會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入的核算

物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入的核算物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是通過營(yíng)業(yè)收入帳戶核算的。核算的具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。營(yíng)業(yè)收入屬于損益類帳戶，貸方登記實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入；借方登記營(yíng)業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；月末將當(dāng)期發(fā)生的全部營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)，帳戶后，期末沒有余額。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)按收入類型設(shè)置下列明細(xì)帳：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入。

（一）物業(yè)管理收入的核算

物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用自身的專業(yè)技術(shù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無(wú)損而從事日常維修、管理活動(dòng)而取得的收入。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頻發(fā)的

1、公共性服務(wù)收入的核算

公共性服務(wù)是指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費(fèi)。

（1）公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格的制訂根據(jù)

1）管理、服務(wù)人員的工資和規(guī)定提取的福利費(fèi)；

2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

3）綠化服務(wù)費(fèi)；

4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

5）保安費(fèi)；

6）辦公費(fèi)；

7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

8）法定稅費(fèi)。

其中第2）項(xiàng)至第6）項(xiàng)支出是指除工資福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開支。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際而定，不搞一刀切。此外，對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算原則是由各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)綜合服務(wù)項(xiàng)目勞動(dòng)付出狀況、物價(jià)指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力以及小區(qū)的檔次制訂。物業(yè)企業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法，可用公式表示

其中：z：公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／（月。m2）；

x=各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／（月。m2）；

i二分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)

∑二各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和

例9-1某物業(yè)管理企業(yè)通過對(duì)每個(gè)分項(xiàng)經(jīng)過詳細(xì)計(jì)算，得出各個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目每平方米月金額，詳見物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表

該物業(yè)企業(yè)有多種經(jīng)營(yíng)收入的補(bǔ)貼，如小區(qū)配套公建房出租收入的補(bǔ)貼、停車費(fèi)收入的補(bǔ)貼、維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼。各項(xiàng)補(bǔ)貼合計(jì)數(shù)被該物業(yè)管理企業(yè)管理建筑面積去除，分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e為0.30元／（月。m）。則該小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)收服務(wù)費(fèi)為0.8元／（月。m2）-0.30元／（月。m）：0.5元／（月。m2）。

公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的，建筑面積除包括自用建筑面積外，還包括公用建筑面積。各套房屋的自用建筑面積包括：各套房屋門戶以內(nèi)的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、過道和陽(yáng)臺(tái)等面積。各套房屋的公用建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等面積。各套房屋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的自用建筑面積占該幢總自用建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)偅魈追课萁ㄖ娣e的計(jì)算，可以按以下公式進(jìn)行。

例某幢房屋建筑面積為5000m2，其中：各套房屋自用建筑面積總合為4000m2，公用建筑面積為1000m2，則分?jǐn)偮蕿?/p>

各套房屋自用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e的分?jǐn)偮?1000/4000*100%=25%

某套出售房屋的自用建筑面積為80m2.則：

該套房屋建筑面積=80m2X（1+25％）=lOOm2

根據(jù)上面計(jì)算該物業(yè)管理小區(qū)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5元／（月。m2），則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費(fèi)為：

100m2xO.5元／（月。m2）50元／（月。m2）

（2）公共服務(wù)費(fèi)收入的核算

公共性服務(wù)費(fèi)收入一般有兩種收取方法：按月收??；定期預(yù)收，按規(guī)定可以6個(gè)月收取一次，分月度計(jì)算營(yíng)業(yè)收入。

1）按月收取公共服務(wù)費(fèi)時(shí)，借記現(xiàn)金或銀行存款，貸記營(yíng)業(yè)收入物業(yè)管理收入公共服務(wù)費(fèi)。

例某物業(yè)管理企業(yè)收取1月份物業(yè)管理費(fèi)，3號(hào)樓1門業(yè)主自用建筑面積100m2，經(jīng)公用建筑面積分?jǐn)偤?，?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面積為125m2.每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5元，則房屋業(yè)主當(dāng)月公共性服務(wù)費(fèi)為100元。收到款項(xiàng)時(shí)，根據(jù)收款憑證，

作會(huì)計(jì)分錄如下：

借：現(xiàn)金100

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入公共服務(wù)費(fèi)100

2）定期預(yù)收。預(yù)收時(shí)，借記現(xiàn)金、銀行存款，貸記預(yù)收帳款，分月度計(jì)算營(yíng)業(yè)收入。

例9-4某物業(yè)管理企業(yè)收取16月份公共性服務(wù)費(fèi)。10號(hào)樓2門業(yè)主自用建筑面積80m2222，經(jīng)公用建筑面積分?jǐn)偤?，?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面積100m2，每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5元，則房屋業(yè)主預(yù)付公共服務(wù)費(fèi)360元。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)收到此款時(shí)，編制收款憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下：

借：現(xiàn)金360

貸：預(yù)收帳款10-2公共服務(wù)費(fèi)360

每月結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄如下：

借：預(yù)收帳款10-2公共服務(wù)費(fèi)60

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入公共服務(wù)費(fèi)60

此項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)分錄，從16月份相同。

2.公眾代辦服務(wù)費(fèi)收入的核算

公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入是指物業(yè)管理企業(yè)替物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等服務(wù)而收取的費(fèi)用。該項(xiàng)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間進(jìn)行協(xié)商，收取一定服務(wù)費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門認(rèn)可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只