XXXX年松原市乾安縣東方明珠新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.市場(chǎng)分析城市感知1.ONE市場(chǎng)研判2.TWO第一節(jié)：城市感知

讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在追求的是什么。

——美國(guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

乾安基本情況概述乾安縣位于吉林省的西北部，松原市西部，屬松花江第二和第三階地，有“乾安臺(tái)地”之稱。全縣幅員面積3616.6平方公里，全縣轄18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場(chǎng)、園區(qū)），有164個(gè)行政村，296個(gè)自然屯，總?cè)丝?4萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口23萬(wàn)，乾安鎮(zhèn)人口11萬(wàn)。受到地質(zhì)影響，乾安縣農(nóng)業(yè)狀況一般，但乾安縣自然資源豐富，礦產(chǎn)資源眾多，因此其工業(yè)發(fā)展優(yōu)于農(nóng)業(yè)，近年來(lái)隨著油田的開(kāi)采挖掘，其城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，在吉林省內(nèi)已經(jīng)名列前茅。乾安風(fēng)貌乾安是一座繁榮富強(qiáng)的城市乾安是一座宜居而美麗的城市……市場(chǎng)分析城市感知1.ONE市場(chǎng)研判2.TWO第二節(jié)：市場(chǎng)研判樹(shù)欲靜而風(fēng)不止……國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及政策綜述從調(diào)控政策的影響來(lái)看，國(guó)家對(duì)于剛性需求與改善性客戶需求的松綁已經(jīng)蔚然成風(fēng)，通過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠、公積金、稅費(fèi)減免、房源解禁、低首付等多個(gè)層面，對(duì)于市場(chǎng)的回暖奠定了基礎(chǔ)。2012年3月以來(lái)，微調(diào)措施配合開(kāi)發(fā)商降價(jià)以及首套房貸的破冰，積壓的剛需得以釋放，樓市成交回暖，樓市升溫的背后，購(gòu)房者預(yù)期也發(fā)生變化，加快入市腳步，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)微張，因此中央政府會(huì)繼續(xù)抑制投機(jī)性購(gòu)房，以防市場(chǎng)再度失控，因此穩(wěn)定是下半年的大趨勢(shì)，切勿盲目樂(lè)觀！房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境變幻莫測(cè),異軍突起！市場(chǎng)變化直接影響客戶購(gòu)買信心及買房入市時(shí)機(jī)選擇。區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析——乾安目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)發(fā)總量逾35萬(wàn)平；——市場(chǎng)中在售產(chǎn)品多以高層小高層為主，多層產(chǎn)品稀缺；——整個(gè)銷售產(chǎn)品中以70平—90平兩房銷售最為緊俏首次置業(yè)占據(jù)主導(dǎo)；——在售項(xiàng)目除田園錦繡外多數(shù)難以形成獨(dú)立全封閉社區(qū)規(guī)模較??；——整體市場(chǎng)處于起步階段，缺乏專業(yè)的營(yíng)銷與對(duì)客戶的引導(dǎo)；——客戶逐漸開(kāi)始對(duì)園區(qū)景觀、物業(yè)等有所認(rèn)知；——在售產(chǎn)品中整體市場(chǎng)均價(jià)在2900元/平。在售項(xiàng)目一覽市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量較大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈乾安房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存……目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.5%10%60%25%客源分析本案的客源結(jié)總結(jié)構(gòu)如下所示，主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)的中高端收入人群本地自用客外來(lái)自用客本地投資客縣市客群進(jìn)城周邊地區(qū)來(lái)本地區(qū)定居的購(gòu)買者外來(lái)打工者附近企業(yè)改善居住環(huán)境的換房者新婚一族養(yǎng)老族區(qū)域內(nèi)政府公務(wù)人員周邊地區(qū)來(lái)本地區(qū)購(gòu)買的投資者主力客源首次改善型購(gòu)房客群分析由于城市框架較小，城市中心區(qū)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群均為本項(xiàng)目潛在客戶進(jìn)行考察。