口商品征收與他國相同的稅率，即“對等關稅特朗普計劃簽署行政令，要求美國對進口商品征收與他國相同的稅率，即“對等關稅4.對全球其他商品加征關稅特朗普計劃對汽車、藥品和半導體芯片行業(yè)征收25%左右的關稅。以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮新一輪貿易戰(zhàn)、科技戰(zhàn)已經開始..?12月2日，美商務部工業(yè)和安全局新修訂的《出口管制條例》，正式將中國140家半導體企業(yè)列入“實體清單”。而且對24種半導體制造不允許這些國家給被列入“實體清單”的中國企業(yè)提供任何采不允許這些國家給被列入“實體清單”的中國企業(yè)提供任何采不僅禁止國內企業(yè)出口美國，“管轄”限制轉口出口到美國的.?12月23日，美國啟動301.?12月23日，美國啟動301條款調查，將于2025年把中國芯片的關稅稅急狀態(tài)法》宣布國家進入緊急狀態(tài)，對來自中國的急狀態(tài)法》宣布國家進入緊急狀態(tài)，對來自中國的有國家地區(qū)進口的鋼鐵產品加征25%的關稅有國家地區(qū)進口的鋁產品加征25%的關稅(中國的鋁產品自20起就在被加征國家名單內，現關稅從加征10%英偉達2019年收購以色列芯片廠商Mellano氣加征15%關稅，對原油農業(yè)機械大排量汽車、皮卡加征10%以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年9月起，美國再度進入降息周期，未來隨著美國利率持續(xù)度進入升值通道，不利于出口增長 人民幣升值人民幣貶值值6543210以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮臨外匯儲備流出、匯率的壓力，短期中國貨幣政策的操作空間仍然有限% 率%\\\\以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮房地產業(yè)增加值連續(xù)下跌、拖累經濟增長2023至2024年中國房地產業(yè)對GDP累計同比增2022年至今，全國房地產行業(yè)增加值連續(xù)下跌，至202GDP比例跌至6.3%。20242023至2024年中國房地產業(yè)對GDP累計同比增萬億2016至2024年全國房地產業(yè)增加值及占%以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮宏觀經濟形勢背景宏觀經濟形宏觀經濟形勢背景?就業(yè)形勢面臨壓力，收入增長不穩(wěn)定，消費需求不旺盛?財政收入增長面臨壓力，投資發(fā)力受限制?新一輪貿易戰(zhàn)開啟，國際壓力增加?美聯儲降息進程緩慢，外匯儲備仍面臨流出的壓力?受限于利率差，以及匯率波動風險，短期貨幣寬松的環(huán)境有限?2024年房地產業(yè)GDP進一步下降，拖累經濟增長?2025年穩(wěn)經濟，仍需要房地產業(yè)發(fā)力以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮一、樓市調控政策導向以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮宏觀經濟下行壓力房地產降幅較大給出穩(wěn)經濟、穩(wěn)樓市的政策信號宏觀經濟下行壓力房地產降幅較大給出穩(wěn)經濟、穩(wěn)樓市的政策信號兩個條件美國降息政策改攻勢儲備政策盡出經濟形勢的判斷儲備政策盡出二季度三季度四季度四季度積極信號全面釋放活資本:以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮政治局會議政治局會議五部委發(fā)布會政治局會議政治局會議政治局會議五部委發(fā)布會政治局會議9月份全國樓市政策全面轉向寬松，大力刺激住房消費全面刺激住房消費，持續(xù)推動房地產止跌企穩(wěn)政治局會議???增加：100萬套改造、“白名單”以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮中央權威定調，促進房地產止跌回穩(wěn)止跌回穩(wěn)”，“要支持經濟大省挑大梁”，就是要發(fā)揮一線城市樓市風向標的作用，進而帶動二線、三四線城市的上漲2、止跌回穩(wěn)”，“要支持經濟大省挑大梁”，就是要發(fā)揮一線城市樓市風向標的作用，進而帶動二線、三四線城市的上漲2、“白名單”制度將繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)樓市、保交樓的堅定作用：“白名單”政策來降低購房者的交易成本，是未來刺激需求的主要方向促進房地產市場止跌回穩(wěn)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大“白名單”項目構建房地產發(fā)展新模式存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式?！币钥蛻魹橹行?，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮央行發(fā)布五項房地產金融的新政策央行新政為市場注入四重利好央行新政為市場注入四重利好能應對消費降級，提高居民的潛在消費能力。3、中央銀行3000億元保障住房再貸款資金支持比例由6力，加快保障房再貸款推進的節(jié)奏。4、預期影響，金融會議的決策對于預期和信心的影響要遠大于實質性的內容，能夠給居民看到國家通過金融支持經濟發(fā)展以及提振房地產行業(yè)的態(tài)度和政策導向，增加對于房地產行業(yè)的信心。以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮年12月31日延長到2026年12月31日?！眻龌召彿科笸恋亍币?29為標志，一線城市大幅放松限購條件單滿三年家庭同等滬籍單滿三年家庭同等滬籍廣東人民銀行9.30新政新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率浮40萬元系以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年房地產政策全面放松，一整套涵蓋從地方調控限制、貸款支持、稅費減免以及金支持的組合拳全面實施。