房地產(chǎn)估價(jià)方法講解試題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)方法講解試題及答案姓名：____________________

一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）

1.在房地產(chǎn)估價(jià)中，成本法的核心是（）。

A.重置成本

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.成新率

2.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的直接方法的是（）。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.收益法

D.歷史成本法

3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的基本公式是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+開發(fā)利潤(rùn)

B.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+預(yù)期利潤(rùn)

C.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+開發(fā)利潤(rùn)+稅費(fèi)

D.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+預(yù)期利潤(rùn)+稅費(fèi)

4.在房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法適用于（）。

A.土地

B.商品房

C.工業(yè)廠房

D.所有房地產(chǎn)

5.在房地產(chǎn)估價(jià)中，比較法的基本公式是（）。

A.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值/比較房地產(chǎn)的價(jià)值

B.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值+比較房地產(chǎn)的價(jià)值

C.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值-比較房地產(chǎn)的價(jià)值

D.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值*比較房地產(chǎn)的價(jià)值

6.在房地產(chǎn)估價(jià)中，成本法的核心是（）。

A.重置成本

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.成新率

7.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的直接方法的是（）。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.收益法

D.歷史成本法

8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的基本公式是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+開發(fā)利潤(rùn)

B.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+預(yù)期利潤(rùn)

C.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+開發(fā)利潤(rùn)+稅費(fèi)

D.假設(shè)開發(fā)法=土地價(jià)值+開發(fā)成本+預(yù)期利潤(rùn)+稅費(fèi)

9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法適用于（）。

A.土地

B.商品房

C.工業(yè)廠房

D.所有房地產(chǎn)

10.在房地產(chǎn)估價(jià)中，比較法的基本公式是（）。

A.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值/比較房地產(chǎn)的價(jià)值

B.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值+比較房地產(chǎn)的價(jià)值

C.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值-比較房地產(chǎn)的價(jià)值

D.比較法=被估房地產(chǎn)的價(jià)值*比較房地產(chǎn)的價(jià)值

二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分）

1.房地產(chǎn)估價(jià)的直接方法包括（）。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，比較法適用的前提條件有（）。

A.比較房地產(chǎn)與被估房地產(chǎn)具有可比性

B.比較房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格真實(shí)、合理

C.比較房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定

D.比較房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格具有代表性

3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，成本法的主要步驟包括（）。

A.確定被估房地產(chǎn)的成本

B.確定被估房地產(chǎn)的重置成本

C.確定被估房地產(chǎn)的成新率

D.計(jì)算被估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值

4.在房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法的主要步驟包括（）。

A.確定被估房地產(chǎn)的未來(lái)收益

B.確定被估房地產(chǎn)的收益期

C.確定被估房地產(chǎn)的折現(xiàn)率

D.計(jì)算被估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值

5.在房地產(chǎn)估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的主要步驟包括（）。

A.確定被估房地產(chǎn)的土地價(jià)值

B.確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)成本

C.確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)

D.計(jì)算被估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值

三、判斷題（每題2分，共10分）

1.房地產(chǎn)估價(jià)是指對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。（）

2.市場(chǎng)法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)。（）

3.成本法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)。（）

4.收益法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)。（）

5.假設(shè)開發(fā)法只適用于土地估價(jià)。（）

6.比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法。（）

7.成新率是衡量被估房地產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)。（）

8.收益期是收益法中計(jì)算評(píng)估價(jià)值的重要參數(shù)。（）

9.開發(fā)利潤(rùn)是假設(shè)開發(fā)法中計(jì)算評(píng)估價(jià)值的重要參數(shù)。（）

10.房地產(chǎn)估價(jià)的目的是為了確定房地產(chǎn)的買賣價(jià)格。（）

試卷答案如下：

一、單項(xiàng)選擇題

1.A

解析思路：成本法的核心是重置成本，即重新建造或購(gòu)置與被估房地產(chǎn)相同或相似房地產(chǎn)所需的成本。

2.D

解析思路：歷史成本法屬于成本法的范疇，不是獨(dú)立的估價(jià)方法。

3.A

解析思路：假設(shè)開發(fā)法的基本公式是土地價(jià)值加上開發(fā)成本和開發(fā)利潤(rùn)，這是計(jì)算土地開發(fā)后價(jià)值的基礎(chǔ)。

4.C

解析思路：收益法主要適用于有持續(xù)收益產(chǎn)生的房地產(chǎn)，如出租物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等。

5.A

解析思路：比較法的基本公式是通過比較相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定被估房地產(chǎn)的價(jià)值。

6.A

解析思路：同第一題解析，成本法的核心是重置成本。

7.D

解析思路：歷史成本法是基于過去成本來(lái)確定當(dāng)前價(jià)值的方法，不屬于直接估價(jià)方法。

8.A

解析思路：假設(shè)開發(fā)法的基本公式包括土地價(jià)值、開發(fā)成本和開發(fā)利潤(rùn)，不包括稅費(fèi)。

9.B

解析思路：收益法適用于評(píng)估有穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)，如住宅、商業(yè)物業(yè)等。

10.A

解析思路：比較法的基本公式是比較被估房地產(chǎn)的價(jià)值與市場(chǎng)上相似房地產(chǎn)的價(jià)值。

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABCD

解析思路：市場(chǎng)法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法都是房地產(chǎn)估價(jià)的直接方法。

2.ABCD

解析思路：比較法適用的前提條件包括房地產(chǎn)的可比性、市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)性、穩(wěn)定性和代表性。

3.ABCD

解析思路：成本法的主要步驟包括確定成本、重置成本、成新率和評(píng)估價(jià)值。

4.ABCD

解析思路：收益法的主要步驟包括確定未來(lái)收益、收益期、折現(xiàn)率和評(píng)估價(jià)值。

5.ABCD

解析思路：假設(shè)開發(fā)法的主要步驟包括確定土地價(jià)值、開發(fā)成本、開發(fā)利潤(rùn)和評(píng)估價(jià)值。

三、判斷題

1.√

解析思路：房地產(chǎn)估價(jià)的目的是對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，包括買賣價(jià)格、抵押貸款價(jià)值等。

2.×

解析思路：市場(chǎng)法不適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)，如特殊用途房地產(chǎn)可能難以找到可比案例。

3.×

解析思路：成本法不適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)，如稀缺或獨(dú)特的房地產(chǎn)。

4.×

解析思路：收益法不適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)，如土地或短期持有物業(yè)。

5.×

解析思路：假設(shè)開發(fā)法不僅適用于土地估價(jià)，也適用于需要開發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)。

6.√

解析思路：比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之一，因?yàn)樗谑袌?chǎng)數(shù)據(jù)。

7.√

解析思路：成新率是衡量房地產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)，常用于成本法和假設(shè)開發(fā)法。

8.√

解