區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動(dòng)因素城市中心區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全、口碑較好公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、中小型私營(yíng)業(yè)主、教師生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強(qiáng)的購(gòu)買力。公務(wù)員、教師、周邊小型私營(yíng)業(yè)主等對(duì)更高品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)看重項(xiàng)目的質(zhì)量、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等因素改善居住條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、公務(wù)員及村鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)程購(gòu)房城市化水平稍低,好面子、對(duì)于景觀、物業(yè)等因素比較關(guān)注務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜有強(qiáng)烈的換房需求，希望能擁有更好的居住品質(zhì)依賴成熟區(qū)域配套，中高層級(jí)，有一定支付能力，追求高品質(zhì)居住生活的客戶。層級(jí)中等，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶?？蛻魠^(qū)域分析結(jié)論城市外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購(gòu)房改善居住環(huán)境區(qū)域內(nèi)剛性需求客群、養(yǎng)老、婚房等整個(gè)城市高端收入人群、政府機(jī)關(guān)人員、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等區(qū)域附近企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位等重點(diǎn)客群核心客群偶得客群潛在客群關(guān)注與把握核心客群與重點(diǎn)客群的購(gòu)房需求與消費(fèi)習(xí)慣是我們研究的重點(diǎn)城市中產(chǎn)階級(jí)，單位白領(lǐng)與私營(yíng)企業(yè)主地段、價(jià)格至上，中高端客群逐步開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，如景觀、社區(qū)環(huán)境等。但目前當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的理解尚處于初級(jí)階段，僅限于感官層面，而對(duì)于智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理服務(wù)等理性品質(zhì)，需要引導(dǎo)。此外，在特殊置業(yè)原因中，子女上學(xué)所占比重較大，因此，教育設(shè)施配套也是部分購(gòu)房者所關(guān)注的要點(diǎn)。購(gòu)房目的以自住為主，90%為剛性需求，買房市場(chǎng)呈現(xiàn)較為理性的狀態(tài)，投資置業(yè)所占比重較小；在購(gòu)房區(qū)域選擇上，市區(qū)內(nèi)客戶地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)人在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)考慮地段、價(jià)格、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、交通更便利程度以及未來(lái)的升值潛力、但是如果有更好的品質(zhì)與生活，該類人群會(huì)考慮在區(qū)域外置業(yè)。政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員、剛需購(gòu)房是當(dāng)前乾安的購(gòu)房主力，這些客戶大多為公務(wù)員、教師、醫(yī)生、油田職工等職業(yè)群體，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)職工所占比例逐步提高?？腿盒〗Y(jié)目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析1.ONE項(xiàng)目定位2.TWO第一節(jié)：項(xiàng)目分析東方明珠新區(qū)位于植物油廠原址（包括種子公司原址）新區(qū)至北菜市場(chǎng)300米，至北轉(zhuǎn)盤500米。位于城市的西北側(cè)，周邊配套相對(duì)城市中心區(qū)略差，由于城區(qū)框架較小，在某種程度上彌補(bǔ)了配套缺失的不足。東方明珠·新區(qū)項(xiàng)目資源：11萬(wàn)平建筑體量大型社區(qū)小區(qū)自己供水供熱，24小時(shí)熱水領(lǐng)先乾安超前的園區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)貼心的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)……本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)是哪些？如何利用好項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，以及如何重構(gòu)？?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）威脅（Threats