尤其以貨幣化安置為主的方式推動100萬套城中村和危舊房改造，為大量二三線城市直接注入新增購買力，助力樓市止跌人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門房地產政策“組合拳”取消普通住宅和非普通住宅標準 付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮專項債收儲閑置土地，消化市場庫存、注入流動資金財政部在國新辦新聞發(fā)布會中則正式明確“允許專項債收購存量閑置土地的通知》提出，“財政部在國新辦新聞發(fā)布會中則正式明確“允許專項債收購存量閑置土地的通知》提出，“優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的住宅用地和商意見》提出，“允許專項債券用于土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可廣東省多個地區(qū)公示了第一批擬用專項債收購存量土地643853221以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮二、全國樓市表現以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮房地產開發(fā)投資及新開工面積階梯式下滑2024年全國房地產開發(fā)投資10萬億元，同比下跌9.6%，比202全國房屋新開工面積僅7.4億平米，同比下跌22.5%，比2019年高峰22.7現階梯式下滑的趨勢萬億8.06.04.02.02016至2024年全國房地產開發(fā)投資201620172018億平米2016至2024年全國房屋新開工面積201620172018以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年全國宅地成交量價齊跌，競爭向一線城市聚焦2021-2024年全國住宅類用地成交建面從15億平米逐年降至7.2億平米。2024年土地成交均元/平米，同比下跌8.2%。分能級看，2024年一二三線城市土地成交量環(huán)比均下跌，僅一線城市市中心土地較熱，造成結構性地價上漲，樓面均價升至2.97萬元/平米，同比增長23%億平米8.06.04.02.02021至2024年全國住宅類土地成交規(guī)元/平米02023、2024年不同能級城市住宅類用地成交規(guī)劃億平米元/平米一線02023成交建面2024成交建面2023樓面以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年全國商品房市場量價齊跌億平米/萬億元20.08.06.04.02.00.0104371043799359.79.720202021202220232024商品房銷售面積商品房銷售額銷售均價元/平米1200010000800060004000200002023、2024年全國商品住宅月度成交面積萬平米同比增速160001400010.0%5.0%160001400010.0%5.0%0.0%120002023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-121000080006000400020000月度成交量同比增速以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮分區(qū)域看，2024年全國樓市呈現普跌行情。東部地區(qū)是商品房成交的主力地區(qū)，2024年成交金額5.94萬億元、占全國的61.4%，同比下跌17.5%。成交面積4.5億平米，占全國的46.3%2023至2024年分地區(qū)商品房成交金額及同比增速2023至2024年分地區(qū)商品房成交面積及同比增速億元8000070000600005000040000300002000010000059373-11.6%21032208101748517380-16.5%-16.9%-17.5%284225127193959373-11.6%21032208101748517380-16.5%-16.9%-17.5%2842251271939東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)2023年2024年——同比0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%-12.0%-14.0%-16.0%-18.0%-20.0%萬平米60000500004000030000200001000004505528330278292491123834-10.1%-12.1%-12.7%3986-14.4%3585515904505528330278292491123834-10.1%-12.1%-12.7%3986-14.4%358551590東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)2023年2024年同比0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%-12.0%-14.0%-16.0%以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校?；中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個??；西部地區(qū)包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）；以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年30個大中城市成交量下跌，月度跌幅持續(xù)收窄彈至20%左右，2025年1月受過年影響，同比下跌12021至2024年三十個大中城市商品住宅成交面積及同比增速2023、2024年三十個大中城市商品住宅月度成交面積及同比增速萬平米30,00025,00020,00015,00010,0005,00005.4%5.4%20,759-7.5%14,87813,76110,638-22.7%-28.3%2021202220232024商品房銷售面積同比增速10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%萬平米同比增速1800160014001200100080