）機(jī)會(huì)（Opportunities）劣勢(shì)（Weakness

）?在空白區(qū)域上進(jìn)行規(guī)劃，升值空間較大?地塊比較平整，易于進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃?項(xiàng)目一期品牌及物業(yè)優(yōu)勢(shì)?全封閉小區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)?處于城市邊緣，未來(lái)發(fā)展空間廣闊?戶型產(chǎn)品上在售項(xiàng)目中多層稀缺?項(xiàng)目位置比較尷尬，周邊配套不成熟?城市發(fā)展方向是向南發(fā)展，北側(cè)相對(duì)較差?周邊項(xiàng)目較少，置業(yè)溫度較低。?國(guó)家政策不明朗，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大?乾安縣目前開(kāi)發(fā)過(guò)剩供過(guò)于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈已至白熱化。項(xiàng)目SWOT分析

通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)并不明顯，劣勢(shì)+威脅>優(yōu)勢(shì)+機(jī)會(huì)項(xiàng)目所面臨的劣勢(shì)與威脅，需整合自身的核心優(yōu)勢(shì)，并深入挖掘產(chǎn)品的潛力與賣點(diǎn)，以高質(zhì)量的服務(wù)和有效的推廣手段，在市場(chǎng)上層層推進(jìn)，分階段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。只有提高自身的核心優(yōu)勢(shì)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、核心賣點(diǎn)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)才能夠從容以對(duì)，從而獲得利潤(rùn)的最大化以及產(chǎn)品、品牌的知名度和美譽(yù)度。如何提升核心賣點(diǎn)？更多品質(zhì)提升規(guī)劃品質(zhì)核心品質(zhì)建筑品質(zhì)景觀品質(zhì)服務(wù)品質(zhì)提升核心優(yōu)勢(shì)=提升核心品質(zhì)純正的現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑從園林景觀及推廣策略上對(duì)客戶加以引導(dǎo)建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目的小區(qū)入口處應(yīng)樹(shù)立能夠提升項(xiàng)目品質(zhì)的具有張力、沖擊力的精神堡壘，使每一個(gè)參觀者或居民能夠親身感受到本項(xiàng)目與眾不同的氣質(zhì)。同時(shí)對(duì)于乾安人來(lái)說(shuō)，漂亮的精神堡壘可滿足其虛榮心，并在地方廣為傳播。北京CLASS——精神堡壘項(xiàng)目外墻的一側(cè)用“銹蝕的鐵板”制成：“基礎(chǔ)決定上層建筑”八個(gè)字，極富視覺(jué)沖擊力，給人留下深刻印象。小區(qū)入口精神堡壘人口精神堡壘外觀與園林:靚麗的外觀，總能第一時(shí)間引起人們的注意！心里美、趕不上面子美愛(ài)美之心人皆有，質(zhì)量再好也沒(méi)有外觀漂亮來(lái)的直接。所以才有那么多的開(kāi)發(fā)商先造景，后蓋樓。1、在北京房地產(chǎn)圈有個(gè)普遍的做法，如果是房子賣的不好。那開(kāi)發(fā)商就都會(huì)跑出來(lái)刷房子。外觀漂亮的房子，甚至?xí)谝欢ǔ潭壬献屓撕鲆曎|(zhì)量上的瑕疵！2、園林景觀已經(jīng)成為高檔樓盤規(guī)劃能力的最外在的表現(xiàn)。先造景再蓋樓已經(jīng)成為最常用的吸引注意的手段。3、景觀規(guī)劃要實(shí)用，特別要考慮適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂颦h(huán)境。以保證在一年中盡可能多的時(shí)間有景可看！影響消費(fèi)者購(gòu)買的最強(qiáng)有力的因素園區(qū)景觀升級(jí)水景與置石的結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)，自然、生態(tài)，與植物的搭配效果更為深邃有情趣。同時(shí)錯(cuò)落有致的景觀裝飾可以保證園區(qū)整體的層次分明。臺(tái)階與景石的結(jié)合，關(guān)注尺度、材質(zhì)的質(zhì)感和色彩搭配等細(xì)節(jié)。臺(tái)階踢面處理細(xì)節(jié)，此工藝效果較好，值得借鑒。臺(tái)階與檔土墻的結(jié)合，其墻面的板材貼置工藝值得借鑒。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實(shí)用性、裝飾性與環(huán)境設(shè)施的協(xié)調(diào)性，使其無(wú)論晝夜都能兼顧安全、美觀、分界空間等功能。強(qiáng)調(diào)照明系統(tǒng)以人為本，避免眩光，頻閃、超強(qiáng)光刺激，并使光線成為營(yíng)造社區(qū)夜景的重要因素。景觀燈光計(jì)劃：物業(yè)服務(wù)升級(jí)建議采用國(guó)際一線品牌：德國(guó)蒂森克虜伯芬蘭通力日本三菱美國(guó)奧的斯垂直交通是高層建筑體現(xiàn)品質(zhì)的亮點(diǎn)，目前長(zhǎng)春高端項(xiàng)目對(duì)電梯的選用越來(lái)越重視，建議本項(xiàng)目世界一線品牌電梯。電梯品牌廣州日立電梯品牌升級(jí)通風(fēng)器排風(fēng)口送風(fēng)口恒濕、恒氧——新風(fēng)置換系統(tǒng)集中設(shè)置新風(fēng)機(jī)組將室外的空氣進(jìn)行過(guò)濾除塵、除濕或加濕、降溫或升溫等多級(jí)處理形成新鮮的空氣，以略低于室內(nèi)的溫度輸入室內(nèi)，出風(fēng)口設(shè)置在地板上，使新鮮空氣涌出后在地面形成“新風(fēng)湖”，通過(guò)人體加熱，包裹人體上升，隨人體呼出的廢熱氣體通過(guò)設(shè)在上部的排風(fēng)口排出。項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析1.ONE項(xiàng)目定位2.TWO第二節(jié)：項(xiàng)目定位通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目及客群細(xì)致分析后我們來(lái)看本項(xiàng)目究竟有哪些資源比較容易打動(dòng)客戶？1、項(xiàng)目位置，進(jìn)一步繁華，退一步寧?kù)o。2、小區(qū)自行供水供熱，居住更舒心。3、一期成功開(kāi)發(fā)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。4、小區(qū)規(guī)模與規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出，領(lǐng)先乾安。5、全封閉小區(qū)，先進(jìn)的遠(yuǎn)程智能化系統(tǒng)。6、專業(yè)貼心的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，細(xì)致入微的物業(yè)服務(wù)7、名優(yōu)建材選用，建筑質(zhì)量有保障8、50-120平多元戶型空間，更多選擇余地賣點(diǎn)分析通過(guò)上述對(duì)賣點(diǎn)的整理我們發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目定位呼之欲出，他就是……乾安北11萬(wàn)平巔峰之作！東方明珠，城熟后又一城，獻(xiàn)禮乾安！我們提出：新城崛起，引領(lǐng)乾安居住新浪潮！