060040020002023-012023-022023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-01月度成交量同比增速60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮城市分化明顯，核心城市僅深圳、武漢商品住宅銷售量增長從典型城市看，僅深圳、武漢兩城市因年底大幅翹尾，全年成交量正增長，其余城市成交量跌幅城市2022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走勢青島1280585568-54%-3%鄭州849731560-14%-23%重慶5996295185%-18%城市2022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走勢青島1280585568-54%-3%鄭州849731560-14%-23%重慶5996295185%-18%南京712633441-11%-30%蘇州711561410-21%-27%合肥525502269-4%-46%寧波660311242-53%-22%南昌341319240-6%-25%廈門1922071748%-16%大連250157143-37%-9%城市2022202320242023同比2024同比2023-2024成交量月度走勢上海1016936713-8%-24%北京767622483-19%-22%廣州7888637959%-8%深圳35235642620%成都15452243182845%-19%武漢109710891158-1%6%西安76699284329%-15%天津800100180025%-20%杭州875106673022%-31%濟南983804572-18%-29%以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮核心城市整體面臨去化壓力，低能級城市庫存壓力更大核心一二線城市同樣面臨去化壓力，去化周期普遍在15-20個月。而東北二線、大量三線城市去440.9以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年二手房成交占比增加，加速替代新房半年樓市新政頻發(fā)，尤其“以舊換新”、“房票”政策加速新房消化，該比例降至1.2萬平米二手/一手0 ● ● ●新房成交面積二手房成交面積——二手/一手萬平米二手/一手02022年起二手、一手的比例持續(xù)上漲居民買房偏好明顯轉變2022年起二手、一手的比例持續(xù)上漲居民買房偏好明顯轉變新房成交面積二手房成交面積——二手/一手注：20城包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、武漢、寧波、合肥、天津、南京、成都、大連、廈門、西安、青島、濟南、南昌、鄭州、蘇州數據來源：dataln以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮品牌房企銷售金額大幅下跌，百億房企陣營持續(xù)收縮2024年品牌房企銷售業(yè)績大幅下滑。T家，百億級房企僅86家，千億級、百億級規(guī)模的房企數量持續(xù)減少億元20001800160014001200100080060040020001978-24.1%-26.8%471-26.8%-33.6%-33.1%218-33.6%-33.1%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100銷售額均值（全口徑）同比下跌0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%家80400868641千億房企數量百億房企數量2021年2022年2023年2024年以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮?華東區(qū)域啟動城市公司合并?杭州公司更名為浙江公司?寧波公司調整為事業(yè)部并入浙江公司縮，更加聚焦核心城市。?華東區(qū)域啟動城市公司合并?杭州公司更名為浙江公司?寧波公司調整為事業(yè)部并入浙江公司保利發(fā)展?江蘇與淮海公司合并為江蘇公司?浙江與浙南公司合并為浙江公司?遼寧與大連公司合并為遼寧公司?調整華東、海西、東南3大集群版圖?武漢、黃石、南昌都被劃入東南集群?調整華東、海西、東南3大集群版圖?武漢、黃石、南昌都被劃入東南集群?華東集群旗下部分事業(yè)部被取消合并0?沈陽公司和大連公司，整合為遼寧公司?原大連總經理葛臻，任命為遼寧公司總經理；原沈陽總經理程曉輝，調任北方以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2024年全國樓市總結9月起全面轉向寬松，大力刺激住房消費全國全國樓市總結全國普跌，市場成交規(guī)模階梯式下滑全國城市分化，4季度受政策影響翹尾，全國城市整體面臨去化壓力存量市場特征愈加明顯，二手房加速替代新房品牌房企規(guī)模收縮、投資收縮，聚焦核心城市以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮一、2025年全國樓市趨勢以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮樓市進入存量時代，資產管理服務價值凸顯2009-2018年2019-2022年2附加值需求拉動階段物業(yè)運營經紀投資驅動階段供給驅動階段資產管理服務階段附加值需求拉動階段物業(yè)運營經紀供求關系l產品競爭l質量以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮1.