主題推廣語(yǔ)目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略綜述1.ONE媒體推廣分析2.TWO第一節(jié)：營(yíng)銷策略綜述從體驗(yàn)到觸點(diǎn)先說(shuō)說(shuō)星巴克的故事~~

走迕星巴克你首先注意的是什么？幾乎所有人的回答都是咖啡那濃濃的香味。在返里，咖啡的香味成了星巴克吸引客戶的主要因素。 除此以外，迓有音響，它也是構(gòu)成星巴克客戶體驗(yàn)的組成部分。其中

“實(shí)打?qū)嵉钠放撇⒎鞘怯墒袌?chǎng)大小所決定，也不是來(lái)自廣告的能量。它源自公司的每一件事，從店址選擇、店埻設(shè)計(jì)到員工培訓(xùn)，從產(chǎn)品出貨到包裝，迓有各種各樣原料的采販。一個(gè)擁有強(qiáng)大品牌的公司，其資深經(jīng)理人在評(píng)價(jià)每項(xiàng)決策時(shí)都需要掂量一下：‘是會(huì)加強(qiáng)還是削弱品牌’”——星巴克CEO霍華德.舒爾茨為什么星巳克的員工不能用香水？有音樂(lè)、有煮咖啡的聲音、還有器皿的聲音。答案是：因?yàn)橄闼畷?huì)破壞星巴克店里的咖啡香味！一個(gè)故事的啟發(fā)——細(xì)節(jié)營(yíng)銷為了客戶有好的體驗(yàn)，從一切細(xì)節(jié)抓起所以客戶接觸點(diǎn)管理（CTM）成為當(dāng)今一個(gè)趨勢(shì)名詞解釋——客戶接觸點(diǎn)管理(CustomerTouch-pointManagement)，英文簡(jiǎn)稱CTM，是以客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向，將注重產(chǎn)品功能價(jià)值轉(zhuǎn)為注重客戶體驗(yàn)價(jià)值。它既是針對(duì)性和實(shí)效性強(qiáng)的管理方法，也是提升客戶價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值和降低成本的創(chuàng)新性管理技術(shù)和工具。所以一定要以滿足客戶體驗(yàn)為中心，在產(chǎn)品價(jià)值鏈的各個(gè)接觸點(diǎn)為客戶提供協(xié)調(diào)一致的產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)，滿足客戶心理和情感層面的需求，最終才能通過(guò)給提供完整的體驗(yàn)耄建立起品牌形象。客戶觸點(diǎn)精細(xì)化哪些因素構(gòu)成房地產(chǎn)客戶的關(guān)鍵觸點(diǎn)？萬(wàn)科曾委托咨詢公司從一個(gè)客戶完成一次交易的角度，探究過(guò)販房過(guò)程中的各種關(guān)鍵點(diǎn)客戶觸點(diǎn)售前觸點(diǎn)售中觸點(diǎn)售后觸點(diǎn)品牌推廣

建筑產(chǎn)品園林景觀銷售環(huán)境 銷售服務(wù)售后服務(wù) 哪些因素構(gòu)成房地產(chǎn)客戶的關(guān)鍵觸點(diǎn)？

綜合各種資料，為清晰梳理客戶觸點(diǎn)，姑且把客戶的一次購(gòu)房過(guò)程看成一個(gè)時(shí)間軸， 大致分為售前、售中、售后三大階段，每個(gè)階段客戶重點(diǎn)關(guān)注的觸點(diǎn)不同 暫且定義：售前為客戶迕案場(chǎng)前的階段；售中為客戶參觀洽談下定簽約的階段；售后 為簽約以后的階段，用簡(jiǎn)圖表示各階段關(guān)鍵觸點(diǎn)：

企業(yè)口碑站崗?fù)んw貼的“路牌”

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你們有什么事？ 物業(yè)統(tǒng)一的售樓處配備貸款咨詢處專為孩子們提供了游戲場(chǎng)所萬(wàn)科案例>>>體驗(yàn)館里展示的創(chuàng)意設(shè)計(jì)已用于樣板房中， 不是擺空架子萬(wàn)科案例>>>

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案例來(lái)源：新浪微博@網(wǎng)博地產(chǎn)機(jī)構(gòu)售中觸點(diǎn)——銷售服務(wù)

南京案例>>>

某盤物業(yè)給看房客戶洗車（據(jù)說(shuō)是南京高科榮域）服務(wù)品質(zhì)成為各家房目的：有效推廣短：利用最短時(shí)間，搶占市場(chǎng)關(guān)注，蓄勢(shì)銷售；平：平價(jià)入市或低于市場(chǎng)預(yù)期入市，形成熱銷之勢(shì)，制造緊俏；快：快速去化產(chǎn)品，盡可能短的消化掉整個(gè)項(xiàng)目。營(yíng)銷策略|短平快策略短平快

目前國(guó)家調(diào)控政策比較嚴(yán)厲，同時(shí)限購(gòu)等政策延續(xù)，同時(shí)受到近期兩會(huì)影響，客戶觀望氛圍濃厚，加之乾安縣2012年存量較大，如政策調(diào)控持續(xù)不轉(zhuǎn)向，受供求關(guān)系影響。價(jià)格本年度難以有更高的突破，這就對(duì)積累客戶提出了更高的要求，雖然項(xiàng)目體量不大，但是仍采取分期分批開(kāi)盤策略，將項(xiàng)目合理推出，短時(shí)間內(nèi)完成銷售目標(biāo)，最大程度避免客戶流失，并有效降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。全年銷售策略低開(kāi)高走，小步快跑2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)特殊時(shí)期，市場(chǎng)走勢(shì)不好，同時(shí)項(xiàng)目剛剛?cè)胧?，因此建議項(xiàng)目采取低開(kāi)高走，小步快跑的策略來(lái)完成銷售，先行制造市場(chǎng)熱度，形成暢銷局面，再次加推時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，達(dá)到利潤(rùn)最大化目標(biāo)。這樣既降低了銷售受阻的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能更好的起到測(cè)試市場(chǎng)反饋的用途。通過(guò)多次的加推，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤，達(dá)到利潤(rùn)最大化的同時(shí)，在市場(chǎng)中樹(shù)立企業(yè)品牌的美譽(yù)度和知名度。全年銷售方針找準(zhǔn)客群，圈層營(yíng)銷根據(jù)我們推出的產(chǎn)品，明確我們的銷售對(duì)象，根據(jù)銷售人群的喜好特征，制定符合該類人群的銷售方式，如團(tuán)購(gòu)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，相關(guān)的活動(dòng)營(yíng)銷等方式，多種銷售方式組合，完成全年銷售任務(wù)。全年銷售通路整合資源，異業(yè)聯(lián)盟充分利用我們的優(yōu)勢(shì)，充分整合一切我們可以利用的資源，如精裝修資源的利用、以及其他多種資源的利用、餐飲娛樂(lè)、衣食住行均可為我所用。整合其他行業(yè)的異業(yè)聯(lián)盟也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售增加附加值，更好的完成既定銷售目標(biāo)。推廣階段劃分第一階段：7月末到8月中旬推廣核心：項(xiàng)目形象樹(shù)立，迅速建立項(xiàng)目知名度推廣主題：1、東方明珠，城熟后又一城！2、東方明珠，為乾安人再造一座城！推廣主題：借力打力，借助一期口碑推出二期產(chǎn)品第二階段：8月中到8月末推廣核心：項(xiàng)目賣點(diǎn)集中釋放，產(chǎn)品信息強(qiáng)化推廣主題：派卡認(rèn)籌開(kāi)啟，優(yōu)惠信息吸引客戶推廣主題：交5千抵2萬(wàn)，低首付等信息釋放第三階段：9月初到10月推廣核心：開(kāi)盤信息釋放，樣板示范區(qū)開(kāi)放推廣主題：實(shí)景樣板間及景觀樣板開(kāi)放信息釋放推廣主題：實(shí)景樣板開(kāi)放全城邀約分期首付策略執(zhí)行策略：首付分期執(zhí)行時(shí)間：7月末還款時(shí)間：1年內(nèi)還清欠款分期方式：開(kāi)發(fā)商墊款20%，客戶交10%首付即可購(gòu)房執(zhí)行目的：吸引剛需客戶群體，搶占市場(chǎng)完成快速回款客戶限定：產(chǎn)權(quán)或交鑰匙限定宣傳結(jié)合：“首付1萬(wàn)，輕松購(gòu)房”策略結(jié)合：超低起價(jià)1800元輕松購(gòu)房相關(guān)媒體：DM單頁(yè)、短信、戶外廣告VIP增值購(gòu)房卡派發(fā)1、客戶必須領(lǐng)取預(yù)約卡，才有開(kāi)盤選房資格；2、購(gòu)房增值沖抵房款、優(yōu)惠；3、未來(lái)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)打折等功能于一卡；4、設(shè)計(jì)多種卡，輪流滾動(dòng)推盤，滾動(dòng)派籌、解籌?！