政策研判：2025年是我國房地產四大新模式的探索元年住房雙軌制變革逐漸構建保障住房和市場化改善住房的二元居住格局以需定建的供給模式變革以需定建的供給模式變革建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以“人定房”是大趨勢開發(fā)模式變革開發(fā)模式變革逐漸構建“現房銷售”、低杠杠率、慢周轉的開發(fā)新模式住房監(jiān)管模式變革開啟全生命周期、全過程的強監(jiān)管階段住房監(jiān)管模式變革以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮四五線一線和核心二線城市、四五線一線和核心二線城市、四五線城市規(guī)模越來越小配租型配租型市場化體系保障住房體系市場化體系保障住房體系以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮2023年常住人口2022年常住人口人口變化2023年常住人口2022年常住人口人口變化l91福建“人、房、地、錢”要素聯動機制最核心的是“以人定房”；常住人口增長量與城市房地產投資價值呈正比例關系，人口凈增量越大，人口凈流出的區(qū)域將失去房地產投資價值；人的結構決定了住房的結構，高收入群體將會通過市場化的方式購買市場上高端品質住宅，低收入群體更多通過保障住房來解決居住問題；需求的結構化決定了未來供地結構化的特征，人口流入的區(qū)域還有供地指標，人口凈流出的區(qū)域未來更多是通過存量盤活的方式來解決；針對中低收入群體要提供保障性質的用地。以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮項目盈利企業(yè)再投資能力將被淘汰項目盈利企業(yè)再投資能力將被淘汰2025年是行業(yè)風險加速出清的一年，三梯隊的企業(yè)將會逐漸被市場淘汰再投資能力和項目盈利能力是衡量企業(yè)能否生存的標準。一梯隊的房企最具競爭力，也是未來中高端項目主要貢獻者二梯隊房企屬于被動防守型，短期內企業(yè)仍然可以生存，但是仍然面臨長期生存的壓力以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮3.市場趨勢：房地產危機規(guī)律特征——下跌平均周期為5年以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮參考發(fā)達國家規(guī)律，面臨樓市危機，平均下跌周期約5年左右，其中前3年為急跌期，之重新進入上行周期。中國樓市以2021年為高點，2021至2024年前右的調整，2025-2026年才會企穩(wěn)以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮國家分析特征城市分析特征下跌周期最短15季度（3.75年）下跌周期最短15季度（3.75年）最長25季度（6.25年）最長24季度（6年）平均19.8季度（5年）平均19.3季度（5年）中位數21季度（5.25年）中位數19季度（4.75年）下跌幅度最低-16.6%下跌幅度最低-16.6%最高-65%（香港連續(xù)兩輪下跌）最高-65%（香港連續(xù)兩輪下跌）平均-33.3%平均-34.1%去掉極值平均-30.9%去掉極值平均-31%集中下跌區(qū)間-25%-40%集中下跌區(qū)間-22%-38%金融指標是我國樓市的前導性指標，根據金融指標的周期變化趨勢，市場處于底部調整的進程可以預判2025年我國樓市仍將處于下行階段，核心城市有望在2025年底左右企穩(wěn)商品住宅銷售面積累計同比%M1同比%8040200-20-40-602008/12008/62008/112009/42009/92010/22010/72010/122011/52011/102012/32012/82013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42008/12008/62008/112009/42009/92010/22010/72010/122011/52011/102012/32012/82013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/92020/22020/72020/122021/52021/102022/32022/82023/12023/62023/112024/42024/9 2025/22025/72025/122026/52026/102027/32027/80.40.30.20.10-0.1-0.2-0.3-0.4M1同比全國商品住宅銷售面積累計同比以客戶為，持續(xù)提供預卓測越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮預計2025年全國商品房銷售規(guī)模降幅8-10%20212022202320242025以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮3.市場趨勢：我國進入二手房交易占主導的存量市場階段2024年典型20城的二手房、新房成交面積比大幅上升至1.51，力，這意味著新房市場的交易規(guī)模會越來越小萬平米二手/一手0 ● ●●●新房成交面積二手房成交面積——二手/一手1000800600400200010.008.006.004.002.571000800600400200010.008.006.004.002.572.000.00\7.77\19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220231999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023成屋銷量二手/一手批準新建私人住宅成屋銷量二手/一手1200001000008000060000400002000001992至2023年日本首都圈新房、二2.502.001.921.501.000.500.001992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022首都圈二手公寓樓成交件數首都圈新建公寓樓簽約戶數二手/一手以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮二、2025年全國樓市機會以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產以客戶為中心，持續(xù)提供卓越高效的不動產交易、運營和投資服務，促進城市的發(fā)展繁榮投資機會：聚焦一線及部分核心二線城市在當前的市場環(huán)境下，盡管房地產市場整體低迷，但一線核心城市以及部分經濟基礎雄厚、人口流入穩(wěn)定的核心二線城市，依然保持著一定的市場熱度和較強的需求韌性。聚焦于這些城市的改善型●●●★銷售80億以上.杭州··成都.●●廣州·●●●★銷售80億以上.杭州··成都.●●廣州·