癡IP增值購(gòu)房卡”實(shí)施步驟第2步：客戶填寫(xiě)申請(qǐng)表，在指定銀行賬戶存入2000元元即可領(lǐng)卡，第二天起，開(kāi)始享受增值服務(wù)直至開(kāi)盤。90平米以上戶型每天增值100元，90平米以下戶型每天增值80元；第1步：8月初，開(kāi)始“派卡”。第3步：累計(jì)增值金額，在簽定購(gòu)房合同時(shí)，可充抵房款，每張卡僅限購(gòu)一套住宅；“購(gòu)房增值卡”不兌換現(xiàn)金，退卡只退交款部分，不含積累部分金額。第4步：憑此卡介紹新客戶，雙方各免1年物業(yè)費(fèi)。雙線推廣，相輔相成相輔相成產(chǎn)品線品牌線產(chǎn)品線主要通過(guò)戶外以及相關(guān)的媒體進(jìn)行宣傳，結(jié)合項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，逐步深入。品牌線主要通過(guò)活動(dòng)渲染，以及在主題推廣的強(qiáng)化中，不斷加強(qiáng)其品牌效應(yīng)，使之與產(chǎn)品線共同服務(wù)項(xiàng)目。兩條線索同步推進(jìn)，一明一暗，緊密結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與品牌雙贏。針對(duì)地段我們提出：城市中的世外桃源讓客充分分認(rèn)知我們的地段是進(jìn)一步繁華，退一步寧?kù)o的,發(fā)展中的地帶更宜居！針對(duì)項(xiàng)目體量我們提出：乾安北11萬(wàn)平巔峰之作充分利用項(xiàng)目一期形成的良好的口碑與客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，將項(xiàng)目進(jìn)行全面推廣，打品質(zhì)升級(jí)服務(wù)升級(jí)概念……針對(duì)資源我們整合：周邊學(xué)校實(shí)驗(yàn)小學(xué)、一中、七中等，大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、超市等、配套齊全。針對(duì)產(chǎn)品我們提出：領(lǐng)先乾安的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，最豐富的戶型產(chǎn)品空間，80-150平宜居戶型，居住隨心所欲。針對(duì)服務(wù)我們提出：全封閉人車分流小區(qū)，24小時(shí)熱水、現(xiàn)代化智能安保系統(tǒng)，為優(yōu)雅生活加冕。針對(duì)配套我們提出：小區(qū)自建幼兒園、娛樂(lè)休閑會(huì)所、以及大型休閑廣場(chǎng)。讓生活在此的每位業(yè)主感受最尊崇的禮遇，最優(yōu)越的生活！1234領(lǐng)先產(chǎn)品形象先行景觀配套提前兌現(xiàn)體驗(yàn)營(yíng)銷尊崇享受標(biāo)桿物業(yè)升值保障四大推廣方針NO1：形象先行形象工程一：戶外廣告扼守乾安縣主要街道，項(xiàng)目主要通道的客戶導(dǎo)視系統(tǒng)以及戶外廣告。形象工程二：戶外圍擋、道旗格調(diào)、形象的現(xiàn)場(chǎng)傳達(dá)形象工程三：園區(qū)景觀、樣板工程園區(qū)主入口景觀提前做好高品質(zhì)的形象與尊崇的體驗(yàn)式營(yíng)銷服務(wù)，低廉的價(jià)格和廣闊的升值空間的強(qiáng)烈反差，刺激客戶購(gòu)房。樣板提前兌現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景沖擊，強(qiáng)力影響決策樣板工程之一：時(shí)尚銷售中心樣板樣板工程之二：精神堡壘樣板、社區(qū)景觀樣板NO2：配套先行NO3：體驗(yàn)營(yíng)銷NO4：標(biāo)桿物業(yè)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略綜述1.ONE媒體推廣分析2.TWO第二節(jié)：媒體推廣分析戶外廣告及派單、短信為主有效的活動(dòng)推廣做輔助營(yíng)銷活動(dòng)之—仲夏啤酒節(jié)讓更多的客戶參與到其中，讓他們真正了解我們的項(xiàng)目……營(yíng)銷活動(dòng)之—親子DIY活動(dòng)一家一個(gè)寶的時(shí)代，抓住孩子的心，更容易……東方明珠·新區(qū)VI延展演示完畢謝謝觀看THANKYOU!9、春去春又回，新桃換舊符。在